HERMAN SBASTIAN / 41219120046

Dr. Ir. Joni Harddi, M.T.

HERMAN SBASTIAN
Halaman | 2
 KARYA TULIS

PERMASALAHAN PEMUKIMAN DI
PERKOTAAN
Disusun untuk memenuhi tugas
Mata Kuliah PERENCANAAN DAN PEMUKIMAN
Dosen Pengampu : Dr. Ir. Joni Hardi, M.T.

Oleh :
Herman Sbastian 41219120046

JURUSAN ARSITEKTUR
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS MERCU BUANA
2022

Halaman | 3
 KATA PENGANTAR

Salam.

Makalah ini dibuat dalam rangka pemenuhan tugas mahasiswa pada mata
kuliah Perencanaan dan Pemukiman, disemester lima, Jurusan Teknik Arsitektur,
Fakultas Teknik Universitas Mercu Buana. Pada kesempatan ini penulis juga
melakukan studi dari berbagai situs dan sumber yang di intisarikan pada makalah
ini.
Selain sebagai pembelajaran bagi penulis, kiranya juga dapat menjadi
pengatahuan tambahan khususnya perihal Permasalahan Perumahan dan
Pemukiman di Indonesia, serta bagaiman usulan-usulan solusi yang disarikan dari
berbagai sumber, sehingga dapat dengan mudah dipahami.
Penulis menyampaikan maaf jika ada salah penulisan ejaan, atau materi
yang mengandung hak cipta, makalah ini ditujukan untuk kepentingan studi dan
bukan untuk komersil.
Kiranya dapat berguna bagi kita semua.

Jakarta, 3 April 2022

Penulis.

Herman Sbastian
41219120046

Halaman | 4
 DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR ............................................................................................ 4

DAFTAR ISI ......................................................................................................... 5

BAB I. PENDAHULUAN....................................................................................... 6

A. Latar Belakang Masalah ......................................................................... 6

B. Rumusan Masalah .................................................................................. 7

C. Tujuan Pembahasan............................................................................... 8

BAB II. PEMBAHASAN ....................................................................................... 9

1. Permasalahan Perumahan dan Pemukiman di Indonesia ........................ 9

a. Permasalahan Kependudukan ............................................................... 10

b. Tataruang dan Pengembangan Wilayah................................................. 11

c. Perencanaan Pengembangan Perumahan dan Pemukiman .................. 12

d. Pertanahan dan Prasarana .................................................................... 14

e. Pembiayaan ........................................................................................... 15

f. Teknologi, Industri Bahan Bangunan dan Industri Jasa Konstruksi......... 17

g. Kelembagaan ......................................................................................... 17

h. Peran Serta Masyarakat ......................................................................... 18

i. Regulasi ................................................................................................. 19

2. Analisa Studi Kasus ............................................................................... 19

3. Solusi Permasalahan.............................................................................. 21

BAB III. PENUTUP ............................................................................................ 23

1. Kesimpulan 23
Daftar Pustaka ............................................................................................... 24

Halaman | 5
 BAB I. PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
Manusia yang peradabannya yang terus berkembang memang menjadikan hidup
ini jauh lebih baik dan nyaman, yang dulunya manusia tinggal di alam bebas,
dengan menggunakan gua-gua, pohon, cekungan bukit, hingga bentang alam
yang lain sebagai tempa berteduh dan berkembang biak. Kemudian mengalami
perkembangan setelah manusia bisa membuat tempat bernaung yang lebih
permanen. (baca-kuat). Perkembangannya dari rumah yang berkoloni kemudian
membentuk komunitas, dan berkelompok, hingga bertumbuh menjadi sebuah
desa, dari desa kemudian betumbuh menjadi kota kecil, dimana mulai ada
kegiatan antar manusia yang saling melengkapi. Semakin bertumbuhnya populasi
kemudian mejadi sebuah kota besar, dimana kegiatan ekonomi memusat dan
membesar hingga terbentuknya pusat aktifitas semua manusia yang berupa kota.
Dari kota kemudian berkembang menjadi beberapa kota besar dengan ciri
spesifiknya berdasarkan sosial budaya masyarakatnya yang terus berkembang.
Demikian dengan saat ini dimana era modern kita tetap menjumpai pola yang
sama, dimana manusia terus membutuhkan perumahan.
Indonesia termasuk negara yang memilki usia muda produktif yang sangat tinggi,
merupakan suatu keuntungan, khususnya bagi pertumbuhan ekonomi negara.
Namun dibalik keuntungan demografis ini, terkandung beban permasalahan yang
dihadapi manusia sejak jaman purba, yaitu permasalahan perumahan bagi
generasi muda ini. Rasio kaum produktif yang besar, dan siap berkeluarga secara
nyata akan membutuhkan ketersediaan perumahan yang cukup, dan harus
diupayakan dikejar dengan tingkat produksi yang cukup. Namun pada
kenyataannya permasalahan ini dari sejak jaman purba hingga saat ini, masih saja
kita jumpai ketidak seimbangan antara permintaan dengan stok unit perumahan
yang dapat disediakan. Pada akhirnya terjadi gap antara permintaan dan
tersedianya stok, sehingga menyebabkan harga unit rumah menjadi tidak
terjangkau, dan sebagian besar kaum muda produktif ini tidak tinggal di tempat
yang layak.
Permasalahan perumahan ini bukan saja menjadi momok yang selalu ada setiap
beganti tahun, kita masih saja melihat apa yang kita saksikan sebagai permasalah
sosial, kesenjangan ekonomi, perumahan kumuh, penyakit sosial dan tingkat

Halaman | 6
 kriminalitas yang tinggi. Hal ini tentunya menjadikan biaya hidup menjadi semakin
tinggi, dan mejauhkan warga dari kebahagiaan.

B. Rumusan Masalah
Pertumbuhan Ekonomi disuatu kota Memang tidak bisa dipungkiri membawakan
keuntungan yang baik bagi sosial kemasyarakatan disuatu kota. Tingkat lowongan
kerja, nilai gaji/pendapatan yang baik, dan semuanya ini memusat dan menguat di
area-srea perkotaan. Sehingga sebuah kota mengalami pertumbuhan dan
perkembangannya sendiri. Ibarat sebuah lautan dengan banyak bahan makanan,
maka ikan-ikan akan berusaha menuju pusat makanan tersebut, demikaian juga
dengan perkotaan dengan ekonomi yang baik, maka disana terdapat lowongan
pekerjaan, peluang bisnis, jasa layanan hingga transportasi yang mendatangkan
penghidupan bagi setiap warga kota. Dari sisi Ekonomi memang hal ini terlihat
baik, namun kalo kita meliha lebih dalam lagi, maka persmasalah perkotaan yang
tidak diikuti dengan pengaturan dan perencanaan yang baik dan benar malah akan
menjadi kontra produktif bagi perkembangannya, bahkan bisa membunuh
ekonomi si kota tersebut.
Pencarian manusia akan kehidupan yang lebih baik sesungguhnya akan terus
bagai roda yang terus berputar tanpa henti, mulai dari kehidupan di pedesaan yang
sederhana, dengan kepedatan yang baik, hingga kemudian standart standart
kehidupan yang terus meningkat, akan mendorong manusia untuk mengejar taraf
kehidupan yang modern. Sementara kehidupan kota menawarkan kemudahan
akan fasilitas, sarana sosia, keuangan dan hiburan yang terus makin mudah dan
makin beragam, menawarkan kehidupan yang semakin mudah. Terjadilah arus
pergerakan manusia yang semakin tinggi ditambah dengan kemajuan teknologi
dan media komunikasi yang semakin cepat, urbanisasi adalah hal yang tidak
mungkin dielakan bagi sebuah kota dalam perkembangannya.
Organisasi pemerintah pun terkadang juga dibeberapa perkotaan terlihat tergagap
atau tertinggal untuk dapat mengentisipasi pertumbuhan kota, bahkan ada yang
tidak melakukan pengaturan untuk antisipasi masalah yang mungkin akan timbul,
meskipun sudah puluhan ahli urban yang memberikan peringatan, namun
terkadang politik dan sistem pemerintahan tidak sejalan dan tidak menghasilkan
sinergi yang baik untuk kemajuan kota. Hal hal seperti Bank Tanah bagi
pemerintah, perundang undangan, Pendanaan subsidi hingga kebijakan politik

Halaman | 7
 yang pro terhadap rumah murah berjalan sendiri sendiri dan kurang dirasakan
sinergisitasnya.
Perumahan kumuh, daya jangkau beli masyarakat (keterjangkauan), perilaku dan
budaya masyarakat seolah bercampur aduk membuat permasalahan perumahan
yang harusnya adalah kewajiban negara untuk menciptakan kondisi yang
memungkinkan permasalahan ini diselesaikan oleh semua stake holder. Bagaikan
benang kusut yang sudah bertahun tahun sehingga memperlihatkan
permasalahan ini bak gunung yang begitu tinggi. Namun mau tidak mau
masyaratak dan pemerintah sebagai regulator dan eksekutor harus mengurai
masalah ini dan menyelesaikannya, karena inilah amanat para pembayar pajak,
mempercayakan kepada pemerintah sabagai katalisator dalam lingkungan yang
menjadi tanggung jawabnya di seluruh Negara Indonesia ini.
Kota kota penyangga (satelit).

C. Tujuan Pembahasan
Mempedalam wawasan penulis khususnya permasalahan dalam hunian dan
pemukiman di Indonesaia.
Membagikan pemikiran/ sumbang saran bagi khazanah pemikiran bersama

Halaman | 8
 BAB II. PEMBAHASAN

1. Permasalahan Perumahan dan Pemukiman di Indonesia

Pengembangan pemukiman baik di pedesaan maupun di perkotaan pada
umumnya bertujuan untuk mendapatkan kehidupan hunian bagi para penghuninya
yang layak huni (livible), aman, nyaman, damai dan sejahtera serta berkelanjutan.
Tidak pelak lagi pemukiman memang termasuk dalam kebutuhan dasar manusia
dalam kehidupannya, dimulai sejak kehidupan prasejarah, manusia terus
membutuhkan hunian sesuai dengan kemajuan kebudayaannya. Khususnya
dalam kerangka Indonesia, maka perumahan ini adalah kebutuhan utama yang
harus bisa terwujud oleh pemerintah, yang mana merupakan kewajibannya
sebagai penyelenggara negera untuk dapat memberikan akses kepada setiap
warga negara untuk dapat mendapatkan tempat bermukim yang layak huni, dalam
lingkungan yang sejahtera, berbudaya dan berkeadilan sosial.

“Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat

tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat
serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan”. UUD 1945 pasal 28 H.
1

Hunian dalam lingkungan pemukiman yang terjangkau, khususnya bagi

masyarakat berpenghasilan rendah, kegiatan kegiatan pengadaan lahan, program
pengembangan ekonomi kota serta menciptakan sosial peradaban di area
perkotaan, merupakan tugas regulator suatu negara, yang harus dipenuhi bagi
rakyatnya.
Permasalahan perumahan dan pemukiman merupakan suatu hal utama yang
selalu menjadi topik pembicaraan dan perhatian dari setiap pemerintahan pada
tiap jamannya. Permasalahan perumahan dan pemukiman merupakan
permasalahan yang berulang ulang dan bahkan ada kecenderungan untuk terus
meningkat seiring dengan pertambahan laju pertumbuhan penduduk di Indonesia,
khsusnya di kota kota besar dan padat.
Secara mudahnya permasalahan perumahan dan pemukiman ini adalah
ketimpangan antara jumlah hunian yang tersedia dengan kebutuhan, antara stok

1 UUD1945 pasal 28 ayat H perubahan 2017

Halaman | 9
rumah/ hunian yang dapat terbangun dengan angka permintaan untuk
mendapatkan perumahan yang layak di setiap tahunnya. Tetapi jika kita melihat
lebih dalam lagi, pokok pokok permasalahan dalam perumahan dan pemukiman
menjadi beberapa dimensi yang dapat kita pelajari. 2 diantaranya adalah :

a. Permasalahan Kependudukan
Pada tahun 2030, diperkirakan jumlah penduduk secara global, akan
menempati wilayah perkotaan mencapai 60%, dan mencapai 70% pada
tahun 2050. Semantara jumlah kota yang dihuni dalam sebuah area kota
dengan populasi lebih dari 1 juta jiwa akan mencapai 450 kota di dunia,
dengan 20 kota akan mencapai tingkatan sebagai megacity, dengan
penduduk talh lebih dari 10 juta jiwa.3 Hal ini tidak jauh berbeda dengan
rerata kota kota di Indonesia yagn berkembang dan bertumbuh serta
berfungsi sebagai pusat-pusat kegiatan telah menjadi magnet yang
mempunyai daya tarik bagi penduduk sekitarnya untuk mencari lapangan
kerja, pendapatan dan kehidupan yang lebih baik daripada di pedesaan.
Masyarakan yang melakukan urbanisasi ke perkotaan relatif terus meningkat
dari tahun ke tahun. Kelompok ini pada umumnya berasal dari latar belakang
sosial ekonomi dan pendidikan yang berbeda, dan kebanyakan tidak dapat
memenuhi kebutuhan tenaga kerja sektor formal.
Data Penduduk Indonesia pada Sensus Penduduk 2020 mencapai 270,2
juta jiwa, dengan laju pertumbuhan 1,25% pertahun, dimana penduduk usia
produktif 70,72% (usia 15-64 tahun). Dengan persebaran yang kurang

2 “Rumah Untuk Seluruh Rakyat, Ir Siswono Yudohusodo, Jakarta 1991.

3 http://www.nusp2.id/berita/detail/permukiman-kumuh-dan-upaya-penanganannya

Halaman | 10
 merata, jawa dihuni oleh 151,59 Juta jiwa, atau sekitar 56,10% penduduk
terpusat di pulau jawa. 4

Gambar 1
Penduduk Indonesia yang selalu berkembang, merupakan faktor utama
yang menyebabkan permasalahan perumahan dan permukiman ini selalu
menjadi sorotan utama pihak pemerintah. Pesatnya angka pertambahan
penduduk yang tidak sebanding dengan penyediaan sarana perumahan
menyebabkan permasalahan ini semakin pelik dan serius. Permasalahan
kependudukan dewasa ini tidak hanya menjadi isu pada kota-kota dipulau
jawa, tetapi kota-kota dipulau lainpun sudah mulai memperlihatkan gejala
yang hampir serupa. Meningkatnya arus urbanisasi serta semakin lebarnya
jurang pemisah antara kota dan desa merupakan salah satu pemicu
permasalahan kependudukan ini.
Dengan bertambahnya populasi penduduk perkotaan, maka kota kota di
Indoenesia akan menghadapi sejumlah tantagan di dalam penyediaan
kebutuhan penduduknya, termsuk kebutuhan dibidang perumahan dan
pemukiman, infrastruktur, energi, layanan kesehatan, pendidikan dan
lapangan kerja. Kebutuhan ruang di perkotaan tentunya juga akan
mengalami peningkatan yang signifikan.

b. Tataruang dan Pengembangan Wilayah

Area perkotaan dan pedesaan adalah satu kesatuan wilayah yang juga
sudah menjadi perhatian khusus, oleh semua stakeholder, juga menjadi
panduan bersinergi untuk melakukan pemerataan dalam pembangunan
antar kedua wilayah yang saling bersinggugan ini. Namun yang ditemui
dalam kenyataannya semakin maju pambangunan kota, maka kita semakin

4 Berita Resmi Statistik No. 07/01/Th. XXIV, 21 Januari 2021

Halaman | 11
 bisa melihat bagaimana semakin tertinggalnya pembangunan di desa desa
sekitar kota tersebut. Pembangunan Perumahan dan hunian di perkotaan
yang semakin pesat banyak yang tidak sesuai dengan peruntukan zona tata
kotanya, tidak sesuai dengan Rencara Tata Ruang Wilayah yang telah
ditetapkan secara Tetapi yang kita temui dilapangan sekarang adalah
semakin pesatnya pembangunan yang dilakukan pada kota, maka akan
terlihat bahwa daerah pedesaan semakin tertinggal. Pesatnya
pembangunan perumahan diperkotaan banyak yang tidak sesuai dengan
rencana umum tata ruang kota, perubahan peruntukan, kepadatan kota,
pelanggaran terhadap zona yang bisa dirubah sesuai dengan
perkembangan politik dan kepentingan, hal hal inilah yang menyebabkan
keadaan perkotaan semakin hari semakin tidak jelas arah
5
pengembangannya.
Masih dijumpai juga Pihak Kota belum siap dengan rencana sistem
perkotaan, menghadapi perkembangan kegiatan kota dalam sistem rencana
Tata Ruang Kota dengan berbagai segi dan akibat yang termasuk di
dalamnya, menghadapi pertumbuhan urbanisasi, menerima populasi,
mengatur dan mendayagunakan kaum urban yang terjadi akibat
ketimpangan antara desa dan kota, ditambah dengan tingkat pertumbuhan
penduduk yang cukup besar. Hal hal ini mengakibatkan terjadinya area area
kegiatan yang tidak saling menunjang antara kegiatan dan fasilitasnya,
termasuk munculnya area hunian dan pemukiman yang diluar rencana
sehingga terbentuklah pemukiman-pemukiman kumuh. (Slum).

c. Perencanaan Pengembangan Perumahan dan Pemukiman

Perencanaan merupakan aspek yang tidak boleh dianggap sebelah mata,
dengan perencanaan yang matang, sinergis dan integral dalam setiap sektor
akan menghasilakn keluaran pengembangan perumahan dan pemukiman.
Belum optimalnya perencanaan berakibat pada lemahnya arah kebijakan
pengembangan, tumpang tindihnya rencana aksi pengembangan antar
sektor, dan tidak fokusnya dalam menentukan prioritas pengembangan
perumahan dan pemukiman, dokumen data base kampung kumuh.

5 “Rumah Untuk Seluruh Rakyat, Ir Siswono Yudohusodo, Jakarta 1991.

Halaman | 12
 penyelesaian setengah hati atau tidak optimalnya upaya pemerintah dalam
penyediaan sarana rusunawa bagi masyarakat. Pemerintah banyak
membuat program pengadaan perumahan murah bagi kaum marginal
dengan membangun rusun dan apartemen murah. Tetapi masyarakat yang
akan ditempatkan di rusun tersebut tidak ‘disiapkan’, sehingga tidak jarang
menimbulkan masalah sosial baru. Misalnya orang-orang yang terbiasa
hidup di permukiman kumuh satu lantai di gang-gang sempit tanpa ada
aturan yang jelas, tiba-tiba harus dipindahkan ke rusun bertingkat.
Perubahan lingkungan dan cara hidup warga yang berbeda dari sebelumnya
tentu memerlukan pembinaan dan pendampingan. Untuk mengatur berbagai
hal di lingkungan tersebut diperlukan adanya manajemen pengelolaan.6
Pembahasan Perda Tata Ruang yang mengakomodasi perkembangan
wilayah, perkembangan permukiman yang semakin intensif tetapi tetap
memperhatikan lingkungan yang keberlanjutan (sustainabel development).
Dengan dokumen-dokumen tersebut, diharapkan arah kebijakan
pengembangan perumahan dan pemukiman dapat menumbuhkan
lingkungan hidup perumahan yang lebih sehat dan terkendali.7
Kota yang terlambat melakukan rehabilitasi dan program pemulihan kondisi
kota, maka akan menyebabkan perilaku masyarakat kurang mampu untuk
tinggal di permukiman kumuh di kota akan menjadi pilihan yang harus
dihadapi. Kondisi tersebut mengakibatkan terus tumbuhnya permukiman
kumuh di kota besar dan menjadi ukuran pemerintah daerah kota, yang
kurang tanggap terkait program Hunian dan Perumahan bagi warganya.
Peran negara yang lemah dirasakan juga menjadi hambatan dalam
mengatasi penyediaan perumahan bagi rakyat miskin atau Golongan
maysarakat berpenghasilan rendah (GMBR). Hingga saat ini masih banyak
dijumpai kebijakan pemerintah yang masih saja tumpang tindih dan tidak
sama arah, tidak komperhensif dan tidak terinterasi untuk memperhatikan
penyediaan perumahan bagi GMBR ini. 8

6 “Manifesto Perumahan Rakyat” M. Jehansyah Siregar paparan 2019.

7 Tia Rostiana/Noorsamsu Sub TA PLPBK KMP wil.2 PNPM Mandiri Perkotaan
8 “Perkembangan Permukiman dalam Struktur Tata Ruang Kota” Diktat Kuliah UMB Dr. Ir.

Joni Hardi., MT.

Halaman | 13
d. Pertanahan dan Prasarana
Isu pertanahan ini erat hubungannya dengan kebijakan pengelolaan lahan
yang semakin hari, stok lahannya semakin berkurang, khususnya area yang
akan dijadikan lokasi-loksi perumahan yang tidak jauh dari pusat kegiatan.
Harga tanah/ lahan yang semakin tinggi, baik kareana lokasinya, permainan
para spekulan lahan/ tanah yang tidak bertanggung jawab, atau pihak
pemerintah yang memang tidak melakukan programing terhadap Bank
Tanah Pemda, dan terlambatnya kebijakan kebijakan perumahan disepakati
dalam program dan peraturan daerah. Maka kejar kejaran antara stok tanah
untuk hunian dan perumahan yang seharusnya adalah kewajiban
pemerintah (PEMDA) menjadi pekerjaan yang sebatas wacana dan program
yang tidak kunjung terlaksana sepanjang tahun berjalan.
Pembangunan perumahan dan permukiman dalam skala besar akan selalu
dihadapkan kepada masalah tanah, yang didaerah perkotaan menjadi
semakin langka dan semakin mahal. Tidak sedikit yang kita jumpai areal
pertanian yang disulap menjadi kawasan permukiman, hal ini terjadi karena
ketersediaan tanah yang sangat terbatas sedangkan permintaan akan
sarana hunian selalu meningkat setiap saatnya. Konsekuensi logis dari
penggunaan tanah pertanian sebagai kawasan perumahan ini menyebabkan
menurunnya angka produksi pangan serta rusaknya ekosistem lingkungan
yang apabila dikaji lebih lanjut merupakan awal dari permasalahan
lingkungan diperkotaan, seperti banjir, tanah longsor dan lain sebagainya.
Alternatif lain dalam menanggulangi permasalahan pertanahan di dalam
kota ini adalah dengan membangun fasilitas-fasilitas hunian didaerah
pinggiran kota, yang relatif lebih murah harganya. Namun permasalahan
baru muncul lagi disana, yaitu jarak antara tempat tinggal dan lokasi bekerja
menjadi semakin jauh sehingga kota tumbuh menjadi tidak efisien dan terasa
mahal bagi penghuninya.
Selain itu, penyediaan perumahan dan pemukiman juga harus diikuti dengan
penyediaan prasarana dasar seperti penyediaan air bersih, sistem
pembuangan sampah, sistem pembuangan kotoran, air limbah, tata
bangunan, saluran air hujan, penanggulangan bahaya kebakaran, serta
pencemaran air, udara, dan tanah yang memadai. Penyediaan prasarana
dasar tersebut membutuhkan biaya yang besar padahal kemampuan daerah
dalam penyediaan anggaran terbatas.

Halaman | 14
 kota besar yang tidak menyediakan dalam jumlah yang cukup, perihal
sarana perumahan yang memadai dan terjangkau bagi seluruh lapisan
masyarakat, sementara harus masih bergulat dengan tidak dimilikinya lahan
tanah yang cukup untuk rencana rencana tersebut.
Belum lagi perihal kemudahan mendapatkan akses publik berupa sarana
transportasi umum yang murah dan layak juga terbatas, maka hal ini akan
menjadi alsan jelas bagaimana kemacetan transpotasi bisa terjadi,
ketimpangan-ketimpangan antara berbagai area pusat kegiatan yang tidak
terperogram dan tidak terencana sehingga mengakibatkan adanya
sumbatan pada arus sirkulasi dalam kota tersebut.
Peran negara yang lemah dirasakan juga menjadi hambatan dalam
mengatasi penyediaan perumahan bagi rakyat miskin atau Golongan
maysarakat berpenghasilan rendah (GMBR). Hingga saat ini masih banyak
dijumpai kebijakan pemerintah yang masih saja tumpang tindih dan tidak
sama arah, tidak komperhensif dan tidak terinterasi untuk memperhatikan
penyediaan perumahan bagi GMBR ini. 9
Mengatasi problem lahan tersebut tentunya pemerintah baik pusat dan
pemerintah daerah harus bersinergi bersama legislatifnya untuk membuat
regulasi tatakelola pembangunan perumahan yang memperhatikan
kebutuhan masyarakat miskin, misalnya rehailitasi kawasan kumuh dengan
program hunian vertikal. Misal pembangunan rusunawa bagi masyarakat
Golongan Berpenghasilan Rendah. (GMBR).

e. Pembiayaan
Penyediaan perumahan khususnya untuk MBR masih kurang. Hal ini
dikarenakan kurangnya kepercayaan diri dari beberapa pihak untuk dapat
menyelenggaraan perumahan MBR. Seperti contoh, pemerintah sudah
menetapkan kebijakan mekanisme pembiayaan perumahan bagi MBR,
namun disisi lain pihak bank masih takut mengambil resiko untuk
bekerjasama dengan MBR karena mereka memiliki keterbatasan
penghasilan sehingga dapat mengakibatkan penunggakan di kemudian hari.
Padahal, MBR sendiri masih membutuhkan bantuan untuk menjangkau

9 “Perkembangan Permukiman dalam Struktur Tata Ruang Kota” Diktat Kuliah UMB Dr. Ir.

Joni Hardi., MT.

Halaman | 15
 pemenuhan kebutuhan rumah layak huni melalui mekanisme pembiayaan
dari lembaga bank/non bank. 10
Oleh karena itu masih perlu dilakukan upaya untuk meningkatkan keyakinan
terhadap MBR bahwa mereka memiliki kemampuan untuk memenuhi
kebutuhannya dan membayar tanggungjawabnya sebagai penerima dalam
program penyediaan public housing..
Menurut Stakeholder and Relationship Department Head BTN Kabul Budi
Setyawan, permasalahan sektor perumahan dan permukiman di Indonesia
salah satunya daya beli.
"Keterjangkauan (affordable) daya beli masyarakat terhadap unit rumah
masih rendah," jelasnya dalam paparan dikutip Kamis, 17 Desember 2020J
Selain itu, Kabul menjelaskan masih kurangnya pemenuhan terhadap
standar keandalan bangunan dan keserasian dengan lingkungan.
"Perumahan dan permukiman semakin jauh dari pusat kota tanpa dukungan
jaringan infrastruktur dan tidak sesuai dengan rencana tata ruang (urban
sprawl)," ungkapnya.

Kabul menambahkan permasalahan lainnya adalah 61,7 persen rumah

tangga menempati hunian yang memiliki hanya satu aspek kelayakan dan
sebagian di antaranya menempati permukiman kumuh.11
Affordability atau tingkat keterjangakauan GMBR untuk memenuhi
kebutuhan rumah masih rendah, baik membeli dari pengembang swasta
maupun secara swadaya maupun meningkatkan kualitas rumah yang tidak
layak huni.
Aksesbilitas atau akses GMBR kepada sumber-sumber pembiayaan
perumahan (lembaga keuangan) masih dirasakan sangat kurang dan
terbatas. KPR.
Hal ini terkait dengan kondisi ekonomi negara dan ‘political will’ para
pemangku kebijakan dalam penyaluran subsidi bagi penyediaan perumahan
bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Misalkan kebijakan untuk
mengatur regulasi perbankan yang fokus pada perumahan (contoh: BTN)
dan pengelolaan BUMN yang khusus mengurus perumahan rakyat

10 https://perkim.id/perumahan/tantangan-penyediaan-public-housing/
11https://www.medcom.id/properti/news-properti/GNlqgXgb-permasalahan-di-sektor-

perumahan-dan-permukiman

Halaman | 16
 (Perumnas). Hal tersebut untuk mendukung penyediaan sarana perumahan
bagi masyarakat kurang mampu, terutama di perkotaan.

f. Teknologi, Industri Bahan Bangunan dan Industri Jasa

Konstruksi.
Faktor lain yang juga merupakan pendukung yang ikut menentukan sukses
atau tidaknya program pembangunan perumahan rakyat ini adalah produksi
bahan bangunan dan distribusinya yang erat kaitannya dengan harga,
jumlah dan mutu serta penguasaan akan teknologi pembangunan
perumahan oleh masyarakat. Berdasarkan kepada tulisan dalam buku
Rumah Untuk Seluruh Rakyat, mengatakan bahwa teknologi dan industri
jasa konstruksi, khususnya untuk pembangunan perumahan sederhana
belum banyak kemajuan yang ada.

Gambar 2.

g. Kelembagaan
Sinergisitas antara lembaga yang memilki tupoksi dalam mengurusi kegiatan
Hunian dan Perumahan bagi masyarakat GMBR ini, masih dijumpai adanya
ketidak samaan program, jadual, pelaksanaan, persepsi ukuran dan rencana
strategis antara lembaga, badan baik pihak negara maupun swasta serta
asosiasi Perangkat kelembagaan dibidang perumahan, merupakan satu
kesatuan sistem kelembagaan untuk mewujudkan pembangunan
perumahan secara berencana, terarah dan perpadu, baik itu yang berfungsi
sebagai pemegang kebijaksanaan, pembinaan dan pengaturan pada

Halaman | 17
 berbagai tingkat pemerintahan, maupun lembaga-lembaga pelaksana
pembangunan di sektor pemerintah dan swasta.
Hal lain yang juga berhubungan dengan kelembagaan ini adalah
pengembangan unsur-unsur pelaksana pembangunan yang harus lebih
dikembangkan lagi, khususnya kelembagaan pada tingkat daerah, baik itu
yang bersifat formal maupun non-formal yang dapat mendukung swadaya
masyarakat dalam bidang perumahan dan permukiman.

h. Peran Serta Masyarakat

Berdasarkan kepada kebijaksanaan dasar negara kita yang menyatakan
bahwa setiap warga negara Indonesia berhak atas perumahan yang layak,
tetapi juga mempunyai peran serta dalam pengadaannya. Menurut
kebijaksanaan ini dapat kita simpulkan bahwa pemenuhan pembangunan
perumahan adalah juga menjadi tanggung jawab masyarakat sendiri, baik
itu secara perorangan maupun secara bersama-sama, Memajukan
perumahan publik bertujuan membangun budaya hidup perkotaan serta
mendorong tumbuhnya kelas menengah yang tangguh dan berjati diri dalam
kebudayaan Indonesia Moderen. Sedangkan memajukan perumahan
swadaya dan perumahan sosial adalah manifestasi dari hadirnya negara
dalam memberdayakan berbagai komunitas masyarakat. Komunitas-
komunitas di tengah masyarakat perlu semakin diberdayakan untuk
memperoleh perumahan secara berkelompok maupun untuk membangun
kelompok-kelompok tradisional yang kuat di tengah arus perubahan
modernisasi dan globalisasi. Masyarakat bukanlah semata-mata objek
pembangunan, tetapi merupakan subjek yang berperan aktif dalam
pembangunan perumahan dan pemukiman.
Peran serta masyarakat akan dapat berlangsung lebih baik apabila sejak
awal sudah ada perencanaan pembangunan, agar hasilnya sesuai dengan
aspirasi, kebutuhan nyata, kondisi sosial budaya dan kemampuan ekonomi
masyarakat yang bersangkutan, dengan demikian perumahan dan
pemukiman dapat menciptakan suatu proses kemajuan sosial secara lebih
nyata.

Halaman | 18
 i. Regulasi
Peraturan dan perundang-undangan merupakan landasan hukum bagi
penerapan berbagai kebijaksanaan dasar maupun kebijaksanaan
pelaksanaan di bidang pemerintahan maupun bidang pembangunan.
UUD 1945 Pasal 28H sudah mengamanatkan hak setiap warga negara
untuk mendapatkan tempat tinggal yang layak di lingkungan yang sehat.
Artinya, perumahan rakyat sejatinya adalah urusan negara dan negara harus
hadir memimpin pembangunan untuk mewujudkan kesejahteraan bagi
seluruh rakyat.
Berbagai kegagalan sistem penyediaan perumahan rakyat harus segera
diperbaiki. Negara harus menetapkan arah kebijakan yang jelas dan
penerapannya yang tegas. Amanat Trisakti harus benar-benar menjadi
landasan dalam pembangunan perumahan rakyat dengan mengutamakan
rumah dan prasarana dasar untuk seluruh rakyat secara berkeadilan.
Untuk itu, sebagai penyelenggara Negara, pemerintah harus menjamin
sumber-sumber daya tanah, anggaran dan prasarana untuk dikelola secara
berkeadilan bagi kemakmuran seluruh rakyat. Pemerintah harus menjamin
tersedianya kapasitas produksi dari semua sistem penyediaan perumahan
rakyat secara seimbang, dengan mengutamakan perumahan publik,
perumahan sosial dan perumahan swadaya, serta tetap mengendalikan
pembangunan perumahan komersial. 12

2. Analisa Studi Kasus

Pada kali ini penulis mencoba mengambil studi kasus bagaimana Faktor teknologi
produksi bahan bangunan dan distribusinya yang erat kaitannya dengan harga,
jumlah dan mutu serta penguasaan akan teknologi pembangunan perumahan oleh
masyarakat. Salah satu cost utama dalam membangun sebuah hunian adalah
terbesar tentunya pada material dan sistem konstruksi kerja. Dari keseluruhan
hunian, maka bangunan mengambil porsi hingga 75% dari keseluruhan biaya.
Karena itu penguasaan teknologi, atau upaya-upaya mencari terobosan dalam
material bangunan atau konstruksi bangunan dilakukan akan sangat berpengaruh.
Penulis akan memberikan beberapa contoh kasus bagaimana teknologi dapat

12 http://kotaku.pu.go.id:8081/wartaarsipdetil.asp?mid=7038&catid=1&

Halaman | 19
menekan harga dari sebuah hunian, beberapa teknologi ini bahkan sudah
diterapkan oleh pemerintah dalam membangun Public Housing yang
diselenggarakan oleh negara, beberapa contohnya adalah :
a) Teknologi Rumah Unggul Sistem Panel Instan (RUSPIN): perwujudan
pembangunan rumah dengan sistem modular, yaitu konsep yang membagi
sistem menjadi bagian-bagian kecil (modul) dengan ukuran yang efisien
agar dapat dirakit menjadi sejumlah besar produk yang berbeda-beda.
Desain bangunan rumah dengan system modular ini dapat diubah-ubah
atau dikembangkan sesuai dengan keinginan atau kebutuhan dari
penghuninya. Karena menggunakan sistem moduar, RUSPIN merupakan
rumah knock down, dengan proses pembangunan strukturnya dengan
menggabungkan panel-panel beton pracetak dengan baut. Maka
pembangunan rumah ini dapat diselesaikan dengan waktu jauh lebih cepat.
Selain ditujukan untuk pembangunan rumah bagi masyarakat, RUSPIN
dapat dipakai untuk penanganan perumahan pengungsi atau rumah
darurat, dan dapat digunakan untuk pembangunan bangunan tidak
permanen, seperti direksi kit. 13
b) Rumah Instan Sederhana Sehat (RISHA) : RISHA ada sebuah penemuan
teknologi konstruksi knock down yang dapat dibangun dengan waktu cepat
(oleh sebab itu disebut sebagai teknologi instan), dengan menggunakan
bahan beton bertulang pada staruktur utamanya, Inovasi ini didasari oleh
kebutuhan akan percepatan penyediaan perumahan dengan harga
terjangkau dengan tetap mempertahankan kualitas bangunan sesuai
dengan standar (SNI), sebagaimana diketahui, bahwa pertumbuhan rumah
baru setiap tahunnya sangat tinggi, yaitu mencapai 800.000 unit per tahun,
sedangkan pada sisi lain, daya beli mesyarakat sangat rendah, yaitu 70%
kelompok masyarakat termasuk berpenghasilan rendah, dan cukup berat
14
untuk mendapatkan rumah layak (baik beli maupun sewa). Dengan
Rumah RISHA ini bahkan biaya pembuatan rumah type 18, dapat ditekan
hingga dibawah 75 juta rupiah.

13 http://elearning.litbang.pu.go.id/teknologi/teknologi-ruspin
14 https://www.rumahrisha.id/order-rumah-risha/

Halaman | 20
3. Solusi Permasalahan
a) Pembiayaan. Hal ini terkait dengan kondisi ekonomi negara dan ‘political will’
para pemangku kebijakan dalam penyaluran subsidi bagi penyediaan
perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Misalkan kebijakan
untuk mengatur regulasi perbankan yang fokus pada perumahan (contoh:
BTN) dan pengelolaan BUMN yang khusus mengurus perumahan rakyat
(Perumnas). Hal tersebut untuk mendukung penyediaan sarana perumahan
bagi masyarakat kurang mampu, terutama di perkotaan.
b) Pertanahan : Pemerintah harus membuat regulasi pembangunan perumahan
yang memperhatikan kebutuhan masyarakat miskin, misalkan pembangunan
rusunawa yang dipersiapkan aturan pengelolaan bagi warga miskin.
c) Contoh solusi dari program dan perencanaan Program Satu Juta Rumah15
yang tercantum dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional,
Pemerintah menargetkan pembangunan 50.000 unit rumah susun, 25.000 unit
rumah khusus, 1,5 juta unit rumah swadaya, serta 500.000 bantuan
prasarana, sarana dan utilitas perumahan.
d) Bidang Teknologi material dan upgrade konstruksi serta ekosistem pelaku
bidang ini harus dikondisikan untuk terus menemukan cara-cara baru yang
lebih efisien dan ekonomis dalam memproduksi hunian layak dan sesuai
dengan kondisi geografis Indoesia.
e) Bisa menggunakan aset negara objek BMN yang dapat dioptimalkan dalam
pembangunan perumahan dan kawasan permukiman. Namun hal ini
memerlukan dukungan dan penyepakatan persepsi dari sisi regulator dan
aparat penegak hukum dalam mengoptimalkan aset BMN idle yang terletak di
16
perkotaan. Demikian halnya dengan dibutuhkannya penyesuaian regulasi
pada PMK No.115/PMK.06/2020 tentang Pemanfaatan Barang Milik Negara,
khususnya mengenai jangka waktu kerja sama dari skema pemanfaatan BMN
untuk penyediaan perumahan. Penyesuaian regulasi perlu dilakukan dengan
penelaahan dan simplifikasi aturan oleh Kementerian PUPR selaku
kementerian yang melaksanakan tugas fungsi di bidang perumahan.
f) Sosialisasi budaya Perubahan lingkungan dan cara hidup warga yang
berbeda dari sebelumnya tentu memerlukan pembinaan dan pendampingan.

15 Undang-Undang No.11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja

16 https://www.ekon.go.id/publikasi/detail/3208/skema-pendayagunaan-aset-bmn-salah-
satu-solusi-mengatasi-masalah-ketersediaan-lahan-dalam-penyediaan-perumahan-
dan-kawasan-permukiman

Halaman | 21
 Untuk mengatur berbagai hal di lingkungan tersebut diperlukan adanya
manajemen pengelolaan. Untuk mewujudkan perilaku masyarakat yang
sejalan dengan menciptakan lingkungan hunian yang kondusif, dibutuhkan
komunikasi yang efektif terhadap semua pelaku program. Guna menciptakan
komunikasi yang efektif ini dibutuhkan konsep manajemen pengelolaan
kawasan. Konsep ini adalah gagasan untuk memberikan pembelajaran dalam
mengubah pemikiran, sikap dan perilaku masyarakat yang terorganisir
dengan aturan-aturan atau kesepakatan yang dikelola secara bersama
berdasarkan ilmu pengelolaan (manajemen). 17
g) pemerintah memberikan fasilitas pembangunan prasarana dan sarana dasar
permukiman seperti air minum, sanitasi, jalan lingkungan, revitalisasi
kawasan, dan peningkatan kualitas permukiman serta penyediaan Rumah
Susun Sederhana Sewa (Rusunawa). Pelaksanaan pembangunan prasarana
dan sarana dasar permukiman tersebut juga dilaksanakan dengan model
pemberdayaan yang melibatkan masyarakat sejak perencanaan sampai
dengan operasi dan pemeliharaan insfrastruktur, salah satu program yang
diinisiasi oleh pemerintah untuk mewujudkan visi tersebut adalah Penataan
Lingkungan Permukiman Berbasis Komunitas (PLPBK).

17 Sepris Yonaldi City Changer Provinsi Sumatera Barat

Halaman | 22
 BAB III. PENUTUP
1. Kesimpulan
Menimbang hal-hal di atas, urusan perumahan rakyat tidak bisa lagi
sepenuhnya diletakkan sebagai urusan pribadi orang per orang. Pembiaran
penyediaan perumahan yang didominasi oleh bisnis properti harus segera
dihentikan, karena hanya semakin mendorong spekulasi sumber-sumber
daya tanah, prasarana dan anggaran negara. Berbagai pandangan awam
seperti penyediaan perumahan rakyat yang membebani keuangan negara,
bahwa pemerintah tugasnya memfasilitasi kelancaran proyek pengembang
swasta, dan badan usaha negara di bidang perumahan cukup ditugaskan
mencari untung saja, semuanya hanyalah mitos yang sudah harus dikoreksi
secara total.18
Reformasi perumahan rakyat harus segera dilaksanakan untuk
memperkuat multi-sistem perumahan rakyat. Perumahan publik,
perumahan swadaya dan perumahan sosial haruslah menjadi pilihan
kebijakan yang utama. Artinya, negara harus hadir dalam bentuk kuatnya
pelayanan publik yang menjamin pengelolaan berbagai sumberdaya kunci
untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. Itulah sejatinya perumahan
rakyat yang merupakan manifestasi kedaulatan rakyat yang sesungguhnya.
Dari hal-hal yang dihadapi dalam penyedian perumahan rakyat, peran
Negara mutlak diperlukan dalam membuat aturan dan sistem yang jelas.
Penyediaan perumahan bagi seluruh lapisan masyarakat, tidak bisa
dilakukan hanya dengan cara konvensional seperti selama ini terjadi.
Penanganan permukiman kumuh selain menyediakan sarana dan
prasarana fisik juga harus mengupayakan adanya pemberdayaan dan
pendampingan kepada masyarakat. Hal itu selain untuk peningkatan
kapasitas masyarakat, juga menyiapkan masyarakat terhadap perubahan
kondisi sosial lingkungan. Sehingga, upaya penyediaan sarana dan
prasarana yang telah dibangun dapat dimanfaatkan sebagaimana
mestinya, terpelihara dengan baik dan berkelanjutan.19

18 http://kotaku.pu.go.id:8081/wartaarsipdetil.asp?mid=7038&catid=1&
19 Tia Rostiana/Noorsamsu Sub TA PLPBK KMP wil.2 PNPM Mandiri Perkotaan

Halaman | 23
Daftar Pustaka

Ir. Siswono Yudohusodo, “Rumah Untuk Seluruh Rakyat, Ir Siswono Yudohusodo,

Jakarta 1991.
Dep. Pekerjaan Umum 2001. Tata Cara Perangcangan Sistem Ventilasi dan
Pengkondisisan Udara pada Bangunan Gedung. SNI 03-6572-2001
http://www.nusp2.id/berita/detail/permukiman-kumuh-dan-upaya-penanganannya
https://www.neliti.com/publications/95728/strategi-penanganan-permukiman-
kumuh-studi-kasus-kawasan-kaligawe-semarang
https://www.itb.ac.id/berita/detail/58346/public-housing-solusi-masalah-
perumahan-di-indonesia
https://perkim.id/perumahan/tantangan-penyediaan-public-housing/
Berita Resmi Statistik No. 07/01/Th. XXIV, 21 Januari 2021
M. Jehansyah Siregar, “Manifesto Perumahan Rakyat” M. Jehansyah Siregar
paparan 2019.
Tia Rostiana/Noorsamsu Sub TA PLPBK KMP wil.2 PNPM Mandiri Perkotaan
Dr. Ir. Joni Hardi., MT. “Perkembangan Permukiman dalam Struktur Tata Ruang
Kota” Diktat Kuliah UMB Dr. Ir. Joni Hardi., MT.
https://perkim.id/perumahan/tantangan-penyediaan-public-housing/
https://www.rumahrisha.id/order-rumah-risha/

Halaman | 24