CERAMAH

KEWANGAN
ISLAM
Topik 14 : Kontrak
Pembiayaan
Pembelian Rumah
Surau Al-Abrar
Denai Alam, Shah Alam
19 Muharram 1436
12 November 2014

Ustaz Abdul Aziz Mohd Nor @ Ustaz Lariba

Jalan Ke Syurga Itu Susah

2

Dari Anas bin Malik r.a. bahawasanya Nabi s.a.w.

bersabda:

Syurga itu diliputi perkara-perkara yang dibenci

(oleh jiwa) dan neraka itu diliputi perkara-perkara
yang disukai syahwat. (HR. Muslim)

Topik Perbincangan Hari Ini

3

Rumah atau kediaman dalam Islam

Kontrak pembiayaan perbankan
konvensional
Kontrak pembiayaan perbankan Islam

Bai Bithaman Ajil (BBA)

Musyarakah Mutanaqisah
Bai Al-Istisna

Isu-Isu semasa

Jenis-Jenis Akad / Kontrak Asas

TAMLIKAT
(Pemilikan)

ISHTIRAK
(Perkongsia
n)
Musyarakah
Mudarabah

MUAWADAT
(Pertukaran)

TAWTHIQ
(Jaminan)
Rahn
(Collateral)
Kafalah
(Guarantee)

TAFWID/
ITLAQ
(Serahan)
Wakalah
(Agen)

HIFZ
(Simpanan)
Wadiah

TABARRUAT
(Charity)

Qard Hasan (Pinjaman Tanpa

Faedah)
Hibah (Hadiah)
IJARAH
BAI
(Pemilikan
(Jual Beli)
Manfaat)
Murabahah (Harga Tambahan)
Al-Ijarah (Sewaan Operasi)
Salam (Jualan Tempah)
Al-Ijarah Muntahia Bi Al-Tamlik
Istisna (Tempahan Buatan) (Sewa Pembiayaan Di Akhiri
Inah (Belian Semula)
Dengan Pemilikan)
Sarf (Tukaran Wang)
Bai Bithaman Ajil (BBA)

ISQATAT
(Pelepasan
Hak)
Ibra
(Rebat dari
satu pihak)
Muqassah
(Pemotong
an
Bersama)

Definasi Rumah Dalam Islam

5

Rumah menurut Islam merupakan satu keperluan kepada

masyarakat Islam di dalam membantu pembangunan keluarga agar
menjadi seorang Individu Muslim yang menepati kehendak dan
karaktor yang telah ditentukan oleh Allah S.W.T.

Dalam bahasa Arab, rumah disebut sebagai Dar yang berasal dari
perkataan dar-a bermaksud mengelilingi

Manakala kedua bayt bermaksud tempat berlindung yang tertutup,

berasal dari perkataan ba-ta bermaksud tempat meluangkan masa
untuk semalaman

Pandangan Yusof Qardawi (1997) iaitu tempat kediaman bagi

seorang Muslim ialah tempat di mana dia wajib mempertahankan
dirinya dari elemen-elemen luar di mana dia akan merasa bebas
dari kekangan serta tekanan dari masyarakat sekeliling

Definasi Rumah Dalam Islam

6

Kesimpulannya kediaman perlu mempunyai ciri-ciri yang

bertepatan dengan ajaran Islam iaitu:

Tempat untuk membangunkan keluarga, membentuk peribadi

Muslim yang sejati ke atas anak-anak dan ahli keluarga
Ruang menenangkan hati, jiwa dan merehatkan diri
Ruang yang terasing dari dunia luar
Ruang latihan untuk bersosial
berlandaskan kehendak adab-adab
Islam
Ruang untuk mendekatkan diri kepada
Allah agar mencapai tahap tertinggi
keimanan

Tanggung-Jawab Suami Menyediakan Kediaman

7

Suami hendaklah memberi nafkah zahir dan batin kepada isterinya

mengikut kemampuannya

Menyediakan keperluan asas kepada isteri iaitu makanan yang

mencukupi, pakaian mengikut keperluan

Firman Allah s.w.t. Dan kewajipan suami memberi makan dan

pakaian kepada isteri dengan cara yang baik. (Al-Baqarah:233)

Isteri juga berhak untuk mendapatkan tempat tinggal yang selesa

dan selamat
Firman Allah s.w.t. Tempatkanlah
mereka (perempuan-perempuan yang
idah) di tempat kediaman yang sesuai
dengan kemampuan kamu, dan
janganlah menyengsarakan mereka
untuk menimpakan kesusahan kepada
mereka. (At-Talaq :6)

Tanggung-Jawab Kerajaan Menyediakan

Kediaman
8

Dalam Islam, sesebuah kerajaan wajib menyediakan

kepada fakir-miskin:

Makanan

Pakaian

Kediaman

Kontrak Pembiayaan Pembelian Rumah

9

Kontrak Pinjaman (Perbankan

Konvensional)
Kontrak Bai Bithaman Ajil
Kontrak Musyarakah Mutanaqisah
Kontrak Bai Al-Istisna

Perbezaan Produk Perbankan Islam

10

Produk
Perbankan
Konvensional

Produk
Perbankan
Islam

Berasaskan
Kontrak
Hutang
(Loan)

Berasaskan
Kontrak
Jual-Beli
(Al-Bai)

Kontrak Pembelian Rumah Di Bank

Konvensional

Kontrak pinjaman, bukan kontrak

jual-beli
Keuntungan dari pinjaman
berdasarkan riba
Kontrak
Pinjaman
3. Prinsipal
Pinjaman
(Baki 90%)

4. Bayaran Balik
Pinjaman
(Prinsipal +
Riba)

3. Baki
90%

Sales &
Purchase
Agreement
(S&P)

1.
Kommitme
n untuk
1. 10% jual
bayaran
muka

PELANGGAN

BANK
2. Deeds of Assignment /

Kontrak Bai Bithaman Ajil (BBA)

12

Bai maksudnya jual-beli

Bithaman Ajil maksudnya (secara) tangguh
pembayaran atau tertangguh

Dalil-dalil:

Telah diriwayatkan dalam satu hadis seorang sahabat

Rasulullah s.a.w, Jabir r.a., bahawa Rasulullah s.a.w. telah
membeli seekor unta daripada beliau semasa berada di
luar Madinah dan dibayar selepas kembali ke Madinah
Dalam sebuah hadis yang lain Rasulullah s.a.w. membeli
sejumlah gandum daripada seorang Yahudi berdasarkan
bayaran tertangguh dan dia telah memberikan perisai
beliau sebagai cagaran

Kontrak Bai` Bithaman Ajil

(BBA)
Pemaju/Penjual

5. Bank
bayar baki
90% kepada
pemaju/penj
ual

Sales &
Purchase
Agreement
(S&P)
Property Sale Agreement
(PSA)
3. Harga BBA price
(bayaran tangguh)

1. 10%
deposit

1.
Pemilikan
Beneficiar
y

3. Rumah

2. Rumah

BANK

2. Harga Tunai
(baki 90%)
Property Purchase Agreement

PELANGGAN

Isu-Isu Kontrak Bai Bithaman Ajil

14

Tidak diharuskan oleh semua mazhab kecuali Imam

Syafie
Alasan membenarkan ialah terdapat jual-beli form
over substance
Alasan tidak mengharuskan ialah terdapatnya hilah
(helah) untuk mengelakkan riba:

Wahbah al-Zuhaily (1989) menjelaskan hilah ini

bermaksud jalan keluar daripada kesulitan
Contohnya seperti seseorang itu mencuri menggunakan
tongkatnya lalu tidak mencuri kerana berhilahkan
tongkatnya yang mencuri

Isu-Isu Kontrak Bai Bithaman Ajil

15

Isu rumah dalam pembinaan yang terbengkalai, iaitu

pemaju lari atau bangkrap semasa rumah dalam
pembinaan
BBA tidak memberi perlindungan yang sewajarnya
kepada para pembeli pelanggan

Pelanggan terpaksa
membayar ansuran walaupun
rumah terbengkalai
Boleh menyebabkan
timbulnya gharar berat atau
gharar al-kabir

Kontrak Musyarakah Mutanaqiqah

16

Musyarakah bermaksud perkongsian

Mutanaqisah bermaksud berkurangan (diminishing)
Musyarakah mutanaqisah bermaksud perkongsian
berkurangan atau diminishing musyarakah
Terdapat 3 kontrak dalam kontrak pembiayaan
pembelian rumah musyarakah mutanaqisah:

Kontrak musyarakah perjanjian perkongsian membeli rumah

dengan bahagian yang telah ditentukan
Kontrak ijarah perjanjian sewaan rumah
Kontrak waad janji oleh pelanggan untuk membeli bahagian
bank dalam rumah tersebut secara ansuran

Proses Kontrak Musyarakah Mutanaqisah

2. Bank memajakkan saham 90%
hak harta kepada pelanggan
(kontrak Al-Ijarah)
90%

0%

1. Kontrak Musyarakah antara bank

(pemegang 90%) dan pelanggan
(pemegang 10%) dan Waad (janji
pelanggan membeli ekuiti bank)
3. Pelanggan membayar sewa untuk
penggunaan saham Bank 90%
daripada harta
3. Pelanggan secara beransuransur membeli saham harta dari
Bank (berupa lebihan dari sewa
yang dijanjikan)

10%

100%

Illustrasi Musharakah Mutanaqisah

Saham Pelanggan

MM

Saham Bank

100
Asset adalah
kepunyaan saya.
Alhamdulillah!
Terima kasih Islamic

Bank!

90

90%

80

80%

70
Pelanggan kini
memiliki 100%
dari nilai aset

60

60%
50%

50
40
30
20

10%

70%

10

40%
30%
20%
10%
Saham Bank
= 0

Kontrak Bai Al-Istisna

19

Berasal dari kata ( shanaa) yang artinya membuat atau

( istashnaa) yang berarti meminta dibuatkan sesuatu

Kontrak Istisna adalah perjanjian untuk menjual kepada

atau membeli daripada seseorang aset yang tidak wujud
yang akan dikilangkan atau dibina berasaskan spesifikasi
yang ditetapkan oleh pembeli pada harga jualan yang
ditentukan dan akan diserahkan pada tarikh masa depan
yang tertentu

Al-Istisna' dari sudut bahasa telah disepakati ulama bahawa

al-Istisna' bermaksud meminta supaya dibuat sesuatu atau
menempah sesuatu.
Mazhab Hanafi mendefinisikan Al-Istisna' sebagai akad ke
atas barang yang ditempah secara hutang dengan syarat
membuat mengikut apa yang diminta atau jual-beli bersyarat

Dalil Keharusan Istisna

20

Daripada Jabir bin Abdillah, seorang wanita telah berkata: Wahai

Rasulullah, bolehkah aku buatkan sesuatu untuk Engkau duduk di
atasnya, sesungguhnya aku mempunyai seorang hamba yang
pandai bertukang. Sabda Nabi SAW: Buatlah sekiranya engkau
mahu. Maka wanita itu pun membuat mimbar tersebut. (HR
Bukhari, Al-Matba`ah al-Salafiyyah, 1982, j. 1, h. 162, hadis no.
449.)

Contoh applikasi:

Tempah pakaian

Tempah perisian

Tempah rumah

Syarat-Syarat Akad Istisna

21

Syarat Sighah

Maklumat ciri-ciri barang yang ditempah diperoleh ketika majlis

sighah berlaku seperti jenis, kadar
Hendaklah ia menjadi perkara yang biasa dilakukan di kalangan
manusia seperti menempah kasut, bangunan, rumah, dan
sebagainya.
Boleh dibayar berperingkat atau kesemuanya setelah siap
Terdapat pebezaan ulama berkenaan batasan waktu tempahan
tetapi majoriti menetapkan ada batasan waktu

Syarat Benda

Boleh berbentuk ain (material) sesuatu barang atau ia

merupakan perkhidmatan (bukan material)
Hak-milik sempurna apabila tempahan siap dan bayaran dibuat
sepenuhnya

Proses Kontrak Istisna

2. Bank melantik pelanggan sebagai ejen
mencari kontraktor
5. Projek diserahkan kepada pelanggan apabila
siap dan diikuti dengan penyelesaian harga
penuh kepada bank

3. Bank tandatangan perjanjian istisna kedua

dengan kontraktor melalui pelanggan sebagai
ejen untuk membina projek, membayar kos ikut
jadual
1. Pelanggan menandatangani akad istisna
pertama untuk melantik bank sebagai
kontraktor untuk membina projek
4. Pelanggan membayar kos secara tertunda

Konsentrasi Kontrak-Kontrak
23

Konsentrasi Kontrak-Kontrak
24

Konsentrasi Kontrak-Kontrak

26

Sampaikan Kepada Yang Tidak Hadir

27

Rasulullah s.a.w. bersabda: Sampaikan dari ku

walaupun sepotong ayat (Al-Bukhari 3/1275 no
3274)

Terima
Kasih
28

Email Ustaz Abdul Aziz: azizno2@yahoo.co.uk

Facebook Ustaz Abdul Aziz:
facebook.com/UstazAbdulAzizMN