Penilaian Pendekatan Data Pasar PDF

DIKLAT TEKNIS SUBSTANTIF SPESIALISASI
PENILAIAN PROPERTI DASAR
MODUL
Penilaian Pendekatan Data Pasar
DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN
PUSDIKLAT KEUANGAN UMUM
2008
IDENTITAS MODUL
Judul : Penilaian Pendekatan Data Pasar
Penulis : Bayu Firdaus, SE, Msi
Penilai : Nur J. Harahap, SST., M.Ec.Dev
Edisi : Tahun 2008
Dikeluarkan oleh Pusat Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Umum
Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan
untuk DTSS Penilaian Properti Dasar.
Dilarang keras mengutip, menjiplak, atau menggandakan sebagian atau seluruh isi
modul ini, serta memperjualbelikan tanpa izin tertulis dari Pusat Pendidikan dan
Pelatihan Keuangan Umum BPPK.
LEMBAR PERSETUJUAN PENILAI
MODUL
Penilaian Pendekatan Data Pasar
DTSS Penilaian Properti Dasar
Modul ini t elah d inilai dan la yak unt uk digandakan
Disetujui:
Pada tanggal : ……………………………..2008
Penilai,
Nur J. Harahap, SST., M.Ec.Dev
NIP
theresDocument1
KATA PENGANTAR
Proses pendidikan dan pelatihan merupakan salah satu sarana yang

senantiasa diperlukan oleh setiap orang, termasuk mereka yang tengah bekerja dalam
rangka meningkatkan karir kerja dalam kehidupannya, karena proses pembelajaran
pada hakekatnya adalah salah satu cara untuk terjadinya peningkatan dan
pengembangan sumber daya manusia dalam rangka mengantisipasi permasalahan dan
pemenuhan kebutuhan kerja di masa depan.
Modul ‘Penilaian Pendekatan Data Pasar” yang ditulis oleh Bayu Firdaus SE,
Msi ini disusun dan digunakan dalam Diklat Teknis Substantif Spesialisasi (DTSS)
Penilaian Properti Dasar yang diselenggarakan oleh Pusdiklat Keuangan Umum bagi
pegawai dari Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) Departemen Keuangan, dan
dirancang untuk memberi bekal pengetahuan dan keterampilan yang diperlukan bagi
pegawai DJKN dalam bidang kekayaan negara guna meningkatkan kualitas sumber
daya manusia untuk memperlancar pelaksanaan tugas di lingkungan kerja DJKN.
Modul ini sudah mendapatkan masukanmasukan dari berbagai pihak,
diantaranya Saudari Nur J. Harahap SST., M.Ec.Dev (dari DJKN).
Kami menghargai dan berterima kasih atas upaya penulis dan pereview dalam
mempersiapkan dan menyusun modul ini sehingga turut membantu memberikan
kemudahan bagi peserta pendidikan dan pelatihan di lingkungan Pusdiklat Keuangan
Umum Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Departemen Keuangan.
Jakarta, Desember 2008
Pj. Kepala Pusdiklat Keuangan Umum,
Ary Wahyuni
NIP 060078951
i
DAFTAR ISI
Halaman
HALAMAN JUDUL .................................................................................... i
HALAMAN DEPAN ................................................................................... ii
LEMBAR IDENTITAS PERSETUJUAN MODUL ..................................... iii
LEMBAR PERSETUJUAN MODUL .......................................................... iv
KATA PENGANTAR.................................................................................. v
DAFTAR ISI................................................................................................ vi
Kegiatan Belajar 1 : Pendahuluan............................................................. 1
A. Tujuan Instruksional Umum dan Khusus ............... 1
B. Pengertian Nilai ..................................................... 1
C. Properti.................................................................. 3
D. Real Estat, Properti dan Aset.................................. 4
E. Harga, Biaya dan Nilai........................................... 6
F. Pengertian Penilaian .............................................. 7
G. Faktorfaktor yang Mempengaruhi Nilai Properti... 9
H. Rangkuman ........................................................... 12
I. Latihan 1 ............................................................... 13
J. Umpan Balik dan Tindak Lanjut ............................ 13
Kegiatan Belajar 2 : Proses Penilaian ....................................................... 15
B. Identifikasi Permasalahan ..................................... 17
C. Survey Pendahuluan .............................................. 18
D. Pengumpulan dan Analisis Data............................. 20
E. Penerapan Metode Penilaian .................................. 21
F. Rekonsiliasi Nilai .................................................. 22
G. Kesimpulan Nilai dan Laporan Penilaian ............... 23
H. Rangkuman ........................................................... 23
I. Latihan 2 ............................................................... 24
J. Umpan Balik dan Tindak Lanjut ............................ 24
Kegiatan Belajar 3 : Metode Pendekatan Data Pasar .............................. 25

B. Asumsi Dasar ........................................................ 29
C. Prinsipprinsip yang Berkaitan............................... 29
vi
D. Penerapan dan Batasanbatasan................................ 30
E. Faktorfaktor Penting di dalam Pendekatan
Perbandingan Data Pasar ......................................... 30
F. Prosedur Penerapan.................................................. 32
G. Elemenelemen Perbandingan .................................. 32
H. Rangkuman.............................................................. 33
I. Latihan 3.................................................................. 34
J. Umpan Balik dan Tindak Lanjut .............................. 34
Kegiatan Belajar 4 : Penerapan Pendekatan Perbandingan Data Pasar. 35
A. Tujuan Instruksional Umum dan Khusus.................. 35
B. Tahapantahapan yang Perlu dilakukan pada
Pendekatan Perbandingan Data Pasar ....................... 35
C. Market Data Grid .................................................... 38
D. Pemeringkatan Mutu (Quality Rating)...................... 39
E. Rangkuman.............................................................. 43
F. Latihan 4.................................................................. 44
G. Umpan Balik dan Tindak Lanjut .............................. 44
DAFTAR PUSTAKA ................................................................................ 45

LAMPIRANLAMPIRAN ......................................................................... 46
vii
Kegiatan Belajar :
Pendahuluan 1
A. Tujuan
A.1. Tujuan Instruksional Umum
Setelah selesai mempelajari modul ini, peserta diklat mampu memahami tentang
pendekatan data pasar.
A.2. Tujuan Instruksional Khusus
Setelah selesai mempelajari modul ini peserta mampu :
1. menjelaskan pengertian nilai dan membedakan Nilai Pasar dan Selain Nilai
Pasar
2. menjelaskan pengertian properti dan kategorinya
3. menjelaskan perbedaan real estat, properti, dan aset
4. menjelaskan perbedaan harga, biaya, dan nilai
5. menjelaskan pengertian penilaian
6. menjelaskan tujuan penilaian
7. menjelaskan faktorfaktor yang mempengaruhi nilai properti
B. Pengertian Nilai
Nilai merupakan sebuah kata yang mempunyai arti yang sangat luas dan
sangat tergantung dari kata yang mengikutinya. Perkataan nilai dapat ditafsirkan
sebagai “makna“ atau “arti” (worth) suatu barang atau benda. Hal ini mempunyai
pengertian bahwa sesuatu barang/benda akan mempunyai nilai bagi seseorang jika
barang/benda tersebut memberi makna atau arti bagi seseorang tersebut. Dengan
demikian, kata nilai sering digunakan untuk mengungkapkan atau menggambarkan
kemaknaan dari sesuatu. Dalam perkembangannya, istilah nilai ini biasanya tidak
berdiri sendiri tetap menyatu dalam suatu istilah yang lebih spesifik.
Standar Penilaian Indonesia 2007 menyatakan bahwa nilai adalah konsep
ekonomi yang merujuk pada hubungan finansial antara barang dan jasa yang tersedia
untuk dibeli dan mereka yang bersedia untuk membeli dan menjualnya. Nilai bukan
Modul : Penilaian Pendekatan Data Pasar 1
merupakan fakta tetapi lebih merupakan perkiraan manfaat ekonomi atas barang
dan jasa pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya dengan definisi nilai tertentu.
Nilai suatu properti dapat pula ditafsirkan sebagai suatu harga yang dibayar
oleh pembeli yang mampu, bersedia, dan berkelayakan membeli dari penjual yang
bersedia, berkelayakan dan mempunyai hak untuk menjualnya. Jadi dalam hal ini di
antara penjual dan pembeli harus mengetahui keadaan pasar yang sebenarnya atau
kedua belah pihak telah mendapat nasihat dari pihak profesional yang telah mahir
dalam pasar properti.
Di bidang penilaian properti, nilai dibedakan menjadi dua yaitu Nilai Pasar dan
Selain Nilai Pasar. Konsep Nilai Pasar mencerminkan persepsi dan perilaku kolektif
pasar serta merupakan dasar dalam penilaian sebagian besar sumber daya dalam
ekonomi berbasis pasar. Pemilihan jenis nilai ini bergantung pas tujuan penilaian dan
spesifikasi properti. Namun Nilai Pasar merupakan jenis nilai yang paling umum
dipergunakan dalam penilaian properti.
Nilai pasar dapat didefinisikan sebagai berikut:
Menurut Webster :
“a price at which both buyer and seller are willing to do business”
(Suatu harga di mana baik pembeli maupun penjual berkehendak melakukan
transaksi)
Menurut American Institute of Real Estate Appraisers :
“The most probable price, as a specified date, in cash, or in terms equivalent to cash,
or in other precisely revealed terms, for which the specified property rights should sell
after reasonable exposure in a competitive market under all condition requisite to fair
sale, with buyer and seller each acting prudently, knowledgeably and for self interest,
and assuming that neither is under duress”
(Harga yang paling memungkinkan, pada suatu waktu tertentu, dalam bentuk uang
atau yang dapat disamakan dengan uang, di mana penjualan properti tersebut
dilakukan melalui suatu penawaran dalam waktu yang mencukupi pada suatu pasar
kompetitif yang memungkinkan terjadinya transaksi pasar wajar, di mana penjual dan
pembeli melakukan transaksi dengan hatihati/bijaksana, serta keduanya tidak dalam
paksaan dalam melakukan transaksi).
Dari definisi di atas dapat disimpulkan bahwa nilai pasar adalah harga dari suatu
transaksi yang memenuhi unsurunsur sebagai berikut:
§ Pembeli dan penjual berkehendak melakukan transaksi;
§ Dalam keadaan pasar terbuka;
§ Penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan, pengalaman, dan informasi yang
mencukupi mengenai objek yang ditransaksikan;
§ Jangka waktu penawaran mencukupi;
§ Pembelian/penjualan istimewa diabaikan.
C. Properti
Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak, dan keuntungan
yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang
memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu (specific interest)
atau sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya. Oleh karena itu, kita wajib
memperhatikan konsep hukum dari properti yang meliputi segala sesuatu yang
merupakan konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai, berbentuk
benda atau bukan, berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang
memiliki nilai tukar atau yang dapat membentuk kekayaan.
Jenis Properti
Jenis poperti menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2007 dibagi menjadi empat
kategori, yaitu real properti, personal properti, perusahaan/badan usaha (bussiness),
dab hak kepemilikan finansial (finacial interest). Namun seringkali kata properti
merujuk pada istilah real properti karena real properti mewakili jumlah yang besar
dari kekayaan dunia.
Real poperti adalah kepemilikan atas kepentingan hukum yang melkeat pada real
estat atau hubungan hukum pernguasaan yuridis oleh pemilik atas real estat.
Penggunaan isilah “realty” kadang digunakan untuk membedakan real properti atau
real estat dari kategori properti atau referensi disebut sebagai “personality”.
Pendekatan Data Pasar, Biaya, dan Pendapatan serta metodemetode yang berkaitan
dengan pendekatan ini umumnya diterapkan terhadap penilain real properti.
Personal properti merujuk pada kepemilikan atas kpentingan hujum yang melekat
pada benda selain real estat. Benda ini dapat berwujud, seperti perabotan, benda
benda kolekdi (collectibles), dan peralatan, atau tidak berwujud, seperti paten.
Berbagai teknik yang digunakan dalam ketiga pendekatan penilaian dapat diterapkan
pula dalam penilain personal properti.
Perusahaan/badan usaha (bussiness) adalah entitas komersial, industri, jasa atau
investasi yang menjalankan kegiatan ekonomi. Penilaian bisnis dilakukan untuk
berbagai tujuan, termasuk akuisisi dan penjualan dari suatu usaha/bisnis perorangan,
penggabungan usaha (merger), atau estimasi nilai saham yang dimiliki oleh
pemegang saham suatu usaha. Penilaian bisnis menggunakan tifa pendekatan
penilaian, dimana Penilai biasanya merekonsiliasikan indikasi nilai yang didapatkan
dari 2 (dua) atau lebih pendekatan dan metode yang digunakan.
Hak kepemilikan finansial (financial interest ) adalah aset tidak berwujud yang dapat
mencakup: (i) hak yang melekat pada badan usaha atau porpperti, (ii) hak yang
melekat pada suatu kontrak yang memberikan opsi untuk membeli atau kontrak sewa
menyewa yang berisi opsi untuk membeli, (iii) hak yang melekat pada kepemilikan
atas suatu surat surat berharga (misalnya untuk meneruskan kepemilikan atau badan
usaha atau menjual properti, dan dari pembelian secara kontraktual hak opsi untuk
membeli atau menjual properti (misalnya tanah dan bangunan, saham atau instrumen
keuangan lainnya).
D. Real Estat, Properti, dan Aset
Real estat dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangun
oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. Real estat memiliki
karakteristik unik yang membedakannya dengan instrumen investasi lain, yaitu:
· Lokasi tidak mungkin berubah: real estat tidak dapat dibawabawa dan tidak dapat
dialihkan ke lokasi lain.
· Membutuhkan pengembangan: real estat membutuhkan sumber daya lain, yaitu
bangunan, agar menjadi lebih produktif.
· Membutuhkan keahlian: beberapa keahlian khusus mungkin dibutuhkan agar
investasi real estat dapat beroperasi dengan benar.
· Tidak ada data formal: sulit untuk mengetahui halhal yang ingin kita ketahui
tanpa mencari tahu ke berbagai lokasi real estat yang berbeda.
· Tidak memilik pasar resmi: tidak ada ”Bursa Real Estat Jakarta” seperti layaknya
Bursa Efek Jakarta (salah satu pasar/tempat jualbeli surat berharga di Indonesia).
Jika kita ingin membeli atau menjual real estat, maka kita harus pergi ke berbagai
lokasi, baik untuk melihat properti ataupun untuk mengetahui harga pasar suatu
properti.
· Pengetahuan tentang pasar real estat relatif sedikit: kebanyakan orang tidak tahu
harga jual suatu properti dan hanya sedikit yang tahu mengenai teknik
bernegosiasi di pasar properti.
· Melibatkan jumlah uang yang besar dalam jualbeli: suatu real estat tidak mungkin
semurah harga saham yang harganya sekitar Rp 1.000,00 hingga Rp 10.000,00
per lembar. Harga sebuah real estat ribuan atau jutaan kali dari itu.
· Berjangka panjang: untuk memasarkan real estat, dibutuhkan jangka waktu yang
lebih lama agar mencapai harga yang merepresentasikan nilai pasarnya.
· Relatif sulit dibagi: ketika kita membeli suatu unit real estat, sulit memperoleh
jumlah tepat sesuai yang diinginkan. Kadangkadang pembeli membeli lebih
banyak daripada yang dibutuhkan atau membeli lebih sedikit daripada yang
dibutuhkan atas pertimbangan tertentu. Ketika pembeli membeli lebih banyak
daripada yang dibutuhkan, real estat biasanya tidak dapat dibagi begitu saja dan
membiarkan sisanya untuk hal lain.
Real estat juga merupakan benda fisik berwujud yang dapat dilihat dan
disentuh, bersamasama dengan segala sesuatu yang didirikan pada tanah yang
bersangkutan, di atas atau di bawah tanah. Di Indonesia, Ketentuan mengenai hak
hak atas tanah dan segala sesuatu yang menjadi satu kesatuan dengan tanah
tersebut diatur dengan UndangUndang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar PokokPokok Agraria (UUPA) dan peraturanperaturan pelaksanaannya.
Real properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup
semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua
kepentingan (interest), dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan real
estat. Real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau
suratsurat lain) yang terpisah dari fisik real estat. Oleh karena itu, real properti
adalah suatu konsep hukum yang merupakan konsep nonfisik Dalam konsep real
properti, untuk membedakan antara real estat yang merupakan entitas fisik berupa
tanah dan pengembangan di atasnya, dengan kepemilikannya yang merupakan
konsep hukum, kepemilikan dari suatu real estat disebut real properti, yang dapat
dinyatakan dengan persamaan sebagai berikut:
Real Properti = Fisik + Legalitas
Dengan demikian, pengertian real properti adalah hak perseorangan atau badan untuk
memiliki, dalam arti menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah, misalnya hak
milik atau hak guna bangunan berikut pengembangan yang melekat padanya.
Dalam terminologi (istilah) akuntansi, aset adalah sumber daya yang dimiliki
dan/atau dikuasai oleh suatu badan usaha atau Pemerintah secara historis dan dari
mana manfaat ekonomi dan/atau sosial dimasa depan diharapkan dapat diperoleh,
serta dapat diukur dalam satuan uang. Hak kepemilikan dari aset bersifat tidak
berwujud, namun aset yang dimiliki dapat merupakan aset berwujud dan aset tidak
berwujud.
E. Harga, Biaya, dan Nilai
Harga, biaya, dan nilai adalah suatu istilah yang saling berkaitan antara satu
dengan yang lainnya, oleh karena itu seringkali terjadi orang salah menafsirkan ketiga
istilah tersebut. Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan untuk mendapatkan
atau mengadakan sesuatu. Sebagai contoh untuk mewujudkan sebuah rumah,
sejumlah uang perlu dikeluarkan untuk membeli tanah, membeli material bangunan,
upah buruh, izin, dan lain sebagainya. Sejumlah uang yang dikeluarkan itulah yang
disebut sebagai biaya (cost). Harga dapat diartikan sebagai sejumlah uang yang
dibayar dalam sebuah transaksi untuk mendapatkan hak milik dari sesuatu benda.
Harga = Biaya + Faktor Kepentingan dan Pasaran
Nilai adalah apa yang sepatutnya dibayar oleh seorang pembeli atau diterima
oleh penjual dalam sebuah transaksi, dan harga adalah apa yang akhirnya disetujui.
Nilai dan harga adalah berbeda, tetapi keduanya dapat pula sama. Faktor yang
menyebabkan perbedaan dan persamaan antara nilai dan harga adalah ”faktor
kewajaran”, yaitu:
a. Penjual yang berkelayakan dan mempunyai hak bersedia menjual hartanya;
b. Pembeli yang mampu dan berkelayakan bersedia membeli harta tersebut;
c. Ada waktu yang cukup untuk tawar menawar;
d. Ada waktu yang cukup untuk menunjukkan harta yang dijual kepada pasaran;
e. Harga tidak berubah atau mengalami fluktuasi dalam jangka waktu tertentu;
f. Tidak mempertimbangkan penawaranpenawaran istimewa (misalnya antara
bapak dan anak, antar induk perusahaan dengan anak perusahaan dan
sebagainya).
F. Pengertian Penilaian
Penilaian adalah gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (science and art) dalam
mengestimasikan nilai dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu properti
bagi tujuan tertentu pada waktu yang telah ditetapkan serta dengan
mempertimbangkan segala karakteristik yang ada pada properti tersebut termasuk
jenisjenis investasi yang ada di pasar.
G. Tujuan Penilaian
Penilaian adalah sebuah penganggaran/estimasi nilai dari sesuatu kepentingan atas
sebuah properti/harta untuk sesuatu tujuan tertentu. Ada beberapa keperluan yang
menyebabkan penilaian terhadap sesuatu properti diperlukan. Keadaan ini
menyebabkan terdapat lebih dari satu jenis nilai untuk sebuah properti (tanah dan
bangunan) yaitu tergantung kepada tujuan penilaian tersebut dibuat.
Setiap penilai yang menerima tugas penilaian wajib terlebih dahulu mengerti dan
memahami tujuan penilaian. Hal ni penting mengingat tujuan yang berbeda, maka
memerlukan macam dan metode penilaian yang berbeda pula. Penilai juga harus
mengetahui dan mampu mengidentifikasikan problem atau masalah yang akan
dipecahkan dengan menggunakan hasil penilaian tersebut.
Beberapa tujuan penilaian dan faktorfaktor yang perlu untuk dipertimbangkan untuk
mendapatkan sebuah nilai adalah sebagai berikut :
a. Penentuan Nilai Pasaran Terbuka (Open Market Value)
Apabila seorang penilai menggunakan perkataan ”nilai”, pada umumnya yang
dimaksudkan nilai tersebut adalah nilai pasaran terbuka. Nilai pasaran terbuka
yang dimaksudkan adalah harga terbaik yang didapat dari sebuah kepentingan
harta melalui perjanjian invidu (private treaty) pada tanggal penilaian dengan
andaian :
§ Penjual dan pembeli yang sanggup, berkelayakan dan rela;
§ Ada cukup waktu untuk melihat dan berunding (negosiasi) penjualan dengan
mempertimbangkan jenis dan karakteristik harta;
§ Nilai tidak berubah dalam jangka waktu tersebut;
§ Ada waktu yang cukup dan tidak ada batasan untuk memperlihatkan harta
pada pasar;
§ Tidak mempertimbangkan tawaran tambahan atau tawaran istimewa dari
pembeli.
b. Penilaian untuk tujuan Penjualan
Dalam melakukan penilaian untuk tujuan penjualan, seorang penilai haruslah
mengidentifikasi :
§ Semua calon pembeli yang ada dipasaran pada waktu tertentu;
§ Alternatif harta yang ada di pasaran;
§ Memperkirakan harga yang didapat dari persaingan di antara caloncalon
pembeli;
§ Mengidentifikasi keuntungan atau kerugian seandainya dilakukan perbaikan
atau renovasi sebelum ditawarkan dipasaran untu mendapatkan harga terbaik;
c. Penilaian untuk tujuan pembelian
Perkara pokok yang perlu dipertimbangkan dalam membuat penilaian adalah
mengetahui keperluan dari pelanggan. Penilaian untuk tujuan pembelian disini
adalah berlawanan dengan penilaian tujuan penjualan, di mana penilai sebagai
wakil dari pihak pembeli perlu menganalisis serta mengidentifikasi dari
harta/properti yang akan dibeli, mengestimasi harga dan mempertimbangkan
keuntungan/kerugian dari pembelian tersebut
d. Penilaian untuk tujuan penyewaan
Untuk tujuan penilaian sewa, seorang penilai diminta oleh pemilik untuk
menguruskan penyewaan hartanya ataupun oleh penyewa untuk menentukan nilai
atas hak yang dimiliki dari penyewaan harta tersebut dalam batas tempo tertentu
yang disetujui.
e. Penilaian untuk jaminan mendapatkan pinjaman
Dalam melakukan penilaian untuk maksud jaminan mendapatkan pinjaman.
Seorang penilai perlu mempertimbangkan nilai jika harta tersebut terpaksa dijual,
yaitu dilelang. Apabila terjadi penjualan secara lelang, maka harta tersebut tidak
dipasarkan dalam waktu yang cukup (jangka waktu singkat). Oleh karena itu
seorang penilai perlu memperkirakan beberapa keadaan yang kurang baik yang
mungkin mempengaruhi nilai harganya nanti.
f. Penilaian untuk tujuan asuransi
Dalam penilaian bagi tujuan asuransi, penilaian adalah berdasarkan pada prinsip
indemnity (nilai dari harta yang diasuransikan adalah nilai seperti pada waktu
sebelum musibah terjadi), reinstatement (nilai asuransi dari sebuah harta adalah
nilai penggantian baru dari harta tersebut dengan fungsi, ukuran, dan desain yang
sama tanpa memperhatikan apakah bangunan itu baru atau sudah berumur), dan
replacement (disebut juga prinsip penggantian) di mana digunakan untuk
bangunan kuno yang material bangunannya tidak tersedia di pasaran atau
pemerintah menghendaki perubahan lain untuk lebih disesuaikan dengan
kebijaksanaan perencanaan kota.
H. FaktorFaktor yang Mempengaruhi Nilai Properti
Nilai properti, sama seperti nilai barangbarang yang lain adalah ditentukan oleh sifat
sifat fisik yang terdapat pada properti itu sendiri dan beberapa faktorfaktor luar yang
mempunyai dampak atau pengaruh terhadap nilai properti mengikut waktu dan
keadaan. Secara garis besar faktorfaktor yang mempengaruhi nilai suatu properti
dibedakan ke dalam 4 faktor, yaitu:
1. Faktor permintaan dan penawaran
Faktor ini dianggap sebagai satu faktor yang sangat luas dan menyeluruh
dampaknya karena faktor ini meliputi faktorfaktor lainnya juga. Jika penawaran
properti dipasaran tetap sedangkan permintaan bertambah, maka nilai properti
akan naik. Begitu pula sebaliknya, jika permintaan adalah tetap sedangkan
penawaran bertambah, maka nilai properti dapat menjadi turun. Tetapi apakah
penyebab naik turunnya permintaan dan penawaran properti di pasaran?
Ada beberapa sebab yang dapat mengubah permintaan dan penawaran properti
dipasaran, yaitu :
a) Faktorfaktor kependudukan
Bertambahnya jumlah penduduk merupakan faktor utama yang menyebabkan
bertambahnya permintaan properti. Dengan bertambahnya jumlah penduduk
pada suatu kota atau wilayah tertentu secara otomatis akan menyebabkan
lebih banyak rumah kediaman, ruang kantor, industri dan lainlain saranan
diperlukan. Singkatnya, sekiranya penawaran dan properti dipasaran tidak
bertambah seiring dengan pertambahan jumlah penduduk maka akan
menyebabkan kenaikan nilai properti diberbagai sektor.
Selain jumlah penduduk, perubahan struktur penduduk serta perubahan
penyebaran penduduk juga dapat mempengaruhi penawaran dan permintaan
serta seterusnya akan mempengaruhi nilai properti. Hal ini dapat dilihat dalam
konteks sebuah masyarakat, di mana jika struktur penduduknya sebagian
besar adalah orangorang yang belum berkeluarga maka jumlah tempat
tinggal serta jenis properti yang akan diperlukan dipasaran adalah berbeda jika
dibandingkan dengan masyarakat yang sebagian besar penduduknya adalah
berkeluarga.
b) Perubahan citarasa
Perubahan citarasa penyewa, pembeli atau para investor juga memberi
dampak yang kelihatan terhadap permintaan jenisjenis properti yang berbeda.
Sekiranya pada suatu masa tertentu minat para penyewa atau pembeli
berubah dari jenis rumah satu tingkat kepada jenis rumah bertingkat seperti
apartemen dan kondominium, maka akan kita dapati bahwa sektorsektor ini
akan mengalami perubahan dalam nilai sekiranya tidak disesuaikan dengan
sewajarnya.
c) Perubahan teknologi pembangunan
Dengan munculnya teknologiteknologi baru dalam pembangunan properti,
maka penawaran properti di pasaran dapat ditambah dengan kadar yang lebih
cepat. Hal ini banyak melibatkan sektor rumah tinggal dan apabila kadar
pertambahan ini dapat menandingi permintaan, maka nilai rumah tinggal
dapat diturunkan atau distabilkan.
2. Faktor fisik properti
a) Jenis dan kegunaan properti
Jenis dan kegunaan properti akan menentukan lingkup pasaran bagi properti
yang berkenaan. Sebagai contoh properti pertanian mempunyai pasaran yang
lebih terbatas dibanding dengan properti industri yang lebih bercorak nasional
atau internasional. Tetap walau bagaimanapun potensi penggunaan perlu
dipertimbangkan karena disuatu waktu nanti kegunaan akan dapat ditukar
kepada kegunaan yang lebih baik, sehingga nilai properti dapat meningkat.
b) Ukuran dan bentuk
Lebih luas sesuatu tanah maka akan lebih mudah dan ekonomis suatu aktivitas
dapat dijalankan di atasnya dan oleh sebab itu properti tersebut akan menjadi
lebih menarik. Namun, jika terlalu luas, misalnya tanah pertanian, nilai per
meter perseginya akan turun hal ini dikarenakan jika terlalu luas maka semakin
banyak masalah dalam pengurusannya. Keadaan ini menjadikan semakin
berkurangnya permintaan tehadap tanahtanah yang luas.
Tanahtanah yang mempunyai luas yang sama mungkin akan mempunyai nilai
yang berbeda jika bentuk tanahnya berlainan. Misalnya sebuah memanjang ke
belakang dan sebuah lagi mungkin mempunyai bentuk melebar pada bagian
depan. Oleh karena faktor tersebut maka akan menyebabkan nilai yang
berbeda.
c) Desain dan konstruksi bangunan
Desain dan konstruksi bangunan adalah faktor penting dalam mempengaruhi
nilai sebuah bangunan. Desain bangunan adalah lebih ditentukan oleh jenis
kegunaan bangunan dan selera dari masyarakat yang menggunakan.
Ketidaksesuaian dengan kegunaan dan selera ini akan menyebabkan nilai
sebuah bangunan akan menjadi turun, demikian juga sebaliknya apabila
sebuah bangunan mempunyai desain yang baik, sesuai dengan kegunaan dan
mengikuti tren pada masa itu maka nilainya akan naik.
Demikian halnya dengan konstruksi bangunan. Baik tidaknya konstruksi
bangunan adalah ditentukan oleh pemilihan material yang baik, cara
pemasangan dan kesesuaiannya dengan lingkungan. Pada tahap selanjutnya
konstruksi bangunan ini menentukan ”kualitas bangunan” dan pada akhirnya
adalah nilai bangunan itu sendiri.
3. Faktor perletakan dan lokasi properti
a) Perletakan
Perletakan disini adalah meliputi apakah properti tersebut terletak ditempat
yang tinggi atau rendah, dilereng bukit atau ditepi sungai, ditengah atau
dipojok blok perumahan dan sebagainya. Properti yang terletak di tempat yang
rendah misalnya adalah rawan terhadap banjir dan bila akan dibangun
diperlukan pengurukan tanah, dan ini tentunya memerlukan biaya yang tinggi.
Kedudukan seperti dilerenglereng bukit atau di tepi sungai menyebabkan
sebuah properti mempunyai pemandangan yang lebih menarik, oleh karena itu
nilainya mungkin akan lebih tinggi daripada properti disekitarnya.
b) Lokasi
Faktor lokasi dapat dianggap sebagai faktor ”terkuat” pengaruhnya terhadap
nilai suatu properti. Ada suatu pendapat yang menyatakan bahwa faktor yang
menentukan nilai sebuah properti adalah ”pertama: lokasi..., kedua : lokasi....,
ketiga : lokasi...”. Pernyataan di atas menunjukkan betapa pentingnya faktor
lokasi dalam menentukan nilai sebuah properti. Dua buah properti yang
mempunyai bentuk fisik sama tetapi bila lokasinya berbeda, maka nilainya
tentu akan berbeda. Secara umum ”Teori Lokasi” menyatakan bahwa semakin
jauh dari pusat kota maka nilainya akan semakin rendah. Hal ini dikarenakan
kota merupakan pusat segala aktivitas hidup manusia.
Faktor lokasi seterusnya menentukan apakah sebuah properti tersebut mudah
atau sulit dicapai. Properti yang mempunyai lokasi dikawasan kota dapat
dicapai dengan mudah karena terdapat sistem pengangkutan dan
perhubungan yang baik dibanding dengan kawasan luar kota. Selain itu
properti yang mempunyai lokasi dikawasan kota mempunyai infrastruktur dan
sarana yang lebih baik dan lengkap dibanding dengan kawasan luar kota.
4. Faktor politik dan kenegaraan
Faktor kenegaraan yang dimaksud disini adalah faktor ekonomi, sosial dan politik
negara, di mana secara tidak langsung akan mempengaruhi nilai properti. Sebagai
contoh sistem perundangan suatu negara tidak dapat dipungkiri lagi akan
berpengaruh terhadap nilai properti. Sistem perundangan yang terlalu ketat
mungkin akan menyebabkan permintaan turun dan selanjutnya akan
mempengaruhi nilai tanah. Zoning dan faktor perencanaan kota merupakan faktor
yang kerap kali kita dengar yang mana mempunyai dampak yang cukup besar
terhadap nilai properti. Keadaan ekonomi negara, perubahan suku bunga
pinjaman di bank juga merupakan penyebab semakin tertarik atau semakin
enggannya para investor. Ini tentunya akan mempunyai dampak terhadap nilai
properti.
I. Rangkuman
Dalam Standar Penilaian Indonesia 2007 dinyatakan bahwa nilai adalah konsep
ekonomi yang merujuk pada hubungan finansial antara barang dan jasa yang tersedia
untuk dibeli dan mereka yang bersedia untuk membeli dan menjualnya. Perkataan
nilai dapat ditafsirkan sebagai ”makna“ atau “arti” (worth) suatu barang atau benda.
Hal ini mempunyai pengertian bahwa sesuatu barang/benda akan mempunyai nilai
bagi seseorang jika barang/benda tersebut memberi makna atau arti bagi seseorang
tersebut. Nilai pasar adalah harga dari suatu transaksi yang memenuhi unsurunsur
pembeli dan penjual berkehendak melakukan transaksi, dalam keadaan pasar terbuka,
penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan, pengalaman, dan informasi yang
mencukupi mengenai objek yang ditransaksikan, jangka waktu penawaran mencukupi,
dan pembelian/penjualan istimewa diabaikan. Properti adalah konsep hukum yang
mencakup kepentingan, hak dan keuntungan yang berkaitan dengan suatu
kepemilikan. Real estat dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang
dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. Pengertian real
properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas
tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan
(interest), dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan real estat, real
properti biasanya dibuktikan dengan buku kepemilikan (sertifikat atau suratsurat lain)
yang terpisah dari fisik real estat. Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan untuk
mendapatkan atau mengadakan sesuatu. Harga dapat diartikan sebagai sejumlah uang
yang dibayar dalam sebuah transaksi untuk mendapatkan hak milik dari sesuatu
benda. Nilai adalah apa yang sepatutnya dibayar oleh seorang pembeli atau diterima
oleh penjual dalam sebuah transaksi, dan harga adalah apa yang akhirnya disetujui.
Penilaian adalah gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (science and art) dalam
mengestimasikan nilai dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu properti
bagi tujuan tertentu dan pada waktu yang terdapat dalam suatu properti bagi tujuan
tertentu dan pada waktu yang telah ditetapkan serta dengan mempertimbangkan
segala karakteristik yang ada pada properti tersebut termasuk jenisjenis investasi
yang ada di pasar.
J. Latihan 1
1. Jelaskan pemahaman anda tentang nilai, nilai pasar, nilai wajar dan penilaian!
2. Apakah yang membedakan real estat, real properti dan properti?
3. Jelaskan fungsi permintaan dan penawaran atas tanah?
4. Jelaskan secara singkat faktorfaktor yang mempengaruhi nilai properti !
K. Umpan Balik dan Tindak Lanjut
Cocokkan hasil jawaban Saudara dengan kunci jawaban Latihan 1. Hitunglah jawaban
Saudara yang benar, kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat
penguasaan Saudara terhadap materi Kegiatan Belajar 1.
Rumus :
Tingkat penguasaan = jumlah jawaban yang benarx100%
Jumlah soal
Arti tingkat penguasaan yang Saudara capai :
90%100% = baik sekali
80%89% = baik
70%79% = sedang/cukup
60%69% = kurang
Kalau tingkat penguasaan Saudara mencapai 80% ke atas, Saudara dapat
melanjutkan ke Kegiatan Belajar berikutnya, tetapi bila tingkat penguasaan Saudara
masih di bawah 80%, Saudara harus mengulang Kegiatan Belajar 1, terutama bagian
yang belum Saudara kuasai.
Proses Penilaian
Kegiatan Belajar :
2
A. Tujuan
1. mengidentifikasi permasalahan
2. melaksanakan survei pendahuluan
3. melaksanakan pengumpulan dan analisis data
4. menerapan metode penilaian
5. melaksanakan rekonsiliasi nilai
6. membuat kesimpulan nilai dan laporan penilaian
Nilai properti sangat dipengaruhi oleh banyak faktor. Oleh karena itu penilaian
properti merupakan suatu proses pemecahan masalah dengan mempertimbangkan dan
menganalisis semua faktor yang berpengaruh terhadap nilai properti tersebut. Adapun
faktor yang mempengaruhi tersebut dapat berupa faktor internal (yang terkait dengan
karakteristik fisik properti itu sendiri) maupun faktor eksternal.
Istilah Nilai Pasar yang terdapat dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI) dan Nilai
Wajar yang biasa digunakan dalam standar akuntansi secara umum adalah sama
(compatible) atau memiliki konsep yang sama. Nilai Wajar dalam konsep akuntansi,
didefinisikan dalam International Financial Reporting Standards (IFRS) dan PSAK sebagai
jumlah untuk suatu aktiva yang dapat ditukar, atau penyelesaian kewajiban, antara pihak
yang memahami dan berkeinginan untuk melakukan transaksi bebas ikatan (arm’s length
transaction). Nilai Wajar pada umumnya digunakan untuk pelaporan, baik Nilai Pasar
maupun selain Nilai Pasar dalam laporan keuangan. Apabila nilai pasar dari suatu properti
dapat diberikan, nilai ini sama dengan Nilai Wajar.
Proses penilaian merupakan tahapantahapan penentuan nilai properti yang
didasarkan pada tujuan untuk memahami permasalahan, merencanakan halhal yang
perlu dilakukan dalam rangka pemecahan masalah tersebut, mendapatkan data,
mengklasifikasikan data, menganalisis, menginterpretasi, dan selanjutnya
mengekspresikannya dalam suatu estimasi nilai. Alur dari proses penilaian tersebut dapat
dilihat dalam diagram 1 berikut tahapantahapan dari proses penilaian.
IDENTIFIKASI PERMASALAHAN
Identitas properti Tanggal Penilaian Tujuan Penilaian Jenis Nilai
SURVEY PENDAHULUAN
Data yang diperlukan Sumber data Personel dan waktu Perencanaan
pelaksanaan kerja
PENGUMPULAN DAN ANALISIS DATA
DATA UMUM DATA KHUSUS
Lokasional Ekonomi Properti Subjek Pembanding
o Regional o Tren ekonomi o Dokumen o Jual
o Kota o Proyeksi kepemilikan o sewa
o Lingkungan permintaan o Tapak (site)
o Bangunan
o Highest & best use
PENERAPAN METODE PENILAIAN
Cost Approach Income Approach Market Data Approach Dan lainlain
REKONSILIASI NILAI
KESIMPULAN NILAI DAN LAPORAN PENILAIAN
Diagram 1: Proses Penilaian
B. Identifikasi Permasalahan
Langkah pertama dari proses penilaian adalah mengidentifikasi permasalahan. Hal ini
sangat penting untuk menghindari terjadinya kerancuan pemahaman objektif
penilaian tersebut dilaksanakan. Terdapat empat masalah yang harus diidentifikasi,
yaitu (a) identifikasi properti yang akan dinilai; (b) penentuan tanggal penilaian; (c)
tujuan penilaian tersebut dilaksanakan; dan (d) jenis nilai yang sesuai.
a. Identifikasi properti yang akan dinilai
Identifikasi properti ini meliputi dua hal yaitu: identifikasi real estat dan identifikasi
real properti.
1) Identifikasi real estat
Identifikasi awal suatu properti secara fisik adalah dengan mengetahui
alamatnya secara lengkap, yang dengan alamat tersebut memungkinkan setiap
orang dapat mengetahui di mana lokasi properti tersebut berada, lokasi dan
data deskriptif lain yang dapat menerangkan lokasinya atau merujuk pada
landmark yang dikenali.
Contoh:
Gedung Direktorat Jenderal Kekayaan Negara
Jalan Lapangan Banteng Timur No. 24, Jakarta Pusat, Indonesia
Gedung Perkantoran 12 Lantai,
Berdiri di atas tanah Hak Guna Bangunan (HGB) No.25/Kel. Pasar
Senen
Pada contoh di atas, selain menyebutkan lokasi properti secara fisik, juga
dilengkapi dengan menyebutkan keterangan properti dari segi legalitasnya,
misalnya dengan menyatakan nomor hak kepemilikan. Keterangan seperti ini
sangat penting dan berguna untuk menghindari kesalahan identifikasi, karena
beberapa kasus di Indonesia menunjukkan kemungkinan adanya dua properti
berada pada alamat yang sama.
2) Identifikasi Real Properti
Penilaian terhadap suatu real properti adalah meliputi baik fisik tanah dan/atau
bangunan (real estat) maupun hakhak yang melekat pada pemilikan tanah
dan/atau bangunan oleh pemilik individual maupun kolektif. Dalam hal ini
identifikasi dimaksudkan untuk mengetahui siapa pemilik/penguasa yang
berhak atas properti tersebut. Penilai harus mengetahui status kepemilikan
properti tersebut secara jelas, apakah di bawah kuasa pemilik aslinya, dikuasai
pihak bank, dalam status sengketa, dan sebagainya.
b. Penentuan tanggal penilaian
Produk akhir dari suatu penilaian properti adalah estimasi nilai pada suatu batasan
waktu tertentu. Nilai suatu properti mempunyai kemungkinan berubah dari waktu
ke waktu. Oleh karena itu identifikasi tanggal penilaian menjadi sangat penting.
Penilai harus mengetahui dengan jelas tanggal penilaian yang dikehendaki oleh
pemberi tugas. Tanggal penilaian ini sangat penting untuk menerangkan kapan
dasar penilaian itu diambil. Sebagai contoh untuk penentuan pajak warisan, maka
tanggal yang dijadikan dasar penilaian adalah tanggal kematian si pewaris; untuk
Pajak bumi dan Bangunan, digunakan tanggal penilaian per 1 Januari; untuk
penentuan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, penentuan tanggal
penilaian adalah pada saat dilakukan pemindahan hak.
c. Tujuan Penilaian
Masalah ketiga yang harus diidentifikasi adalah tujuan penilaian tersebut
dilakukan. Apakah untuk tujuan jual beli, sewa, asuransi, agunan, pembebasan
tanah, lelang, untuk penetapan pajak dan sebagainya. Tujuan penilaian ini perlu
dinyatakan secara jelas dan spesifik dalam laporan penilaian dan menentukan
estimasi nilai apa yang perlu ditentukan, misalnya untuk menentukan:
§ Harga jual/pembelian yang sepatutnya;
§ Jumlah pinjaman;
§ Dasar penetapan pajak;
§ Tempo kontrak;
§ Dasar pemberian kompensasi, dan sebagainya.
d. Jenis nilai yang dikehendaki
Masalah keempat yang harus diidentifikasi ini sangat berkaitan dengan tujuan
penilaian. Tujuan penilaian yang berbeda mungkin menghendaki jenis nilai yang
berbeda pula. Misalnya dalam penilaian untuk tujuan jual beli, produk akhir jenis
nilai yang dikehendaki adalah nilai pasar wajar (fair market value), untuk lelang
(auction), jenis nilai yang dikehendaki adalah nilai jual paksa (forced sale value),
dan sebagainya.
C. Survey Pendahuluan
Setelah menentukan tujuan dan merumuskan masalah, maka pada tahap selanjutnya
seorang penilai siap untuk melakukan analisis pendahuluan mengenai karakteristik
dan data apa yang hendak dikumpulkan. Data dan informasi yang diperoleh pada
survei pendahuluan ini akan sangat menentukan tahapantahapan selanjutnya dari
proses penilaian.
a) Data yang diperlukan
Berdasarkan identifikasi permasalahan yang telah dilakukan pada tahap pertama,
penilai dapat memperkirakan data dan informasi apa saja yang diperlukan dalam
rangka penilaian properti tersebut. Terdapat dua jenis data yang harus
dikumpulkan oleh seorang penilai, yaitu data umum dan data khusus. Data umum
ini meliputi informasi berkenaan dengan prinsipprinsip, kekuatan/keunggulan dan
faktorfaktor yang mempengaruhi nilai properti, yaitu informasiinformasi
berkenaan dengan tren sosial, ekonomi, pemerintahan dan kekuatan lingkungan
yang berpengaruh terhadap nilai properti. Sedangkan data khusus adalah data
yang berkaitan langsung dengan properti yang akan dinilai serta propertiproperti
pembandingnya. Data khusus ini meliputi data secara detail mengenai fisik, data
lokasional, data biaya, data pendapatan dan pembelanjaan, sebagaimana yang
terdapat juga pada properti pembanding. Kaitan antara tahap pertama dan tahap
kedua sangat erat: jenis properti yang berbeda memerlukan data pendukung yang
berbeda; tanggal penilaian yang berbeda memerlukan data yang berbeda; tujuan
penilaian yang berbeda memerlukan data yang berbeda, dan seterusnya.
b) Sumber data
Jenis data yang diperlukan, baik data primer maupun data sekunder, selanjutnya
berpengaruh secara langsung terhadap sumber datanya. Sumber data ini sangat
bervariatif dari berbagai sektor. Di Indonesia, secara garis besar sumber data
tersebut dapat diklasifikasikan sebagai berikut:
Instansional
Pemerintah NonPemerintah NonInstansional
§ Badan Pertanahan § Broker, estat agen § Penjual
Nasional § Perusahaan penilai § Pembeli
§ Ditjen Pajak § Notaris/PPAT § Iklan
§ Pemerintah Daerah § Pengembang § Media massa
§ Camat (developer)
§ Lurah
§ DJKN
c) Personel dan waktu yang diperlukan
Personel dan waktu yang diperlukan ditentukan oleh jangka waktu yang
dikehendaki oleh pemberi tugas dan kompleksitas properti yang dinilai. Jumlah
personel dan waktu yang diperlukan ini biasanya tergantung pada beban kerja
penilaian yang akan dilakukan, di mana beban ini tergantung pada tipe properti
yang dinilai, skala properti, tujuan penilaian, tingkat kesulitan dalam pengukuran
di lapangan serta instrumen yang diperlukan. Sebagai contoh, pada penilaian
pabrik baja, misalnya memerlukan waktu dan personel yang cukup banyak karena
biasanya pabrik semen menempati areal yang luas dan terdiri dari ratusan unit
bangunan.
d) Perencanaan kerja
Suatu perencanaan kerja yang matang akan sangat membantu kelancaran dan
efisiensi pelaksanaan penilaian. Perencanaan kerja ini meliputi: pembagian tugas
dan tanggung jawab tiap personel, perencanaan biaya, sarana pendukung
(peralatan, sarana transportasi, dan sebagainya), jadual kegiatan dan lainlain.
D. Pengumpulan dan Analisis Data
Data yang perlu dikumpulkan dan dianalisis haruslah data yang mempunyai hubungan
dan pengaruh terhadap estimasi nilai properti subjek (properti yang dinilai). Data yang
tidak mempunyai korelasi langsung terhadap nilai properti subjek tidak perlu
dicantumkan dalam laporan penilaian. Data yang dikumpulkan dan dianalisis ini secara
garis besar diklasifikasikan menjadi data umum dan data khusus.
a) Data umum
Meliputi data dalam skala nasional, propinsi, kabupaten, kota dan lingkungan
sekitar. Data ini meliputi faktorfaktor eksternal (sosial, ekonomi, peraturan
pemerintah dan lainnya) yang mempengaruhi nilai.
§ Lokasional
Data mengenai kecenderungan populasi, peraturan pemerintah, tata guna
tanah, kepadatan, transportasi, masalah lingkungan, fasilitas umum, dan
sebagainya yang berpengaruh terhadap nilai properti subjek mungkin
dicantumkan dalam laporan penilaian.
§ Ekonomi
Tren ekonomi baik secara nasional, regional maupun dalam lingkup yang lebih
sempit (lingkungan sekitar) biasanya sangat berpengaruh terhadap nilai
properti subjek. Data tersebut seperti tingkat upah buruh, bahanbahan
material, tingkat sewa, tingkat hunian (occupancy rate) dan sebagainya. Data
penting lainnya yang juga harus dianalisis adalah studi tentang minat
konsumen terhadap lokasi, tipe, harga, kualitas dan tingkat permintaan dalam
suatu segmen pasar tertentu.
b) Data Khusus
Data yang lebih spesifik adalah berkaitan dengan properti subjek dan properti
pembanding.
c) Data Properti Subjek
Data tentang properti subjek ini meliputi: tapak (site), bangunan (improvement)
dan dokumen kepemilikan (title).
Tapak (site) Bangunan (improvement) Dokumen kepemilikan
(title)
Luas dan ukuran Bangunan utama: luas dan Akta jual beli
Bentuk ukuran, desain, layout, Sertifikat tanah
Kontur konstruksi, bahan IMB
Jenis tanah material, atap, langit Izin lokasi dll.
Elevasi langit, dinding, kusen, dll.
Letak (sudut, Other land improvement:
tengah, tusuk pagar, pos keamanan,
sate) jalan internal, halaman,
Zoning taman, saluran air dll.
d) Data Pembanding
Properti pembanding adalah properti yang mempunyai kegunaan sama/serupa,
berlokasi pada kawasan yang sama, dan telah diketahui nilainya. Data
pembanding ini dapat berupa data fisik tanah dan bangunan, data harga jual beli,
data sewa untuk berbagai jenis properti.
E. Penerapan Metode Penilaian
Secara garis besar, pendekatan penilaian yang lazim digunakan adalah pendekatan
data pasar, pendekatan biaya, dan pendekatan pendapatan.
1. Pendekatan Data Pasar. Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari
properti sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan
estimasi nilai melalui proses (objek penilaian) dibandingkan dengan transaksi
properti yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun properti yang masih
dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jualbeli.
2. Pendekatan Biaya. Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa,
sebagai substitusi dari pembelian suatu properti, seseorang dapat membuat
properti yang lain baik berupa replika dari properti asli atau substitusinya yang
memberikan kegunaan yang sebanding. Dalam konteks real estat, seseorang
biasanya dianggap tidak wajar untuk membeli suatu properti lebih daripada biaya
untuk membeli tanah yang sebanding dan membuat suatu pengembangan
alternatif, kecuali akan melibatkan jangka waktu yang lebih panjang,
ketidaknyamanan dan risiko yang lebih tinggi. Dalam prakteknya, pendekatan ini
juga melibatkan estimasi depresiasi untuk properti yang lebih tua dan/atau
memiliki keusangan fungsional di mana estimasi biaya baru secara tidak wajar
melampaui harga yang mungkin dibayarkan untuk properti yang dinilai.
3. Pendekatan Pendapatan. Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan
biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai
melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (biasanya
merupakan pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi
pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini mungkin menggunakan kapitalisasi
langsung (dikenal dengan tingkat kapitalisasi), yield atau tingkat diskonto
(menggambarkan tingkat pengembalian investasi), atau keduanya. Pada
umumnya, prinsip substitusi mengandung pengertian bahwa arus pendapatan
yang menghasilkan tingkat pengembalian tertinggi adalah sebanding dengan
tingkat risiko yang diambil dan akan menghasilkan nilai yang paling mungkin
terjadi.
Ketiga pendekatan diatas dapat diterapkan juga untuk penilain tidak berbasis
pasar yang tujuan penilainnya tidak untuk mempeloleh Nilai Pasar. Misalnya,
pemilik properti akan membeli properti/tanah yang bersebelahan. Ketika
menerapkan pendekatan Perbandingan Data Pasar untuk menentukan harga
tertinggi yang mungkin dibayarkan, nilai yang diperoleh dari hasil penlaian
mungkin berada di atas Nilai Pasar. Estimasi nilai ini di beberapa negara disebut
Nilai untuk Pembeli Khusus (Special Purchase Value).
F. Rekonsiliasi Nilai
Rekonsiliasi indikasi nilai adalah suatu analisis terhadap berbagai kesimpulan nilai
untuk mendapatkan suatu estimasi nilai akhir. Penerapan satu atau lebih metode
penilaian biasanya menghasilkan kesimpulan nilai yang berbdea. Jika penilai
menerapkan tiga metode penilaian, maka mungkin akan diperoleh tiga kesimpulan
nilai yang berbeda.
Tahapan kerja dalam rekonsiliasi nilai dalam hal ini terdiri dari dari tahap yaitu me
review atau mengkaji ulang data dan tehnik penilaian dan yang kedua mengkaji
perbedaanperbedaan indikasi nilai dari setiap pendekatan penilaian dan dikaitkan
dengan tujuan/kegunaan penilaian.
Terhadap 5 kriteria penting dalam melakukan rekonsiliasi indikasi nilai, yaitu:
Kesesuaian, yaitu kesesuaian pendekatan, kesesuaian properti pembanding yang
digunakan dan kesesuaian analisis yang dilakukan;
Keakuratan tiap pendekatan yang digunakan;
Kuantitas dan kualitas buktibukti/data pembanding;
Estimasi nilai akhir (dalam bentuk range nilai atau indikasi nilai tunggal);
Pembulatan nilai akhir.
G. Kesimpulan Nilai dan Laporan Penilaian
Akhir dari seluruh proses penilaian adalah sebuah keputusan (judgement) tentang
kesimpulan nilai yang harus dibuat oleh penilai sebagai jawaban atas tugas yang
dibebankan kepadanya oleh klien. Didalam membuat keputusan ini penilai harus
mampu bersikap jujur, tidak berat sebelah dan adil. Penilai harus mampu
mempertanggungjawabkan keputusan (judgement) yang telah dibuatnya tersebut.
Pertanggungjawaban tersebut tidak hanya temporer, tetapi penilai mempunyai beban
untuk mempertanggungjawabkan keputusannya tersebut seumur hidupnya.
H. Rangkuman
Nilai properti sangat dipengaruhi oleh banyak faktor. Istilah nilai pasar yang terdapat
dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI) dan Nilai Wajar yang biasa digunakan dalam
standar akuntansi secara umum adalah sama (compatible) atau memiliki konsep yang
sama. Proses penilaian merupakan tahapantahapan penentuan nilai properti yang
didasarkan pada tujuan untuk: memahami permasalahan, merencanakan halhal
yang perlu dilakukan dalam rangka pemecahan masalah tersebut; mendapatkan
data; mengklasifikasikan data, menganalisis, menginterpretasi dan selanjutnya
mengekspresikannya dalam suatu estimasi nilai.
I. Latihan 2
1. Jelaskan secara singkat tahapan dalam proses penilaian!
2. Mengapa tanggal penilaian itu penting dalam suatu proses penilaian?
3. Jelaskan secara singkat langkahlangkah penting dalam pengumpulan dan analisis
data!
4. Jelaskan faktorfaktor penting dalam melakukan rekonsiliasi nilai !
J. Umpan Balik dan Tindak Lanjut
Rumus :
Jumlah soal
80%89% = baik
60%69% = kurang
Kalau tingkat penguasaan Saudara mencapai 80% ke atas, Saudara dapat melanjutkan ke
Kegiatan Belajar berikutnya, tetapi bila tingkat penguasaan Saudara masih di bawah 80%,
Saudara harus mengulang Kegiatan Belajar 2, terutama bagian yang belum Saudara
kuasai.
METODE PENDEKATAN
DATA PASAR
Kegiatan Belajar :
3
A. Tujuan
Setelah selesai mempelajari modul ini, peserta diklat mampu memahami
tentang pendekatan data pasar.
1. menyusun asumsi dasar
2. menjelaskan prinsipprinsip yang berkaitan dengan pendekatan
perbandingan data pasar
3. menjelaskan penerapan dan batasanbatasan yang menjadi syarat
pendekatan data pasar dapat diaplikasikan
4. menjelaskan faktorfaktor penting di dalam pendekatan perbandingan data
pasar
5. menjelaskan prosedur penerapan pendekatan data pasar
6. menjelaskan elemen perbandingan pendekatan data pasar
Pendekatan perbandingan data pasar atau yang lebih dikenal dengan pendekatan
penjualan (sales comparison method) menetapkan batasbatas pada nilai pasar untuk real
properti dengan mengkaji data pasar berupa harga yang biasanya dibayarkan oleh
pembeli untuk properti sejenis. Penilai perlu meyakini bahwa transaksi jual beli terjadi
antara pihakpihak yang memiliki motivasi yang umum. Harga jual yang merefleksikan
motivasi yang tidak umum dari pelaku pasar, misalnya transaksi dari penjual atau
pembeli khusus yang bersedia menerima atau membayar harga transaksi di atas atau di
bawah harga pasar untuk properti tertentu, harus dikecualikan. Dasar pemikiran utama
dari pendekatan ini adalah bahwa nilai pasar dari properti pembanding pada pasar yang
kompetitif. Analisis perbandingan dalam pendekatan ini adalah terfokus pada perbedaan
perbedaan dalam hal legalitas, fisik, lokasional dan karakteristik ekonomi antara properti
subjek (properti yang dinilai) dengan properti pembandingnya yang serupa atau sejenis
serta atas perbedaan dalam hal hakhak yang terkandung dalam properti, tanggal
penjualan, motivasi penjual dan pembeli, dan sistem pendanaan/pembiayaan dari masing
masing transaksi penjualan.
Nilai Pasar berdasarkan SPI 2007 didefinisikan sebagai representasi nilai tukar
atau sejumlah uang yang dapat diperoleh, atas suatu properti jika properti tersebut
ditawarkan untuk dijual di pasar (terbuka) pada tanggal penilaian dan dalam kondisi yang
sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar. Nilai pasar didefinisikan sebagai estimasi
sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau
hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual
yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masingmasing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehatihatian dan tanpa paksaan. Definisi Nilai Pasar ini
memiliki kerangka pengertian masingmasing:
“estimasi sejumlah uang…” merujuk pada harga yang dinyatakan dalam satuan uang
(biasanya dalam Rupiah), yang dapat dibayarkan secara tunai pada tanggal penilain atas
suatu properti dalam transaksi pasar bebas ikatan. Nilai Pasar diukur sebagai harga yang
paling memungkinkan diperoleh secara wajar di pasar pada tanggal penilaian, dengan
memenuhi definisi Nilai Pasar. Ini merupakan harga terbaik yang dapat diperoleh oleh
penjual secara wajar dan harga yang paling menguntungkan yang dapat diperoleh oleh
pembeli secara wajar pula. Estimasi ini, dalam penilaian real properti, secara khusus tidak
memperhitungkan kenaikan atau penurunan harga akibat persyaratan atau keadaan
khusus seperti pembiayaan khusus, perjanjian jual dan sewa kembali (sale and
leaseback), pertimbangan khusus atau konsesikonsesi yang diberikan oleh orang yang
terkait dengan penjualan, atau unsure lain dari Nilai Khusus.
“…pada tanggal penilaian…” mensyaratkan bahwa estimasi Nilai Pasar berlaku hanya
untuk tanggal tertentu saja. Karena pasar dan kondisi pasar dapat berubah, maka
estimasi nilai dapat saja tidak benar atau tidak tepat pada waktu yang lain. Nilai Pasar
hasil penilaian akan mencerminkan keadaan dan kondisi pasar aktual pada tanggal efektif
penilaian dan bukan pada tanggal sebelumnya atau tanggal yang akan datang. Definisi ini
juga mengasumsikan bahwa transaksi dan kontrak penjualan diselesaikan bersamaan
tanpa adanya perbedaan harga yang mungkin terjadi di dalam transaksi berdasarkan Nilai
Pasar.
“…dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti…” merujuk
pada fakta bahwa nilai suatu properti lebih merupakan estimasi jumlah uang daripada
harga yang ditetapkan sebelumnya atau harga jual sebenarnya. Nilai Pasar tersebut
merupakan harga di mana pasar mengharapkan suatu transaksi yang memenuhi semua
unsure lain dari definisi Nilai Pasar pada tanggal penilaian.
“…antara pembeli yang berminat membeli…” merujuk pada seseorang yang memiliki
motivasi, namun tidak dipaksa untuk membeli. Pembeli dimaksud tidak sangat ingin
membeli maupun bersedia membeli dengan harga berapapun. Pembeli dimaksud juga
membeli sesuai dengan keadaan pasar yang berlaku, dan dengan harapan pasar saat ini,
serta bukan pasar hipotesis yang tidak dapat diharapkan terjadi. Pembeli dimaksud
diasumsikan tidak akan membeli di atas harga pasar. Pemilik properti saat ini adalah
termasuk bagian pelaku ekonomi yang membentuk “pasar”. Penilai tidak seharusnya
membuat asumsiasumsi yang tidak realistis mengenai kondisi pasar maupun membuat
asumsi tingkat Nilai Pasar di atas yang dapat diperoleh secara wajar.
“…penjual yang berminat menjual…” adalah penjual yang tidak terlalu berminat atau tidak
terpaksa menjual pada sembarang harga ataupun tidak bertahan pada tingkat harga yang
dianggap tidak layak dalam kondisi pasar pada saat penilaian. Penjual yang berminat
menjual berkeinginan untuk menjual propertinya pada kondisi pasar dan pada tingkat
harga terbaik yang mungkin dicapai di pasar (terbuka), setelah melakukan upaya
pemasaran yang layak, berapapun harga yang mungkin dapat dicapai. Keadaan
sesungguhnya pemilik properti tidak termasuk dalam pertimbangan, sebab “penjual yang
berminat menjual” ini adalah pemilik hipotesis.
“…dalam suatu transaksi bebas ikatan…” adalah transaksi antara pihakpihak yang tidak
memiliki hubungan tertentu atau hubungan istimewa (misalnya, induk perusahaan
dengan anak perusahaan atau pemilik bangunan dengan penyewaannya) yang dapat
membentuk tingkat harga yang bukan merupakan keadaan sebenarnya di pasar atau
menaikkan harga akibat adanya unsur Nilai Khusus. Transaksi Nilai Pasar dianggap terjadi
antara pihakpihak yang tidak berkepentingan, dan masingmasing bertindak independen.
“…yang pemasarannya dilakukan secara layak…” berarti properti akan dipasarkan ke
pasar dalam cara yang layak agar penjualan dapat terjadi pada tingkat harga terbaik yang
dapat diperoleh secara wajar sesuai dengan definisi Nilai Pasar. Jangka waktu pemasaran
properti dapat bervariasi sesuai dengan kondisi pasar, namun harus cukup waktu
sehingga properti dapat menarik perhatian pembeli potensial dalam jumlah yang
memadai. Waktu pemasaran ini dianggap terjadi sebelum tanggal penilaian.
“…di mana kedua pihak masingmasing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehatihatian…” menganggap bahwa pembeli yang berminat membeli dan
penjual yang berminat menjual masingmasing memiliki informasi yang cukup tentang
keadaan dan karakteristik properti, penggunaan yang ada (aktual) dan potensialnya, serta
keadaan pasar pada tanggal penilaian. Selain itu masingmasing bertindak untuk
kepentingannya sendiri dengan pemahaman yang dimilikinya, dan secara hatihati
menentukan harga terbaik untuk posisinya masingmasing dalam transaksi tersebut.
Prinsip kehatihatian ditunjukkan dengan menganalisis keadaan pasar pada tanggal
penilaian, dan bukan pada keuntungannya atau ramalan pada waktu setelah itu. Seorang
penjual yang menjual propertinya pada tingkat harga di bawah harga pasar saat itu
memang dalam kondisi menurun. Dalam kondisi demikian, sebagaimana di dalam situasi
pembelian dan penjualan lainnya yang terjadi dalam kondisi pasar dengan tingkat harga
yang berfluktuasi, pembeli atau penjual yang berhatihati akan selalu bertindak sesuai
dengan informasi pasar terbaik yang tersedia saat itu.
“…dan tanpa paksaan…” menyatakan bahwa masingmasing pihak terdorong untuk
melakukan transaksi, tetapi juga tidak ada paksaan untuk menyetujuinya.
Untuk mengestimasi Nilai Pasar, seorang Penilai harus terlebih dahulu menentukan
Penggunaan yang Tertinggi dan Terbaik (HBU). Penggunaan yang Tertinggi dan Terbaik
tersebut dapat berupa kelanjutan dari penggunaan properti yang ada atau alternatif
penggunaan lain. Penentuan penggunaan penggunaan yang tertinggi dan terbaik ini
ditentukan berdasarkan data pasar. Nilai Pasar diestimasi melalui penerapan pendekatan
dan prosedur penilaian sesuai dengan karakteristik properti, situasi dan kondisi paling
memungkinkan di mana properti tersebut diperjualbelikan di pasar tanpa memperhatikan
biaya penjualan atau pembelian dan tanpa dikaitkan dengan setiap pengenaan pajak
pengalihan yang terkait.
Berdasarkan prinsip penggantian, pendekatan perbandingan data pasar menilai
properti berdasarkan perbandingan dengan properti lain yang sejenis yang telah diketahui
harga jualnya. Karakteristik dari properti yang terjual (properti pembanding) dianalisis
berdasarkan kemiripannya dengan properti subjek. Karena tidak ada dua properti yang
persis mirip, maka harga dari properti pembanding yang telah terjual harus disesuaikan
pada setiap perbedaan antara properti subjek dengan properti pembanding. Nilai yang
diperoleh dengan metode ini biasanya sesuai dengan harga yang terbentuk dari interaksi
antara penjual dan pembeli pada pasar properti. Metode perbandingan data pasar dapat
digunakan pada setiap properti, baik tanah kosong maupun yang sudah dikembangkan
sepanjang properti tersebut diperjualbelikan secara periodik di pasar.
B. Asumsi Dasar
Pendekatan perbandingan data pasar didasarkan pada tiga asumsi, yaitu:
1. Sering terjadi transaksi atas properti yang sejenis dan sebanding dengan
properti yang akan dinilai.
2. Pembeli maupun penjual cukup pengetahuannya terhadap properti yang akan
dinilai tersebut serta kondisi pasar.
3. Properti yang akan dinilai tersebut mempunyai harga yang konstan di pasaran
untuk jangka waktu yang cukup panjang
C. PrinsipPrinsip yang Berkaitan
Beberapa prinsipprinsip penilaian properti yang terkait dengan penerapan
pendekatan perbandingan data pasar antara lain:
1. Penawaran dan permintaan
Harga properti adalah ditentukan oleh pasar, yakni dihasilkan dari negosiasi
antara penjual dan pembeli. Untuk mengestimasi permintaan, penilai
mempertimbangkan jumlah pengguna potensial dari suatu properti tertentu,
kekuatan beli, selera dan preferensinya. Untuk menganalisis penawaran, penilai
fokus pada propertiproperti yang tersedia yang belum terjual atau kosong baik
yang masih dalam konstruksi maupun dalam perencanaan.
2. Substitusi
Prinsip substitusi menyatakan bahwa nilai dari suatu properti cenderung untuk
ditentukan oleh harga yang seharusnya dibayar untuk mendapatkan properti
pengganti/substitusi dengan utilitas yang serupa. Jika berdasarkan prinsip ini,
bila terdapat dua properti yang serupa dan sejenis dari segi ukuran, desain,
kegunaan dan lokasi, maka properti yang mempunyai harga penawaran yang
paling murah yang akan dipilih terlebih dahulu.
3. Keseimbangan
Kekuatan penawaran dan permintaan cenderung menuju keseimbangan dalam
pasar, tetapi keseimbangan absolut hampir tidak pernah terpenuhi. Berkait
dengan perubahan populasi, daya beli dan selera serta preferensi konsumen,
permintaan selalu lebih besar setiap waktu, dan penawaran dipenuhi dari
pembangunan baru dan perubahan bangunan lama.
4. Eksternalitas
Eksternalitas disini menunjukkan bahwa properti sangat dipengaruhi oleh
faktorfaktor lain di luar properti, seperti faktor lingkungan, peraturan dan hal
hal khusus lainnya. Pengaruh eksternal tersebut dapat bersifat positif ataupun
negatif dalam mempengaruhi nilai properti.
Contoh:
Pembangunan ekonomi atau krisis global dapat mempengaruhi pasar properti
dan selanjutnya akan berpengaruh pada nilai properti.
D. Penerapan dan BatasanBatasan
Sebagaimana dinyatakan dalam pembahasan pada bahasan sebelumnya,
pendekatan perbandingan penjualan adalah metode penilaian tanah yang paling
baik dan paling mencerminkan keadaan pasar. Namun dalam penerapan
pendekatan ini terdapat juga kondisi dan batasanbatasan tertentu yang menjadi
syarat bahwa pendekatan tersebut dapat diaplikasikan secara akurat. Beberapa hal
berkaitan dengan penerapan dan batasanbatasan penerapan pendekatan ini adalah
sebagai berikut:
1. Pendekatan ini dapat diterapkan untuk semua tipe kepentingan riil properti
ketika terdapat data transaksitransaksi terkini yang cukup mengindikasikan
pola nilai di pasar;
2. Ketika jumlah transaksi pasar tidak mencukupi, penerapan pendekatan ini
mungkin terbatas, terutama untuk properti khusus yang jarang diperjualbelikan
di pasar seperti pelabuhan, lapangan udara, museum, bangunan
sekolah/kampus dan properti lain sejenisnya.
3. Ketika kondisi ekonomi berubah secara cepat, kegunaan dari pendekatan ini
mungkin terbatas.
Contoh: perubahan tentang pajak pendapatan dan zoning
4. Pendekatan perbandingan data pasar mempunyai daya penerapan yang tinggi
dan meyakinkan ketika data yang tersedia mencukupi.
E. FaktorFaktor Penting di dalam Pendekatan Perbandingan Data Pasar
Pada waktu penerapan pendekatan perbandingan data pasar untuk kebutuhan
penilaian, diperlukan analisis harga dan pasar dari properti yang sebanding. Faktor
faktor yang mempengaruhi analisis harga dan pasar di antaranya adalah:
1. Penggunaan
Penggunaan adalah faktor penentu nilai yang bersifat mendasar, karena nilai
pasar cenderung diukur berdasarkan penggunaan yang optimal. Jenis
penggunaan properti dapat dibedakan sebagai berikut:
a. Penggunaan yang sah menurut hukum (legal): apakah suatu penggunaan
sudah memperoleh ijin resmi.
b. Penggunaan yang tepat: apakah secara fisik penggunaan tersebut tepat
untuk lokasi atau properti yang dimaksud, dalam arti ukuran, bentuk, dan
lain sebagainya.
c. Penggunaan yang cocok/sesuai: apakah fasilitasfasilitas penunjang yang
diperlukan (seperti peralatan, jalan masuk, penggunaanpenggunaan yang
terkait) sudah tersedia.
d. Penggunaan yang layak (feasible use): apakah penggunaan seperti itu
akan memberikan keuntungan.
e. Penggunaan yang optimal: penggunaan yang manakah yang paling
menguntungkan dari sekian banyak alternatif pilihan yang tersedia pada
saat keputusan dibuat.
Jadi dalam mencari properti pembanding, selain dicari bentuk fisiknya yang
mendekati kesamaan, harus juga dilihat kesamaan maupun perbedaan dari
penggunaannya, karena secara umum tidak ada dua properti yang persis sama,
oleh sebab itu untuk membuat perbandingan diperlukan analisis dan kajian
penelitian tersendiri yang menuntut analisis spesifik.
2. Lokasi
Faktor kondisi dari masingmasing lokasi properti yang akan dinilai maupun
properti pembanding, sangat mempengaruhi penentuan harga pasar suatu
properti, karena penggunaan yang sesuai dan menguntungkan dari properti
tergantung pada lokasi serta lingkungan tempat properti itu berada, termasuk
fasilitasfasilitas penunjang yang ditempatkan pada lokasi yang baik dan sesuai,
oleh karena itu jasajasa yang mungkin dihasilkan baik berupa kenyamanan
maupun penghasilan dari properti yang bersangkutan akan terus menerus
mengalami perubahan sejalan dengan perubahanperubahan yang dialami oleh
lingkungannya itu. Maka dari itu stabilitas lingkungan adalah faktor utama yang
harus dianalisis pada saat mengadakan evaluasi lokasi.
3. Kondisi Pasar Properti
Karena properti bersifat tidak bergerak dan menghasilkan jasa yang tersedia
pada suatu lokasi yang tetap, maka dianggap penting untuk memahami
kekuatankekuatan eksternal pasar yang mempengaruhi nilai dari properti
tersebut. Identifikasi, analisis serta evaluasi fakta dan kecenderungan yang
terdapat dalam pasar properti yang mempengaruhi nilai properti yang
bersangkutan adalah bagian dari analisis pasar dan lingkungan. Pasar khusus
properti yang perlu mendapat perhatian oleh Penilai adalah pasar penjualan
dan sewa serta pasar hipotek. Struktur dan fungsi yang dijalankannya serta
karakteristik khusus dari pasarpasar tersebut sebaiknya dipahami betul agar
untuk selanjutnya para penilai dapat melaksanakan analisis pasar (lokasi dan
lingkungan) dalam setiap tugasnya, kemudian perilaku pembeli dan penjual,
penyewa dan pemilik atau peminjam dan yang meminjamkan dapat dikenali
dan diterjemahkan ke dalam bentuk data pasar.
F. Prosedur Penerapan
Untuk menerapkan pendekatan perbandingan data pasar (penjualan), seorang
penilai biasanya mengikuti sistematika atau prosedur sebagai berikut:
1. Meneliti pasar untuk mendapatkan informasi transaksi penjualan dan
mendapatkan daftar propertiproperti sejenis dengan properti subjek yang
sedang ditawarkan atau ditransaksikan;
2. Melakukan verifikasi informasi dengan mengkonfirmasi data apakah memenuhi
keakuratan dan sesuai dengan kenyataan serta memastikan apakah data
transaksi yang diperoleh mencerminkan keadaan sebagaimana disyaratkan oleh
kriteria pasar wajar;
3. Memilih unit pembanding yang sesuai (seperti rupiah per meter, per meter
persegi, per meter kubik dan sebagainya) dan mengembangkan analisis
perbandingan untuk tiap unit;
4. Membandingkan properti subjek dan properti pembanding dengan
menggunakan elemenelemen pembanding yang sesuai dan mengadakan
penyesuaian terhadap harga penjualan dari properti pembanding;
5. Melakukan rekonsiliasi berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari analisis
pernbandingan ke dalam indikasi nilai tunggal (single value indication) atau
dalam range nilai (untuk kondisi pasar yang kurang pasti).
G. ElemenElemen Perbandingan
Elemenelemen perbandingan adalah karakteristik dari properti dan transaksi yang
menyebabkan harga yang dibayar untuk suatu properti tersebut bervariasi. Penilai
perlu mempertimbangkan dan membandingkan semua elemen perbedaan antara
properti pembanding dan properti subjek yang dapat mempengaruhi nilainya.
Penyesuaianpenyesuaian terhadap perbedaan dilakukan terhadap nilai dari setiap
properti pembanding untuk menjadikan pembandingpembanding tersebut sama
dengan properti subjek pada tanggal penilaian.
Terdapat enam elemen perbandingan yang seharusnya dipertimbangkan dalam
analisis perbandingan data pasar, yaitu:
1. hakhak yang terkandung dalam kepemilikan properti;
2. halhal pendanaan;
3. kondisi penjualan;
4. tanggal penjualan/kondisi pasar;
5. lokasi;
6. karakteristik fisik.
H. Rangkuman
Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) atau Pendekatan Perbandingan
Data Pasar (Sales Comparison Approach) disebut juga Perbandingan Langsung.
Konsep dasar dari pendekatan penilaian ini adalah pada prinsip permintaan dan
penawaran (Supply and Demand), yaitu keseimbangan antara penawaran dan
permintaan serta prinsip pengganti (Subtitusion) , yaitu adanya kecenderungan
minat yang tinggi pada properti/properti yang ditawarkan lebih murah dibanding
properti/properti sejenis (tipikal) yang lebih mahal.
Perhitungan Data Pasar ini dilakukan dengan membandingkan data pasar berupa
penawaran atau transaksi yang terjadi atas beberapa propertiproperti sejenis dan
kemudian melakukan analisis hubungan korelasi dari faktorfaktor yang
berpengaruh untuk menentukan nilai properti yang menjadi objek penilaian.
Apabila properti/properti yang dinilai mempunyai faktor yang lebih baik dari data,
maka penyesuaiannya berupa penambahan nilai (positif), sebaliknya bila
properti/properti yang dinilai mempunyai faktor yang kurang dari data, maka
penyesuaiannya adalah pengurangan nilai (negatif). Besarnya penyesuaian tersebut
akan sangat tergantung pada jenis properti, dan data pembanding yang tersedia.
Dengan pendekatan ini, penilaian atas suatu properti dilakukan dengan
membandingkan secara langsung dengan properti lain yang sejenis atau hampir
sama yang terdapat di pasar. Pendekatan ini akan menghasilkan penilaian yang
akurat apabila properti yang dinilai dengan properti yang menjadi pembanding
mempunyai perbedaan yang relatif kecil atau masih dalam toleransi yang wajar.
Varian dari pendekatan ini dapat menggunakan teknik perhitungan tambah kurang
baik dalam bentuk prosentase maupun dalam bentuk satuan jumlah uang atau
dengan teknik perhitungan pasangan berganda dalam bentuk penyelesaian
persamaan simultan.
I. Latihan 3
1. Apa yang dimaksud dengan pendekatan perbandingan data pasar ?
2. Jelaskan secara singkat prinsipprinsip yang berkaitan dengan pendekatan
perbandingan data pasar !
3. Jelaskan secara singkat faktorfaktor penting yang berkaitan dengan
pendekatan perbandingan data pasar !
4. Jelaskan secara singkat prosedur penerapan perbandingan data pasar !
5. Uraikan secara singkat elemenelemen perbandingan dalam pendekatan
perbandingan data pasar!
J. Umpan Balik dan Tindak Lanjut
Cocokkan hasil jawaban Saudara dengan kunci jawaban Latihan 3. Hitunglah
jawaban Saudara yang benar, kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk
mengetahui tingkat penguasaan Saudara terhadap materi Kegiatan Belajar 3.
Rumus :
Jumlah soal
80%89% = baik
60%69% = kurang
masih di bawah 80%, Saudara harus mengulang Kegiatan Belajar 3, terutama
bagian yang belum Saudara kuasai.
Kegiatan Belajar :
Latihan
PENERAPAN PENDEKATAN
PERBANDINGAN DATA PASAR
4
A. Tujuan
1. menjelaskan tahapantahapan yang perlu dilakukan pada pendekatan
perbandingan penjualan
2. menjelaskan market data grid
3. menjelaskan pemeringkatan mutu (quality rating)
4. menjelaskan kelebihan dan kekurangan pendekatan perbandingan data pasar
5. menjelaskan kondisi penilaian di indonesia
B. Tahapantahapan yang Perlu Dilakukan pada Pendekatan Perbandingan

Penjualan
1. Pengumpulan Data Properti Pembanding yang Mirip dan Verifikasi Data
Untuk itu perlu diselidiki:
a. Lingkungan di mana properti yang akan dinilai itu berada, maka penilai
mencari properti pembanding di lingkungan tersebut. Perluasan penyelidikan
ke luar lingkungan tersebut hanya dilakukan jika data dari properti
pembanding kurang lengkap.
b. Waktu terjadinya transaksi jualbeli dari properti pembanding. Proses jualbeli
yang waktunya berdekatan dengan saat ini (saat penilai akan menilai suatu
properti)
c. Sumbersumber untuk mencari data tentang properti pembanding adalah:
¨ Penjual
¨ Pembeli
¨ Notaris
¨ Perantara (makelar)
¨ Lurah/Camat
¨ Iklan dan daftar harga dari surat kabar
¨ Pada beberapa negara yang memberikan informasi resmi mengenai
penjualan yang terjadi di masyarakat, informasi tersebut dapat dilihat pada
balai kota atau yang berkaitan dengan masalah kota.
d. Jumlah properti pembanding tergantung dari:
¨ Kemiripan antara properti pembanding dan properti yang akan dinilai
¨ Tujuan diadakannya Penilaian.
2. Membuat Ringkasan dan Menyusun Informasi Properti Pembanding
Jika telah didapat properti pembanding, maka penilai mulai membuat ringkasan
dan menyusun tentang seluruh informasi dari properti pembanding itu selengkap
mungkin, sehingga dengan jelas dapat diketahui faktorfaktor berikut:
a. Penjual
b. Pembeli
c. Waktu penjualan/pembelian
d. Lokasi
e. Sifatsifat fisik antara lain: luas tanah, bangunan, prasarana, dan lainlain
f. Syarat pembayaran
g. Motivasi dari terjadinya penjualan/pembelian
3. Analisis Terhadap Properti Pembanding
Dilakukan dengan cara:
a. Menganalisis pasar untuk memperoleh unit pembanding dan atribut yang
diperlukan pada faktorfaktor penyesuaian.
b. Memperoleh penyesuaianpenyesuaian yang beralasan.
c. Melakukan penyesuaian pada properti pembanding berdasarkan pada faktor
faktor penyesuaian yang telah diperoleh.
Analisis terhadap properti pembanding dilakukan dengan mempergunakan
informasi yang telah disusun, termasuk perbedaan dan persamaan antara properti
yang akan dinilai dengan properti pembanding, yang dapat mempengaruhi nilai
dari properti yang sedang dinilai. Biasanya perbedaanperbedaan yang perlu
diperhatikan adalah:
a. Faktor Waktu yaitu kemungkinan perbedaan harga antara waktu
penawaran/transaksi dengan indikasi harga pada saat penilaian.
b. Faktor Lokasi yang meliputi pertimbangan pada aksesibilitas, fasilitas
infrastruktur, prospek pengembangan, tingkat hunian dan keadaan lingkungan
secara keseluruhan.
c. Faktor Luas sehubungan dengan liquiditas (tingkat kemudahan) penjualan.
d. Faktor Letak yang meliputi posisi properti.
e. Faktor Kondisi Fisik yang meliputi keadaan fisik gedung secara keseluruhan.
f. Faktor Status Kepemilikan dengan perbandingan antara Hak Milik, Hak Guna
Bangunan, Girik atau lainlainnya.
g. Dan lainlain faktor yang dapat mempengaruhi nilai, seperti adanya
keterpaksaan atas suatu transaksi dan lainlain.
4. Mengukur PerbedaanPerbedaan
Pada tahap ini dilakukan pengukuran perbedaanperbedaan antara properti yang
akan dinilai dengan pembandingnya, kemudian mewujudkannya dalam nilai
masingmasing perbedaan tersebut. Ada beberapa cara dalam mengukur
perbedaanperbedaan dalam pembandingan tersebut, yaitu:
a. Metode jumlah bulat (lump sum)
Metode ini adalah kemungkinan yang terbanyak untuk pencocokan properti
tersebut dibandingkan dengan unitunit lengkap.
Contoh:
Sebuah properti pembanding telah terjual belum lama ini sebesar Rp.
100.000.000,. Setelah mempertimbangkan bermacammacam aspek dari
masingmasing properti secara menyeluruh, dapat dibuat dasar properti yang
dinilai yaitu akan mencapai nilai lebih besar sehingga menjadi Rp.
105.000.000,
b. Metode Komponen Rupiah
Metode Komponen Rupiah adalah perbaikan dari metode jumlah bulat (lump
sum). Perbedaanperbedaan penting antara properti yang dinilai dengan
properti pembanding adalah ditandai dengan pencocokan per bagian yang
dibuat untuk perbedaan masingmasing bagian apakah tambah atau kurang.
Contoh:
Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3
Penyesuaian
Rp. 50.000.000, Rp. 55.000.000, Rp. 48.000.000,
Lokasi + Rp. 2.000.000, Rp. 2.500.000, + Rp. 2.500.000,
Sifat Fisik Rp. 1.000.000, Rp. 1.000.000, + Rp. 2.000.000,
Waktu + Rp. 1.000.000,
Jml pencocokan + Rp. 2.000.000 Rp. 3.500.000, + Rp. 4.500.000,
Nilai yg Rp. 52.000.000 Rp. 51.000.000, Rp. 52.500.000,
diusulkan
c. Metode Persentase
Metode ini adalah seperti metode (b) di atas tetapi pencocokan digambarkan
dalam persentase.
Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3
Penyesuaian
Rp. 50.000.000, Rp. 55.000.000, Rp. 48.000.000,
Lokasi + 4 % 4 % + 5 %
Sifat Fisik 2 % 2 % + 4 %
Waktu + 2 %
Jml pencocokan + 4 % 6 % + 9 %
Nilai yg Rp. 52.000.000, Rp. 51.700.000, Rp. 52.300.000,
diusulkan
C. Market Data Grid
Market data grid adalah sebuah tabel standar yang digunakan untuk mengumpulkan
dan membandingkan data properti subjek dan data properti pembanding.
Penggunaan market data grid ini adalah untuk menyatakan konsistensi dari
penyesuaianpenyesuaian yang dibuat oleh penilai dalam melakukan analisis
perbandingan. Dalam market data grid meliputi pula bagian untuk melakukan
rekonsiliasi terhadap beberapa indikasi nilai, yang dihasilkan dalam pendekatan
perbandingan data pasar.
Market data grid secara lengkap dapat dicontohkan sebagai berikut:
Elemen Perbandingan Properti Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3

Subjek
Harga Jual
Penyesuaian terhadap hak
dalam properti
Harga tersesuaikan
Penyesuaian financial
Penyesuaian untuk kondisi
penjualan
Harga tersesuaikan
Penyesuaian untuk tanggal
transaksi
Harga tersesuaikan
Dan lainlain
Harga jual akhir yang
tersesuaikan
Untuk tujuan rekonsiliasi
nilai:
Total penyesuaian
Total penyesuaian
sebagai persen dari
harga jual
D. Pemeringkatan Mutu (Quality Rating)
Dalam menggunakan pendekatan data pasar (sales comparison approach), faktor
subjektivitas penilai sering mempengaruhi hasil penilaian. Hal tersebut dapat
dimengerti karena sebagian besar karakteristik properti maupun faktorfaktor lain
yang mempengaruhi nilai properti menunjukkan suatu nilai kualitas dan bukan
kuantitas (misalkan atap, dinding, lantai, lokasi dan sebagainya). Sehubungan hal
tersebut, dalam penilaian yang menggunakan pendekatan data pasar, penilai perlu
mengukur dan menyesuaikan kualitas karakteristik properti dan faktor lainnya dengan
konsisten. Analisis Quality Rating dapat digunakan untuk kepentingan ini.
Quality Rating (atau disebut juga Quality Rating Value Estimation/QRVE) adalah suatu
teknik penilaian yang sederhana dengan menggunakan perhitungan ratarata
tertimbang serta memungkinkan para penilai menentukan faktorfaktor apa dan
seberapa besar peranannya untuk mempengaruhi nilai jual properti dalam suatu
pasar (sub market) tertentu. Dengan teknik ini, penilai dapat menentukan sejumlah
variabel (karakteristik properti dan faktor 1ainnya) yang dipilih dan diberikan angka
tertimbangnya. Selanjutnya, baik properti subjek (properti yang akan dinilai) maupun
properti pembanding diberikan skor pada setiap variabel atau atribut properti yang
diduga mempengaruhi nilai jualnya. Nilai skor setiap properti pembanding dikalikan
dengan angka tertimbangnya (weighted) untuk menghasilkan suatu total nilai
tingkatan kualitas (quality scores) pada setiap properti.
Metode Quality Rating ini pertama kali diuraikan oleh seorang penilai dan akademisi

Amerika, Richard U. Ratcliff dalam bukunya, Valuation For Real Estate Decisions, dan
memungkinkan kita menghitung proxy dari kegunan yang diperoleh dari prosedur
yang cukup sederhana untuk menghasilkan nilai mutu tertimbang keseluruhan untuk
suatu properti. Relativitas hasilnya dapat diuji, tetapi pengetahuan tentang pasar
tidak banyak bertambah dalam analisisnya, dan asumsiasumsi yang digunakan tidak
dapat diuji. Asumsiasumsi utama tersebut adalah sebagai berikut:
1. Menyediakan data sejumlah transaksi jual beli properti berikut atributnya,
biasanya 6 (enam) atau lebih properti yang sebanding dengan properti subjek;
2. adanya faktorfaktor tertentu yang mempengaruhi nilai secara sistematis;
3. adanya pengaruh kuantitatif yang proporsional dengan mutu yang nyata dari
faktorfaktor tersebut;
4. skala pengukuran subjektif linear sederhana dapat digunakan untuk mencatat
pengaruh dari faktorfaktor tersebut;
5. diasumsikan bahwa skala yang telah diperoleh tersebut dapat merefleksikan
keinginan dari pembeli paling mungkin dalam pertimbangannya untuk membeli
properti tersebut.
Poin terakhir di atas biasanya merupakan faktor penting karena merupakan asumsi
bahwa kebanyakan orang yang bermaksud membeli properti tidak akan
memperhatikan detail properti yang kecilkecil tetapi cenderung memperhatikan
properti dalam skala luas, pada umumnya.
Contoh: pembeli lebih suka memperhatikan luasan dan pemanfaatan areal dari
bangunan ketimbang ketepatan luas bangunan/luas tanah dalam meter perseginya.
Langkahlangkah untuk mengaplikasikan metode ini adalah sebagai berikut:
1. mengidentifikasi tipe pembeli tipikal yang dianggap menjadi pembeli yang paling
mungkin dari properti yang dinilai;
2. memilih faktorfaktor yang dianggap mempengaruhi nilai (biasanya 3 sampai 5
faktor);
3. Memberikan bobot dalam persen untuk tiap faktor sehingga jumlah bobot secara
seluruh faktor sama dengan 100%;
4. Memberikan skor dalam skala subjektif tetapi sistematis (misal 0 sampai 9) untuk
tiap properti pembanding, untuk menunjukkan peringkat dari tiap faktor;
5. menjumlahkan hasil perkalian dari tiap skor dan bobotnya untuk tiap properti
untuk memperoleh total skor kualitas (Quality Score) dari properti dimaksud.
Quality Rating dapat digunakan untuk:
1. Penilaian individu suatu sub market, beberapa properti subjek dengan transaksi
jualbeli yang terbatas, seperti ruang pamer (showroom), bengkel pemeliharaan
(service station), toko, ruko, dan sebagainya;
2. Sebagai alat untuk saling melengkapi dan menguji hasil penilaian massal maupun
dengan pendekatan lainnya;
3. Untuk keperluan khusus, seperti peninjauan kembali nilai suatu properti.
Metode Quality Rating juga memiliki kelemahan. Walaupun formalitas prosesnya

tampak jelas, ada kelemahan pada tahaptahap awal dari metode ini. Kita harus
mengasumsikan dua hal penting, yaitu faktor apa yang mempengaruhi nilai dan
berapa bobot yang harus kita berikan untuk faktorfaktor tersebut. Jika kita
melakukan kesalahan pada tahap ini, maka seluruh proses menjadi salah, dan tidak
ada cara untuk mengetahui apakah kita melakukan kesalahan pada tahap awal,
karena kesalahan yang terjadi dibalik proses penghitungan sulit untuk dikenali. Hal itu
semua berarti bahwa kehatihatian dalam pemberian skor sesuai prosedur sistematis
dan terstandardisasi sangat penting dilakukan dan penerapan alur pikir rasional perlu
diterapkan secara hatihati dalam setiap penilaian.
Hal yang utama dalam teknik ini adalah bahwa penilai harus mempunyai
pengetahuan yang cukup baik terhadap pasar properti di daerah tugasnya. Jika
pengetahuan dan pengalamannya terhadap pasar properti tidak cukup atau kurang,
penilai dapat menggunakan beberapa metode statistik sederhana yang dapat
membantu tugastugasnya. Penjelasan lebih lanjut mengenai Quality Rating,
penggunaan metode statistik dan analisis regresi dalam penilaian akan dibahas dalam
Modul Penilaian Lanjutan.
E. Kelebihan dan kekurangan pendekatan perbandingan data pasar
Kelebihan/keuntungan dari pendekatan perbandingan data pasar adalah:
1. Sederhana untuk digunakan.
2. Pendekatan dapat dipercaya terutama jika properti pembanding benarbenar
mirip dengan properti yang akan dinilai.
3. Sangat penting pada setiap penilaian tanah kosong.
Kekurangan dari pendekatan data pasar:
1. Karena tidak ada dua properti yang persis sama, maka semua perbedaan harus
dipertimbangkan, apakah perbedaan itu mempengaruhi nilai dari properti
tersebut atau tidak, di mana kadangkadang pertimbangan itu cukup sulit.
2. Jika salah satu pihak (penjual/pembeli) kurang mengetahui harga pasar, maka
kemungkinan harga yang mereka terima tidak mencerminkan nilai yang
sebenarnya.
3. Pendekatan perbandingan penjualan hanya sedikit berguna dalam menilai
properti yang menghasilkan pendapatan (investment property), seperti hotel,
apartemen, dan lainlain.
4. Subjektivitas memegang peranan penting. Penilai yang belum berpengalaman
dapat memberikan penyesuaian yang salah.
F. Kondisi di Indonesia
Cooper (2002) pernah melakukan observasi mengenai kondisi penilaian di Indonesia.
Hasil observasi tersebut di antaranya adalah:
· Pasar real estat belum stabil
· Institusi pendukung yang telah dibentuk belum mencukupi
· Profesi penilaian baru bertumbuh
· Edukasi mengenai real estat masih sangat informal
· Penelitian mengenai real estat masih langka
· Investasi Pemerintah dalam penyediaan informasi yang berkenaan dengan real
estat masih sangat rendah
Akibat dari kondisi penilaian yang demikian, Cooper menyatakan bahwa penilaian
dengan menggunakan data pasar di Indonesia menjadi lebih sulit dibandingkan
penilaian dengan menggunakan data pasar di negaranegara lain seperti Malaysia
dan Singapura yang telah mempunyai pasar real estat yang terstruktur dan
sederhana sehingga lebih mudah dalam interpretasi penilaian.
Bagaimana, setujukah Anda dengan pernyataan Cooper?
G. Rangkuman
Dalam melakukan perbandingan langsung data penjualan, teknik yang lebih sering
dipakai dan efektif adalah dengan melibatkan penggunaan serangkaian uruturutan
langkah. Pertama, temukan data penjualan properti yang memiliki kemiripan dengan
subjek properti dengan waktu transaksi relatif dekat dengan tanggal penilaian, dan
begitu pula dengan syarat penjualan sebaiknya serupa dengan subjek properti.
Kemudian, susun daftar data pembanding tersebut berdasarkan tingkat daya tarik
yang dimiliki masingmasing. Artinya, properti yang terlihat paling menarik bagi
pembeli diberi tempat paling teratas, dan properti yang paling sedikit memiliki daya
tarik diletakkan di akhir. Setelah daftar properti pembanding dibuat, penilai
membandingkan subjek properti terhadap masingmasing item dalam daftar tersebut.
Properti yang dinilai lebih menarik daripada subjek properti dapat dikategorikan
sebagai “Lebih Baik”, yang kurang menarik dikategorikan “Lebih Buruk” dan bila tidak
dapat ditentukan diidentifikasi “Raguragu”.
Langkah pertama yang dipakai dalam melakukan penyesuaian terhadap data
pembanding yang memiliki karakteristik yang berbeda adalah perbandingan atau
analisis data pembanding. Langkah ini meliputi identifikasi perbedaan yang mencolok
di antara data penjualan yang ada, dan kemudian pada gilirannya mengidentifikasi
perbedaan antara data penjualan dan subjek properti. Faktorfaktor yang
mempengaruhi harga dapat diidentifikasi oleh pengetahuan penilai tentang pasar
setempat atau bertanya pada broker dan orang lain yang mengetahui pasar.
Langkah kedua dalam proses perbandingan dan penyesuaian adalah penyesuaian
data penjualan. Ketika diketahui bagian properti mana yang mempunyai perbedaan
signifikan, penilai dapat mengestimasi jumlah rupiah yang diperlukan untuk
meyesuaikan data penjualan agar tampak sama dengan subjek properti. Ada
beberapa tindakan pencegahan dalam melakukan penyesuaian agar hasil nilai yang
didapat dari penyesuaian bernilai baik.
H. Latihan 4
1. Jelaskan tahapantahapan yang harus dilakukan dalam penilaian dengan
menggunakan penilaian perbandingan data pasar !
2. Uraikan faktorfaktor yang perlu diperhatikan dalam melakukan penyesuaian
(adjustment) terhadap suatu properti !
3. Jelaskan dengan memberikan contoh apa yang dimaksud dengan metode jumlah
bulat (lumpsum) dalam penilaian perbandingan data pasar ?
4. Jelaskan dengan memberikan contoh apa yang dimaksud dengan metode
komponen rupiah dalam penilaian perbandingan data pasar ?
5. Jelaskan dengan memberikan contoh apa yang dimaksud dengan metode
persentase dalam penilaian perbandingan data pasar ?
I. Umpan Balik dan Tindak Lanjut
Rumus :
Jumlah soal
80%89% = baik
60%69% = kurang
masih di bawah 80%, Saudara harus mengulang Kegiatan Belajar 4, terutama bagian
yang belum Saudara kuasai.
DAFTAR PUSTAKA
Appraisal Institute, 2001, The Appraisal of Real Estate, Twelfth Edition, Appraisal
Institute, Illinois, USA.
Cooper, John (2002), Asset Appraisal/Valuation for Financial Restructuring, Surabaya.
Hidayati, Wahyu, dan Harjanto, Budi, 2003, Konsep Dasar Penilaian Properti, edisi
pertama , BPFE – Yogyakarta.
Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (2007), Standar Penilaian Indonesia (SPI)

2007, Jakarta.
Whipple, R.T.M., 1995, Property Valuation and Analysis, The Law Book Company Limited,
Australia.
, Kumpulan Modul Penilaian Perbandingan Data Pasar.
LAMPIRANLAMPIRAN
1. CONTOH PERHITUNGAN PENDEKATAN DATA PASAR
A. IDENTIFIKASI PROPERTI
1. Properti Subjek
a. Data Tanah
Properti Subjek merupakan sebidang tanah seluas 400 m 2 berikut
bangunan permanen di atasnya seluas 325 m 2 yang terletak di Komplek
Depok Jaya D.14 RT. 016 RW. 52 Kelurahan Depok Utara, Kecamatan
Beji, Kota Depok dengan jenis kepemilikan adalah Sertifikat Hak Milik
Nomor: 232 atas nama Buyung. Sedangkan batasbatas properti subjek
adalah sebagai berikut:
· Sebelah Barat : Jalan Komplek
· Sebelah Timur : Tanah Hak Milik
· Sebelah Selatan : Jalan Komplek
· Sebelah Utara : Tanah Hak Milik
Lokasi tanah berada di hoek dengan topografi tanah rata, elevasi tanah
lebih tinggi dari jalan kurang lebih 25 cm, bentuk tanah segi empat
beraturan dengan frontage 20 m.
b. Data Bangunan
Bangunan atas properti subjek adalah bangunan permanen satu lantai
seluas 325 m 2 dengan komponen penyusun bangunan sebagai berikut:
§ Komponen Struktur
o Struktur atas : Batu bata plester cat halus
o Struktur bawah : Batu kali
§ Komponen Penutup
o Atap : Genting beton
o Dinding : Bata merah plester cat halus
o Lantai : Keramik
o Langitlangit : Eternit
§ Fasilitas
a. Pagar : Tembok, panjang keliling 25 m2
b. Perkerasan : Conblok
c. Telepon : 1 (satu) saluran
d. Air : Sumur bor
e. Listrik : 2000 VA
Bangunan dibangun pada tahun 1981, saat ini dalam kedaan baik dan
terawat dan sebagian bangunan digunakan sebagai tempat kos dengan
jumlah kamar sebanyak 6 (enam) kamar.
c. Kondisi Lingkungan dan aksebilitas
Lingkungan sekitar properti subjek adalah kompleks perumahan dengan
kategori kawasan menengah. Fasilitas publik yang tersedia adalah listrik,
PDAM, saluran telepon sedangkan untuk fasilitas sosial tersedia tempat
ibadah dan sekolah.
Akses jalan menuju lokasi properti cukup baik dengan konstruksi jalan
conblok selebar lima meter. Properti subjek berjarak kirakira 200 m dari
Jalan Raya Margonda.
Kemudahan transportasi umum, belanja, dan rekreasi cukup baik.
Keamanan dan ketertiban cukup baik, dan keamanan terhadap banjir
cukup baik.
2. Properti Pembanding I
a. Data Tanah
Properti Pembanding I merupakan sebidang tanah seluas 500 m 2 berikut
bangunan permanen di atasnya seluas 462 m 2 yang terletak di Komplek
Depok Jaya B3 Kelurahan Depok Utara, Kecamatan Beji, kota Depok
dengan jenis kepemilikan adalah Sertifikat Hak Milik.
Sedangkan batasbatas adalah sebagai berikut:
· Sebelah Barat : Tanah Hak Milik
· Sebelah Selatan : Tanah Hak Milik
· Sebelah Utara : Jalan Komplek
Topografi tanah rata, elevasi tanah sama dengan jalan, bentuk tanah
segi empat beraturan dengan frontage 20 m.
b. Data Bangunan
Bangunan atas properti pembanding I adalah bangunan permanen satu
lantai seluas 462 m 2 dengan komponen penyusun bangunan sebagai
berikut:
o Struktur atas : Batu bata plester Cat halus
§ Komponen Penutup
o Atap : Genting beton
o Lantai : Keramik
o Langitlangit : Tripleks/Kayu
§ Fasilitas
a. Pagar : Tembok, panjang keliling 20 m 2
d. Air : Sumur bor
Bangunan dibangun pada tahun 1999, saat ini dalam keadaan baik dan
jumlah kamar sebanyak 17 (tujuh belas) kamar.
Lingkungan sekitar properti pembanding I adalah komplek perumahan
dengan kategori kawasan menengah. Fasilitas publik yang tersedia
adalah listrik, PDAM, saluran telepon sedangkan untuk fasilitas sosial
tersedia tempat ibadah dan sekolah.
Akses jalan menuju lokasi properti cukup baik dengan konstruksi jalan
conblok selebar 5 m. Properti pembanding I berjarak kirakira 150 m
dari jalan Raya Margonda.
Kemudahan transportasi umum, belanja, dan rekreasi cukup baik.
Keamanan dan ketertiban cukup baik, dan keamanan terhadap banjir
cukup baik.
3. Properti Pembanding II
a. Data Tanah
Properti Pembanding II merupakan sebidang tanah seluas 560 m 2
berikut bangunan permanen di atasnya seluas 224 m 2 yang terletak di
Desa Rawa Bebek 35A, Kecamatan Beji, Kota Depok dengan jenis
kepemilikan adalah Sertifikat Hak Milik.
· Sebelah Barat : Jalan desa
· Sebelah Utara : Tanah Hak Milik
Topografi tanah rata, elevasi tanah sama dengan jalan, bentuk tanah
segi empat tidak beraturan dengan frontage 12 m.
b. Data Bangunan
Bangunan atas properti pembanding II adalah bangunan permanen satu
lantai seluas 224 m 2 dengan komponen penyusun bangunan sebagai
berikut:
o Struktur atas : Batu bata plester Cat halus
§ Komponen Penutup
o Atap : Genting Tanah Liat
o Lantai : Teraso
o Langitlangit : Tripleks
§ Fasilitas
a. Pagar : Tembok, panjang keliling 12 m 2
b. Perkerasan : Beton cor
d. Air : Sumur bor
Bangunan dibangun pada tahun 1981, saat ini dalam kedaan baik dan
jumlah kamar sebanyak 30 (tiga puluh) kamar.
Lingkungan sekitar properti pembanding II adalah daerah kawasan
padat penduduk dengan kategori kawasan menengah. Fasilitas publik
yang tersedia adalah listrik, PDAM, saluran telepon sedangkan untuk
fasilitas sosial tersedia tempat ibadah dan sekolah. Akses jalan menuju
lokasi properti cukup baik dengan konstruksi jalan aspal selebar 4 m
dengan kondisi agak rusak. Properti pembanding II berjarak kirakira
500 m dari jalan raya. Kemudahan transportasi umum, belanja, dan
rekreasi cukup baik. Keamanan dan ketertiban cukup baik, dan
keamanan terhadap banjir cukup baik.
4. Properti Pembanding III
a. Data Tanah
Properti Pembanding III merupakan sebidang tanah seluas 483 m 2
berikut bangunan permanen di atasnya seluas 327 m 2 yang terletak di
Swakarya 4A dengan jenis kepemilikan adalah Sertifikat Hak Milik.
· Sebelah Barat : Tanah Hak Milik
· Sebelah Utara : Jalan desa
Topografi tanah rata, elevasi tanah lebih tinggi dari jalan, bentuk tanah
segi empat beraturan dengan frontage 14 m.
b. Data Bangunan
Bangunan atas properti pembanding III adalah bangunan permanen
satu lantai seluas 327 m 2 dengan komponen penyusun bangunan
sebagai berikut:
o Struktur atas : Beton
§ Komponen Pentup
o Atap : Genting keramik berglasur
o Lantai : Keramik
o Langitlangit : Gypsum
§ Fasilitas
a. Pagar : Kayu, panjang keliling 6 m 2
d. Air : PDAM
Bangunan dibangun pada tahun 2005, saat ini dalam keadaan sangat
baik dan terawat dan sebagian bangunan digunakan sebagai tempat kos
dengan jumlah kamar sebanyak 14 (empat belas) kamar.
B. ZONING
Sesuai dengan Rencana Umum Tata Ruang Kota menyatakan bahwa daerah
properti subjek yang berlokasi di Komplek Depok Jaya D.14 RT. 016 RW. 52
Kelurahan Depok Utara, Kecamatan Beji, Kota Depok, merupakan daerah
pemukiman penduduk.
C. PENILAIAN DENGAN METODE PERBANDINGAN DATA PASAR
Dengan menggunakan metode pendekatan perbandingan data pasar, perlu
dilakukan sejumlah penyesuaian antara properti subjek dengan properti
pembanding sebagai berikut:
a. Lokasi
Penyesuaian terhadap lokasi dilakukan dengan memperhatikan posisi letak
properti terhadap jalan dan fasilitasfasilitas umum. Properti subjek berada di
hoek sehingga dirasa lebih baik dalam hal aksesibilitas dan view
dibandingkan dengan properti pembanding I, II yang berada di deretan
tengah. Tetapi dalam hal ini, properti pembanding III mempunyai lokasi
yang lebih baik dari properti subjek karena lebih dekat dengan jalan raya
sehingga memiliki aksesebilitas yang sangat baik, disamping itu properti
pembanding III memiliki fasilitas publik dan sosial yang lebih lengkap
dibandingkan dengan properti subjek. Dengan pertimbangan tersebut di atas
maka penyesuaian yang dilakukan dalam faktor lokasi anatara properti
subjek dan properti pembanding dapat disimpulkan sebagai berikut:
Penyesuaian terhadap properti pembanding I disarankan (+) 3
Penyesuaian terhadap properti pembanding II disarankan (+) 4
Penyesuaian terhadap properti pembanding III disarankan () 5
b. Penyesuaian Karakteristik Tanah
Penyesuaian terhadap tanah meliputi:
Jenis Kepemilikan
Properti subjek memiliki jenis kepemilikan yang sama dengan properti
pembanding I, II, dan III, sehingga tidak perlu dilakukan penyesuaian.
Luas
Properti subjek mempunyai luas tanah yang lebih kecil dibandingkan
seluruh properti pembanding.
§ Penyesuaian luas tanah untuk properti pembanding I disarankan () 2
§ Penyesuaian luas tanah untuk properti pembanding II disarankan ()
3
§ Penyesuaian luas tanah untuk properti pembanding III disarankan ()
2
Bentuk
Penyesuaian untuk bentuk dilakukan terhadap properti pembanding II
yang memiliki bentuk segi empat tidak beraturan, sehingga disarankan
sebesarnya (+) 1 persen.
Kontur
Seluruh properti pembanding, baik pembanding I, II, maupun III
memiliki kontur yang sama dengan Properti Subjek, sehingga
penyesuaian tidak perlu dilakukan.
Elevasi
Properti subjek yang posisinya lebih tinggi dari jalan sama dengan
properti pembanding III, sehingga tidak dilakukan penyesuaian.
Sedangkan untuk properti pembanding I dan II dilakukan penyesuaian
masingmasing sebesar (+) 2 persen, karena posisinya yang rata
dengan jalan.
c. Karakteristik Bangunan
Beberapa indikator yang digunakan dalam melakukan penyesuaian
karakteristik bangunan, yaitu, sebagai berikut:
Luas Bangunan
Berdasarkan perbandingan luas bangunan antara properti subjek dan
properti pembanding I, ditentukan angka penyesuaian sebesar () 3
mengingat properti pembanding I lebih luas dibandingkan dengan
properti subjek. Sedangkan angka penyesuaian terhadap pembanding II
ditentukan sebesar (+) 5, karena luas bangunan properti pembanding II
lebih kecil dari properti subjek sebesar 101 m 2 .
Untuk Properti Pembanding III, penyesuaian tidak perlu dilakukan karena
sielisihnya dengan properti subjek hanya sebesar 2 m 2
Komponen Bangunan
Penyesuaian masingmasing komponen properti subjek dan properti
pembanding ditetapkan sebagai berikut:
Ø Properti pembanding I mempunyai spesifikasi material yang lebih
jelek dibandingkan properti subjek dalam hal material langitlangit
sehingga dilakukan penyesuaian sebesar (+) 2;
Ø Properti pembanding II mempunyai spesifikasi material yang lebih
jelek dibandingkan properti subjek dalam hal material lantai dan
komponen atap sehingga dilakukan penyesuaian sebesar (+) 2;
Ø Properti pembanding III mempunyai spesifikasi material yang lebih
bagus dibandingkan properti subjek dalam hal material kerangka
bangunan, langitlangit dan atap sehingga dilakukan penyesuaian
sebesar () 5;
Fasilitas
Baik properti pembanding I, II, maupun properti pembanding III memiliki
fasilitas yang sama dengan properti subjek, sehingga penyesuaian tidak
perlu dilakukan.
Tahun Dibangun
Atas dasar pertimbangan perbedaan umur bangunan antara properti
subjek dengan properti pembanding maka penyesuaian terhadap properti
pembanding I disarankan () 9 dan untuk properti pembanding III
disarankan () 12, yang diperoleh dengan cara menghitung selisih tahun
dibangun antara Properti Subjek dengan properti pembanding, kemudian
dilakukan penyesuaian sebesar 0.5 % pertahun.
d. Tanggal Transaksi
Data tanggal transaksi atas properti pembanding pada saat dilaksanakan
penilaian adalah sebagai berikut:
Properti pembanding I pelaksanaan transaksi pada tanggal 20 Oktober
2005 sehingga dilakukan penyesuaian sebesar (+) 1.
Properti pembanding II pelaksanaan transaksi pada tanggal 04 Juli
Properti pembanding III pelaksanaan transaksi pada tanggal 15 Januari
D. Methode Perbandingan Penjualan
No Elemen Perbandingan PS PP1 PP2 PP3

1 Lokasi 3 + 4 5
2 Karakteristik Tanah
Luas Tanah 2 3 2
Bentuk Tanah 0 +1 0
Kontur 0 0 0
Elevasi tanah +2 +2 0
Kepemilikan 0 0 0
3 Karakteristik Bangunan
Luas 3 +5 0
Komponen Bangunan 2 +2 5
Fasilitas 0 0 0
Tahun Dibangun 9 0 12
4 Tanggal Transaksi 1 + 2 +1
5 Jumlah Penyesuaian 6 13 23
6 Indikasi Nilai Properti Rp1.351.720.000 Rp1.159.380.000 Rp1.235.850.000
7 Ratarata Rp1.248.983.333
8 Rekonsiliasi Nilai Rp1.350.000.000
Catatan: Rekonsiliasi Nilai didasarkan pada akumulasi tingkat penyesuaian yang
paling sedikit.
ANALISIS PENYESUAIAN
(Adjustment)
1 Lokasi
PP1: Terletak di tengah komplek, sedangkan PS terletak di pojok jalan
perempatan.
PP2: Terletak di perkampungan, lingkungan sekitar kurang tertata rapih
dibanding PS.
PP3: Letaknya lebih dekat ke fasilitas publik dan CBD.
2 Karakteristik tanah
Luas
PP1: mempunyai luas tanah yang lebih besar dari PS, sebesar 100 M2
Bentuk
PP1: mempunyai bentuk empat persegi panjang yang sama dengan PS
PP2: mempunyai bentuk sedikit tidak beraturan
PP3: mempunyai bentuk empat persegi panjang yang sama dengan PS
Kontur
Baik PP1, PP2,PP3 mempunyai kontur tanah yang sama dengan properti subjek
Elevasi
PP1: posisi tanah datar rata dengan jalan
PP2: posisi tanah datar rata dengan jalan
PP3: mempunyai elevasi yang sama dengan PS lebih tinggi dari jalan
Baik PP1, PP2,PP3 mempunyai jenis tanah yang sama dengan properti subjek
Kepemilikan
Baik PP1, PP2,PP3 mempunyai dokumen kepemilikan yang sama dengan properti
subjek
Luas
PP1: mempunyai luas yang lebih besar dari PS, sebesar 137 M2
PP2: mempunyai luas yang lebih kecil dari PS, dengan selisih 101 M2
PP3: mempunyai luas yang hampir sama dengan PS, dengan selisih hanya 2 M2
Komponen Bangunan
PP1 : Komponen pembuatan bangunan sama dengan PS
PP2 : Komponen pembuatan bangunan mempunyai spesifikasi di bawah PS
PP3 : Komponen pembuatan bangunan mempunyai spesifikasi lebih bagus dari
PS
Fasilitas
Baik PP1, PP2,PP3 mempunyai fasilitas yang sama dengan PS
Tahun Dibangun
PP1 : mempunyai selisih waktu 18 tahun dengan PS
PP2 : sama dengan PS
PP3 : mempunyai selisih waktu 24 tahun dengan PS
4 Tanggal Transaksi
PP1 : tenggang waktu dengan pelaksanaan penilaian 1 tahun
Tabel Penyesuaian : Metode Perbandingan Penjualan (sales comparison)
ELEMEN
NO PP1 PP2 PP3
PERBANDINGAN
Nilai Jual Rp.1.438.000.000,00 Rp.1.026.000.000,00 Rp.1.605.000.000,00
1 Lokasi +3 + 4 5
2 Karakteristik Tanah
Luas Tanah 2 3 2
Bentuk Tanah 0 +1 0
Kontur 0 0 0
Elevasi tanah +2 +2 0
Kepemilikan 0 0 0
Luas 3 +5 0
Komponen Bangunan +2 +2 5
Fasilitas 0 0 0
Tahun Dibangun 9 0 12
4 Tanggal Transaksi +1 + 2 +1
5 Jumlah Penyesuaian 6 +13 23
6 Indikasi Nilai Properti Rp1.351.720.000 Rp1.159.380.000 Rp1.232.000.000
7 Ratarata Rp1.248.983.333
8 Rekonsiliasi Nilai Rp1.350.000.000
Keterangan : Rekonsiliasi nilai mengacu pada properti pembanding I karena lebih
mendekati properti subjek (penyesuaiannya lebih kecil).

Penilaian Pendekatan Data Pasar PDF

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Penilaian Pendekatan Data Pasar PDF

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

DIKLAT TEKNIS SUBSTANTIF SPESIALISASI

Modul ini t elah d inilai dan la yak unt uk digandakan

Proses pendidikan dan pelatihan merupakan salah satu sarana yang

Kegiatan Belajar 3 : Metode Pendekatan Data Pasar .............................. 25

DAFTAR PUSTAKA ................................................................................ 45

Standar Penilaian Indonesia 2007 menyatakan bahwa nilai adalah konsep

antara penjual dan pembeli harus mengetahui keadaan pasar yang sebenarnya atau

Perusahaan/badan usaha (bussiness) adalah entitas komersial, industri, jasa atau

investasi yang menjalankan kegiatan ekonomi. Penilaian bisnis dilakukan untuk

pemegang saham suatu usaha. Penilaian bisnis menggunakan tifa pendekatan

penilaian, dimana Penilai biasanya merekonsiliasikan indikasi nilai yang didapatkan

B. Tahapantahapan yang Perlu Dilakukan pada Pendekatan Perbandingan

Elemen Perbandingan Properti Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3

Metode Quality Rating ini pertama kali diuraikan oleh seorang penilai dan akademisi

Metode Quality Rating juga memiliki kelemahan. Walaupun formalitas prosesnya

Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (2007), Standar Penilaian Indonesia (SPI)

No Elemen Perbandingan PS PP1 PP2 PP3

Anda mungkin juga menyukai

Penilaian Pendekatan Data Pasar PDF

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Penilaian Pendekatan Data Pasar PDF

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

DIKLAT TEKNIS SUBSTANTIF SPESIALISASI

Modul ini t elah d inilai dan la yak unt uk digandakan

Proses pendidikan dan pelatihan merupakan salah satu sarana yang

Kegiatan Belajar 3 : Metode Pendekatan Data Pasar .............................. 25

DAFTAR PUSTAKA ................................................................................ 45

Standar Penilaian Indonesia 2007 menyatakan bahwa nilai adalah konsep

antara penjual dan pembeli harus mengetahui keadaan pasar yang sebenarnya atau

Perusahaan/badan usaha (bussiness) adalah entitas komersial, industri, jasa atau

investasi yang menjalankan kegiatan ekonomi. Penilaian bisnis dilakukan untuk

pemegang saham suatu usaha. Penilaian bisnis menggunakan tifa pendekatan

penilaian, dimana Penilai biasanya merekonsiliasikan indikasi nilai yang didapatkan

B. Tahapan­tahapan yang Perlu Dilakukan pada Pendekatan Perbandingan

Elemen Perbandingan Properti Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3

Metode Quality Rating ini pertama kali diuraikan oleh seorang penilai dan akademisi

Metode Quality Rating juga memiliki kelemahan. Walaupun formalitas prosesnya

Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (2007), Standar Penilaian Indonesia (SPI)

No Elemen Perbandingan PS PP1 PP2 PP3

Anda mungkin juga menyukai

B. Tahapantahapan yang Perlu Dilakukan pada Pendekatan Perbandingan