Tesis Yoga Rifaldi

TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH DALAM
PELAKSANAAN PEMBUATAN AKTA YANG TIDAK DIBACAKAN

KEPADA PARA PIHAK BERDASARKAN PERATURAN PEMERINTAH
NOMOR 24 TAHUN 2016 TENTANG PERUBAHAN ATAS PERATURAN
PEMERINTAH NOMOR 37 TAHUN 1998 TENTANG PERATURAN
JABATAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH DIHUBUNGKAN
DENGAN ASAS KEPASTIAN HUKUM
TESIS
Diajukan Untuk Memenuhi Salah Satu Syarat Mengikuti Ujian Tesis

Guna Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan
Pada Program Studi Magister Kenotariatan
Oleh :
YOGA RIFALDI
NPM : 20040118037
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS ISLAM BANDUNG
BANDUNG
2020
PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN
PERSETUJUAN
JABATAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH DIHUBUNGKAN DENGAN
ASAS KEPASTIAN HUKUM
Oleh :
YOGA RIFALDI
NPM : 20040118037
Diajukan Untuk Memenuhi Salah satu Syarat
Guna Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan
Pada Program Studi Magister Kenotariatan
Bandung, 4 Januari 2020
Pembimbing Utama Pembimbing Pendamping
(Dr. Efik
Yusdiansyah, S.H., M.H.) (Dr. Alin Ardinal Widjaksana, S.H., M.Kn)
Mengetahui,
Ketua Program Studi Magister Kenotariatan
(Dr. Rini Irianti Sundary, S.H., M..)
PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN
PENGESAHAN
Proposal Tesis Berjudul : TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT

AKTA TANAH DALAM PELAKSANAAN
PEMBUATAN AKTA YANG TIDAK
DIBACAKAN KEPADA PARA PIHAK
BERDASARKAN PERATURAN PEMERINTAH
NOMOR 24 TAHUN 2016 TENTANG
PERUBAHAN ATAS PERATURAN
PEMERINTAH NOMOR 37 TAHUN 1998
TENTANG PERATURAN JABATAN PEJABAT
PEMBUAT AKTA TANAH DIHUBUNGKAN
DENGAN ASAS KEPASTIAN HUKUM
Oleh
Nama Mahasiswa : Yoga Rifaldi
Nomor Pokok Mahasiswa : 20040118037
Pembimbing Utama : Dr. Efik Yusdiansyah, S.H., M.H.
Pembimbing Pendamping : Dr. Alin Ardinal Widjaksana, S.H., M.Kn
Diujikan Tanggal : 30 Desember 2020
Telah Memenuhi Syarat Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan

Pada Program Studi Magister Kenotariatan Konsentrasi Kenotariatan
Bandung, 4 Januari 2020

Direktur
(Prof. Dr. Hj. Neni Yulianita, Dra., M.S.)
KATA PENGANTAR
Bismillahirrohmaanirrohim,
Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT yang telah melimpahkan
rahmat, inayah dan taufik-Nya, sehingga penulis dapat menyelesaikan tugas akhir
dalam menempuh studi di Magister Kenotariatan Universitas Islam Bandung.
Dalam proses penulisan tesis ini, penulis banyak menerima bantuan dan
dorongan baik moril maupun materiil dari berbagai pihak. Oleh karena itu, penulis
mengucapkan terima kasih, terutama kepada :
1. Kedua orang tua yang telah memberikan kasih sayang dan do’a restunya
hingga dapat menyelesaikan pendidikan ini;
2. Ibu Prof. Dr. Hj. Neni Yulianita, M.S selaku Direktur Program Pascasarjana
Universitas Islam Bandung.
3. Ibu Dr. Hj. Ratna Januarita, S. H., LL.M., M.H selaku Wakil Direktur
Program Pascasarjana Universitas Islam Bandung
4. Ibu Dr. Hj. Rini Irianti Sundary, S.H., M.H selaku Ketua Program Magister
Kenotariatan Universitas Islam Bandung.
5. Bapak Dr. Efik Yusdiansyah, S.H., M.H. selaku Pembimbing Utama, yang
telah sabar membantu memberi masukan, motivasi dan bimbingan dalam
penulisan tesisini.
6. Bapak Dr. Alin Ardinal Widjaksana, S.H., M.Kn selaku Pembimbing

Pendamping, yang telah meluangkan waktu dan sabar membantu, memberi
masukan, motivasi dan bimbingan dalam penulisan tesis ini.
7. Bapak Dr. Husni Syawali, S.H., M.H. dan Ibu Dr. Yenni Yunithawati
Rukmana, S.H. selaku Dosen Penguji tesis, atas nasehat, saran dan waktu
yang diberikan untuk perbaikan serta penyempurnaan tesisini;
8. Para Dosen Pengajar dan Staf Akademik Program Studi Magister
Kenotariatan Universitas Islam Bandung, yang secara langsung maupun
tidak langsung memberikan bantuan dalam menyelesaikan pendidikan di
Universitas Islam Bandung;
9. Calon Istri Heni Sumarni yang telah memberikan dukungan dan do’a serta
tidak lelah memberikan motivasi dalam menyelesaikan pendidikan ini;
10. Paman sekaligus Notaris Motivator saya Ayi Ruhiat, S.H., Saudara beserta
keluarga yang telah banyak membantu dan memberikan motivasi dalam
menyelesaikan pendidikan ini;
11. Bapak Notaris Erwin Andriansyah, S.H., M.Kn dan Bapak Yudie Tosin, SP.d
yang telah banyak memberikan motivasi dalam menyelesaikan pendidikan ini.
12. Azmi Permata Putra dan rekan-rekan kerja di Kantor Notaris Erwin
Andriansyah, S.H., M.Kn yang telah banyak memberikan motivasi dalam
menyelesaikan pendidikan ini.
13. Teman-teman seperjuangan kelas A dan B angkatan 2018 Magister
Kenotariatan Universitas Islam Bandung, khususnya Abdullah, Mando,
Edward, Fachri, Mulky, Yogi, dan Hizky yang telah memberikan motivasi
dan kontribusi besar terhadap penulis.
Tidak lupa penulis mohon maaf atas segala kesalahan baik yang disengaja
maupun tidak disengaja. Akhirnya penulis hanya bisa mendo’akan agar semua
pihak yang telah membantu penulis selama ini dilipatgandakan pahalanya.
Dengan iringan do’a semoga Allah SWT berkenan menerima amal ini
menjadi sebuah nilai ibadah disisi-Nya dan semoga Tesis ini bermanfaat bagi saya
pribadi dan bagi semua pihak yang membacanya. Amiin Yaa robbal’alamin.
Bandung, 20 Desember 2020
Penulis
ABSTRAK
Keberadaan PPAT sangat penting dalam kehidupan masyarakat untuk

memberikan jaminan kepastian hukum melalui akta autentik, untuk pemenuhan sifat
otentik dari akta, pembacaan akta dilakukan sendiri oleh PPAT, penandatanganan
para pihak, saksi dan oleh PPAT, dilakukan segera setelah pembacaan akta dimaksud,
akan tetapi dalam prakteknya masih ada PPAT yang mengabaikan Pembacaan Akta.
Tujuan dari dibuatnya tesis ini guna mengetahui akibat dari tidak dilakukannya
pembacaan akta kepada para pihak oleh PPAT dan bagaimana tanggung jawab PPAT
atas tidak dibacakannya akta kepada para pihak tersebut. Dalam melakukan penelitian
ini penulis menggunakan 3 (tiga) asas, yaitu Asas Umum Pemerintahan yang Baik,
Asas Tanggung Jawab dan Asas Kepastian Hukum. Penelitian ini akan disusun
dengan menggunakan metode penelitian hukum normatif (Yuridis Normatif),
Spesifikasi di dalam penelitian ini adalah deskriptif analitis, Jenis data yang
digunakan dalam penulisan tesis ini adalah data sekunder, teknik pengumpulan data
yang digunakan dalam penelitian ini bersifat studi kepustakaan, penelitian ini
dianalisis dengan menggunakan metode normatif kualitatif dengan menggunakan data
sekunder yang diperoleh dari studi dokumen. Akta PPAT harus dibacakan isinya
kepada para pihak dengan dihadiri oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi
sebelum ditandatangani seketika itu juga oleh para pihak, saksi-saksi dan PPAT. Jika
hal tersebut tidak dipenuhi, maka Akta yang bersangkutan hanya mempunyai
kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan. Tanggung jawab PPAT atas
pelanggaran akta yang tidak dibacakan kepada para pihak, tanggung jawab yang
dimaksud baik tanggung jawab perdata, administratif dan bisa sampai pada tanggung
jawab pidana.
Kata Kunci : Pembacaan Akta, Tanggung Jawab, Akibat Hukum
ABSTRACT
The existence of PPAT is very important in people's lives to guarantee legal

certainty through authentic deeds, to fulfill the authentic nature of the deeds, read the
deeds by the PPAT themselves, sign the parties, witnesses and by the PPAT, done
immediately after the reading of the deed, but in practice there are still PPATs that
ignore the Reading of the Deed. The purpose of this thesis is to determine the
consequences of not reading the deed to the parties by PPAT and how PPAT is
responsible for not reading the deed to the parties. In conducting this research the
writer uses 3 (three) principles, namely the General Principle of Good Governance,
the Principle of Responsibility and the Principle of Legal Certainty. This research will
be compiled using the method of normative legal research (juridical normative), the
specification in this research is descriptive analytical, the type of data used in the
writing of this thesis is secondary data, the data collection technique used in this
research is library research, this research analyzed using qualitative normative
methods using secondary data obtained from document studies. The PPAT Deed must
be read out to the parties in the presence of at least 2 (two) witnesses before being
signed immediately by the parties, witnesses and PPAT. If this is not fulfilled, then
the Deed concerned only has the power of proof as an underhand deed. PPAT
responsibility for violation of deeds that are not read out to the parties, the
responsibility referred to is both civil and administrative responsibility and can come
up to criminal responsibility.
Keywords: Deed Reading, Responsibility, Legal Consequences
SURAT PERNYATAAN
Bissmilahirrahmanirahim,
Yang bertanda tangan di bawah ini saya :
Nama : Yoga Rifaldi
Nomor Pokok Mahasiswa : 20040118037
Program Studi : Magister Kenotariatan
Dengan ini saya menyatakan bahwa :

1. Tesis yang saya tulis ini adalah asli dan belum pernah diajukan untuk
mendapatkan gelar akademik (Sarjana, Magister, dan Doktor) baik di
Universitas Islam Bandung maupun di perguruan tinggi lain;
2. Tesis ini murni gagasan, rumusan, dan penilaian saya sendiri, kecuali arahan
dan saran Pembimbing utama, pembimbing pendamping dan penguji;
3. Dalam tesis ini tidak terdapat karya atau pendapat yang telah ditulis atau
dipublikasikan orang lain kecuali secara tertulis sudah dicantumkan dalam
daftar pustaka.
Demikian pernyataan ini saya buat dengan sesungguhnya dan apabila dikemudian
hari terdapat penyimpangan dalam pernyataan ini, maka saya bersedia menerima
sanksi sesuai dengan aturan yang berlaku di perguruan tinggi ini.
Yang Membuat Pernyataan
Yoga Rifaldi
20040118037
DAFTAR ISI
JUDUL ..........................................................................................................................i
PERSETUJUAN...........................................................................................................ii
PENGESAHAN...........................................................................................................iii
KATA PENGANTAR.................................................................................................iv
ABSTRAK.................................................................................................................vii
ABSTRACT..............................................................................................................viii
SURAT PERNYATAAN............................................................................................ix
DAFTAR ISI.................................................................................................................x
BAB I PENDAHULUAN............................................................................................1
A. Latar Belakang Masalah....................................................................................1
B. Identifikasi Masalah.........................................................................................10
C. Tujuan Penelitian.............................................................................................10
D. Kegunaan Penelitian........................................................................................11
E. Kerangka Pikir.................................................................................................11
F. Metode Penelitian............................................................................................27
BAB II TINJAUAN TEORI MENGENAI TANGGUNG JAWAB, PEJABAT
PEMBUAT AKTA TANAH, PENGERTIAN AKTA, PEMBUATAN DAN
PEMBACAAN AKTA, ASAS KEPASTIAN HUKUM, SERTA ASAS
PERLINDUNGAN HUKUM...................................................................................26
A. Tinjauan Umum Mengenai Tanggung Jawab..................................................26
B. Tinjauan Umum Mengenai Pejabat Pembuat Akta Tanah...............................33
C. Pengertian Akta, Pembuatan dan Pembacaan Akta oleh Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT).........................................................................................................39
D. Asas Kepastian Hukum....................................................................................59
E. Asas Perlindungan Hukum..............................................................................65
BAB III Pelaksanaan Pembacaan Akta oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan
Contoh Kasus Tidak di Lakukannya Pembacaan Akta Peralihan Hak Atas
Tanah oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.............................................................69
A. Pelaksanaan Pembacaan Akta oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah..................69
B. Contoh Kasus Tidak di Lakukannya Pembacaan Akta Peralihan Hak Atas
Tanah oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah...............................................................77
BAB IV TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH
DALAM PELAKSANAAN PEMBUATAN AKTA YANG TIDAK
DIBACAKAN KEPADA PARA PIHAK BERDASARKAN PERATURAN
PEMERINTAH NOMOR 24 TAHUN 2016 TENTANG PERUBAHAN ATAS

PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 37 TAHUN 1998 TENTANG
PERATURAN JABATAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH
DIHUBUNGKAN DENGAN ASAS KEPASTIAN HUKUM...............................81
A. Akibat Hukum Terhadap Akta Yang Tidak Dibacakan Kepada Para Pihak
Oleh PPAT Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang
Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan
Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.....................................................................81
B. Tanggung Jawab PPAT Dalam Pelaksanaan Pembuatan Akta Otentik, Yang
Tidak Dibacakan Kepada Para Pihak Oleh PPAT Berdasarkan Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah
Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
Dihubungkan Dengan Asas Kepastian Hukum.......................................................90
BAB V PENUTUP...................................................................................................125
A. Kesimpulan....................................................................................................125
B. Saran..............................................................................................................127
DAFTAR PUSTAKA..............................................................................................128
CURRICULUM VITAE.........................................................................................139
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 menyebutkan
dengan tegas, bahwa Indonesia adalah negara hukum. Prinsip dari negara hukum
adalah menjamin kepastian, ketertiban dan perlindungan hukum yang berintikan
kebenaran dan keadilan. Kepastian, ketertiban dan perlindungan hukum menuntut
adanya alat bukti yang menentukan dengan jelas hak dan kewajiban orang atau badan
hukum sebagai subjek hukum di dalam masyarakat.1 Dalam hukum pertanahan di
Indonesia khususnya diatur dalam UUPA pada Pasal 19 Ayat (1), yang berbunyi
sebagai berikut:2
“Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran
tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan
yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.”
Untuk mewujudkan tujuan tersebut, Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh
PPAT dan Pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan
tertentu menurut Peraturan Pemerintah ini dan peraturan perundang-undangan yang
bersangkutan.3 Pejabat Pembuat Akta Tanah selanjutnya disebut PPAT diangkat oleh
1
Jimly Asshiddiqie dan Ali Safa’at, Teori Hans Kelsen Tentang Hukum, Setjen dan Kepaniteraan
Mahkamah Konstitusi Republik Indonesia, Jakarta, 2006, hlm. 61.
2
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
3
Pasal 6 ayat (2) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah
1
2
pemerintah, dalam hal ini Badan Pertanahan Nasional dengan tugas dan kewenangan
tertentu dalam rangka melayani kebutuhan masyarakat akan akta pemindahan hak
atas tanah, akta pembebanan hak atas tanah, dan akta pemberian kuasa pembebanan
hak tanggungan sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-undangan yang
berlaku.4 Oleh sebab itu PPAT merupakan kepanjangan tangan dari BPN, keduanya
saling membantu satu sama lain dalam menjalankan tugasnya masing-masing untuk
menciptakan kepastian hukum dalam pendaftaran tanah.
Secara normatif, PPAT adalah Pejabat Umum yang diberi wewenang untuk
membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas
tanah atau hak milik satuan rumah susun, atau membuat alat bukti mengenai
perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah yang akan dijadikan dasar
pendaftarannya (Pasal 1 angka 1 PP Nomor 37 Tahun 1998 jo. Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 2016). Khusus mengenai PPAT tersebut telah diterbitkan Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Peraturan Pejabat Pembuat Akta Tanah
tentang perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang
Peraturan Pejabat Pembuat Akta Tanah menyatakan bahwa :5
“PPAT adalah Pejabat Umum yang ditunjuk dengan Surat Keputusan

Pemerintah dalam hal ini sekarang dikeluarkan oleh Kepala BPN untuk
mewakili sebagian tugas negara yaitu membuat akta atau dokumen yang
diperlukan oleh negara berkaitan dengan penerbitan pelaksanaan peraturan
pertanahan dan pendaftaran aset (kekayaan) negara berupa tanah dalam
melayani kebutuhan masyarakat (public service) dibidang hukum
keperdataan dengan obyek tanah sebagaimana tercantum pada UUPA dan
4
Jimly Asshiddiqie, Independensi Dan Akuntabilitas Pejabat Pembuat Akta Tanah, Majalah Renvoi
Edisi 3, Jakarta, 2003, hlm. 31.
5
Andi Prajitno, Pengetahuan Praktis Tentang Apa Dan Siapa PPAT, Selaras, Malang, 2013, hlm. 33.
3
dapat disimpulkan PPAT mempunyai peranan penting dalam

kewenangannya membuat alat bukti tentang Perbuatan Hukum tertentu
mengenai pengalihan, pembebanan Hak Atas Tanah yang dijadikan dasar
Pendaftaran Hak Atas Tanah pada Direktorat Jendral Agraria sekarang pada
Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia”.
Pada Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah,
Pasal 37 Ayat (1) mensyaratkan bahwa peralihan hak atas tanah melalui jual beli,
tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan pemindahan hak
lainnya hanya dapat didaftarkan jika dibuat dengan akta yang dibuat di hadapan
PPAT. Dalam Pasal 1868 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”):
“Suatu akta otentik adalah suatu akta yang dibuat dalam bentuk yang
ditentukan oleh Undang-Undang oleh atau di hadapan pejabat umum yang
berwenang untuk itu di tempat akta itu dibuat.”
Berdasarkan ketentuan tersebut di atas jelas bahwa perbuatan hukum berupa
pemindahan hak atas tanah, harus dibuat dengan akta PPAT dan hal tersebut
merupakan sangat mutlak karena apabila tidak dibuat dengan akta PPAT maka tanah
tersebut tidak dapat didaftarkan dalam rangka balik nama sertifikat hak milik atas
tanah yang bersangkutan, oleh karenanya tidak ada jaminan perlindungan hukum
terhadap kepemilikan atas tanah. Dalam membuat akta tanah tersebut, PPAT
disyaratkan harus memenuhi ketentuan-ketentuan yang telah ditetapkan peraturan
perundang-undangan, diantaranya adalah harus menyertakan dua orang saksi serta
memberi apa yang menjadi hak dari pada saksi dalam perbuatan hukum tersebut.
Hak-hak saksi yang harus dipenuhi oleh PPAT dalam pembuatan akta peralihan hak
atas tanah antaranya ikut menyaksikan seluruh rangkaian pembuatan akta peralihan
4
hak atas tanah tersebut serta menandatangani akta peralihan hak atas tanah tersebut.
Berdasarkan pada Pasal 22 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 Tentang
Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan
Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah disebut dengan jelas bahwa “Akta PPAT harus
dibacakan/dijelaskan isinya kepada para pihak dengan dihadiri oleh sekurang-
kurangnya 2 (dua) orang saksi sebelum ditandatangani seketika itu juga oleh para
pihak, saksi-saksi dan PPAT”, pada dasarnya untuk pemenuhan sifat otentik dari akta,
pembacaan akta dilakukan sendiri oleh PPAT, penandatanganan para pihak, saksi dan
oleh PPAT, dilakukan segera setelah pembacaan akta dimaksud.6
Pembuatan Akta Otentik ada yang diharuskan oleh Peraturan Perundang-
Undangan dalam rangka menciptakan kepastian, ketertiban, dan perlindungan hukum.
Selain akta otentik yang dibuat oleh PPAT, bukan saja karena diharuskan oleh
peraturan perundang-undangan, tetapi juga karena dikehendaki oleh pihak yang
berkepentingan untuk memastikan hak dan kewajiban para pihak demi kepastian,
ketertiban, dan perlindungan hukum bagi pihak yang berkepentingan sekaligus, bagi
masyarakat secara keseluruhan. Akta otentik pada hakikatnya memuat kebenaran
formal sesuai dengan apa yang diberitahukan kepada PPAT. Namun, PPAT
mempunyai kewajiban untuk memastikan bahwa apa yang termuat dalam Akta PPAT
sungguh-sungguh telah dimengerti dan sesuai dengan kehendak para pihak, yaitu
6
Budianto, Umar Ma’ruf, Kehadiran Saksi Pada Saat Transaksi Jual Beli Tanah Dihadapan Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dalam Hubungannya Dengan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia
Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah Di Kabupaten Kubu
Raya, Volume 4, Nomor 4, Desember 2017, hlm. 690.
5
dengan cara membacakannya sehingga menjadi jelas isi Akta PPAT, serta
memberikan akses terhadap informasi, termasuk akses terhadap peraturan perundang-
undangan yang terkait bagi para pihak yang menandatangani akta. Dengan demikian,
para pihak dapat menentukan dengan bebas untuk menyetujui atau tidak menyetujui
isi Akta PPAT yang akan ditandatanganinya.7
Dalam alquran menyebutkan :8
َ‫ٰيٓاَيُّهَا الَّ ِذ ْينَ ٰا َمنُوْ ا اَل تَ ُخوْ نُوا هّٰللا َ َوال َّرسُوْ َل َوتَ ُخوْ نُ ْٓوا اَمٰ ٰنتِ ُك ْم َواَ ْنتُ ْم تَ ْعلَ ُموْ ن‬
yā ayyuhallażīna āmanụ lā takhụnullāha war-rasụla wa takhụnū amānātikum wa
antum ta'lamụn
Artinya: “Wahai orang-orang yang beriman! Janganlah kamu mengkhianati Allah dan
Rasul dan (juga) janganlah kamu mengkhianati amanat yang dipercayakan kepadamu,
sedang kamu mengetahui”. (QS. Al-Anfal: 27)
Pelaksanaan pembuatan Akta oleh PPAT wajib mengikuti ketentuan yang
berlaku sebagaimana yang telah diatur dalam peraturan tentang pendaftaran tanah
sebagai amanat yang telah diberikan oleh aturan itu sendiri. Salah satu ketentuan
dalam peraturan tersebut yaitu pembuatan akta oleh PPAT harus dihadiri oleh para
pihak yang melakukan perbuatan hukum bersangkutan atau kuasanya dan disaksikan
oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang kemudian oleh PPAT akta tersebut
dibacakan dan dijelaskan kepada para pihak dan saksi-saksi yang kemudian
7
Triyono, Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dalam Pembuatan Akta Jual Beli
Tanah Dan Implikasi Hukumnya Bagi Masyarakat Umum, Volume 17, Nomor 2, Agustus 2019, hlm.
168.
8
https://litequran.net/al-anfal, diakses pada tanggal 19 November 2019.
6
ditandatangani pada saat itu juga oleh para pihak, saksi-saksi dan PPAT sebagaimana
diatur dalam Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3
Tahun 1997 mengenai Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (selanjutnya disebut PMA Nomor 3 Tahun
1997).
Prosedur dalam pembuatan Akta ini juga merupakan kewajiban pelaksanaan
jabatan bagi PPAT terhadap akta yang dibuatnya. Hal ini diatur baik dalam Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah
Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Salah satunya yaitu mengenai pembacaan dan penandatanganan akta oleh PPAT
dengan ketentuan yang berbunyi sebagai berikut:
“Akta PPAT harus dibacakan/dijelaskan isinya kepada para pihak dengan
dihadiri oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi sebelum
ditandatangani seketika itu juga oleh para pihak, saksi-saksi dan PPAT”9
Akta PPAT merupakan alat bukti yang menjamin kebenaran suatu transaksi
atas tanah, baik kebenaran tanggal maupun atas subjek hukumnya. Disamping itu
Akta PPAT sebagai alat bukti diharuskan oleh peraturan perundang-undangan
sehubungan dengan adanya suatu transaksi yang menggambarkan adanya perjanjian
diantara para pihak yang mengadakan perjanjian tersebut. 10 PPAT merupakan pejabat
9
PP No. 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas PP Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan
PPAT, Pasal 22.
10
Irawan Soerodjo, Kepastian Hukum Pendaftaran Hak Atas Tanah di Indonesia, Arkola Surabaya,
Surabaya, 2003, hlm. 230.
7
umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta autentik, yang merupakan
perbuatan mengkonstantir perjanjian yang diadakan oleh para pihak. Keberadaan
PPAT ini sangat penting dalam kehidupan masyarakat untuk memberikan jaminan
kepastian hukum melalui akta autentik yang dibuatnya dan diharapkan juga dapat
menghindari terjadinya sengketa. Namun dalam prakteknya di lapangan, masih ada
yang melakukan pembacaan sampai dengan penandatanganan akta tanpa hadir di
hadapan PPAT ataupun PPAT yang tidak hadir dan hanya dihadiri oleh saksi yang
sekaligus pegawai Notaris/PPAT dan yang membacakan akta untuk para penghadap,
padahal dalam akhir isi akta peralihan hak atas tanah yang dibuat PPAT telah
menyebutkan “akhirnya hadir juga dihadapan saya, Pejabat Pembuat Akta Tanah
yang selanjutnya disebut PPAT dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang sama dan
disebutkan pada akhir akta ini”.
Dari hal tersebut akan menimbulkan permasalahan terhadap akta PPAT yang
dapat terdegradasi, PPAT seharusnya merupakan pejabat pembuat akta yang
mengeluarkan produk atau akta peralihan hak atas tanah berdasarkan wewenang yang
diberikan melalui aturan, dimana seharusnya aktanya tersebut bersifat autentik.
Berdasarkan timbulnya permasalahan tersebut maka menarik untuk dilakukan
suatu penelitian dengan judul : “TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT
AKTA TANAH DALAM PELAKSANAAN PEMBUATAN AKTA YANG TIDAK
DIBACAKAN KEPADA PARA PIHAK BERDASARKAN PERATURAN
PEMERINTAH NOMOR 24 TAHUN 2016 TENTANG PERUBAHAN ATAS

8
PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 37 TAHUN 1998 TENTANG
PERATURAN JABATAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH
DIHUBUNGKAN DENGAN ASAS KEPASTIAN HUKUM”.
Tabel 1
Persamaan dan perbedaan dengan Penulisan Terdahulu
No Peneliti Judul Persamaan Perbedaan

1. Fariz Tanggung Jawab Membahas 1. Akta yang di
Helmy Notaris Dalam mengenai maksud dalam
Rasyad Pembuatan Akta Yang Tanggung Jawab penelian berbeda
(2012) Tidak Memenuhi terhadap akta dari jabatan
Ketentuan Pasal 16 yang tidak pembuat akta
Ayat (1) Huruf L Dan dibacakan oleh antara Notaris
Ayat (7) Undang- Pejabat Umum. dan Pejabat
Undang Nomor 30 Pembuat Akta
Tahun 2004 Tentang Tanah.
Jabatan Notaris 2. Tanggung jawab
yang dibahas oleh
saudara Hariz
hanya membahas
tanggung jawab
secara perdata,
sedangkan
tanggung jawab
yang penulis
bahas adalah
tanggung jawab
secara Perdata,
Administrasi dan
Pidana.
2. Ranty Kewajiban Notaris Membahas 1. Selain membahas
Artsilia, dalam Membacakan mengenai akibat mengenai akta
S.H. Akta hukum terhadap yang dibacakan
(2009) akta yang tidak penulis juga
dibacakan oleh membahas
Pejabat Umum. mengenai
tanggung jawab
pejabat umum
yang tidak
9
membacakan akta
(PPAT).
2. Akta yang di
maksud dalam
penelian berbeda
dari jabatan
pembuat akta
antara Notaris
dan Pejabat
Pembuat Akta
Tanah.
3. Dwi Kewajiban Pembacaan Membahas Membahas kekuatan
Merlyani Akta Otentik Oleh mengenai akibat hukum akta yang di
(2019) Notaris Di Hadapan hukum terhadap tanda tangani secara
Penghadap (Terkait akta yang tidak elektronik,
Dengan Konsep Cyber dibacakan oleh sedangkan hal
Notary) Pejabat Umum. tersebut tidak dibahas
oleh penulis.
4. Titik Pertanggungjawaban Membahas Membahas sesuatu
Utami Seorang Pejabat mengenai hal yang sama dalam
Pembuat Akta Tanah tanggung jawab melaksanakan
(PPAT) Dalam pejabat pembuat jabatannya dalam
Melaksanakan akta tanah dalam pembuatan akta
Jabatannya Dalam melaksanakan tetapi penulis
Pembuatan Akta jabatannya memfokuskan pada
(Analisis Terhadap dalam pembacaan akta.
Putusan Pengadilan pembuatan akta.
Negeri Cibinong
Nomor:
117/PdtG/2007/PN.Cb
n. Tanggal 1 April
2008)
B. Identifikasi Masalah
Berdasarkan hal-hal yang telah diuraikan di atas, maka penulis membatasi
pembahasan dengan pokok-pokok masalah sebagai berikut:

10
1. Bagaimanakah akibat hukum terhadap akta yang tidak dibacakan kepada para
pihak oleh PPAT berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016
tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang
Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah?
2. Bagaimanakah tanggung jawab PPAT dalam pelaksanaan pembuatan akta
otentik, yang tidak dibacakan kepada para pihak oleh PPAT berdasarkan
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan
Pejabat Pembuat Akta Tanah dihubungkan dengan asas kepastian hukum?
C. Tujuan Penelitian
Berdasarkan identifikasi masalah di atas, maka tujuan dari penelitian ini
adalah sebagai berikut:
1. Untuk menentukan akibat hukum terhadap akta yang tidak dibacakan kepada
para pihak oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.
2. Untuk mengidentifikasi tanggung jawab PPAT dalam pelaksanaan pembuatan
akta otentik yang dihubungkan dengan asas kepastian hukum.
D. Kegunaan Penelitian
Penelitian ini diharapkan dapat memberikan kegunaan baik secara teoritis
maupun praktis, yaitu sebagai berikut:
1. Kegunaan Teoritis
11
Hasil penelitian ini diharapkan bermanfaat sebagai informasi bagi
kalangan PPAT dan calon PPAT dalam kaitannya dengan pengaturan tentang
cara pelaksanaan pembuatan suatu akta otentik agar dapat memberikan jaminan
kepastian hukum bagi para pihak.
2. Kegunaan Praktis
Hasil penelitian ini diharapkan menjadi pedoman bagi PPAT, terkait
Tanggung Jawab PPAT terhadap kewenangannya dalam membuat akta otentik
yang berdasarkan peraturan dan asas kepastian hukum.
E. Kerangka Pikir
Indroharto mengatakan, menggunakan istilah AAUPL dan mengartikannya
sebagai asas-asas yang khusus berlaku di bidang administrasi pemerintahan dan
menjadi bagian dari asas-asas hukum umum dan penting artinya bagi perbuatan-
perbuatan hukum pemerintahan. Pada awal perkembangannya, AAUPL merupakan
asas hukum yang tidak tertulis, sehingga F.H. Van Der Burg dan G.J.M Cartigny
lebih spesifik memberikan definisi tentang AAUPL (AUPB) sebagai asas-asas hukum
tidak tertulis yang harus diperhatikan badan atau pejabat administrasi Negara dalam
melakukan tindakan hukum yang akan dinilai kemudian oleh Hakim Administrasi.
Sedangkan menurut Wirda Van der Burg mendefinisikan AUPB sebagai tendensi-
tendensi (kecenderungan) etik, yang menjadi dasar hukum Tata Usaha Negara, baik
yang tertulis, maupun yang tidak tertulis, termasuk praktik pemerintahan dan dapat
diketahui pula bahwa asas-asas itu sebagian dapat diturunkan dari hukum dan praktik,
12
sedangkan untuk sebagian besar bukti (jelas atau nyata) langsung mendesak. Hal ini
dikemukakan Wirda dalam salah satu paparannya di hadapan perhimpunan Tata
Usaha Negara di Belanda Tahun 1952.11
Asas-asas yang akan saya pakai dalam tesis ini yaitu:
1. Asas Umum Pemerintahan yang Baik
Asas-Asas Umum Pemerintahan Yang Baik Menurut UU Administrasi
Pemerintahan Pasal 10 ayat (1) AUPB terdiri dari 8 asas sebagai berikut :12
a. Asas Kepastian Hukum adalah asas dalam negara hukum yang
mengutamakan landasan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Asas kepastian hukum adalah asas dalam negara hukum yang
mengutamakan landasan ketentuan peraturan perundang-undangan,
kepatutan, keajegan, dan keadilan dalam setiap kebijakan penyelenggaraan
pemerintahan.13 Asas kepastian hukum merupakan produk dari hukum
atau lebih khusus dari perundang-undangan. Hukum positif yang mengatur
kepentingan-kepentingan manusia dalam masyarakat harus selalu ditaati
meskipun hukum positif itu kurang adil. Mahmul Siregar mengatakan hal
yang senada dimana kepastian hukum itu harus meliputi seluruh bidang
hukum.14 Dengan demikian, kepastian hukum tidak saja meliputi kepastian

11
Ateng Syarifudin, “Kepala Daerah”, Citra Aditya Bhakti, Bandung, 1994, hlm. 53.
12
http://pemerintah.net/asas-asas-umum-pemerintahan-yang-baik-aupb/, diakses pada tanggal 10
Agustus 2019.
13
Penjelasan Pasal 10 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan.
14
USU Law Journal, Kepastian Hukum Terhadap Standar Pelayanan Publik Dalam Pelayanan Izin
Usaha : Studi di Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu Kota Pematang
Siantar, Volume 7, Nomor 3, Juni 2019, Program Studi Magister Ilmu Hukum Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara, hlm. 183.
13
hukum secara substansi tetapi juga kepastian hukum dalam penerapannya
(hukum acara) dalam putusan-putusan badan peradilan. Kemudian
menurut Cicut Sutiarso mengatakan kepastian hukum yang berdasarkan
keadilan menurutnya harus selalu ditanamkan untuk menciptakan budaya
hukum yang tepat waktu.15 Selanjutnya, menurut H.L.A Hart dalam the
concept of law, ada kalanya kata-kata dalam sebuah undang-undang dan
apa yang diperintahkannya dalam suatu kasus tertentu bisa jadi jelas
sekali, namun terkadang mungkin ada keraguan terkait dengan
penerapannya. Keraguan itu terkadang dapat diselesaikan melalui
interpretasi atas peraturan hukum lainnya. Hal ini menurut H.L.A Hart
merupakan suatu ketidakpastian (legal uncertainty) dalam ketentuan
undang-undang.16
b. Asas Kemanfaatan adalah manfaat yang harus diperhatikan secara
seimbang antara: (1) kepentingan individu yang satu dengan kepentingan
individu yang lain; (2) kepentingan individu dengan masyarakat; (3)
kepentingan Warga Masyarakat dan masyarakat asing; (4) kepentingan
kelompok masyarakat yang satu dan kepentingan kelompok masyarakat
yang lain; (5) kepentingan pemerintah dengan Warga Masyarakat; (6)
kepentingan generasi yang sekarang dan kepentingan generasi mendatang;
15
Cicut Sutiarso, Pelaksanaan Putusan Arbitrase Dalam Sengketa Bisnis, Yayasan Pustaka Obor
Indonesia, Jakarta, 2011, hlm. 160.
16
H.L.A Hart, The Concept of Law, (New York: Clarendon Press-Oxford, 1997) diterjemahkan oleh
M. Khozim, Konsep Hukum, Nusamedia, Bandung, 2010, hlm. 230.
14
(7) kepentingan manusia dan ekosistemnya; (8) kepentingan pria dan
wanita.
c. Asas Ketidakberpihakan adalah asas yang mewajibkan Badan dan/atau
Pejabat Pemerintahan dalam menetapkan dan/atau melakukan Keputusan
dan/atau Tindakan dengan mempertimbangkan kepentingan para pihak
secara keseluruhan dan tidak diskriminatif.
d. Asas Kecermatan adalah asas yang mengandung arti bahwa suatu
Keputusan dan/atau Tindakan harus didasarkan pada informasi dan
dokumen yang lengkap untuk mendukung legalitas penetapan dan/atau
pelaksanaan Keputusan dan/atau Tindakan sehingga Keputusan dan/atau
Tindakan yang bersangkutan dipersiapkan dengan cermat sebelum
Keputusan dan/atau Tindakan tersebut ditetapkan dan/atau dilakukan.
e. Asas Tidak Menyalahgunakan Kewenangan adalah asas yang mewajibkan
setiap Badan dan/atau Pejabat Pemerintahan tidak menggunakan
kewenangannya untuk kepentingan pribadi atau kepentingan yang lain dan
tidak sesuai dengan tujuan pemberian kewenangan tersebut, tidak
melampaui, tidak menyalahgunakan, dan/atau tidak mencampuradukkan
kewenangan.
f. Asas Keterbukaan adalah asas yang melayani masyarakat untuk
mendapatkan akses dan memperoleh informasi yang benar, jujur, dan
tidak diskriminatif dalam penyelenggaraan pemerintahan dengan tetap

15
memperhatikan perlindungan atas hak asasi pribadi, golongan, dan rahasia
negara.
g. Asas Kepentingan Umum adalah asas yang mendahulukan kesejahteraan
dan kemanfaatan umum dengan cara yang aspiratif, akomodatif, selektif,
dan tidak diskriminatif.
h. Asas Pelayanan Yang Baik adalah asas yang memberikan pelayanan yang
tepat waktu, prosedur dan biaya yang jelas, sesuai dengan standar
pelayanan, dan ketentuan peraturan perundang-undangan.
2. Asas Tanggung Jawab
Hans Kelsen mengatakan, tentang tanggungjawab hukum menyatakan
bahwa: “seseorang bertanggung jawab secara hukum atas suatu perbuatan tertentu
atau bahwa dia memikul tanggung jawab hukum, subyek berarti bahwa dia
bertanggung jawab atas suatu sanksi dalam hal perbuatan yang bertentangan. 17
Hans Kelsen selanjutnya membagi mengenai tanggungjawab terdiri dari:18
“Pertanggungjawaban individu yaitu seorang individu bertanggung jawab

terhadap pelanggaran yang dilakukannya sendiri; 2. Pertanggungjawaban
kolektif berarti bahwa seorang individu bertanggung jawab atas suatu
pelanggaran yang dilakukan oleh orang lain; 3. Pertanggungjawaban
berdasarkan kesalahan yang berarti bahwa seorang individu bertanggung
jawab atas pelanggaran yang dilakukannya karena sengaja dan
diperkirakan dengan tujuan menimbulkan kerugian; 4.
Pertanggungjawaban mutlak yang berarti bahwa seorang individu
bertanggung jawab atas pelanggaran yang dilakukannya karena tidak
sengaja dan tidak diperkirakan”.
17
Hans Kelsen (2), diterjemahkan oleh Somardi, General Theory Of law and State , Teori Umum
Hukum dan Negara, Dasar-Dasar Ilmu Hukum Normatif Sebagai Ilmu Hukum Deskriptif Empirik,
BEE Media Indonesia, Jakarta, 2007, hlm. 81.
18
Ibid, hlm. 83.
16
Tanggung jawab dalam kamus hukum dapat diistilahkan sebagai liability
dan responsibility, istilah liability menunjuk pada pertanggungjawaban hukum
yaitu tanggung gugat akibat kesalahan yang dilakukan oleh subjek hukum,
sedangkan istilah responsibility menunjuk pada pertanggung jawaban politik. 19
Asas tanggung jawab lebih menekankan pada makna tanggung jawab yang lahir
dari ketentuan Peraturan Perundang-Undangan sehingga asas tanggungjawab
dimaknai dalam arti liability.20
Tanggung jawab berdasarkan definisi dari responsibility adalah kewajiban
bertanggung jawab atas undang-undang yang dilaksanakannya dan memperbaiki
kerusakan yang ditimbulkannya. Tanggung jawab yang dibebankan kepada PPAT
menurut penulis tepat untuk menggunakan istilah responsibility ini. Responsibility
mempunyai makna yang merujuk kepada tanggung jawab PPAT untuk
melaksanakan jabatannya atas perintah undang-undang, dan PPAT juga
bertanggung jawab untuk memberikan ganti rugi atas kesalahan yang dilakukan,
bilamana kesalahan tersebut menimbulkan kerugian bagi pihak yang menghadap
kepada PPAT atau pihak lain yang bersangkutan.21
Perbuatan Melawan Hukum (onrechtmatige daad) dalam konteks perdata
diatur dalam Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata atau Burgerlijk
19
HR. Ridwan, Hukum Administrasi Negara, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2006, hlm. 337.
20
Busyra Azheri, Corporate Social Responsibility dari Voluntary menjadi Mandotary, Raja Grafindo
Perss, Jakarta, 2011, hlm. 54.
21
Vina Akfa Dyani, Pertanggungjawaban Hukum dan Perlindungan Hukum bagi Notaris dalam
Membuat Party Acte, Nomor 1, Volume 2, Januari 2017, hlm. 165.
17
Wetboek (“BW”), dalam Buku III BW, pada bagian “Tentang perikatan-perikatan
yang dilahirkan demi Undang-Undang”, yang berbunyi:
“Tiap perbuatan Melawan hukum, yang membawa kerugian kepada orang
lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu,
mengganti kerugian tersebut.”
Rosa Agustina mengatakan, dalam bukunya Perbuatan Melawan Hukum,
terbitan Pasca Sarjana FH Universitas Indonesia (2003), hal. 117, dalam
menentukan suatu perbuatan dapat dikualifisir sebagai melawan hukum,
diperlukan 4 syarat: 22
a. Bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku
b. Bertentangan dengan hak subjektif orang lain
c. Bertentangan dengan kesusilaan
d. Bertentangan dengan kepatutan, ketelitian dan kehati-hatian.
Konsep tanggung jawab juga dikemukakan oleh pencetus teori hukum
murni yaitu Hans Kelsen. Menurut Hans, tanggung jawab berkaitan erat dengan
kewajiban, namun tidak identik. Kewajiban tersebut muncul karena adanya aturan
hukum yang mengatur dan memberikan kewajiban kepada subyek hukum.
Subyek hukum yang dibebani kewajiban harus melaksanakan kewajiban tersebut
sebagai perintah dari aturan hukum. Akibat dari tidak dilaksanakannya kewajiban
maka akan menimbulkan sanksi. Sanksi ini merupakan tindakan paksa dari aturan
22
hukumonline.com, Perbuatan Melawan Hukum Dalam Hukum Perdata Dan Hukum Pidana, di
akses tanggal 10 Maret 2020.
18
hukum supaya kewajiban dapat dilaksanakan dengan baik oleh subyek hukum.
Menurut Hans, subyek hukum yang dikenakan sanksi tersebut dikatakan
“bertanggung jawab” atau secara hukum bertanggung jawab atas pelanggaran.23
3. Asas Kepastian Hukum
Kepastian adalah perihal (keadaan) yang pasti, ketentuan atau ketetapan.
Hukum secara hakiki harus pasti dan adil. Pasti sebagai pedoman kelakukan dan
adil karena pedoman kelakuan itu harus menunjang suatu tatanan yang dinilai
wajar. Hanya karena bersifat adil dan dilaksanakan dengan pasti hukum dapat
menjalankan fungsinya. Kepastian hukum merupakan pertanyaan yang hanya bisa
dijawab secara normatif, bukan sosiologi.24
Fence M. Wantu mengatakan, “hukum tanpa nilai kepastian hukum akan
kehilangan makna karena tidak lagi dapat dijadikan pedoman perilaku bagi semua
orang”.25 Kepastian hukum diartikan sebagai kejelasan norma sehingga dapat
dijadikan pedoman bagi masyarakat yang dikenakan peraturan ini. 26 Pengertian
kepastian tersebut dapat dimaknai bahwa ada kejelasan dan ketegasan terhadap
23
Hans Kelsen (3), Pure Theory of Law, Terjemah, Raisul Muttaqien, Teori Hukum Murni: Dasar-
Dasar Ilmu Hukum Normatif, Cetakan Keenam, Nusa Media, Bandung, 2008, hlm. 136.
24
Dominikus Rato, Filsafat Hukum Mencari: Memahami dan Memahami Hukum, Laksbang Pressindo,
Yogyakarta, 2010, hlm. 59.
25
Fence M. Wantu, Antinomi Dalam Penegakan Hukum Oleh Hakim, Jurnal Berkala Mimbar Hukum,
Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada, Volume 19, Nomor 3, Yogyakarta, Oktober 2007, hlm.
388.
26
Tata Wijayanta, Asas Kepastian Hukum, Keadilan dan Kemanfaatan Dalam Kaitannya Dengan
Putusan Kepailitan Pengadilan Niaga, Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada Yogyakarta, Jurnal
Dinamika Huku, Volume 14, Nomor 2, Mei 2014, hlm. 219.
19
berlakunya hukum di dalam masyarakat. Hal ini untuk menimbulkan banyak salah
tafsir. Menurut Van Apeldoorn.27
Hans Kelsen mengatakan, hukum adalah sebuah sistem norma. Norma
adalah pernyataan yang menekankan aspek “seharusnya” atau das sollen, dengan
menyertakan beberapa peraturan tentang apa yang harus dilakukan. Norma-norma
adalah produk dan aksi manusia yang deliberatif. Undang-Undang yang berisi
aturan-aturan yang bersifat umum menjadi pedoman bagi individu bertingkah
laku dalam bermasyarakat, baik dalam hubungan dengan sesama individu maupun
dalam hubungannya dengan masyarakat. Aturan-aturan itu menjadi batasan bagi
masyarakat dalam membebani atau melakukan tindakan terhadap individu.
Adanya aturan itu dan pelaksanaan aturan tersebut menimbulkan kepastian
hukum.28
Sejatinya keberadaan asas ini dimaknai sebagai suatu keadaan dimana telah
pastinya hukum karena adanya kekuatan yang konkret bagi hukum yang
bersangkutan. Keberadaan asas kepastian hukum merupakan sebuah bentuk
perlindungan bagi yustisiabel (pencari keadilan) terhadap tindakan
sewenangwenang, yang berarti bahwa seseorang akan dan dapat memperoleh
sesuatu yang diharapkan dalam keadaan tertentu.29
27
Van Apeldoorn, Pengantar Ilmu Hukum, Pradnya Paramita, Jakarta, 1990, hlm. 25.
28
Peter Mahmud Marzuki (2), Pengantar Ilmu Hukum, Kencana Prenada Group, Jakarta, 2008,
hlm.158.
29
Sudikno Mertokusumo (2), Bab-Bab Tentang Penemuan Hukum, Citra Aditya Bakti, Bandung,
1993, hlm. 2.
20
PPAT pada umumnya hanya mencatat tentang apa yang dijelaskan oleh
para pihak yang menghadap kepada PPAT dan tidak memiliki kewajiban untuk
mencari tahu atas kebenaraan materiil. PPAT bisa saja berbuat kesalahan
menyangkut isi akta karena keterangan yang tidak benar (sengaja atau tidak
disengaja) yang diperoleh oleh para pihak, kesalahan demikian ini tidak bisa di
pertanggungjawabkan kepada PPAT karena isi akta tersebut sudah
dikonfirmasikan kepada para pihak oleh PPAT.30
PPAT harus memenuhi persyaratan tentang prosedur atau tata cara
pembuatan akta tersebut terpenuhi, maka akta notaris dan/atau PPAT memiliki
kekuatan pembuktian sempurna. Tetapi jika tidak dipenuhi maka akta notaris
dan/atau PPAT tersebut dengan proses pengadilan dapat dinyatakan sebagai akta
yang mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan.31 Terdapat
akibat hukum tertentu jika syarat subyektif dan syarat obyektif tidak terpenuhi.
Jika syarat subyektif tidak terpenuhi, maka perjanjian dapat dibatalkan
(vernietigbaar) sepanjang ada permintaan oleh orang-orang tertentu atau yang
berkepentingan. Sedangkan apabila syarat obyektif tidak terpenuhi, perjanjian
batal demi hukum (nietig) tanpa perlu ada permintaan dari para pihak.32
30
Sudikno Mertokusumo (1), Hukum Acara Perdata Indonesia, Liberty, Cetakan Pertama,
31
Habib Adjie (1), Hukum Notaris di Indonesia – Tafsiran Tematik Terhadap Undang-Undang No. 30
Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris, Refika Aditama, Bandung, 2008, hlm. 22.
32
Habib Adjie (3), Meneropong Khazanah Notaris dan PPAT Indonesia, PT.Citra Aditya Bakti,
Bandung, 2009, hlm. 134.
21
Istilah akta di bawah tangan dan akta yang batal demi hukum adalah dua
hal yang berbeda dan memiliki akibat hukum yang berbeda. Istilah akta di bawah
tangan berkaitan dengan nilai pembuktian suatu alat bukti. Akta di bawah tangan
mempunyai kekuatan pembuktian sepanjang isi dan tandatangan yang tercantum di
dalamnya diakui oleh para pihak.33
Ketentuan pasal 1320 KUHPerdata bersifat kumulatif, artinya setiap
perjanjian harus memenuhi keempat persyaratan tersebut secara bersama-sama.
Tidak dipenuhinya salah satu syarat dalam ketentuan Pasal 1320 KUHPerdata
tersebut mengakibatkan perjanjian menjadi cacat hukum yang keabsahannya dapat
dipertanyakan dalam arti dapat batal atau dapat dibatalkan oleh pihak ketiga yang
berkepentingan. Syarat (a) dan (b) dalam ketentuan Pasal 1320 KUHPerdata
merupakan syarat subjektif, hal ini dikarenakan berhubungan dengan orang-orang
atau subjek yang mengadakan perjanjian. Jika syarat subjektif ini dilanggar, maka
perjanjian tersebut dapat dibatalakan. Syarat (c) dan (d) dalam ketentuan Pasal
1320 KUHPerdata merupakan syarat objektif, hal ini dikarenakan berkaitan
dengan isi dari perjanjian. Jika syarat objektif ini dilanggar maka perjanjian
tersebut menjadi batal demi hukum.34
Perihal kesalahan dalam perbuatan melawan hukum, dalam hukum perdata
tidak membedakan antara kesalahan yang ditimbulkan karena kesengajaan pelaku,
33
Habib Adjie (2), Hukum Notaris Indonesia, Refika Aditama, Jakarta, 2009, hlm. 203.
34
Idris Aly Fahmi, Analisis Yuridis Degradasi Kekuatan Pembuktian Dan Pembatalan Akta Notaris
Menurut Pasal 84 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris, Volume 6,
Nomor 2, 2013, hlm. 225.
22
melainkan juga karena kesalahan atau kurang hati-hatinya pelaku. Ketentuan ini
sesuai dengan yang dikemukakan oleh Riduan Syahrani sebagai berikut: “tidak
kurang hati-hati”.35 Notaris dan/atau PPAT yang membuat akta ternyata tidak
sesuai dengan wewenangnya dapat terjadi karena kesengajaan maupun karena
kelalaiannya, yang berarti telah salah sehingga unsur harus ada kesalahan telah
terpenuhi.
4. Asas Perlindungan Hukum
Perlindungan hukum merupakan suatu hal yang melindungi subjek-subjek
hukum melalui peraturan perundang-undangan yang berlaku dan dipaksakan
pelaksanaannya dengan suatu sanksi. Menurut Sajipto Raharjo, perlindungan
hukum adalah memberikan pengayoman terhadap hak asasi manusia yang
dirugikan oleh orang lain dan perlindungan hukum itu diberikan kepada
masyarakat agar dapat menjalankan hak yang diberikan oleh hukum. Philipus M.
Hadjon mengatakan,36 perlindungan hukum adalah perlindungan hukum yang
preventif dan perlindungan hukum yang represif. Perlindungan hukum yang
preventif bertujuan untuk mencegah terjadinya sengketa sedangkan perlindungan
hukum yang represif bertujuan untuk menyelesaikan sengketa. Sedangkan
menurut Peter Mahmud Marzuki,37 perlindungan hukum adalah suatu kepastian
hukum.
35
Riduan Syahrani (1), Seluk Beluk dan Asas-Asas Hukum Perdata, Alumni, Bandung, 1998, hlm. 279.
36
Philipus M. Hadjon, Perlindungan Hukum Bagi Rakyat Indonesia, Bina Ilmu, Surabaya, 1987,
hlm. 2.
37
Peter Mahmud Marzuki (1), Penelitian Hukum, Kencana, Jakarta, 2006, hlm. 60.
23
Asas perlindungan hukum yang seimbang adalah prinsip hukum atau asas
hukum yang menjadi dasar dalam memberikan perlindungan hukum secara adil
(tidak berat sebelah) bagi para pihak. Maksudnya adalah, para pihak berada dalam
posisi dan kedudukan yang sama, sehingga pengaturan hak dan kewajiban bagi
para pihak tidak berat sebelah. Dengan demikian para pihak memperoleh
perlindungan hukum yang seimbang. Merumuskan tujuan hukum dalam arti
keseimbangan diantara berbagai kepentingan dalam isinya menunjukkan ciri khas
dari ilmu hukum. Keseimbangan antara kepentingan berarti pendekatannya benar-
benar tidak memihak, menganggap sama dalam prinsip dan berusaha menemukan
penyesuaian. Pengujinya diantaranya dengan memasukkan undangundang, moral,
dan ketertiban umum.38
Teori perlindungan hukum merupakan teori yang menyatakan bahwa setiap
masyarakatakan diberikan perlindungan serta pengayoman terhadap menikmati
semua hak-hak yang diberikan oleh hukum.39 Terdapat 2 (dua) bentuk
perlindungan hukum, yaitu :40
a. Perlindungan Hukum Preventif
Perlindungan hukum preventif yaitu perlindungan hukum yang
diberikan oleh pemerintah dengan tujuan untuk mencegah sebelum terjadinya
pelanggaran atau sengketa. Terdapat beberapa peraturan perundang-undangan

38
W. Friedmann, Teori dan Filsafat Hukum : Idealisme Filosofis dan Problema Keadilan,
diterjemahkan oleh Muhamad Arifin, RajaGrafindo Persada, Jakarta, 1994, hlm.130.
39
Sajipto Raharjo, Ilmu Hukum, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2000, hlm. 282.
40
Muschsin, Perlindungan dan Kepastian Hukum bagi Investor di Indonesia, magister Ilmu Hukum
program Pascasarjana Universitas Sebelas Maret, Surakarta, 2003, hlm. 14.
24
yang dibuat dengan maksud untuk mencegah setiap warga negara melakukan
pelanggaran dan menjadi batasan dalam melakukan perbuatan-perbuatan
hukum.
b. Perlindungan Hukum Represif
Perlindungan hukum represif merupakan perlindungan hukum yang
berupa sanksi seperti denda, penjara, dan hukuman tambahan yang diberikan
apabila sudah terjadi pelanggaran atau sengketa. Dalam hal ini maka segala
pemakaian produk dan/atau jasa oleh konsumen, konsumen berhak
mendapatkan kepastian hukum yang berlaku dan mengikat bagi setiap orang.
5. Asas Pendaftaran Tanah
Asas merupakan fundamen yang mendasari terjadinya sesuatu dan
merupakan dasar dari suatu kegiatan, hal ini berlaku pula pada pendaftaran tanah.
Oleh karena itu, dalam pendaftaran tanah ini terdapat asas yang harus menjadi
patokan dasar dalam melakukan pendaftaran tanah. Berdasarkan Pasal 2 Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, bahwa
pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas berikut:
a. Asas sederhana
Asas sederhana dimaksud agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun
prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang
berkepentingan, terutama para pemegang hak atas tanah.
b. Asas aman
25
Asas aman dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah
perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat
memberikan jaminan kepastian hukum sesuai dengan tujuan pendaftaran tanah
itu sendiri.
c. Asas terjangkau
Asas terjangkau dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-pihak yang
memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan
golongan ekonomi lemah. Pelayanan yang diberikan dalam rangka
penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa terjangkau oleh para pihak
ynag membutuhkan. Asas mutakhir dimaksudkan kelengkapan yang memadai
dalam pelaksanaannya dan keseimbangan dalam pemeliharaan datanya. Data
yang tersedia harus menunjukkan keadaan yang mutakhir. Utuk itu perlu
diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi
di kemudian hari.
d. Asas mutakhir
Asas mutakhir menuntut dipeliharanya data pendaftaran tanah secara
terus menerus dan berkesinambungan, sehingga data yang tersimpan di Kantor
Pertanahan selalui sesuai dengan keadaan nyata di lapangan, dan masyarakat
dapat memperoleh keterangan mengenai data yang benar setiap saat.
e. Asas terbuka
26
Asas terbuka dimaksudkan untuk dapat memberikan akses yang
seluas-luasnya kepada masyarakat agar mendapatkan informasi mengenai
pertanahan.
Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran
tanah diseluruh Republik Indonesia menurut ketentuan–ketentuan yang diatur
dengan Peraturan Pemerintah. Adapun kepastian hukum dimaksud adalah
kepastian mengenai orang/badan hukum yang menjadi pemegang hak atas tanah
tersebut. Kepastian berkenaan dengan siapakah pemegang hak atas tanah itu
disebut dengan kepastian mengenai subyek hak atas tanah. Kepastian mengenai
letak tanah, batas-batas tanah, panjang dan lebar tanah. Kepastian berkenaan
dengan letak, batas-batas dan panjang serta lebar tanah itu disebut dengan
kepastian mengenai obyek hak atas tanah.41
F. Metode Penelitian
1. Pendekatan Penelitian
Penelitian ini akan disusun dengan menggunakan metode penelitian hukum
normatif (Yuridis Normatif). Penelitian normatif disebut dengan penelitian
doktrinal, yaitu penelitian yang objek kajiannya adalah dokumen peraturan
perundang-undangan dan bahan pustaka. Penelitian ini menggunakan pendekatan
41
Bachtiar Effendy, Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Pelaksanaannya, Alumni, Bandung, 1993,
hlm. 21.
27
perundang-undangan (statute aproach) dan pendekatan kasus (case aproach).
Pendekatan perundang-undangan digunakan untuk mengetahui keseluruhan
peraturan hukum khususnya hukum perdata di Indonesia. Pendekatan kasus
bertujuan untuk mepelajari penerapan norma-norma atau kaidah hukum yang
dilakukan dalam praktik hukum42, terkait terkait tanggungjawab Pejabat Pembuat
Akta Tanah terhadap pelaksanaan pembuatan akta yang berdasarkan aturan yang
berlaku dan menciptakan kepastian hukum.
2. Spesifikasi Penelitian
Spesifikasi di dalam penelitian ini adalah deskriptif analitis, yaitu bertujuan
untuk memperoleh gambaran yang menyeluruh, sistematis, serta akurat melalui
suatu proses analisis dengan menggunakan peraturan hukum, proses penerapan
hukum dan bahan pustaka (kepustakaan) yang merupakan data sekunder, yang
ada dalam keadaan siap terbit, bentuk dan isinya telah disusun oleh peneliti-
peneliti terdahulu dan dapat diperoleh tanpa terikat waktu dan tempat.
3. Jenis dan Sumber Data
Jenis data yang digunakan dalam penulisan tesis ini adalah data sekunder,
yaitu data yang diperoleh/dikumpulkan dari bahan kepustakaan atau literatur yang
mempunyai hubungan dengan objek penelitian. Sumber bahan hukum yang
digunakan dalam penelitian ini terdiri dari bahan hukum primer, bahan hukum
sekunder dan bahan hukum tersier, yang diuraikan sebagai berikut:

42
Johnny Ibrahim, Teori dan Metodologi Penelitian Hukum Normatif, Bayumedia Publishing, Malang,
2006, hlm. 295.
28
a. Bahan hukum primer, yaitu bahan-bahan hukum yang mengikat, yang
berupa peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan
permasalahan yang akan dikaji, terdiri dari:
1) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945
2) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah
3) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Jabatan Pejabat
Pembuat Akta Tanah juncto Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
2016 tentang Perubahan atas Tentang Jabatan Pejabat Pembuat Akta
Tanah
b. Bahan hukum sekunder adalah bahan hukum yang diperoleh dari buku
teks, pendapat para sarjana dan sebagainya.
c. Bahan hukum tertier, yaitu bahan hukum penunjang yang memberi
petunjuk dan penjelasan terhadap bahan hukum primer dan bahan hukum
sekunder, seperti kamus hukum, jurnal-jurnal ilmiah , kasus-kasus hukum,
simposium yang dilakukan para pakar terkait dengan objek kajian
penelitian hukum ini, Surat kabar, majalah mingguan, bulletin dan internet
juga dapat menjadi bahan bagi penelitian ini sepanjang memuat informasi
yang relevan dengan objek kajian penelitian hukum ini. 43
4. Teknik Pengumpulan Data
43
Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif, Suatu Tinjauan Singkat, Raja
Grafindo Persada, Jakarta, 2004, hlm. 15.
29
Sesuai dengan spesifikasi penelitian yang deskriptif analitis dengan
menggunakan pendekatan yuridis normatif, maka teknik pengumpulan data yang
digunakan dalam penelitian ini bersifat studi kepustakaan (library research).
Studi kepustakaan dilakukan terhadap data sekunder yang terdiri dari bahan-
bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, dan bahan hukum tersier.
5. Teknik Analisis Data
Data yang diperoleh dalam penelitian ini dianalisis dengan menggunakan
metode normatif kualitatif dengan menggunakan data sekunder yang diperoleh
dari studi dokumen, yaitu dengan mengadakan sistematisasi terhadap bahan bahan
hukum tertulis. Kualitatif dimaksudkan menganalisis data yang berasal dari hasil
penelitian kepustakaan terkait tanggungjawab PPAT terhadap kewenangannya
dalam melegalisasi akta dibawah tangan dalam rangka mewujudkan kepastian
hukum.
BAB II
TINJAUAN TEORI MENGENAI TANGGUNG JAWAB, PEJABAT
PEMBUAT AKTA TANAH, PENGERTIAN AKTA, PEMBUATAN DAN
PEMBACAAN AKTA, ASAS KEPASTIAN HUKUM, SERTA ASAS
PERLINDUNGAN HUKUM
A. Tinjauan Umum Mengenai Tanggung Jawab
Tanggung jawab dalam bahasa Inggris diterjemahkan dari kata
“responsibility” atau “liability”, sedangkan dalam bahasa Belanda, yaitu
“vereentwoodelijk” atau “aansparrkelijkeid”. Tanggung jawab adalah wajib,
menanggung, wajib memikul beban, wajib memenuhi segala akibat yang timbul dari
perbuatan, rela mengabdi, dan rela berkorban untuk kepentingan pihak lain.44
Tanggung jawab adalah kewajiban menanggung segala sesuatunya bila terjadi
apa-apa boleh dituntut, dipersalahkan, dan diperkarakan. Dalam kamus hukum,
tanggung jawab adalah suatu keseharusan bagi seseorang untuk melaksanakan apa
yang telah diwajibkan kepadanya (Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI)).45
Tanggungjawab adalah kesadaran manusia akan tingkah laku atau perbuatan
yang disengaja maupun yang tidak di sengaja. Tanggungjawab juga berarti berbuat
sebagai perwujudan kesadaran akan kewajibannya. Prinsip tanggungjawab
44
Khaerul Tanjung, “Pelaku Usaha dan Tanggung Jawab”,
http://www.blogster.com/khaerulhtanjung/pelaku-usaha-dan-tanggung-jawab. Diakses pada tanggal 05
Mei 2020, Pukul 15.21 WIB.
45
Andi Hamzah, Kamus Hukum, Ghalia Indonesia, Jakarta, 2005, hlm. 49.
26
27
merupakan perihal yang sangat penting di dalam hukum perlindungan konsumen.
Dalam kasus pelanggaran hak konsumen, diperlukan kehati-hatian dalam
menganalisis siapa yang harus bertanggungjawab dan seberapa jauh tanggungjawab
dapat dibebankan kepada pihak-pihak terkait.46
Dalam Islam, tanggungjawab dikenal dengan istilah Mas’uliyah. Mas’uliyyah
atau Accountability ialah prinsip yang menuntut seorang pekerja supaya senantiasa
berwaspada dan bertanggungjawab atas apa yang dilakukan atau dibelanjakan karena
mereka akan di periksa dan dipersoalkan bukan sekadar di dunia malah di hari
pembalasan. Tanggungjawab meliputi beberapa aspek, yakni : tanggungjawab antara
individu dengan individu (mas’uliyyah alafrad), tanggungjawab dengan masyarakat
(mas’uliyyah al-mujtama’) serta tanggungjawab pemerintah (mas’uliyyah al-daulah)
tanggungjawab ini berkaitan dengan baitul mal.47
Hukum tanggung jawab adalah suatu akibat atas konsekuensi kebebasan
seorang tentang perbuatannya yang berkaitan dengan etika atau moral dalam
melakukan suatu perbuatan.48 Selanjutnya menurut Titik Triwulan
pertanggungjawaban harus mempunyai dasar, yaitu hal yang menyebabkan timbulnya
hak hukum bagi seorang untuk menuntut orang lain sekaligus berupa hal yang
melahirkan kewajiban hukum orang lain untuk memberi pertanggungjawabannya.49
46
Shidarta (1), Hukum Perlindungan Konsumen, Grasindo, Jakarta, 2000, hlm. 59.
47
Abd. Shomad, Hukum Islam, Kencana, Jakarta, 2010, hlm. 78.
48
Soekidjo Notoatmojo, Etika dan Hukum Kesehatan, Rineka Cipta, Jakarta, 2010, hlm. 27.
49
Titik Triwulan dan Shinta Febrian, Perlindungan Hukum bagi Pasien, Prestasi Pustaka, Jakarta,
2010, hlm. 48.
28
Pertanggungjawaban dibagi menjadi dua macam, yaitu kesalahan dan risiko.
Dengan demikian dikenal dengan pertanggungjawaban atas dasar kesalahan (lilability
without based on fault) dan pertanggungjawaban tanpa kesalahan yang dikenal
(lilability without fault) yang dikenal dengan tanggung jawab risiko atau tanggung
jawab mutlak (strick liabiliy) (berdasarkan Hukum Perdata). Prinsip dasar
pertanggung jawaban atas dasar kesalahan mengandung arti bahwa seseorang harus
bertanggung jawab karena ia melakukan kesalahan karena merugikan orang lain.
Sebaliknya prinsip tanggung jawab risiko adalah bahwa konsumen penggugat tidak
diwajibkan lagi melainkan produsen tergugat langsung bertanggung jawab sebagai
risiko usahanya.50
Secara umum, prinsip tanggung jawab dalam hukum dapat dibedakan sebagai
berikut :51
1. Prinsip Tanggung Jawab Berdasarkan Unsur Kesalahan (Liability based on
fault)
Prinsip ini adalah prinsip yang cukup umum berlaku dalam hukum perdata
khususnya Pasal 1365, 1366, dan 1367 KUHPerdata. Secara umum, asas tanggung
jawab ini dapat diterima karena adil bagi orang yang berbuat salah untuk
mengganti kerugian bagi pihak korban. Dengan kata lain, tidak adil jika orang
yang tidak bersalah harus mengganti kerugian yang diderita orang lain.52
50
Ibid. hlm. 49.
51
Celina Tri Siwi Kristiyanti, Hukum Perlindungan konsumen, PT. Sinar Grafika, Jakarta, 2008, hlm.
92.
52
Ibid, hlm. 93.
29
Perkara yang perlu dijelaskan dalam prinsip ini adalah defenisi tentang
subjek pelaku kesalahan yang dalam doktrin hukum dikenal asas vicarious
liability dan corporate liability. Vicarious liability mengandung pengertian,
majikan bertanggung jawab atas kerugian pihak lain yang ditimbulkan oleh orang
atau karyawan yang dibawah pengawasannya. Corporate liability memiliki
pengertian yang sama dengan vicarious liability. Menurut doktrin ini, lembaga
yang menaungi suatu kelompok pekerja mempunyai tanggung jawab terhadap
tenaga yang diperkerjakannya.53
Mengenai persoalan pertanggung jawaban pejabat menurut Kranenburg
dan Vegtig ada dua teori yang melandasinya yaitu:54
a. Teori fautes de personalles, yaitu teori yang menyatakan bahwa kerugian
terhadap pihak ketiga dibebankan kepada pejabat yang karena tindakannya
itu telah menimbulkan kerugian. Dalam teori ini beban tanggung jawab
ditujukan pada manusia selaku pribadi.
b. Teori fautes de services, yaitu teori yang menyatakan bahwa kerugian
terhadap pihak ketiga dibebankan pada instansi dari pejabat yang
bersangkutan. Menurut teori ini tanggung jawab dibebankan kepada
jabatan. Dalam penerapannya, kerugian yang timbul itu disesuaikan pula
apakah kesalahan yang dilakukan itu merupakan kesalahan berat atau
53
Ibid, hlm. 94.
54
Ridwan H.R., Hukum Administrasi Negara, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2006, hlm. 365.
30
kesalahan ringan, dimana berat dan ringannya suatu kesalahan
berimplikasi pada tanggung jawab yang harus ditanggung.
2. Prinsip Praduga untuk Selalu Bertanggung Jawab (presumtion of liability)
Prinsip ini menyatakan, tergugat selalu dianggap bertanggung jawab
sampai ia dapat membuktikan ia tidak bersalah. Jadi, beban pembuktian ada pada
si tergugat.
3. Prinsip Tanggung Jawab Mutlak (strict liability)
Prinsip tanggung jawab mutlak sering diidentikkan dengan prinsip
tanggung jawab absolut. Ada yang mengatakan tanggung jawab mutlak adalah
prinsip yang menetapkan kesalahan tidak sebagai faktor yang menentukan.
Sebaliknya tanggung jawab absolut adalah tanggung jawab tanpa kesalahan dan
tidak ada pengecualiannya.55 Asas tanggung jawab mutlak merupakan salah satu
jenis pertanggungjawaban Perdata (Civil Liability).56 Tanggung jawab perdata
merupakan suatu instrumen hukum perdata dalam konteks penegakan hukum
untuk mendapatkan ganti kerugian pada kasus tersebut.
Abdulkadir Muhammad mengatakan, teori tanggung jawab dalam
perbuatan melanggar hukum (tort liability) dibagi menjadi beberapa teori, yaitu :57
1. Tanggung jawab akibat perbuatan melanggar hukum yang dilakukan dengan
sengaja (intertional tort liability), tergugat harus sudah melakukan perbuatan

55
Ibid, hlm. 96.
56
Salim H.S (1), Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW), PT. Sinar Grafika, Jakarta, 2008, hlm. 45.
57
Abdulkadir Muhammad (2), Hukum Perusahaan Indonesia, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2010,
hlm.
503.
31
sedemikian rupa sehingga merugikan penggugat atau mengetahui bahwa apa
yang dilakukan tergugat akan mengakibatkan kerugian.
2. Tanggung jawab akibat perbuatan melanggar hukum yang dilakukan karena
kelalaian (negligence tort lilability), didasarkan pada konsep kesalahan
(concept of fault) yang berkaitan dengan moral dan hukum yang sudah
bercampur baur (interminglend).
3. Tanggung jawab mutlak akibat perbuatan melanggar hukum tanpa
mempersoalkan kesalahan (stirck liability), didasarkan pada perbuatannya
baik secara sengaja maupun tidak sengaja, artinya meskipun bukan
kesalahannya tetap bertanggung jawab atas kerugian yang timbul akibat
perbuatannya.
PPAT bertugas untuk memberikan kepastian hukum terkait dengan
kewenangannya sebagai pembuat akta autentik. Di dalam tugasnya mengandung 2
fungsi pokok PPAT, yaitu pertama PPAT bertanggung jawab terhadap kepastian
hukum terhadap sahnya suatu pengikatan hukum, yang kedua PPAT memiliki
kewenangan secara atribusi dalam menciptakan kepastian dan perlindungan hukum
pada semua pihak. Secara etimologi kata “tanggung jawab” berasal dari bahasa
Inggris yaitu “Responsibility” yang artinya ialah tanggung jawab, bertanggung jawab
atau yang memiliki tanggung jawab.58 Tanggung jawab ialah kewajiban atas segala
hal yang terjadi dan untuk memberi pemulihan atas kerugian yang ditimbulkan.59
58
John M. Echols dan Hassan Shadily, “Kamus Inggris Indonesia (An English-Indonesian
Dictionary)”, Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, 2005, hlm. 481.
59
F. Sugeng Istanto, “Hukum Internasional”, UAY Press, Jogjakarta, 1994, hlm. 77.
32
Tanggung jawab PPAT merupakan tanggung jawab profesi maka dari itu
tanggung jawab PPAT merupakan tanggung jawab kepada diri sendiri teradap
profesinya, yaitu Tanggung jawab terhadap diri sendiri menuntut kesadaran setiap
orang untuk memenuhi kewajibannya sendiri dalam mengembangkan kepribadian
sebagai manusaia pribadi. Dengan demikian bisa memecahkan masalah-masalah
kemanusiaan mengenai dirinya sendri. Menurut sifat dasarnya anusia adalah makhluk
bermoral, tetapi manusia juga seorang pribadi. Karena merupakan seorang pribadi
maka manusia mepunyai pendapat sendiri, perasan sendiri, angan-angan sendiri.
Sebagai perwujudan dari pendapat, perasaan,dan angan-angan itu manusia berbuat
dan bertindak. Dalam hal ini manusia tidak luput dari kesalahan kekeliruan, baik yang
disengaja maupun tidak.60 Profesi pada umumnya, paling tidak ada dua prinsip yang
wajib ditegakkan yaitu:
1. Prinsip agar menjalankan profesinya secara bertanggung jawab;
2. dan Hormat terhadap hak-hak orang lain.
B. Tinjauan Umum Mengenai Pejabat Pembuat Akta Tanah
1. Dasar Hukum dan Pengertian Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) diatur dalam Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 2016 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37
Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah mengalami
perubahan sehingga menjadi Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 dan
60
http://myblogalwafi.blogspot.com/2015/06/kode-etik-tanggung-jawab-profesi.html, diakses pada
tanggal 30 Oktober 2020.
33
sebagai ketentuan pelaksanaannya terdapat dalam Peraturan Kepala Badan
Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 23 Tahun 2009 Tentang
Perubahan Atas Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia
Nomor 1 Tahun 2006 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah
Republik Indonesia Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Pejabat Pembuat
Akta Tanah.
Budi Harsono mengatakan, dalam Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun
1998 Pasal 1 angka 1 disebutkan PPAT adalah pejabat umum yang diberikan
kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai hak atas tanah atau hak
milik atas satuan rumah susun, dan akta pemberian kuasa untuk membebankan
Hak Tanggungan. Pejabat umum adalah orang yang diangkat oleh instansi yang
berwenang dengan tugas melayani masyarakat umum di bidang atau kegiatan
tertentu.61
Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang
Pejabat Pembuat Akta Tanah menyatakan bahwa:
“PPAT adalah pejabat umum yang diberikan kewenangan untuk membuat
akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai Hak Atas
Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.”
61
Boedi Harsono (2), Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok
Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Cetakan Kesembilan, Djambatan, Jakarta, 2003, hlm. 72.
34
Hak atas tanah merupakan wewenang yang diberikan kepada pemegangnya
untuk mempergunakan dan/atau mengambil manfaat dari tanah yang menjadi
haknya. Ketentuan Pasal 4 ayat (2) UUPA, kepada pemegang hak atas tanah
diberikan wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian
pula tubuh bumi dan air serta ruang diatasnya sekedar diperlukan untuk
kepentingan langsung yang berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam
batas-batas menurut UUPA dan peraturan hukum lain yang lebih tinggi.62
Hak milik atas satuan rumah susun bukan merupakan hak atas tanah tetapi
berkaitan dengan tanah. Hak milik atas satuan rumah susun terdapat
pengaturannya dalam perundangan tentang rumah susun. Rumah susun adalah
bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi
dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal
dan vertikal merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan
digunakan secara terpisah, terutama demikian UURS untuk tempat yang
dilengkapi dengan apa yang disebut “bagian-bersama”, “tanah-bersama” dan
“benda-bersama”. Bagian-bagian yang dapat dimiliki dan digunakan secara
terpisah tersebut diberi sebutan Satuan Rumah Susun (SRS) yang harus
mempunyai sarana penghubung ke jalan umum tanpa menggangu dan tidak boleh
melalui Satuan Rumah Susun (SRS) yang lain.63
62
Jayadi Setiabudi, Pedoman Pengurusan Surat Tanah & Rumah Beserta Perizinannya, Penerbit Buku
Pintar, Yogyakarta, 2015, hlm, 19.
63
Boedi Harsomo (2), Op Cit, hlm. 348.
35
2. Tugas Pokok Dan Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Tugas Pokok Dan Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah diatur dalam
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 Tentang Perubahan Atas Peraturan
Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat
Akta Tanah pada Pasal 2 sampai dengan Pasal 4, yang isinya:
Pasal 2
(1)PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah
dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum
tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data
pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.
(2)Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah sebagai
berikut :
a. jual beli;
b. tukar menukar;
c. hibah;
d. pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng);
e. pembagian hak bersama;
f. pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik;
g. pemberian Hak Tanggungan;
h. pemberian Kuasa membebankan Hak Tanggungan.
Pasal 3
36
(1)Untuk melaksanakan tugas pokok sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2
seorang PPAT mempunyai kewenangan membuat akta otentik mengenai
semua perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (2)
mengenai hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang
terletak di dalam daerah kerjanya.
(2)PPAT khusus hanya berwenang membuat akta mengenai perbuatan
hukum yang disebut secara khusus dalam penunjukannya.
Pasal 4
(1)PPAT hanya berwenang membuat akta mengenai hak atas tanah atau Hak
Milik Atas Satuan Rumah Susun yang terletak di dalam daerah kerjanya;
(2)Akta tukar menukar, akta pemasukan ke dalam perusahaan, dan akta
pembagian hak bersama mengenai beberapa hak atas tanah dan Hak Milik
Atas Satuan Rumah Susun yang tidak semuanya terletak di dalam daerah
kerja seorang PPAT dapat dibuat oleh PPAT yang daerah kerjanya
meliputi salah satu bidang tanah atau satuan rumah susun yang haknya
menjadi obyek perbuatan hukum dalam akta.
Dalam pelaksanaan tugas-tugas keagrariaan sebagaimana dalam UUPA,
serta Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah,
maka peranan Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah sangat penting. Oleh karena
itu, mereka dianggap telah mempunyai pengetahuan yang cukup tentang peraturan
37
pendaftaran hak atas tanah dan peraturan-peraturan pelaksana lainnya berkaitan
tentang pendaftaran tanah.64
Selain itu, pada Pasal 26 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016
tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang
Peraturan Pejabat Pembuat Akta Tanah menyatakan bahwa:
“PPAT harus membuat satu buku daftar untuk semua akta yang telah
dibuatnya. Diisi setiap hari kerja dan ditutup setiap akhir hari kerja
dengan paraf PPAT yang bersangkutan. PPAT mengirimkan laporan
bulanan mengenai akta tersebut dengan mengambil dari buku daftar akta
PPAT untuk dilaporkan kepada Kepala Kantor Pertanahan berlaku
selambat-lambatnya tanggal 10 bulan berikutnya.”
PPAT dapat pula membuat akta pemberian kuasa membebankan Hak
Tanggungan dan sebagai catatan Notaris juga berhak untuk membuat akta
pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan tersebut dengan formulir yang
sudah di bakukan oleh Kantor Badan Pertanahan Nasional. Namun harus diperiksa
dengan seksama bahwa pajak balik nama dan bea perolehan hak telah dibayarkan
oleh yang bersangkutan sebelum PPAT membuat akta PPAT-nya.65
Boedi Harsono mengatakan, hakekat jabatan PPAT adalah sebagai
berikut:66
a. PPAT adalah pejabat umum yang diberi tugas dan wewenang khusus
memberikan pelayanan kepada masyarakat berupa pembuatan akta yang
membuktjkan, bahwa telah dilakukan dihadapannya perbuatan hukum
64
Yanly Gandawidjaja, Peran Camat Sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Sementara Dalam
Proses Pendaftaran Tanah, Universitas Katolik Parahyangan, Bandung, 2002, hlm. 5.
65
Didik Ariyanto, Pelaksanaan Fungsi Dan Kedudukan Camat Sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah
Sementara Di Kabupatn Gobrongan, Tesis PPS Universitas Diponegoro, Semarang, 2006, hlm. 30.
66
Boedi Harsono, Op Cit, hlm. 485.
38
pemindahan hak atas tanah, Hak Milik atas Satuan Rumah Susua atau
pemberian Hak Tanggungan atas tanah;
b. Akta yang dibuatnya adalah akta otentik, yang hanya dialah yang berhak
membuatnya;
c. PPAT adalah Pejabat Tata Usaha Negara, karena tugasnya di bidang
penyelenggaraan pendaftaran tanah yang merupakan kegiatan di bidang
Eksekutif / Tata Usaha Negara.
d. Akta PPAT bukan surat keputusan Pejabat Tata Usaha Negara, karena akta
adalah relaas, yaitu laporan tertulis dai pembuat akta berupa pemyataan
mengenai telah dilakukannya oleh pihak-pihak tertentu suatu perbuatan
hukum di hadapannya pada suatu waktu yang disebut dalam akta yang
bersangkutan;
e. Yang merupakan keputusan PPAT sebagai Pejabat Tata Usaha Negara
adalah keputusan menolak atau mengabulkan permohonan pihak-pihak yang
datang kepadanya untuk dibuatkan akta mengenai perbuatan hukum yang
mereka akan lakukan di hadapannya. Memberi keputusan menolak atau
mengabulkan permohonan tersebut merupakan kewajiban PPAT. Dalam hal
syaratnya dipenuhi wajib ia mengabulkan, sebaliknya dalam hal ada syarat
yang tidak dipenuhi ia wajib menolaknya.

39
C. Pengertian Akta, Pembuatan dan Pembacaan Akta oleh Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT)
1. Pengertian Akta secara umum dan Pengertian Akta PPAT
Tugas pokok Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah melaksanakan sebagian
kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya
perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan
rumah susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data
pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu. Akta yang dibuat
oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah mempunyai 2 (dua) fungsi, yaitu :67
a. Akta PPAT sebagai bukti telah diadakan perbuatan hukum tertentu
mengenai hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun;
b. Akta PPAT akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data
pendaftaran tanah ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang wilayah
kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan.
Bukti tulisan adalah segala sesuatu yang memuat tanda bacaan yang
dimaksudkan untuk mencurahkan isi hati atau untuk menyampaikan buah pikiran
seseorang dan digunakan sebagai pembuktian. Bukti berupa tulisan dibedakan
menjadi 2 (dua) macam, yaitu:68
a. Akta
67
Urip Santoso, Pejabat Pembuat Akta Tanah (Perspektif Regulasi, Wewenang, dan Sifat Akta),
Kencana, Jakarta, 2017, hlm. 126.
68
Ibid, hlm. 129
40
Alat bukti yang berupa akta menurut sifatnya dibagi menjadi 2 (dua),
yaitu:
1) Akta autentik
2) Akta dibawah tangan
b. Surat (tulisan biasa)
Yang dimaksud dengan surat (tulisan biasa) adalah surat atau tulisan
yang dibuat oleh seseorang atau dua orang yang pada waktu dibuat tidak
dimaksudkan untuk dijadikan bukti tentang suatu perbuatan hukum atau
peristiwa hukum, tetapi sewaktu-waktu dapat digunakan sebagai
pembuktian.
Mengenai pengertian akta, dalam hukum Romawi akta disebut sebagai
gesta atau instrumenta forensia, juga disebut sebagai publica monumenta atau akta
publica. Akta-akta tersebut dibuat oleh seorang pejabat publik (publicae personae).
Dari berbagai kata tersebut di atas kemudian muncul kata-kata publicare dan
insinuari, actis inseri, yang artinya mendaftarkan secara publik.69
A.Pitlo mengatakan, akta itu sebagai surat-surat yang ditandatangani,
dibuat untuk dipakai sebagai bukti, dan dipergunakan oleh orang, untuk keperluan
siapa surat itu dibuat. Kemudian menurut Sudikno Mertokusumo akta adalah surat
yang diberi tanda tangan, yang memuat peristiwa-peristiwa, yang menjadi dasar
69
Muhammad Adam, Ilmu Pengetahuan Notariat, Sinar Baru, Bandung, 1985, hlm. 252.
41
dari suatu hak atau perikatan, yang dibuat sejak semula dengan sengaja untuk
pembuktian.70
Akta autentik, yang dalam bahasa Inggris disebut dengan authentic deed,
sedangkan dalam bahasa Belanda disebut dengan authentic akte van, diatur di
dalam Pasal 1868 KUHPerdata dan berbagai peraturan perundang-undangan
lainnya. Secara konseptual, pengertian akta autentik tercantum dalam berbagai
peraturan perundang-undangan dan yang tercantum dalam kamus baik kamus
hukum maupun kamus bahasa Indonesia. Pengertian akta autentik disajikan
sebagai berikut ini: 71
a. Pasal 1868 KUH Perdata
Pengertian akta autentik tercantum di dalam Pasal 1868 KUH Perdata.
Akta autentik adalah : “suatu akta yang dibuat dalam bentuk yang ditentukan
undang-undang oleh atau dihadapan pejabat umum yang berwenang untuk itu
di tempat akta itu dibuat”.
b. Undang-undang Nomor 2 tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-
Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris
Di dalam Pasal 1 angka 7 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014
tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang
Jabatan Notaris tidak ditemukan pegertian akta autentik, namun yang ada,
70
Daeng Naja, Teknik Pembuatan Akta, Pustaka Yustisia, Yogyakarta, 2012, hlm. 1.
71
Salim H.S (2), Teknik Pembuatan Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), PT.Raja Grafindo
Persada, Jakarta, 2016, hlm. 17.
42
yaitu pengertian akta notaris. Akta notaris yang selanjutnya disebut dengan
akta adalah:
“Akta autentik yang dibuat oleh atau di hadapan notaris menurut bentuk
dan tata cara yang ditetapkan dalam undang-undang ini.”
c. The Law Commision
Pengertian akta autentik dapat dikaji dan dianalisa dalam aturan The
Law Commision. Terminologi yang digunakan dalam The Law Commision
yaitu deed. A deed may be definded as: “A written instrument which is
executed with the necessary formality, and by which an interest, right, or
property passes or is confirmed, or an obligation bining on some person is
created of confirmed”.72
Akta dikonstruksikan sebagai:
1) Instrument tertulis;
2) Dibuat sesuai dengan formalitas yang telah ditentukan;
3) Substansinya memuat tentang:
a) Kepentingan para pihak;
b) Hak;
c) Property; atau
d) Kewajiban yang mengikat dari beberapa orang atau lebih.

72
The Law Commision, tanpa tahun, The Executive of Deeds and Documents by or on Behalf of Bodies
Corporate, hlm. 7, Akses tanggal 7 Mei 2020.
43
d. Black’s Law Dictionary
Pengertian akta autentik juga tercantum di dalam Black’s Law
Dictionary. Akta autentik atau acte authentique adalah:73
“A deed executed with certain prescribed formalities, in the presence
of notary, mayor, greffer, or functionary qualified to act in the place in
the witch it is drawn up”.
Artinya, yaitu sebuah akta notaris yang dibuat dengan formalitas yang
telah ditentukan, dihadapan notaris, walikota, panitera, atau pejabat yang
memenuhi syarat untuk itu dan bertindak di tempat di mana akta itu dibuat.
e. Kamus Besar Bahasa Indonesia
Akta autentik merupakan : 74
“akta yang dibuat oleh atau di hadapan pegawai umum yang
berwenang membuat akta di dalam bentuk yang ditentukan oleh
undang-undang”.
f. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1986 Tentang
Peradilan Tata Usaha Negara
Pasal 101 menentukan bahwa surat sebagai alat bukti terdiri atas tiga
jenis ialah :
1) akta otentik, yaitu surat yang dibuat oleh atau di hadapan seorang
pejabat umum, yang menurut peraturan perundang-undangan
73
Henry Campbell Black, Black’s Law Dictionary, West Publishing Co., Amerika, 1979, hlm. 24.
74
Departemen Pendidikan dan Kebudayaan, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Balai Pustaka, Jakarta,
1989, hlm. 17.
44
berwenang membuat surat itu dengan maksud untuk dipergunakan
sebagai alat bukti tentang peristiwa atau peristiwa hukum yang
tercantum di dalamnya;
2) akta di bawah tangan, yaitu surat yang dibuat dan ditandatangani oleh
pihak-pihak yang bersangkutan dengan maksud untuk dipergu-nakan
sebagai alat bukti tentang peristiwa atau peristiwa hukum yang
tercantum di dalamnya;
3) Surat-surat lainnya yang bukan akta.
Pengertian Akta PPAT tercantum dalam Penjelasan Pasal 45 ayat (1) PP
Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran tanah. Akta PPAT merupakan alat
membuktikan telah dilakukannya suatu perbuatan hukum. Oleh karena itu, apabila
perbuatan hukum itu batal atau dibatalkan, akta PPAT yang bersnagkutan tidak
berfungsi lagi sebagai bukti perbuatan hukum tersebut. Dalam pada itu apabila
suatu perbuatan hukum dibatalkan sendiri oleh pihak-pihak yang bersangkutan,
sedangkan perbuatan hukum itu sudah didaftar di Kantir pertanahan, maka
pendaftaran tidak dapat dibatalkan. Perubahan data pendaftaran tanah menurut
pembatalan perbuatan hukum itu harus didasarkan atas alat bukti lain, misalnya
putusan Pengadilan atau akta PPAT mengenai perbuatan hukum yang baru.
Selain itu dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24
Tahun 2016 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998
Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Akta PPAT adalah akta
45
yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti telah dilaksanakannya perbuatan hukum
tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.75
Menurut Salim HS, pengertian akta PPAT perlu disempurnakan karena
tidak disajikan tentang hal-hal yang berkaitan dengan klausula-klausula atau
aturan yang memuat dalam akta itu. Akta PPAT merupakan surat tanda bukti, yang
dibuat di muka dan di hadapan PPAT, yang memuat tentang klausula-klausula atau
aturan-aturan yang berkaitan dengan hak dan kewajiban para pihak di mana pihak
yang pertama berkewajiban untuk menyerahkan hak atas tanah dan/atau hak milik
atas satuan rumah susun, dna pihak kedua berkewajiban untuk menyerahkan uang
atau menerima hak atas tanah dan/atau hak milik atas satuan rumah susun.76
Secara yuridis, bentuk akta PPAT sendiri telah ditentukan dalam Pasal 38
ayat (2) Peraturan pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah.
Dalam ketentuan itu disebutkan bahwa : “Bentuk, isi dan cara pembuatan akta-akta
PPAT diatur oleh Menteri”.
Ada tiga hal yang dimuat dalam pasal 38 ayat (2), yang meliputi:
1) Bentuk akta PPAT;
2) Isi akta PPAT; dan
3) Cara pembuatan akta PPAT.
75
Penjelasan Pasal 1 angka 4 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 2016
Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan
Pejabat Pembuat Akta Tanah
76
Salim HS, Op Cit, hlm. 70.
46
Bentuk akta PPAT, terdiri atas:77
1) Akta jual beli;
2) Akta Tukar menukar;
3) Akta Hibah;
4) Akta Pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng);
5) Akta Pembagian hak bersama;
6) Akta Pemberian Hak tanggungan
7) Akta Pemberian hak guna bangunan/hak pakai atas tanah hak milik;
8) Surat kuasa membebankan hak tanggungan.
Selain akta-akta sebagaimana pada ayat (1), Pejabat Pembuat Akta Tanah
juga membuat Surat Kuasa membebankan Hak Tanggungan yang merupakan akta
pemberian kuasa yang digunakan dalam pembuatan akta Pemberian Hak
Tanggungan.78
Bentuk akta PPAT ditentukan oleh Menteri. Bentuk itu, meliputi:79
1) Bagian sampul;
2) Judul;
3) Pembukaan;
77
Pasal 95 ayat (1) Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun
1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Pearturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah.
78
Pasal 95 ayat (2) Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun
1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah.
79
Lampiran Peraturan Kepala Badan pertanahan nasional Nomor 8 Tahun 2012 tentang perubahan
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN RI Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan
Pelaksanaan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang pendaftaran Tanah.
47
4) Komparisi;
5) Substansi;
6) Syarat-syarat;
7) Penutup; dan
8) Tanda tangan
Akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah mempunyai 2 (dua)
fungsi, yaitu :80
a. Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagai bukti telah diadakan perbuatan
hukum tertentu mengenai hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah
susun;
b. Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah akan dijadikan dasar bagi pendaftaran
perubahan data pendaftaran tanah ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota
yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan.
2. Pembuatan Akta
Notaris/PPAT mempunyai peranan untuk menentukan suatu tindakan dapat
dituangkan dalam bentuk akta atau tidak. Sebelum sampai pada keputusan seperti
ini, notaris/PPAT harus mempertimbangkan dan melihat semua dokumen yang
diperlihatkan kepada notaris/PPAT, meneliti semua bukti yang diperlihatkan
kepadanya, mendengarkan keterangan atau pernyataan para pihak. Keputusan
tersebut harus didasarkan pada alasan hukum yang harus dijelaskan kepada para
80
Urip Santoso, Op Cit, hlm. 130.
48
pihak. Pertimbangan tersebut harus memperhatikan semua aspek hukum termasuk
masalah hukum yang akan timbul dikemudian hari. Selain itu setiap akta yang
dibuat dihadapan atau oleh notaris/PPAT harus mempunyai alasan dan fakta yang
mendukung untuk akta yang bersangkutan atau ada pertimbangan hukum yang
harus dijelaskan kepada para pihak/penghadap.81
Suatu akta dapat dikatakan autentik apabila sudah memenuhi syarat-syarat
akta autentik. Syarat-syarat akta autentik yaitu berkaitan dengan hal-hal yang
harus ada supaya suatu akta disebut akta autentik. Pendapat Philipus M. Hadjon,
bahwa syarat akta otentik, yaitu:82
a. Di dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang (bentuknya baku),
b. Dibuat oleh dan di hadapan Pejabat Umum.
Dikemukakan pula oleh Irawan Soerodjo, bahwa ada 3 (tiga) unsur esenselia
agar terpenuhinya syarat formal suatu akta otentik, yaitu:83
a. Di dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang;
b. Dibuat oleh dan di hadapan Pejabat Umum;
c. Akta yang dibuat oleh atau di hadapan Pejabat Umum yang berwenang
untuk itu dan di tempat dimana akta itu dibuat.
Menurut CA. Kraan akta otentik mempunyai ciri-ciri sebagai berikut:84
81
Hartanti Sulihandari dan Nisya Rifiani, Prinsip-Prinsip Dasar Profesi Notaris, Dunia Cerdas,
Cetakan ke-I, Jakarta, 2003, hlm. 87.
82
Philipus M, Hadjon, "Formulir Pendaftaran Tanah Bukan Akta Otentik”, Surabaya Post, 31 Januari
2001, hlm.3.
83
Irawan Soerodjo, Op Cit, hlm. 148.
84
CA.Kraan, De Authentieke Akte Gouda, Quint BV, Arnhem, 1984, hlm. 143.
49
a. Suatu tulisan, dengan sengaja dibuat semata-mata untuk dijadikan bukti
atau suatu bukti dari keadaan sebagaimana disebutkan di dalam tulisan
dibuat dan dinyatakan oleh pejabat yang berwenang.Tulisan tersebut
turutditandatangani oleh atau hanya ditandatangani oleh pejabat yang
bersangkutan saja.
b. Suatu tulisan sampai ada bukti sebaliknya, dianggap berasal dari pejabat
yang berwenang.
c. Ketentuan perundang-undangan yang harus dipenuhi; ketentuan tersebut
mengatur tata cara pembuatannya (sekurang-kurangnya memuat ketentuan-
ketentuan mengenai tanggal, tempat dibuatnya akta suatu tulisan, nama dan
kedudukan/jabatan pejabat yang membuatnya c.q. data dimana dapat
diketahui mengenai hal-hal tersebut).
d. Seorang pejabat yang diangkat oleh Negara dan mempunyai sifat dan
pekerjaan yang mandiri (onafhankelijk-independence) serta tidak memihak
(onpartijdigheid-impartiality) dalam menjalankan jabatannya.
e. Pernyataan dari fakta atau tindakan yang disebutkan oleh pejabat adalah
hubungan hukum didalam bidang hukum privat.
Dalam Pelaksanaan Jabatan PPAT Pasal 21 Peraturan Pemerintah Nomor
24 Tahun 2016 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun
1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, menjelaskan :
1) Akta PPAT dibuat dengan bentuk yang ditetapkan oleh Menteri.

50
2) Semua jenis akta PPAT diberi satu nomor urut yang berulang pada
permulaan tahun takwim.
3) Akta PPAT dibuat dalam bentuk asli dalam 2 (dua) lembar yaitu:
i. lembar pertama sebanyak 1 (satu) rangkap disimpan oleh PPAT yang
bersangkutan, dan
ii. lembar kedua sebanyak 1 (satu) rangkap atau lebih menurut banyaknya
hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang menjadi
obyek perbuatan hukum dalam akta, yang disampaikan kepada Kantor
Pertanahan untuk keperluan pendaftaran, atau dalam hal akta tersebut
mengenai pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan, disampaikan
kepada pemegang kuasa untuk dasar pembuatan Akta Pemberian Hak
Tanggungan, dan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dapat
diberikan salinannya.
Dalam hal pembuatan akta PPAT, tahap-tahap yang harus dilakukan oleh
PPAT adalah:
a. Sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai pemindahan atau
pembebanan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun,
PPAT wajib terlebih dahulu melakukan pemeriksaan pada Kantor
Pertanahan mengenai kesesuaian sertipikat hak atas tanah atau Hak Milik
Atas Satuan Rumah Susun yang bersangkutan dengan daftar-daftar yang
ada di Kantor Pertanahan setempat dengan memperlihatkan sertipikat asli

51
(Pasal 97 ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah).
b. Sebelum pembuatan akta peralihan hak PPAT harus memastikan telah
dibayarkannya Bea Perolehan Hak atas Tanah (BPHTB) Pasal 24 ayat (1)
UU No. 20 Tahun 2000 tentang Perubahan Atas UU No. 21 Tahun 1997
tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Pajak Penghasilan dari
pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan (Pasal 39 ayat (1) huruf g
Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah).
c. Akta harus mempergunakan formulir yang telah ditentukan (Pasal 96
Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah).
d. Dalam hal diperlukan izin untuk peralihan hak tersebut, maka izin tersebut
harus sudah diperoleh sebelum akta dibuat (Pasal 98 ayat (2) Peraturan
Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3
Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor
24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah).
e. Sebelum dibuat akta mengenai pemindahan hak atas tanah, calon penerima
hak harus membuat pernyataan yang menyatakan:
1) bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak
menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan maksimum

52
penguasaan tanah menurut ketentuan peraturan perundang-undangan
yang berlaku;
2) bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak
menjadi pemegang hak atas tanah absentee (guntai) menurut ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku;
3) bahwa yang bersangkutan menyadari bahwa apabila pernyataan
sebagaimana dimaksud pada a dan b tersebut tidak benar maka tanah
kelebihan atau tanah absentee tersebut menjadi obyek landreform;
4) bahwa yang bersangkutan bersedia menanggung semua akibat
hukumnya, apabila pernyataan sebagaimana dimaksud pada a dan b
tidak benar. PPAT wajib menjelaskan kepada calon penerima hak
maksud dan isi pernyataan sebagaimana dimaksud di atas.
f. Pembuatan akta PPAT harus dihadiri oleh para pihak yang melakukan
perbuatan hukum yang bersangkutan atau orang yang dikuasakan olehnya
dengan surat kuasa tertulis sesuai dengan peraturan perundang-undangan
yang berlaku (Pasal 101 ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala
Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan
Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang
Pendaftaran Tanah).
g. Pembuatan akta PPAT harus disaksikan oleh sekurang-kurangnya dua
orang saksi yang menurut ketentuan peraturan perundangundangan yang
berlaku memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam suatu

53
perbuatan hukum, yang memberi kesaksian antara lain mengenai kehadiran
para pihak atau kuasanya, keberadaan dokumen-dokumen yang
ditunjukkan dalam pembuatan akta, dan telah dilaksanakannya perbuatan
hukum tersebut oleh para pihak yang bersangkutan (Pasal 101 ayat (2)
Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah).
h. PPAT wajib membacakan akta kepada para pihak yang bersangkutan dan
memberi penjelasan mengenai isi dan maksud pembuatan akta, dan
prosedur pendaftaran yang harus dilaksanakan selanjutnya sesuai ketentuan
yang berlaku (Pasal 101 ayat (3) Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala
Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan
Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang
Pendaftaran Tanah).
i. Akta PPAT harus dibacakan/dijelaskan isinya kepada para pihak dengan
dihadiri oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi sebelum
ditandatangani seketika itu juga oleh para pihak, saksisaksi dan PPAT
(Pasal 22 Peraturan Pemerinta Nomor 24 Tahun 2016 Tentang Perubahan
Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan
Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah).
j. Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya
akta yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang

54
dibuatkannya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada
Kantor Pertanahan untuk didaftar. PPAT wajib menyampaikan
pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta sebagaimana
dimaksud di atas kepada para pihak yang bersangkutan (Pasal 40 Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah).
Suatu akta dapat dikatakan sah jika memenuhi syarat pada Pasal 1320
KUHPerdata yang mengandung empat syarat yaitu:
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya ;
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan ;
3. Suatu hal tertentu ;
4. Suatu sebab yang halal ;
Apabila keempat syarat perjanjian berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata
tersebutb telah terpenuhi maka perjanjian yang telah dibuat secara sah akan
berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak yang membuatnya. Hal tersebut
ditegaskan dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata yang menyatakan bahwa,
semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi
mereka yang membuatnya (asas pacta sunservanda). Pasal 1338 KUHPerdata ini,
maksudnya adalah setiap orang bebas mengadakan suatu perjanjian berupa apa
saja, baik bentuknya, isinya dan pada siapa perjanjian itu ditujukan. Dari asas ini
dapat disimpulkan bahwa masyarakat diperbolehkan membuat perjanjian yang

55
berupa dan berisi apa saja (tentang apa saja) dan perjanjian itu mengikat mereka
yang membuatnya sebagai undang-undang.
Selain hal-hal tersebut di atas, dalam pembuatan akta, PPAT juga harus
memperhatikan hal-hal sebagai berikut:
a. Identitas dari para pihak. PPAT harus memeriksa kebenaran formil dari
identitas para pihak serta dasar hukum tindakan para pihak.
b. Jangka waktu berakhirnya hak atas tanah yang diperjualbelikan (karena
jika jangka waktunya berakhir, tanahnya kembali dikuasai oleh negara)
c. Harga jual beli harus sudah dibayar lunas sebelum akta ditandatangani
(konsekuensi dari UUPA yang berdasarkan kepada Hukum Adat).
d. Tidak terdapat tunggakan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
e. Tanah yang diperjualbelikan harus berada dalam wilayah kerja PPAT yang
bersangkutan (Terkait dengan kewenangan PPAT dalam hal pembuatan
akta).
Konsekuensi hukum dari tidak dipenuhi Unsur, Bentuk dan Isian akta
PPAT adalah tidak sahnya akta tersebut dan Kantor Pertanahan setempat akan
menolak pendaftaran terhadap akta yang dibuatnya. Pada dasarnya, PPAT
diberikan kewenangan oleh pemerintah untuk menyiapkan blanko PPAT, namun
PPAT tidak dapat secara bebas mengembangkan substansi yang tercantum dalam
blanko sesuai dengan kemampuan dan wawasan dari PPAT. Hal ini, disebabkan
substansi yang tercantum dalam blanko akta PPAT sudah distandarisasi oleh
56
Pemerintah dalam hal ini Kementerian Agraria/Kepala Badan Pertanahan nasional.
Sehingga apabila PPAT membuat akta PPAT yang diminta oleh para pihak, tidak
sesuai dengan bentuk dan tata cara pengisian yang diatur dalam PERKABAN
Nomor 8 Tahun 2012, maka Kantor Pertanahan setempat akan menolak
pendaftaran terhadap akta yang dibuatnya.
3. Pembacaan Akta
Salah satu Pelaksanaan Jabatan PPAT yaitu kewajiban untuk membacakan
dan menjelaskan isi akta adalah untuk memastikan bahwa para penghadap telah
sepenuhnya memahami apa yang tertuang di dalam akta. Menurut R. Soegondo
Notodisoerjo, pembacaan ini harus dilakukan dengan jelas sehingga dapat
ditangkap oleh para penghadap dan saksi-saksi.85 Tujuan pembacaan akta tersebut
dikatakan oleh J. C. H. Melis sebagaimana dikutip oleh Tan Thong Kie adalah
untuk: 1) jaminan kepada para penghadap bahwa apa yang mereka tanda tangani
adalah sama dengan apa yang mereka dengar dari pembacaan itu; dan 2) kepastian
bagi para penghadap bahwa apa yang ditulis dalam akta adalah benar kehendak
dari penghadap. Tan Thong Kie selanjutnya juga menyimpulkan 3 manfaat
pembacaan akta, yaitu: 1) Pada saat detik-detik terakhir dalam proses meresmikan
(verlijden) akta, pejabat yang berwenang membuat akta masih diberi kesempatan
85
R. Soegondo Notodisoerjo, Hukum Notaris Di Indonesia: Suatu Penjelasan, Rajawali Pers, Jakarta,
1982, hlm. 164.
57
memperbaiki kesalahan-kesalahan dalam penulisan yang sebelumnya tidak
terlihat; 2) Para penghadap diberikan kesempatan untuk bertanya apa yang kurang
jelas bagi mereka sebelum akta tersebut ditandatangani; 3) Untuk memberi
kesempatan pada pejabat yang berwenang membuat akta dan para penghadap
dalam detik-detik terakhir mengadakan pemikiran ulang, bertanya dan jika perlu
mengubah bunyi akta.86
Pembacaan Akta Sendiri diatur dalam Pasal 22 Peraturan Pemerintah
Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang
menjelaskan bahwa, Akta PPAT harus dibacakan/dijelaskan isinya kepada para
pihak dengan dihadiri oleh sekurangkurangnya 2 (dua) orang saksi sebelum
ditandatangani seketika itu juga oleh para pihak, saksi-saksi dan PPAT. Yang
dalam penjelasannya yaitu Untuk pemenuhan sifat otentik dari akta, pembacaan
akta dilakukan sendiri oleh PPAT, Penandatanganan para pihak, saksi dan oleh
PPAT, dilakukan segera setelah pembacaan akta dimaksud.
Salah satu pelanggaran berat apabila PPAT tidak membacakan aktanya
dihadapan para pihak maupun pihak yang belum atau tidak berwenang melakukan
perbuatan hukum sesuai akta yang dibuatnya, 87 hal tersebut dapat menyebabkan
86
Tan Thong Kie, Studi Notariat Dan Serba Serbi Praktek Notaris, Ichtisar Baru Van Hoeve, Jakarta,
2007, hlm. 505.
87
Pasal 28 angka 4 huruf i Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006 tentang
Ketentuan Pelaksana Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pembuat
Akta Tanah
58
diberhentikannya PPAT secara tidak hormat.88 Tujuan pembacaan akta adalah agar
para pihak mengetahui mengenai objek-objek yang akan diperjanjikan di
dalamnya, dan juga agar para pihak menyetujuinya, karena dalam membuat akta,
haruslah memenuhi syarat-syarat sahnya perjanjian yang tercantum di dalam Pasal
1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yaitu adanya salah satu unsur
kesepakatan dan juga kejelasan mengenai objek yang diperjanjikan. Pembacaan
akta sebagaimana dimaksud pada huruf m tidak wajib dilakukan, jika penghadap
menghendaki agar akta tidak dibacakan karena penghadap telah membaca sendiri,
mengetahui, dan memahami isinya, dengan ketentuan bahwa hal tersebut
dinyatakan dalam penutup akta serta pada setiap halaman salinan akta diparaf oleh
penghadap, saksi, dan PPAT.
88
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 2016 Tentang Perubahan Atas Peraturan
Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Pasal 10
ayat (3) huruf a, PPAT diberhentikan dengan tidak hormat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf
b, karena: a. melakukan pelanggaran berat terhadap larangan atau kewajiban sebagai PPAT, yang
dalam penjelasannya PPAT tidak membacakan akta yang dibuatnya di hadapan para pihak;
59
D. Asas Kepastian Hukum
Prinsip negara hukum adalah untuk menjamin kepastian, ketertiban, dan
perlindungan hukum yang berintikan kebenaran dan keadilan. Kepastian, ketertiban
dan perlindungan hukum menuntut antara lain bahwa lalu lintas hukum dalam
kehidupan masyarakat memerlukan adanya alat bukti yang menentukan dengan jelas
hak dan kewajiban seseorang sebagai subyek hukum dalam masyarakat. 89 Konsep
Kepastian Hukum menurut pendapat Soehino mengandung 2 (dua) pengertian, yaitu
pertama adanya aturan yang bersifat umum membuat individu mengetahui perbuatan
apa yang boleh atau tidak boleh dilakukan; dan kedua berupa keamanan hukum bagi
individu dari kesewenangan pemerintah karena dengan adanya aturan hukum yang
bersifat umum itu individu dapat mengetahui apa saja yang boleh dibebankan atau
dilakukan oleh negara terhadap individu.90
Asas adalah suatu yang menjadi tumpuan berfikir atau berpendapat. Asas juga
dapat berarti hukum dasar. Asas adalah suatu dalil umum yang dinyatakan dalam
istilah umum tanpa mensyaratkan cara-cara khusus mengenai pelaksanaannya yang
diterapkan pada serangkaian perbuatan untuk menjadi petunjuk yang tepat bagi
perbuatan itu. Asas hukum umum adalah norma dasar yang di jabarkan dari hukum
positif dan yang oleh ilmu hukum tidak dianggap berasal dari aturan-aturan yang
lebih umum. Asas hukum merupakan pengendapan hukum positif dalam suatu
masyarakat. Asas hukum tidak boleh dianggap sebagai norma-norma hukum konkrit,
89
Supriadi, Etika dan Tanggung Jawab Profesi Hukum di Indonesia, Sinar Grafika, Jakarta, 2008, hlm.
29.
90
Peter Mahmud Marzuki (2), Op Cit, hlm. 137.
60
akan tetapi perlu dipandang sebagai dasar-dasar umum atau petunjuk-petunjuk bagi
hukum yang berlaku.91
Kepastian hukum secara normatif adalah ketika suatu peraturan dibuat dan
diundangkan secara pasti karena mengatur secara jelas dan logis. Jelas dalam artian
tidak menimbulkan keragu-raguan (multi tafsir) dan logis. Jelas dalam artian ia
menjadi suatu sistem norma dengan norma lain sehingga tidak berbenturan atau
menimbulkan konflik norma. Kepastian hukum menunjuk kepada pemberlakuan
hukum yang jelas, tetap, konsisten dan konsekuen yang pelaksanaannya tidak dapat
dipengaruhi oleh keadaan-keadaan yang sifatnya subjektif. Kepastian dan keadilan
bukanlah sekedar tuntutan moral, melainkan secara factual mencirikan hukum. Suatu
hukum yang tidak pasti dan tidak mau adil bukan sekedar hukum yang buruk.92
Menurut Utrecht, kepastian hukum mengandung dua pengertian, yaitu
pertama, adanya aturan yang bersifat umum membuat individu mengetahui perbuatan
apa yang boleh atau tidak boleh dilakukan, dan kedua, berupa keamanan hukum bagi
individu dari kesewenangan pemerintah karena dengan adanya aturan yang bersifat
umum itu individu dapat mengetahui apa saja yang boleh dibebankan atau dilakukan
oleh Negara terhadap individu.93
Ajaran kepastian hukum ini berasal dari ajaran Yuridis-Dogmatik yang
didasarkan pada aliran pemikiran positivistis di dunia hukum, yang cenderung

91
Tata Wijayanta, Loc Cit.
92
Cst Kansil, Christine , S.T Kansil, Engelien R, Palandeng dan Godlieb N Mamahit, Kamus Istilah
Hukum, Jakarta, 2009, hlm. 385.
93
Riduan Syahrani (2), Rangkuman Intisari Ilmu Hukum, Penerbit Citra Aditya Bakti, Bandung, 1999,
hlm. 23.
61
melihat hukum sebagai sesuatu yang otonom, yang mandiri, karena bagi penganut
pemikiran ini, hukum tak lain hanya kumpulan aturan. Bagi penganut aliran ini,
tujuan hukum tidak lain dari sekedar menjamin terwujudnya kepastian hukum.
Kepastian hukum itu diwujudkan oleh hukum dengan sifatnya yang hanya membuat
suatu aturan hukum yang bersifat umum. Sifat umum dari aturan-aturan hukum
membuktikan bahwa hukum tidak bertujuan untuk mewujudkan keadilan atau
kemanfaatan, melainkan semata-mata untuk kepastian.94
Kepastian hukum merupakan jaminan mengenai hukum yang berisi keadilan.
Norma-norma yang memajukan keadilan harus sungguh-sungguh berfungsi sebagi
peraturan yang ditaati. Menurut Gustav Radbruch keadilan dan kepastian hukum
merupakan bagian-bagian yang tetap dari hukum. Beliau berpendapat bahwa keadilan
dan kepastian hukum harus diperhatikan, kepastian hukum harus dijaga demi
keamanan dan ketertiban suatu negara. Akhirnya hukum positif harus selalu ditaati.
Berdasarkan teori kepastian hukum dan nilai yang ingin dicapai yaitu nilai keadilan
dan kebahagiaan.95
Bachsan Mustafa mengungkapkan, bahwa kepastian hukum itu mempunyai
tiga arti, yaitu:96
“Pertama pasti mengenai peraturan hukumnya yang mengatur masalah

pemeritahan tertentu yang abstrak. Kedua, pasti mengenai kedudukan
hukum dari subjek dan objek hukumnya dalam pelaksanaan peraturan-
94
Achmad Ali, Menguak Tabir Hukum (Suatu Kajian Filosofis dan Sosiologis), Penerbit Toko Gunung
Agung, Jakarta, 2002, hlm. 83.
95
Ibid, hlm. 95.
96
Bachsan Mustafa, Sistem Hukum Administrasi Negara Indonesia, Citra Aditya Bhakti, Bandung,
2001, hlm. 53.
62
peraturan hukum administrasi Negara. Ketiga, mencegah kemungkinan

timbulnya perbuatan sewenang-wenang (eigenrechting) dari pihak maupun,
juga tindakan dari pihak pemerintah.”
Kepastian hukum juga merupahan hal yang sangat penting dalam hukum.
Setelah keadilan hukum tercapai maka hal yang selanjutnya harus terpenuhi adalah
kepastian hukum. Tanpa adanya kepastian hukum masyarakat tidak pernah mengerti
apakah perbuatan yang akan masyarakat perbuat benar atau salah dan tanpa adanya
suatu kepastian hukum akan menimbulkan berbagai permasalahan yaitu timbulnya
suatu keresahan dalam masyarakat. Dengan adanya suatu kepastian hukum maka
masyarakat memperoleh perlindungan dari tindakan yang sewenang-wenang dari
berbagai aparat penegak hukum dalam menjalankan tugasnya yang ada dalam
masyarakat. Kepastian hukum menjadi tolak ukur dalam kejelasan hak dan kewajiban
mereka di dalam suatu hukum. Kepastian hukum harus dapat mengedepankan
pembuktian sehingga hukum tersebut dapat di pertanggungjawabkan.97
Konsep kepastian hukum menurut Peter Mahmud Marzuki, bahwa kepastian
hukum mengandung dua pengertian, yaitu yang pertama, adanya aturan yang bersifat
umum membuat individu mengetahui perbuatan apa yang boleh atau tidak boleh
dilakukan, dan kedua, berupa keamanan hukum bagi individu dari kesewenangan
pemerintah karena dengan adanya aturan yang bersifat umum itu individu dapat
mengetahui apa saja yang boleh dibedakan atau dilakukan oleh Negara terhadap
individu. Kepastian hukum bukan hanya berupa pasal-pasal dalam Undang-Undang,
97
Yohanes Suhardin, “Peranan Hukum Dalam Mewujudkan Kesejahteraan Mmasyarakat”, Jurnal
Hukum Pro Justitia, Volume 25, Nomor 3, Juli 2007, hlm. 271.
63
melainkan juga adanya konsistensi dalam putusan hakim antara putusan satu dengan
putusan hakim yang lainnya untuk kasus serupa yang telah diputuskan.98
Konsep kepastian hukum menurut Sudikno Mertokusumo, merupakan salah
satu syarat yang harus dipenuhi dengan penegak hukum. Sudikno Mertokusumo
mengartikan, bahwa kepastian hukum merupakan perlindungan yustisiabel terhadap
tindakan sewenang-wenang, yang berarti bahwa seseorang akan dapat memperoleh
sesuatu yang diharapkan dalam keadaan tertentu.99
Konsep kepastian hukum sebagaimana dikemukakna oleh Soerjono Soekanto
yaitu dengan adanya suatu kepastian hukum, maka tujuan dari hukum yaitu keadilan
akan dapat dicapai. Fungsi hukum adalah untuk mengatur hubungan antara negara
atau masyarakat dengan warganya, dan hubungan antara sesama warga masyarakat
tersebut, agar kehidupan dalam masyarakat berjalan dengan tertib dan lancar. Hal ini
mengakibatkan bahwa tugas hukum untuk mencapai kepastian hukum (demi adanya
ketertiban) dan keadilan dalam masyarakat. Kepastian hukum mengharuskan
diciptakannya peraturan umum atau kaidah umum yang berlaku umum. Agar tercipta
suasana yang aman dan tentram dalam masyarakat, maka kaidah dimaksud harus
ditegakkan serta dilaksanakan dengan tegas.100
Dari uraian-uraian mengenai kepastian hukum yang telah dikemukakan dalam
poin sebelumnya, maka kepastian dapat mengandung beberapa arti, yakni adanya
98
Peter Mahmud Marzuki (2), Op Cit, hlm. 158.
99
Sudikno Mertokusumo (3), Mengenal hukum, Sebuah pengantar, Liberty, Yogyakarta, 1999, hlm.
145.
100
Soerjono Soekanto, Penegakan Hukum, Binacipta, Bandung, 1999, hlm. 15.
64
kejelasan, tidak menimbulkan multitafsir, tidak menimbulkan kontradiktif, dan dapat
dilaksanakan. Hukum harus berlaku tegas di dalam masyarakat, mengandung
keterbukaan sehingga siapapun dapat memahami makna atas suatu ketentuan hukum.
Hukum yang satu dengan yang lain tidak boleh kontradiktif sehingga tidak menjadi
sumber keraguan. Kepastian hukum menjadi perangkat hukum suatu negara yang
mengandung kejelasan, tidak menimbulkan multitafsir, tidak menimbulkan
kontradiktif, serta dapat dilaksanakan, yang mampu menjamin hak dan kewajiban
setiap warga negara sesuai dengan budaya masyarakat yang ada.101
PPAT bertugas melakukan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan
membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai
hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun, yang akan dijadikan dasar bagi
pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan
hukum. Perbuatan hukum yang dituangkan oleh PPAT haruslah sesuai dengan
kewenangan dan kewajiban yang mengaturnya sehingga tidak menimbulkan masalah
atau cacat pada produk yang dibuat oleh PPAT itu sendiri dan menciptakan suatu
kepastian hukum bagi masyarakat.
E. Asas Perlindungan Hukum
Peralihan hak atas tanah tentu tidak selamanya dapat berjalan dengan lancar,
ada kalanya timbul hal-hal yang sebenarnya di luar dugaan, dan biasanya persoalan
ini timbul dikemudian hari. Semampu apapun dalam membuat perjanjian tidak dapat
101
Lon L. Fuller, Morality of Law New Haven and London, Yale University Press, 1964, hlm. 39.
65
dipungkiri adanya celah-celah kelemahan yang suatu hari jika terjadi sengketa
menjadi celah-celah untuk dijadikan alasan-alasan dan pembelaan diri dan pihak yang
akan membatalkan, bahkan mencari keuntungan sendiri dari perjanjian tersebut.
Perlindungan hukum bagi korban kasus-kasus pertanahan akibat
penyalahgunaan kekuasaan dapat dilakukan secara civil liability
(pertanggungjawaban perdata), kepada pihak yang dirugikan (korban) untuk
menuntut agar yang menjadi haknya dapat dibayar kembali. Di samping itu juga
dapat dilakukan perlindungan hukum secara criminal liability (pertanggungjawaban
pidana). Pertanggungjawaban ini dapat dilakukan dengan menerapkan penal
(hukuman) dan non-penal (tidak dengan hukuman), misalnya dengan menerapkan
pasal 14c Kitab Undang-Undang Hukum Pidana, yaitu dengan sistem pembayaran
bersyarat dalam pidana ganti rugi tanah.102
Suatu perlindungan hukum hendaknya didapat oleh semua subjek hukum
tanpa perbedaan apapun. Sebagaimana tertuang pada salah satu pasal dalam Undang-
Undang Dasar 1945 yakni Pasal 27 ayat (1) yang menyetakan: ”Setiap orang berhak
atas pengakuan, jaminan, perlindungan, dan kepastian hukum yang adil serta
perlakuan yang sama dihadapan hukum”.103
102
Bernhard Limbong, Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan, Margaretha Pustaka, Jakarta Selatan,
2015, hlm. 14.
103
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Pasal 28D Ayat (1).
66
Teori yang dikemukakan oleh Satjipto Rahardjo ini dapat diartikan pula
bahwa perlindungan hukum adalah suatu hal yang bersifat melindungi subjek hukum
dari hal-hal merugikan yang dilakukan oleh subjek hukum lainnya.
“Menurut Satjipto Raharjo,”Hukum melindungi kepentingan seseorang

mengalokasikan suatu kekuasaan kepadanya untuk bertindak dalam rangka
kepentingannya tersebut.” Pengalokasian kekuasaan ini dilakukan secara
terukur, dalam arti, ditentukan keluasan dan kedalamannya.” “Kekuasaan
yang demikian itulah yang disebut hak. Tetapi tidak di setiap kekuasaan
dalam masyarakat biasa disebut sebagai hak, melainkan hanya kekuasaan
tertentu yang menjadi alasan melekatnya hak itu pada seseorang”.104
Pengertian perlindungan hukum lainnya adalah suatu perlindungan yang
diberikan terhadap subyek hukum dalam bentuk perangkat hukum baik yang bersifat
preventif maupun yang bersifat represif, baik yang tertulis maupun tidak tertulis.
Dengan kata lain perlindungan hukum sebagai suatu gambaran dari fungsi hukum,
yaitu konsep dimana hukum dapat memberikan suatu keadilan, ketertiban, kepastian,
kemanfaatan dan kedamaian.105 Suatu pebentukan peratura perundang-undangan
merupakan wujud Perlindungan secara preventif, karena mencegah terjadinya
sengketa. Analisis peneliti untuk perlindungan preventif yang pertama, yakni, terkait
jual beli tanah dibawah tangan tanpa dihadiri oleh saksi adalah dengan melakukan
pendaftaran tanah. Pengertian dari pendaftaran tanah disebutkan secara implisit dalam
Pasal 1 angka (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran
tanah yakni:106
104
Sajipto Raharjo, Op Cit, hlm. 53.
105
Definisi Perlindungan Hukum, http://prasxo.wordpress.com/2011/02/17/definisi-perlindungan-
hukum/, diakses pada tanggal 30 Oktober 2020.
106
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 1 angka (1).
67
“Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh

Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi
pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan
data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-
bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat
tanda bukti haknya bagi bidangbidang tanah yang sudah ada haknya dan hak
milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.”
Pendaftaran tanah bertujuan:
1. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas suatu bidang tanah, suatu rumah susun dan hak-hak lain
yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai
pemegang hak yang bersangkutan;
2. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan
termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang
diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah
dan satuansatuan rumah susun yang sudah terdaftar;
3. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Mengingat pendaftaran hak atas tanah, bertujuan untuk memberikan kepastian
hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak, maka dalam setiap peralihan
hak atas tanah para pihak haruslah mendapatkan kepastian hukum dan perlindungan
hukum.
BAB III
Pelaksanaan Pembacaan Akta oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan Contoh
Kasus Tidak di Lakukannya Pembacaan Akta Peralihan Hak Atas Tanah oleh
Pejabat Pembuat Akta Tanah
A. Pelaksanaan Pembacaan Akta oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah
Pasal 1 Angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 Tentang
Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Pejabat Pembuat Akta Tanah selanjutnya
disebut PPAT, adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-
akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak
Milik Atas Satuan Rumah Susun. Pejabat umum merupakan seseorang yang diangkat
oleh instansi yang berwenang, dengan tugas melayani masyarakat umum di bidang
atau kegiatan tertentu.107
Akta PPAT wajib dibuat sedemikian rupa sehingga dapat dijadikan dasar yang
kuat untuk pendaftaran pemindahan hak dan pembebanan hak yang bersangkutan.
Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, peralihan tanah dan
benda-benda di atasnya dilakukan dengan akta PPAT. Pengalihan tanah dari pemilik
kepada penerima disertai dengan penyerahan yuridis (juridische levering), yaitu
penyerahan yang harus memenuhi formalitas undang-undang, meliputi pemenuhan
107
68
69
syarat; dilakukan melalui prosedur yang telah ditetapkan; menggunakan dokumen;
dibuat di hadapan PPAT.108
Tugas dan tanggung jawab PPAT tidak hanya sekedar mengisi formulir akta,
membacakan akta, menandatangani dan membubuhkan cap pada akta, tetapi PPAT
juga dituntut untuk dapat menjamin bahwa akta yang dikeluarkannya sudah sesuai
dengan ketentuan hukum yang berlaku. Akta-akta yang dibuat oleh PPAT merupakan
akta otentik dan mempunyai kedudukan dan peranan yang sangat penting dalam lalu
lintas hukum, baik hukum privat maupun hukum publik. Akta otentik memberikan
perlindungan dan kepastian hukum bagi pihak terkait untuk dipergunakan sebagai alat
bukti tertulis, terkuat dan terpenuh. Fungsi dari Akta PPAT adalah sebagai suatu alat
bukti telah dilaksanakanya suatu perbuatan hukum tertentu berkaitan dengan tanah
dan akan dijadikan sebagai daftar pendaftaran atas perubahan data yang diakibatkan
oleh perbuatan tersebut, dan juga akta PPAT merupakan dasar yang kuat untuk
pendaftaran pemindahan hak dan pembebanan hak yang bersangkutan. Karena dalam
membuat akta, PPAT yang merupakan pejabat umum yang berwenang untuk
membuat akta tanah harus memiliki kecakapan, ketelitian, serta kemampuan dalam
bidang hukum tanah agar akta-akta yang dibuatnya tidak menimbulkan permasalahan
di kemudian hari bagi para pihak yang bersangkutan, karena kekeliruan atas akta
PPAT dapat menyebabkan tercabutnya hak seseorang atau terbebaninya seseorang
atas suatu kewajiban.109

108
Abdul Kadir Muhammad (1), Hukum Harta Kekayaan, Cetakan I, Citra Aditya Bakti, Bandung,
1994, hlm. 56.
109
Salim HS, Op Cit, hlm. 75.
70
PPAT sebagai pejabat umum yang berwenang membuat akta-akta mengenai
pertanahan tentunya harus memiliki kemampuan dan kecakapan khusus di bidang
pertanahan agar akta-akta yang dibuatnya tidak menimbulkan permasalahan
dikemudian hari mengingat akta yang dibuatnya dapat digunakan sebagai alat bukti
telah terjadinya perbuatan hukum pengalihan hak maupun pembatalan hak atas tanah.
Demikian bentuk upaya pemerintah menertibkan administrasi tentang
pendaftaran tanah baik melalui perundang-undangan maupun peraturan pemerintah
sebagai pelaksanaannya namun upaya tersebutpun masih belum sempurna bila dilihat
dari rangkaian-rangkaian pendaftaran tanah. Akta PPAT yang merupakan akta otentik
mempunyai kekuatan mutlak mengenai hal-hal atau peristiwa yang disebut dalam
akta, maka yang dibuktikan adalah peristiwanya.110
Melalui akta otentik yang menentukan secara jelas hak dan kewajiban,
menjamin kepastian hukum, dan sekaligus diharapkan pula dapat menghindari
terjadinya sengketa. Walaupun sengketa tersebut tidak dapat dihindari, dalam proses
penyelesaian sengketa tersebut, akta otentik yang merupakan alat bukti tertulis terkuat
dan terpenuh memberi sumbangan nyata bagi penyelesaian perkara secara murah dan
cepat. Pejabat Pembuat Akta Tanah (yang selanjutnya disingkat PPAT) adalah
Pejabat Umum Yang Berwenang antuk membuat Akta Otentik sejauh pembuatan
Akta Otentik tertentu tidak dikhususkan bagi pejabat umum lainnya.111
110
Adrian Sutedi (2), Sertifikat Hak Atas Tanah, Sinar Grafika, Jakarta, 2012, hlm. 127.
111
Triyono, Op Cit, hlm. 168.
71
Pembuatan Akta Otentik ada yang diharuskan oleh Peraturan Perundang-
Undangan dalam rangka menciptakan kepastian, ketertiban, dan perlindungan hukum.
Selain akta otentik yang dibuat oleh PPAT, bukan saja karena diharuskan oleh
peraturan perundang-undangan, tetapi juga karena dikehendaki oleh pihak yang
berkepentingan untuk memastikan hak dan kewajiban para pihak demi kepastian,
ketertiban, dan perlindungan hukum bagi pihak yang berkepentingan sekaligus, bagi
masyarakat secara keseluruhan.112
Tata cara dan formalitas pembuatan akta otentik adalah merupakan ketentuan
hukum yang memaksa, artinya tata cara dan prosedur pembuatan itu harus diikuti
dengan setepat-tepatnya tanpa boleh di simpangi sedikitpun. Penyimpangan dari
tatacara dan prosedur pembuatan akta otentik akan membawa akibat hukum kepada
kekuatan pembuktian akta itu. Keberadaan suatu akta otentik dan pejabat umum di
Indonesia diatur dalam Pasal 1868 Kitab Undang-undang Hukum Perdata yang
berbunyi: “akta otentik adalah akta yang didalam bentuknya ditentukan oleh Undang-
Undang dibuat oleh atau di hadapan pejabat umum yang berwenang untuk itu
ditempat dimana akta itu di buatnya.” Pasal tersebut menghendaki adanya Undang-
Undang organik yang mengatur tentang bentuk akta otentik dan pejabat umum.
Sementara dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 Tentang Perubahan
Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat
Pembuat Akta Tanah merumuskan “Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah pejabat
umum yang berwenang membuat akta otentik…” kata-kata membuat diartikan dalam
112
Ibid.
72
pengertian luas (verlijden) yaitu memprodusir akta dalam bentuk yang ditentukan
oleh Undang-Undang termasuk mempersiapkan, menyusun dan membuat akta sesuai
dengan bentuk yang ditentukan.113
Akta otentik pada hakikatnya memuat kebenaran formal sesuai dengan apa
yang diberitahukan kepada PPAT. Namun, PPAT mempunyai kewajiban untuk
memastikan bahwa apa yang termuat dalam Akta PPAT sungguh-sungguh telah
dimengerti dan sesuai dengan kehendak para pihak, yaitu dengan cara
membacakannya sehingga menjadi jelas isi Akta PPAT, serta memberikan akses
terhadap informasi, termasuk akses terhadap peraturan perundang-undangan yang
terkait bagi para pihak yang menandatangani akta. Dengan demikian, para pihak
dapat menentukan dengan bebas untuk menyetujui atau tidak menyetujui isi Akta
PPAT yang akan ditandatanganinya.114
Apabila terbit akta PPAT yang cacat hukum karena kesalahan PPAT kelalaian
maupun karena kesengajaan PPAT itu sendiri, maka PPAT itu harus memberikan
pertanggungjawaban baik secara moral maupun secara hukum. Penyebab
permasalahan bisa timbul secara langsung akibat kelalaian PPAT, juga bisa timbul
secara tidak langsung dalam hal dilakukan oleh orang lain. Apabila penyebab
permasalahan timbul karena kelalaian baik dilakukan secara sengaja maupun tidak
sengaja oleh PPAT, maka berakibat akta tersebut hanya mempunyai kekuatan
113
I Gusti Bagus Yoga Prawira, Tanggung Jawab Ppat Terhadap Akta Jual Beli Tanah, Jurnal IUS,
Volume 4, Nomor 1, April 2016, hlm, 67.
114
Ibid.
73
pembuktian sebagai akta dibawah tangan atau dapat dibatalkan (vernietigbaar),
karena tidak terpenuhinya syarat subyektif yang bisa dijadikan alasan bagi pihak yang
dirugikan menuntut ganti rugi kepada pihak PPAT.115
Sesuai dengan tugas dan tanggung jawab PPAT dalam membuat akta otentik,
pembacaan akta dan kehadiran PPAT dalam pembuatan akta merupakan bagian
terpenting yang harus dilakukan. PPAT mempunyai kewajiban dan tanggung jawab
moral untuk memastikan bahwa para pihak telah sungguh mengerti mengenai apa
yang termuat dalam isi akta yang bersangkutan, yaitu dengan cara akta tersebut
dibacakan di depan para pihak dan saksi sehingga isi akta tersebut menjadi jelas, dan
dengan demikian para pihak dapat menentukan dengan bebas untuk menyetujui atau
tidak menyetujui isi akta yang akan ditandatanganinya.116
Pada Pasal 101 ayat (2) dan (3) Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 3 tahun 1997, yang menegaskan bahwa :117
“Pembuatan akta PPAT harus disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 orang

saksi yang memuat ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku
memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam suatu perbuatan
hukum, yang memberikan kesaksian antara lain mengenai kehadiran para
pihak atau kuasanya, keberadaan dokumen-dokumen yang ditunjukan dalam
pembuatan hukum tersebut oleh pihak yang bersangkutan.”
“PPAT wajib membacakan akta kepada para pihak yang bersangkutan dan
memberi penjelasan mengenai isi dan maksud pembuatan akta, dan prosedur
115
Ibid, hlm. 68.
116
Arlene Agustina, Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dalam Penandatanganan
Akta Jual Beli Yang Didasari Atas Blangko Kosong (Contoh Kasus: Putusan Mahkamah Agung
Nomor 1201/K/Pdt/2016), Jurnal Hukum Adigama, hlm. 3.
117
Budianto, Umar Ma’ruf, Op Cit, hlm. 695.
74
pendaftaran yang harus dilaksanakan selanjutnya dengan ketentuan yang
berlaku.”
Pembacaan akta oleh PPAT diatur juga dalam Pasal Nomor 24 Tahun 2016
Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang
Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah mengatur bahwa Akta PPAT harus
dibacakan/dijelaskan isinya kepada para pihak dengan dihadiri oleh sekurang-
kurangnya 2 (dua) orang saksi sebelum ditandatangani seketika itu juga oleh para
pihak, saksi-saksi dan PPAT. Disamping itu Pasal 16 Ayat (1) huruf m UUJNP,
mengatur bahwa Notaris wajib membacakan Akta di hadapan penghadap dengan
dihadiri oleh paling sedikit 2 (dua) orang saksi, dan ditandatangani pada saat itu juga
oleh penghadap, saksi, dan Notaris, dan Ayat (7) mengatur bahwa Jika hal tersebut
tidak dipenuhi, maka Akta yang bersangkutan hanya mempunyai kekuatan
pembuktian sebagai akta di bawah tangan. Apabila terbukti para pihak dan saksi tidak
menghadap PPAT secara bersamaan, maka yang bertanggung jawab adalah PPAT
yang bersangkutan secara pribadi, sebagaimana tersebut dalam Pasal 55 Peraturan
Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 1 Tahun 2006 yang mengatur: PPAT
bertanggung jawab secara pribadi atas pelaksanaan tugas dan jabatannya dalam setiap
pembuatan akta. Berdasarkan Pasal 55 Peraturan Kepala Badan Pertahanan Nasional
Nomor 1 Tahun 2006, PPAT bertanggung jawab secara pribadi atas pelaksanaan
tugas dan jabatannya dalam setiap pembuatan akta.

75
Selanjutnya, Notaris dan PPAT Liza Priandhini, S.H., M.Kn., memberikan
keterangan bahwa sebelum PPAT membuat akta, tahap pertama yang harus dilakukan
oleh PPAT adalah melakukan pengecekkan terhadap sertipikat, lalu membayar pajak,
membacakan, dan setelah itu barulah akta tersebut ditandatangani oleh para pihak.118
Menurut Dr. Tjempaka, S.H., M.H., M.Kn. Notaris dan PPAT adalah jabatan
yang berbeda namun saling berkesinambungan. Notaris dan PPAT merupakan pihak
yang membantu penghadapnya untuk menuangkan kemauan dari para pihaknya di
dalam suatu akta, oleh karena itu akta tersebut harus dibacakan dihadapan para pihak
dan dua orang saksi sebelum ditandatangani, tujuannya agar memberikan
perlindungan bagi para pihak yang bersangkutan termasuk PPAT itu sendiri, sehingga
apabila ada kesalahan dalam isi akta tersebut, maka dapat diperbaiki sehingga apa
yang tercantum di dalam akta tersebut adalah benar-benar sesuai dengan kemauan
para pihak. Notaris dan PPAT memiliki kewajiban untuk membacakan aktanya
sebelum ditandatangani. Apabila notaris dan PPAT tidak membacakan aktanya, maka
ia akan dikenakan sanksi, dan akta tersebut akibatnya menjadi akta di bawah tangan
atau dapat juga menjadi batal demi hukum. Menurut beliau, tidak membacakan akta
merupakan pelanggaran administratif, dan bentuk sanksinya harus melalui jenjang-
jenjang yang urut, yaitu sanksi lisan, tertulis, diberhentikan sementara, diberhentikan
secara hormat, dan terakhir diberhentikan secara tidak hormat.119 Oleh karena itu
sebagai pejabat pertanahan, maka segala hal yang berkenaan dengan akta-akta
118
Arlene Agustina, Op Cit, hlm. 9.
119
Ibid, hlm. 9.
76
peralihan hak atas tanah, pemberian hak baru atas tanah, dan pengikatan tanah
sebagai jaminan hutang, merupakan tugas dan tanggung jawab PPAT serta harus
dibuat dihadapannya.120
B. Contoh Kasus Tidak di Lakukannya Pembacaan Akta Peralihan Hak Atas
Tanah oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah
Dalam melakukan penelitian ini penulis mengambil contoh kasus berdasarkan
hasil wawancara dari beberapa Pejabat Pembuat Akta Tanah, dimana dari hasil
wawancara tersebut penulis mendapatkan informasi mengenai PPAT yang tidak
melakukan pembacaan akta kepada para pihak baik yang dilakukan rekan PPAT
maupun diantara PPAT yang penulis wawancara pernah tidak membacakan aktanya
kepada para pihak dan ada juga akta yang dibacakan oleh saksi yang merupakan
pegawai atau staff PPAT.
Pada poin sebelumnya telah dijeskan bahwa akta PPAT merupakan akta
otentik mengenai peralihan hak atas tanah yang dimana salah satu syarat akta tersebut
menjadi otentik yaitu Menurut Nomor 24 Tahun 2016 Tentang Perubahan Atas
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat
Pembuat Akta Tanah mengatur bahwa Akta PPAT harus dibacakan/dijelaskan isinya
kepada para pihak dengan dihadiri oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi
sebelum ditandatangani seketika itu juga oleh para pihak, saksi-saksi dan PPAT.
120
J. Kartini Soedjendro, Perjanjian Peralihan Hak atas Tanah yang Berpotensi Konflik, Kanisius,
77
Tetapi dalam prakteknya masih ada PPAT yang mengabaikan mengenai pembacaan
akta dengan alasan tertentu yang diantaranya karena tidak dapat hadirnya salah satu
pihak atau karena PPAT ada kesibukan lain sedangkan para pihak ingin segera
dilaksanakannya akad peralihan hak atas tanah sehingga akta tidak dibacakan
dan/atau dibacakan oleh staff PPAT. Selain itu berdasarkan wawancara penulis
dengan PPAT ada juga yang beranggapan bahwa pembuktian terhadap akta yang
tidak dibacakan hanya terjadi apabila adanya sengketa dan selagi suatu peralihan hak
atas tanah dianggap aman-aman saja.
Dalam prakteknya penulis menemukan suatu kasus dimana PPAT tidak
membacakan aktanya yang ternyata ada perubahan atau ketidak sesuaian nilai
transaksi, yang ternyata seharusnya bernilai lebih tinggi dimana telah disampaikan
akan biaya pajak peralihan hak atas tanah kepada para pihak oleh PPAT baik itu
pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau
bangunan (PPhTB) dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
menjadi lebih ringan dan para pihak tidak mengetahui hal tersebut karena tidak
dibacakannya akta oleh PPAT tersebut. Bukan berarti dengan tidak dilakukannya
pembacaan akta oleh PPAT para pihak tidak menyadari, setelah diterimanya akta dari
PPAT para pihak mengetahui akan hal itu dari akta yang mereka baca sendiri tetapi
para pihak berpendapat bahwa yang terpenting peralihan itu telah terjadi dan
mengesampingkan pelanggaran yang dilakukan PPAT tersebut.

78
Pada kasus lainnya ada pihak yang terlalu percaya kepada PPAT dengan
alasan telah banyak pembuatan akta kepada PPAT tersebut sehingga mempercayakan
kepada PPAT tersebut untuk tidak dilakukannya pembacaan akta dan PPAT tersebut
tanpa memperhatikan aturan bahwa pembacaan akta adalah wajib PPAT tersebut
seakan dengan permintaan tidak perlu dilakukannya pembacaan tersebut seakan
pekerjaannya dipermudah oleh para pihak, dan biasanya penandatangananpun
dilakukan dengan cara diantar/dikirim kepada para pihak (tidak dilakukan dikantor).
Contoh kasus pada putusan Nomor 633/PDT/2019/PT BDG, Para Penggugat
dengan surat gugatan tertanggal 8 Januari 2019 yang diterima dan didaftarkan di
Kepaniteraan Pengadilan Negeri Bandung pada tanggal 9 Januari 2019 dalam
Register No. 8/Pdt.G/ecourt/2019/PN.Bdg., telah mengajukan gugatan bahwa
Perbuatan Tergugat II (PPAT) telah menerbitkan Akta Jual Beli Nomor : 436/2015,
tertanggal 12 Oktober 2015 dengan tidak melaksanakan ketentuan Peraturan
perundang-undangan, terdapat pada Pasal 38 ayat (1) Peraturan Pemerintah Republik
Indonesia Nomor : 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah berbunyi "Pembuatan
akta sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) dihadiri oleh para pihak yang
melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan dan disaksikan oleh sekurang-
kurangnya 2 (dua) orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi
dalam perbuatan hukum itu" jo Pasal 22 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia
Nomor : 37 tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah,
berbunyi "Akta PPAT harus dibacakan/dijelaskan isinya kepada para pihak dengan di
79
hadiri oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi sebelum ditandatangani seketika
itu juga oleh para pihak, saksi-saksi, dan PPAT", sejatinya Tergugat II (PPAT) tidak
menerapkan prosedur hukum dengan benar terhadap terbitnya Akta Jual Beli Nomor :
436/2015, tertanggal 12 Oktober 2015, dilakukan tanpa prosedur hukum dan
bertentangan dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Pada bagian pertimbangan majelis hakim menimbang, bahwa Akta Jual Beli
adalah merupakan akta otentik yang harus ditandatangani dihadapan yang membuat
dan menerbitkan akta dan sebelum ditandatangani terlebih dahulu dibacakan untuk
dimengerti dan dipahami, dan pada putusan hakim memutuskan : Menyatakan Akta
Jual Beli Nomor 436/2015 tanggal 12 Oktober 2015 maupun Sertifikat Hak Milik
Nomor 3431/Kel. Cicaheum yang telah dibalik nama oleh Turut Terbanding semula
Turut Tergugat dari nama Pembanding semula Penggugat I menjadi Terbanding I
semula Tergugat I tidak mempunyai kekuatan hukum dan harus dinyatakan tidak sah
dan batal demi hukum.

BAB IV
JABATAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH DIHUBUNGKAN DENGAN
ASAS KEPASTIAN HUKUM
A. Akibat Hukum Terhadap Akta Yang Tidak Dibacakan Kepada Para Pihak
Oleh PPAT Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016
tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998
tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
PPAT sebagai pejabat umum yang diberi kewenangan membuat akta
mengenai pemindahan hak atas tanah, akta pembebanan hak atas tanah, dan akta
pemberian kuasa pembebanan hak tanggungan sebagaimana diatur dalam peraturan
perundang-undangan yang berlaku, bertujuan untuk dapat membantu Badan
Pertanahan Nasional untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah di lingkup
pendaftaran tanah. Tetapi faktanya dilapangan ada saja PPAT yang mengabaikan
aturan dimana seharusnya menjadi pedoman bagi PPAT dalam menjalankan tugas
dan kewenangannya, salah satunya yaitu mengenai pembacaan akta kepada para
80
81
pihak. Oleh karena itu PPAT bertanggung jawab atas kepastian hukum setiap akta
yang dibuatnya. Melalui akta otentik yang menentukan secara jelas hak dan
kewajiban, menjamin kepastian hukum, dan sekaligus diharapkan pula dapat
menghindari terjadinya sengketa. Kepastian hukum menjadi tolak ukur dalam
kejelasan hak dan kewajiban para pihak di dalam suatu hukum. Kepastian hukum
harus dapat mengedepankan pembuktian sehingga hukum tersebut dapat di
pertanggungjawabkan.
Pembacaan Akta Sendiri diatur dalam Pasal 22 Peraturan Pemerintah Nomor
24 Tahun 2016 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998
Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang menjelaskan bahwa,
Akta PPAT harus dibacakan/dijelaskan isinya kepada para pihak dengan dihadiri oleh
sekurangkurangnya 2 (dua) orang saksi sebelum ditandatangani seketika itu juga oleh
para pihak, saksi-saksi dan PPAT. Yang dalam penjelasannya yaitu Untuk
pemenuhan sifat otentik dari akta, pembacaan akta dilakukan sendiri oleh PPAT,
Penandatanganan para pihak, saksi dan oleh PPAT, dilakukan segera setelah
pembacaan akta dimaksud.
Prakteknya, pembuatan akta peralihan hak atas tanah oleh PPAT banyak yang
tidak sesuai dengan tata cara pembuatan akta PPAT. Hal ini disebabkan oleh adanya
situasi-situasi dan kondisi-kondisi dalam peralihan hak atas tanah yang menyebabkan
ketidak sesuaian tersebut sepertinya harus dilakukan agar transaksi atau proses
peralihan hak atas tanah bisa dilangsungkan. Situasi-situasi dan atau kondisi-kondisi
82
seperti ini membuat PPAT kadang-kadang tidak mempunyai pilihan lain selain
melakukan pembuatan akta jual beli tanah dengan “mengabaikan” tata cara
pembuatan akta peralihan hak atas tanah sebagaimana diatur oleh Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Peraturan Pemerintah
Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah serta peraturan
peraturan pelaksanaannya. Selain itu, dalam kenyataan PPAT acapkali menghadapi
dilema, di satu pihak mereka harus tunduk kepada ketentuan dengan sifatnya yang
normatif, sementara di pihak lain, kenyataan lapangan yang begitu kompleks sering
tidak bisa ditangani dan ditampung oleh peraturan yang begitu kaku. Oleh karena itu
dalam konteks situasi tersebut, PPAT melakukan penafsiran terhadap peraturan yang
ada untuk melayani kliennya. Penafsiran dalam konteks situasi antara PPAT dan klien
tidak dapat dihindari, di satu sisi PPAT karena fungsinya harus melayani klien,
sedangkan di lain sisi, klien membutuhkan pelayanan tanpa terlalu peduli dengan
peraturan yang mengikat PPAT. Dengan demikian yang terjadi adalah rasionalisasi
antara kebutuhan PPAT dan kliennya, artinya dalam usaha menjaga kelangsungan
pekerjaannya, PPAT membutuhkan klien sementara klien sering tidak mau
direpotkan oleh persyaratan-persyaratan teknis yang disyaratkan secara hukum.121
Tanggung Jawab PPAT seharusnya memberikan Perlindungan hukum secara
preventif dan represif kepada para pihak yang menghadap kepadanya. Secara
preventif terkait peralihan hak atas tanah dengan akta PPAT dan dibacakan akta
121
Ibid, hlm. 26.
83
tersebut dihadapan saksi dalam setiap perjanjian. Hal ini setidaknya dapat
meminimalisisr terjadinya resiko. Keterangan saksi nantinya dapat dijadikan alat
bukti dalam persidangan, hal tersebut di atur dalam buku ke empat BW yakni:
“Kesaksian adalah kepastian yang diberikan kepada Hakim di persidangan

tentang peristiwa yang disengketakan dengan jalan pemberitahuan secara
lisan dan pribadi oleh orang yang bukan salah satu pihak dalam perkara,
yang dipanggil dipersidangan.”
Perlindungan hukum secara represif. Perlindungan hukum represeif bertujuan
untuk menyelesaikan sengketa. Dalam hal peralihan hak atas tanah berdasarkan akta
yang dibuat PPAT tanpa dibacakan dan tidak dihadiri saksi sehingga menimbulkan
sengketa, PPAT harus bertanggung jawab dan menyelesaikan segala permasalahan
sampai dengan mengganti kerugian yang dialami para pihak.
Tugas dan prinsip yang harus dilaksanakan dalam pembuatan akta otentik
PPAT dari 8 (delapan) jenis/macam perbuatan hukum hak atas tanah yang merupakan
bagian dari kegiatan pendaftaran tanah, mengenai pembuatan akta peralihan,
pembebanan, pemberian kuasa oleh pihak-pihak yang wajib dan harus dijalankan
sesuai dengan Peraturan Perundang-undangan, serta memenuhi syarat secara
prosedural.122
Adapun unsur-unsur atau syarat-syarat yang harus dipenuhi dalam pembuatan
akta otentik dapat dilihat di dalam ketentuan Pasal 1868 KUHPerdata yang
dirumuskan sebagai berikut: 123
122
123
Habib Adjie (5), Sanksi Perdata & Administratif Terhadap Notaris, PT Refika Aditama, Bandung,
2009, hlm. 48.
84
1. Akta itu harus dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang.
Artinya jika bentuknya tidak ditentukan oleh undang-undang maka salah satu
unsur akta otentik itu tidak terpenuhi dan jika tidak dipenuhi unsur tersebut
maka tidak akan pernah ada yang disebut dengan akta otentik.
2. Akta itu harus dibuat oleh door atau dihadapan ten overstaan seorang Pejabat
Umum. Akta otentik tidak saja dapat dibuat dihadapan Notaris, tapi juga
dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), Pejabat Lelang, dan Pegawai
Kantor Catatan Sipil. Bahwa akta itu dibuat oleh atau dihadapan Pejabat Umum
yang berwenang untuk membuatnya di tempat dimana akta itu dibuat.
Pengertian berwenang disini meliputi berwenang terhadap orangnya,
berwenang terhadap aktanya, berwenang terhadap waktunya, berwenang
terhadap tempatnya.
Pasal 1869 KUHPerdata merumuskan: “Suatu akta yang karena tidak
berkuasanya atau tidak cakapnya pejabat termaksud diatas atau karena suatu cacat
dalam bentuknya, tidaklah dapat diberlakukan sebagai akta otentik namun demikian
mempunyai kekuatan sebagai akta dibawah tangan”. Artinya suatu akta tidak
mempunyai kekuatan bukti otentik dan hanya mempunyai kekuatan bukti dibawah
tangan apabila:
1. Pejabat umum tidak berwenang untuk membuat akta itu;
2. Pejabat umum tidak mampu atau tidak cakap untuk membuat akta itu;
3. Cacat dalam bentuknya.

85
Berdasarkan Pasal 1869 KUH Perdata, tidak dipenuhinya salah satu syarat
akta maka dapat mengakibatkan akta yang bersangkutan hanya mempunyai kekuatan
pembuktian seperti akta yang dibuat dibawah tangan apabila ditandatangani oleh para
pihak. Ketika akta PPAT kehilangan keautentikannya atau menjadi akta dibawah
tangan, akta tersebut tidak dapat didaftarkan berdasarkan Pasal 37 ayat (1) PP 24
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang berbunyi:
“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui
jual-beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan
hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang
hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh
PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan
yang berlaku”.
Pengertian kata “bentuk” dalam Pasal 1868 dan Pasal 1869 KUHPerdata,
menurut pendapat peneliti tidak saja pengertian bentuk dalam arti fisik, tapi juga
pengertian bentuk dalam arti yuridis, sehingga pengertian bentuk dalam pasal-pasal
tersebut dapat dimaknai sebagai prosedur pembuatan akta otentik sebagaimana
ditentukan oleh peraturan perundang-undangan yang terkait mengenai persyaratan-
persyaratan yang harus dipenuhi agar suatu akta dapat disebut sebagai akta otentik.
Ketentuan mengenai keautentikan Akta PPAT, menurut Marihot Pahala
Siahaan, diantaranya yaitu Akta PPAT harus dibacakan dan dijelaskan isinya kepada
para pihak dengan dihadiri oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi sebelum
ditandatangani seketika itu juga oleh para pihak, saksi-saksi dan PPAT. Untuk
pemenuhan sifat autentik dari akta, pembacaan dilakukan sendiri oleh PPAT.
86
Penandatanganan para pihak, saksi, dan oleh PPAT, dilakukan segera setelah
pembacaan akta dimaksud. 124
Mengenai akibat hukum dari Akta peralihan hak atas tanah yang dibuat tidak
sesuai prosedur maka harus dibedakan antara Akta PPAT dengan perjanjian peralihan
hak atas tanah yang dituangkan dalam akta. Meskipun akta terdegradasi kekuatan
pembuktiannya tidak serta merta meniadakan isi dari perjanjian peralihan hak atas
tanah diantara para pihak. Akta peralihan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT
merupakan bukti telah terjadi peralihan hak atas tanah yang dilakukan dihadapan
PPAT. Sehingga disamping melihat kepada keautentikan suatu akta perlu
diperhatikan syarat sahnya perjanjian akta peralihan hak atas tanah yang dilakukan
dihadapan PPAT. PPAT dalam melaksanakan tugasnya tidak dapat membuat akta
tanpa adanya suatu kesepakatan yang timbul dari para pihak yang meminta dibuatkan
akta, apabila para pihak telah bersepakat dalam suatu transaksi dengan tanah sebagai
objeknya maka akta tersebut ditandatangani bersama oleh para pihak, saksi-saksi dan
PPAT.125
Suatu akta autentik dikatakan mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta
dibawah tangan apabila dilanggarnya ketentuan-ketentuan antara lain tidak
membacakan akta dihadapan penghadap dengan dihadiri paling sedikit oleh dua
orang saksi dan ditandatangani saat itu juga oleh penghadap, saksi dan PPAT/Notaris.
124
Marihot Pahala Siahaan, Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, PT Raja Grafindo Persada,
Jakarta, 2003, hlm. 381.
125
Irawan Soerodjo, Op Cit, 2003, hlm. 142.
87
Tidak dibacakannya akta dihadapan para pihak dan saksi termasuk kedalam cacat
bentuk akta, karena pembacaan akta dihadapan para pihak dan saksi merupakan suatu
kewajiban dalam hal ini bagi PPAT untuk menjelaskan akta yang dibuat tersebut
sesuai dengan kehendak para pihak, dan setelah dilakukan pembacaan tersebut
kemudian dicantumkan pada bagian akhir akta. Jika tidak dilakukan maka aspek
formal tidak terpenuhi dan mengakibatkan akta menjadi cacat dari segi bentuk. 126
Pembuktian bahwa hak atas tanah tersebut dialihkan, maka harus dibuktikan dengan
suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan PPAT yaitu akta jual beli yang kemudian
akan dijadikan dasar pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah sebagaimana
dimaksud dalam ketentuan Pasal 95 Ayat 1 huruf a Peraturan Menteri Agraria/Kepala
Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997. Akta Jual Beli yang dibuat
dihadapan PPAT tersebut bertujuan untuk memberikan kepastian hukum kepada
pemegang hak atas suatu bidang tanah (pembeli tanah),127 menjadi tidak terealisasikan
atau tidak terwujudkan.
Boedi Harsono mengatakan, akta PPAT berfungsi sebagai alat pembuktian
mengenai benar sudah dilakukannya peralihan hak atas tanah. Peralihan hak atas
tanah tersebut masih dapat dibuktikan dengan alat pembuktian yang lain. Akan tetapi,
dalam sistem pendaftaran tanah menurut Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun
1961 tentang Pendaftaran Tanah (yang sekarang sudah disempurnakan dengan
126
Habib Adjie (4), Hukum Notaris Indonesia Tafsir Tematik Terhadap UU No.30 Thn 2004 Tentang
Jabatan Notaris, Aditama Refika, hlm. 96.
127
Saleh Adiwinata, Pengertian Hukum Adat Menurut Undang-Undang Pokok Agraria, Alumni,
Bandung, 1980, hlm. 30
88
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah),
pendaftaran peralihan hak atas tanah itu hanya dapat (boleh) dilakukan dengan akta
PPAT sebagai buktinya. Orang yang melakukan peralihan hak atas tanah tanpa
dibuktikan dengan akta PPAT tidak akan dapat memperoleh sertipikat, biarpun
peralihan hak atas tanah sah menurut hukum.128
B. Tanggung Jawab PPAT Dalam Pelaksanaan Pembuatan Akta Otentik, Yang
Tidak Dibacakan Kepada Para Pihak Oleh PPAT Berdasarkan Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas Peraturan
Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat
Pembuat Akta Tanah Dihubungkan Dengan Asas Kepastian Hukum
Tanggung jawab PPAT terhadap akta otentik hanya mencatat atau
menuangkan suatu perbuatan hukum yang dilakukan oleh pihak/penghadap ke dalam
akta. Kedudukan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah sebagai pejabat umum.
Namun dalam peraturan perundang-undangan tidak memberikan definisi apa yang
dimaksud dengan pejabat umum. Maksud “pejabat umum” itu adalah orang yang
diangkat oleh Instansi yang berwenang, dengan tugas melayani masyarakat umum di
bidang atau kegiatan tertentu.129
128
Boedi Harsono (1), Perkembangan Hukum Tanah Adat Melakui Yurisprudensi, (Ceramah,
disampaikan pada Simposium Undang‐Undang Pokok Agraria dan Kedudukan Tanah‐Tanah Adat
Dewasa Ini, Banjarmasin, 7 Oktober 1977), hlm. 52.
129
89
Teori tanggung jawab hukum diperlukan untuk dapat menjelaskan antara
tanggung jawab PPAT yang berkaitan dengan kewenangan PPAT berdasarkan PP
No. 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas PP Nomor 37 Tahun 1998 tentang
Peraturan Jabatan PPAT beserta peraturan pelaksanannya yang berada dalam bidang
hukum perdata. Kewenangan ini salah satunya adalah membuat alat bukti berupa akta
otentik mengenai perbuatan hukum yang berkaitan dengan hak atas tanah yang dapat
memberikan kepastian hukum bagi para pihak, kemudian menjadi suatu delik atau
perbuatan yang harus dipertanggung jawabkan. Kesalahan administrasi atau biasa
disebut dengan mal administrasi yang dilakukan oleh PPAT dalam melakukan
sebagian kegiatan pendaftaran tanah tentunya akan menimbulkan konsekuensi
hukum, yakni PPAT dapat dimintai pertanggungjawaban.130
Berkaitan dengan tugas dan kewenangan PPAT ketentuan-ketentuan yang
harus dipenuhi mengenai prosedur pembuatan akta PPAT tersebar dalam berbagai
peraturan perundang-undangan terkait ke-PPAT-an, diantaranya terdapat di dalam:131
1. PP RI No 24 Tahun 2016 Tentang Perubahan Atas PP No 37 Tahun 1998
tentang PJPPAT
2. PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
3. Perka BPN No. 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 37
Tahun 1998 tentang PJPPAT, sebagaimana telah diubah dengan, Perka BPN
130
Ridwan H.R, Op Cit, hlm. 335.
131
Ibid, hlm. 145.
90
No. 23 Tahun 2009 tentang Perubahan Atas Perka BPN No. 1 Tahun 2006
tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 37 Tahun 1998 tentang PJPPAT;
4. PMNA/Ka BPN No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24
Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, sebagaimana telah diubah dengan,
Perka BPN No. 8 Tahun 2012 tentang Perubahan Atas PMNA/Ka BPN No. 3
Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997 Tentang
Pendaftaran Tanah;
5. UU No. 28 Tahun 2009 Tentang Pajak Daerah Dan Retribusi Daerah Jo. PP
No. 71 Tahun 2008 Tentang Perubahan Ketiga Atas PP No. 48 Tahun 1994
Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan
Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Jo. UU No. 20 Tahun 2000 Tentang
Perubahan Atas UU No. 21 Tahun 1997 Tentang Bea Perolehan Hak Atas
Tanah.
Produk akta PPAT berpotensi menimbulkan masalah atau sengketa apabila
terdapat adanya penyimpangan syarat sahnya perjanjian jual beli tanah dan bangunan
serta adanya penyimpangan terhadap tata cara pembuatan akta yang menyangkut
syarat materil (baik subyek maupun obyeknya) dan syarat formil (prosedur dan
persyaratan).132 Seorang PPAT dalam menjalankan tugas dan kewenangan jabatannya
tersebut, khususnya berkaitan dengan prosedur pembuatan akta PPAT adakalanya
melakukan kesalahan, dan kesalahan tersebut bisa saja menyangkut persyaratan
formil maupun materil, misalnya: kesalahan mengenai ketidakwenangan PPAT dalam

132
Adrian Sutedi (1), Peralihan Hak Atas Tanah, Sinar Grafika, Jakarta, 2008, hlm. 77.
91
membuat akta otentik, yang berakibat hilangnya otensitas akta yang dibuatnya, atau
kekuatan pembuktian akta tersebut tidak lagi sebagai alat bukti yang lengkap atau
sempurna, di antara dan bagi pihak-pihak yang berkepentingan, melainkan menjadi
akta atau surat di bawah tangan, dimana kesalahan tersebut bisa saja dilakukan
dengan sengaja maupun tidak disengaja.133
Adapun dalam prakteknya pelanggaran terhadap prosedur dan persyaratan
formil pembuatan akta PPAT dalam hal yaitu :134
1. Penandatanganan akta oleh para pihak tidak dilakukan dalam waktu yang
bersamaan di hadapan PPAT. Pasal 101 ayat (1) PMNA/Ka BPN 3/1997
tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran
Tanah : “Pembuatan akta PPAT harus dihadiri oleh para pihak yang
melakukan perbuatan hukum atau orang yang dikuasakan olehnya dengan
surat kuasa tertulis sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang
berlaku”. Artinya proses pembuatan akta peralihan hak atas tanah hingga
penandatanganan akta oleh para pihak harus dilakukan dengan dihadiri para
pihak dalam waktu yang bersamaan. Akan tetapi ada kalanya persyaratan ini
tidak dilakukan, dimana salah satu alasannya adalah karena kesibukan para
pihak sehingga para pihak tidak dapat datang ke kantor PPAT pada saat yang
bersamaan untuk melakukan penandatanganan akta.
133
Dhea Tri Febriana & Ahars Sulaiman, “Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Dalam Pembuatan Akta Jual Beli Tanah Berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia
Nomor 24 Tahun 2016 Tentang PPAT”, Jurnal Petita, Volume 1, Nomor 1, Juni 2019, hlm. 125.
134
Ibid, hlm. 146.
92
2. Pembuatan dan penandatanganan akta dilakukan diluar daerah kerja PPAT
dan atau diluar Kantor PPAT dan tanpa dihadiri oleh saksi-saksi. Pasal 101
ayat (2) PMNA/Ka BPN 3/1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24
Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah :
“Pembuatan akta PPAT harus disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2

(dua) orang saksi yang menurut ketentuan peraturan perundang-
undangan yang berlaku memenuhi syarat untuk bertindak sebagai
saksi dalam suatu perbuatan hukum, yang memberi kesaksian antara
lain mengenai kehadiran para pihak atau kuasanya, keberadaan
dokumen-dokumen yang ditunjukkan dalam pembuatan akta, dan
telah dilaksanakannya perbuatan hukum tersebut oleh para pihak
yang bersangkutan.”
PPAT dalam melakukan pembuatan akta harus melakukannya di
kantor PPAT yang bersangkutan dengan dihadiri oleh para pihak. PPAT dapat
membuat akta di luar kantornya hanya apabila salah satu pihak dalam
perbuatan hukum atau kuasanya tidak dapat datang di kantor PPAT karena
alasan yang sah, dengan ketentuan pada saat pembuatan aktanya para pihak
harus hadir dihadapan PPAT di tempat pembuatan akta yang disepakati.
Alasan-alasan yang dapat dianggap sebagai alasan yang sah adalah, apabila
pihak yang bersangkutan dalam keadaan sakit atau oleh karena telah berusia
lanjut sehingga tidak dapat datang ke kantor PPAT. Hal yang paling mendasar
adalah pihak yang tidak dapat hadir itu haruslah berdomisili di daerah kerja
PPAT yang bersangkutan, karena PPAT hanya mempunyai kewenangan
untuk membuat akta di daerah kerjanya. Sebagaimana diatur dalam Pasal 12

93
PJPPAT, “Daerah kerja PPAT adalah satu wilayah kerja Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kotamadya”.
3. PPAT tidak membacakan isi dari akta peralihan hak atas tanah dihadapan para
pihak secara terperinci, hanya menjelaskan mengenai maksud dari pembuatan
akta. Pasal 101 ayat (3) PMNA/Ka BPN 3/1997 tentang Ketentuan
Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah : “PPAT
wajib membacakan akta kepada para pihak yang bersangkutan dan memberi
penjelasan mengenai isi dan maksud pembuatan akta dan prosedur
pendaftaran yang harus dilaksanakan selanjutnya sesuai ketentuan yang
berlaku”.
Pelanggaran terhadap pasal ini termasuk kedalam cacat bentuk,
karena pembacaan akta oleh PPAT dihadapan para pihak dan saksi merupakan
suatu kewajiban untuk menjelaskan, bahwa akta yang dibuatnya tersebut
sesuai dengan kehendak yang bersangkutan dan bila isi akta disetujui maka
oleh para pihak akta tersebut akan ditandatangani oleh para pihak, sekaligus
saksi dan PPAT sendiri.
4. Nilai harga transaksi yang dimuat di akta jual beli tidak sesuai dengan nilai
harga transaksi sebenarnya. Pasal 87 ayat (1) dan ayat (2) huruf a UU No. 28
Tahun 2009 Tentang Pajak Daerah Dan Retribusi Daerah :
a. Dasar pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah
Nilai Perolehan Objek Pajak.

94
b. Nilai Perolehan Objek Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat 1 jual beli
adalah harga transaksi;
Pembuatan akta jual beli yang nilai transaksi peralihan haknya lebih
kecil dari nilai transaksi riil bertujuan untuk mengurangi jumlah kewajiban
pembayaran pajak PPh (bagi Penjual) dan BPHTB (bagi Pembeli). Nilai
transaksi yang dimuat dalam akta jual beli biasanya mengikuti nilai dari Nilai
Jual Objek Pajak (NJOP) yang dibulatkan ke atas atau berdasarkan penilaian
dari Dispenda terkait zona nilai tanah masing-masing daerah. Jadi tujuan
dilakukannnya pengecilan nilai transaksi dalam akta jual beli adalah untuk
mengecilkan jumlah pajak-pajak yang harus dibayar.
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 28 Tahun 2009 Tentang
Pajak Daerah Dan Retribusi Daerah (selanjutnya disingkat UUPDRD)
menyebutkan bahwa terkait Pajak “Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan
Bangunan” (selanjutnya disingkat BPHTB) ialah pajak daerah yang
wewenangnya dipungut oleh pemerintah Kota/Kabupaten. Pajak merupakan
peranan penting bagi suatu negara ialah sumber pemasukan dalam kas negara
yang dipergunakan untuk keperluan kegiatan pemerintah dan pembangunan
untuk mencapai kesejahteraan masyarakat. PPAT sangat berperan penting
dalam transaksi jual beli tanah, dimana secara tidak langsung telah ikut
membantu Kepala BPN Kabupaten/Kota untuk melakukan kegiatan terkait
dengan tanah. Posisi PPAT sangat penting dalam penyampaian terkait dengan
harga transaksi sebagai dasar penetapan BPHTB kepada masyarakat.

95
Pembuatan akta jual beli dibuat pada saat obyek dan harga transaksi telah di
sepakati dan telah dibayar secara lunas oleh pembeli, namun sebelumnya
harus dilakukan verifikasi pajak sebagai syarat yang utama dalam transaksi
jual beli tanah.135
5. PPAT yang melakukan pemalsuan isi akta yang tidak sesuai sebagaimana
kebenarannya yang memberikan keterangan palsu, ada ketidak sesuaian antara
isi akta dan kebenaran yang terjadi, padahal dalam akta PPAT ada kalimat
yang mengatakan :
“setelah dibacakan serta dijelaskan, maka sebagai bukti kebenaran
pernyataan yang dikemukakan oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua
tersebut di atas, akta ini ditandatangani oleh Pihak Pertama, Pihak
Kedua, para saksi dan Saya, PPAT,....”
Padahal dalam kenyataannya akta tersebut tidak dibacakan oleh PPAT
dan berbeda dengan keterangan yang telah ada dalam blangko akta PPAT
mengenai pembacaan akta, seorang PPAT jika telah terbukti melakukan
pemalsuan terhadap akta yang dibuatnya, dapat di diancam dengan pidana
penjara paling lama delapan tahun sesuai dengan Pasal 264 ayat (1) KUHP.
Pelanggaran terhadap ketentuan-ketentuan di atas terkadang terjadi dengan
berbagai alasan, salah satunya adalah kekurang pahaman maupun kesibukan dari para
pihak untuk melakukan penyetoran pajak berkaitan dengan transaksi jual beli tanah
yang dilakukannya. Para pihak seringkali menyerahkan prosedur tersebut kepada

135
Miyasto, Sistem Perpajakan, PT. Liberty, Yogyakarta, 1997, hlm. 3.
96
PPAT yang dianggap lebih paham mengenai hal itu. Jadi akta jual beli tersebut belum
diberi nomor dan tanggal oleh PPAT, karena PPAT terlebih dahulu harus melakukan
pembayaran pajak-pajak yang menjadi kewajiban masing-masing pihak. Untuk
melakukan pembayaran pajak sampai dengan validasi, paling cepat dibutuhkan waktu
satu hari kerja. Dengan demikian, akta jual beli yang telah ditandatangani oleh para
pihak sampai dengan keesokan harinya masih belum diberi nomor dan tanggal,
sehingga dapat dikatakan tanggal penandatanganan akta tidak sama dengan tanggal
peresmian akta. Pelanggaran terhadap ketentuan tersebut di atas sebenarnya disadari
oleh PPAT berikut konsekuensi yuridis yang bisa dikenai, dan terdapat berbagai
macam faktor yang menyebabkan terjadinya pembuatan akta peralihan hak atas tanah
yang tidak sesuai atau menyimpang dari prosedur pembuatan akta PPAT, akan tetapi
praktek tersebut tetap dilakukan karena ada keyakinan bahwa apabila PPAT tidak
menerima atau tidak mau untuk melakukan perbuatan seperti itu maka klien mereka
akan berpindah dengan mempergunakan jasa PPAT lain ditambah lagi ada rasa segan
terhadap klien yang sudah lama jadi langganan PPAT bersangkutan.136
Kewajiban PPAT dalam pengisian blangko akta dalam rangka pembuatan akta
PPAT harus dilakukan sesuai dengan kejadian, status dan data yang benar serta
didukung dengan dokumen sesuai peraturan perundang-undangan, demikian yang
berdasarkan Pasal 53 ayat (2) Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1
Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun
1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Selain itu, dalam Kode
136
Ibid, hlm. 147.
97
Etik PPAT yang mengatur mengenai larangan dan kewajiban dalam lingkup PPAT
yang salah satunya berkewajiban untuk bekerja dengan penuh rasa tanggung jawab,
mandiri, jujur, dan tidak berpihak. Dengan demikian pembuatan akta jual beli tanah
yang tidak sesuai dengan harga transaksi yang sebenarnya telah melanggar Perka
BPN nomor 1 tahun 2006 dan Kode Etik PPAT, karena ketidak benaran data yang
ditulis dalam akta. Untuk itu sesuai dengan Pasal 55 Perka BPN nomor 1 tahun 2006,
PPAT bertanggung jawab secara pribadi atas pelaksanaan tugas dan jabatannya dalam
setiap pembuatan akta.137
Mengenai pembacaan akta yang tidak dilakukan dengan maksud untuk
merubah harga transaksi jika berhubungan dengan jual-beli, dalam lampiran II
Permen ATR/BPN 2/2018 yang menerangkan bahwa PPAT yang memberikan
keterangan yang tidak benar di dalam akta yang mengakibatkan sengketa atau konflik
pertanahan dapat diberhentikan dengan tidak hormat. Bagi PPAT yang melakukan
pengisian blanko akta dalam rangka pembuatan akta PPAT, namun tidak dilakukan
sesuai dengan kejadian, status dan data yang benar serta tidak didukung dengan
dokumen sesuai peraturan perundang-undangan dapat diberhentikan sementara paling
lama 1 tahun. Pemberian sanksi terhadap pelanggaran yang dilakukan oleh Kepala
Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional.138
137
hukumonline.com, Sanksi bagi PPAT yang Membuat Akta Tak Sesuai Data, di akses tanggal 05
Oktober 2020.
138
Ibid.
98
PPAT dalam menjalankan tugas jabatannya harus disertai dengan tanggung
jawab dan kepercayaan diri yang penuh, sehingga dapat melaksanakan tugasnya
dengan baik dan benar serta siap untuk bertanggung jawab jika terjadi kesalahan baik
yang disengaja maupun yang tidak disengaja dalam setiap tindakannya. Akta PPAT
merupakan salah satu sumber data bagi pemeliharaan data pendaftaran tanah, maka
wajib dibuat sedemikian rupa sehingga dapat dijadikan dasar yang kuat untuk
pendaftaran pemindahan dan pembebanan hak yang bersangkutan. Oleh karena itu
PPAT bertanggung jawab untuk memeriksa syarat-syarat untuk sahnya perbuatan
hukum yang bersangkutan.139
Pertanggungjawaban yang diminta kepada PPAT bukan hanya dalam
pengertian sempit yaitu membuat akta, akan tetapi pertanggungjawabannya dalam arti
yang luas, yaitu tanggung jawab pada saat fase akta dan tanggung jawab pada saat
pasca penandatanganan akta. Tanggung jawab profesi PPAT dapat dikategorikan
menjadi 2 (dua) hal, yaitu tanggung jawab etik dan tanggung jawab hukum.
Tanggung jawab hukum ini dapat dibedakan pula menjadi 3 (tiga) macam, yaitu
tanggung jawab berdasarkan hukum administrasi, hukum perdata dan hukum pidana.
Pertanggung jawaban PPAT terkait kesengajaan, kealpaan dan/atau
kelalaiannya dalam pembuatan akta peralihan hak atas tanah yang menyimpang dari
syarat formil dan syarat materiil tata cara pembuatan akta PPAT, tidak saja dapat
139
99
dikenakan sanksi administratif tapi juga tidak menutup kemungkinan dituntut ganti
kerugian oleh para pihak yang dirugikan.140
Berkaitan dengan kesalahan (beroepsfout) dari PPAT, maka harus ditelaah
mengenai bentuk dari kesalahan tersebut, yakni apakah kesalahan tersebut merupakan
wanprestasi atau perbuatan melanggar hukum (onrechtmatige daad). Pendapat yang
umum dianut bahwa, wanprestasi terjadi apabila didahului dengan adanya perjanjian,
sedangkan jika tidak ada kaitannya dengan perjanjian maka bentuk pelanggarannya
disebut perbuatan melanggar hukum atau onrechtmatige daaad. Berpijak pada prinsip
umum tersebut, maka penulis berpendapat bahwa perbuatan PPAT yang telah
menyebabkan sebuah akta menjadi cacat hukum dapat dianggap sebagai perbuatan
melanggar hukum, mengingat antara PPAT dengan klien atau pihak yang berkaitan
dalam akta tidak pernah ditemui adanya suatu perjanjian. Dalam menentukan suatu
perbutan dapat dikualifisir sebagai melanggar hukum, diperlukan 4 (empat) syarat : 141
1. Bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku;
2. Bertentangan dengan hak subjektif orang lain;
3. Bertentangan dengan kesusilaan;
4. Bertentangan dengan kepatutan, ketelitian dan kehati-hatian”.
Adanya suatu perbuatan melanggar hukum tidak disyaratkan memenuhi
keempat kriteria itu secara kumulatif, namun terpenuhinya salah satu kriteria secara
alternatif, sudah cukup terpenuhi pula syarat untuk suatu perbuatan melanggar
140
141
Ibid.
100
hukum. Sanksi perdata dijatuhkan kepada PPAT atas perbuatan melanggar hukum
(onrechtmatige daad), yakni perbuatan yang menimbulkan kerugian, dan secara
normatif perbuatan tersebut tunduk pada ketentuan Pasal 1365 KUHPerdata, yang
berbunyi “Tiap perbuatan yang melanggar hukum, yang membawa kerugian kepada
orang lain mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu,
mengganti kerugian tersebut”. Menurut Roscoe Pound, hukum melihat ada tiga
pertanggungjawaban atas delik yaitu:142
1. Pertanggung jawaban atas kerugian yang di sengaja;
2. Pertanggung jawaban atas kerugian karena kealpaan dan tidak disengaja;
3. Pertanggung jawaban dalam perkara tertentu atas kerugian yang dilakukan
karena kelalaian serta tidak disengaja.
Sedangkan J.H. Nieuwenhuis menyatakan tanggung jawab timbul karena
adanya perbuatan melanggar hukum onrechtmatige daad dan merupakan oorzaak
timbulnya kerugian, sedangkan pelakunya yang bersalah yang disebut schuld, maka
orang itu harus bertanggung jawab atas kerugian tersebut.143
Namun apabila dalam pelaksanaan tugas dan jabatan PPAT berkaitan dengan
kewajiban seorang PPAT untuk mewujudkan akta otentik yang berkekuatan
pembuktian sempurna, mengandung cacat hukum, yang kemudian oleh suatu putusan
pengadilan dinyatakan tidak otentik karena syarat-syarat formil dan materiil dari
prosedur pembuatan akta PPAT tidak di penuhi, sehingga kekuatan akta otentiknya
142
Ibid, hlm. 178.
143
Rosa Agustina, Perbuatan Melawan Hukum, Fak Hukum UI, Jakarta, 2003, hlm. 117.
101
hanya dibawah tangan, atau menjadi batal demi hukum, dan mengakibatkan suatu
kerugian, maka terhadap kejadian tersebut menjadi bertentangan dengan kewajiban
hukum bagi PPAT, dan PPAT tersebut bertanggung jawab atas kerugian itu.144
Di samping bertentangan dengan kewajiban hukum bagi PPAT, juga
disebabkan karena melanggar hak subyektif orang lain. Menurut Meyers,
sebagaimana dikutip oleh Rachman Setiawan, mengemukakan bahwa “Hak Subyektif
menunjuk kepada suatu hak yang diberikan oleh hukum kepada seseorang secara
khusus untuk melindungi kepentingannya”. Dalam hal ini terhadap kasus pembuatan
akta PPAT yang mengandung cacat hukum akan mengakibatkan kesulitan bagi pihak
klien atau orang yang berhak atas akta untuk melaksanakan haknya. Hak klien yang
dijamin Undang-Undang dapat meneguhkan selaku yang berhak atas akta adalah hak
untuk mempergunakan akta tersebut sebagai alat bukti haknya yang sah, sehingga
dengan alat bukti tersebut untuk mendalilkan haknya, bahkan membantah hak orang
lain. Dengan demikian apabila akta PPAT yang dibuat sebagai dasar peralihan hak
atas tanah tersebut, dinyatakan batal oleh putusan pengadilan, dan mengakibatkan
klien PPAT tersebut tidak mendapatkan hak atas akta otentik, atau tidak dapat
mempergunakan akta tersebut sebagaimana layaknya peran dan fungsi sebuah akta
otentik, sehingga klien yang seharusnya sebagai pemegang hak menjadi tidak dapat
melaksanakan haknya maka PPAT yang bersangkutan bertanggung jawab atas
kerugian yang ditimbulkan.145
144
Ibid.
145
Ibid, hlm. 179.
102
Ganti rugi karena perbuatan melanggar hukum adalah suatu bentuk ganti rugi
yang dibebankan kepada orang yang telah menimbulkan kesalahan kepada pihak
yang dirugikannya. Ganti rugi itu timbul karena ada kesalahan, bukan karena adanya
perjanjian. Sedangkan bentuk ganti rugi yang dikenal dalam hukum perdata ada 2
(dua) macam, yaitu :146
1. Ganti rugi umum yaitu ganti rugi yang berlaku untuk semua kasus karena
perbuatan melawan hukum berupa biaya, rugi dan bunga. Ganti rugi secara
umum diatur dalam Pasal 1243 sampai dengan Pasal 1252 KUHPerdata.
2. Ganti rugi khusus yang hanya dapat timbul dari perikatan-perikatan tertentu
pada perbuatan melanggar hukum bentuk ganti rugi berbeda dengan ganti rugi
atas wanprestasi, dan terbuka kemungkinan ganti rugi dalam bentuk lain
selain jumlah uang.147 Mengenai penggantian kerugian dalam bentuk lain
dapat dilihat dalam pertimbangan dari sebuah Hoge Raad yang selengkapnya
dirumuskan.
Pelaku perbuatan melanggar hukum dapat dihukum untuk membayar sejumlah
uang selaku pengganti kerugian yang ditimbulkannya kepada pihak yang
dirugikannya, tetapi kalau pihak yang dirugikan menuntut ganti rugi dalam bentuk
lain, dan hakim menganggap sebagai bentuk ganti rugi yang sesuai, maka pelaku
146
Ibid.
147
Rachmat Setiawan, Tinjauan Elementer Perbuatan Melawan Hukum, Bina Cipta Bandung, 1991,
hlm. 70.
103
tersebut dapat dihukum untuk melakukan prestasi yang lain demi kepentingan pihak
yang dirugikan yang cocok untuk menghapuskan kerugian yang diderita.148
Setiap aturan hukum yang berlaku di Indonesia memiliki sanksi pada akhir
aturan hukum tersebut. Di dalam hukum keperdataan, sanksi adalah tindakan
hukuman untuk memaksa orang menepati perjanjian atau mentaati ketentuan undang-
undang. Pencantuman sanksi dalam berbagai aturan hukum tersebut seperti
merupakan kewajiban yang harus dicantumkan dalam tiap aturan hukum. Jadi
kesimpulannya adalah pemberlakuan suatu asas hukum dapat dipaksakan apabila
terdapat sanksi yang menyertainya, dan penegakan terhadap asas hukum dimaksud
dilakukan secara prosedural (hukum acara). Sanksi biasanya diletakkan pada bagian
akhir setiap peraturan yang dalam bahasa latin dapat disebut in cauda venenum,
artinya di ujung suatu kaidah hukum terdapat sanksi.149
Hakekat sanksi sebagai suatu paksaan berdasarkan hukum, juga untuk
memberikan penyadaran kepada pihak yang melanggarnya, bahwa suatu tindakan
yang dilakukannya telah tidak sesuai dengan aturan hukum yang berlaku, dan untuk
mengembalikan yang bersangkutan agar bertindak sesuai dengan aturan hukum yang
berlaku, juga untuk menjaga keseimbangan berjalannya suatu aturan hukum.150
Begitupun sanksi yang dikenakan bagi seorang PPAT adalah suatu bentuk
penyadaran dan tolak ukur kualitas, bahwa PPAT dalam melakukan tugas jabatannya
148
Ibid.
149
A.W Widjaja, Etika Administrasi Negara, Bumi Aksara, Jakarta, 1999, hlm. 21.
150
Habib Adjie (3), Op Cit, hlm. 90.
104
telah melanggar ketentuan-ketentuan sebagaimana telah diatur dalam peraturan
perundang-undangan, dan untuk mengembalikan tindakan PPAT dalam
melaksanakan tugas jabatannya untuk tertib sesuai ketentuan yang berlaku.
Disamping itu pemberian sanksi terhadap PPAT juga untuk melindungi
masyarakat dari tindakan PPAT yang merugikan. Sanksi juga untuk menjaga
martabat lembaga PPAT sebagai lembaga kepercayaan karena apabila PPAT
melakukan pelanggaran, dapat menurunkan kepercayaan masyarakat terhadap PPAT.
Sanksi terhadap PPAT secara individu adalah suatu pertaruhan dalam menjalankan
tugasnya, apakah masyarakat masih mau mempercayakan pembuatan akta terhadap
PPAT yang bersangkutan atau tidak.151
Akta PPAT adalah alat untuk membuktikan dan menunjukan telah
dilakukannya suatu perbuatan hukum di hadapan PPAT, sehingga apabila perbuatan
hukum itu batal, maka akta PPAT yang bersangkutan tidak berfungsi lagi sebagai
bukti perbuatan hukum tersebut. Dalam peraturan perundang-undangan yang terkait
dengan ke-PPAT-an diatur bahwa ketika seorang PPAT dalam menjalankan tugas dan
jabatannya terbukti melakukan pelanggaran, PPAT dapat dikenai atau dijatuhi sanksi
berupa sanksi administratif, tetapi tidak mengatur adanya sanksi perdata dan pidana
terhadap PPAT, maka apabila terjadi pelanggaran yang memenuhi delik perdata dan
pidana terhadap PPAT tersebut dapat dikenakan sanksi perdata yang termuat dalam
KUHPerdata dan sanksi pidana yang terdapat dalam KUHPidana.
151
Ibid, hlm. 91.
105
Sebagai Pejabat Umum, Notaris/PPAT berperan mengakomodasi perbuatan
hukum perdata yang dilakukan oleh masyarakat. Kedudukan Notaris tidak berada di
lembaga eksekutif, legislatif dan yudikatif sehingga dapat dipercaya sebagai ahli yang
tidak memihak dalam membuat akta otentik. Akta yang dibuat oleh pejabat umum
yang berwenang yang memuat atau menguraikan secara otentik sesuatu tindakan
yang dilakukan atau suatu keadaan yang dilihat atau disaksikan oleh Pejabat Umum
selaku Pembuat Akta. Akta otentik yang dihasilkan Notaris/PPAT dapat
dipertanggungjawabkan dan melindungi para pihak dalam melakukan perbuatan
hukum. Kekuatan akta otentik yang dihasilkan merupakan pembuktian sempurna bagi
para pihak, sehingga apabila salah satu pihak mengajukan keberatan dapat dibuktikan
di pengadilan.
Hal ini dikarenakan pejabat atau pegawai umum tersebut mendapatkan
kepercayaan dari negara untuk menjalankan sebagian fungsi administratif negara,
sehingga legalitasnya dapat dipastikan. Selain itu, seorang pejabat atau pegawai
umum juga tidak memiliki keberpihakan dalam pembuatan akta. Menjamin kepastian
tanggal pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan
akta, sepanjang pembuatan akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada
pejabat lain atau orang lain yang telah ditetapkan oleh Undang-Undang.
Peralihan hak atas tanah yang tidak dapat dibuktikan keautentikannya dapat
memberikan kesulitan bagi pihak yang menerima untuk membuktikan hak atas tanah
yang telah dialihkan diantaranya yaitu penerima hak dapat saja mengalami kesulitan
106
dalam untuk membuktikan kepemilikan haknya. Dalam kasus ini apabila Akta PPAT
yang dibuat terdegradasi menjadi akta di bawah tangan maka yang dapat dimintakan
tanggung jawabnya ialah PPAT sendiri.
Dengan demikian apabila suatu akta tidak memiliki kekuatan hukum yang
kuat atau dengan kata lain mengandung cacat hukum yang mengakibatkan aktanya
mengalami kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan, maka PPAT dapat
dimintai pertanggungjawaban.
Selain mengakibatkan suatu akta tidak memiliki kekuatan hukum yang kuat
atau dengan kata lain mengandung cacat hukum yang mengakibatkan aktanya
mengalami kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan, jika PPAT tidak
membacakan akta yang dibuatnya di hadapan para para pihak merupakan pelanggaran
berat,152 dan konsekuesinya PPAT diberhentikan dengan tidak hormat sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) huruf b, karena melakukan pelanggaran berat terhadap
larangan atau kewajiban sebagai PPAT.
Apabila ditarik ke dalam Hukum Perdata, PPAT tersebut melakukan
Perbuatan Melawan Hukum Pasal 1365 KUHPerdata, dan bentuk
pertanggungjawabannya adalah pertanggungjawaban berdasarkan kesalahan artinya
bahwa karena PPAT tersebut menimbulkan kerugian secara sengaja dan diperkirakan
olehnya, maka ia bertanggung jawab atas pelanggaran yang dilakukannya. Sehingga,
152
Penjelasan Pasal 10 ayat (3) huruf a angka 9 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24
Tahun 2016 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan
Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
107
dalam hal ini PPAT wajib mengganti kerugian yang ditimbulkan oleh tindakannya. 153
Dan Pasal 16 Ayat (12) UU Nomor 2 Tahun 2014 Tentang UUJN mengatur bahwa
hal tersebut di atas dapat menjadi alasan bagi pihak yang menderita kerugian untuk
menuntut penggantian biaya, ganti rugi, dan bunga kepada Notaris/PPAT. Dari
ketentuan tersebut harus dilihat apakah perbuatan yang dilakukan PPAT merupakan
perbuatan melawan hukum dengan melihat ketentuan:
1. Perbuatan tersebut digolongkan sebagai perbuatan yang melawan hukum.
Dalam hal ini PPAT telah melakukan perbuatan yang bertentangan dengan
kewajiban hukumnya, yaitu tidak melaksanakan ketentuan Pasal 22 Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 Tentang Perubahan Atas Peraturan
Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat
Pembuat Akta Tanah.
2. Adanya kerugian. Akibat perbuatan yang dilakukan oleh PPAT tersebut
menyebabkan Akta peralihan hak atas tanah kehilangan keautentikannya yang
kekuatan pembuktiannya terdegradasi menjadi akta di bawah tangan.
3. Adanya kesalahan pelaku Dimana dalam hal ini PPAT tidak membacakan akta
dihadapan para pihak dengan dihadiri dua orang saksi dan tidak
menandatangani akta dalam satu waktu.
4. Adanya hubungan kasual antara perbuatan dengan kerugian, atau adanya
hubungan sebab akibat yang menimbulkan kerugian. Dalam hal ini perbuatan
153
Hans Kelsen (1), Teori Hukum Murni, terjemahan Raisul Mutaqien, Nuansa dan Nusamedia,
Bandung, 2006, hlm. 140.
108
PPAT yang tidak melaksanakan kewajibannya dalam membuat akta
mengakibatkan aktanya mengandung cacat formil dan terdegradasi kekuatan
pembuktiannya menjadi dibawah tangan.
Atas kerugian yang ditimbulkannya, maka PPAT dapat dimintai tanggung
jawabnya. Disamping memberikan ganti kerugian terhadap para pihak yang dirugikan
dengan Akta yang dibuatnya, PPAT yang melakukan pelanggaran terhadap peraturan
perundang-undangan yang berlaku dapat dikenakan sanksi administratif berupa
pemberhentian dengan tidak hormat karena PPAT telah melakukan pelanggaran berat
terhadap larangan atau kewajibannya sebagaimana ketentuan dalam Pasal 10 PP
Nomor 37 Tahun 1998 juncto Pasal 28 ayat 4 huruf i Peraturan Kepala Badan
Pertanahan Nomor 1 Tahun 2006 yaitu dimana Pembuatan Akta PPAT tidak dihadiri
oleh para pihak yang berwenang dan sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang
menyebabkan tidak terpenuhinya syarat formal dalam pembuatan Akta peralihan hak
atas tanah.
Selain itu dengan melakukan pelanggaran terhadap ketentuan-ketentuan dalam
peraturan jabatan PPAT maka dikatakan PPAT juga telah melakukan pelanggaran
terhadap kode etik. Sebagaimana ketentuan dalam Pasal 4 huruf k dan r Kode Etik
PPAT yang menyebutkan setiap PPAT baik dalam rangka melaksanakan tugas
jabatan maupun dalam kehidupan sehari-hari, dilarang melakukan perbuatan-
perbuatan lain yang secara umum disebut sebagai pelanggaran terhadap Kode Etik
PPAT, antara lain pada pelanggaran-pelanggaran terhadap:

109
Larangan dalam Pasal 4 huruf k: Menempatkan pegawai atau asisten PPAT di
satu atau beberapa tempat di luar kantor PPAT yang bersangkutan, baik di kantor
cabang yang sengaja dan khusus dibuka untuk keperluan itu maupun di dalam kantor
instansi atau lembaga/klien PPAT yang bersangkutan, di mana pegawai/asisten
tersebut bertugas untuk menerima klien-klien yang akan membuat akta, baik klien itu
dari dalam dan/atau dari luar instansi/lembaga itu, kemudian pegawai/asisten tersebut
membuat akta-akta itu, membacakannya atau tidak membacakannya kepada klien dan
menyuruh klien yang bersangkutan menandatanganinya di tempat pegawai/asisten itu
berkantor di instansi atau lembaga tersebut, untuk kemudian akta-akta tersebut
dikumpulkan untuk ditandatangani PPAT yang bersangkutan di kantor atau di
rumahnya;
Larangan dalam Pasal 4 huruf r:
1. Ketentuan-ketentuan dalam Peraturan Jabatan PPAT dan ketentuan perundang-
undangan lainnya yang terkait dengan tugas pokok PPAT;
2. Isi sumpah jabatan;
3. Hal-hal yang menurut ketentuan Anggaran dasar, Anggaran Rumah Tangga
dan/atau keputusan lain yang telah ditetapkan oleh organisasi IPPAT tidak
boleh dilakukan oleh anggota perkumpulan IPPAT.
Pada Pasal 6 ayat (1) Sanksi yang dikenakan terhadap anggota perkumpulan
IPPAT yang melakukan pelanggaran Kode Etik dapat berupa:154
a. teguran;
154
Kode Etik Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
110
b. peringatan;
c. schorsing (pemecatan sementara) dari keanggotaan perkumpulan IPPAT;
d. onzetting (pemecatan) dari keanggotaan perkumpulan IPPAT; dan
e. pemberhentian dengan tidak hormat dari keanggotaan perkumpulan
IPPAT.
PPAT wajib membacakan akta yang dibuatnya dihadapan para pihak dan
disaksikan oleh dua orang saksi. Lalu pada Pasal 28 Ayat (4) Peraturan Kepala BPN
Nomor 1 Tahun 2006 angka 8, menyebutkan bahwa PPAT dapat diberhentikan secara
tidak hormat apabila PPAT tidak membacakan aktanya dihadapan para pihak.
Sehingga karena akta tersebut tidak dibacakan, maka PPAT tersebut telah melakukan
pelanggaran berat dan sanksinya adalah pemberhentian secara tidak hormat.
Sesuai dengan Pasal 55 Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2006, dalam
pelaksanaan tugas dan jabatannya untuk pembuatan akta, PPAT bertanggung jawab
secara pribadi terhadap akta yang dibuatnya. Bentuk pertanggungjawaban PPAT
terhadap akta yang dibuatnya adalah tanggung jawab berdasarkan kesalahan.
Pertanggungjawaban berdasarkan kesalahan artinya bahwa seorang individu
bertanggung jawab atas pelanggaran yang dilakukannya karena sengaja dan
diperkirakan dengan tujuan menimbulkan kerugian. Adapun tanggung jawab PPAT
terhadap akta yang dibuatnya dapat diuraikan sebagai berikut: 155
155
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2006 tentang
Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat
Pembuat Akta Tanah
111
Ayat (2) PPAT diberhentikan dengan tidak hormat dari jabatannya oleh
Kepala Badan, karena : a. melakukan pelanggaran berat terhadap larangan atau
kewajiban sebagai PPAT;
Ayat (4) Pelanggaran berat sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a,
antara lain:
a. membantu melakukan permufakatan jahat yang mengakibatkan sengketa
atau konflik pertanahan;
b. melakukan pembuatan akta sebagai permufakatan jahat yang
mengakibatkan sengketa atau konflik pertanahan;
c. melakukan pembuatan akta di luar daerah kerjanya kecuali yang dimaksud
dalam Pasal 4 dan Pasal 6 ayat (3);
d. memberikan keterangan yang tidak benar di dalam akta yang
mengakibatkan sengketa atau konflik pertanahan;
e. membuka kantor cabang atau perwakilan atau bentuk lainnya yang terletak
di luar dan atau di dalam daerah kerjanya sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 46;
f. melanggar sumpah jabatan sebagai PPAT;
g. pembuatan akta PPAT yang dilakukan, sedangkan diketahui oleh PPAT
yang bersangkutan bahwa para pihak yang berwenang melakukan
perbuatan hukum atau kuasanya sesuai peraturan perundang-undangan
tidak hadir dihadapannya;

112
h. pembuatan akta mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun yang oleh PPAT yang bersangkutan diketahui masih dalam
sengketa yang mengakibatkan penghadap yang bersangkutan tidak berhak
melakukan untuk perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta;
i. PPAT tidak membacakan aktanya dihadapan para pihak maupun pihak
yang belum atau tidak berwenang melakukan perbuatan sesuai akta yang
dibuatnya;
j. PPAT membuat akta dihadapan para pihak yang tidak berwenang
melakukan perbuatan hukum sesuai akta yang dibuatnya;
k. PPAT membuat akta dalam masa dikenakan sanksi pemberhentian
sementara atau dalam keadaan cuti;
l. lain-lain yang ditetapkan oleh Kepala Badan.
Pertanggungjawaban secara administratif ditentukan dalam Pasal 62 Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yaitu PPAT yang
dalam melakukan tugasnya mengabaikan ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 38, Pasal 39, dan Pasal 40. Selain itu, pelanggaran administratif juga
ketika melanggar ketentuan dan petunjuk yang diberikan oleh Menteri atau Pejabat
yang ditunjuk, maka akan dikenakan sanksi administratif berupa teguran tertulis
sampai pemberhentian dari jabatannya sebagai PPAT yang diatur di dalam Pasal 10
Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, juga ditetapkan dalam Pasal 6 ayat
113
(1) Kode Etik PPAT, yakni bagi anggota yang melakukan pelanggaran kode etik
dapat dikenai sanksi berupa:
1. Teguran;
2. Peringatan;
3. Schorsing (pemberhentiaan sementara) dari keanggotaan IPPAT;
4. Onzetting (pemberhentian) dari keanggotaan IPPAT;
5. Pemberhentian dengan tidak hormat dari keanggotaan IPPAT.
Berdasarkan Pasal 6 Ayat (2) Kode Etik IPPAT, penjatuhan sanksi-sanksi
tersebut disesuaikan dengan kuantitas dan kualitas pelanggaran yang dilakukan
anggota tersebut.
Tindakan manusia dikatakan sebagai suatu delik karena aturan hukum
mengenakan suatu sanksi sebagai konsekuensi dari tindakan tersebut. Delik adalah
suatu kondisi di mana sanksi diberikan berdasarkan norma hukum yang ada. Jadi,
adalah delik kriminal jika mempunyai sanksi kriminal, dan adalah suatu delik perdata
jika mempunyai suatu sanksi perdata sebagai konsekuensinya.156
Terdapat aspek-aspek formal dari suatu akta PPAT yang dapat dijadikan dasar
atau batasan untuk dapat memidanakan PPAT jika:157
1. Secara sengaja dan terbukti, bahwa dengan insyaf, sadar, dan terencana bahwa
ia melakukan suatu tindak pidana menggunakan akta yang dibuatnya.
156
Hans Kelsen (4), Teori Hans Kelsen Tentang Hukum, Cet. ke-2, terjemahan Jimly Asshiddiqie dan
M.Ali Safa’at, selanjutnya disingkat Hans Kelsen I, Konstitusi Press, Jakarta, 2012, hlm. 46.
157
Habib Adjie (4), Op Cit, hal.124.
114
2. Secara sengaja dan sadar, Pejabat Pembuat Akta Tanah bersama dengan pihak
yang berkaitan melakukan suatu tindakan yang merupakan pelanggaran
terhadap hukum. Penjatuhan sanksi pidana terhadap PPAT dapat dilakukan
sepanjang batasan-batasan sebagaimana tersebut dilanggar, artinya disamping
memenuhi rumusan pelanggaran yang tersebut dalam peraturan perundang-
undangan terkait PPAT, Kode etik IPPAT juga harus memenuhi rumusan
yang tersebut dalam Kitab Undang-undang Hukum Pidana (KUHP).
Berpijak pada kewenangan yang di miliki oleh PPAT dalam hal pembuatan
akta otentik, Seorang PPAT diharuskan selalu mengambil sikap cermat atau hati-hati
dalam menghadapi setiap kasus, mengingat seorang PPAT telah memiliki
kemampuan profesional baik secara teoritis maupun praktis. Dengan demikian
apabila seorang PPAT melakukan kealpaan dalam pembuatan akta, dan
mengakibatkan akta tersebut cacat hukum maka dapat dikatakan telah terjadi
penyalah gunaan wewenang, karena PPAT bersangkutan menyadari bahwa sebagai
pejabat umum yang diberikan kewenangan oleh undang-undang, maka setiap PPAT
dituntut untuk menangani suatu kasus yang berkaitan dengan wewenangnya, dan
tidak dapat dilepaskan dari tuduhan adanya penyalahguanaan wewenang. Keadaan
penyalahguanaan wewenang ini akan semakin jelas apabila terdapat unsur merugikan
yang di derita oleh salah satu atau para pihak yang tampak pada saat di batalkannya
akta PPAT yang dibuatnya sebagai konsekuensi final dari akta yang mengalami cacat
hukum.158
158
Shidarta (2), Refleksi Tentang Struktur Ilmu Hukum, Mandar Maju, Bandung, 2006, hlm. 82.
115
Penjatuhan sanksi pidana terhadap PPAT dapat dilakukan sepanjang seorang
PPAT telah membuat surat palsu atau memalsukan akta dengan kualifikasi sebagai
suatu tindak pidana. Syarat materil dan syarat formil dari prosedur pembuatan akta
PPAT merupakan aspek-aspek formal yang harus dilalui dalam pembuatan akta
peralihan hak atas tanah berkaitan dengan tugas jabatan PPAT. Penulis berpendapat
bahwa penyimpangan terhadap syarat materil dan formil dari prosedur pembuatan
akta PPAT harus dilihat berdasarkan batasan-batasan dari aspek formal tersebut yang
mana telah ditentukan oleh Peraturan Perundang-Undangan yang terkait dengan
PPAT. Artinya apabila seorang PPAT melakukan pelanggaran dari aspek formal,
maka sanksi yang dapat dijatuhi adalah sanksi perdata dan sanksi administratif
tergantung pada jenis pelanggarannya atau sanksi kode etik IPPAT, sehingga
pengkualifikasian pelanggaran aspek formal tersebut suatu tindak pidana merupakan
suatu tindakan tanpa dasar hukum yang tidak dapat dipertanggungjawabkan.159
Habib Adjie mengatakan, dengan metode penalaran analogi, mengemukan
bahwa aspek-aspek formal dari suatu akta PPAT dapat dijadikan dasar atau batasan
untuk dapat memidanakan PPAT jika: 160
1. Aspek-aspek formal tersebut terbukti secara sengaja (dengan penuh kesadaran
dan keinsyafan serta direncanakan oleh PPAT yang bersangkutan) bahwa akta
yang dibuatnya dijadikan suatu alat melakukan suatu tindak pidana;
159
160
Habib Adjie (4), Op Cit, hlm. 124.
116
2. PPAT secara sadar dan sengaja untuk secara bersama-sama dengan para pihak
yang bersangkutan melakukan suatu tindakan hukum yang diketahuinya
sebagai tindakan yang melanggar hukum.
Penjatuhan sanksi pidana terhadap PPAT dapat dilakukan sepanjang batasan-
batasan sebagaimana tersebut dilanggar, artinya disamping memenuhi rumusan
pelanggaran yang tersebut dalam Peraturan Perundang-Undangan terkait PPAT, Kode
etik IPPAT juga harus memenuhi rumusan yang tersebut dalam Kitab Undang-
Undang Hukum Pidana (KUHP). Adapun perkara pidana yang berkaitan dengan
aspek formal akta Notaris/PPAT dalam pembuatan akta otentik adalah sebagai
berikut :161
1. Membuat surat palsu/ yang dipalsukan dan menggunakan surat palsu atau
yang dipalsukan (Pasal 263 ayat(1) dan (2) KUHP);
2. Melakukan pemalsuan terhadap akta otentik (Pasal 264 KUHP);
3. Menyuruh mencantumkan keterangan palsu dalam akta otentik (Pasal 266
KUHP);
4. Melakukan, menyuruh melakukan, turut serta melakukan (Pasal 55 Juncto
Pasal 263 ayat (1) dan (2) KUHP atau Pasal 266 KUHP);
5. Membantu membuat surat palsu/atau yang dipalsukan dan menggunakan surat
palsu/yang dipalsukan (Pasal 56 ayat (1) dan (2) Juncto Pasal 263 ayat (1) dan
(2) KUHP atau Pasal 266 KUHP).
161
Ibid.
117
Pengertian kesengajaan (dolus) menurut hukum pidana merupakan perbuatan
yang disadari, dimengerti dan diketahui sebagai demikian, sehingga tidak ada unsur
salah sangka atau salah paham. Sedangkan kealpaan (culpa) adalah perbuatan yang
terjadinya karena sama sekali tidak terpikirkannya akan adanya akibat itu atau oleh
karena tidak memperhatikan dan ini disebabkan kurang hati-hati dan perbuatan
tersebut bertentangan dengan kewajibannya.162
Moeljatno berpendapat bahwa kesengajaan (dolus) menurut hukum pidana
merupakan tindakan yang secara sadar dilakukan dengan menentang larangan,
sedangkan kealpaan atau kelalaian (culpa) adalah kekurang perhatian pelaku terhadap
obyek dengan tidak disadari bahwa akibatnya merupakan keadaan yang
dilarang,sehingga kesalahan yang berbentuk kealpaan pada hakekatnya adalah sama
dengan kesengajaan, hanya berbeda tingkatannya saja. Menurut Wirjono
Prodjodikoro, “bahwa kesengajaan adalah penting sekali di dalam pidana karena
sebagian besar tindak pidana mempunyai unsur kesengajaan atau opzet, bukan unsur
culpa. Ini layak, karena biasanya yang pantas mendapat hukuman pidana itu adalah
orang yang melakukan sesuatu dengan sengaja”.163
PPAT yang memalsukan akta autentik, dalam Pasal 264 ayat (1) KUHP telah
mengatur mengenai pemberatan dari delik pemalsuan, Pemalsuan surat diancam
dengan pidana penjara paling lama delapan tahun, jika dilakukan terhadap:
1) akta-akta otentik;
162
163
Ibid.
118
2) surat hutang atau sertifikat hutang dari sesuatu negara atau bagiannya ataupun
dari suatu lembaga umum;
3) surat sero atau hutang atau sertifikat sero atau hutang dan suatu perkumpulan,
yayasan, perseroan atau maskapai;
4) talon, tanda bukti dividen atau bunga dari salah satu surat yang diterangkan
dalam 2 dan 3, atau tanda bukti yang dikeluarkan sebagai pengganti surat-
surat itu;
5) surat kredit atau surat dagang yang diperuntukkan untuk diedarkan.
R. Soesilo dalam bukunya Kitab Undang-undang Hukum Pidana (KUHP)
Serta Komentar-Komentarnya Lengkap Pasal Demi Pasal menjelaskan Pasal 264
KUHP sebagai berikut:164
“Bahwa sudah barang tentu perbuatan yang diancam hukuman dalam pasal
ini harus memuat segala elemen-elemen atau syarat-syarat yang termuat
dalam Pasal 263 dan selain dari pada itu ditambah dengan syarat, bahwa
surat yang dipalsukan itu terdiri dari surat authentik dsb. yang tersebut
berturut-turut pada sub 1 s/d 5 dalam pasal ini, surat-surat mana bersifat
umum dan harus tetap mendapat kepercayaan dari umum”.
PPAT yang melakukan pemalsuan isi akta yang tidak sesuai sebagaimana
kebenarannya yang memberikan keterangan palsu dimana seperti contoh kasus dalam
putusan 633/PDT/2019/PT BDG pada bab III PPAT tidak menerapkan prosedur
hukum dengan benar terhadap terbitnya Akta dan ada ketidak sesuaian antara isi akta
dan kebenaran yang terjadi, padahal dalam akta PPAT ada kalimat yang mengatakan :
“setelah dibacakan serta dijelaskan, maka sebagai bukti kebenaran

pernyataan yang dikemukakan oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua tersebut
164
R. Soesilo, Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP) Serta Komentar-Komentarnya Lengkap
Pasal Demi Pasal, Politeia, Bogor, 1991, hlm. 197.
119
di atas, akta ini ditandatangani oleh Pihak Pertama, Pihak Kedua, para saksi
dan Saya, PPAT,....”
Seorang PPAT jika telah terbukti melakukan pemalsuan terhadap akta yang
dibuatnya, dapat di diancam dengan pidana penjara paling lama delapan tahun sesuai
dengan Pasal 264 ayat (1) KUHP. Selain hukum pidana yang dapat menjerat PPAT,
PPAT dapat diberhentikan dengan tidak hormat sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
huruf b, karena:165
a. melakukan pelanggaran berat terhadap larangan atau kewajiban sebagai
PPAT; dan/atau
b. dijatuhi pidana penjara berdasarkan putusan pengadilan yang telah
memperoleh kekuatan hukum tetap karena melakukan tindak pidana yang
diancam dengan pidana penjara 5 (lima) tahun atau lebih.
Berdasarkan pembahasan diatas Tanggung Jawab PPAT Dalam Pelaksanaan
Pembuatan Akta Otentik, Yang Tidak Dibacakan Kepada Para Pihak Oleh PPAT
dapat dikategorikan sebagai berikut :
Tabel 2
Sanksi tidak membacakan akta oleh PPAT
Kesalahan dan/atau Maksud Pertanggungjawaban

No Peraturan
Tidak Membacakan Akta PPAT
1. Terdegradasinya akta menjadi Pasal 1365 Tiap perbuatan yang
dibawah tangan dan tidak bisa KUHPerdata melanggar hukum dan
didaftarkan ke BPN dan atau membawa kerugian
menyebabkan kerugian lain. kepada orang lain,
mewajibkan orang yang
165
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor
37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
120
menimbulkan kerugian itu

karena kesalahannya untuk
menggantikan kerugian
tersebut
2. Tidak membacakan akta dengan Pasal 264 ayat Pemalsuan surat diancam
maksud memalsukan isi akta. (1) angka 1 dengan pidana penjara
KUHP paling lama delapan tahun,
jika
dilakukan terhadap:
l. akta-akta otentik;
3. PPAT diberhentikan dengan tidak Pasal 10 Ayat Pasal 10 (1) huruf b PPAT
hormat sebagaimana dimaksud (3) Huruf a yang diberhentikan oleh
pada Pasal 10 ayat (1) huruf b, dan b PP No. Menteri sebagaimana
karena: 24 thn 2016 dimaksud dalam Pasal 8
a. melakukan pelanggaran berat tentang ayat (1) huruf c, yaitu
terhadap larangan atau Perubahan diberhentikan dengan
kewajiban sebagai PPAT Atas PP No. tidak hormat; dan
(salah satu kewajiban PPAT 37 thn 1998
adalah membacakan aktanya Tentang
sesuai dengan Pasal 22 PP No. Peraturan
24 thn 2016 tentang Jabatan PPAT
Perubahan Atas PP No. 37 thn
1998 Tentang Peraturan
Jabatan PPAT) dan/atau
b. dijatuhi pidana penjara
berdasarkan putusan
pengadilan yang telah
memperoleh kekuatan hukum
tetap karena melakukan tindak
pidana yang diancam dengan
pidana penjara 5 (lima) tahun
atau lebih. (Bila maksud dari
tidak membacakan aktanya,
PPAT berupaya menutupi
Pemalsuan Akta)
4. Pasal 28 ayat (4) huruf I Pasal 28 ayat PPAT diberhentikan
Pelanggaran berat sebagaimana (2) dengan tidak hormat dari
dimaksud pada ayat (2) huruf Peraturan jabatannya oleh Kepala
ayaitu PPAT tidak membacakan Kepala BPN Badan, karena :
aktanya dihadapan para pihak Nomor 1 thn a. melakukan
maupun pihak yang belum atau 2006 pelanggaran berat
121
tidak berwenang melakukan Tentang terhadap larangan atau

perbuatan sesuai akta yang Ketentuan kewajiban sebagai
dibuatnya; Pelaksanaan PPAT;
PP No. 37 thn b. dijatuhi hukuman
1998 kurungan/penjara
Tentang karena melakukan
Peraturan kejahatan perbuatan
Jabatan PPAT pidana yang diancam
hikuman kurungan
atau penjara paling
lama 5 (lima) tahun
atau lebih berat
berdasarkan putusan
pengadilan yang sudah
mempunyai kekuatan
hukum tetap;
c. melanggar kode etik
profesi.
5. Pasal 4 huruf k dan r Kode Etik Pada Pasal 6 Sanksi yang dikenakan
Ikatan Pejabat Pembuat Akta ayat (1) Kode terhadap anggota
Tanah Setiap PPAT, baik dalam Etik Ikatan perkumpulan IPPAT yang
rangka melaksanakan tugas Pejabat melakukan pelanggaran
jabatan maupun dalam kehidupan Pembuat Akta Kode Etik dapat berupa:
sehari-hari, dilarang: Tanah a. teguran;
k. menempatkan pegawai atau b. peringatan;
asisten PPAT di satu atau c. schorsing (pemecatan
beberapa tempat di luar kantor sementara) dari
PPAT yang bersangkutan, baik di keanggotaan
kantor cabang yang sengaja dan perkumpulan IPPAT;
khusus dibuka untuk keperluan itu d. onzetting (pemecatan)
maupun di dalam kantor instansi dari keanggotaan
atau lembaga/klien PPAT yang perkumpulan IPPAT;
bersangkutan, di mana dan
pegawai/asisten tersebut bertugas e. pemberhentian dengan
untuk menerima klien-klien yang tidak hormat dari
akan membuat akta, baik klien itu keanggotaan
dari dalam dan/atau dari luar perkumpulan IPPAT.
instansi/lembaga itu, kemudian
pegawai/asisten tersebut membuat
akta-akta itu, membacakannya
atau tidak membacakannya
kepada klien dan menyuruh klien
122
yang bersangkutan
menandatanganinya di tempat
pegawai/asisten itu berkantor di
instansi atau lembaga tersebut,
untuk kemudian akta-akta tersebut
dikumpulkan untuk
ditandatangani PPAT yang
bersangkutan di kantor atau di
rumahnya;
r. melakukan perbuatan-perbuatan
lain yang secara umum disebut
sebagai pelanggaran terhadap
Kode Etik PPAT, antara lain pada
pelanggaran-pelanggaran
terhadap:
1) ketentuan-ketentuan dalam
Peraturan Jabatan PPAT
dan ketentuan perundang-
undangan lainnya yang
terkait dengan tugas
pokok PPAT;
(Tugas yang dimaksud termasuk
pembacaan akta).
BAB V
PENUTUP
A. Kesimpulan
1. Pembacaan akta merupakan salah satu syarat formil dari syahnya suatu akta
yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), syarat formil ini salah
satunya adalah prosedur yang harus dilakukan oleh Pejabat Pembuat Akta
tanah yang diatur dalam Pasal 22 PP No. 24 Tahun 2016 tentang Perubahan
Atas PP Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT mengatur
bahwa Akta PPAT harus dibacakan/dijelaskan isinya kepada para pihak
dengan dihadiri oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi sebelum
ditandatangani seketika itu juga oleh para pihak, saksi-saksi dan PPAT. Jika
hal tersebut tidak dipenuhi, maka Akta yang bersangkutan hanya mempunyai
kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan, Ketika akta PPAT
kehilangan keautentikannya atau menjadi akta dibawah tangan, akta tersebut
tidak dapat didaftarkan hal ini berdasarkan Pasal 37 ayat (1) PP 24 Tahun
1997 tentang Pendaftaran Tanah “Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas
satuan rumah susun melalui jual-beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan
dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali
pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan
dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku”.
123
124
2. Pertanggungjawaban Pejabat Pembuat Akta Tanah atas pelanggaran prosedur
pembuatan akta yang tidak dibacakan kepada para pihak, secara perdata
apabila atas tindakannya tidak membacakan akta dan berakibat akta tersebut
menjadi akta dibawah tangan oleh karena itu menimbulkan kerugian bagi
para pihak PPAT wajib untuk mengganti kerugian tersebut berdasarkan Pasal
264 ayat (1) angka 1 KUHP. Tanggung jawab secara administratif atas
pelanggaran yang telah dilakukan tersebut, PPAT bertanggung jawab
terhadap jabatannya ataupun dalam keanggotaannya di Ikatan PPAT seperti
pemberhentian secara tidak hormat seperti pada Pasal 6 ayat (1) Kode Etik
Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Tanggung jawab secara pidana bisa saja
terjadi pada PPAT dalam pembacaan akta peralihan hak bila unsur-unsur
pidana pada bab IV dipenuhi sepeti tidak dibacakannya suatu akta kepada
salah satu pihak dikarenakan adanya kesengajaan dengan maksud untuk
memalsukan isi dari akta tersebut seperti diatur dalam Pasal 264 ayat (1)
angka 1 KUHP, pemalsuan surat diancam Pemalsuan surat diancam dengan
pidana penjara paling lama delapan tahun, jika dilakukan terhadap akta-akta
otentik, dan dapat diberhentikan secara tidak hormat jika memenuhi Pasal 10
Ayat (3) Huruf a dan b PP No. 24 thn 2016 tentang Perubahan Atas PP No.
37 thn 1998 Tentang Peraturan Jabatan PPAT dijatuhi pidana penjara
berdasarkan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum
tetap karena melakukan tindak pidana yang diancam dengan pidana penjara 5
(lima) tahun atau lebih.

125
B. Saran
1. Sengketa pertanahan yang disebabkan oleh kelalaian PPAT baik yang
disengaja maupun yang tidak disengaja diakibatkan kurangnya kesadaran dari
PPAT akan pentingnya akta yang dibuatnya bukan hanya saat pembuatan akta
tersebut melainkan untuk masa yang akan datang ketika akta itu menjadi suatu
pembuktian untuk peralihan hak atas tanah tersebut dan jika adanya sengketa
pertanahan yang dimana kita tidak menyadari kapan akan datangnya. Disini
penulis menyadari tentang moral seorang PPAT harus benar-benar di pupuk
sejak perkuliahan atau perlunya tes moral ketika calon-calon PPAT itu sendiri
akan diangkat menjadi seorang PPAT agar menjadi PPAT yang benar-benar
bertanggung jawab atas akta yang dibuatanya.
2. Kesewenang-wenangan PPAT dalam menjalankan tugasnya menurut penulis
karena kurangnya pengawasan oleh pihak yang diberi kewenangan untuk
mengawasi PPAT dalam menjalankan tugasnya, dengan adanya pengawasan
setidaknya PPAT akan takut untuk melakukan suatu pelanggaran yang
menurutnya sepele atau hal kecil tetapi tidak disadari bahwa dampaknya akan
besar baik kepada para pihak dalam peralihan hak atas tanah maupun bagi
PPAT itu sendiri.

126
DAFTAR PUSTAKA
1. Buku
Abdul Kadir Muhammad (1), Hukum Harta Kekayaan, Cetakan I, Citra Aditya Bakti,
Bandung, 1994.
___________________ (2), Hukum Perusahaan Indonesia, Citra Aditya Bakti,
Bandung, 2010.
Abd. Shomad, Hukum Islam, Kencana, Jakarta, 2010.
Achmad Ali, Menguak Tabir Hukum (Suatu Kajian Filosofis dan Sosiologis), Toko
Gunung Agung, Jakarta, 2002.
Adrian Sutedi (1), Peralihan Hak Atas Tanah, Sinar Grafika, Jakarta, 2008.
___________ (2), Sertifikat Hak Atas Tanah, Sinar Grafika, Jakarta, 2012.
Andi Hamzah, Kamus Hukum, Ghalia Indonesia, Jakarta, 2005.
Andi Prajitno, Pengetahuan Praktis Tentang Apa Dan Siapa PPAT, Selaras, Malang,
2013.
Ateng Syarifudin, “Kepala Daerah”, Citra Aditya Bhakti, Bandung, 1994.
A.W Widjaja, Etika Administrasi Negara, Bumi Aksara, Jakarta, 1999.
Bachsan Mustafa, Sistem Hukum Administrasi Negara Indonesia, Citra Aditya
Bhakti, Bandung, 2001.
Bachtiar Effendy, Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Pelaksanaannya, Alumni,
Bandung, 1993.
127
Bernhard Limbong, Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan, Margaretha Pustaka, Jakarta
Selatan, 2015.
Boedi Harsono (1), Perkembangan Hukum Tanah Adat Melakui Yurisprudensi,
(Ceramah, disampaikan pada Simposium Undang‐Undang Pokok Agraria
dan Kedudukan Tanah‐Tanah Adat Dewasa Ini, Banjarmasin, 7 Oktober
1977).
_____________ (2), Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-
Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Cetakan Kesembilan,
Djambatan, Jakarta, 2003.
Busyra Azheri, Corporate Social Responsibility dari Voluntary menjadi Mandotary,
Raja Grafindo Perss, Jakarta, 2011.
Celina Tri Siwi Kristiyanti, Hukum Perlindungan konsumen, PT. Sinar Grafika,
Jakarta, 2008.
Cicut Sutiarso, Pelaksanaan Putusan Arbitrase Dalam Sengketa Bisnis, Yayasan
Pustaka Obor Indonesia, Jakarta, 2011.
Cst Kansil, Christine , S.T Kansil, Engelien R, Palandeng dan Godlieb N Mamahit,
Kamus Istilah Hukum, Jakarta, 2009.
Daeng Naja, Teknik Pembuatan Akta, Pustaka Yustisia, Yogyakarta, 2012.
Departemen Pendidikan dan Kebudayaan, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Balai
Pustaka, Jakarta, 1989.

128
Didik Ariyanto, Pelaksanaan Fungsi Dan Kedudukan Camat Sebagai Pejabat
Pembuat Akta Tanah Sementara Di Kabupatn Gobrongan, Tesis PPS
Universitas Diponegoro, Semarang, 2006.
Dominikus Rato, Filsafat Hukum Mencari: Memahami dan Memahami Hukum,
Laksbang Pressindo, Yogyakarta, 2010.
Sugeng Istanto, “Hukum Internasional”, UAY Press, Jogjakarta, 1994.
Hans Kelsen (1), Teori Hukum Murni, terjemahan Raisul Mutaqien, Nuansa dan
Nusamedia, Bandung, 2006.
__________ (2), diterjemahkan oleh Somardi, General Theory Of law and State ,
Teori Umum Hukum dan Negara, Dasar-Dasar Ilmu Hukum Normatif
Sebagai Ilmu Hukum Deskriptif Empirik, BEE Media Indonesia, Jakarta,
2007.
__________ (3), Pure Theory of Law, Terjemah, Raisul Muttaqien, Teori Hukum
Murni: Dasar-Dasar Ilmu Hukum Normatif, Cetakan Keenam, Nusa Media,
Bandung, 2008.
__________ (4), Teori Hans Kelsen Tentang Hukum, Cet. ke-2, terjemahan Jimly
Asshiddiqie dan M.Ali Safa’at, selanjutnya disingkat Hans Kelsen I,
Konstitusi Press, Jakarta, 2012.
Habib Adjie (1), Hukum Notaris di Indonesia – Tafsiran Tematik Terhadap Undang-
Undang No. 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris, Refika Aditama,
Bandung, 2008.
__________ (2), Hukum Notaris Indonesia, Refika Aditama, Jakarta, 2009.

129
__________ (3), Meneropong Khazanah Notaris dan PPAT Indonesia, PT.Citra
Aditya Bakti, Bandung, 2009.
__________ (4), Hukum Notaris Indonesia Tafsir Tematik Terhadap UU No.30 Thn
2004 Tentang Jabatan Notaris, Aditama Refika, 2009.
__________ (5), Sanksi Perdata & Administratif Terhadap Notaris, PT Refika
Aditama, Bandung, 2009.
Hartanti Sulihandari dan Nisya Rifiani, Prinsip-Prinsip Dasar Profesi Notaris, Dunia
Cerdas, Cetakan ke-I, Jakarta, 2003.
HR. Ridwan, Hukum Administrasi Negara, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2006.
H.L.A Hart, The Concept of Law, (New York: Clarendon Press-Oxford, 1997)
diterjemahkan oleh M. Khozim, Konsep Hukum, Nusamedia, Bandung, 2010.
Irawan Soerodjo, Kepastian Hukum Pendaftaran Hak Atas Tanah di Indonesia,
Arkola Surabaya, Surabaya, 2003.
Jayadi Setiabudi, Pedoman Pengurusan Surat Tanah & Rumah Beserta Perizinannya,
Penerbit Buku Pintar, Yogyakarta, 2015.
Jimly Asshiddiqie dan Ali Safa’at, Teori Hans Kelsen Tentang Hukum, Setjen dan
Kepaniteraan Mahkamah Konstitusi Republik Indonesia, Jakarta, 2006.
Jimly Asshiddiqie, Independensi Dan Akuntabilitas Pejabat Pembuat Akta Tanah,
Majalah Renvoi Edisi 3, Jakarta, 2003.
Johnny Ibrahim, Teori dan Metodologi Penelitian Hukum Normatif, Bayumedia
Publishing, Malang, 2006.

130
John M. Echols dan Hassan Shadily, “Kamus Inggris Indonesia (An English-
Indonesian Dictionary)”, Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, 2005.
J. Kartini Soedjendro, Perjanjian Peralihan Hak atas Tanah yang Berpotensi Konflik,
Kanisius, Yogyakarta, 2001.
Marihot Pahala Siahaan, Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, PT Raja
Grafindo Persada, Jakarta, 2003.
Miyasto, Sistem Perpajakan, PT. Liberty, Yogyakarta, 1997.
Muschsin, Perlindungan dan Kepastian Hukum bagi Investor di Indonesia, magister
Ilmu Hukum program Pascasarjana Universitas Sebelas Maret, Surakarta,
2003.
Muhammad Adam, Ilmu Pengetahuan Notariat, Sinar Baru, Bandung, 1985.
Peter Mahmud Marzuki (1), Penelitian Hukum, Kencana, Jakarta, 2006.
___________________ (2), Pengantar Ilmu Hukum, Kencana Perdana Media Group,
Jakarta, 2008.
Philipus M, Hadjon, "Formulir Pendaftaran Tanah Bukan Akta Otentik”, Surabaya
Post, 31 Januari 2001.
Rachmat Setiawan, Tinjauan Elementer Perbuatan Melawan Hukum, Bina Cipta
Bandung, 1991.
Riduan Syahrani (1), Seluk Beluk dan Asas-Asas Hukum Perdata, Alumni, Bandung,
1998.
____________ (2), Rangkuman Intisari Ilmu Hukum, Penerbit Citra Aditya Bakti,
Bandung, 1999.
131
Ridwan H.R., Hukum Administrasi Negara, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2006.
Rosa Agustina, Perbuatan Melawan Hukum, Fak Hukum UI, Jakarta, 2003.
R. Soegondo Notodisoerjo, Hukum Notaris Di Indonesia: Suatu Penjelasan, Rajawali
Pers, Jakarta, 1982.
R. Soesilo, Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP) Serta Komentar-
Komentarnya Lengkap Pasal Demi Pasal, Politeia, Bogor, 1991, hlm. 197.
Sajipto Raharjo, Ilmu Hukum, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2000.
Saleh Adiwinata, Pengertian Hukum Adat Menurut Undang-Undang Pokok Agraria,
Alumni, Bandung, 1980.
Salim H.S (1), Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW), PT. Sinar Grafika, Jakarta,
2008.
________ (2), Teknik Pembuatan Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT),
PT.Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2016.
Shidarta (1), Hukum Perlindungan Konsumen, Grasindo, Jakarta, 2000.
_______ (2), Refleksi Tentang Struktur Ilmu Hukum, Mandar Maju, Bandung, 2006.
Soekidjo Notoatmojo, Etika dan Hukum Kesehatan, Rineka Cipta, Jakarta, 2010.
Soerjono Soekanto, Penegakan Hukum, Binacipta, Bandung, 1999.
Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif, Suatu Tinjauan
Singkat, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2004.
Sudikno Mertokusumo (1), Hukum Acara Perdata Indonesia, Liberty, Cetakan
Pertama, Yogyakarta, 1977.

132
____________________ (2), Bab-Bab Tentang Penemuan Hukum, Citra Aditya
Bakti, Bandung, 1993.
__________________ (3), Mengenal hukum, Sebuah pengantar, Liberty,
Yogyakarta, 1999.
Supriadi, Etika dan Tanggung Jawab Profesi Hukum di Indonesia, Sinar Grafika,
Jakarta, 2008.
Tan Thong Kie, Studi Notariat Dan Serba Serbi Praktek Notaris, Ichtisar Baru Van
Hoeve, Jakarta, 2007.
Titik Triwulan dan Shinta Febrian, Perlindungan Hukum bagi Pasien, Prestasi
Pustaka, Jakarta, 2010.
Urip Santoso, PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (Perspektif Regulasi, Wewenang,
dan Sifat Akta), Kencana, Jakarta, 2017.
Van Apeldoorn, Pengantar Ilmu Hukum, Pradnya Paramita, Jakarta, 1990.
W. Friedmann, Teori dan Filsafat Hukum : Idealisme Filosofis dan Problema
Keadilan, diterjemahkan oleh Muhamad Arifin, RajaGrafindo Persada,
Jakarta, 1994.
Yanly Gandawidjaja, Peran Camat Sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Sementara Dalam Proses Pendaftaran Tanah, Universitas Katolik
Parahyangan, Bandung, 2002.

133
2. Buku Asing
CA.Kraan, De Authentieke Akte Gouda, Quint BV, Arnhem, 1984.
Henry Campbell Black, Black’s Law Dictionary, West Publishing Co., Amerika,
1979.
Lon L. Fuller, Morality of Law New Haven and London, Yale University Press,
1964.
3. Jurnal
Arlene Agustina, Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dalam
Penandatanganan Akta Jual Beli Yang Didasari Atas Blangko Kosong
(Contoh Kasus: Putusan Mahkamah Agung Nomor 1201/K/Pdt/2016), Jurnal
Hukum Adigama.
Budianto, Umar Ma’ruf, Kehadiran Saksi Pada Saat Transaksi Jual Beli Tanah
Dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dalam Hubungannya
Dengan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 37 Tahun 1998
Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah Di Kabupaten
Kubu Raya, Jurnal Akta, Volume 4, Nomor 4, Desember 2017.
Dhea Tri Febriana & Ahars Sulaiman, “Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT) Dalam Pembuatan Akta Jual Beli Tanah Berdasarkan
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 2016 Tentang
PPAT”, Jurnal Petita, Volume 1, Nomor 1, Juni 2019.

134
Fence M. Wantu, Antinomi Dalam Penegakan Hukum Oleh Hakim, Jurnal Berkala
Mimbar Hukum, Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada, Volume 19,
Nomor 3, Yogyakarta, Oktober 2007.
I Gusti Bagus Yoga Prawira, Tanggung Jawab Ppat Terhadap Akta Jual Beli Tanah,
Jurnal IUS, Volume IV, Nomor 1, April 2016.
Idris Aly Fahmi, Analisis Yuridis Degradasi Kekuatan Pembuktian Dan Pembatalan
Akta Notaris Menurut Pasal 84 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004
Tentang Jabatan Notaris, Volume 6, Nomor 2, 2013.
Tata Wijayanta, Asas Kepastian Hukum, Keadilan dan Kemanfaatan dalam
Kaitannya dengan Putusan Kepailitan Pengadilan Niaga, Jurnal Dinamika
Hukum, Volume 14, Nomor 2, Mei 2014.
Triyono, Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dalam Pembuatan
Akta Jual Beli Tanah Dan Implikasi Hukumnya Bagi Masyarakat Umum,
Volume 17, Nomor 2, Agustus 2019.
USU Law Journal, Kepastian Hukum Terhadap Standar Pelayanan Publik Dalam
Pelayanan Izin Usaha : Studi di Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan
Terpadu Satu Pintu Kota Pematang Siantar, Volume 7 Nomor 3, Juni 2019,
Program Studi Magister Ilmu Hukum Fakultas Hukum Universitas Sumatera
Utara.
Vina Akfa Dyani, Pertanggungjawaban Hukum dan Perlindungan Hukum bagi
Notaris dalam Membuat Party Acte, Nomor 1, Volume 2, Januari 2017.

135
Yohanes Suhardin, “Peranan Hukum Dalam Mewujudkan Kesejahteraan
Mmasyarakat”, Jurnal Hukum Pro Justitia, Volume 25, Nomor 3, Juli 2007.
4. Peraturan Perundang-Undangan
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945
Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan.
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek voor Indonesie).
Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (Wetboek van Stafcrecht).
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria.
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah.
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 2016 Tentang Perubahan
Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan
Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997
tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia
Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006 tentang
Ketentuan Pelaksana Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 37
Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pembuat Akta Tanah.

136
Peraturan Kepala Badan pertanahan nasional Nomor 8 Tahun 2012 tentang perubahan
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN RI Nomor 3 Tahun 1997
tentang Ketentuan Pelaksanaan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24
tahun 1997 tentang pendaftaran Tanah.
Kode Etik Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
5. Internet
Definisi Perlindungan Hukum, http://prasxo.wordpress.com/2011/02/17/definisi-
perlindungan-hukum/.
http://myblogalwafi.blogspot.com/2015/06/kode-etik-tanggung-jawab-profesi.html.
https://litequran.net/al-anfal
http://pemerintah.net/asas-asas-umum-pemerintahan-yang-baik-aupb
http://www.blogster.com/khaerulhtanjung/pelaku-usaha-dan-tanggung-jawab
hukumonline.com, Perbuatan Melawan Hukum Dalam Hukum Perdata Dan Hukum Pidana.
hukumonline.com, Sanksi bagi PPAT yang Membuat Akta Tak Sesuai Data.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 1 angka (1).
The Law Commision, tanpa tahun, The Executive of Deeds and Documents by or on Behalf of
Bodies Corporate.
137
CURRICULUM VITAE
1. IDENTITAS
Nama : Yoga Rifaldi
Tempat Tanggal Lahir : Bandung, 02 Juni 1995
Jenis Kelamin : Laki-laki
Agama : Islam
Status Perkawinan : Belum Kawin
Alamat : Jl. Raya Barat No 154, Kp. Sukamulya
RT.002/RW.007 Desa. Panenjoan, Kecamatan
Cicalengka, Kabupaten Bandung.
No.Tlp/Hp : 082121056182
Email : yogarifaldi7@gmail.com
2. PENDIDIKAN FORMAL
Sekolah Dasar : Sekolah Dasar Tenjolaya II
(2001-2007).
SMP : SMP Negeri 1 Cicalengka
(2007-2010).
SMA : SMA Negeri 1 Cicalengka
(2010-2013).
Sarjana : Sekolah Tinggi Hukum Bandung (STHB)
(2013-2017)
Demikianlah Daftar Riwayat Hidup (Curriculum Vitae) Penulis, dibuat

dengan sebenar-benarnya dan dapat dipertanggungjawabkan.
Yoga Rifaldi

Tesis Yoga Rifaldi

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Tesis Yoga Rifaldi

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH DALAM

PELAKSANAAN PEMBUATAN AKTA YANG TIDAK DIBACAKAN

Diajukan Untuk Memenuhi Salah Satu Syarat Mengikuti Ujian Tesis

Proposal Tesis Berjudul : TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT

Telah Memenuhi Syarat Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan

Bandung, 4 Januari 2020

dalam menempuh studi di Magister Kenotariatan Universitas Islam Bandung.

mengucapkan terima kasih, terutama kepada :

hingga dapat menyelesaikan pendidikan ini;

Universitas Islam Bandung.

Program Pascasarjana Universitas Islam Bandung

Kenotariatan Universitas Islam Bandung.

telah sabar membantu memberi masukan, motivasi dan bimbingan dalam

6. Bapak Dr. Alin Ardinal Widjaksana, S.H., M.Kn selaku Pembimbing

masukan, motivasi dan bimbingan dalam penulisan tesis ini.

yang diberikan untuk perbaikan serta penyempurnaan tesisini;

8. Para Dosen Pengajar dan Staf Akademik Program Studi Magister

Kenotariatan Universitas Islam Bandung, yang secara langsung maupun

tidak langsung memberikan bantuan dalam menyelesaikan pendidikan di

Universitas Islam Bandung;

tidak lelah memberikan motivasi dalam menyelesaikan pendidikan ini;

keluarga yang telah banyak membantu dan memberikan motivasi dalam

menyelesaikan pendidikan ini;

yang telah banyak memberikan motivasi dalam menyelesaikan pendidikan ini.

Andriansyah, S.H., M.Kn yang telah banyak memberikan motivasi dalam

menyelesaikan pendidikan ini.

13. Teman-teman seperjuangan kelas A dan B angkatan 2018 Magister

Kenotariatan Universitas Islam Bandung, khususnya Abdullah, Mando,

pihak yang telah membantu penulis selama ini dilipatgandakan pahalanya.

Bandung, 20 Desember 2020

Keberadaan PPAT sangat penting dalam kehidupan masyarakat untuk

The existence of PPAT is very important in people's lives to guarantee legal

Nama : Yoga Rifaldi

Nomor Pokok Mahasiswa : 20040118037

Program Studi : Magister Kenotariatan

Dengan ini saya menyatakan bahwa :

A. Latar Belakang Masalah....................................................................................1

PEMBUAT AKTA TANAH, PENGERTIAN AKTA, PEMBUATAN DAN

PEMBACAAN AKTA, ASAS KEPASTIAN HUKUM, SERTA ASAS

A. Tinjauan Umum Mengenai Tanggung Jawab..................................................26

B. Tinjauan Umum Mengenai Pejabat Pembuat Akta Tanah...............................33

D. Asas Kepastian Hukum....................................................................................59

E. Asas Perlindungan Hukum..............................................................................65

Contoh Kasus Tidak di Lakukannya Pembacaan Akta Peralihan Hak Atas

Tanah oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.............................................................69

A. Pelaksanaan Pembacaan Akta oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah..................69

B. Contoh Kasus Tidak di Lakukannya Pembacaan Akta Peralihan Hak Atas

Tanah oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah...............................................................77

BAB IV TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH

DALAM PELAKSANAAN PEMBUATAN AKTA YANG TIDAK

DIBACAKAN KEPADA PARA PIHAK BERDASARKAN PERATURAN

PEMERINTAH NOMOR 24 TAHUN 2016 TENTANG PERUBAHAN ATAS

PERATURAN JABATAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH

DIHUBUNGKAN DENGAN ASAS KEPASTIAN HUKUM...............................81

Oleh PPAT Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang

Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan

Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.....................................................................81

B. Tanggung Jawab PPAT Dalam Pelaksanaan Pembuatan Akta Otentik, Yang

Tidak Dibacakan Kepada Para Pihak Oleh PPAT Berdasarkan Peraturan

Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah

Dihubungkan Dengan Asas Kepastian Hukum.......................................................90

A. Latar Belakang Masalah

Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 menyebutkan

adalah menjamin kepastian, ketertiban dan perlindungan hukum yang berintikan