Bank Management (Timothy W. Koch, S. Scott MacDonald) CHP 13.en - Id

Diterjemahkan dari bahasa Inggris ke bahasa Indonesia - www.onlinedoctranslator.
com
13 Tinjauan Kebijakan Kredit dan

Karakteristik Pinjaman
L
pinjaman adalah aset dominan di sebagian besar lembaga penyimpanan. Mereka juga menghasilkan bagian
terbesar dari pendapatan operasional dan mewakili eksposur risiko terbesar bagi institusi. Petugas bagian
pinjaman merupakan salah satu pegawai bank yang paling menonjol dan kebijakan pinjaman bank sering kali
mempunyai dampak yang dramatis terhadap seberapa cepat suatu komunitas tumbuh dan jenis usaha apa yang
berkembang.
Seiring waktu, meningkatnya persaingan antara bank komersial, lembaga tabungan, credit unions,
perusahaan pembiayaan, bank kredit pertanian, dan bank investasi telah menyebabkan perubahan dalam
kebijakan pinjaman dan portofolio pinjaman. Setelah Perang Dunia II hingga tahun 1970-an, bank-bank
komersial mengendalikan pinjaman komersial di Amerika Serikat. Lingkungan kredit selama tahun 1980an
dan awal 1990an terdiri dari terlalu banyak pinjaman berisiko tinggi, kerugian pinjaman yang tinggi secara
historis, dan penetapan harga yang agresif, yang menghasilkan tingkat pengembalian yang disesuaikan
dengan risiko rendah. Tidak mengherankan, periode ini merupakan periode kegagalan bank yang signifikan.
Lembaga penyimpanan secara keseluruhan mengurangi ukuran portofolio pinjaman mereka dan membeli
surat berharga.
Pada akhir tahun 1990-an dan awal hingga pertengahan tahun 2000-an terjadi pertumbuhan pesat dalam
pemberian pinjaman, terutama real estate, ekuitas rumah, dan pinjaman konsumen. Secara umum, periode ini
merupakan periode pertumbuhan ekonomi yang kuat dan kerugian pinjaman yang rendah. Itu juga merupakan
periode pasar real estate yang kuat. Pinjaman real estat di bank komersial, secara keseluruhan, meningkat dari rata-
rata jangka panjang sekitar 25 persen dari portofolio pinjaman suatu institusi menjadi sekitar 55 hingga 56 persen
dari total pinjaman pada tahun 2007–2008. Pinjaman real estat telah turun secara persentase terhadap total pinjaman
di bank komersial sejak tahun 2009.
Pemberi pinjaman lainnya, termasuk bankir hipotek, bergabung dengan tren real estat ketika Federal
Reserve secara dramatis menurunkan suku bunga dana Fed menjadi antara 1 dan 1,75 persen pada tahun
2001–2003. Hal ini memicu ledakan refinancing yang belum pernah terjadi sebelumnya dimana persaingan
dalam industri hipotek menjadi semakin ketat. Ketika persaingan meningkat dan kualitas peminjam baru
menurun, pemberi pinjaman memfokuskan upaya mereka pada produk dengan suku bunga variabel serta
produk “eksotis” seperti pinjaman dengan bunga saja (IO), tanpa dokumentasi, pinjaman tanpa uang muka,
dan pinjaman pilih-pilih. -a-pay hipotek (opsi ARM). Krisis subprime pada tahun 2007–2008 menunjukkan
bahwa harga produk-produk tersebut terlalu rendah karena risiko yang ada belum dipahami dengan baik.
Akibatnya, banyak peminjam gagal membayar pinjamannya, dan banyak pemberi pinjaman hipotek besar,
termasuk Washington Mutual dan Countrywide Financial, terpaksa bangkrut atau diakuisisi.
485
Hak Cipta 2015 Cenage Learning. Seluruh hak cipta. Tidak boleh disalin, dipindai, atau diduplikasi, seluruhnya atau sebagian. Karena hak elektronik, beberapa konten pihak ketiga mungkin disembunyikan dari eBook dan/atau eChapter. Tinjauan editorial menganggap bahwa
konten apa pun yang disembunyikan tidak berdampak signifikan terhadap pengalaman belajar secara keseluruhan. Cengage Learning berhak menghapus konten tambahan kapan saja jika pembatasan hak berikutnya mengharuskannya.
486 Bab 13Tinjauan Kebijakan Kredit dan Karakteristik Pinjaman
Berdasarkan ketentuan Undang-undang, Biro Perlindungan Keuangan Konsumen (CFPB) menciptakan hipotek
yang memenuhi syarat (QM) yang ditentukan oleh aturan “Kemampuan untuk Membayar Kembali”. Agar hipotek
diklasifikasikan sebagai QM, pemberi pinjaman tidak boleh membebankan biaya di muka atau poin yang melebihi 3
persen dari pinjaman, jatuh tempo tidak boleh lebih dari 30 tahun dan pembayaran utang bulanan peminjam tidak
boleh melebihi 43 persen dari pendapatan kotor bulanan. . Hipotek juga dapat memenuhi syarat sebagai QM jika
pemberi pinjaman kecil membuat hipotek dan menyimpannya dalam portofolio dan jika memenuhi persyaratan
pembelian atau jaminan GSE, seperti Fannie Mae atau Freddie Mac. Pemberi pinjaman yang memberikan pinjaman
QM dianggap memenuhi standar penjaminan yang wajar sehingga pinjaman QM disimpan dengan aman sehingga
pemberi pinjaman dilindungi dari tuntutan hukum peminjam. Tujuannya adalah untuk membakukan hipotek
sehingga peminjam dapat memahami persyaratannya dan tidak mengambil pinjaman yang tidak mampu mereka
bayar. Aturan QM mulai berlaku pada Januari 2014.
Lembaga penyimpanan menerapkan banyak strategi pemberian pinjaman yang berbeda dan
berkonsentrasi pada ceruk pasar dimana mereka membatasi pinjaman baru hanya pada pasar tertentu
dimana mereka memiliki pengalaman khusus. Di satu sisi, beberapa lembaga penyimpanan yang lebih besar
tertarik pada perbankan investasi, penjaminan sekuritas, dan pinjaman asal, kemudian melakukan
sekuritisasi dengan menjualnya kepada investor lain dan mendapatkan keuntungan dari biaya layanan.
Lembaga penyimpanan lainnya melihat pertumbuhan pinjaman sebagai jalur utama mereka untuk bertahan
hidup dalam jangka panjang, dan mereka secara agresif mencari bisnis konsumen dan komersial baru.
Banyak yang berharap pada akhirnya diizinkan melakukan investasi ekuitas di beberapa perusahaan yang
saat ini mereka pinjamkan.
Bab ini memberikan gambaran umum tentang proses kredit dan jenis kredit yang diberikan oleh bank
umum. Bab ini menjelaskan permasalahan terkini yang dihadapi lembaga penyimpanan dalam bidang kredit
tertentu dan permasalahan yang terkait dengan risiko gagal bayar dan risiko suku bunga.
Tren Terkini dalam Pertumbuhan dan Kualitas Pinjaman

Bank komersial memberikan kredit kepada berbagai jenis peminjam untuk berbagai tujuan. Bagi sebagian besar
nasabah, kredit bank adalah sumber utama pembiayaan utang yang tersedia. Bagi sebagian besar lembaga
penyimpanan, pinjaman yang baik adalah aset yang paling menguntungkan. Seperti halnya investasi apa pun,
memberikan pinjaman kepada bisnis dan individu melibatkan pengambilan risiko untuk mendapatkan keuntungan
yang tinggi. Pengembalian datang dalam bentuk bunga pinjaman, pendapatan biaya, dan pendapatan investasi dari
simpanan baru. Lembaga penyimpanan juga menggunakan pinjaman untuk melakukan penjualan silang terhadap
layanan yang menghasilkan biaya lainnya.
Risiko yang diasumsikan paling menonjol adalah risiko kredit. Banyak faktor yang dapat menyebabkan gagal
bayar pinjaman. Seluruh industri, seperti energi, pertanian, atau real estat, dapat mengalami penurunan karena
peristiwa ekonomi secara umum. Masalah spesifik perusahaan mungkin timbul akibat perubahan teknologi,
pemogokan buruh, perubahan preferensi konsumen, atau manajemen yang buruk. Peminjam individu menyadari
bahwa kemampuan mereka untuk membayar kembali mengikuti siklus bisnis seiring dengan naik dan turunnya
pendapatan pribadi. Oleh karena itu, pinjaman sebagai suatu kelompok menunjukkan pembebanan biaya tertinggi di
antara aset lembaga penyimpanan, sehingga lembaga penyimpanan secara teratur menyisihkan cadangan besar
untuk mengantisipasi kerugian.
Risiko suku bunga juga timbul dari keputusan kredit. Jatuh tempo pinjaman, harga, dan bentuk pembayaran
pokok mempengaruhi waktu dan besarnya arus kas masuk bank. Pinjaman dengan suku bunga mengambang dan
suku bunga variabel, misalnya, menghasilkan arus kas yang sangat bervariasi tergantung pada biaya pinjaman
variabel. Sebaliknya, pinjaman pembayaran balon dengan suku bunga tetap menghasilkan lebih sedikit arus kas
masuk. Pinjaman konsumen jangka panjang perlu didanai dengan simpanan yang stabil untuk mengurangi paparan
terhadap perubahan suku bunga.
Bab 13Tinjauan Kebijakan Kredit dan Karakteristik Pinjaman487
Pinjaman merupakan aset dominan dalam sebagian besar portofolio lembaga penyimpanan, mewakili
rata-rata 50 hingga 75 persen dari total aset. Komposisi pinjaman sangat bervariasi antar lembaga
penyimpanan tergantung pada ukuran, lokasi, wilayah perdagangan, dan keahlian peminjaman. Gambar 13.1
merangkum perbedaan proporsional antara kategori pinjaman umum untuk bank-bank komersial dengan
ukuran yang berbeda dan lembaga tabungan pada akhir bulan Desember 2013. Meskipun praktik pemberian
pinjaman dapat dan memang sangat bervariasi untuk bank-bank komersial dengan ukuran yang sama, ada
beberapa karakteristik yang menonjol. Pertama, rasio pinjaman bersih terhadap aset yang terbesar adalah
sebesar 63,9 persen pada bank komersial dengan aset $1 miliar hingga $10 miliar, diikuti oleh bank komersial
dalam kategori aset $100 juta hingga $1 miliar dengan rasio sebanding sebesar 62,1 persen. Dengan adanya
resesi selama krisis keuangan, rasio pinjaman bersih terhadap aset turun secara signifikan dibandingkan
tingkat sebelum resesi. Misalnya, pada tahun 2007, rata-rata pinjaman bersih bank pada kedua kategori
ukuran tersebut melebihi 70 persen dari total aset. Hal ini kemungkinan besar disebabkan oleh dua faktor
berbeda. Pertama, bank merupakan pemberi pinjaman yang sangat agresif sebelum krisis dan kedua, jumlah
peminjam yang memenuhi syarat setelah krisis keuangan semakin sedikit.
Bank-bank dengan aset lebih dari $10 miliar, rata-rata, telah mengurangi ketergantungan mereka pada
pinjaman dibandingkan bank-bank kecil, dengan pinjaman bersih hanya mencakup 49,9 persen dari total
aset. Hal ini tidak mengherankan karena banyak lembaga terbesar berfokus pada produk dan layanan non-
kredit yang menghasilkan pendapatan non-bunga sebagai sumber pendapatan utama mereka. Pinjaman real
estat merupakan kategori pinjaman tunggal terbesar di antara semua bank dan merupakan kategori dengan
pertumbuhan tercepat sebelum krisis keuangan tahun 2008 (lihat Gambar 13.4). Menariknya, sebagian besar
penurunan rasio pinjaman bersih terhadap total aset disebabkan oleh penurunan pinjaman real estat sejak
tahun 2007.
Dalam hal gabungan, pinjaman perumahan untuk 1–4 keluarga (kebanyakan produk hipotek)
menyumbang jumlah pinjaman real estat terbesar untuk bank-bank terbesar dan terkecil (ukuran aset
kurang dari $100 juta dan ukuran aset lebih besar dari $10 miliar). Sebaliknya, pinjaman real estat
komersial (CRE) merupakan konsentrasi real estat terbesar bagi bank-bank menengah (yang memiliki
ukuran aset antara $100 juta dan $10 miliar). Pinjaman komersial dan industri mewakili konsentrasi
pinjaman tertinggi kedua pada bank komersial dan konsentrasi tertinggi ketiga pada lembaga
tabungan, sedangkan pinjaman kepada individu merupakan yang terbesar pada bank dengan aset
lebih dari $10 miliar. Pinjaman terkait pertanian merupakan bagian terbesar dari pinjaman bank
terkecil, namun tidak berarti di bank lain. Terakhir, pinjaman dan sewa lainnya, yang mencakup
pinjaman kepada lembaga keuangan lain, piutang sewa, dan pinjaman internasional, hanya signifikan
di bank-bank terbesar.
Seperti yang ditunjukkan pada Bab 5, terdapat berbagai jenis lembaga penyimpanan dan model bisnis
perbankan yang berbeda. Beberapa lembaga fokus pada pinjaman usaha kecil atau besar, khususnya
pinjaman untuk CRE, sementara yang lain fokus pada pengumpulan simpanan. Beberapa perusahaan besar
menargetkan pinjaman hipotek, aktivitas perbankan investasi, pemrosesan kartu kredit, dan aktivitas terkait
selain pinjaman. Pada tahun 2013, Wells Fargo menghasilkan lebih dari 30 persen hipotek baru dibandingkan
pemberi pinjaman AS lainnya.
Karena sebagian besar lembaga keuangan memberikan pinjaman kepada berbagai jenis peminjam, sulit
untuk mengkarakterisasi model bisnis mereka selain fokus pada transaksi atau hubungan. Baru-baru ini FDIC
mulai mengkategorikan bank komersial dan lembaga tabungan ke dalam salah satu dari sembilan kategori
berdasarkan konsentrasi pinjaman aset lembaga tersebut: bank kartu kredit, bank internasional, bank
pertanian, pemberi pinjaman komersial, pemberi pinjaman hipotek, pemberi pinjaman konsumen, bank
khusus lainnya dengan aset lebih kecil. dari $1 miliar, semua bank lain dengan aset kurang dari $1 miliar, dan
semua bank lain dengan aset lebih dari $1 miliar.
Gambar 13.2 menunjukkan perbedaan utama dalam konsentrasi pinjaman, pembebanan biaya pinjaman, dan
pengembalian agregat di seluruh konsentrasi aset ini pada akhir tahun 2013. Sebagian besar lembaga yang diasuransikan oleh
FDIC diklasifikasikan sebagai pemberi pinjaman komersial. Bank-bank pertanian dan bank-bank yang tidak memiliki konsentrasi
aset yang jelas (yang semuanya kurang dari $1 miliar) berada di peringkat kedua. Menariknya, pada tahun 2013 hanya empat
bank yang berspesialisasi dalam pinjaman internasional, dan hanya empat
PAMERAN 13.1 Pinjaman Bank Umum dan Lembaga Simpanan Sebagai Persentase Terhadap Total Aset,
Desember 2013
$100 $1 sampai Semua Semua
<$100 Juta hingga $10 > $10 Komersial Tabungan

Juta $1 Miliar Miliar Miliar Bank Institusi
Jumlah institusi yang melapor 1.814 3.522 450 90 5.876 936

Pinjaman dan sewa bersih 55,15% 62,13% 63,91% 49,88% 52,08% 60,57%
Ditambah: Penyisihan Kerugian 0,96% 1,06% 1,05% 0,90% 0,93% 0,90%

Pinjaman Total pinjaman & sewa 56,11% 63,18% 64,96% 50,78% 53,01% 61,47%
Ditambah: Pendapatan diterima di muka 0,02% 0,03% 0,03% 0,01% 0,01% 0,04%
Pinjaman dan sewa, kotor 56,13% 63,21% 64,99% 50,79% 53,02% 61,51%
Semua pinjaman real estat 37,04% 46,96% 44,11% 22,48% 26,35% 44,10%
Pinjaman real estat di kantor domestik: 37,04% 46,96% 44,10% 21,90% 25,86% 44,10%
Konstruksi dan pengembangan lahan 2,31% 4,22% 3,86% 0,91% 1,43% 1,38%
Real estat komersial 11,68% 20,51% 20,49% 4,80% 7,42% 9,10%
Real estate perumahan multikeluarga 1,08% 2,29% 3,25% 1,24% 1,49% 5,60%
1-4 perumahan keluarga 15,25% 16,19% 15,16% 14,83% 14,97% 27,86%
Tanah pertanian 6,71% 3,75% 1,33% 0,12% 0,56% 0,17%
Pinjaman real estat di kantor luar negeri: Pinjaman 0,00% 0,00% 0,01% 0,58% 0,48% 0,00%
pertanian 6,94% 2,87% 0,97% 0,17% 0,50% 0,24%
Pinjaman komersial dan industri 7,54% 9,17% 11,92% 11,41% 11,26% 5,73%
Kepada penerima di luar AS 0,01% 0,04% 0,32% 2,08% 1,76% 0,40%
Pinjaman kepada individu 3,82% 2,92% 5,18% 10,18% 9,14% 9,92%
Kartu kredit 0,05% 0,18% 1,78% 5,28% 4,55% 6,63%
Rencana Terkait 0,05% 0,10% 0,23% 0,47% 0,42% 0,18%
Pinjaman mobil 1,76% 1,13% 2,06% 2,59% 2,43% 2,04%
Pinjaman lainnya untuk individu 1,96% 1,51% 1,11% 1,83% 1,74% 1,07%
Total pinjaman dan sewa lainnya * 0,78% 1,29% 2,81% 6,55% 5,78% 1,52%
Pinjaman kepada pemerintah asing & 0,00% 0,00% 0,01% 0,05% 0,04% 0,00%
lembaga resmi
Kewajiban negara bagian & 0,34% 0,51% 1,08% 0,85% 0,84% 0,12%
subdivisi politik di AS
Pinjaman lainnya 0,18% 0,39% 1,18% 3,82% 3,30% 1,13%
Piutang pembiayaan sewa 0,24% 0,30% 0,37% 0,88% 0,78% 0,23%
Pinjaman kepada lembaga 0,03% 0,10% 0,17% 0,96% 0,82% 0,03%
penyimpanan dan akseptasi bank lain
Memorandum:
Pinjaman real estat komersial tidak dijamin 0,15% 0,17% 0,29% 0,60% 0,54% 0,14%
dengan real estat
Pinjaman dijamin dengan real estate ke alamat 0,00% 0,08% 0,14% 0,60% 0,52% 0,01%
non-AS
Pinjaman dan sewa yang direstrukturisasi, total 0,49% 0,65% 0,57% 0,70% 0,68% 0,55%
Pinjaman real estat konstruksi dan 2,31% 4,22% 3,86% 0,91% 1,43% 1,38%
pengembangan lahan
Total pinjaman & sewa di kantor luar negeri 0,00% 0,01% 0,14% 4,70% 3,91% 0,00%
Sumber:FDIC, Profil Perbankan Kuartalan, www.fdic.gov.
PAMERAN 13.2 Diversifikasi Risiko Kredit dan Konsentrasi Pemberian Kredit Berdasarkan
Kelompok Konsentrasi Aset: Desember 2013
Kartu kredit
$1 Miliar
$1 Miliar
Konsumen
Pemberi pinjaman
Internasional
Semua Lainnya
Semua Lainnya
Spesialisasi Lainnya
Komersial
Pertanian
Pemberi pinjaman
Pemberi pinjaman
Hipotek
Institusi
Institusi
Bank
Bank
$1 Miliar
Semua
Jumlah
pelaporan institusi 6.812 16 4 1.532 3.377 588 55 406 772 62
Semua pinjaman real estat 51,5% 0,0% 36,7% 59,4% 61,5% 89,9% 23,6% 68,9% 76,0% 50,7%
Konstruksi dan pengembangan 2,7% 0,0% 0,4% 3,0% 4,6% 1,8% 0,4% 5,0% 4,2% 1,7%
Nonpertanian nonperumahan 14,1% 0,0% 2,8% 17,0% 23,9% 7,8% 1,6% 25,0% 19,0% 9,6%
Real estate perumahan multikeluarga 3,3% 0,0% 3,7% 1,8% 5,0% 3,1% 0,2% 2,2% 2,0% 1,5%
Pinjaman ekuitas rumah 6,5% 0,0% 6,9% 1,3% 6,3% 5,6% 6,3% 2,2% 3,2% 8,6%
Tempat tinggal 1-4 keluarga lainnya 23,2% 0,0% 18,3% 14,9% 20,7% 71,3% 15,0% 31,1% 42,3% 28,7%
Pinjaman komersial dan industri 20,3% 7,5% 20,8% 12,7% 23,2% 2,9% 5,7% 12,8% 8,8% 22,3%
Pinjaman kepada perorangan 17,1% 91,7% 19,9% 4,0% 8,2% 2,4% 70,0% 12,2% 8,0% 13,6%
Pinjaman kartu kredit 8,8% 88,2% 12,8% 0,3% 1,1% 0,2% 17,1% 1,1% 0,1% 2,5%
Pinjaman lainnya untuk individu 8,4% 3,5% 7,1% 3,7% 7,1% 2,1% 52,9% 11,1% 7,8% 11,1%
Semua pinjaman dan sewa
lainnya (termasuk pertanian) 11,1% 0,7% 22,6% 23,9% 7,0% 4,8% 0,7% 6,1% 7,2% 13,4%
Rasio keuntungan dan risiko
Pengembalian ekuitas 9,6% 23,1% 9,6% 10,3% 7,7% 8,6% 12,3% 14,0% 7,5% 9,3%
Pengembalian aset 1,1% 3,4% 0,9% 1,2% 0,9% 1,0% 1,2% 1,9% 0,9% 1,1%
Rasio modal ekuitas 11,2% 14,7% 9,3% 11,0% 11,8% 11,6% 9,5% 13,5% 11,3% 11,5%
Tagihan bersih ke
pinjaman dan sewa 0,7% 3,2% 1,0% 0,1% 0,4% 0,4% 0,8% 0,5% 0,3% 0,5%
Sumber:FDIC, Profil Perbankan Kuartalan, www2.fdic.gov/qbp/index.asp.

Definisi Grup Konsentrasi Aset(Grup bersifat hierarkis dan saling eksklusif):
Pemberi pinjaman kartu kredit—Lembaga yang pinjaman kartu kreditnya ditambah piutang yang disekuritisasi melebihi 50 persen dari total aset ditambah dengan piutang
yang disekuritisasi.
Bank internasional—Bank dengan aset lebih dari $10 miliar dan lebih dari 25 persen total aset di kantor luar negeri.
Bank pertanian—Bank yang pinjaman produksi pertaniannya ditambah pinjaman real estat yang dijamin dengan lahan pertanian melebihi 25 persen dari
total pinjaman dan sewa.
Pemberi pinjaman komersial—Lembaga yang pinjaman komersial dan industrinya, ditambah pinjaman konstruksi dan pengembangan real estat, ditambah
pinjaman yang dijamin dengan properti real estat komersial melebihi 25 persen dari total aset.
Pemberi pinjaman hipotek—Lembaga yang pinjaman hipotek perumahannya ditambah sekuritas berbasis hipotek melebihi 50 persen dari total aset.
Pemberi pinjaman konsumen—Lembaga yang pinjaman hipotek perumahannya, ditambah pinjaman kartu kredit, ditambah pinjaman lainnya kepada individu melebihi 50
persen dari total aset.
Spesialisasi lainnya <$1 miliar—Lembaga dengan aset kurang dari $1 miliar, yang pinjaman dan sewanya kurang dari 40 persen total aset.
Semua lainnya <$1 miliar—Lembaga dengan aset kurang dari $1 miliar yang tidak memenuhi definisi di atas; mereka memiliki aktivitas
pinjaman yang signifikan tanpa konsentrasi aset yang teridentifikasi.
Semua lainnya >$1 miliar—Lembaga dengan aset lebih dari $1 miliar yang tidak memenuhi definisi di atas; mereka memiliki aktivitas
pinjaman yang signifikan tanpa konsentrasi aset yang teridentifikasi.
16 institusi berkonsentrasi pada pinjaman kartu kredit. Meskipun konsentrasi pinjaman komersial
merupakan mayoritas institusi, kelompok ini juga memberikan berbagai macam pinjaman. Sebaliknya,
bank kartu kredit memiliki portofolio yang terkonsentrasi, karena pinjaman kepada individu
mencakup hampir 91,7 persen aset.
Bank dengan konsentrasi aset yang berbeda menunjukkan risiko dan keuntungan yang sangat berbeda.
Bank kartu kredit melaporkan rata-rata ROA tertinggi, dan tingkat charge-off tertinggi pada tahun 2013.
Karena rata-rata tingginya risiko kredit pinjaman kartu kredit, dan tingginya suku bunga relatif yang
dikenakan, bank kartu kredit melaporkan rata-rata ROA itu adalah 250 dan 150 basis poin lebih tinggi
dibandingkan ROA masing-masing untuk pemberi pinjaman komersial dan pemberi pinjaman konsumen. Hal
ini terjadi meskipun pembebanan biaya bersih masing-masing sebesar 310 dan 240 basis poin lebih tinggi—
bukti nyata adanya trade-off risiko-pengembalian di perbankan.
Namun perbandingan statis ini menutupi beberapa tren penting dalam pinjaman lembaga penyimpanan.
Pertama, pinjaman bervariasi menurut siklus bisnis. Gambar 13.3 menunjukkan bahwa pinjaman, sebagai
persentase dari total aset, telah tumbuh tajam sejak akhir tahun 1940-an, dengan hanya sedikit penurunan
selama tahun-tahun resesi, dan mencapai puncaknya sekitar tahun 1990. Sejak tahun 1990, bank-bank
sebagian besar telah mengganti pinjaman dengan sekuritas investasi berisiko rendah, khususnya dimulai
pada akhir tahun 2007 ketika beberapa bank besar mengurangi eksposur kredit mereka setelah terjadinya
krisis keuangan. Demikian pula, komposisi pinjaman telah berubah secara drastis ke arah pinjaman real estat
sejak tahun 1985. Gambar 13.4 menunjukkan peningkatan dramatis dalam pinjaman real estat sebagai
persentase dari total pinjaman: dari rata-rata historis sekitar 25 persen dari total pinjaman pada tahun 1985
menjadi hampir 60 persen pada tahun 1985. pada akhir tahun 2008, yang juga diikuti dengan penurunan
pada pinjaman komersial dan industri serta penurunan umum pada jenis pinjaman lainnya. Banyak institusi
mengurangi konsentrasi real estat hipotek mereka sejak tahun 2008 sebagai akibat langsung dari masalah
hipotek selama periode ini.
Pinjaman bermasalah dan kerugian pinjaman juga berbeda-beda menurut siklus bisnisnya. Pameran 13.5 dan
13.6 masing-masing membandingkan suku bunga pinjaman tidak lancar dan suku bunga pembebanan pinjaman bersih
PAMERAN 13.3 Pentingnya Pinjaman, Efek Investasi, dan Aset Tunai di Bank Umum, 1935–2013
70,0%
60,0%
50,0%
40,0%
Kas dan Hutang dari
Investasi Bank
Jumlah Pinjaman
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
35
41
47
53
59
65
71
77
83
89
95
01
07
13
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
20
20
20
Sumber:FDIC, statistik sejarah, www.fdic.gov.
PAMERAN 13.4 Perubahan Komposisi Pinjaman Bank Umum Seiring Waktu: 1951–2013
60,0%
Perumahan Lembaga Penyimpanan.
Pertanian Komersial dan Industri

50,0%
Individu Semua Lainnya
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
51 53 55 57 59 61 63 65 67 69 71 73 75 77 79 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13
19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 20 20 20 20 20 20 20
jenis pinjaman dari pertengahan 1980an hingga 2013.Pinjaman tidak lancaradalah pinjaman dan sewa yang
telah jatuh tempo 90 hari atau lebih dan masih menimbulkan bunga, ditambah seluruh pinjaman dan sewa
dalam status non-akrual.1Kerugian bersih (pembebanan bersih), pada gilirannya, mewakili jumlah dolar
dari pinjaman yang secara resmi dibebankan sebagai tidak tertagih dikurangi nilai dolar dari pemulihan
pinjaman yang sebelumnya dibebankan. Gambar 13.5 dan 13.6 mendokumentasikan permasalahan kredit,
khususnya pada masa resesi tahun 1990, 2000, dan 2008 dimana porsi pinjaman tidak lancar terhadap total
pinjaman meningkat tajam. Pada akhir tahun 1990an, kerugian pinjaman berada pada tingkat yang rendah
dalam sejarah, kecuali kerugian pinjaman konsumen, yang masih tetap tinggi. Peningkatan tajam setelah
tahun 2007 mencerminkan masalah kualitas aset yang serius di bank-bank yang disebabkan oleh krisis
keuangan baru-baru ini.
Kinerja pinjaman juga bervariasi antara berbagai jenis pinjaman. Akhir tahun 1980-an dan awal tahun
1990-an merupakan masa-masa sulit bagi industri perbankan, karena pinjaman tidak lancar untuk “semua
kategori” melonjak drastis dari tahun 1986 hingga 1987 sebagai akibat langsung dari penurunan tajam harga
energi, masalah pertanian, pembangunan CRE yang berlebihan, dan krisis ekonomi. Undang-undang
Reformasi Pajak tahun 1986. Di Texas, hal ini disebut dengan tiga ancaman: minyak, pertanian, dan real estat.
Masalah pinjaman luar negeri dan penagihan terjadi beberapa tahun kemudian. Kerugian pinjaman pada
pinjaman real estat dan pinjaman konsumen melonjak selama dan setelah terjadinya krisis keuangan pada
tahun 2008. Meskipun kondisi telah membaik sejak tahun 2010, tingkat tunggakan pinjaman masih jauh di
atas norma historis untuk pinjaman real estat dan konsumen, dan pembebanan biaya telah terjadi. tetap
tinggi juga untuk hipotek perumahan keluarga tunggal.
1Pinjaman dan sewa non-akrual adalah pinjaman (a) yang dikelola dengan dasar kas karena memburuknya posisi keuangan
peminjam, (b) ketika pembayaran bunga dan pokok tidak diharapkan secara penuh, atau (c) ketika pokok atau bunga telah jatuh
tempo. telah melakukan wanprestasi selama jangka waktu 90 hari atau lebih, kecuali kewajiban tersebut telah dijamin dengan
baik dan sedang dalam proses penagihan.
PAMERAN 13.5 Pinjaman Tidak Lancar sebagai Persentase dari Total Pinjaman, Semua Lembaga yang
Diasuransikan FDIC, 1987–2013
12
Tingkat tunggakan pinjaman usaha
Tingkat tunggakan pinjaman konsumen
10 Tingkat tunggakan pinjaman untuk membiayai produksi pertanian Tingkat

tunggakan pinjaman yang dijamin dengan real estate
Tingkat tunggakan hipotek perumahan keluarga tunggal
8
0
87
89
91
93
95
97
99
01
03
05
07
09
11
13
19
19
19
19
19
19
19
20
20
20
20
20
20
20
Catatan:Suku bunga pinjaman tidak lancar mewakili persentase pinjaman yang telah jatuh tempo 90 hari atau lebih, atau berstatus non-akrual.
Sebagian besar peningkatan kerugian pinjaman sebelum krisis keuangan tahun 2008 dapat
disebabkan oleh kerugian kartu kredit dan peningkatan dramatis dalam kebangkrutan perorangan.
Umumnya, tagihan kartu kredit meningkat selama krisis ekonomi dan menurun ketika kondisi
ekonomi kuat. Gambar 13.7 menunjukkan peningkatan tajam dalam tarif tagihan kartu kredit pada
masa resesi pada tahun 1990, 2001, dan 2008–2009. Pengajuan kebangkrutan pribadi cenderung
mengikuti pola yang sama, karena individu yang kehilangan pekerjaan dan mengalami penurunan
pendapatan lebih cenderung menyatakan kebangkrutan. Perundang-undangan juga mempengaruhi
laju kebangkrutan, seperti yang ditunjukkan ketika jumlah kebangkrutan meningkat pada tahun 2005
menjadi 655.000, tepat sebelum Kongres meloloskan undang-undang reformasi kebangkrutan yang
mempersulit individu untuk melepaskan diri dari utangnya dan menghindari pembayaran kembali.
Akibat krisis keuangan baru-baru ini, kebangkrutan meningkatkan penyitaan, dan resesi pada tahun
2008–2009. Sejak tahun 2013, tagihan kartu kredit dan kebangkrutan pribadi tampaknya telah turun
ke tingkat rata-rata historis jangka panjang.
Dampak Persaingan Pinjaman

Banyak peminjam berkualitas memiliki akses terhadap sumber pendanaan selain yang disediakan oleh
lembaga penyimpanan. Peminjam pertanian dapat menggunakan bank federal Sistem Kredit Pertanian (FCS).
Usaha kecil dapat meminjam melalui US Small Business Administration (seringkali dengan bantuan bank).
Perusahaan yang lebih besar dapat meminjam secara langsung di pasar uang dan pasar modal dengan
menerbitkan surat berharga atau obligasi jangka panjang.
PAMERAN 13.6 Tagihan Bersih berdasarkan Jenis Pinjaman di Bank Komersial AS, 1985–2013
8
Tingkat pembebanan biaya atas pinjaman untuk membiayai produksi pertanian Tingkat
pembebanan biaya atas pinjaman usaha

7
Tingkat pembebanan biaya atas pinjaman yang dijamin dengan real estat
Tingkat pembebanan biaya atas pinjaman konsumen

6 Tarif charge-off pada hipotek perumahan keluarga tunggal
0
5
87
89
93
95
97
99
1
03
05
07
09
11
13
8
0
19
19
19
19
19
19
19
19
20
20
20
20
20
20
20
Sebelum krisis keuangan baru-baru ini, banyak institusi besar mengikuti model originateto-distribute
(OTD) yang mana mereka memperoleh pinjaman dengan fitur standar dan melakukan sekuritisasi, sehingga
secara efektif menghasilkan biaya dari pinjaman awal dibandingkan pendapatan bunga dari menyimpan
pinjaman dalam portofolio. Jika mereka berhasil menjual pinjaman tanpa jaminan, risiko kredit, likuiditas, dan
suku bunga akan berkurang. Sayangnya, seperti yang kami amati pada krisis pinjaman subprime pada tahun
2007–2009, banyak bank bayangan yang menerapkan model OTD dengan sangat agresif sehingga mereka
memberikan pinjaman kepada banyak peminjam yang tidak mampu membayarnya kembali. Dengan
demikian, “No Doc” dan pinjaman pembohong muncul. Nama yang lebih formal adalah Alt-A atau pinjaman
pendapatan yang dinyatakan di mana pemberi pinjaman tidak memperoleh dokumentasi pendapatan
peminjam tetapi mengandalkan apa pun yang dilaporkan secara lisan oleh peminjam sebagai pendapatan
(jika tidak benar, peminjam berbohong ketika menyatakan pendapatan) ketika membuat keputusan kredit.2
Demikian pula, lembaga-lembaga terbesar, seperti Citigroup, akan memulai pinjaman Tanpa Dokumen atau
pinjaman pembohong dan memasukkannya ke dalam sarana investasi terstruktur (SIV) dan dibiayai dengan
surat berharga komersial jangka pendek sehingga mereka dapat memindahkan pinjaman ke luar neraca dan
dengan demikian mengurangi utang mereka. modal yang diperlukan. Ketika pinjaman tersebut mengalami
gagal bayar, SIV tidak memiliki pendapatan yang cukup untuk membayar pembayaran utang mereka pada
surat berharga sehingga Citigroup dan pembuat SIV lainnya harus memindahkan pinjaman tersebut kembali
ke neraca mereka.3
Pada akhirnya, Citigroup dan pihak lain terpaksa membebankan sejumlah besar
pinjaman ini.
2Beberapa dari pinjaman ini juga diberi label pinjaman NINJA dimana peminjam ketika ditanya status keuangannya akan mengungkapkan 'Tidak Ada
Penghasilan, Tidak Ada Pekerjaan dan Tidak Ada Aset', namun pemberi pinjaman masih melihat pinjaman tersebut disetujui.
3Citigroup dan pihak lain bisa saja memberikan pinjaman kepada SIV berdasarkan perjanjian letter of credit, namun mereka diwajibkan
untuk menahan modal atas pinjaman tersebut sehingga mereka hanya mengambil kembali pinjaman bermasalah tersebut.
PAMERAN 13.7 Tarif Tagihan Kartu Kredit dan Pengajuan Kebangkrutan Pribadi: 1985–2013
14% 750
12% 650
Tarif Tagihan Kartu Kredit Bersih, %
Jumlah Pengajuan Kepailitan (Ribuan)

Pengajuan Kebangkrutan Pribadi (Ribuan)
10% 550
Tarif Pembebanan Bersih (%)
8% 450
6% 350
4% 250
2% 150
0% 50
19 4
19 5
86
19 8
19 9
90
19 1
19 3
94
19 5
19 6
19 8
99
20 0
20 1
03
20 4
20 5
06
20 8
20 9
20 0
11
13
8
8
8
8
9
9
9
9
9
0
0
0
0
0
0
1
19
19
19
19
20
20
20
20
Sumber:Kebangkrutan—Kantor Administratif Pengadilan Amerika Serikat; Tarif Charge-Off—Laporan Panggilan Bank Komersial; Profil
Perbankan Kuartalan FDIC, www.fdic.gov.
Meluasnya penggunaan credit scoring oleh pemberi pinjaman dan sekuritisasi pinjaman
konsumen dan usaha kecil memberikan tekanan tambahan pada suku bunga. Penilaian kredit (credit
scoring), yang dibahas pada Bab 15 untuk pinjaman konsumen, adalah proses statistik yang
memberikan skor kepada peminjam berdasarkan karakteristik peminjam yang menunjukkan tinggi
atau rendahnya kemungkinan pembayaran kembali pinjaman. Penggunaan penilaian kredit yang
meluas menstandardisasi kualitas yang dirasakan dari berbagai jenis pinjaman, seperti kumpulan
hipotek, piutang kartu kredit, pinjaman ekuitas rumah, dan pinjaman usaha kecil. Semakin banyak
pemberi pinjaman yang memulai pinjaman ini dan melakukan sekuritisasinya, pasokan kredit pun
meningkat. Hal ini menurunkan suku bunga pasar, ceteris paribus. Penggunaan model credit scoring
memang efektif, namun datanya harus diverifikasi. Pemberi pinjaman juga harus menangani
pinjaman dalam jumlah besar untuk membenarkan investasi dan biaya yang terkait dengan pinjaman
dengan nilai kredit.
Internet juga menyebabkan spread yang lebih kecil untuk produk pinjaman yang lebih terstandarisasi.
Banyak lembaga penyimpanan, non-bank, dan pialang pinjaman mengiklankan suku bunga pinjaman mobil,
kartu kredit, hipotek, dan ekuitas rumah, serta menerima dan memproses permohonan pinjaman di Internet.
Konsumen memiliki akses yang lebih besar terhadap informasi mengenai suku bunga dan persyaratan
pinjaman dari seluruh negeri dan dapat dengan mudah berbelanja untuk mendapatkan suku bunga terendah
dan persyaratan terbaik, sehingga memberikan tekanan yang lebih besar pada selisih bunga. Pialang
pinjaman internet sekarang menerima permohonan pinjaman dan memproses permintaan pinjaman di
Internet dan bahkan dapat mendanai pinjaman menggunakan transfer setoran langsung ke rekening bank
individu. Kotak Isu Kontemporer berikut, “Pesaing Datang dalam Berbagai Bentuk,” merangkum perubahan
terkini dalam lanskap persaingan.
MASALAH KONTEMPORER
Pesaing Datang dalam Berbagai Bentuk
Persaingan terhadap layanan perbankan hadir dalam berbagai bentuk. Selain pesaing tradisional (seperti credit unions
dan perusahaan pembiayaan konsumen), persaingan juga datang dari perusahaan kartu kredit (American Express dan
Discover Card), perusahaan pialang (Fidelity Investments dan Raymond James) dan perusahaan asuransi (State Farm
dan Allstate) yang baik mengoperasikan bank secara langsung atau menawarkan banyak layanan perbankan seperti
kartu prabayar atau keduanya. Pegadaian, pemberi pinjaman gaji, layanan pencairan cek, dan dealer mobil baru dan
bekas juga menawarkan banyak produk pinjaman yang sama seperti bank. Pegadaian tidak hanya membeli dan
menjual barang bekas, mereka juga memberikan pinjaman, seringkali dengan bunga yang sangat tinggi, dengan
menggunakan harta pribadi nasabah sebagai jaminan. Pemberi pinjaman bayaran dan layanan pencairan cek akan
meminjamkan uang, sekali lagi dengan harga yang sangat tinggi, menunggu gaji pelanggan berikutnya. Layanan
pencairan cek membebankan biaya, sebagian besar kepada mereka yang tidak memiliki rekening bank, untuk
mencairkan gaji dan cek pihak ketiga.
Dealer mobil baru dan bekas tidak hanya menawarkan untuk menjual mobil tetapi juga mengatur
pembiayaan bagi pembeli mobil. Ketika dealer mobil “mengatur” pembiayaan untuk pelanggan, dia mengisi
permohonan kredit yang relatif seragam dan mengirimkannya ke salah satu dari beberapa penjamin emisi di
kota, seperti bank komersial lokal, Ford Motor Credit, GM Financial, dan kredit lainnya. korporasi dari Toyota,
Nissan, dan sebagainya. Biasanya, dealer akan menerima harga terbaik dari beberapa penjamin emisi
pertama yang menanggapi permohonan yang dikirimkan. Seringkali, tingkat suku bunga yang akan
dipinjamkan oleh penjamin emisi pada permohonan kredit berada di bawah tingkat suku bunga yang
ditawarkan dealer kepada pelanggan, sehingga demi kepentingan terbaik peminjam untuk mencari
pembiayaan dengan biaya lebih rendah. Alternatifnya, seseorang dapat mengakses internet dan segera
menemukan banyak pemberi pinjaman mobil yang akan menerima permohonan secara online dan
menyetujuinya (jika dianggap tepat) tanpa harus bertemu dengan pembeli mobil. Pemindaian web baru-baru
ini menunjukkan bahwa suku bunga pinjaman yang ditawarkan oleh CarsDirect, myAutoloan, dan Lending
Tree, antara lain, sangat “kompetitif”. Banyak peminjam juga telah menentukan bahwa mereka bisa
mendapatkan pinjaman melalui quicken.com lebih cepat dan dengan lebih sedikit birokrasi karena bank
memiliki regulasi yang ketat. Saat ini, sebagian besar perusahaan menerima kartu debit dan kredit untuk
pembayaran tagihan bulanan seperti air dan listrik. Sebagian besar perusahaan yang sama mengizinkan
pelanggan membayar tagihan mereka secara online atau menggunakan telepon. Wal-Mart sangat agresif
dalam memasuki bisnis perbankan melalui kartu Bluebird-nya. Bluebird adalah kartu debit dan kredit
prabayar yang ditawarkan dalam kemitraan dengan Wal-Mart dan American Express. Meskipun Wal-Mart
ditolak piagam perbankannya di Amerika Serikat, Wal-Mart mampu membeli bank dan memulai aktivitas
perbankan tradisional di Meksiko dan Kanada.
Mengukur Kualitas Aset Agregat

Data kualitas kredit yang disajikan di atas mungkin tidak secara akurat mencerminkan kualitas masing-masing aset
dan kemungkinan gagal bayar. Sangat sulit untuk menilai kualitas aset individu dengan menggunakan data kualitas
agregat seperti persentase tagihan dan pinjaman yang telah jatuh tempo. Faktanya, banyak perusahaan yang
membeli lembaga penyimpanan terkejut dengan buruknya kualitas aset lembaga yang diakuisisi meskipun mereka
telah melakukan tinjauan uji tuntas terhadap lembaga yang diakuisisi sebelum melakukan pembelian. Jenis aset dan
aktivitas off-balance sheet yang berbeda memiliki probabilitas gagal bayar yang berbeda. Pinjaman biasanya
menunjukkan risiko kredit terbesar. Lembaga penyimpanan mengevaluasi risiko kredit portofolionya dengan
mengajukan tiga pertanyaan dasar: Berapa tingkat kerugian historis atas pinjaman dan investasi? Berapa kerugian
yang diperkirakan jika terjadi gagal bayar? Bagaimana bank siap menghadapi kerugian yang diperkirakan dan potensi
kerugian yang tidak diketahui di masa depan? Perubahan kondisi perekonomian secara umum dan lingkungan
operasi perusahaan mengubah arus kas yang tersedia untuk pembayaran hutang. Kondisi ini sulit diprediksi. Oleh
karena itu, pembebanan biaya historis dan pinjaman yang telah jatuh tempo mungkin mengecilkan (atau melebih-
lebihkan) kerugian di masa depan tergantung padamasa depankondisi ekonomi dan operasional peminjam.
Misalnya saja, tahun 1990-an merupakan periode pertumbuhan ekonomi yang luar biasa, dan lembaga
penyimpanan mengalami tingkat charge-off terendah yang pernah mereka lihat belakangan ini. Misalnya,
pemeriksaan data agregat pembebanan biaya dan tunggakan pada pinjaman komersial dan real estat hanya
untuk periode lima tahun 1995–1999 yang ditunjukkan pada Gambar 13.5 dan 13.6 mungkin menyesatkan
karena masa ekonomi yang luar biasa pada periode tersebut. Selama periode tersebut, kerugian pinjaman
cukup rendah namun jelas meningkat pada tahun 2000an. Masa lalu belum tentu terulang kembali. Bank
tidak dengan sengaja memberikan kredit macet. Pinjaman menjadi buruk disebabkan oleh banyak faktor,
termasuk perubahan kondisi ekonomi atau lingkungan operasi di mana perusahaan beroperasi. Pinjaman
yang dibukukan hari ini umumnya tidak mengalami masalah hingga nanti kondisinya berubah. Oleh karena
itu, data mengenai kerugian historis dan pinjaman yang telah jatuh tempo hanya akan menjadi gambaran
yang baik mengenai kualitas portofolio pinjaman jika kondisi serupa terjadi di masa depan. Kita harus
menggunakan data historis dengan hati-hati, karena data tersebut mungkin tidak mewakili kualitas portofolio
pinjaman saat ini.
Demikian pula, kemampuan seseorang untuk membayar utangnya bervariasi seiring dengan perubahan
pekerjaan dan kekayaan bersih pribadinya. Oleh karena itu, bank melakukan analisis kredit pada setiap permintaan
pinjaman untuk menilai kemampuan peminjam untuk membayar kembali. Sayangnya, pinjaman cenderung
memburuk jauh sebelum informasi akuntansi mengungkapkan adanya masalah. Selain itu, banyak bank yang
melakukan aktivitas off-balance sheet, seperti komitmen pinjaman, penawaran jaminan, dan kontrak derivatif. Calon
peminjam dan pihak lawan harus melakukan hal tersebut, atau bank akan mengalami kerugian. Risiko-risiko ini
mungkin besar, namun sulit diukur berdasarkan data historis yang dipublikasikan.
Terdapat beberapa sumber risiko kredit lain yang mungkin tidak terwakili dengan baik dalam data
risiko kredit historis agregat bank.Risiko konsentrasiada ketika bank memberikan pinjaman di
wilayah geografis yang sempit atau memusatkan pinjamannya pada industri tertentu. Risiko ini tidak
sepenuhnya tercermin dalam neraca atau diukur berdasarkan data historis penagihan. Kurangnya
diversifikasi dapat secara signifikan mempengaruhi sebagian besar portofolio bank jika faktor
ekonomi berdampak negatif terhadap konsentrasi geografis atau industri. Seperti ditunjukkan pada
Gambar 13.4, industri perbankan secara signifikan meningkatkan konsentrasinya pada pinjaman real
estat dalam beberapa tahun terakhir. Akibatnya, bagi institusi yang konsentrasinya tinggi pada real
estate, penurunan nilai real estate dapat berdampak besar pada kualitas kredit institusi tersebut.
Meskipun data yang disajikan pada Gambar 13.1 menunjukkan bahwa bank-bank komersial yang lebih
besar (asetnya lebih dari $10 miliar) umumnya memiliki proporsi portofolio yang lebih kecil dalam
bidang real estat, kita tahu dari krisis subprime mortgage tahun 2008-2009 bahwa beberapa institusi
yang sangat besar memiliki eksposur yang signifikan terhadap pasar hipotek dalam investasi dan
aktivitas off-balance sheet mereka. Jelas sekali, konsentrasi ini merupakan faktor penyebab krisis.
Institusi yang lebih besar juga mempunyai keuntungan berupa diversifikasi geografis yang lebih
besar. Sayangnya, diversifikasi yang lebih luas tidak selalu dapat melindungi bank dari krisis yang
melibatkan seluruh industri, seperti perumahan.
Lembaga penyimpanan dengan tingkat pertumbuhan pinjaman yang tinggi sering kali mempunyai risiko yang
lebih besar, karena prosedur analisis dan peninjauan kredit kurang ketat. Dalam banyak kasus, pinjaman tersebut
hanya bersifat sementara, namun kerugian akhirnya meningkat. Oleh karena itu, tingkat pertumbuhan pinjaman yang
tinggi, terutama ketika pinjaman tersebut diperoleh dari luar melalui akuisisi atau masuknya wilayah perdagangan
baru, sering kali menyebabkan penagihan di masa depan.
Terakhir, lembaga yang meminjamkan dana di luar negeri mengambil risiko negara.Risiko negara
mengacu pada potensi hilangnya bunga dan pokok pinjaman internasional karena peminjam di suatu
negara menolak melakukan pembayaran tepat waktu, sesuai perjanjian pinjaman. Intinya, pemerintah
asing dan peminjam korporasi mungkin gagal membayar pinjaman mereka karena kontrol
pemerintah atas tindakan bisnis dan individu, politik internal yang dapat mengganggu pembayaran,
gangguan pasar secara umum, dan masalah yang muncul ketika pemerintah mengurangi atau
menghilangkan subsidi yang digunakan sebagai sumber pendanaan. pembayaran kembali. Lembaga
penyimpanan secara historis mengalami kerugian besar atas pinjaman internasional tertentu seiring
dengan memburuknya kondisi ekonomi di negara-negara yang mendasarinya.
Proses Kredit
Organisasi pemberi pinjaman yang berpengalaman memiliki keahlian, pengalaman, dan fokus pelanggan
yang diperlukan untuk menjadikan mereka pemberi pinjaman pilihan untuk berbagai jenis pinjaman.
Meminjamkan bukan hanya soal memberikan pinjaman dan menunggu pembayaran. Pinjaman harus
dipantau dan diawasi secara ketat untuk mencegah kerugian. Hal ini memerlukan staf administratif yang
cocok untuk lembaga penyimpanan.
Ada dua bagian penting dalam pemberian pinjaman yang baik: menilai komitmen peminjam untuk membayar kembali
pinjamannya dan mengevaluasi kemampuan peminjam dalam membayar pinjamannya. Banyak pemberi pinjaman
berpengalaman menyarankan bahwa menilai komitmen peminjam untuk membayar adalah hal yang paling penting dan harus
dijawab terlebih dahulu, sebelum mempertimbangkan kemampuan membayar pinjaman. Artinya, jika Anda meminjamkan
uang kepada peminjam untuk membeli mobil, Anda lebih memilih dibayar kembali daripada mengambil alih mobil yang rusak!
Ketika mengukur komitmen atau keinginan peminjam untuk membayar pinjaman, pemberi
pinjaman berupaya mengukur karakter peminjam, kelayakan atau kualitas dana pinjaman yang akan
digunakan, serta riwayat peminjam dalam membayar utang sebelumnya. Karakter peminjam haruslah
orang yang jujur dan berkomitmen membayar kembali pinjamannya dalam keadaan apa pun. Tujuan
pinjaman juga penting, tidak hanya sebagai ukuran komitmen peminjam untuk membayar, namun
bagaimana dana tersebut digunakan juga akan mempengaruhi kemampuan peminjam untuk
membayar. Misalnya, meminjam uang dari bank untuk berjudi di Las Vegas dapat menjadi indikator
negatif dari komitmen peminjam untuk membayar, dan juga merupakan indikator tingkat gagal bayar
yang jauh lebih tinggi! Terakhir, riwayat pembayaran utang peminjam di masa lalu akan menjadi
indikator yang baik untuk perilaku pembayaran di masa depan.
Kemampuan peminjam untuk membayar pinjamannya juga harus dievaluasi. Bahkan peminjam
yang mempunyai niat baik hanya dapat menampung jumlah utang yang terbatas. Kemampuan
membayar peminjam dapat dinilai dari faktor-faktor seperti total pendapatan, total hutang, total aset
dan nilai agunan relatif terhadap risiko penggunaan pinjaman tersebut.
Banyak pinjaman konsumen yang cukup terstandarisasi; misalnya hipotek, kartu kredit, dan pinjaman
mobil. Sebagian besar konsumen memiliki file kredit dan nilai kredit terkait yang digunakan sebagai metode
objektif untuk menilai kemampuan membayar peminjam. Skor kredit adalah nilai numerik yang diberikan
oleh lembaga kredit untuk menilai kinerja masa lalu peminjam dalam membayar utangnya. Dengan
memeriksa arsip kredit dan nilai kredit peminjam, penilaian yang obyektif dapat dilakukan terhadap seluruh
peminjam. Oleh karena itu, nilai kredit digunakan untuk membakukan proses peminjaman.
Meskipun arsip kredit peminjam berisi sebagian besar utangnya, arsip tersebut jarang memuat seluruh
aset atau ukuran pendapatan yang akurat. Oleh karena itu, sebagian besar ahli berpendapat bahwa skor
kredit tidak mengukur kemampuan peminjam untuk membayar, melainkan komitmen untuk membayar
berdasarkan riwayat pembayaran peminjam.
Tujuan mendasar dari pinjaman komersial dan konsumen adalah untuk memberikan pinjaman yang
menguntungkan dengan risiko minimal. Manajemen harus menargetkan industri atau pasar tertentu di mana
petugas pemberi pinjaman mempunyai keahlian. Sasaran volume pinjaman dan kualitas pinjaman yang agak
bersaing harus diimbangi dengan kebutuhan likuiditas bank, kendala modal, dan sasaran tingkat
pengembalian. Proses kredit bergantung pada sistem dan kontrol masing-masing bank yang memungkinkan
manajemen dan petugas kredit mengevaluasi risiko dan imbal hasil.
Proses kredit mencakup tiga fungsi: pengembangan bisnis dan analisis kredit, penjaminan atau
pelaksanaan dan administrasi kredit, dan peninjauan kredit (lihat Gambar 13.8). Setiap fungsi mencerminkan
kebijakan pinjaman bank secara tertulis sebagaimana ditentukan oleh dewan direksi. Akebijakan pinjaman
meresmikan pedoman pinjaman yang diikuti karyawan untuk menjalankan bisnis bank. Ini mengidentifikasi
kualitas pinjaman yang disukai dan menetapkan prosedur untuk pemberian, pendokumentasian, dan
peninjauan pinjaman.4Elemen spesifik dalam setiap fungsi dicantumkan dalam pameran.
4Dalam pemeriksaan berkalanya, regulator mengevaluasi kebijakan pinjaman tertulis masing-masing bank untuk melihat apakah pinjaman yang ada
sesuai dengan tujuan manajemen dan pedoman yang dapat diterima.
PAMERAN 13.8 Proses Kredit
Pengembangan Bisnis dan Eksekusi Kredit dan Tinjauan Kredit

Analisis Kredit Administrasi
• Riset pasar • Komite Pinjaman meninjau • Tinjau dokumentasi pinjaman

• Periklanan, hubungan masyarakat
proposal/rekomendasi • Memantau kepatuhan terhadap
• Program panggilan petugas

• Menerima/menolak keputusan yang dibuat, persyaratan perjanjian pinjaman:
dinegosiasikan
– Perjanjian pinjaman positif
• Dapatkan permintaan pinjaman formal
• Perjanjian pinjaman disiapkan dan negatif
• Dapatkan laporan keuangan, dengan dokumentasi agunan
resolusi pinjaman, laporan – Tunggakan pembayaran pinjaman
kredit • Peminjam menandatangani perjanjian, – Diskusikan sifat tunggakan atau
menyerahkan jaminan, menerima hasil masalah lain dengan peminjam
• Laporan keuangan dan analisis
pinjaman
arus kas • Melembagakan tindakan korektif:
• Kepentingan keamanan yang sempurna
• Evaluasi agunan – Ubah persyaratan kredit
• File bahan dalam file kredit
• Petugas lini membuat rekomendasi – Mendapatkan tambahan modal,
penerimaan/penolakan pinjaman • Memproses pembayaran pinjaman,
agunan, jaminan
memperoleh laporan keuangan berkala,
menghubungi peminjam – Panggilan pinjaman
Manajemenfilosofi kreditmenentukan seberapa besar risiko yang akan diambil bank dan dalam bentuk apa.
Sebuah bankbudaya kreditmengacu pada prinsip-prinsip dasar yang mendorong aktivitas pemberian pinjaman dan
bagaimana manajemen menganalisis risiko. Terdapat perbedaan besar antar bank dalam filosofi pemberian
pinjamannya. Label berikut menggambarkan tiga budaya kredit yang berpotensi berbeda: didorong oleh nilai,
didorong oleh keuntungan saat ini, dan didorong oleh pangsa pasar.
Ciri-ciri Kebudayaan
Budaya Kredit
NILAI YANG DIDUKUNG • Fokusnya adalah pada kualitas kredit dengan sistem dan pengendalian
Konservatif manajemen risiko yang kuat.
• Penekanan utama adalah pada kesehatan dan stabilitas bank
serta keberadaan pasar yang konsisten.
• Penjaminan emisi bersifat konservatif dan konsentrasi pinjaman
yang signifikan tidak diperbolehkan.
• Hasil umumnya adalah keuntungan pinjaman saat ini yang lebih rendah dengan kerugian
pinjaman yang lebih sedikit.
DIDORONG KEUNTUNGAN SAAT INI • Fokusnya adalah pada pendapatan jangka pendek.
Cukup Agresif • Penekanan utama adalah rencana keuntungan tahunan bank.

• Manajemen sering kali tertarik pada peminjam yang berisiko tinggi dan
mendapatkan keuntungan tinggi.
• Hasilnya biasanya adalah keuntungan yang lebih tinggi pada saat-saat baik, diikuti oleh
keuntungan yang lebih rendah pada saat-saat buruk ketika kerugian pinjaman meningkat.
DIDORONG PANGSA PASAR • Fokusnya adalah untuk mendapatkan pangsa pasar pinjaman tertinggi
Agresif di antara para pesaing.
• Penekanan utama adalah pada volume dan pertumbuhan pinjaman

dengan tujuan mendapatkan pangsa pasar terbesar.
• Penjaminan emisi sangat agresif dan manajemen menerima

konsentrasi pinjaman dan risiko kredit di atas rata-rata.
• Dampaknya adalah kualitas pinjaman menurun seiring berjalannya waktu, sementara
keuntungan tidak terlalu besar karena pertumbuhan pinjaman berasal dari harga yang
di bawah pasar dan pengambilan risiko yang lebih besar.
PAMERAN 13.9 20 Esensi Perbankan yang Baik yang Ditumpuk oleh Budaya Kredit yang Kuat
1. Komitmen terhadap keunggulan
2. Kerangka filosofis pengambilan keputusan sehari-hari

3. Sistem nilai yang baik dan mampu menghadapi perubahan
4. Pendekatan seragam terhadap pengambilan risiko yang memberikan stabilitas dan konsistensi
5. Pengembangan bahasa kredit bersama

6. Perspektif sejarah pengalaman kredit bank
7. Bank berada di urutan pertama dan terdepan di antara setiap pusat laba
8. Keterusterangan dan komunikasi yang baik di semua tingkatan
9. Kesadaran akan dampak setiap transaksi terhadap bank

10. Portofolio yang berintegritas dan menghargai apa yang menjadi haknya
11. Akuntabilitas atas keputusan dan tindakan
12. Pandangan jangka panjang dan juga pandangan jangka pendek
13. Menghormati dasar-dasar kredit
14. Rekonsiliasi praktik pasar dengan akal sehat

15. Penggunaan penilaian independen dan bukan naluri kelompok
16. Selalu memperhatikan parameter pengambilan risiko bank
17. Pendekatan realistis terhadap pasar dan penganggaran
18. Pemahaman mengenai apa yang diharapkan oleh bank dan alasan di balik kebijakannya
19. Sistem kredit dengan kemampuan peringatan dini
20. Menghargai bahwa dalam pengambilan risiko tidak ada kejutan, yang ada hanyalah ketidaktahuan
Sumber:Henry P. Mueller, “Manajemen Risiko dan Budaya Kredit—Interaksi yang Diperlukan,” Jurnal Pinjaman Komersial, Mei1993.
Hak Cipta 1993 oleh Robert Morris Associates. Dicetak ulang dengan izin dariJurnal Pinjaman Komersial.
Gambar 13.9 mendokumentasikan unsur-unsur budaya kredit yang kuat dan didorong oleh nilai-nilai
yang mendorong manajemen untuk menjaga kualitas aset di tengah tekanan untuk mengejar kesepakatan
yang buruk. Budaya kredit ini ditetapkan dan ditegakkan oleh CEO. Sebagian besar elemen membahas
pendekatan sistematis terhadap pengambilan risiko yang memaksa petugas pinjaman untuk fokus pada
kinerja jangka panjang, mempertimbangkan berbagai kemungkinan hasil, dan bertanggung jawab atas
kinerja pendapatan dan kerugian aktual.
Pengembangan Bisnis dan Analisis Kredit

Di manakah jadinya lembaga penyimpanan tanpa nasabah? Pengembangan bisnis adalah proses
pemasaran jasa bank kepada nasabah yang sudah ada dan calon nasabah. Dengan pemberian
pinjaman, hal ini melibatkan identifikasi nasabah kredit baru dan menjajaki bisnis perbankan mereka,
serta menjaga hubungan dengan nasabah saat ini dan penjualan silang layanan nonkredit. Setiap
pegawai bank, mulai dari teller yang menangani fasilitas drive-up hingga anggota direksi,
bertanggung jawab atas pengembangan usaha. Setiap karyawan secara rutin berhubungan dengan
calon nasabah dan dapat menjual jasa bank. Untuk mendorong upaya pemasaran, banyak bank
menggunakan bonus tunai atau rencana insentif lainnya untuk memberi penghargaan kepada
karyawan yang berhasil melakukan cross-sell layanan atau membawa bisnis baru ke bank.
Titik awal yang normal untuk setiap upaya pengembangan bisnis adalah riset pasar. Manajemen
harus menetapkan target komposisi pinjaman dan mengidentifikasi bidang-bidang bisnis yang
potensial. Penelitian ini mungkin secara formal menganalisis kondisi ekonomi, tren demografi lokal,
dan survei pelanggan. Alternatifnya, ini mungkin berevolusi dari pelanggan biasa
kontak dan pengembangan hubungan komunikasi dengan bisnis lokal tentang peluang yang akan datang.
Tujuannya adalah untuk memperkirakan permintaan layanan bank. Langkah kedua adalah melatih karyawan
mengenai produk apa saja yang tersedia, produk apa yang mungkin dibutuhkan atau diinginkan pelanggan,
dan bagaimana mereka harus berkomunikasi dengan pelanggan mengenai kebutuhan tersebut. Terakhir,
bank harus memasarkan secara efektif dan menyadarkan nasabah akan produk dan layanannya. Cara yang
paling jelas adalah melalui periklanan dan hubungan masyarakat yang efektif. Banyak lembaga penyimpanan
juga menerapkan program panggilan petugas formal, di mana petugas pemberi pinjaman melakukan kontak
tatap muka secara rutin dengan peminjam saat ini dan calon peminjam. Peminjam sering kali ragu untuk
mengungkapkan rincian pribadi atau latar belakang keuangan bisnis. Sebelum melakukan hal tersebut,
mereka ingin mengetahui dan mempercayai pejabat bank yang berurusan dengan mereka.
Program panggilan memerlukan kontak pribadi terus-menerus dengan calon peminjam, baik
melalui kelompok masyarakat dan asosiasi perdagangan atau penunjukan langsung. Program formal
melibatkan tujuan numerik yang ditentukan bank dan penerapan prosedur kontak pelanggan oleh
petugas. Sasaran numerik sering kali menetapkan jumlah minimum panggilan setiap bulan. Beberapa
ditujukan pada pelanggan saat ini, sementara yang lain menargetkan pelanggan potensial yang
diidentifikasi melalui penelitian. Petugas pemanggil menjalin kontak pribadi, melakukan panggilan,
dan mengajukan laporan. Setelah setiap panggilan, petugas mencatat tanggal dan waktu pertemuan
serta isu-isu yang dibahas, dan mencatat peluang untuk memperoleh bisnis baru. Biasanya, petugas
harus menghubungi pelanggan baru beberapa kali sebelum peluang muncul. Bank pada dasarnya
memposisikan dirinya pada saat nasabah menjadi tidak puas dengan hubungan bank mereka
sebelumnya atau memenuhi syarat sebagai kredit yang baik.
Analisis Kredit.Setelah nasabah meminta pinjaman, petugas bank menganalisis semua informasi yang tersedia untuk
menentukan apakah pinjaman tersebut memenuhi tujuan pengembalian risiko lembaga. Analisis kredit pada
dasarnya adalah analisis risiko gagal bayar di mana petugas bagian pinjaman berupaya mengevaluasi kemampuan
dan kemauan peminjam untuk membayar kembali. Eric Compton mengidentifikasi tiga bidang analisis risiko
komersial yang berbeda terkait dengan pertanyaan-pertanyaan berikut:5
1. Risiko apa saja yang melekat dalam operasional bisnis?

2. Apa yang telah atau gagal dilakukan oleh para manajer untuk memitigasi risiko-risiko tersebut?
3. Bagaimana pemberi pinjaman menyusun dan mengendalikan risikonya sendiri dalam penyediaan dana?
Pertanyaan pertama memaksa analis kredit untuk membuat daftar faktor-faktor yang menunjukkan apa yang dapat
membahayakan kemampuan peminjam untuk membayar kembali. Prinsip kedua mengakui bahwa pembayaran kembali
sebagian besar merupakan fungsi dari keputusan yang dibuat oleh peminjam. Apakah manajemen sadar akan risiko-risiko
penting ini dan sudahkah mereka meresponsnya? Pertanyaan terakhir memaksa analis untuk menentukan bagaimana risiko
dapat dikendalikan sehingga bank dapat menyusun perjanjian pinjaman yang dapat diterima.
Secara tradisional, faktor-faktor risiko utama telah diklasifikasikan berdasarkan lima C kredit yang
baik:
• Karaktermengacu pada kejujuran dan kepercayaan peminjam. Seorang analis harus menilai
integritas peminjam dan niat selanjutnya untuk membayar kembali. Jika ada keraguan serius,
pinjaman tersebut harus ditolak.
• Modalmengacu pada posisi kekayaan peminjam yang diukur berdasarkan kesehatan keuangan dan
kedudukan pasar. Dapatkah perusahaan atau individu tersebut menahan penurunan posisi
keuangannya? Modal membantu meredam kerugian dan mengurangi kemungkinan kebangkrutan.
• Kapasitasmelibatkan kedudukan hukum peminjam dan keahlian manajemen dalam menjalankan

operasi sehingga perusahaan atau individu dapat membayar kembali kewajiban utangnya. A
5Pembahasannya berdasarkan Compton (1985).
bisnis harus memiliki arus kas yang dapat diidentifikasi atau sumber uang alternatif untuk membayar utang.
Seseorang harus mampu menghasilkan pendapatan.
• Kondisimengacu pada lingkungan ekonomi atau faktor pasokan, produksi, dan distribusi spesifik
industri yang mempengaruhi operasi perusahaan. Sumber pembayaran tunai sering kali
berbeda-beda menurut siklus bisnis atau permintaan konsumen.
• Jaminanadalah sumber pembayaran atau jaminan sekunder pemberi pinjaman jika terjadi gagal bayar.
Memiliki aset yang dapat disita dan dilikuidasi oleh bank ketika peminjam gagal bayar mengurangi
kerugian, namun tidak membenarkan hasil peminjaman ketika keputusan kredit pertama kali dibuat.
Golden dan Walker selanjutnya mengidentifikasi lima Cburukkredit, mewakili hal-hal yang harus
diwaspadai untuk membantu mencegah masalah:6
• Kepuasanmengacu pada kecenderungan untuk berasumsi bahwa karena segala sesuatunya baik di masa lalu, maka hal
itu akan baik di masa depan. Contoh umumnya adalah ketergantungan yang berlebihan pada penjamin, kekayaan bersih
yang dilaporkan, atau keberhasilan pembayaran pinjaman di masa lalu karena segala sesuatunya selalu berjalan baik di
masa lalu.
• Kecerobohanmelibatkan penjaminan yang buruk yang biasanya dibuktikan dengan dokumentasi

pinjaman yang tidak memadai, kurangnya informasi keuangan terkini atau informasi terkait lainnya
dalam arsip kredit, dan kurangnya perjanjian perlindungan dalam perjanjian pinjaman. Masing-masing
hal ini mempersulit pemantauan kemajuan peminjam dan mengidentifikasi masalah sebelum masalah
tersebut menjadi tidak dapat dikelola.
• Komunikasiketidakefektifan mengacu pada ketika tujuan dan kebijakan kredit bank tidak dikomunikasikan
dengan jelas. Di sinilah masalah pinjaman bisa muncul. Manajemen harus mengkomunikasikan secara efektif
dan menegakkan kebijakan pinjaman, dan petugas bagian pinjaman harus membuat manajemen menyadari
masalah-masalah spesifik pada pinjaman yang ada segera setelah masalah tersebut muncul.
• Kontinjensimengacu pada kecenderungan pemberi pinjaman untuk mengecilkan atau mengabaikan keadaan di mana
pinjaman mungkin gagal bayar. Fokusnya adalah mencoba membuat kesepakatan berhasil daripada mengidentifikasi
risiko penurunan.
• Kompetisimelibatkan mengikuti perilaku pesaing daripada mempertahankan standar kredit

bank sendiri. Melakukan sesuatu karena bank di ujung jalan melakukannya bukan berarti hal
tersebut merupakan praktik bisnis yang bijaksana.
Prosedur analisis kredit formal mencakup evaluasi subyektif atas permintaan

peminjam dan peninjauan rinci atas seluruh laporan keuangan. Karyawan departemen
kredit dapat melakukan analisis kuantitatif awal untuk petugas bagian pinjaman.
Prosesnya terdiri dari praktik berikut:
1. Mengumpulkan informasi untuk arsip kredit, seperti riwayat kredit peminjam dan
kinerja pembayaran
2. Mengevaluasi manajemen, perusahaan, dan industri dimana perusahaan beroperasi; yaitu
melakukan evaluasi terhadap faktor internal dan eksternal
3. Menyebarkan laporan keuangan; yaitu melakukan analisis laporan keuangan

4. Memproyeksikan arus kas peminjam dan kemampuannya membayar utang
5. Mengevaluasi agunan atau sumber pelunasan sekunder
6. Menulis ringkasan analisis dan membuat rekomendasi
6Dari Sam Golden dan Harry Walker (1993).
Dengan menggunakan data ini, analis kredit harus menyiapkan dan mengasimilasi file kredit
formal. File kredit berisi informasi latar belakang peminjam, termasuk ringkasan laporan
panggilan, laporan keuangan masa lalu dan sekarang, laporan kredit terkait, dan jadwal
pendukung seperti umur piutang, rincian inventaris dan peralatan saat ini, dan ringkasan
pertanggungan asuransi. Jika pelanggan adalah peminjam sebelumnya, file tersebut harus
berisi salinan perjanjian pinjaman masa lalu, proyeksi arus kas, perjanjian jaminan dan
dokumen jaminan, komentar naratif, dan salinan semua korespondensi dengan pelanggan
yang diberikan oleh petugas bagian pinjaman sebelumnya. Seperti yang telah dibahas di atas,
salah satu aspek terpenting dalam pemberian pinjaman adalah penentuan nasabahkomitmen
untuk membayar kembali pinjaman tersebut.Meskipun hal ini sangat penting, namun sulit
diukur. Informasi dalam file kredit akan memberikan dokumentasi petugas kredit tentang
riwayat pembayaran pelanggan.
Selanjutnya, analis kredit menggunakan data file kredit untuk menyebarkan laporan keuangan,
memproyeksikan arus kas, dan mengevaluasi agunan.7Evaluasi terhadap manajemen, perusahaan,
dan industri juga diperlukan untuk memastikan kesehatan pinjaman tersebut. Langkah terakhir
adalah menyampaikan laporan tertulis yang merangkum permintaan pinjaman, tujuan pinjaman, dan
perbandingan kinerja keuangan peminjam dengan standar industri, dan membuat rekomendasi.
Petugas bagian pinjaman mengevaluasi laporan dan mendiskusikan kesalahan, kelalaian, dan
perpanjangan apa pun dengan analis. Jika kredit (pinjaman) tidak memenuhi kriteria risiko bank,
petugas memberitahukan kepada peminjam bahwa permintaan awal telah ditolak. Petugas tersebut
dapat menyarankan prosedur yang akan memperbaiki kondisi peminjam dan prospek pembayaran
kembali serta mendorong peminjam untuk mengajukan proposal lain jika keadaan membaik. Jika
kredit memenuhi batas risiko yang dapat diterima, petugas menegosiasikan persyaratan kredit awal
yang spesifik termasuk jumlah pinjaman, jatuh tempo, harga, persyaratan agunan, dan jadwal
pembayaran.
Banyak bank komersial kecil tidak memiliki departemen kredit formal dan analis penuh waktu
untuk menyiapkan sejarah keuangan. Petugas bagian pinjaman secara pribadi menyelesaikan
langkah-langkah yang diuraikan di atas sebelum menerima atau menolak pinjaman. Seringkali
permohonan pinjaman diterima tanpa informasi rinci mengenai kondisi peminjam. Laporan keuangan
mungkin ditulis tangan atau tidak diaudit dan mungkin tidak memenuhi prinsip akuntansi yang
berlaku umum. Namun peminjam mungkin memiliki karakter yang baik dan kekayaan bersih yang
besar. Dalam kasus seperti itu, petugas pinjaman bekerja dengan peminjam untuk menyiapkan
permintaan pinjaman formal dan mendapatkan informasi keuangan terbaik. Ini mungkin berarti
mengaudit secara pribadi penerimaan, pengeluaran, piutang, dan inventaris peminjam.
Eksekusi dan Administrasi Kredit

Proses pengambilan keputusan kredit formal berbeda-beda di setiap bank. Hal ini bergantung pada banyak
faktor, seperti struktur organisasi bank, ukuran bank, jumlah karyawan dan lama pengalaman, bahkan jenis
pinjaman yang diberikan. Keputusan formal dapat dibuat secara individu, oleh departemen penjamin emisi
independen, oleh komite pinjaman, atau melalui penggunaan kombinasi metode-metode ini. Secara formal,
dewan direksi bank mempunyai keputusan akhir mengenai pinjaman mana yang disetujui. Namun, di
sebagian besar lembaga keuangan, wewenang pemberian pinjaman didelegasikan kepada manajemen dan
petugas pemberi pinjaman dalam parameter tertentu. Petugas pemberi pinjaman biasanya memiliki
wewenang independen untuk menyetujui pinjaman hingga sejumlah jumlah dolar tetap. Petugas junior di
bank besar mungkin memiliki kewenangan untuk menyetujui pinjaman yang jumlahnya tidak lebih dari
$100.000, sementara petugas pemberi pinjaman senior mungkin secara independen menyetujui pinjaman
hingga $500.000.
7Analisis
data rinci ini dibahas pada Bab 14 untuk pinjaman komersial dan Bab 15 untuk pinjaman konsumen;
beberapa contoh diberikan.
Akomite pinjaman, yang terdiri dari pejabat bagian pinjaman senior bank dan terkadang anggota
dewan, akan secara resmi meninjau pinjaman yang lebih besar. Komite ini meninjau setiap langkah
analisis kredit yang disajikan oleh petugas bagian pinjaman dan analis pendukung dan membuat
keputusan kolektif. Komite pinjaman bertemu secara rutin untuk memantau proses persetujuan kredit
dan masalah kualitas aset jika masalah tersebut muncul. Bila diperlukan, dewan direksi, atau komite
pinjaman direktur bank, meninjau keputusan tersebut dan memberikan persetujuan akhir.
Banyak bank besar menggunakan departemen penjaminan emisi terpusat.Penjaminan terpusat

menggunakan manajer hubungan (RM) yang mencari bisnis baru dan mengelola hubungan yang ada dalam
portofolio. Pada permintaan kredit baru, RM memberi tahu klien tentang informasi yang diperlukan untuk
memproses permintaan, mengevaluasi dan menyaring permintaan ketika informasi diterima, dan jika
permintaan memiliki kemungkinan persetujuan yang baik, menyiapkan paket dan mengirimkannya ke
pinjaman tengah. Spesialis kredit dalam penjaminan pusat membuat keputusan akhir mengenai pinjaman,
namun beberapa bank memperbolehkan penggantian pasar jika RM dapat memitigasi alasan penurunan
pinjaman. Kebanyakan bank besar menggunakan perangkat lunak komputer untuk menyebarkan dan
mengevaluasi permintaan kredit secara kuantitatif. Persetujuan dari sistem komputer dapat dianggap
sebagai salah satu tanda tangan yang diperlukan dalam proses persetujuan beberapa bank. Tanda tangan
RM merupakan tanda tangan kedua yang diwajibkan (terserah kewenangan petugas).
Setelah pinjaman disetujui, petugas memberi tahu peminjam dan menyiapkan aperjanjian
pinjaman. Perjanjian ini meresmikan tujuan pinjaman, syarat-syaratnya, jadwal pembayaran
kembali, jaminan yang diperlukan, persyaratan pinjaman apa pun, dan terakhir, kondisi apa
yang menyebabkan gagal bayar oleh peminjam. Kondisi gagal bayar dapat mencakup peristiwa
seperti keterlambatan pembayaran pokok dan bunga, penjualan aset besar, pernyataan
kebangkrutan, dan pelanggaran perjanjian pinjaman yang membatasi. Petugas kemudian
memeriksa apakah semua dokumentasi pinjaman ada dan teratur. Peminjam menandatangani
perjanjian bersama penjamin lainnya, menyerahkan agunan jika perlu, dan menerima hasil
pinjaman.
Dokumentasi: Menyempurnakan Kepentingan Keamanan.Mendokumentasikan seluruh aspek

perjanjian pinjaman dan klaim formal bank atas agunan sangat penting untuk mencegah atau
meminimalkan kerugian. Ciri penting dalam melaksanakan pinjaman apa pun melibatkan
penyempurnaan kepentingan keamanan bank dalam agunan. Kepentingan jaminan adalah klaim
hukum atas properti yang menjamin pembayaran hutang atau pelaksanaan suatu kewajiban. Bila
tuntutan bank lebih tinggi dibandingkan tuntutan kreditur lain dan peminjam, maka disebut
kepentingan jaminan disempurnakan.8
Karena terdapat banyak jenis peminjam dan agunan yang berbeda, terdapat berbagai metode untuk
menyempurnakan hak jaminan. Dalam kebanyakan kasus, bank mengharuskan peminjam untuk
menandatangani perjanjian jaminan yang memberikan agunan yang memenuhi syarat kepada bank.
Perjanjian ini menjelaskan agunan dan perjanjian atau jaminan yang relevan. Penutupan formal mungkin
melibatkan penandatanganan perjanjian pinjaman oleh penjamin pihak ketiga atau meminta orang penting
untuk menyerahkan nilai tunai polis asuransi jiwa kepada bank. Dalam kasus lain, bank mungkin perlu
mendapatkan hak milik atas peralatan atau kendaraan. Setiap kali semua pihak menandatangani perjanjian
jaminan dan bank memegang agunannya, kepentingan jaminan disempurnakan. Ketika peminjam
memegang agunan, bank harus mengajukan pernyataan pembiayaan kepada negara yang menjelaskan
tentang agunan dan hak-hak bank dan peminjam. Itu harus ditandatangani untuk menetapkan kepentingan
superior bank.
8Uniform Commercial Code (UCC) menetapkan dokumentasi apa yang diperlukan untuk mendapatkan hak jaminan dalam pinjaman
komersial. UCC berlaku di setiap negara bagian, meskipun berbagai negara bagian telah merevisi ketentuan tertentu. Setiap petugas
pemberi pinjaman harus memahami ketentuan apa yang berlaku di mana pun bank menjalankan usahanya.
Kerugian adalah bagian normal dari pemberian pinjaman. Mereka dapat dihilangkan sepenuhnya hanya dengan
tidak mengambil risiko kredit. Bank memiliki banyak prosedur yang membantu membatasi eksposur kerugian
mereka. Alat strategis utama adalah dengan memiliki kebijakan pinjaman formal yang menetapkan batas eksposur
terhadap satu peminjam atau kelompok peminjam. Eksposur maksimum tersebut tidak akan menempatkan bank
pada risiko kegagalan jika seluruh eksposur tidak terbayar. Prosedur khusus lainnya mencakup batasan posisi,
peringkat risiko pinjaman, dan perjanjian pinjaman.
Batasan Posisi.Batasan posisi adalah eksposur kredit maksimum yang dibolehkan kepada peminjam,
industri, atau lokasi geografis mana pun. Regulator mendefinisikan akonsentrasi pinjamansebagai eksposur
apa pun yang melebihi 25 persen modal. Meskipun beberapa bank mendefinisikan eksposur yang dapat
diterima sebagai persentase aset, eksposur risiko harus selalu dinyatakan sebagai persentase modal ekuitas
bank. Misalnya, jika eksposur terhadap suatu industri tertentu adalah 400 persen dari modal ekuitasnya,
maka bank tersebut menempatkan risiko sebesar empat kali lipat kekayaan bersihnya. Besarnya eksposur
menunjukkan jumlah modal ekuitas bank yang bersedia ditempatkan pada risiko. Nilai ini harus lebih rendah
bagi peminjam tunggal dan industri dengan potensi kerugian terbesar. Tujuannya adalah untuk menghindari
kerugian besar.
Pada bulan Desember 2006, regulator mengeluarkan pedoman konsentrasi CRE karena
pertumbuhan signifikan eksposur bank komersial terhadap pinjaman real estat. Meskipun regulator
menganggap 25 persen modal sebagai konsentrasi, mereka mengeluarkan panduan berikut
mengenai eksposur real estat untuk tujuan pemantauan:
• Jumlah pinjaman untuk konstruksi, pengembangan lahan, dan pinjaman tanah lainnya setara dengan 100
persen atau lebih dari total modal; atau
• Total pinjaman CRE setara dengan 300 persen dari total modal (tidak termasuk CRE yang ditempati
pemilik) dan pinjaman CRE meningkat sebesar 50 persen atau lebih dalam 36 bulan terakhir.
Eksposur pinjaman bank-bank komersial terhadap real estat meningkat dari sekitar 25 persen dari
total pinjaman pada tahun 1983 menjadi sekitar 57 persen dari total pinjaman pada tahun 2006.
Konsentrasi real estat ini jelas merupakan salah satu dari banyak katalis terhadap krisis keuangan
tahun 2008. Gambar 13.10 mendokumentasikan angka tersebut lembaga yang diasuransikan oleh
FDIC yang konstruksi, pengembangan lahan, dan pinjaman lahan lainnya melebihi ambang batas 100
persen. Pada awal tahun 2008, angkanya melebihi 2.300. Perhatikan penurunan tajam jumlah bank
yang melampaui ambang batas 100 persen pada tahun 2013 karena bank berusaha mengurangi
konsentrasinya dan dengan demikian berpotensi terkena penurunan nilai properti CRE.
Pinjaman Peringkat Risiko.Prosedur lain untuk membatasi risiko adalah dengan lembaga penyimpanan
melakukan penilaian strategis terhadap pinjaman individu dan pihak lawan. Pemeringkatan risiko melibatkan
evaluasi karakteristik peminjam dan pinjaman untuk menilai kemungkinan gagal bayar dan jumlah kerugian
jika terjadi gagal bayar (LIED). Nilai dapat diberikan secara subyektif atau dengan model penilaian kredit
kuantitatif formal.9Standar permodalan berbasis risiko Basel yang baru memerlukan sistem penilaian risiko
yang lebih baik untuk lembaga penyimpanan.10Pinjaman diberi peringkat dari risiko rendah hingga risiko
tinggi dan sangat bervariasi antar industri, jenis peminjam, berbagai wilayah di Amerika Serikat, dan berbagai
negara. Tentu saja, pembebanan biaya (charge-off) akan lebih tinggi untuk pinjaman dengan risiko paling
tinggi, dan bank harus menetapkan harga pinjaman ini jauh lebih tinggi dibandingkan dengan biayanya.
Perjanjian Pinjaman.Ketika suatu lembaga meminjamkan dana kepada nasabah, bank dan
peminjam secara efektif menjadi mitra. Bank ingin nasabah melunasi utangnya dan
9Bab 14 memperkenalkan skala penilaian risiko untuk pinjaman komersial.
10Lihat Bab 12 untuk pembahasan standar permodalan berbasis risiko.
PAMERAN 13.10 Jumlah Lembaga dengan Konsentrasi Pinjaman Konstruksi: 2008–2013

(Pinjaman Konstruksi Melebihi Total Modal)
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
September-09
10 September
11 September
12 September
13 September
10 Maret
11 Maret
12 Maret
13 Maret
Juni-08
Juni-09
Juni-11
Juni-12
Sep-08
10 Juni
13 Juni
Desember-08
Desember-09
Desember-10
Desember-11
Desember-12
13 Desember
Maret-08
Maret-09
Sumber:Profil Perbankan Kuartalan FDIC, Buku Grafik, 2013.
membeli layanan bank lainnya. Pelanggan meminta bank untuk memberikan nasihat akuntansi,
keuangan, dan pajak yang berguna.
Baik bank maupun peminjam harus mengakui kemitraan ini ketika menegosiasikan persyaratan
kredit. Namun, penting bagi masing-masing pihak untuk melindungi kepentingannya. Oleh karena itu,
bank sering kali mencantumkan persyaratan dalam perjanjian pinjaman. Perjanjian bisa saja demikian
negatif, menunjukkan batasan keuangan dan peristiwa terlarang, ataupositif (afirmatif), menunjukkan
ketentuan khusus yang harus dipatuhi oleh peminjam. Tujuannya adalah untuk melindungi terhadap
perubahan substantif dalam lingkungan operasional peminjam yang merugikan kepentingan bank.
Sebagian besar perjanjian membahas target rasio keuangan, batasan penjualan aset, dan
pemeliharaan kualitas manajemen. Gambar 13.11 memberikan sebagian daftar perjanjian. Tiga
perjanjian negatif pertama, misalnya, berupaya membatasi pembayaran tunai diskresi oleh suatu
perusahaan. Jika efektif, lebih banyak uang tunai tersedia untuk pembayaran utang. Perjanjian
afirmatif pertama mencegah manajemen mengubah neraca perusahaan secara merugikan. Aturan
lainnya menetapkan tindakan yang akan melindungi bank jika personel kuncinya meninggal atau
kinerjanya menurun.
Tinjauan Pinjaman
Upaya peninjauan kembali kredit diarahkan untuk mengurangi risiko kredit serta penanganan
kredit bermasalah dan melikuidasi aset peminjam gagal. Manajemen kredit yang efektif
memisahkan peninjauan pinjaman dari analisis, pelaksanaan, dan administrasi kredit. Proses
review dapat dibagi menjadi dua fungsi: memantau kinerja pinjaman yang ada dan
PAMERAN 13.11 Contoh Perjanjian Pinjaman
Negatif Setuju
• Pengeluaran modal tidak boleh melebihi $3 juta per tahun • Peminjam harus menjaga rasio keuangan berikut:
• Dividen tunai tidak boleh melebihi 60% dari pendapatan
Rasio lancar >1,0
periodik
Jumlah hari piutang beredar <50 hari
Perputaran persediaan >4,5 kali
• Total gaji petugas tidak boleh melebihi $500.000 per
Hutang terhadap total aset <70%
tahun
Kekayaan bersih >$1 juta
• Tidak ada hak gadai atas aset di luar hak gadai yang ada Cakupan biaya tetap >1,3 kali
• Dilarang melakukan merger, konsolidasi, atau akuisisi tanpa Arus kas dari operasi > dividen + utang jangka
persetujuan bank panjang yang jatuh tempo saat ini
• Tidak ada penjualan, penyewaan, atau pengalihan lebih dari 10% • Laporan keuangan bersertifikat harus diserahkan dalam waktu 60
aset yang ada hari setelah akhir setiap tahun fiskal
• Tidak ada perubahan dalam manajemen senior • Peminjam akan mempertahankan polis asuransi jiwa orang kunci senilai
$500,000 pada presiden perusahaan, dengan bank ditunjuk sebagai
• Tidak ada hutang tambahan tanpa persetujuan bank
penerima manfaat
• Bank akan diperbolehkan untuk memeriksa persediaan, piutang,

dan properti secara berkala
• Peminjam harus membayar semua pajak dan biaya pemerintah, kecuali

jika ditentang dengan itikad baik, dan mematuhi semua undang-
undang
• Peminjam harus memberi tahu bank tentang segala litigasi atau klaim
yang mungkin berdampak signifikan terhadap kinerjanya
• Peminjam harus menjaga semua properti dalam kondisi baik dan

diperbaiki
menangani pinjaman bermasalah. Banyak bank memiliki komite peninjau pinjaman formal, independen dari
petugas bagian pinjaman, yang melapor langsung kepada CEO dan komite pinjaman direksi. Personel
peninjau pinjaman mengaudit pinjaman saat ini untuk memverifikasi bahwa kondisi keuangan peminjam
dapat diterima, dokumentasi pinjaman tersedia, dan penetapan harga memenuhi tujuan pengembalian. Jika
audit menemukan masalah, komite akan memulai tindakan perbaikan. Menghilangkan masalah ini mungkin
hanya dengan mendapatkan tanda tangan pada formulir yang dihilangkan atau mengajukan dokumen yang
diperlukan ke negara. Jika peminjam telah melanggar perjanjian pinjaman apa pun, pinjaman tersebut
dianggap gagal bayar. Bank kemudian dapat memaksa peminjam untuk memperbaiki pelanggaran tersebut
atau dapat membatalkan pinjaman; yaitu meminta pembayaran segera. Mengajukan pinjaman biasanya
merupakan pilihan terakhir dan dilakukan hanya jika peminjam tidak secara sukarela memperbaiki
masalahnya. Hal ini memungkinkan bank untuk meminta pembayaran penuh sebelum prospek pembayaran
memburuk.
Masalahnya menjadi lebih serius ketika kondisi keuangan peminjam memburuk. Pinjaman ini
diklasifikasikan sebagaipinjaman bermasalahdan memerlukan perlakuan khusus. Dalam banyak
kasus, bank harus mengubah ketentuan perjanjian pinjaman untuk meningkatkan kemungkinan
pembayaran penuh. Modifikasinya termasuk menunda pembayaran bunga dan pokok,
memperpanjang jatuh tempo, dan melikuidasi aset yang tidak diperlukan. Bank juga dapat meminta
agunan atau jaminan tambahan dan meminta peminjam untuk menyumbangkan modal tambahan.
Tujuannya untuk mengulur waktu hingga kondisi peminjam membaik. Bank sering menugaskan
spesialis penyelesaian pinjaman terpisah untuk menangani pinjaman bermasalah, dibandingkan
dengan petugas pinjaman tradisional, karena mereka berorientasi pada likuidasi dan sering terlibat
dalam negosiasi yang intens.
Karakteristik Berbagai Jenis Pinjaman

Bagian ini menjelaskan karakteristik dasar pinjaman bank umum. Meskipun ada banyak cara untuk
mengklasifikasikan pinjaman, namun analisisnya berfokus pada penggunaan dana pinjaman dan jatuh
temponya. Setiap jenis pinjaman memiliki fitur berbeda sehingga memerlukan skema pembayaran, jaminan,
dan perjanjian pinjaman yang berbeda. Uniform Bank Performance Report (UBPR) mengklasifikasikan
pinjaman menjadi salah satu dari enam jenis: pinjaman real estat, pinjaman komersial, pinjaman individu,
pinjaman pertanian, pinjaman dan sewa lainnya di kantor dalam negeri, dan pinjaman dan sewa di kantor
luar negeri.11
Pinjaman Real Estat

UBPR mendefinisikanpinjaman real estatsebagai pinjaman kantor dalam negeri yang dijamin dengan real estat.
Secara khusus, pinjaman real estat umumnya diklasifikasikan menjadi tujuh subkategori:
• pinjaman konstruksi dan pembangunan,

• KRE,
• real estate perumahan multikeluarga,
• 1–4 tempat tinggal keluarga,
• ekuitas rumah,
• lahan pertanian, dan
• pinjaman real estat lainnya.
Gambar 13.1 menunjukkan bahwa pinjaman real estat mewakili persentase yang tinggi dari total
pinjaman di sebagian besar bank komersial. Pinjaman ini diklasifikasikan secara terpisah dari pinjaman
komersial dan konsumen, karena jaminannya adalah suatu bentuk properti riil, dan pinjaman tersebut
memiliki risiko dan peraturan yang berbeda.
Pada masa makmur, pinjaman real estat jangka pendek merupakan salah satu investasi yang
paling menguntungkan dan sangat menarik bagi bank yang berorientasi pada pertumbuhan.
Lembaga penyimpanan juga memberikan kredit hipotek jangka panjang kepada pemilik rumah
tempat tinggal atau pemegang properti komersial. Namun, pinjaman real estat bisa menjadi sangat
spekulatif jika bank memberikan pinjaman terhadap properti yang tidak menghasilkan arus kas yang
dapat diprediksi. Faktanya, banyak bank komersial, simpan pinjam, perusahaan asuransi, dan dana
pensiun telah memiliki (menyita kembali) sejumlah besar real estat yang tidak menghasilkan cukup
uang untuk membayar utang. Real estat yang mendasari pinjaman ini sering kali merupakan properti
komersial yang dibangun dengan asumsi bahwa tarif sewa dan tingkat hunian akan meningkat
dengan cepat. Jika asumsi ini tidak terwujud, bank akan mendapatkan properti yang hanya bisa dijual
dengan harga yang tertekan, sehingga bank menyimpannya dalam pembukuan untuk menghindari
kerugian.
Pinjaman Real Estat Komersial.Pinjaman real estat komersialumumnya merupakan pinjaman jangka
pendek yang terdiri dari pinjaman konstruksi dan pengembangan real estat, pinjaman
pengembangan lahan, dan pinjaman properti komersial, seperti pusat perbelanjaan dan gedung
perkantoran. Banyak bank memberikan pinjaman besar kepada bisnis untuk pembangunan gedung
baru dan pengembangan lahan.Pinjaman konstruksimewakili pembiayaan sementara untuk properti
komersial, industri, dan perumahan multikeluarga. Bank memberikan kredit kepada pembangun
untuk membayar bahan dan tenaga kerja yang diperlukan untuk menyelesaikan suatu proyek. Dana
biasanya dicairkan secara tidak teratur, misalnya setelah selesainya tahapan tertentu
11Informasi tentang UBPR dapat ditemukan di Bab 3 dan di Internet di www.ffiec.gov.
proses konstruksi (pondasi dituangkan, dibingkai, dinding kering, dll.) atau berdasarkan tagihan pemasok
dan subkontraktor aktual yang diserahkan kepada bankir. Pembangun membayar kembali seluruh pinjaman
ketika proyek selesai, dan pembiayaan permanen (jangka panjang) diatur. Pinjaman konstruksi adalah
pinjaman sementara.Pinjaman sementaramemberikan pembiayaan hanya untuk jangka waktu terbatas
sampai diatur pembiayaan permanen; misalnya hipotek jangka panjang atau pembiayaan langsung dari
perusahaan asuransi atau dana pensiun. Pinjaman pengembangan lahanmembiayai pembangunan jalan
dan utilitas umum di wilayah dimana pengembang berencana membangun rumah. Pinjaman pengembangan
lahan juga merupakan pinjaman sementara, karena pengembang membayar kembali pinjaman tersebut saat
pemilik rumah atau investor membeli tanah. Jangka waktu pinjaman ini biasanya berkisar antara 12 bulan
hingga dua tahun tetapi sering kali diperpanjang ketika pengembang tidak dapat memperoleh pembiayaan
permanen. Suku bunga pinjaman sementara bisa jadi tinggi bagi beberapa peminjam tetapi biasanya
dihargai pada suku bunga mengambang di atas suku bunga utama atau suku bunga dasar lainnya. Bank juga
mungkin mengenakan biayabiaya originasiuntuk membuat pinjaman awal.
Analisa kredit pinjaman konstruksi dan pengembangan lahan mengikuti penjelasan pada Bab 14.12
Namun demikian, ada ciri-ciri khusus dari proyek-proyek ini yang patut disebutkan. Yang terpenting,
pinjaman ini mungkin sangat berisiko. Proyek individual, seperti pembangunan gedung perkantoran
di kawasan bisnis pusat kota wilayah metropolitan, seringkali memakan biaya yang cukup besar.
Hanya sedikit bank yang memilih untuk menanggung risiko itu sendiri, sehingga sebagian besar bank
mengadakan perjanjian pembiayaan bersama. Sumber pembayaran utama adalah pembiayaan
permanen yang diberikan oleh pihak ketiga. Jika hal ini tidak terjadi, bank harus memperhatikan arus
kas pengembang dari proyek lain atau, pada akhirnya, penjualan langsung bangunan tersebut. Jika
pengembang gagal membayar pinjaman sebelum konstruksi selesai, bank harus membayar orang
lain untuk menyelesaikan proyek tersebut. Bank lebih memilih proyek yang pelanggannya telah
berkomitmen untuk menyewa ruang dan pengembang telah mengatur komitmen untuk dibawa
pulang. Akomitmen bawa pulangadalah perjanjian dimana pemberi pinjaman yang berbeda, seperti
perusahaan asuransi jiwa atau dana pensiun, setuju untuk memberikan pembiayaan jangka panjang
setelah konstruksi selesai. Pinjaman konstruksi bersifat spekulatif jika pembangun tidak mempunyai
komitmen atau pemilik akhir bangunan tidak diketahui.
Sebagian besar bank berupaya membatasi risikonya dengan bekerja sama dengan sekelompok
pengembang terpilih dan dengan mewajibkan penilaian proyek oleh pihak ketiga. Bank yang memberikan
pinjaman konstruksi pada dasarnya menjamin pengembang. Menjaga hubungan kerja yang erat
memungkinkan bank untuk menilai apakah pengembang dapat menyelesaikan proyek tertentu dan memiliki
arus kas dari proyek lain untuk menutupi kerugian jika proyek tersebut gagal. Penilaian pihak ketiga
memberikan perkiraan nilai proyek pada saat penyelesaian dan memberikan jaminan bahwa nilai struktur
dapat menutupi pembayaran pinjaman jika terjadi gagal bayar.13
Kualitas pinjaman ini mengikuti siklus bisnis. Bank mencoba mengkompensasi risiko gagal bayar
yang tinggi dengan mewajibkan biaya di muka dan menetapkan harga pinjaman konstruksi dengan
kenaikan yang besar dibandingkan biaya pendanaannya. Hal ini tidak jarang terjadi, misalnya
12Laporan keuangan pengembang sangat berbeda dengan laporan keuangan sebagian besar bisnis nonkeuangan. Analis harus
memahami bagaimana perusahaan tertentu mengalokasikan biaya untuk proyek yang sedang dibangun dan bagaimana
mereka melaporkan laba kotor. Prinsip akuntansi yang berlaku umum memungkinkan pembangun memperkirakan
keuntungan pada proyek yang belum selesai. Seorang analis harus mengetahui berapa porsi laba kotor yang dapat dikaitkan
dengan kontrak yang telah selesai dan harus membandingkannya dengan perkiraan masa lalu untuk menilai efisiensi perkiraan
laba historis pembangun.
13Sayangnya, tidak ada jaminan bahwa penilaian tersebut bermakna. Penilai tidak diatur, dan banyak kasus
penyalahgunaan yang diketahui. Sejak krisis keuangan, bank diharuskan mengikuti aturan yang tepat dalam
mendapatkan penilaian. Bank diharuskan untuk mengembangkan daftar penilai yang disetujui, pemberi pinjaman
tidak dapat memilih penilai dan bank diharuskan untuk memvalidasi kewajaran penilaian tersebut. Lihat Pedoman
Penilaian dan Evaluasi Antar Lembaga (2010).
Misalnya, sebuah bank membebankan biaya originasi sebesar 1 persen dari pinjamannya dan menetapkan
tingkat bunga sebesar 4 persen di atas suku bunga dasar bank. Risiko suku bunga berkurang karena
pendapatan bunga bervariasi seiring dengan perubahan tingkat suku bunga. Namun, jika struktur tersebut
tidak dijual atau disewakan secara memadai, arus kas tidak akan menutupi kebutuhan pembayaran utang.
Pinjaman Hipotek Perumahan.Bagi rata-rata lembaga penyimpanan, pinjaman real estate didominasi oleh
hipotek jangka panjang, terutama pada rumah keluarga tunggal. Ahipotekadalah dokumen hukum yang
melaluinya peminjam memberikan hak gadai atas properti nyata kepada pemberi pinjaman sebagai jaminan
terhadap hutang. Peminjam dapat menggunakan properti tersebut selama pembayaran bunga dan pokok
yang dijadwalkan terpenuhi. Jika peminjam gagal bayar, pemberi pinjaman dapat menggunakan hak gadai
dan mengklaim properti tersebut. Umumnya peminjam memiliki hak penebusan, dimana penyitaan dapat
dicegah jika utangnya dilunasi dalam waktu yang wajar setelah gagal bayar.
Bank dapat membuat hipotek konvensional atau hipotek yang diasuransikan oleh Otoritas
Perumahan Federal atau Administrasi Veteran. Dua yang terakhir ini memiliki jangka waktu yang
panjang dan memerlukan uang muka yang kecil dari peminjam. Hal ini memakan banyak waktu bagi
petugas, karena manajemen harus menyelesaikan banyak dokumen sebelum pinjaman disetujui
secara resmi.
Itu1–4 pinjaman hipotek perumahan keluargamerupakan investasi yang menarik jika diberi harga yang tepat,
namun memiliki hipotek dengan suku bunga tetap jangka panjang dalam portofolio bank menciptakan posisi GAP
pendanaan negatif bagi sebagian besar lembaga penyimpanan. Bank juga menghadapi risiko pembayaran di muka
dan risiko perpanjangan dengan hipotek suku bunga tetap jangka panjang.14Jika CD jangka pendek dan tingkat
sertifikat pasar uang lembaga penyimpanan meningkat, lembaga penyimpanan dapat mendapati hipoteknya
menghasilkan lebih sedikit daripada yang dibayarkan untuk dana. Karena alasan ini, sebagian besar bank melakukan
sekuritisasi (mengemas dan menjual) sebagian besar hipotek dengan suku bunga tetap yang mereka buat. Meskipun
hipotek dengan suku bunga tetap populer di kalangan peminjam, bank lebih memilih untuk menyimpan pinjaman
hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan (ARM) dalam pembukuan mereka.15Sebagian besar pemberi
pinjaman hipotek sekarang menawarkan peminjam pilihan antara suku bunga tetap dan ARM. Karena peminjam
menanggung risiko suku bunga dengan hipotek yang sensitif terhadap suku bunga, pemberi pinjaman hipotek
menawarkan bujukan, seperti suku bunga awal yang lebih rendah dan batasan seberapa tinggi suku bunga akan naik,
untuk meningkatkan daya tariknya.
Analisis kredit hipotek perumahan keluarga tunggal mirip dengan pinjaman konsumen
lainnya. Kebanyakan hipotek adalahdiamortisasidengan pembayaran bulanan, termasuk pokok
dan bunga. Karena jangka waktunya yang panjang, pemberi pinjaman hipotek memperhatikan
dengan cermat arus kas peminjam, karakter, dan kemauan untuk membayar kembali. Evaluasi
tersebut berkonsentrasi pada tiga fitur penting pinjaman: nilai properti yang dinilai, uang muka
peminjam, dan arus kas peminjam relatif terhadap pembayaran bunga dan pokok yang
diperlukan. Pemberi pinjaman hipotek menanggung risiko kredit yang lebih kecil ketika uang
muka tinggi dan pembayaran utang relatif kecil dibandingkan pendapatan pembeli.
14Lihat Bab 7 dan 8 untuk rincian lebih lanjut mengenai risiko suku bunga dan GAP pendanaan. GAP pendanaan negatif berarti bank
memiliki lebih sedikit aset yang sensitif terhadap suku bunga dibandingkan dengan liabilitas yang sensitif terhadap suku bunga. Oleh
karena itu, ketika suku bunga naik, biaya dana bank meningkat lebih besar dibandingkan imbal hasil aset jangka panjang. Nilai ekuitas
biasanya juga turun karena sekuritas jangka panjang lebih sensitif terhadap perubahan suku bunga dibandingkan sekuritas jangka pendek.
15Banyak jenis ARM telah berevolusi. Beberapa orang mengaitkan tingkat suku bunga dengan indeks yang berubah ketika
tingkat suku bunga secara umum berubah. Yang lain menetapkan tarif yang berubah menurut jadwal tetap. Pembayaran pokok
juga dapat diindeks ke inflasi.
MASALAH KONTEMPORER
Dampak Krisis Keuangan 2008 terhadap Pasar Hipotek
Banyak ahli berpendapat bahwa krisis keuangan tahun 2008 disebabkan oleh berbagai faktor. Banyak faktor
yang terjadi bersamaan pada akhir tahun 2000an yang menyebabkan krisis ini. Salah satunya adalah pasar
perumahan dan hipotek. Akhir tahun 1990an dan awal hingga pertengahan tahun 2000an merupakan periode
kemakmuran ekonomi yang besar. Pasar perumahan residensial sedang booming, dan beberapa ekonom
mulai menyatakan adanya gelembung di sektor perumahan. Ketika permintaan meningkat dan harga rumah
meningkat, beberapa pemberi pinjaman melonggarkan standar pinjaman.
“Aturan lama” pinjaman hipotek mengatakan bahwa peminjam dapat memenuhi syarat untuk mendapatkan
pinjaman rumah sebesar 2,5 kali lipat pendapatan kotor mereka jika mereka membayar uang muka sebesar 20 persen.
Itu berarti seseorang yang berpenghasilan $100.000 per tahun dapat membeli rumah seharga $250.000 jika dia
menyisihkan $50.000. Mengingat harga rata-rata sebuah rumah pada tahun 2006 mencapai sekitar $1 juta di San
Francisco, lebih dari $700.000 di San Diego, $500.000 di Boston, dan $375.000 di Las Vegas, aturan lama ini membuat
banyak rumah di luar jangkauan kebanyakan orang yang tinggal di wilayah tersebut. . Karena perekonomian cukup
baik pada awal tahun 2000an, kami melihat aturan inimembentanghingga tiga dan empat kali lipat pendapatan kotor,
pemberi pinjaman mengandalkan pendapatan yang dinyatakan sendiri daripada pendapatan yang didokumentasikan,
pinjaman yang memerlukan pembayaran IO, pembiayaan 100 persen, dan bahkan pembiayaan kembali tunai. Kalau
dipikir-pikir lagi, ini adalah ide yang buruk.
Sementara pemberi pinjaman menurunkan standar pinjaman hipotek, Federal Reserve juga menurunkan
suku bunga. Faktor-faktor ini menjadi pemicu krisis subprime mortgage pada tahun 2008. Pasar perumahan
sudah terlalu panas pada awal tahun 2000an, dan kemudian kebijakan suku bunga ultra-rendah dari The Fed
menyebabkan lebih dari 80 persen pinjaman hipotek dibiayai kembali pada tahun 2002–2005. —beberapa
bahkan berkali-kali. Ketika suku bunga kemudian dinaikkan, pertumbuhan refinancing melambat. Ketika
perusahaan hipotek mencari sumber pertumbuhan baru, mereka semakin banyak memberikan pinjaman
kepada peminjam yang kurang memenuhi syarat. Karena suku bunga meningkat, perusahaan hipotek mulai
menawarkan produk hipotek “non-tradisional”, dan peminjam yang kurang memenuhi syarat sering kali
mendapati diri mereka memegang hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan dan hanya dapat
dilunasi jika nilai perumahan meningkat secara signifikan.
Meskipun pertumbuhan pinjaman subprime merupakan penyebab utama terjadinya krisis hipotek pada
tahun 2008, penurunan standar pinjaman secara umumlah yang mempunyai dampak terbesar. Likuiditas
mengering menjelang akhir tahun 2007, dan pemberi pinjaman hipotek yang sebelumnya memberikan
pinjaman hipotek atau membuat komitmen kepada peminjam mengalami kesulitan, bahkan tidak mungkin,
untuk menjual paket subprime mortgage ini ke pasar sekunder. Oleh karena itu, banyak pemberi pinjaman
tidak mampu mendanai komitmen mereka. Faktanya, pada tahun 2012, emiten swasta yang menerbitkan efek
berbasis hipotek (MBS) hanya menyumbang kurang dari 5 persen dari total penerbitan MBS.
Entitas yang disponsori pemerintah Fannie Mae dan Freddy Mac mendominasi pasar hipotek pada tahun
2005, dengan 70 persen MBS diterbitkan. Pada tahun 2006, pangsa mereka dalam penerbitan MBS turun
menjadi sekitar 40 persen, dan MBS yang diterbitkan swasta meningkat menjadi sekitar 55 persen dari pasar.
Fannie dan Freddy kehilangan pangsa pasar dari emiten swasta MBS karena emiten swasta menurunkan
standar pinjaman dan secara dramatis meningkatkan permintaan mereka terhadap MBS. Sayangnya, sebagai
respons terhadap hilangnya pangsa pasar ini, Fannie dan Freddy secara signifikan memperluas penerbitan
pinjaman subprime dan Alt-A (tanpa dokumen atau dokumen rendah) pada tahun 2006 dan 2007 untuk
merebut kembali pangsa pasar. Mereka berhasil, karena porsi mereka dalam penerbitan MBS melebihi 70
persen pada tahun 2008, dan, pada tahun 2013, lebih dari 94 persen dari seluruh hipotek yang berasal
disekuritisasi oleh lembaga pemerintah dengan menggunakan dana pembayar pajak untuk menjamin
investor terhadap risiko gagal bayar.
Pasar Hipotek Sekunder.Pinjaman real estat menjadi populer, sebagian karena

pertumbuhan pasar hipotek sekunder. Pertumbuhan jumlah pemain dalam bisnis
perbankan hipotek yang memulai dan melayani hipotek meningkat secara dramatis
selama awal tahun 2000an, serta segmen yang agak baru berkembang di pasar hipotek.
subprime, atau peminjam hipotek berisiko tinggi. Pada periode ini juga terjadi
pertumbuhan yang signifikantidak tradisionalproduk hipotek seperti suku bunga variabel,
zero-down, IO, hipotek terbalik, dan opsi pembayaran.
Beberapa faktor bersatu untuk membalikkan tren ini. Secara khusus, dampak akhir dari krisis
keuangan tahun 2008 berarti bahwa penerbit sekuritisasi hipotek swasta (non-pemerintah) hampir
tidak ada lagi (lihat Isu Kontemporer: Dampak Krisis Keuangan 2008 terhadap Pasar Hipotek).
Kegagalan dalam standar pinjaman hipotek telah membuat lebih sulit untuk memenuhi syarat untuk
mendapatkan hipotek sekarang dibandingkan sebelumnya. Faktanya, permulaan hipotek mencapai
puncaknya pada tahun 2005 dengan total pinjaman hipotek sebesar $2,9 miliar (dimana $1,5 miliar
adalah hipotek pembelian dan $1,4 miliar adalah hipotek pembiayaan kembali).
Itupasar hipotek sekundermelibatkan perdagangan hipotek perumahan yang berasal

sebelumnya. Pemberi pinjaman yang memulai hipotek dapat menjualnya langsung kepada investor
yang berminat atau mengemasnya ke dalam kumpulan hipotek. Dengan kumpulan hipotek, pemberi
pinjaman asli menerbitkan sekuritas jangka panjang yang membuktikan klaim atas hipotek di
kumpulan tersebut. Investor sekuritas menerima pembayaran bunga dan pokok hipotek yang
mendasarinya setelah dikurangi biaya layanan. Dalam kebanyakan kasus, pencetus kumpulan
mengumpulkan pembayaran hipotek dari pembeli rumah, menyimpan sebagian sebagai biaya
layanan, membayar pajak properti yang relevan, dan membagi sisanya kepada perusahaan asuransi
dan pemegang sekuritas.
Karena persyaratan modal berbasis risiko mengharuskan lembaga penyimpanan untuk
menyimpan modal terhadap sebagian besar aset dalam pembukuannya, banyak pemberi pinjaman
hipotek mengikuti strategi pembuatan hipotek dengan tujuan sekuritisasinya; yaitu menjualnya secara
paket kepada investor lain. Penghasilan mereka berasal dari biaya originasi dan pelayanan. Namun,
peraturan baru dari Undang-Undang Reformasi Dodd–Frank Wall Street dan Biro Perlindungan
Keuangan Konsumen dapat secara signifikan mengubah lanskap sekuritisasi pinjaman hipotek. Aturan
baru ini akan mengatur seberapa besar risiko pinjaman hipotek yang baru diterbitkan yang harus
ditahan oleh lembaga keuangan. Undang-Undang Dodd–Frank mewajibkan bank untuk menahan 5
persen hipotek asal mereka, namun jenis pinjaman hipotek tertentu yang memenuhi syarat
dikecualikan dari persyaratan ini. Hipotek yang memenuhi syarat adalah hipotek yang memenuhi uji
“kemampuan membayar”. Bab 16 mendokumentasikan pertumbuhan terkini di pasar hipotek
sekunder, termasuk sifat sekuritas yang diciptakan oleh proses sekuritisasi.
Pinjaman Ekuitas Rumah.Undang-undang Reformasi Pajak tahun 1986 menghapuskan pengurangan bunga
utang konsumen ketika menghitung pajak pendapatan federal, kecuali hipotek. Seperti yang diharapkan,
pemberi pinjaman dengan cepat mengemas pinjaman ekuitas rumah yang segera menggantikan banyak
bentuk pinjaman konsumen tradisional.Pinjaman ekuitas rumahsebenarnya adalah hipotek kedua yang
dijamin dengan real estat sehingga setiap pembayaran bunga memenuhi persyaratan pengurangan pajak.
Hipotek keduabiasanya jangka waktunya lebih pendek dari hipotek pertama, misalnya selama 3 sampai 10
tahun, dan memiliki klaim subordinasi terhadap hipotek perumahan pertama. Sebagian besar lembaga
penyimpanan sekarang menawarkanjalur kredit ekuitas rumah (HELOC)yang strukturnya mirip dengan
pinjaman angsuran langsung atau jalur kredit langsung di mana seseorang memiliki batas kredit dan dapat
meminjam hingga batas tersebut untuk tujuan apa pun.
Dari sudut pandang pemberi pinjaman, pinjaman ekuitas rumah dijamin sepenuhnya dan dengan demikian risikonya
rendah. Kenyataannya, pinjaman tersebut telah mendorong banyak konsumen untuk mengeluarkan uang melebihi
kemampuan normal mereka untuk menghasilkan pendapatan sehingga peminjam gagal membayar pinjamannya. Karena klaim
pinjaman ekuitas rumah merupakan hal sekunder setelah hipotek pertama, maka lebih sulit bagi hipotek tersebut
pemberi pinjaman memegang hipotek kedua untuk melakukan penyitaan. Dengan menurunnya nilai
properti pada tahun 2007–2008, pemberi pinjaman memperketat standar karena kekhawatiran atas
paparan risiko dan kemerosotan ekonomi. Misalnya, merupakan hal yang lumrah bagi bank untuk
mengurangi jumlah kredit yang tersedia berdasarkan HELOC atau menghilangkan seluruh pinjaman
dengan alasan bahwa properti tersebut tidak lagi mendukung nilai penilaian awal dan dengan
demikian batas kredit maksimum awal.
Investasi Ekuitas di Real Estat.Selama bertahun-tahun peraturan pemerintah melarang bank komersial
memiliki real estat kecuali kantor perusahaan atau properti yang disita. Sebaliknya, asosiasi simpan pinjam
dan perusahaan asuransi yang didirikan oleh negara telah lama mampu mengambil posisi ekuitas dalam
proyek real estate. Hal ini memungkinkan mereka mengenakan suku bunga pinjaman yang lebih rendah
dengan imbalan potensi keuntungan tak terbatas dari apresiasi harga. Regulator federal menginginkan
lembaga penyimpanan untuk terlibat dalam aktivitas real estat yang lebih spekulatif ini hanya melalui anak
perusahaan terpisah, jika memang ada. Undang-Undang Gramm–Leach–Bliley tahun 1999 mengizinkan bank
komersial dan lembaga tabungan untuk memasuki bisnis perbankan pedagang, dan banyak negara bagian
telah mengeluarkan undang-undang yang mengizinkan bank komersial milik negara untuk berinvestasi di
real estat, dalam banyak kasus membatasi investasi dolar hanya pada persentase aset yang tetap.
Pinjaman Komersial
Ada banyak jenis pinjaman komersial seperti halnya jumlah peminjam bisnis. UBPR mendefinisikan
pinjaman komersialsebagai “pinjaman komersial dan industri untuk kantor dalam negeri, pinjaman
kepada lembaga penyimpanan, akseptasi bank lain, dan kewajiban (selain surat berharga) negara
bagian dan subdivisi politik.” Pinjaman komersial diberikan kepada bisnis untuk membantu membiayai
kebutuhan modal kerja (piutang dan inventaris), kebutuhan pabrik dan peralatan, dan tujuan bisnis
sah lainnya. Bank komersial memberikan pinjaman dalam jumlah besar kepada perusahaan
manufaktur, perusahaan jasa, petani, pedagang sekuritas, dan lembaga keuangan lainnya. Pinjaman
tersebut dapat membiayai penggunaan jangka pendek, seperti kebutuhan modal kerja sementara dan
biaya konstruksi dimana peminjam telah memperoleh komitmen pembiayaan jangka panjang dari
pemberi pinjaman lain, atau penggunaan jangka panjang, seperti pembelian peralatan baru dan
perluasan pabrik.
Pinjaman usaha jangka pendek sering kali berbentukkomitmen pinjamanataujalur kredit
perjanjian. Pinjaman ini mungkin formal atau informal dan beroperasi seperti pengaturan kartu kredit.
Bank dan peminjam sepakat sebelumnya bahwa pelanggan dapat menarik batas tersebut sesuai
kebutuhan hingga batas kredit maksimum tertentu. Peminjam menentukan waktu peminjaman dan
jumlah sebenarnya. Keuntungan nyata bagi peminjam adalah fleksibilitas. Misalnya, perusahaan
mungkin hanya memerlukan pendanaan sementara karena perusahaan tersebut mengakumulasi
persediaan sebelum periode penjualan utamanya. Setelah penjualan terjadi, ia dapat membayar
kembali pinjamannya. Pinjaman ini juga menyita lebih sedikit waktu petugas bagian pinjaman. Namun
para bankir tetap harus menyelesaikan analisis rinci sebelum memberikan kredit. Sebelum
persetujuan formal, petugas bagian pinjaman mengevaluasi tujuan dan prospek pembayaran kembali
serta menegosiasikan besaran komitmen, jangka waktu komitmen tersebut, biaya atau persyaratan
saldo kompensasi, dan tingkat bunga yang dikenakan.
Karena banyak pinjaman komersial digunakan untuk membiayai aset lancar (terutama piutang dan
persediaan), pembahasan berikut menganalisis kebutuhan modal kerja normal dan beberapa jenis
pinjaman yang terkait dengan jenis pembiayaan ini. Bagian sebelumnya membahas pinjaman CRE,
dan bagian berikut menganalisis ciri-ciri umum pinjaman komersial berjangka dan pinjaman
pertanian. Seringkali, pinjaman komersial dan industri dikaitkan dengan pinjaman CRE, dengan satu-
satunya karakteristik pembeda yang nyata adalah apakah pinjaman tersebut dijamin dengan real
estat atau aset perusahaan lainnya.
Persyaratan Modal Kerja.Sebuah perusahaan(modal kerja bersihsama dengan aset lancarnya

dikurangi kewajiban lancarnya. Bagi sebagian besar perusahaan, modal kerja bernilai positif,
menunjukkan bahwa aset lancar dibiayai sebagian oleh utang lancar dan sebagian lagi oleh
utang dan ekuitas jangka panjang. Apabila aktiva lancar dilikuidasi, maka hasil penjualan aktiva
lancar akan melebihi kewajiban lancar. Oleh karena itu, modal kerja adalah ukuran likuiditas
bersih.
Pertimbangkan informasi neraca rata-rata harian pada Tampilan 13.12 untuk Simplex Corporation, yang
memiliki modal kerja bersih sebesar $300 ($1,280–$980). Secara implisit, utang dan ekuitas jangka panjang
sebesar $300 mendanai kas, piutang, dan inventaris sebesar $300, dan aset lancar perusahaan menutupi
kewajiban lancarnya. Perhatikan bahwa $450 dari kewajiban lancar adalah wesel bayar kepada bank, yang
menunjukkan pembiayaan jangka pendek yang saat ini disediakan untuk tujuan operasional.
Hampir semua bisnis harus berinvestasi pada aset lancar agar dapat beroperasi. Produsen membeli bahan untuk
memproduksi barang yang sering kali dijual secara kredit. Perusahaan ritel membeli barang dagangan dan sering kali
mengandalkan penjualan kredit untuk merangsang bisnis. Perusahaan jasa membutuhkan kas operasional dan
persediaan persediaan dalam jumlah kecil. Setiap jenis bisnis bergantung pada metode pembiayaan yang berbeda
tergantung pada kebijakan operasional dan pertumbuhannya. Jika kebutuhan pembiayaan benar-benar bersifat
jangka pendek, maka pinjaman modal kerja adalah pilihan yang tepat.
Bagian bawah Gambar 13.12 dan Gambar 13.13 merangkum keadaan normalsiklus modal kerja
untuk perusahaan manufaktur menggunakan data untuk Simplex Corporation. Siklus ini
membandingkan perbedaan waktu antara mengkonversi aset lancar menjadi uang tunai dan
melakukan pembayaran tunai atas biaya operasional normal. Data laporan laba rugi tambahan
disajikan pada Gambar 13.12 dan digunakan untuk menghitung perbedaan waktu. Semua penjualan
diasumsikan sebagai penjualan kredit, dan datanya dilihat dalam rata-rata harian.
Aliran kas dalam siklus operasi dimulai dengan perusahaan mengumpulkan kas operasi untuk dimasukkan ke
dalam laci kas dan membayar upah dan gaji. Setelah tingkat minimum kas operasi terakumulasi, perusahaan
kemudian berinvestasi dalam persediaan dengan membeli bahan-bahan yang diubah menjadi barang jadi. Piutang
usaha muncul ketika perusahaan menjual persediaan secara kredit. Akhirnya, piutang kembali menjadi uang tunai
ketika pelanggan melunasi pembelian kreditnya. Banyak faktor yang mempengaruhi berapa lama waktu yang
dibutuhkan untuk menyelesaikan siklus tersebut, termasuk kompleksitas proses produksi, persyaratan penjualan
kredit, dan upaya penagihan perusahaan atas piutang yang belum dibayar. Semakin lama waktu yang dibutuhkan
untuk memproduksi barang jadi, menjualnya, dan menagih penjualan tersebut, semakin lama pula perusahaan harus
menunggu untuk mendapatkan kembali investasi tunainya. Jika terdapat perbedaan waktu antara jumlah hari dalam
siklus aset dan pembayaran tunai atas liabilitas, pinjaman mungkin diperlukan untuk membantu perusahaan
mengelola ketidaksesuaian arus kas.
Di sebagian besar industri, siklus aset tunai menjadi tunai membutuhkan waktu lebih lama dibandingkan
siklus liabilitas lancar nonbank. Itusiklus aset tunai-ke-tunaimengukur berapa lama perusahaan harus
membiayai kas operasi, persediaan, dan piutang sejak hari penjualan pertama. Itusiklus kewajiban tunai-ke-
tunaipada dasarnya mengukur berapa lama perusahaan memperoleh pembiayaan bebas bunga dari
pemasok dalam bentuk hutang usaha dan biaya yang masih harus dibayar untuk membiayai siklus aset.16
Perusahaan menggunakan kredit perdagangan untuk membiayai pembelian bahan (persediaan) sementara,
namun biasanya harus membayar pemasoknya dalam waktu 30 hari untuk menerima diskon. Bahkan ketika
mereka dapat menggunakan pemasok lebih lama, mereka masih membayar utang jauh sebelum siklus aset
mereka saat ini selesai. Perusahaan mungkin juga dapat menambah biaya dibandingkan melakukan
pembayaran tunai segera, namun periode penundaannya cukup singkat. Efek bersihnya adalah sebagian
besar bisnis menerima uang tunai dari penjualan barang lama setelah mereka membayar pemasok, biaya
tenaga kerja terkait, dan biaya operasional lainnya. Setelah perusahaan menggunakan seluruh kredit
perdagangan yang tersedia, selisih waktu yang tersisa akan dibiayai dengan kredit bank atau utang jangka
panjang.
16Sebenarnya istilah “bebas bunga” mungkin tidak sepenuhnya benar. Jika diskon untuk pembayaran lebih awal ditawarkan dan
tidak diambil, biaya bunga efektif jika terlambat membayar (setelah periode diskon) bisa jadi cukup tinggi.
PAMERAN 13.12 Data Neraca dan Laporan Laba Rugi Simplex Corporation
Siklus Uang-ke-Uang
Aktiva Liabilitas dan Ekuitas Data Awal Pendapatan yang Dipilih
Uang tunai 80 Akun hutang 400 Penjualan bersih 9.125

Piutang usaha 700 Biaya masih harus dibayar 80 roda penggerak 6.100
Inventaris 500 Hutang wesel—bank 450 Biaya operasional 2.550
Aset lancar 1.280 CM LTD 50 Pembelian* 6.430
Aset tetap 1.220 Kewajiban lancar 980 Rata-rata Setiap Hari:
Total aset 2.500 LTD 550 Penjualan 25.00
Ekuitas 970 roda penggerak 16.71
Total liabilitas dan ekuitas 2.500 Biaya operasional 6.99
Pembelian 17.62
Siklus Modal Kerja†
Aset lancar hari Kewajiban Lancar hari

Uang tunai berhari-hari 3.20 Hutang hari 22.71
Piutang hari 28.00 Akrual hari 11.45
Persediaan hari 29.92

Siklus Aset 61.12 Siklus Kewajiban 34.16
Perbedaan siklus cash-to-cash 26 96
Kebutuhan modal kerja 26 96 16 71 450 58
* Persediaan periode sebelumnya adalah 170.
†Definisi rasio:
Hari tunai = tunai / (penjualan / 365) = 80 / 25.00 = 3.20
Piutang hari = piutang / (penjualan / 365) = 700 / 25,00 = 28,00 Hari
persediaan = persediaan / (COGS / 365) = 500 / 16,71 = 29,92
Hutang hari = hutang usaha / (pembelian / 365) = 400 / 17,62 = 22,71 Hari
akrual = akrual / (biaya operasional / 365) = 80 / 6,99 = 11,45
Sumber:Para penulis.
Perbandingan tunai-ke-tunai ini ditunjukkan di bagian bawah Gambar 13.12 dan

13.13. Pada Tampilan 13.12, hari-hari tunai-ke-kas untuk aset menunjukkan bahwa diperlukan waktu
lebih dari 61 hari agar aset lancar Simplex dapat dibalik. Sebagai perbandingan, perusahaan ini
melayani pemasoknya rata-rata selama hampir 23 hari dan menunda biaya operasional selama lebih
dari 11 hari. Hutang utang ke bank dan utang jangka panjang membiayai kekurangan arus kas yang
mendasarinya selama 27 hari ini.
Salah satu prosedur untuk memperkirakan kebutuhan pinjaman modal kerja adalah dengan mengalikan
jumlah hari kekurangan antara siklus kas-ke-kas aset dan liabilitas dengan rata-rata harga pokok penjualan
harian perusahaan. Dalam contoh ini, produknya sama dengan $450,58 (26,96 × $16,71), yang mendekati
jumlah wesel bayar yang beredar saat ini ($450). Tentu saja perhitungan ini mengabaikan struktur modal
perusahaan. Jika suatu perusahaan mempunyai ekuitas di atas rata-rata atau pembiayaan utang jangka
panjang lebih banyak dari biasanya, kebutuhan pembiayaan modal kerja dapat dipenuhi oleh sumber dana
yang lebih permanen ini. Dalam hal ini, perkiraan berdasarkan perhitungan di atas akan melebih-lebihkan
kebutuhan pendanaan jangka pendek yang sebenarnya.
PAMERAN 13.13 Siklus Modal Kerja Tunai-ke-Tunai untuk Simplex Corporation
Hari Tunai = 3,20 Hari Piutang = 28.00 Persediaan Hari = 29,92 Jumlah = 61,12
Waktu
Hari Hutang = 22,71 Akrual Hari = 11,45 Jumlah = 34,16
Pembiayaan Hari = 26,96
Kebutuhan Pembiayaan Modal Kerja

= Defisit ×Rata-rata COGS Harian =
26,96 × 16,71
= 450,53
Sumber:Para penulis.
Kebutuhan Modal Kerja Musiman versus Permanen.Banyak bisnis mendapati modal kerja mereka
berfluktuasi seiring waktu. Hal ini mungkin disebabkan oleh penjualan atau kejadian musiman, seperti
peningkatan penjualan kredit yang tidak terduga dibandingkan penjualan tunai, peningkatan
persediaan akibat bahan cacat, atau perubahan pola pembayaran kepada pemasok. Bisnis untuk
sementara waktu membangun inventaris dan membayar biaya operasional yang lebih tinggi sebelum
musim penjualan puncak. Kebutuhan modal kerja meningkat karena utang usaha meningkat lebih
lambat. Defisiensi tersebut semakin meningkat seiring dengan meningkatnya piutang, kemudian
menurun menjadi normal ketika perusahaan menagih piutang dan kontrak persediaan.
Aspek penting dari pembiayaan modal kerja adalah menilai apa sajapola musimandalam
akumulasi persediaan, produksi, penjualan, dan pengumpulan piutang. Jika terdapat pola musiman,
pemberi pinjaman harus memperoleh laporan keuangan interim yang mengungkapkan puncak
kepemilikan aset lancar. Misalnya saja sebuah perusahaan yang memproduksi kembang api atau
sebuah restoran di kawasan resor ski. Pinjaman modal kerja maksimal biasanya akan berlaku pada
saat atau menjelang puncak kegiatan usaha perusahaan.
Selain kebutuhan musiman, sebagian besar bisnis memiliki kebutuhan normal ataujumlah
minimum modal kerjayang tetap ada terlepas dari kejadian tak terduga atau fluktuasi musiman.
Artinya, sebagian besar bisnis memiliki tingkat minimum piutang, inventaris, dan hutang yang
merupakan bagian permanen dari bisnis. Piutang usaha satu pelanggan akan dilunasi tetapi piutang
baru akan menggantikannya, oleh karena itu, sejumlah piutang usaha akan selalu ada pada
perusahaan. Basis ini ataumodal kerja permanenkebutuhan sama dengan tingkat minimum aset
lancar dikurangi tingkat minimum kewajiban lancar dikurangi kredit bank jangka pendek dan utang
jangka panjang yang jatuh tempo dalam satu tahun (kewajiban lancar yang disesuaikan) sepanjang
tahun. Penting bagi dunia usaha dan pemberi pinjaman untuk menyadari kebutuhan permanen ini
karena ini mewakili jumlah utang jangka panjang atau pembiayaan ekuitas (struktur modal) yang
diperlukan untuk membiayai aset lancar. Perusahaan harus berusaha mengumpulkan dana untuk
kebutuhan permanen ini melalui hutang atau ekuitas jangka panjang, dengan menerbitkan obligasi
atau saham modal, karena lembaga penyimpanan enggan memberikan pinjaman berjangka untuk
tujuan ini. Kebutuhan modal kerja yang melebihi jumlah dasar ini akan dibiayai dengan kredit jangka
pendek.
Plot deret waktu dari posisi modal kerja perusahaan membantu mengukur kebutuhan
permanen dan sementara. Hal ini juga mengidentifikasi pola musiman yang muncul. Gambar
13.14 menunjukkan konsep ini secara grafis. Garis tren dasar, melalui jumlah arus minimum
PAMERAN 13.14 Tren Kebutuhan Modal Kerja
Dolar
Total aset saat ini
Aset Lancar Minimal

Jumlah Kewajiban Lancar*
Kewajiban Lancar Minimum*
Total = Kebutuhan Modal Kerja Permanen

+ Kebutuhan Modal Kerja Musiman
Kebutuhan Modal Kerja Musiman
Kebutuhan Modal Kerja Permanen
Q Waktu
* Kewajiban lancar dikurangi dengan utang wesel dan utang jangka panjang yang jatuh tempo dalam satu tahun (kewajiban
lancar yang disesuaikan).
aset dan kewajiban lancar yang disesuaikan, tentukan komponen permanen dari pos-pos
neraca ini. Jumlah ini melonjak pada periode q ketika perusahaan diasumsikan memperluas
pabrik fisiknya. Garis lengkung mewakili total aset lancar dan total kewajiban lancar. Nilai
puncak kewajiban lancar terjadi sebelum puncak aset lancar, mencerminkan fakta bahwa
pertumbuhan piutang biasanya tertinggal dibandingkan peningkatan persediaan dan kredit
perdagangan. Kebutuhan modal kerja permanen sama dengan selisih antara aset lancar
minimum dan kewajiban lancar yang disesuaikan.Modal kerja musiman kebutuhan sama
dengan selisih total aset lancar dan kewajiban lancar yang disesuaikan dikurangi kebutuhan
modal kerja permanen.Modal kerja puncakkebutuhan bertepatan dengan tingkat puncak aset
lancar.
Pinjaman Modal Kerja Musiman.Pinjaman modal kerja musiman membiayai peningkatan sementara
aset lancar bersih di atas kebutuhan permanen (Gambar 13.14). Peminjam menggunakan dana
tersebut untuk membeli bahan mentah dan membuat persediaan barang jadi untuk mengantisipasi
penjualan selanjutnya. Kredit perdagangan juga meningkat namun dengan jumlah yang lebih kecil.
Persyaratan pendanaan tetap ada karena peminjam menjual inventaris secara kredit dan akun
piutang masih terutang. Pinjaman menurun karena peminjam menagih piutangnya dan
berhenti mengumpulkan persediaan.
Jenis pinjaman ini adalahmusimanjika kebutuhan muncul secara teratur dan jika siklus tersebut selesai
dengan sendirinya dalam waktu satu tahun. Diamelikuidasi sendiridalam arti pembayaran kembali berasal
dari penjualan barang jadi yang dibiayai. Karena hasil pinjaman membiayai peningkatan persediaan dan
piutang, pemberi pinjaman mencoba mengamankan pinjaman dengan aset tersebut. Pinjaman modal kerja
musiman sering kali tidak dijamin karena risiko yang ditanggung pemberi pinjaman relatif rendah.
Saat mengevaluasi pinjaman musiman, penting untuk membandingkan posisi modal kerja
peminjam dari waktu ke waktu (Gambar 13.13). Jika pemberi pinjaman hanya memperoleh laporan
keuangan historis akhir tahun ketika aset lancar berada pada titik terendah musiman, analisis akan
menunjukkan bahwa peminjam tidak memerlukan pembiayaan musiman. Untuk memperkirakan
kebutuhan musiman maksimum, pemberi pinjaman memerlukan pernyataan perbandingan untuk
periode ketika aset lancar berada pada titik tertinggi dan terendah. Selisih total kebutuhan modal
kerja antara kedua periode tersebut sama dengan kebutuhan pinjaman musiman maksimum. Artinya
pemberi pinjaman harus meminta laporan keuangan interim. Misalkan, misalnya, data neraca Simplex
Corporation pada Gambar 13.12 mewakili kebutuhan modal kerja musiman minimal perusahaan. Jika
kebutuhan puncak muncul empat bulan kemudian ketika aset lancar sama dengan $1.800 dan
kewajiban lancar sama dengan $1.200, maka kebutuhan musiman maksimum berjumlah $600.
Buka Jalur Kredit.Pinjaman musiman sering kali berbentuk jalur kredit terbuka.17Berdasarkan
pengaturan ini, pemberi pinjaman menyediakan sejumlah dana tertentu kepada peminjam untuk
jangka waktu tertentu. Pelanggan menentukan waktu peminjaman sebenarnya, atau “penarikan”.
Biasanya, pinjaman secara bertahap meningkat seiring dengan penumpukan persediaan, kemudian
menurun seiring dengan tertagihnya piutang. Pemberi pinjaman senang melihat pinjamannya
dilunasi sepenuhnya setidaknya sekali dalam setiap tahun. Hal ini menegaskan bahwa kebutuhan
memang bersifat musiman.
Seringkali, jalur kredit terbuka digunakan untuk mendanai peningkatan modal kerja permanen ke tingkat yang
baru atau, alternatifnya, kebutuhan modal kerja musiman yang kemudian diketahui menjadi kebutuhan modal kerja
permanen. Salah satu tandanya adalah ketika perusahaan tidak melakukan hal tersebut membersihkan saluran, atau
melunasi seluruh tagihan, setidaknya setahun sekali. Beberapa jalur terbuka akan memiliki ketentuan konversi satu
kali untuk mengubah jalur terbuka menjadi catatan jangka waktu (lihat di bawah). Para bankir menyebutnya demikian
mengistilahkan garis itu(lihat Kredit Bergulir di halaman berikutnya). Terkadang komitmen pinjaman juga
menyediakan abiaya konversi, biaya yang dikenakan untuk mengkonversi ke pinjaman berjangka setelah jangka
waktu tertentu.
Persyaratan jalur kredit berbeda-beda antar peminjam dan bergantung pada apakah pengaturannya bersifat
informal atau kontraktual. Jalur informal tidak mengikat secara hukum tetapi mewakili janji bahwa pemberi pinjaman
akan memberikan pinjaman di muka. Pelanggan membayar layanan hanya dengan membayar bunga atas dana yang
sebenarnya dipinjam. Batas kredit kontraktual atau formal mengikat secara hukum meskipun tidak ada perjanjian
tertulis yang ditandatangani. Pemberi pinjaman mengenakan biaya abiaya komitmenuntuk menyediakan kredit,
terlepas dari apakah pelanggan benar-benar menggunakan saluran tersebut. Pelanggan juga membayar bunga atas
pinjaman aktual. Dalam kedua kasus tersebut, jalur kredit dinegosiasi ulang setiap tahun ketika pemberi pinjaman
menilai kembali kebutuhan kredit perusahaan. Peminjam membayar bunga dengan tingkat bunga yang bervariasi
dan seringkali harus menyimpan saldo deposito kompensasi dengan pemberi pinjaman sebagai bagian dari
pengaturan.
17Jalur kredit digunakan untuk memenuhi berbagai jenis kebutuhan sementara selain kebutuhan musiman. Salah satu jenis yang populer
adalah jalur kredit cadangan yang digunakan oleh perusahaan besar yang secara rutin menerbitkan surat berharga. Kredit ini tersedia
untuk membayar investor ketika surat berharga jatuh tempo jika perusahaan tidak atau tidak dapat memperpanjang surat utangnya.
Pinjaman Komersial Berjangka.Lembaga penyimpanan mencoba mencocokkan persyaratan kredit dengan

kebutuhan spesifik peminjam. Petugas bagian pinjaman memperkirakan tujuan dan jumlah pinjaman yang diajukan,
sumber pembayaran yang diharapkan, dan nilai jaminan. Jumlah pinjaman, jatuh tempo, dan jadwal pembayaran
dinegosiasikan agar sesuai dengan proyeksi. Kebutuhan pendanaan jangka pendek dibiayai oleh pinjaman komersial
jangka pendek, sedangkan kebutuhan jangka panjang dibiayai oleh pinjaman berjangka yang jangka waktunya lebih
panjang. Kesalahan yang sering dilakukan oleh para analis kredit muda adalah memberikan pinjaman dengan jumlah
yang lebih besar atau jangka waktu yang lebih lama daripada yang diperlukan untuk nasabah yang “baik”. Jika Anda
meminjamkan lebih banyak uang daripada yang dibutuhkan nasabah, nasabah mungkin membelanjakan uangnya
secara tidak bijaksana, misalnya dengan membeli aset yang tidak diperlukan (misalnya pesawat jet perusahaan) yang
hak gadainya tidak dimiliki oleh bank.
Banyak bisnis memiliki kebutuhan kredit yang bertahan lebih dari satu tahun.Pinjaman komersial
berjangka, yang memiliki jangka waktu awal lebih dari satu tahun, biasanya digunakan dalam kasus
ini. Sebagian besar pinjaman berjangka mempunyai jangka waktu satu sampai tujuh tahun dan
diberikan untuk membiayai pembelian aset yang dapat disusutkan, biaya awal untuk usaha baru, atau
peningkatan permanen tingkat modal kerja. Karena pelunasan dilakukan dalam beberapa tahun,
pemberi pinjaman lebih fokus pada pendapatan periodik dan arus kas peminjam dibandingkan pada
neraca. Bab 14 membahas analisis kredit tradisional yang mendasari pinjaman berjangka—mulai dari
analisis rasio dasar hingga proyeksi arus kas. Pinjaman berjangka seringkali memerlukan agunan,
namun ini merupakan sumber pembayaran sekunder jika peminjam gagal bayar.
Karakteristik pinjaman berjangka bervariasi sesuai dengan penggunaan dana. Untuk pembelian aset,
pokok pinjaman dimajukan seluruhnya setelah perjanjian ditandatangani. Jumlahnya sama dengan harga
pembelian bersih atas aset yang diperoleh. Jatuh temponya ditentukan oleh masa manfaat aset dan
kemampuan peminjam menghasilkan uang tunai untuk membayar pokok dan bunga. Bunga yang
dibebankan mencerminkan biaya dana bank ditambah premi risiko untuk mengkompensasi risiko gagal
bayar dan risiko suku bunga. Hampir semua pinjaman berjangka menggunakan perjanjian pinjaman formal
yang menetapkan apa yang diharapkan dari masing-masing pihak dan memberikan solusi jika perjanjian
tersebut dilanggar. Hal ini diperlukan karena sebagian besar pinjaman berjangka terlalu rumit untuk
dipahami dalam beberapa tahun, yang mana dalam jangka waktu tersebut prinsipal cenderung melupakan
persyaratan awal yang dinegosiasikan.
Pembayaran pinjaman disusun dalam beberapa bentuk. Banyak yang dijadwalkan selama beberapa tahun
sehingga arus kas peminjam cukup untuk menutupi bunga dan pokok pinjaman setiap tahunnya. Banyak
pinjaman berjangka dilunasi secara angsuran dan diamortisasi penuh. Setiap pembayaran berkala sudah
termasuk bunga ditambah pokok dalam jumlah yang bervariasi. Pinjaman berjangka lainnya dapat
menggunakan pembayaran pokok tahunan yang sama dengan bunga dihitung berdasarkan penurunan saldo
pokok. Kadang-kadang, pinjaman berjangka memerlukan pembayaran pokok yang membengkak. Dalam
kasus ini, peminjam hanya membayar bunga berkala hingga jatuh tempo, ketika seluruh pokok jatuh tempo
(pinjaman balon atau pinjaman peluru), atau melakukan pembayaran pokok dan bunga yang diamortisasi
berdasarkan jangka waktu yang sangat lama (30 tahun), dengan sisa pokok dibayarkan. pada saat jatuh
tempo (5 tahun). Sumber pembayaran normal adalah arus kas yang dihasilkan dari operasi perusahaan.
Untuk usaha baru dan peningkatan modal kerja permanen, bank membayar pokok pinjaman terlebih
dahulu sesuai kebutuhan. Jika peminjam membutuhkan jumlah yang berbeda dari waktu ke waktu, bank
biasanya menyusun perjanjian sebagai komitmen pinjaman pada tahap awal, kemudian mengubah pokok
pinjaman menjadi pinjaman berjangka. Dengan jenis pinjaman berjangka ini—sering disebut kredit bergulir—
pembayarannya tetap berasal dari arus kas masa depan, dan perjanjian tersebut dihargai dengan imbal hasil
yang lebih tinggi karena risiko yang lebih besar.
Kredit Bergulir.Kredit bergulir merupakan gabungan antara pinjaman modal kerja jangka pendek dan
pinjaman berjangka. Seringkali mereka melibatkan komitmen dana (basis pinjaman) selama satu
sampai lima tahun. Pada akhir periode interim tertentu, pokok pinjaman dikonversi menjadi
pinjaman berjangka. Selama periode sementara, peminjam menentukan penggunaan seperti batas kredit.
Pembayaran pokok wajib dimulai setelah komitmen diubah menjadi pinjaman berjangka. Revolver memiliki
jatuh tempo yang tetap dan sering kali mengharuskan peminjam membayar biaya konversi pada saat
konversi menjadi pinjaman berjangka. Perjanjian ini mengurangi dokumen dan menyederhanakan pelayanan
pinjaman bagi pelanggan yang layak mendapatkan kredit, yang menyukai fleksibilitasnya selama periode
sementara. Revolver sering kali menggantikan surat berharga komersial atau penerbitan obligasi korporasi.
Pinjaman Berbasis Aset.Secara teori, setiap pinjaman yang dijamin dengan aset perusahaan adalah
pinjaman berbasis aset. Salah satu jenis pinjaman jangka pendek berbasis aset yang populer adalah
pinjaman yang dijamin dengan persediaan atau piutang. Pinjaman untuk membiayai leveraged
buyout (LBO) juga diklasifikasikan dalam kategori ini. Dalam kasus pinjaman persediaan, jaminannya
terdiri dari bahan mentah, barang dalam proses, dan produk jadi. Nilai persediaan tergantung pada
daya jual masing-masing komponen jika peminjam gulung tikar. Bank-bank komersial akan
memberikan pinjaman sebesar 40 hingga 60 persen untuk bahan mentah yang umum digunakan
dalam dunia usaha dan untuk barang jadi yang dapat dipasarkan, dan tidak untuk persediaan yang
belum jadi. Dengan piutang, jaminannya terdiri dari aset kertas yang mungkin mewakili penjualan.
Kualitas agunan bergantung pada integritas peminjam dalam melaporkan penjualan aktual dan
kredibilitas penagihan.
Meskipun semua pinjaman yang dijamin dengan aset perusahaan dapat dianggap sebagai
pinjaman berbasis aset, pinjaman berbasis aset saat ini umumnya mengacu pada pinjaman yang
agunannya lebih diberi bobot daripada arus kas ketika mengevaluasi permintaan pinjaman.
Pembayaran dari likuidasi agunan lebih mungkin terjadi pada pinjaman berbasis aset dibandingkan
dengan pinjaman terjamin lainnya, oleh karena itu diperlukan estimasi yang baik mengenai nilai
agunan saat ini dan masa depan. Pinjaman berbasis aset tumbuh pada pertengahan tahun 1980an
ketika banyak bank komersial besar di Texas meminjamkan nilai cadangan minyak terbukti. Selama
masa ini, banyak bank yang meminjamkan 60 persen minyak dengan harga “rendah”. Misalnya, ketika
harga minyak $40 per barel, bank meminjamkan cadangan hingga $24 per barel. Sebagian besar
nasabah bank menganggap mereka sangat konservatif. Tidak ada yang percaya bahwa harga minyak
akan turun hingga $10 per barel, dan hal itu memang terjadi. Ketika harga minyak turun serendah ini,
semua peralatan dan industri yang berhubungan dengan industri minyak ambruk. Salah satu
contohnya adalah sebuah rig pengeboran senilai $1,6 juta hanya bernilai $38.000 setelah kecelakaan
tersebut karena itulah nilai besi tua!
Pemberian pinjaman berbasis aset memerlukan petugas bagian pinjaman untuk memeriksa aset
tersebut. Misalnya, petugas bagian pinjaman harus memeriksa inventaris di lokasi dan secara pribadi
memastikan bahwa jumlah piutang pelanggan telah dibersihkan dari rekening yang tidak tertagih atau tidak
ada sama sekali. Bank biasanya memberikan pinjaman sebesar 50 hingga 80 persen dari piutang peminjam
tergantung pada jadwal umur piutang dan pengalaman penagihan. Sebuahjadwal umur piutangadalah
daftar piutang yang dipisahkan menurut bulan di mana faktur tersebut diberi tanggal (penuaan faktur) atau
di mana faktur tersebut harus dibayar (penuaan tanggal jatuh tempo). Seorang analis dapat dengan cepat
menentukan volume piutang yang telah lewat jatuh tempo dan tren pengalaman penagihan dengan
membandingkan bagian total piutang setiap bulan dari waktu ke waktu.
Pemberi pinjaman sering kali memerlukan pengaturan lockbox untuk memastikan bahwa peminjam membayar
kembali pinjaman piutang ketika pembayaran diterima dari pelanggan. Denganpeti uang, peminjam meminta
pelanggannya mengirimkan pembayaran langsung ke nomor kotak pos yang dikendalikan oleh pemberi pinjaman.
Pemberi pinjaman memproses pembayaran dan mengurangi saldo pinjaman peminjam tetapi membebankan biaya
kepada peminjam untuk menangani barang tersebut. Selain itu, karena pemberi pinjaman menghabiskan lebih
banyak waktu untuk memantau pinjaman berbasis aset, mereka mengenakan tarif di atas tarif yang tersedia pada
jalur kredit terbuka. Penetapan harga bunga standar adalah tingkat bunga yang berkisar antara 2 hingga 6 persen di
atas tingkat suku bunga banktarif dasar.
Transaksi dengan Leverage Tinggi.Pada awal tahun 1980an, salah satu bidang pertumbuhan dalam
pinjaman berbasis aset adalah LBO. LBO melibatkan sekelompok investor, sering kali merupakan bagian dari
tim manajemen yang ada, membeli perusahaan target dan menjadikannya swasta dengan jumlah ekuitas
minimum dan jumlah utang yang besar. Perusahaan sasaran umumnya adalah perusahaan yang memiliki
aset keras yang dinilai terlalu rendah. Para investor sering kali menjual aset atau anak perusahaan tertentu
untuk melunasi sebagian besar utangnya dengan cepat. Jika aset-aset utama dinilai terlalu rendah, investor
mungkin memiliki perusahaan yang dirampingkan yang prospek pendapatannya membaik dan nilai
sahamnya meningkat. Investor menjual perusahaan atau membawanya ke publik setelah pasar merasakan
nilainya yang lebih besar. Jika investor salah memperkirakan dan membayar terlalu banyak, perusahaan
target akan bangkrut.
Pinjaman Pertanian
Pinjaman pertanian serupa dengan pinjaman komersial dan industri dimana kredit jangka
pendek membiayai biaya operasional musiman, dalam hal ini yang terkait dengan penanaman
dan pemanenan tanaman. Seperti halnya pinjaman modal kerja, dana yang diperoleh
digunakan untuk membeli persediaan berupa benih, pupuk, dan pestisida serta membayar
biaya produksi lainnya. Operator pertanian berharap dapat membayar utangnya ketika hasil
panen sudah dipanen dan dijual. Kredit jangka panjang membiayai pembelian ternak,
peralatan, dan tanah. Sumber pembayaran yang mendasar adalah arus kas dari penjualan
ternak dan hasil panen yang melebihi biaya operasional. Namun pinjaman ini berbeda karena
pertanian dianggap sebagai industri nasional yang penting. Pemerintah federal mendukung
pinjaman pertanian melalui FCS-nya. Badan-badan federal yang terlibat dengan pinjaman
pertanian termasuk Administrasi Kredit Pertanian, Bank dan Asosiasi Kredit Pertanian, dan
Farmer Mac.
Peristiwa di seluruh dunia dan kebijakan pemerintah cenderung menciptakan pola siklus di
pasar pertanian. Pemberi pinjaman pertanian dan petani terus-menerus menghadapi siklus di
mana harga komoditas naik dan turun tergantung pada permintaan dari pasar luar negeri dan
AS serta perubahan pasokan akibat peningkatan atau penurunan produksi. Siklusnya bisa
sangat fluktuatif.
Pinjaman Konsumen
Pinjaman konsumen non-hipotek berbeda secara substansial dari pinjaman komersial. Tujuan umum mereka adalah untuk
membiayai pembelian barang-barang tahan lama, meskipun banyak orang meminjam untuk membiayai pendidikan, perawatan
kesehatan, dan pengeluaran lainnya. Rata-rata pinjaman yang diberikan kepada setiap peminjam relatif kecil. Sebagian besar
pinjaman memiliki jangka waktu satu sampai empat tahun, dilunasi secara mencicil, dan memiliki tingkat bunga tetap. Dalam
beberapa tahun terakhir, sebagian besar negara bagian telah menghapus batas atas riba yang menetapkan suku bunga
maksimum yang dapat dikenakan oleh lembaga penyimpanan sehingga suku bunga pinjaman konsumen kini relatif tinggi
dibandingkan dengan norma-norma historis. Hal ini menyebabkan fitur risiko dan pengembalian yang berbeda dibandingkan
pinjaman lainnya. Secara umum, risiko gagal bayar peminjam perorangan lebih besar dibandingkan risiko gagal bayar nasabah
komersial. Oleh karena itu, suku bunga pinjaman konsumen dinaikkan untuk mengkompensasi kerugian yang lebih besar.
Meskipun sebagian besar pinjaman konsumen memiliki suku bunga tetap, pembayaran angsuran
meningkatkan sensitivitas suku bunga sehingga durasi rata-ratanya relatif singkat. Namun, pinjaman
jangka panjang dapat menyebabkan lembaga penyimpanan menghadapi risiko suku bunga yang
besar. Pinjaman konsumen biasanya diklasifikasikan menjadi kredit angsuran, kartu kredit, atau kredit
non-angsuran. Pinjaman angsuran memerlukan pembayaran sebagian pokok ditambah bunga secara
berkala hingga jatuh tempo. Pinjaman konsumen lainnya memerlukan pembayaran tunggal seluruh
bunga ditambah pokok atau pembayaran bertahap sesuai kebijaksanaan peminjam, seperti halnya
batas kredit.
Pangsa lembaga penyimpanan dalam pasar kredit konsumen telah menurun seiring
berjalannya waktu, namun perbedaan ini menjadi kabur akhir-akhir ini dengan adanya konversi
dari banyak lembaga keuangan non-penyimpanan menjadi lembaga penyimpanan selama krisis
keuangan tahun 2008; yaitu melalui konversi ke perusahaan induk keuangan, misalnya konversi
Ally menjadi perusahaan induk bank pada tahun 2008. Sebelumnya, Ally adalah cabang
pembiayaan konsumen General Motors yang melaluinya GM membiayai pinjaman mobil dan
hipotek. Contoh konversi lainnya adalah Goldman Sachs, Metlife, Morgan Stanley, dan American
Express.
Pinjaman non-angsuran adalah untuk tujuan khusus di mana individu biasanya
mengharapkan penerimaan kas dalam jumlah besar untuk melunasi utangnya, misalnya
pinjaman sementara untuk uang muka rumah yang dilunasi dari penjualan rumah sebelumnya.
Pinjaman ini bisa sangat menguntungkan, namun seringkali tidak timbul dalam jumlah besar.
Biaya pengelolaan pinjaman juga bisa tinggi. Bab 15 membahas fitur tambahan pinjaman
konsumen dan prosedur analisis kredit yang dipilih.
Modal usaha
Karena tingginya leverage dan risiko yang terlibat, serta persyaratan peraturan, lembaga
penyimpanan umumnya tidak berpartisipasi secara langsung dalam transaksi modal ventura (VC).
Namun, beberapa bank besar memiliki anak perusahaan yang mendanai jenis penyertaan modal dan
kesepakatan modal ventura tertentu, namun partisipasi mereka terbatas.VCadalah istilah luas yang
digunakan untuk menggambarkan pendanaan yang diperoleh pada tahap awal kehidupan ekonomi
suatu perusahaan. Jenis pendanaan ini biasanya diperoleh pada periode dimana perusahaan tumbuh
lebih cepat dari kemampuannya menghasilkan pendanaan internal dan sebelum perusahaan
mencapai ukuran yang dibutuhkan agar menjadi efisien. Secara umum, VC menyediakan modal
ekuitas atau utang jangka panjang dengan pembagian risiko untuk membantu perusahaan non-publik
dalam meraih peluang pertumbuhannya. Perusahaan VC berupaya menambah nilai pada bisnis tanpa
mengambil kendali mayoritas. Meskipun banyak kesepakatan VC berbentuk utang, investor VC sering
kali mengambil penyertaan saham minoritas di perusahaan tersebut, karena pemilik harus menjual
saham minoritas di perusahaannya untuk menarik pendukung ventura. Perusahaan VC kemungkinan
besar akan mencari posisi dewan non-eksekutif dan menghadiri rapat dewan bulanan. Seringkali,
perusahaan VC tidak hanya memberikan pembiayaan tetapi juga pengalaman, keahlian, kontak, dan
saran bila diperlukan.
Ada banyak jenis pembiayaan ventura. Pembiayaan tahap awal datang dalam bentukbenihatau
modal awal.Ini adalah transaksi dengan leverage tinggi di mana perusahaan VC meminjamkan uang
untuk persentase saham dalam bisnis tersebut. Jarang, atau bahkan pernah, bank berpartisipasi
sebagai VC pada tahap ini. Modal pengembangan tahap selanjutnya berbentukpembiayaan perluasan
dan penggantian,rekapitalisasiataupembiayaan turnaround,pembelianataupembiayaan pembelian,
dan bahkanpembiayaan mezanin.Bank-bank komersial memang berpartisipasi dalam putaran
pembiayaan ini, namun jika perusahaan mempunyai leverage yang berlebihan pada awalnya, maka
bank-bank tersebut akan tersingkir dari putaran pembiayaan berikutnya.
Pembiayaan mezaninmenjadi cukup populer selama booming teknologi di akhir tahun 1990an dan
menyediakan dana bagi perusahaan untuk terus tumbuh dengan pesat. Biasanya ini merupakan pendanaan
putaran kedua, ketiga, atau keempat. Jenis pembiayaan ini populer karena melibatkan investasi pada putaran
pembiayaan selanjutnya; Oleh karena itu, perusahaan-perusahaan modal ventura mempunyai rekam jejak
yang menjadi dasar keputusan investasi para investor. Beberapa perusahaan VC fokus pada industri tertentu,
sementara yang lain mungkin fokus pada jenis pembiayaan mezzanine tertentu, seperti pembiayaan yang
digunakan untuk membawa perusahaan ke publik atau pembiayaan akuisisi.
Ringkasan
Pemberian pinjaman melibatkan lebih banyak risiko dibandingkan aktivitas perbankan lainnya. Oleh karena
itu, manajemen menganalisis sifat risiko secara cermat sebelum memberikan kredit. Proses kredit mencakup
tiga fungsi: pengembangan bisnis dan analisis kredit, pelaksanaan dan administrasi kredit, dan peninjauan
kredit. Kegiatan pengembangan bisnis berkonsentrasi pada mengidentifikasi pelanggan yang
menguntungkan dan mendorong hubungan kredit. Analisis kredit adalah proses menilai risiko dan mencakup
peninjauan data keuangan dan evaluasi subjektif terhadap karakter peminjam. Staf kredit secara resmi
menerima atau menolak permintaan pinjaman dan menandatangani dokumen yang diperlukan dengan
persetujuan. Terakhir, petugas pinjaman secara berkala meninjau setiap pinjaman yang belum dibayar,
terutama ketika pinjaman tersebut akan diperpanjang atau mencapai status penyelesaian. Kadang-kadang,
persyaratan pinjaman mungkin perlu dimodifikasi untuk mengenali perubahan status peminjam.
Lembaga penyimpanan memberikan berbagai jenis pinjaman, yang merupakan aset

dominan di sebagian besar portofolio lembaga penyimpanan. Bab ini menjelaskan fitur dasar
pinjaman modal kerja jangka pendek, pinjaman berbasis aset, pinjaman real estat, pinjaman
konsumen, dan pinjaman pertanian. Ini menganalisis upaya banyak bank untuk memindahkan
aset dari neraca atau secara langsung melakukan aktivitas di luar neraca untuk menambah
pendapatan.
Pertanyaan
1. Membahas pentingnya budaya kredit bank dalam mengelola risiko kredit.

2. Mendeskripsikan ciri-ciri dasar dari ketiga fungsi yang mendasari proses kredit pada
bank umum.
3. Apa saja lima C dalam kredit? Diskusikan pentingnya mereka dalam analisis kredit. Jelaskan lima C
kredit macet yang diperkenalkan dalam teks.
4. Jelaskan mengapa data historis penagihan dan data tunggakan mungkin tidak mewakili risiko
kredit portofolio bank saat ini.
5. Jelaskan mengapa bank besar mungkin bersedia menerima tingkat kerugian rata-rata yang lebih tinggi atas
pinjaman yang dapat dikreditkan.
6. Bagaimana bank memperoleh keuntungan dari pinjaman? Diskusikan pentingnya pinjaman dalam
menarik bisnis lain peminjam dengan lembaga keuangan.
7. Diskusikan alasan mengapa bank mungkin memilih untuk memasukkan persyaratan berikut dalam perjanjian
pinjaman:
A. Dividen tunai tidak boleh melebihi 60 persen dari pendapatan sebelum pajak.
B. Laporan keuangan interim harus disediakan setiap bulan.

C. Perputaran persediaan harus lebih besar dari lima kali setahun.
D. Belanja modal tidak boleh melebihi $10 juta per tahun.
8. Menjelaskan apa yang dimaksud dengan “menyempurnakan kepentingan jaminan bank” dalam agunan. Ketika
memberikan pinjaman kepada pemilik usaha kecil yang merupakan pemilik/manajer, metode apa yang mungkin
digunakan bank untuk menyempurnakan kepentingannya atas agunan usaha tersebut?
9. Jelaskan perbedaan kebutuhan modal kerja permanen suatu perusahaan dengan kebutuhan
modal kerja musiman.
10. Jelaskan bagaimana bank memindahkan pinjaman dari neraca. Apa yang memotivasi berbagai jenis
kegiatan off-balance sheet? Diskusikan risiko yang ditimbulkan oleh tindakan ini.

Bank Management (Timothy W. Koch, S. Scott MacDonald) CHP 13.en - Id

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Bank Management (Timothy W. Koch, S. Scott MacDonald) CHP 13.en - Id

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Diterjemahkan dari bahasa Inggris ke bahasa Indonesia - www.onlinedoctranslator.

13 Tinjauan Kebijakan Kredit dan

di bank komersial sejak tahun 2009.

bayar. Aturan QM mulai berlaku pada Januari 2014.

Tren Terkini dalam Pertumbuhan dan Kualitas Pinjaman

$100 $1 sampai Semua Semua

<$100 Juta hingga $10 > $10 Komersial Tabungan

Jumlah institusi yang melapor 1.814 3.522 450 90 5.876 936

Ditambah: Penyisihan Kerugian 0,96% 1,06% 1,05% 0,90% 0,93% 0,90%

Sumber:FDIC, Profil Perbankan Kuartalan, www.fdic.gov.

Sumber:FDIC, Profil Perbankan Kuartalan, www2.fdic.gov/qbp/index.asp.

Sumber:FDIC, statistik sejarah, www.fdic.gov.

Pertanian Komersial dan Industri

Sumber:FDIC, Profil Perbankan Kuartalan, www.fdic.gov.

10 Tingkat tunggakan pinjaman untuk membiayai produksi pertanian Tingkat

Dampak Persaingan Pinjaman

pembebanan biaya atas pinjaman usaha

Tingkat pembebanan biaya atas pinjaman konsumen

Jumlah Pengajuan Kepailitan (Ribuan)

Mengukur Kualitas Aset Agregat

PAMERAN 13.8 Proses Kredit

Pengembangan Bisnis dan Eksekusi Kredit dan Tinjauan Kredit

• Riset pasar • Komite Pinjaman meninjau • Tinjau dokumentasi pinjaman

• Program panggilan petugas

pinjaman yang lebih sedikit.

Cukup Agresif • Penekanan utama adalah rencana keuntungan tahunan bank.

• Penekanan utama adalah pada volume dan pertumbuhan pinjaman

• Penjaminan emisi sangat agresif dan manajemen menerima

• Dampaknya adalah kualitas pinjaman menurun seiring berjalannya waktu, sementara

di bawah pasar dan pengambilan risiko yang lebih besar.

1. Komitmen terhadap keunggulan

2. Kerangka filosofis pengambilan keputusan sehari-hari

5. Pengembangan bahasa kredit bersama

8. Keterusterangan dan komunikasi yang baik di semua tingkatan

9. Kesadaran akan dampak setiap transaksi terhadap bank

13. Menghormati dasar-dasar kredit

14. Rekonsiliasi praktik pasar dengan akal sehat

Pengembangan Bisnis dan Analisis Kredit

1. Risiko apa saja yang melekat dalam operasional bisnis?

• Kapasitasmelibatkan kedudukan hukum peminjam dan keahlian manajemen dalam menjalankan

5Pembahasannya berdasarkan Compton (1985).

• Kecerobohanmelibatkan penjaminan yang buruk yang biasanya dibuktikan dengan dokumentasi

• Kompetisimelibatkan mengikuti perilaku pesaing daripada mempertahankan standar kredit

Prosedur analisis kredit formal mencakup evaluasi subyektif atas permintaan

3. Menyebarkan laporan keuangan; yaitu melakukan analisis laporan keuangan

6Dari Sam Golden dan Harry Walker (1993).

Eksekusi dan Administrasi Kredit

Banyak bank besar menggunakan departemen penjaminan emisi terpusat.Penjaminan terpusat

Dokumentasi: Menyempurnakan Kepentingan Keamanan.Mendokumentasikan seluruh aspek

9Bab 14 memperkenalkan skala penilaian risiko untuk pinjaman komersial.

10Lihat Bab 12 untuk pembahasan standar permodalan berbasis risiko.

PAMERAN 13.10 Jumlah Lembaga dengan Konsentrasi Pinjaman Konstruksi: 2008–2013

Sumber:Profil Perbankan Kuartalan FDIC, Buku Grafik, 2013.

PAMERAN 13.11 Contoh Perjanjian Pinjaman

• Bank akan diperbolehkan untuk memeriksa persediaan, piutang,

• Peminjam harus membayar semua pajak dan biaya pemerintah, kecuali

• Peminjam harus menjaga semua properti dalam kondisi baik dan

Karakteristik Berbagai Jenis Pinjaman

Pinjaman Real Estat

• pinjaman konstruksi dan pembangunan,

• pinjaman real estat lainnya.

11Informasi tentang UBPR dapat ditemukan di Bab 3 dan di Internet di www.ffiec.gov.

Pasar Hipotek Sekunder.Pinjaman real estat menjadi populer, sebagian karena