Profil Singkat

Nama : Septian Sukma

Pekerjaan : PNS
Hobby : Olah Raga
Alamat: Komplek Griya
Permata Asri C-2 no 51
Bojong Soang
Rule of the game
HP Harap di-Silent atau dimatikan, Menerima
telepon harap tidak di dalam kelas

Dilarang Merokok

Peserta Brevet Boleh Mengajukan

pertanyaan pada sesi yang disediakan

Boleh Minum selama pelajaran.

Pajak
Bumi dan
Banguna
n
Dasar Hukum

UU No. 12 Tahun 1985 jo

UU No. 12 Tahun 1994
Istilah Penting (Pasal 1)
Bumi
Bangunan
NilaiJual Obyek Pajak (NJOP)
Surat Pemberitahuan Obyek

Pajak (SPOP)
Surat Pemberitahuan Pajak

Terhutang (SPPT)
SPPT PBB
 PENGERTIAN
PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB)

PAJAK KEBENDAAN ATAS BUMI

DAN/ATAU BANGUNAN

DIKENAKAN TERHADAP SUBJEK

PAJAK

ORANG PRIBADI ATAU BADAN YANG SECARA NYATA :

MEMPUNYAI HAK DAN/ATAU MEMPEROLEH
MANFAAT
ATAS BUMI
MEMILIKI, MENGUASAI DAN/ATAU MEMPEROLEH
MANFAAT ATAS BANGUNAN
9
 OBJEK PAJAK
Pasal 2 ayat (1)
BANGUNAN BUMI
Permukaan bumi yang
Konstruksi teknik meliputi tanah dan
yang ditanam atau perairan pedalaman
dilekatkan secara serta laut wilayah
tetap pada tanah Indonesia, dan tubuh
dan/atau perairan bumi yang ada
dibawahnya
(Pasal 1 angka 2)
(Pasal 1 angka 1)

10
 BANGUNAN
TERMASUK DALAM PENGERTIAN
BANGUNAN ADALAH (Penjelasan pasal 1
angka 2) :

Jalan lingkungan yang terletak

dalam suatu kompleks bangunan
seperti hotel, pabrik, dan
emplasemennya, dan lain-lain yang
merupakan satu kesatuan dengan
kompleks bangunan tersebut;
Jalan tol;
Kolam renang;
Pagar mewah;
Tempat olah raga;
Galangan Kapal, dermaga;
Taman Mewah;
Tempat penampungan/kilang 11
KLASIFIKASI
adalahpengelompokan bumi dan bangunan menurut nilai jualnya
dan digunakan sebagai pedoman serta untuk memudahkan
penghitungan pajak yang terhutang.

BANGUNAN
-Bahan bangunan
FAKTOR YANG MENENTUKAN
-Rekayasa
KLASIFIKASI -Kondisi Lingkungan
-Dan lain-lain
OBJEK PAJAK
Pasal 2 ayat (2)

BUMI/TANAH
-Letak
-Peruntukan
-Pemanfaatan
-Kondisi
Lingkungan
-Dan lain-lain
12
OBJEK PAJAK YANG TIDAK DIKENAKAN
PBB
Pasal 3 ayat (1)
Digunakan semata-mata untuk melayani
kepentingan umum di bidang ibadah, sosial,
kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional,
yang nyata-nyata tidak dimaksudkan untuk
memperoleh keuntungan;

Digunakan untuk kuburan, peninggalan

purbakala, atau yang sejenis dengan itu;
Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam,
hutan wisata, taman nasional, tanah
penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan
tanah negara yang belum dibebani suatu hak;

Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat

berdasarkan asas perlakuan timbal balik;
13
 OBJEK
OBJEK PAJAK
PAJAK
YANG
YANG DIGUNAKAN UNTUK PENYELENGGARAAN
DIGUNAKAN UNTUK PENYELENGGARAAN
PEMERINTAH
PEMERINTAH
PASAL
PASAL 3
3 AYAT
AYAT (2)
(2)

PENGENAAN PAJAK DIATUR

LEBIH LANJUT DENGAN
PERATURAN PEMERINTAH

14
 NILAI OBJEK PAJAK TIDAK KENA
PAJAK
(NJOPTKP)
Pasal 3 Ayat (3)

Berbeda untuk masing-masing

daerah, maks Rp. 12 jt
ditetapkan secara regional

Apabila seseorang Wajib Pajak

mempunyai beberapa Objek pajak,
yang diberikan NJOPTKP hanya
salah satu Objek pajak yang
nilainya terbesar

15
SUBJEK PAJAKORANG ATAU BADAN
Pasal 4 ayat (1)
Memperoleh Memperoleh
manfaat atas manfaat atas
bangunan bumi

Memiliki, Mempunyai
menguasai suatu hak atas
bangunan bumi

Dikenakan
SUBJEK WAJIB
kewajiban
PAJAK PAJAK
membayar pajak

Pasal 4 ayat (2)

16
Subjek Pajak (lanjutan)
Bagaimana Bila Belum Jelas siapa Wajib
Pajaknya? DJP yang menetapkan (Pasal 4(3))
Bagaimana bila yang ditetapkan menolak? Buat
surat keterangan tertulis (Pasal 4(4))
Bagaimana bila keterangannya disetujui? DJP
membatalkan penetapan dia sebagai WP (Pasal
4(5))
Bagaimana bila keterangannya ditolak? DJP
mengeluarkan surat penolakan (Pasal 4(6))
Bagaimana lewat sebulan belum ada jawaban
dari DJP? Keterangannya dianggap disetujui
(Pasal 4(7))
Tarif (Pasal 5)
Tarif Tunggal

0,5
DASAR PENGENAAN PBB
Pasal 6 ayat (1) dan (2)

NJOP
(Nilai Jual Objek Pajak)

Adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi

jual beli yang terjadi secara wajar

19
 DASAR PENGENAAN
Pasal 6 Ayat (1), (2)

NJOP
(NILAI JUAL OBJEK PAJAK)
Adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang

terjadi secara wajar

Bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai jual Objek Pajak
ditentukan melalui:
# Perbandingan harga dengan Objek lain yang sejenis; atau
# Nilai perolehan baru; atau
# Nilai Objek Pajak Pengganti

20
 Penentuan
NJOP
PENILAIAN OBJEK PBB
PENDEKATAN PENILAIAN

Pendekatan Data Pasar

(Market Data Approach)
Pendekatan Biaya (Cost
Approach)
Pendekatan
Pendapatan (Income
Approach)

CARA PENILAIAN

Masal

Individual

21
 PENDEKATAN PENILAIAN

Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)

NJOP dihitung dengan cara membandingkan objek pajak yang
sejenis dengan objek lain yang telah diketahui harga pasarnya.
Pendekatan ini pada umumnya digunakan untuk menentukan
NJOP tanah, namun dapat juga dipakai untuk menentukan NJOP
bangunan.

Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Pendekatan ini digunakan untuk menentukan nilai tanah atau
bangunan terutama untuk menentukan NJOP bangunan dengan
menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat
bangunan baru yang sejenis dikurangi dengan penyusutan
phisiknya.

Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Pendekatan ini digunakan untuk menentukan NJOP yang tidak
dapat dilakukan berdasarkan pendekatan data pasar atau
pendekatan biaya, tetapi ditentukan berdasarkan hasil bersih
objek pajak tersebut
Pendekatan ini terutama digunakan untuk menentukan NJOP
galian tambang atau objek perairan. 22
 CARAPENILAIAN
CARA PENILAIAN

Penilaian Massal (Massal Appraissal)

NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang terdapat
pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT).
NJOP Bangunana dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan
(DBKB) dikurangi penyusutan fisik.
Perhitungan penilaian missal dilakukan dengan menggunakan program
computer (Computer Assisted Valuation/CAV).

Penilaian Individual (Individual Appraissal)

Diterapkan untuk Objek tertentu yang bernilai tinggi atau keberadaannya
mempunyai sifat khusus, antara lain:
Jalan tol
Pelabuhan laut/sungai/udara
Lapangan Golf
Industri semen/pupuk
PLTA, PLTU,PLTG
Pertambangan
Tempat Rekreasi
Dan lain-lain sejenisnya
Objek pajak tertentu, seperti rumah mewah, pompa bensin, jalan tol, lap. Golf,
objek rekreasi, usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.
23
Dasar Pengenaan dan Perhitungan PBB
Pasal 6

Dasar
Pengenaa NJOP
n
Dasar
Perhitunga NJKP
n
24
 PENETAPAN BESARNYA
NILAI JUAL KENA PAJAK
(PP NO. 74 TAHUN 1998)

NILAI JUAL KENA PAJAK

1. OBJEK PAJAK PERUMAHAN
Yang WP-nya perseorangan dengan NJOP > 1 (satu) Miliar
Rupiah
2. OBJEK PAJAK PERKEBUNAN
Yang Luas lahannya > 25 Ha yang dimiliki, dikuasai atau
dikelola oleh BUMN, Badan Usaha Swasta, maupun OBJEK
berdasarkan kerjasama operasional antara Pemerintah dan PAJAK
swasta
LAINNYA
3. OBJEK PAJAK KEHUTANAN
Termasuk areal blok tebangan dlm rangka penyelenggaraan
kegiatan pemegang HPH, HPHH dan IPK
4. OBJEK PAJAK PERTAMBANGAN

40 % x NJOP 20 % x NJOP

25
Pasal 7
Besarnya pajak yang terhutang dihitung
dengan cara mengalikan tarif pajak dengan
Nilai Jual Kena Pajak (NJKP).

0,5% x NJKP = PBB terutang

0,5% x (NJOP-NJOPTKP) = PBB Terutang
CARA MENGHITUNG PBB

PBB = TARIF x NJKP

= 0.5 % x 20% x NJOP

= 0.5 % x 40% x NJOP

NJOP = (NJOP BUMI + NJOP BANGUNAN)

NJOPTKP

27
TAHUN PAJAK, SAAT, DAN TEMPAT YANG MENENTUKAN PAJAK
TERHUTANG
Pasal 8

(1) Tahun pajak adalah jangka waktu satu

tahun takwim.
(2) Saat yang menentukan pajak yang
terhutang adalah menurut keadaan obyek
pajak pada tanggal 1 Januari.
(3) Tempat pajak yang terhutang :
untuk daerah Jakarta, di wilayah Daerah Khusus
Ibukota Jakarta;
untuk daerah lainnya, di wilayah Kabupaten Daerah
Tingkat II atau Kotamadya Daerah Tingkat II;
Latihan Menghitung PBB
 LATIHAN

A. 1 WP dengan 1 Kepemilikan Op

Tuan A memiliki objek pajak di Jl. Moch Toha dengan Luas tanah 450 m2 dan

luas bangunan 800 m2. Nilai tanah di daerah tersebut Rp. 1.200.000,- dan

nilai bangunannya Rp. 800.000,-.

Pertanyaan

Hitung Pajak Bumi dan Bangunan terutang untuk Tuan A!!!!

30
 LATIHAN

B. 1 WP dengan 2 Kepemilikan OP atau Lebih

uan tanah memiliki 2 objek pajak. Objek Pajak I di Jl. Moch Toha dengan
uas tanah 450 m2 dan luas bangunan 800 m2. Nilai tanah di daerah tersebut
Rp. 1.200.000,- dan nilai bangunannya Rp. 800.000,-. Objek Pajak II merupakan
empat tinggal Tuan Tanah dengan Luas tanah 300 m2 dan luas bangunan
200 m2 harga tanah didaerah ini Rp. 2.500.000,- dan bangunannya bernilai
Rp. 1.500.000,-

Pertanyaan

Hitung Pajak Bumi dan Bangunan terutang untuk Tuan Tanah!!!!

31