FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS TRISAKTI

SEMESTER GENAP 2021/2011

Nama : Ichwan Abdillah

NIM : 01.000.200.4017
Mata Kuliah : Pendaftaran Tanah

I. Garis Bantu

24/9/60 10/2/61 10/5/61 24/9/61 10/3/96 8/10/97 14/12/20

HM HM HM HM HM HM HM

F F E (D+C) (D+C) A A
+ JB JB JB
E (D+C) A (B+G)
Keterangan:
HM : Hak Milik () : Pernikahan Pendaftaran Tanah Pertama Kali
+ : Waris C : Chaha
JB : Jual Beli A : Ale
F : Ferdinan B : Bagas
E : Efrain G : Gaby
D : David

II. Jawaban

1 Sejak tanggal 24 September 1960, Status objek tanah tersebut menjadi hak milik
karena Ferdinan adalah WNI. Perubahan ini disebut Konversi Hak Atas Tanah
sesuai dengan yang tertuang dalam Penjelasan Umum (III) Memori Penjelasan
UUPA dan Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.

2a Pembuatan buku tanah dalam kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali
dapat dibuat segera dibuat. Karena menurut Pasal 30 ayat (1) huruf b PP No.24
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, bahwa pembukuan dalam buku tanah
dapat tetap dilakukan meskipun data fisik dan data yuridis belum lengkap dan
masih memiliki sengketa.
2b Penerbitan sertipikat hak atas tanah dalam kegiatan pendaftaran tanah untuk
pertama kali juga tidak dapat diterbitkan dengan segera. Menurut Pasal 31 ayat
(1) dan (2) PP No.24 Tahun 1997. Sertipikat dapat diterbitkan apabila data fisik
dan data yurudis sudah lengkap dan apabila terdapat catatan sengketa dalam
buku tanah maka penerbitan sertipikat ditangguhkan.

3 Dalam mengurus pensertipikatan tanah pada pendaftaran pertama kali

berdasarkan Pasal 76 PMNA No.3 Tahun 1997, Ale harus memberikan dokumen-
dokumen kepada PPAT sesuai dengan bukti hak, peristiwa hukum dan para pihak
serta kelompok lain-lain, diantaranya;

A. Kelompok Hak:
1. Petok Pajak Bumi atas nama Ferdinan tertanggal 24 September 1960
dikarenakan objek tanah diluar kota praja, tertera dalam Pasal 76 ayat
(1) huruf F PMNA No.3 Tahun 1997
2. Surat Keterangan Riwayat Tanah yang dikeluarkan Kelurahan Jatibening,
tertera dalam Pasal 76 ayat (1) huruf L PMNA No.3 Tahun 1997

B. Kelompok Peristiwa Hukum dan Para Pihak:

3. KTP Ferdinan tertera dalam Pasal 76 ayat (1) huruf M PMNA No.3 Tahun
1997
4. Surat Keterangan Kematian atas nama Ferdinan tertanggal 10 Februari
1961 tertera dalam Pasal 76 ayat (1) huruf M PMNA No.3 Tahun 1997
5. Surat Keterangan Waris atas nama Efrain tertera dalam Pasal 76 ayat (1)
huruf M PMNA No.3 Tahun 1997
6. KTP Efrain tertera dalam Pasal 76 ayat (1) huruf M PMNA No.3 Tahun
1997
7. Surat Jual Beli antara Efrain dengan David dan Cacha tertanggal 10 Mei
1961 dihadapan Lurah Jatibening tertera dalam Pasal 76 ayat (1) huruf G
PMNA No.3 Tahun 1997
8. KTP David tertera dalam Pasal 76 ayat (1) huruf M PMNA No.3 Tahun
1997
9. KTP Cacha tertera dalam Pasal 76 ayat (1) huruf M PMNA No.3 Tahun
1997
10. Surat Nikah antara David dan Cacha tertera dalam Pasal 76 ayat (1) huruf
M PMNA No.3 Tahun 1997
11. Akta Jual Beli antara David dan Cacha dengan Ale tertanggal 10 Maret
1996 dibuat dan dihadapan PPAT tertera dalam Pasal 76 ayat (1) huruf H
PMNA No.3 Tahun 1997
12. KTP Ale tertera dalam Pasal 76 ayat (1) huruf M PMNA No.3 Tahun 1997

C. Kelompok Lain-lain:
 13. Surat Permohonan Pendaftaran Jual Beli tertera dalam Pasal 76 ayat (3)
huruf M PMNA No.3 Tahun 1997
14. Tanda lunas biaya pengukuran dan pemetaan tanah
15. Tanda lunas BPHTB
16. Tanda lunas PBB tahun 2020
17. Surat Pernyataan dari Ale bahwa tanah tidak dalam sengketa tertera
dalam Pasal 76 ayat (3) huruf M PMNA No.3 Tahun 1997
18. Surat Pernyataan dari Ale bahwa tanah belum bersertifikat tertera dalam
Pasal 76 ayat (3) huruf M PMNA No.3 Tahun 1997
19. Tanda Lunas BPHTB
20. NPWP

4 Adapun kegiatan yang dilakukan Kepala Kantor Pertanahan Kota Bekasi dalam
Pendaftaran Tanah Pertama kali, diantaranya
1. Memeriksa Dokumen pemohon tertera dalam Pasal 76 ayat (1) huruf M
PMNA No.3 Tahun 1997
2. Pengumpulan, pengolahan, penyajian data fisik dan hasilnya dituangkan
di peta bidang dan peta pendaftaran tertera dalam Pasal 77 –Pasal 81huruf
M PMNA No.3 Tahun 1997.
3. Pengumpulan pengolahan penyajian data yuridis dan hasilnya dituangkan
didaftar isian tertera dalam Pasal 82 PMNA No.3 Tahun 1997
4. Pengumuman data fisik dan data yuridis tertera dalam Pasal 86 huruf M
PMNA No.3 Tahun 1997
5. Pengesahan data fisik dan data yuridis dalam berita acara pengesahan
tertera dalam Pasal 87 huruf M PMNA No.3 Tahun 1997
6. Penegasan Konversi dari Hak Milik Adat atas nama Ferdinan Tanggal 24
September 1960 menjadi Hak Milik atas nama Ferdinan tertera dalam
Pasal 88 huruf M PMNA No.3 Tahun 1997
7. Pembuatan surat ukur untuk data fisik
8. Pembuatan buku tanah untuk data yuridis
9. Penerbitan sertifikat atas nama Ale tertera dalam Pasal 92 huruf M PMNA
No.3 Tahun 1997
10. Penyerahan sertipikat atas nama Ale tertera dalam Pasal 93 huruf M PMNA
No.3 Tahun 1997

5 Berdasarkan Pasal 103 ayat (2) PMNA No.3 Tahun 1997 terkait Dokumen yang
harus diserahkan kepada PPAT, antara lain
- Hak :
1. Sertifikat Asli atas nama Ale
 - Peristiwa hukum dan para pihak
2. Salinan KTP atas nama Ale
3. Salinan KTP atas nama Bagas
4. Salinan KTP atas nama Gaby
5. Surat nikah Gaby dan Bagas
- Kelompok lain-lain
6. Surat Pernyataan Ale bahwa Tanah tidak dalam sengketa
7. Surat tanda lunas Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun 2020
8. Surat tanda lunas Pajak Penghasilan atas nama Ale sebagai Penjual
9. Surat tanda lunas BPHTB atas nama Bagas dan Gaby sebagai Pembeli
10. NPWP
11. Surat tanda lunas PNBP atas nama Gaby

6a Jika melihat Pasal 37 Ayat (1) PP N0.27 Tahun 1997, peralihan hak atas tanah
melalui jual beli harus dibuktikan dengan Akta yang dibuat oleh PPAT dalam hal
ini Akta Jual Beli (AJB), kemudian didaftarkan oleh PPAT dengan menyerahkan
AJB dan dokumen-dokumen terkait kepada Kantor Pertanahan untuk kemudian
Namun, berdasarkan Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) No.4 Tahun 2016,
diterangkan bahwa peralihan hak atas tanah berdasarkan Perjanjian Pengikatan
Jual Beli maka peralihan hak dapat terjadi bila pembayaran telah dilunasi sesuai
harga tanah serta telah menguasai objek jual beli. Dengan kata lain hak atas
tanah telah perpindah ketika Bagas dan Gaby telah melunasi pembayaran atas
jual beli tanah tersebut dengan dibuktikan dengan kwitansi pembelian tanah
yang sah.

6b Bukti atas pelaksanaan jual beli tanah berupa Akta Jual Beli (AJB) dan alat bukti
pembelian berupa kwitansi pembelian tanah bermaterai. Adapun fungsi AJB
adalah untuk membuktikan bahwa penjual telah menyerahkan hak atas
kepemilikan tanahnya kepada pembeli dan memberikan kekuatan dimata hukum
bahwa telah adanya transaksi jual beli tanah yang sah serta dapat terhindar dari
masalah hukum.

7 Berdasarkan Pasal 103 ayat (2) PMNA No.3 Tahun 1997, dokumen yang harus
diserahkan PPAT kepada Kepala Kantor Pertanahan antara lain
- Hak :
1. Sertifikat Asli atas nama Ale
- Peristiwa hukum dan para pihak
2. Akta Jual Beli antara Geby dan Bagas dengan Ale tertanggal 14 Desember
2020 yang dibuat oleh dan dihadapan PPAT
3. Salinan KTP atas nama Ale
4. Salinan KTP atas nama Bagas
5. Salinan KTP atas nama Gaby
 6. Surat nikah Gaby dan Bagas
- Kelompok lain-lain
7. Surat tanda lunas Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun 2020
8. Surat tanda lunas Pajak Penghasilan atas nama Ale sebagai Penjual
9. Surat tanda lunas BPHTB atas nama Bagas atau Gaby sebagai Pembeli
10. NPWP
11. Surat tanda lunas PNBP atas nama Gaby
12. Surat Pengantar PPAT
13. Surat permohonan pendaftaran jual beli
14. Surat pernyataan Gaby dan Bagas bahwa kepemilikan tanah setelah
dibeli tidak melebihi batas maksimum

8 Bagas dan Gaby tidak dapat menyerahkan seluruh dokumen tersebut kepada
Kantor pertanahan karena dalam Pasal 40 PP No.24 Tahun 1997 bahwa selambat-
lambatnya 7 hari kerja sejak tanggal ditandatangani Akta Jual Beli maka PPAT
wajib menyampaikan kepada Kepala kantor pertanahan bersama dokumen-
dokumen lainnya.

9 Kegiatan yang dilakukan oleh kepala kantor pertanahan dalam pendaftaran jual
beli tanah diatur dalam Pasal 105 ayat (1) PMNA No.3 Tahun 1997 yakni
1. Memeriksa kelengkapan dokumen
2. Membubuhkan tanda tangan dalam buku tanah setelah mencoret nama
pemegang hak lama dan juga membubuhkan tanda tangan dalam buku
tanah setelah nama-nama pemegang hak yang baru telah ditulis dalam
buku tanah
3. Menyerahkan sertifikat asli kepada Bagas dan Gaby

10a Wajib didaftarkan karena berfungsi untuk;

1. Memperkuat pembuktian bahwa jual beli yang dibuktian AJB telah dicatat
dalam buku tanah dan sertipikat tanah pembeli
2. Memperluas pembuktian bahwa jual beli yang semula bersifat tertutup dan
hanya diketahui oleh penjual, pembeli, dan PPAT kemudian bila didaftarkan
dapat diketahui oleh siapa saja yang berkentingan
3. Pembeli mendapatkan jaminan kepastian dan perlindungan hukum.

10b Sertipikat tanah dalam pendaftaran tanah hasil peralihan jual beli tidak akan
diterbitkan sertipikat baru karena hanya dibutuhkan pencoretan nama pemilik
hak lama dan penulisan pemilik hak yang baru dalam sertipikat hal ini diatur
dalam Pasal 105 ayat (4) PMNA No.3 Tahun 1997.
10c Tidak dapat tidak didaftarkan karena dalam Pasal 40 PP No.24 Tahun 1997
bahwa selambat-lambatnya 7 hari kerja sejak tanggal ditandatangani Akta Jual
Beli maka PPAT wajib menyampaikan kepada Kepala kantor pertanahan bersama
dokumen-dokumen lainnya.