Kantor Hukum

ALOFSEN.M, SH,& PARTNERS

Advokat/Pengacara & Konsultan Hukum.

MEMORI BANDING

Terhadap Putusan Perkara Perdata Nomor : 319/Pdt.G/2021/PN.Jkt.Sel

ANTARA

Kim Nam Sik, dahulu Penggugat I sekarang Pembanding I ;

PT. Nara Summit Industry Diwakili Oleh Lee Yong Hwan, dahulu Penggugat II
sekarang Pembanding II ;

MELAWAN

Fanny Santoso, dahulu Tergugat sekarang Terbanding ;

Arifin Santoso, dahulu Turut Tergugat sekarang Turut Terbanding ;

Kepada Yth,

Ketua Pengadilan Tinggi DKI Jakarta

Di Jalan Letnan Jenderal Suprapto, Cempaka Putih, RT.9/RW.7 Jakarta Pusat, DKI
Jakarta.

Melalui Yth,

Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan

Di Jalan Ampera Raya No. 133, Jakarta Selatan, DKI Jakarta

Dengan hormat,

Yang bertanda tangan dibawah ini : ALOFSEN MARBUN, SH., adalah

Advokat/Pengacara dan Konsultasi Hukum pada LAW OFFICE ALOFSEN M, SH &
PARTNERS yang beralamat di Jalan Cipete Raya Nomor 155, Blok C Pondok Timur
Indah, Jatimulya, Tambun Selatan, Bekasi, Jawa Barat, berdasarkan Surat Kuasa
Khusus tertanggal ,08 Nopember 2022, untuk dan atas nama serta kepentingan
hukum Para Pembanding dahulu Para Penggugat dalam hal ini mengajukan Memori
Banding terhadap Putusan Perkara Perdata Nomor : 319/Pdt.G/2021/PN.Jkt.Sel,
pada tanggal 07 November 2022,

Jalan Cipete Raya No.155, Blok C, Pondok Timur Indah, Jatimulya, Tambun, Kab.Bekasi
alofsenadvokat@Yahoo .Com.
 Kantor Hukum
ALOFSEN.M, SH,& PARTNERS
Advokat/Pengacara & Konsultan Hukum.

(i) Bahwa Para Pembanding I dan II dahulu Penggugat I dan II sangat

keberatan atas Putusan dari Pengadilan Negeri Jakarta Selatan dalam
Perkara Perdata Nomor : 319/Pdt.G/2021/PN.Jkt.Sel, pada tanggal 07
November 2022, yang amar putusannya sebagai berikut :

MENGADILI :
Dalam Pokok Perkara
- Menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima (Niet Ontvankelijke
Verklaard) ;
- Menghukum Para Penggugat untuk membayar biaya perkara yang hingga
saat ini ditaksir sejumlah Rp. 1.493.000,- (satu juta empat ratus Sembilan
puluh tiga ribu rupiah) ;

(ii) Bahwa terhadap Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor :

319/Pdt.G/2021/PN.Jkt.Sel, pada tanggal 07 November 2022, Para
Pembanding I dan II dahulu Penggugat I dan II telah mengajukan upaya
hukum Banding pada tanggal 14 Nopember 2022, di Kepaniteraan
Pengadilan Negeri Jakarta Selatan sebagaimana tertuang dalam Risalah
Pernyataan Permohonan Banding NO;319/Pdt/2021/PN.Jkt.Sel.

(iii) Bahwa oleh karena permohonan banding yang diajukan oleh Para
Pembanding I dan II dahulu Penggugat I dan II dilakukan sesuai dengan tata
cara dan masih dalam tenggang waktu yang ditentukan untuk itu oleh
Undang-Undang, maka permohonan Para Pembanding ini sudah sepatutnya
diterima dan dipertimbangkan pada tingkat banding ;

Adapun keberatan-keberatan yang hendak diajukan Para Pembanding I dan II

dahulu Penggugat I dan II adalah sebagai berikut :

DALAM POKOK PERKARA

I. Bahwa Judex Facti Tidak Cermat Memeriksa Isi Perjanjian Para

Pembanding dahulu Para Penggugat dengan Terbanding dahulu

Jalan Cipete Raya No.155, Blok C, Pondok Timur Indah, Jatimulya, Tambun, Kab.Bekasi
alofsenadvokat@Yahoo .Com.
 Kantor Hukum
ALOFSEN.M, SH,& PARTNERS
Advokat/Pengacara & Konsultan Hukum.

Tergugat Sehingga Menetapkan Putusan Yang Merugikan Para

Pembanding dahulu Para Penggugat.

1. Bahwa Pembanding I dahulu Penggugat I (Kim Nam Sik) selaku

karyawan dan merupakan salah satu pengurus PT. Nara Summit
Industry yaitu sebagai Wakil President Direktur bersama-sama dengan
Terbanding dahulu Tergugat (Fanny Santoso) menandatangani dan
mengikatkan diri dalam suatu Perjanjian Sewa Menyewa Apartemen
Parama Unit 6-F sebagaimana tertuang dalam “PARAMA
APARTEMENT LEASE AGREEMENT UNIT 6-F pada 29 November
2015”. Perlu diketahui bahwa terdapat perbedaan tahun antara
terjadinya kesepakatan yaitu tahun 2014 dengan tahun yang ada
dalam Perjanjian Sewa Menyewa yaitu 2015. Dalam hal ini, setelah
Pembanding I melakukan pengecekan secara berkala, Pembanding I
baru menyadari adanya kesalahan pengetikan terkait tahun terjadinya
kesepakatan, dimana seharusnya di dalam Perjanjian Sewa Menyewa
a quo diketik pada tahun 2014 bukan 2015. Namun Pembanding I dan
Terbanding telah membenarkan isi dari Perjanjian Sewa Menyewa
tersebut ;

2. Bahwa Perjanjian Sewa Menyewa antara Pembanding I dengan

Terbanding yang tertuang dalam “PARAMA APARTEMENT LEASE
AGREEMENT UNIT 6-F” ditulis dalam Bahasa Inggris, telah diajukan
sebagai bukti dalam persidangan yang ditandai dengan Bukti P-01.A
dan Perjanjian Sewa Menyewa tersebut telah diterjemahkan ke dalam
Bahasa Indonesia yakni menjadi “APARTEMEN PARAMA
PERJANJIAN SEWA MENYEWA UNIT 6-F” oleh Soesilo (Sworn &
Certified Translator, Decree of Governor of DKI Jakarta No. 527/1995)
dan juga hasil terjemahan tersebut telah diajukan sebagai bukti dalam
persidangan yang ditandai dengan Bukti P-01.B ;

3. Bahwa dalam Perjanjian Sewa Menyewa tersebut, Pembanding I

bertindak sebagai Penyewa dan Terbanding bertindak sebagai yang

Jalan Cipete Raya No.155, Blok C, Pondok Timur Indah, Jatimulya, Tambun, Kab.Bekasi
alofsenadvokat@Yahoo .Com.
 Kantor Hukum
ALOFSEN.M, SH,& PARTNERS
Advokat/Pengacara & Konsultan Hukum.

menguasai/Pemilik Apartemen Parama Unit 6-F seluas 125 M2 yang

terletak di Jl. R.A. Kartini, T.B. Simatupang, Cilandak Barat, Cilandak,
Jakarta Selatan, dimana Terbanding sepakat untuk menyewakan
tempat tinggal berupa Apartemen Parama Unit 6-F kepada
Pembanding I dengan jangka waktu sewa selama 36 (tiga puluh enam)
bulan, yang dimulai sejak tanggal 11 Januari 2015 sampai dengan
tanggal 11 Januari 2018, dengan biaya sewa sebesar US$ 950/bulan
(sembilan ratus lima puluh dollar USA per bulan) sehingga total
keseluruhan biaya sewa sebesar US$ 34.200 (tiga puluh empat ribu
dua ratus dollar USA) dan biaya jaminan deposito sebesar US$ 1.000
(seribu dollar USA) ;

4. Bahwa setelah Perjanjian Sewa Menyewa “PARAMA APARTEMENT

LEASE AGREEMENT UNIT 6-F” ditandatangani oleh Pembanding I
dan Terbanding, kemudian Pembanding I melakukan pembayaran
sewa Apartemen Parama Unit 6-F dengan total sebesar US$ 35.200
(tiga puluh lima ribu dua ratus dollar USA) kepada Terbanding dengan
menggunakan uang Pembanding II (PT. Nara Summit Industry Diwakili
Oleh Lee Yong Hwan) yang dilakukan secara bertahap, yaitu dengan
rincian sebagai berikut :

1. Tahap I sebesar US$ 10.000 (sepuluh ribu dollar USA) dibayarkan

dengan cara cash pada tanggal 29 November 2014 berdasarkan
Invoice tertanggal 29 November 2014 ;
2. Tahap 2 sebesar US$ 20.000 (dua puluh ribu dollar USA)
dibayarkan dengan cara transfer pada tanggal 13 Januari 2015
berdasarkan Invoice tertanggal 1 Juli 2015 ;
3. Tahap 3 sebesar US$ 5.200 (lima ribu dua ratus dollar USA)
dibayarkan dengan cara cash pada tanggal 1 Juli 2015
berdasarkan Invoice tertanggal 1 Juli 2015 ;

5. Bahwa tak disangka dan tak diduga yaitu pada tanggal 14 Agustus
2016 telah terjadi kebakaran di Apartemen Parama sehingga

Jalan Cipete Raya No.155, Blok C, Pondok Timur Indah, Jatimulya, Tambun, Kab.Bekasi
alofsenadvokat@Yahoo .Com.
 Kantor Hukum
ALOFSEN.M, SH,& PARTNERS
Advokat/Pengacara & Konsultan Hukum.

Pembanding I tidak dapat menempati Apartemen Parama Unit 6-F,

atas peristiwa tersebut, Pembanding I telah menyampaikan kepada
Terbanding akan tetapi Terbanding tidak ada respon, mencari solusi,
dan/atau itikad baik terhadap Pembanding I untuk mencarikan
Apartemen pengganti kepada Pembanding I. Oleh karenanya,
Pembanding I terpaksa tinggal dan menginap di tempat tinggal teman
Pembanding I sejak kebakaran apartemen tersebut tanggal 14 Agustus
2016 sampai dengan tanggal 01 September 2016 ;

6. Bahwa akibat dari musibah kabakaran apartemen unit 6-F yang dialami
Pembanding I, Pembanding I memohon empati dari Terbanding untuk
memperbaiki Apartemen Parama Unit 6-F agar Pembanding I dapat
kembali menempati Apartemen tersebut, namun Terbanding selalu
tidak mengindahkan permohonan dari Pembanding I tersebut.
Sehingga Pembanding I terpaksa kembali mencari sewa Apartemen di
tempat lain yaitu di Apartemen Emerald, Jalan TB. Simatupang, Kav.
20 Unit 2165, Tower 2, Jakarta Selatan dengan masa sewa selama 12
(dua belas) bulan terhitung sejak tanggal 2 September 2016 sampai
dengan tanggal 1 September 2017, dengan biaya total sewa sebesar
US$ 13.200 (tiga belas ribu dua ratus dollar USA) dan biaya security
deposit sebesar US$ 1.000 (seribu dollar USA) dengan menggunakan
uang Pembanding II (PT. Nara Summit Industry)

7. Bahwa perbuatan Terbanding tersebut adalah Perbuatan Ingkar Janji

karena melanggar kesepakatan dalam Perjanjian Pokok sebagaimana
dimaksud di dalam Pasal 9 Perjanjian Sewa Menyewa “PARAMA
APARTEMENT LEASE AGREEMENT UNIT 6-F” setelah
diterjemahkan ke dalam Bahasa Indonesia, menyatakan bahwa :

“…Jika perbaikan tersebut tidak dapat dilakukan dalam waktu 6

(enam) bulan sejak tanggal kerusakan, Penyewa dapat mengakhiri
sewa ini dan Pemilik setuju untuk kembali ke periode di mana

Jalan Cipete Raya No.155, Blok C, Pondok Timur Indah, Jatimulya, Tambun, Kab.Bekasi
alofsenadvokat@Yahoo .Com.
 Kantor Hukum
ALOFSEN.M, SH,& PARTNERS
Advokat/Pengacara & Konsultan Hukum.

bangunan tersebut dapat digunakan tanpa pengurangan biaya

pembatalan…”

8. Bahwa sebagaimana bunyi Pasal 9 diatas, apabila dalam waktu 6

(enam) bulan setelah terjadinya suatu peristiwa, Terbanding tidak
melakukan perbaikan, yang berakibat Pembanding I tidak dapat
menikmati Apartemen tersebut, maka Pembanding I dapat mengakhiri
sewa dan Terbanding wajib mengembalikan sisa uang sewa kepada
Pembanding I (in casu Pembanding II) dihitung sejak terjadinya suatu
peristiwa yaitu sejak tanggal 14 Agustus 2016 sampai dengan tanggal
11 Januari 2018 (17 bulan), sehingga total sisa uang sewa sebesar
US$ 17.308 (tujuh belas ribu tiga ratus delapan dollar USA), termasuk
di dalam nya uang jaminan deposit sebesar US$ 1.000 (seribu dollar
USA) ;

9. Bahwa setelah melewati jangka waktu 6 (enam) bulan tersebut,

Pembanding I tetap saja tidak dapat menempati Apartemen tersebut.
Maka dari itu Pembanding I mengakhiri masa sewa dan menuntut
pengembalian sisa uang sewa yaitu sebesar US$ 17.308 (tujuh belas
ribu tiga ratus delapan dollar USA). Pembanding I telah berulang kali
melakukan teguran kepada Terbanding agar mengambalikan sisa
sewa tersebut sebagaimana dalam isi perjanjian sewa menyewa,
Terbanding tetap saja tidak mengindahkan teguran tersebut ;

10. Bahwa Pembanding I terus menerus mendesak Terbanding untuk

segera membayar sisa sewa Apartemen sesuai dengan Perjanjian
Sewa Menyewa “PARAMA APARTEMENT LEASE AGREEMENT
UNIT 6-F” yang telah ditandatangani Pembanding I dan Terbanding
yang pada pokoknya akan membayar sisa sewa bilamana Apartemen
tersebut tidak bisa ditempati dikarenakan kebakaran ;

11. Bahwa setelah sekian lama Pembanding I menunggu respon dari

Terbanding untuk membayar/mengembalikan sisa sewa Apartemen,
akhirnya Terbanding mau bertemu dengan Pembanding I. Dalam

Jalan Cipete Raya No.155, Blok C, Pondok Timur Indah, Jatimulya, Tambun, Kab.Bekasi
alofsenadvokat@Yahoo .Com.
 Kantor Hukum
ALOFSEN.M, SH,& PARTNERS
Advokat/Pengacara & Konsultan Hukum.

pertemuan itu, antara Pembanding I dan Terbanding telah sepakat

bahwa Terbanding akan mengembalikan Sisa Sewa Apartemen
Parama Unit 6-F kepada Pembanding I sebesar US$ 17.308 (tujuh
belas ribu tiga ratus depalan dollar USA) yang ditandai dengan Bukti
P-05. Namun setelah Terbanding membuat Surat Pernyataan (Vide
Bukti P-05) yang menyatakan akan mengembalikan Sisa Sewa
tersebut, ternyata Terbanding tidak juga membayar sisa sewa
Apartemen ;

12. Bahwa kemudian, apa yang diharapkan Pembanding I tentang niat

Terbanding akan mengembalikan sisa sewa apartemen tersebut tidak
juga dipenuhi oleh Terbanding, tetapi justru malah mengajak
Pembanding I membuat perjanjian lagi secara tertulis yakni tertuang
dalam “Perjanjian Penyelesaian Sisa Uang Sewa Apartemen
Parama Unit 6-F pada tanggal 12 Januari 2018” yang ditandai Bukti
P-06 ;

13. Bahwa “Perjanjian Penyelesaian Sisa Uang Sewa Apartemen

Parama Unit 6-F pada tanggal 12 Januari 2018” berbunyi :

1. Pihak Kesatu akan mengembalikan/membayar sisa uang sewa

kepada Pihak Kedua sebesar US$ 17.308,- (tujuh belas ribu tiga
ratus delapan dollar amerika) pada tanggal
2. Sisa uang sewa tersebut sesuai dengan rincian perhitungan
terlampir.
3. Pihak Kesatu akan memperbaiki apartemen Parama unit 6-F untuk
disewakan kembali kepada pihak lain dan uang hasil sewa tersebut
untuk mengganti/membayar kepada Pihak Kedua.
4. Pihak Kesatu akan meminta kepada Pihak Kedua dalam hal untuk
memperbaiki apartemen parama unit 6-F tersebut.

14. Bahwa apabila diteliti isi dari Perjanjian Penyelesaian Uang Sewa
Apartemen Parama Unit 6-F pada tanggal 12 Januari 2018 tersebut,
banyak kejanggalan, sangat jelas kelicikan Terbanding memperdaya

Jalan Cipete Raya No.155, Blok C, Pondok Timur Indah, Jatimulya, Tambun, Kab.Bekasi
alofsenadvokat@Yahoo .Com.
 Kantor Hukum
ALOFSEN.M, SH,& PARTNERS
Advokat/Pengacara & Konsultan Hukum.

Pembanding I yang notabene berkewarganegaraan Korea Selatan

yang tidak paham betul tentang isi perjanjian dalam Bahasa Indonesia.

Dalam Poin 1 “Perjanjian Penyelesaian Sisa Uang Sewa

Apartemen Parama Unit 6-F pada tanggal 12 Januari 2018”,
Terbanding dengan sengaja tidak mencantumkan waktu kapan
pembayaran sisa uang sewa apartemen sehingga Perjanjian tersebut
tidak memberi penegasan kapan pastinya sisa uang sewa akan
dibayar kepada Pembanding I, padahal rincian sisa uang sewa
Pembanding I sebesar US$ 17.308 (tujuh belas ribu tiga ratus depalan
dollar USA) telah disepakatai antara Pembanding I dan Terbanding
yang ditandai Bukti P-05 hanya saja Terbanding tidak mencantumkan
waktu kapan pembayaran sisa uang sewa tersebut di dalam Perjanjian
Penyelesaian Uang Sewa.

Begitu juga dalam poin 3 (tiga) yang berbunyi “Pihak kesatu akan
memperbaiki apartemen Parama Unit 6-F untuk disewakan
kembali kepada pihak lain dan uang hasil sewa tersebut untuk
mengganti/membayar kepada pihak kedua”. Bunyi poin 3 tersebut
juga tidak memberikan kepastian kapan akan dibayar sisa uang sewa
apartemen justru semakin memberi ketidakpastian pembayaran sisa
sewa apartemen. Makna dari poin 3 tersebut adalah Terbanding akan
membayar sisa uang sewa kepada Pembanding I jika sudah ada pihak
lain yang menyewa apartemen unit 6-F, artinya jika apartemen unit 6-F
tidak ada yang menyewa maka sisa uang sewa Pembanding I tidak
akan dikembalikan oleh Terbanding. Klausa dalam poin 3 tersebut
adalah jebakan dan bertentangan dengan KEPATUTAN dan
bertentangan dengan kebiasaan yang berlaku. Jika Terbanding
memiliki niat untuk mengembalikan sisa uang sewa Pembanding I,
maka tidak perlu membuat perjanjian akan mengembalikan uang sewa
apabila apartemen Parama Unit 6-F telah disewa orang lain. Lantas,
bagaimana jika apartemen unit 6-F tidak ada penyewa, apakah uang
sisa sewa Pembaning 1 tidak akan dikembalikan?

Jalan Cipete Raya No.155, Blok C, Pondok Timur Indah, Jatimulya, Tambun, Kab.Bekasi
alofsenadvokat@Yahoo .Com.
 Kantor Hukum
ALOFSEN.M, SH,& PARTNERS
Advokat/Pengacara & Konsultan Hukum.

Terbanding sangat licik dan seolah-olah hanya mempermainkan

Pembanding I yang mana Pembanding I adalah berkewarganegaraan
Korea Selatan yang tidak paham betul makna dari perjanjian tersebut
karena menggunakan Bahasa Indonesia.

Dalam poin 4 (empat), berbunyi “Pihak kesatu akan meminta izin

kepada pihak kedua dalam hal untuk memperbaiki apartemen
parama unit 6-F tersebut”. Bunyi poin tersebut juga semakin
memperlihatkan betapa liciknya Terbanding dan tidak ada niat baik
ingin mengembalikan sisa sewa apartemen yang menjadi haknya
Pembanding I. Terbanding sengaja membuat klausa tidak jelas agar
seolah-olah izin dari Pembanding I lah yang menentukan kapan
diperbaiki apartemen unit 6-F tersebut. Makna dari poin 4 (empat)
tersebut adalah Terbanding akan meminta izin kepada Pembanding I
untuk memperbaiki apartemen unit 6-F, nah faktanya sampai sekarang
Terbanding tidak pernah meminta izin kepada Pembanding I untuk
memperbaiki apartemen unit 6-F ;

15. Bahwa berdasarkan “Perjanjian Penyelesaian Uang Sewa

Apartemen Parama Unit 6-F tanggal 12 Januari 2018”, sangat jelas
bahwa Terbanding sengaja membuat klausa yang melanggar
kepatutan dan sama sekali tidak menghasilkan solusi bagi
Pembanding I. Perjanjian tersebut hanya akal-akalan dan tipu muslihat
Terbanding kepada Pembanding I yang notabene Pembanding I
berkewarganegaraan Korea Selatan tidak memahami secara
mendalam isi perjanjian tersebut dalam Bahasa Indonesia.

16. Bahwa isi dari Perjanjian tanggal 12 Januari 2018 tersebut tidak
selaras atau tidak sinkron dengan judul. Dimana judul perjanjian
tersebut adalah “Perjanjian Penyelesaian Sisa Uang Sewa Apartemen
Parama Unit 6-F” akan tetapi isi dari perjanjiannya sama sekali tidak
menggambarkan penyelesaian sisa uang sewa apartemen yang
menjadi hak Pembanding I malah justru seolah ingin mengkelabui dan

Jalan Cipete Raya No.155, Blok C, Pondok Timur Indah, Jatimulya, Tambun, Kab.Bekasi
alofsenadvokat@Yahoo .Com.
 Kantor Hukum
ALOFSEN.M, SH,& PARTNERS
Advokat/Pengacara & Konsultan Hukum.

menjebak Pembanding I dengan klausa-klausa yang tidak halal, tidak

jelas dan melanggar kepatutan ;

17. Bahwa “Perjanjian Penyelesaian Sisa Uang Sewa Apartemen Para

Unit 6-F tanggal 12 Januari 2018” tersebut adalah Perjanjian yang
ditandatangani oleh Pembanding I karena tipu muslihat, iming-iming,
janji-janji kosong, dan memanfaatkan Keadaan Pembanding I yang
berkewarganegaraan Korea Selatan yang tidak memahami isi
perjanjian dalam Bahasa Indonesia. Cara tersebut dilakukan oleh
Terbanding agar Terbanding tidak mengembalikan siswa uang sewa
Apartemen Parama Unit 6-F sebesar US$ 17.308 (tujuh belas ribu tiga
ratus depalan dollar USA) kepada Pembanding I ;

18. Bahwa Pasal 1328 KUHPerdata menyatakan :

“Penipuan merupakan suatu alasan untuk membatalkan persetujuan,

bila penipuan yang dipakai oleh salah satu pihak adalah sedemikian
rupa sehingga nyata bahwa pihak yang lain tidak akan mengadakan
perjanjian itu tanpa adanya tipu muslihat”

Bahwa dalam perkara a quo, Pembanding I yang notabene

berkewarganegaran Korea Selatan yang tidak paham mengenai isi
perjanjian dalam Bahasa Indonesia berada dibawah iming-iming, tipu
muslihat Terbanding sehingga Pembanding I mau menandatangani
“Perjanjian Penyelesaian Sisa Uang Sewa Apartemen Para Unit 6-
F tanggal 12 Januari 2018” dimana isi perjanjian tersebut hanya akal-
akalan Terbanding untuk mengkelabui dan menjebak Pembanding I
agar Terbanding tidak mengembalikan sisa uang sewa Apartemen
Parama Unit 6-F sebesar US$ 17.308 (tujuh belas ribu tiga ratus
depalan dollar USA) kepada Pembanding I ;

19. Bahwa Terbanding telah melakukan penyalahgunaan keadaan dari

Pembanding I (Misbruik Van Omstandigheden) yang

Jalan Cipete Raya No.155, Blok C, Pondok Timur Indah, Jatimulya, Tambun, Kab.Bekasi
alofsenadvokat@Yahoo .Com.
 Kantor Hukum
ALOFSEN.M, SH,& PARTNERS
Advokat/Pengacara & Konsultan Hukum.

berkewarganegaraan Korea Selatan dan tidak memahami isi perjanjian

dalam Bahasa Indonesia, oleh karena itu Perjanjian tanggal 12 Januari
2018 adalah cacat hukum dan harus dibatalkan.

Doktrin Teori Penyalahgunaan Keadaan menurut Van Dunne,

menyebutkan bahwa suatu perjanjian dapat dibatalkan, apabila
dalam pembuatan perjanjian tersebut melanggar dari salah satu dari
syarat berikut ini:
1. Keadaan Istimewa, contoh : keadaan darurat, kebergantungan, dan
tidak berpengalaman.
2. Suatu Hal Yang Nyata, disyaratkan bahwa salah satu pihak
mengetahui atau semestinya mengetahui bahwa pihak lain karena
keadaan istimewa tergerak (hatinya) untuk menutup perjanjian.
3. Penyalahgunaan Keadaan, salah satu pihak telah melaksanakan
perjanjian itu, ataupun dia mengetahui atau seharusnya mengerti
bahwa dia seharusnya tidak melakukannya.
4. Adanya Hubungan Kausal, bahwa tanpa menyalahgunakan
keadaan itu maka perjanjian tidak akan ditutup.

Bahwa ke 4 (empat) syarat tersebut tidak bersifat komulatif, artinya jika

salah satu dari keempat syarat tersebut dilanggar, maka telah
merupakan penyalahgunaan keadaan.

20. Bahwa Berdasarkan Yurisprudensi Mahkamah Agung RI Nomor :

1904/ K/Sip/1982, tanggal 28 Januari 1984, Yursiprudensi
Mahkamah Agung Nomor : 1329/K/Pdt/2001, tanggal 18 Juli 2008
dan Putusan Mahkamah Agung Nomor : 3956/K/Pdt/2000, tanggal
23 Desember 2003, menegaskan bahwa Pengadilan berhak masuk
dan mencampuri isi Perjanjian, jika terbukti isi perjanjian
mengandung unsur Penyalahgunaan Keadaan oleh salah satu
pihak ;

21. Bahwa berdasarkan uraian tentang isi “Perjanjian Penyelesaian Sisa

Uang Sewa Apartemen Parama Unit 6-F tanggal 12 Januari 2018”

Jalan Cipete Raya No.155, Blok C, Pondok Timur Indah, Jatimulya, Tambun, Kab.Bekasi
alofsenadvokat@Yahoo .Com.
 Kantor Hukum
ALOFSEN.M, SH,& PARTNERS
Advokat/Pengacara & Konsultan Hukum.

diatas, maka Para Pembanding memohon kepada Majelis Hakim

Tinggi yang memeriksa perkara a quo agar menyatakan “Perjanjian
Penyelesaian Sisa Uang Apartemen Parama Unit 6-F” tanggal 12
Januari 2018 tersebut CACAT HUKUM dan Harus DIBATALKAN ;

II. Judex Facti Tidak Cermat dan Tidak Mempertimbangkan Bukti Para
Pembanding ;

22. Bahwa Judex Facti di dalam pertimbangan hukumnya pada Halaman

17 alinea 9 Putusan Perdata Gugatan Nomor 319/Pdt.G/2021/PN
JKT.SEL menimbang :

Menimbang, bahwa Penggugat untuk menguatkan dalil gugatannya

telah mengajukan bukti berupa bukti P-1 sampai dengan P-11 dan satu
orang saksi bernama R. Sasono L Sejati, S.H.

Bahwa bukti P-1-A dan Bukti P-01-B adalah : Perjanjian Sewa

Menyewa “Parama Apartemen Lease Agrement Unit 6-F”. Bukti
tersebut merupakan Perjanjian Pokok sewa menyewa antara
Pembanding I dengan Terbanding yang mengakibatkan adanya
hubungan hukum antara Pembanding I dengan Terbanding. Dengan
adanya perjanjian tersebut, Pembanding I selaku penyewa berhak
menempati Apartemen Parama Unit 6-F selama 36 (tiga puluh enam)
bulan terhitung sejak 11 Januari 2015 sampai dengan 11 Januari 2018
dan uang sewa apartemen tersebut telah dibayar kepada Terbanding
(Vide Bukti P-03) selaku pemilik apartemen unit 6-F. Akan tetapi
dalam pertimbangan hukumnya, Judex Facti sama sekali tidak
mempertimbangkan bukti P-1-A dan Bukti P-01-B, sementara Bukti P-
1-A dan P-01-B adalah bukti Perjanjian Pokok terjadinya perikatan
antara Pembanding I dan Terbanding ;

Jalan Cipete Raya No.155, Blok C, Pondok Timur Indah, Jatimulya, Tambun, Kab.Bekasi
alofsenadvokat@Yahoo .Com.
 Kantor Hukum
ALOFSEN.M, SH,& PARTNERS
Advokat/Pengacara & Konsultan Hukum.

23. Bahwa oleh karena itu seharusnya Judex Facti mempertimbangkan

Bukti P-1-A maupun Bukti P-01-B yaitu “PARAMA APARTEMENT
LEASE AGREEMENT UNIT 6-F” yang merupakan Perjanjian Pokok
Pembanding I dan Terbanding, dimana di dalam Perjanjian tersebut
telah jelas diatur mengenai hak dan kewajiban para pihak, dan juga
telah diatur mengenai apabila terjadi kebakaran dan bencana alam
yang menimpa Apartemen Parama Unit 6-F. Berdasarkan Perjanjian
tersebut, Terbanding telah secara nyata dan meyakinkan telah
melakukan ingkar janji (wanprestasi) yang mengakibatkan Pembanding
I tidak mendapatkan hak-haknya sebagaimana yang sudah disepakati
dalam Perjanjian tersebut ;

24. Bahwa dalam pertimbangan hukum Judex Facti pada tingkat pertama,
Judex Facti sama sekali tidak mempertimbangkan Perjanjian Pokok
Bukti P-1-A maupun Bukti P-01-B yaitu “PARAMA APARTEMENT
LEASE AGREEMENT UNIT 6-F”, namun justru Judex Facti hanya
mempertimbangkan perjanjian tambahan yaitu “Perjanjian
Penyelesaian Sisa Uang Sewa Apartemen Parama Unit 6-F tanggal
12 Januari 2018” yaitu Bukti P-06 dimana isi perjanjian tersebut
terbukti hanyalah akal-akalan, tipu muslihat dan penyalahgunaan
keadaan yang dilakukan oleh Terbanding sebagaimana yang sudah
diuraikan Para Pembanding sebelumnya.

25. Bahwa “Perjanjian Penyelesaian Sisa Uang Sewa Apartemen

Parama Unit 6-F tanggal 12 Januari 2018” adalah Perjanjian yang
dilakukan oleh Terbanding dengan melakukan tipu muslihat dan
penyalahgunaan keadaan Pembanding I, dimana Pembandng I
berkewarganegaraan Korea Selatan tidak memahami isi perjanjian
tersebut dalam Bahasa Indonesia. Hal tersebut terbukti banyak
kejanggalan-kejanggalan dari isi Perjanjian, yakni : pada poin 1
(Pertama) isi perjanjian tersebut sengaja dikosongkan “Waktunya”
kapan akan dikembalikan sisa sewa Apartemen Parama 6-F. Pada
Poin 3 (ketiga) Terbanding akan membayar sisa uang sewa kepada

Jalan Cipete Raya No.155, Blok C, Pondok Timur Indah, Jatimulya, Tambun, Kab.Bekasi
alofsenadvokat@Yahoo .Com.
 Kantor Hukum
ALOFSEN.M, SH,& PARTNERS
Advokat/Pengacara & Konsultan Hukum.

Pembanding I jika sudah ada pihak lain yang menyewa apartemen unit
6-F, artinya jika apartemen unit 6-F tidak ada yang menyewa maka
sisa uang sewa Pembanding I tidak akan dikembalikan oleh
Terbanding. Dan poin 4 (empat) Terbanding akan meminta izin kepada
Pembanding I untuk memperbaiki apartemen unit 6-F, nah faktanya
sampai sekarang Terbanding tidak pernah meminta izin kepada
Pembanding I untuk memperbaiki apartemen unit 6-F ;

26. Bahwa selain Bukti P-1-A dan Bukti P-01-B yaitu Perjanjian Sewa
Menyewa “Parama Apartemen Lease Agrement Unit 6-F”, Judex
Facti juga mengesampingkan Bukti Pembanding I yaitu Bukti P-05
yaitu Rincian perhitungan sisa sewa apartemen Parama Unit 6-F
sebesar US$ 17.308 (tujuh belas ribu tiga ratus delapan dollar USA).
Dalam bukti tersebut, Terbanding telah mengakui sisa uang sewa
apartemen yang akan dikembalikan kepada Pembanding I sebesar
US$ 17.308 (tujuh belas ribu tiga ratus delapan dollar USA) ;

27. Bahwa berdasarkan Bukti P-1-A dan Bukti P-01-B yaitu Perjanjian
Sewa Menyewa “Parama Apartemen Lease Agrement Unit 6-F”
dihubungkan dengan Bukti Bukti P-05 yaitu Rincian perhitungan
sisa sewa apartemen Parama Unit 6-F sebesar US$ 17.308 (tujuh
belas ribu tiga ratus delapan dollar USA) sudah sangat jelas bahwa
Terbanding akan segera mengembalikan sisa Uang Sewa milik
Pembanding I, akan tetapi kesepakatan itu tidak dipenuhi oleh
Terbanding, dan malah berusaha mengkelabui, menjebak, dan
menyalahgunakan keadaan Pembanding I dengan membuat perjanjian
baru yaitu “Perjanjian Penyelesaian Sisa Uang Sewa Apartemen
Parama Unit 6-F tanggal 12 Januari 2018” ;

28. Bahwa oleh sebab itu, maka secara meyakinkan atas perbuatan
Terbandng tersebut yang telah melakukan ingkar janji (wanprestasi)
telah menimbulkan kerugian bagi Para Pembanding, maka Para
Pembanding berhak menuntut penggantian biaya kerugian, dan bunga

Jalan Cipete Raya No.155, Blok C, Pondok Timur Indah, Jatimulya, Tambun, Kab.Bekasi
alofsenadvokat@Yahoo .Com.
 Kantor Hukum
ALOFSEN.M, SH,& PARTNERS
Advokat/Pengacara & Konsultan Hukum.

dari Terbanding sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 1267

KUHPerdata, yang mengatur :

“Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih

memaksa pihak lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal ini masih
dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan perjanjian dengan
pernggantian biaya, kerugian dan bunga”

Maka dari itu, berikut adalah rincian kerugian yang dialami oleh Para
Pembanding :
1. Kerugian Materill terdiri dari:
a. Biaya sewa Apartemen Emerald :
 Biaya total sewa selama 12 (dua belas) bulan sebesar
US$ 13.200 x Rp. 14.198 = Rp. 187.413.600,-
(seratus delapan puluh tujuh juta empat ratus tiga
belas ribu enam ratus rupiah)
 Biaya security deposit sebesar US$ 1.100 x Rp.
14.198 = Rp. 15.617.800,- (lima belas juta enam ratus
tujuh belas ribu delapan ratus rupiah)
b. Hilangnya keuntungan dalam kurs tahun ini, jika sisa uang
sewa tersebut dipergunakan untuk usaha lain yaitu sebesar
US$ 4.759 x Rp. 14.198 = Rp. 67.568.282,- (enam puluh
tujuh juta lima ratus enam puluh delapan ribu dua ratus
delapan puluh dua ribu)
2. Kerugian Immateriil yaitu, bahwa dengan adanya masalah ini, Para
Pembanding menjadi malu terhadap rekan bisnisnya dan tidak
focus menjalankan bisnis nya di Indonesia. Para Pembanding harus
membagi waktu dan pikiran kepada permasalahan tersebut.
Sehingga kerugian immaterial tersebut apabila dikonversi menjadi
uang maka Para Pembanding mengalami kerugian sebesar Rp.
500.000.000,- (lima ratus juta rupiah).

Jalan Cipete Raya No.155, Blok C, Pondok Timur Indah, Jatimulya, Tambun, Kab.Bekasi
alofsenadvokat@Yahoo .Com.
 Kantor Hukum
ALOFSEN.M, SH,& PARTNERS
Advokat/Pengacara & Konsultan Hukum.

29. Bahwa perlu diketahui, berdasarkan informasi dan data yang diperoleh
Para Pembanding, nyatanya Fanny Santoso (Terbanding) bertindak
selaku Pengelola dan Arifin Santoso (Turut Terbanding) merupakan
Pemilik dari Apartemen Parama Unit 6-F seluas 125 M2 yang terletak
di Jl. R.A. Kartini, T.B. Simatupang, Cilandak Barat, Cilandak, Jakarta
Selatan ;
30. Bahwa untuk menjamin dilaksanakannya dan dipenuhinya ganti
kerugian yang Para Pembanding dahulu Para Penggugat ajukan, maka
Para Pembanding mohon agar Majelis Hakim yang memeriksa dan
mengadili perkara ini berkenan melakukan peletakan sita jaminan
(conservatoir beslag) terhadap harta tidak bergerak milik Arifin Santoso
(Turut Terbanding dahulu Turut Tergugat) berupa Apartemen Parama
Unit 6-F seluas125 M2 yang terletak di Jl. R.A. Kartini, T.B.
Simatupang, Cilandak Barat, Cilandak, Jakarta Selatan ;

31. Bahwa karena gugatan ini didasarkan atas dasar hukum yang nyata
dan jelas serta didukung oleh bukti-bukti yang kuat, maka Para
Pembandin dahulu Para Penggugat memohon agar Majelis Hakim
Tinggi yang memeriksa perkara a quo berkenan untuk menjatuhkan
putusan dapat dilaksanakan terlebih dahulu (uitvoerbaar bij voorraad)
meskipun ada upaya verzet, banding, maupun kasasi ;

32. Bahwa untuk menjamin Terbanding melaksanakan putusan perkara ini,

Para Pembanding dahulu Para Penggugat menuntut agar Terbanding
dahulu Tergugat dihukum untuk membayar uang paksa (dwangsom)
sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) untuk setiap hari
keterlambatan sejak putusan dibacakan ;

33. Bahwa berdasarkan uraian diatas, Para Pembanding memohon

kepada Majelis Hakim Tinggi DKI Jakarta yang memeriksa perkara a
quo, agar menetapkan putusan yang amarnya sebagai berikut :

Jalan Cipete Raya No.155, Blok C, Pondok Timur Indah, Jatimulya, Tambun, Kab.Bekasi
alofsenadvokat@Yahoo .Com.
 Kantor Hukum
ALOFSEN.M, SH,& PARTNERS
Advokat/Pengacara & Konsultan Hukum.

MENGADILI

1. Menerima dan mengabulkan permohonan banding dari Para

Pembanding dahulu Para Penggugat ;
2. Membatalkan Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor
319/Pdt.G/2022/PN JKT. SEL ;

MENGADILI SENDIRI

1. Menerima gugatan Penggugat untuk seluruhnya ;

2. Menyatakan Tergugat telah melakukan Perbuatan Ingkar Janji
(Wanprestasi) ;
3. Membatalkan Perjanjian Penyelesaian Sisa Uang Sewa Apartemen
Parama Unit 6-F tanggal 12 Januari 2018 ;
4. Menghukum Tergugat untuk membayar ganti rugi materil dan
immaterial kepada Para Penggugat dengan rincian sebagai
berikut :
1. Kerugian Materill terdiri dari :
c. Biaya sewa Apartemen Emerald :
 Biaya total sewa selama 12 (dua belas) bulan sebesar
US$ 13.200 x Rp. 14.198 = Rp. 187.413.600,-
(seratus delapan puluh tujuh juta empat ratus tiga
belas ribu enam ratus rupiah)
 Biaya security deposit sebesar US$ 1.100 x Rp.
14.198 = Rp. 15.617.800,- (lima belas juta enam ratus
tujuh belas ribu delapan ratus rupiah)
d. Hilangnya keuntungan dalam kurs tahun ini, jika sisa uang
sewa tersebut dipergunakan untuk usaha lain yaitu sebesar
US$ 4.759 x Rp. 14.198 = Rp. 67.568.282,- (enam puluh
tujuh juta lima ratus enam puluh delapan ribu dua ratus
delapan puluh dua ribu)
2. Kerugian Immateriil sebesar Rp. 500.000.000,- (lima ratus juta
rupiah)

Jalan Cipete Raya No.155, Blok C, Pondok Timur Indah, Jatimulya, Tambun, Kab.Bekasi
alofsenadvokat@Yahoo .Com.
 Kantor Hukum
ALOFSEN.M, SH,& PARTNERS
Advokat/Pengacara & Konsultan Hukum.

5. Menghukum Tergugat untuk membayar uang paksa (dwangsom)

terhadap Para Penggugat sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta
rupiah) untuk setiap hari keterlambatan sejak putusan memiliki
kekuatan hukum tetap ;
6. Menetapkan dan meletakkan sita jaminan (consevatoir beslag)
terhadap harta tidak bergerak milik Turut Tergugat berupa
Apartemen Parama Unit 6-F seluas 125M2 yang terletak di Jl. R.A.
Kartini, T.B. Simatupang, Cilandak Barat, Cilandak, Jakarta Selatan
adalah sah dan berharga ;
7. Menyatakan putusan ini dapat dilaksanakan terlebih dahulu secara
serta merta (uit voerbaar bij voorraad) meskipun akan verzet,
banding, atau kasasi ;
8. Menghukum Tergugat untuk membayar semua biaya yang timbul
dalam perkara ini ;

ATAU

Apabila Majelis Hakim Tinggi Jakarta berpendapat lain, mohon putusan

yang seadil-adilnya (Ex Aequo Et Bono).

Demikian memori banding ini disampaikan oleh Para Pembanding dahulu Para
Penggugat, dengan harapan semoga Majelis Hakim Tinggi Jakarta berkenan
mengabulkannya.

Jakarta, 03 Januari 2023

Hormat Para Pembanding dahulu Para Penggugat

Kuasanya

ALOFSEN MARBUN, SH

Jalan Cipete Raya No.155, Blok C, Pondok Timur Indah, Jatimulya, Tambun, Kab.Bekasi
alofsenadvokat@Yahoo .Com.
 Kantor Hukum
ALOFSEN.M, SH,& PARTNERS
Advokat/Pengacara & Konsultan Hukum.

Jalan Cipete Raya No.155, Blok C, Pondok Timur Indah, Jatimulya, Tambun, Kab.Bekasi
alofsenadvokat@Yahoo .Com.