Materi Kuliah Teknik Penyusunan Kontrak

Diajukan untuk memenuhi salah satu tugas terstruktur mata kuliah Teknik Penyusuan
Kontrak yang dibina oleh:

Otih Handayani,SE., SH., MH

DISUSUN
OLEH:

Hanifah Fauziyyah (NPM: 201610115144)

PROGRAM STRATA SATU ILMU HUKUM

FAKULTAS HUKUM KELAS 5 A2
UNIVERSITAS BHAYANGKARA JAKARTA RAYA BEKASI
2018

1
 DAFTAR ISI

DAFTAR ISI .................................................................................................... 2

KULIAH 1 ...................................................................................................... 3
KULIAH 2 ...................................................................................................... 17
KULIAH 3 ...................................................................................................... 23
KULIAH 4 ...................................................................................................... 28
KULIAH 5 ...................................................................................................... 32
KULIAH 6 ...................................................................................................... 37
KULIAH 7 ...................................................................................................... 43
KULIAH 8 ...................................................................................................... 53
KULIAH 9 ...................................................................................................... 58
KULIAH 10 ...................................................................................................... 71
KULIAH 11 ...................................................................................................... 78
KULIAH 12 ...................................................................................................... 82

2
 KULIAH 1
Sumber Perikatan Dan Hubungan Perikatan Dengan Perjanjian
A. Perjanjian
Sebelum membicarakan mengenai “contract drafting” atau merancang pembuatan suatu
kontrak / perjanjian, perlu disinggung berbagai hal yang erat kaitannya dengan topik tersebut.
Berdasarkan KUH Perdata Pasal 1313, disebutkan bahwa perjanjian adalah suatu perbuatan di
mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Seorang
atau lebih berjanji kepada seorang lain atau lebih atau saling berjanji untuk melakukan sesuatu
hal. Ini merupakan suatu peristiwa yang menimbulkan satu hubungan hukum antara orang-
orang yang membuatnya, yang disebut perikatan. Dengan demikian, tampak jelas bahwa dalam
suatu perikatan (verbintenis) terkandung hal-hal sebagai berikut, yaitu:
a. Adanya hubungan hukum;
b. Biasanya mengenai kekayaan atau harta benda;
c. Antara dua orang / pihak atau lebih;
d. Memberikan hak kepada pihak yang satu, yaitu kreditur;
e. Meletakkan kewajiban pada pihak yang lain, yaitu debitur;
f. Adanya prestasi.
Menurut Prof. R. Subekti bahwa perikatan adalah suatu hubungan hukum (mengenai kekayaan
harta benda) antara dua orang, yang memberi hak kepada yang satu untuk menuntut barang
sesuatu dari yang lainnya, sedangkan orang yang lainnya ini diwajibkan memenuhi tuntutan
itu. Sehubungan dengan uraian tersebut, secara sederhana dapat digambarkan sebagai berikut:
1). Subjek Perjanjian
 Natural Person (Orang – natuurlijk persoon / private person).
 Legal Entity (Badan Hukum – rechtspersoon / artificial person).
Terdiri dari Kreditur dan Debitur sebagai para pihak.
 Kreditur adalah pihak yang berhak atas sesuatu dari pihak lain / Debitur.
 Debitur, berkewajiban memenuhi sesuatu kepada kreditur.
2). Objek Perjanjian
Hak dan kewajiban untuk memenuhi sesuatu yang dimaksudkan disebut prestasi, yang
menurut undang-undang bisa berupa:
 Menyerahkan sesuatu, bisa memberikan (te geven) benda atau memberikan sesuatu
untuk dipakai (genot / gebruik – pemakaian);
 Melakukan sesuatu (te doen);
 Tidak melakukan sesuatu (niet te doen).

Jadi, perjanjian merupakan suatu hubungan hukum yang berarti bahwa yang bersangkutan
haknya dijamin dan dilindungi oleh hukum atau undang-undang. Sehingga apabila haknya
tidak dipenuhi secara sukarela, dia berhak menuntut melalui pengadilan supaya orang yang
bersangkutan dipaksa untuk memenuhi atau menegakan haknya. Apabila seseorang hanya
berjanji untuk mengajak temannya nonton bioskop atau makan di restoran, dan kemudian
ternyata tidak memenuhi janjinya, hal ini belum merupakan suatu hubungan hukum. Oleh
karena itu, janji ini tidak mempunyai akibat hukum sehingga dia tidak bisa dipaksa / dituntut
untuk memenuhi janjinya karena belum merupakan suatu perikatan. Artinya hubungan tersebut
tidak mempunyai akibat hukum, belum menimbulkan hak dan kewajiban yang mengikat secara
hukum bagi pihak-pihak.

3
 BAGAN PERJANJIAN
Subjek Perjanjian

1. Natural Person (manusia pribadi), atau

2. Legal Entity (badan hukum)

DEBITUR dan KREDITUR

Objek Perjanjian

PRESTASI

 memberikan/menyerahkan
 melakukan
 tidak melakukan

Jadi, bilakah suatu perjanjian itu mengikat? Perjanjian itu mengikat para pihak yang
menyusunnya apabila perjanjan itu dibuat secara sah sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Pasal 1320 KUH Perdata menyatakan bahwa untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat
syarat, yaitu “kesepakatan mereka yang mengikatkan diri, kecakapan untuk membuat suatu
perikatan, suatu hal tertentu, dan ada suatu sebab yang dibenarkan oleh undang-undang”. Suatu
perjanjian baru mengikat dan mempunyai akibat hukum apabila perjanjian tersebut sudah
memenuhi syarat-syarat yang ditentukan sehingga lahirlah suatu perikatan. Dengan kata lain,
bahwa antara perjanjian dan perikatan terdapat kaitan yang erat atau mempunyai hubungan
yang penting karena perjanjian merupakan sumber dari perikatan. Namun, undang-undang
menyatakan bahwa sumber-sumber perikatan adalah perjanjian dan undang-undang (Pasal
1233 KUH Perdata). Disebutkan pula (Pasal 1352 KUH Perdata) bahwa perikatan-perikatan
yang dilahirkan dari undang-undang bisa timbul dari undang-undang saja, atau dari undang-
undang sebagai akibat dari perbuatan manusia. Perbuatan manusia atau orang ini pun ada dua
macam, yaitu perbuatan manusia yang dibolehkan dan perbuatan manusia yang melanggar
undang-undang atau melawan hukum yang disebut onrechtmatigedaad.
Bedanya perikatan yang bersumber dari perjanjian dan perikatan yang berasal dari undang-
undang.
 Perikatan yang lahir dari perjanjian menimbulkan hubungan hukum yang memberikan hak
dan meletakan kewajiban kepada para pihak yang membuat perjanjian berdasarkan atas
kemauan dan kehendak sendiri para pihak yang bersangkutan yang mengikatkan diri
tersebut.
 Perikatan yang lahir dari undang-undang adalah perikatan yang terjadi karena adanya suatu
peristiwa tertentu sehingga melahirkan hubungan hukum yang menimbulkan hak dan
kewajiban diantara para pihak yang bersangkutan, bukan berasal atau merupakan kehendak
para pihak yang bersangkutan, melainkan telah diatur dan ditentukan oleh undang-undang.
Contoh perikatan bersumber dari UU :
Dengan kelahiran anak dalam suatu perkawinan, lahirlah perikatan antara si ayah dan si anak
yang sebelumnya telah ditentukan oleh undang-undang, yaitu:
 Tiap-tiap anak dalam umur berapa pun wajib menaruh kehormatan dan keseganan terhadap
bapak dan ibunya.

4
 Si bapak dan si ibu, keduanya wajib memelihara dan mendidik sekalian anak mereka yang
belum dewasa (Pasal 298 KUH Perdata).
 Dan tiap-tiap anak wajib memberi nafkah kepada kedua orang tuanya dan para keluarga
sedarahnya dalam garis ke atas apabila mereka dalam keadaan miskin (Pasal 321 KUH
Perdata).
Contoh perikatan yang bersumber dari UU karena perbuatan manusia.
Selanjutnya, perikatan yang bersumber dari undang-undang sebagai akibat dari perbuatan
manusia atau orang, adalah dengan dilakukannya suatu perbuatan oleh seseorang maka
undang-undang meletakan akibat hukum berupa perikatan pada orang tersebut. Dalam hal ini,
perbuatan itu tentunya merupakan perbuatan yang dibolehkan menurut hukum. Yang disebut
zaak waarneming, yaitu seseorang secara sukarela mengurus kepentingan orang lain dan
sebagai akibatnya undang-undang memberikan akibat hukum berupa hak dan meletakkan
kewajiban kepada orang tersebut seperti halnya hak dan kewajiban yang timbul dari perjanjian
sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1354 KUH Perdata (baca Pasal 1355, 1356). Perikatan
yang lahir dari undang-undang sebagai akibat perbuatan orang yang melawan hukum
(onrechtmatigedaad) adalah sebagai berikut: “bahwa tiap perbuatan melanggar hukum, yang
membawa kerugian terhadap orang lain, mewajibkan orang yang karena kesalahannya
mengakibatkan timbulnya kerugian itu, untuk mengganti kerugian tersebut. bahkan juga, orang
tidak hanya dipertanggungjawabkan karena perbuatannya, melainkan juga untuk kerugian yang
ditimbulkan sebagai akibat dari kelalaian atau kurang hati-hatinya orang yang bersangkutan”.
Di sini pun lahir suatu perikatan yang bukan merupakan kehendak atau kemauan para pihak,
melainkan sebelumnya ditetapkan oleh undang-undang.

Peristiwa Konkret Abstrak

PERJANJIAN/PERSETUJUAN

PERIKATAN
UNDANG-UNDANG
Melahirkan
Sumber-sumber Perikatan:
1. Perjanjian/persetujuan
2. Undang-Undang:
 Undang-undang saja
 Undang-undang karena perbuatan orang:
- Perbuatan yang dibolehkan
- Perbuatan yang melanggar hukum

B. Perbedaan Perjanjian Atas Dasar Kekuatan Memaksa

Dari apa yang telah diuraikan, dapat diketahui bahwa perikatan mempunyai sifat atau kekuatan
memaksa (can be enforced). Hal itu disebabkan karena untuk memperoleh prestasi, satu pihak
dalam hal ini kreditur diberikan perlindungan oleh hukum untuk memaksa debitur agar
memenuhi kewajibannya / prestasi yang telah diperjanjikan. Kecuali pada natuurlijke
verbintenis, ia tidak mempunyai kekuatan memaksa karena tidak memenuhi syarat-syarat
untuk suatu perjanjian. Oleh karena itu, atas dasar kekuatan memaksa, perjanjian dibedakan
antara:

5
 Perjanjian dan kekuatan hukum yang sempurna; misalnya dengan sanksi melalui eksekusi
riel (reele executie), ganti rugi atau uang paksa (dwangsom);
 Perjanjian dan kekuatan hukum tidak sempurna; misalnya perjanjian alami atau natuurlijke
verbintenis (Pasal 1359 BW); dan
 Perjanjian tanpa kekuatan hukum atau perjanjian yang tidak mempunyai akibat hukum,
misalnya seperti perjanjian keagamaan, perjanjian moral, kesopanan, dan sosial.
Berkenaan dengan natuurlijke verbintenis, undang-undang tidak memberikan pengertian
khusus atau definisi dari istilah tersebut. Dalam undang-undang hanya dinyatakan bahwa
“terhadap natuurlijke verbintenissen yang secara sukarela telah dipenuhi, tidak dapat dilakukan
penuntutan kembali” (“Ten opzigte van natuurlijke verbintenissen, waaraan men vrijwillig
voldaan heeft, kan geene terugvordering vallen”). Prof. Subekti menyebutkan bahwa terhadap
natuurlijke verbintenissen yang secara sukarela dipenuhi (dibayar), tidaklah diperkenankan
untuk meminta kembali apa yang telah dibayarkan itu. Dengan kata lain, apa yang sudah
dibayarkan tetap menjadi hak si berpiutang karena pembayaran tersebut dianggap sah.
Selanjutanya dinyatakan bahwa:
“natuurlijke verbintenis ialah suatu perikatan yang berada di tengah-tengah antara perikatan
moral atau kepatutan dan suatu perikatan hukum, atau boleh juga dikatakan, suatu perikatan
hukum yang tidak sempurna”.
Dalam hal ini utang yang timbul sebagai akibat dari suatu perjudian dapat dilihat bahwa
mengenai utangnya itu sendiri, memang dianggap ada. Tetapi yang tidak ada, ialah hak untuk
menuntut pembayaran! Jadi, itu bergantung pada si berutang apakah ia hendak memenuhinya
dengan membayar ataukah tidak? Atau apakah ia hendak menjadikannya sebagai suatu
perikatan hukum biasa? Apabila ia memenuhi dengan membayar utang tersebut, seolah-olah
dia mengangkat natuurlijke verbintenis itu ke dalam lingkungan hukum. Jadi, pada saat
perikatan itu dipenuhi, berarti ia mengangkat perikatan itu menjadi suatu perikatan hukum
biasa, dan pada saat itu pula menjadi hapus karena pembayaran. Sebagai contoh natuurlijke
verbintenis disebutkan:
a. Utang-utang karena perjudian (Pasal 1788 KUH Perdata);
b. Pembayaran bunga yang tidak diperjanjikan;
c. Sisa utang seorang yang pailit, setelah dilakukan pembayaran menurut perdamaian
(accord).
Dengan demikian, apabila hal tersebut diperhatikan secara seksama, kita akan mendapatkan
sesuatu yang unik dan penjelasannya hanya sederhana saja. Oleh karenanya utang-utang karena
perjudian harus dibedakan dengan perikatan moral atau perjanjian sosial lainnya. Dalam hal
perjudian, itu dilarang berdasarkan peraturan tertentu, sedangkan dalam perikatan moral dan
sosial tidak ada larangan tersebut. Hanya saja dalam perjanjian sosial, tidak dijumpai suatu
prestasi timbal-balik yang saling “dipertukarkan”, seperti halnya yang selalu ada dalam suatu
perjanjian biasa atau perikatan timbal-balik, yang dikenal sebagai hak dan kewajiban,
sebagaimana digambarkan dalam bagan di muka. Dapat diambil contoh, seperti seseorang yang
berjanji mengajak temannya nonton bioskop, atau berjanji mentraktir makan di restoran mewah
bila dia lulus ujian, atau berjanji membelikan telepon genggam, dan sebagainya. Bahkan janji
untuk kawin, atau berjanji untuk tinggal bersama, bisa termasuk di dalamnya. Karena hanya
searah sifatnya, perjanjian ini tampak seperti perjanjian unilateral!
Selanjutnya, dalam undang-undang, perjanjian dibedakan sebagai berikut:
1. Perikatan untuk memberikan sesuatu, berbuat sesuatu, dan tidak berbuat sesuatu;
2. Perikatan bersyarat;
3. Perikatan dengan ketetapan waktu;
4. Perikatan mana suka/pilihan (alternatif);
5. Perikatan tanggung-menanggung (hoofdelijk, solider);

6
6. Perikatan yang dapat dibagi dan yang tidak dapat dibagi;
7. Perikatan dengan ancaman hukuman.

C. Beberapa Asas Hukum Perjanjian

Beberapa asas yang dimaksudkan adalah sebagai berikut:
1. Tidak Boleh Main Hakim Sendiri
Asas ini patut mendapat perhatian kita karena apabila dalam suatu perjanjian yang telah
dibuat dengan kesepakatan bersama antara para pihak, dan kemudian ternyata tidak bisa
dipenuhi oleh salah satu pihak yang seharusnya berkewajiban melaksanakan perjanjian
sebagaimana yang telah dibuat, dengan sendirinya terjadi breach of contract atau
pelanggaran terhadap kesepakatan. Oleh karena itu, dalam keadaan demikian, pihak yang
melakukan wanprestasi harus dapat dipaksa untuk memenuhi kewajibannya. Meskipun
hukum menjamin hak seseorang sebagai pihak yang beritikad baik untuk memperoleh
perlindungan atas hak-haknya yang dilanggar, dengan adanya “asas tidak boleh main hakim
sendiri”, pihak yang merasa dirugikan dapat menegakan haknya menurut prosedur dan
ketentuan hukum yang berlaku. Dengan kata lain, yang bersangkutan tidak bisa sekehendak
hatinya meminta kepada pihak lain supaya perjanjian itu segera dipenuhi, atau dengan cara-
caranya sendiri memaksa pihak lain untuk memenuhi perjanjian atau yang biasa disebut
”main hakim sendiri”.
Bukan berarti bahwa hak yang dimiliki oleh yang bersangkutan untuk menegakan
kepentingannya akan hilang atau tidak ada, melainkan harus ditegakkan melalui prosedur
yang berlaku, yaitu melalui pengadilan atau meminta bantuan hakim. Dengan kata lain,
pihak yang merasa dirugikan dapat melakukan executie yang disebut reele executie, dalam
arti bahwa kreditur dapat mewujudkan sendiri prestasi yang telah dijanjilkan, atas biaya
debitur. Namun hal tersebut harus dengan kuasa atau izin hakim! Berbeda halnya dengan
apa yang disebut parate executie, yaitu kreditur dapat melakukan eksekusi atau executie
secara langsung tanpa melalui hakim. Hal ini bisa saja terjadi misalnya dalam hal hipotek
atau gadai. Mengapa? Karena mengenai hal ini sebelumnya/sejak awal sudah diperjanjikan
oleh para pihak, yang merupakan syarat atau suatu klausula yang secara tegas telah
disiapkan dan dicantumkan dalam perjanjian.
Jadi dalam suatu perikatan dengan prestasi “untuk berbuat sesuatu” atau “untuk tidak
berbuat sesuatu” apabila debitur atau si berutang tidak memenuhi kewajibannya,
penyelesaiannya adalah siberutang berkewajiban untuk memberikan penggantian biaya,
rugi dan bunga. Dalam hal ini, si berpiutang atau kreditur berhak menuntut penghapusan
atas segala sesuatu yang telah dikerjakan secara berlawanan dengan isi perikatan. Dia atau
kreditur boleh meminta dikuasakan oleh hakim untuk menyuruh menghapuskan segala
sesuatu yang telah dibuat tadi atas biaya Debitur, dengan tidak mengurangi hak untuk
menuntut penggantian biaya, rugi dan bunga apabila terdapat alasan untuk itu (Pasal 1240
KUH Perdata).

2. Kebebasan Berkontrak
Beda halnya dengan Buku II KUH Perdata atau BW yang menganut suatu sistem tertutup,
terbatas dan mutlak, Buku III menganut suatu sistem terbuka dan bebas. Artinya setiap
orang dapat membuat perjanjian sesuai dengan maksud dan keinginannya. Berbeda halnya

7
 dengan perikatan yang bersumber dari undang-undang, para pihak harus tunduk kepada
peraturan atau ketentuan yang telah ditentukan oleh undang-undang atau berdasarkan pasal-
pasal dalam KUH Perdata. Sistem terbuka yang dimiliki Hukum Perjanjian justru
memberikan kebebasan sedemikian rupa sehingga setiap orang berhak dan bebas untuk
membuat atau mengadakan perjanjian yang segala sesuatunya sesuai dengan kehendak para
pihak ayang berjanji. Untuk itu, terbuka kebebasan yang seluas-luasnya (beginsel der
contractsvrijheid) untuk mengatur dan menentukan isi suatu perjanjian, asalkan tidak
melanggar ketertiban umum dan kesusilaan. Bahkan dimungkinkan untuk mengatur sesuatu
hal dengan cara yang berbeda atau menyimpang dari ketentuan yang telah diatur yang
terdapat di dalam pasal-pasal hukum perjanjian. Oleh karena asas kebebasan tersebut,
Pasal-Pasal dari hukum perjanjian tampaknya tidak berperan atau kurang berfungsi.
Dengan demikian, hukum perjanjian juga disebut sebagai hukum pelengkap yang dalam
bahasa Belanda disebut aanvulend recht atau optional law dalam bahasa inggris.
Maksudnya adalah bahwa pasal-pasal hukum perjanjian baru berperan apabila para pihak
tidak mengatur sendiri dalam perjanjian yang dibuatnya. Dalam keadaan demikian, barulah
hukum perjanjian tampil, berperan mengatur hal-hal yang tidak atau lupa diatur oleh para
pihak yang berkepentingan. Disebut pelengkap karena para pihak juga dapat
menyampingkan berlakunya pasal-pasal yang ada dalam hukum perjanjian. Bahkan lebih
dari itu, bisa menyimpang dari ketentuan yang ada, tentunya sejauh tidak bertentangan
dengan atau melanggar ketertiban umum dan kesusilaan.
Pada umumnya masyarakat awam (the lay man) yang bertindak sebagai para pihak dalam
pembuatan suatu perjanjian, tidak sampai memikirkan secara mendetail atau terperinci
mengenai berbagai ketentuan dan persyaratan suatu rancangan perjanjian, melainkan hanya
menetapkan hal-hal pokok yang dianggap penting saja (esensialia). Misalnya dalam jual-
beli, seperti jenis barang, harga, dan cara pembayaran. Mengenai kemungkinan barang itu
musnah atau terbakar sebelum diserahkan kepada pembeli apabila terjadi kerusakan atau
hilang selama pengiriman, dan ongkos pengangkutan, kadang-kadang tidak atau belum
terpikirkan. Bila demikian untuk hal-hal yang tidak diatur sendiri oleh para pihak, akan
berlaku ketentuan undang-undang. Dengan kata lain pasal undang-undang dalam hukum
perjanjian akan berfungsi sebagai pelengkap (aanvullend recht) yang melengkapi
kekurangan yang terdapat dalam perjanjian, dan untuk hal tersebut para pihak tunduk
kepada ketentuan undang-undang yang berlaku. KUH Perdata Pasal 1338 ayat (1) berbunyi:
“Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka
yang membuatnya”.
Dikatakan bahwa “semua perjanjian”, berarti perjanjian apa saja, baik itu perjanjian yang
telah ada dan diatur dalam KUH Perdata maupun perjanjian yang baru muncul dengan suatu
nama yang mungkin belum diatur dalam undang-undang atau tidak dikenal oleh undang-
undang. jadi terdapat kebebasan dalam menetapkan isi perjanjian sehingga asas kebebasan
berkontrak atau contractvrijheid ini merupakan asas yang demikian penting dalam Hukum
Perjanjian.
3. Konsensualisme.
Asas yang erat kaitannya dengan asas kebebasan adalah asas konsensual yang termuat
dalam Pasal 1320 KUH Perdata yang berbunyi:
Untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat :

8
 (1) Kesepakatan dari mereka yang mengikat dirinya (de toestemming);
(2) Kecakapan untuk membuat suatu perikatan (de bekwaamheid);
(3) Suatu hal tertentu (een bepald onderwerp); dan
(4) Suatu sebab yang legal (eene geoorloofde oorzaak).
Pasal tersebut menetapkan bahwa harus ada kesepakatan antara para pihak yang
mengikatkan diri atau terdapat “konsensus”. Sebagaimana diketahui bahwa tidak ada suatu
formalitas tertentu yang menyatakan suatu perjanjian harus tertulis atau tidak, bahkan suatu
perjanjian bisa tercapai secara verbal hanya dengan lisan saja. Asas konsensual menganut
paham dasar suatu perjanjian itu sudah lahir sejak saat tercapainya kata sepakat. Pada detik
tercapainya kata sepakat, lahirlah suatu perjanjian. Demikian juga halnya dengan sistem
common law dikatakan bahwa “offer and acceptance go together to create mutual
assent” or “a meeting of the minds”, yang berarti kedua belah pihak mengetahui
persyaratan-persyaratan dan secara bebas mereka setuju diikat oleh ketentuan dan
persyaratan tersebut.
Menurut Pasal 1458 KUH Perdata, disebutkan bahwa: “Jual beli dianggap telah terjadi
seketika setelah tercapai kata sepakat tentang benda dan harganya, meskipun barang itu
belum diserahkan dan harganya belum dibayar”.
Jadi menurut asas konsensual, perjanjian itu sudah ada dan sah mengikat apabila sudah
dicapai kesepakatan mengenai hal-hal pokok dalam perjanjian dan juga disebut esensialia
perjanjian, tanpa diperlukan lagi adanya suatu formalitas, kecuali ditetapkan lain
berdasarkan undang-undang, seperti perjanjian perdamaian yang harus dibuat secara
tertulis. Namun ketentuan itu adalah suatu pengecualian dari asas tersebut dan merupakan
suatu perjanjian formal. Hal-hal pokok atau esensialia perjanjian yang dimaksudkan,
misalnya dalam hal jual beli telah dicapai kesepakatan barang dan harga, atau dalam sewa
menyewa apabila telah disepakati benda dan harga sewa. Dengan demikian, dapat
disebutkan perjanjian-perjanjian konsensual yang lain, seperti tukar-menukar, sewa
menyewa dan jual beli yang secara mendasar akan dibahas tersendiri. Demikianlah antara
lain beberapa asas penting dalam hukum perjanjian yang perlu dipahami, di samping asas-
asas lainnya, seperti asas kepercayaan, asas keseimbangan, asas moral, asas kepatutan, asas
kebiasaan dan lain-lain.
D. SAHNYA SUATU PERJANJIAN
1. Menurut KUH Perdata
Sekarang mari kita lihat lebih jauh mengenai akta yang telah dibuat, sudah memenuhi
persyaratan untuk sahnya suatu perjanjian atau belum. Dalam kaitan ini, sudah tentu kita
harus mengacu kepada Pasal 1320 KUH Perdata, yang menyatakan bahwa untuk sahnya
suatu perjanjian diperlukan empat syarat :
1) Kesepakatan dari mereka yang mengikatkan diri.
2) Kecakapan untuk membuat suatu perikatan.
3) Suatu hal tertentu.
4) Suatu sebab yang legal.
Di dalam Buku III KUH Perdata dikenal lima asas penting, yaitu asas kebebasan berkontrak,
asas konsensualisme, asas pacta sunt servanda (asas kepastian hukum), asas iktikad baik dan
asas kepribadian. Kelima asas itu disajikan berikut ini :
1. Asas Kebebasan Berkontrak

9
 Asas kebebasan berkontrak dapat dianalisa dari ketentuan Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata,
yang berbunyi: “semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang
bagi mereka yang membuatnya.” Asas kebebasan berkontrak adalah suatu asas yang
memberikan kebebasan kepada para pihak untuk :
(1) Membuat atau tidak membuat perjanjian;
(2) Mengadakan perjanjian dengan siapapun;
(3) Menentukan isi perjanjian, pelaksanaan, dan persyaratannya;
(4) Menentukan bentuknya perjanjian, yaitu tertulis atau lisan.
Latar belakang lahirnya asas kebebasan berkontrak adalah adanya paham individualisme
yang secara emberional lahir pada zaman Yunani, yang diteruskan oleh kaum Epicuristen
dan berkembang pesat pada zaman renaisance melalui antara lain ajaran-ajaran Hugo de
Groth, Thomas Hobbes, John Locke, dan Rosseau (dalam Mariam Badrulzaman, 1997:19-
20). Menurut paham individualisme, sistem orang bebas untuk memperoleh apa yang
dikehendakinya. Dalam hukum kontrak asas ini diwujudkan dalam “kebebasan
berkontrak”. Teori Leisbet fair ini menganggap bahwa the invisible hand akan menjamin
kelangsungan jalannya persaingan bebas. Karena pemerintah sama sekali tidak boleh
mengadakan intervensi di dalam kehidupan (sosial ekonomi) masyarakat. Paham
individualisme memberikan peluang yang luas kepada golongan kuat (ekonomi) untuk
menguasai golongan lemah (ekonomi). Pihak yang kuat menentukan kedudukan pihak yang
lemah. Pihak yang lemah berada dalam cengkraman pihak yang kuat, diungkapkan dalam
exploitation de homme par I’homme.
Pada akhir abad ke 19, akibat desakan paham etis dan sosialis, paham individualisme mulai
pudar, terlebih sejak berakhirnya Perang Dunia II, paham ini tidak mencerminkan keadilan.
Masyarakat ingin pihak yang lemah lebih banyak mendapat perlindungan. Oleh karena itu,
kehendak bebas tidak lagi diberikan dalam arti mutlak, tetapi diberi arti relatif dikaitkan
selalu dengan kepentingan umum. Pengaturan substansi kontrak tidak semata-matan
dibiarkan kepada para pihak namun perlu diawasi. Pemerintah sebagai pengemban
kepentingan umum menjaga keseimbangan kepentingan individu dan kepentingan
masyarakat. Melalui penerobosan hukum kontrak oleh pemerintah terjadi pergeseran
hukum kontrak ke bidang hukum publik. Melalui campur tangan Pemerintah ini terjadi
pemasyarakatan (vermastchappelijking) hukum kontrak.
2. Asas Konsensualisme
Asas konsensualisme dapat disimpulkan dalam Pasal 1320 ayat (1) KUH Perdata. Dalam
Pasal itu ditentukan bahwa salah satu syarat sahnya perjanjian, yaitu adanya kesepakatan
kedua belah pihak. Asas konsensualisme merupakan asas yang menyatakan bahwa
perjanjian pada umumnya tidak diadakan secara formal, tetapi cukup dengan adanya
kesepakatan kedua belah pihak. Kesepakatan merupakan persesuaian antara kehendak dam
pernyatan yang dibuat oleh kedua belah pihak.
Asas konsensualisme muncul diilhami dari hukum Romawi dan hukum Jerman. Di dalam
hukum Jerman tidak dikenal asas konsensualisme, tetapi yang dikenal adalah perjanjian riil
dan perjanjian formil. Perjanjian riil adalah suatu perjanjian yang dibuat dan dilaksanakan
secara nyata (kontan dalam hukum adat). Sedangkan yang disebut perjanjian formil adalah
suatu perjanjian yang telah ditentukan bentuknya, yaitu tertulis (baik berupa akta autentik
maupun akta di bawah tangan). Dalam hukum Romawi dikenal istilah Contractus Verbis

10
 Literis dan Contractus innominaat. Yang artinya bahwa terjadinya perjanjian apabila
memenuhi bentuk yang telah ditetapkan. Asas konsensualisme yang dikenal di dalam KUH
Perdata adalah berkaitan dengan bentuk perjanjian.
3. Asas Pacta Sunt Servanda
Asas pacta sunt servanda atau disebut juga dengan asas kepastian hukum. Asas ini
berhubungan dengan akibat perjanjian. Asas pacta sunt servanda adalah asas bahwa hakim
atau pihak ketiga harus menghormati substansi kontak yang dibuat oleh para pihak,
sebagaimana layaknya sebuah undang-undang. Mereka tidak boleh melakukan intervensi
terhadap substansi kontrak yang dibuat oleh para pihak. Asas pacta sunt servanda dapat
disimpulkan dalam Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata, yang berbunyi: “perjanjian yang
dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang.” Asas pacta sunt servanda pada mulanya
dikenal di dalam hukum gereja. Di dalam hukum gereja itu disebutkan bahwa terjadinya
suatu perjanjian apabila ada kesepakatan kedua belah pihak dan dikuatkan dengan sumpah.
Ini mengandung makna bahwa setiap perjanjian yang diadakan oleh kedua pihak
merupakan perbuatan yang sakral dan dikaitkan dengan unsur keagamaan. Namun, dalam
perkembangannya asas pacta sunt servanda diberi arti pactum, yang berarti sepakat tidak
perlu dikuatkan dengan sumpah dan tindakan formalitas lainnya. Sedangkan nudus pactum
sudah cukup dengan sepakat saja.
4. Asas Iktikad Baik (Goede Trouw)
Asas iktikad baik dapat disimpulkan dari Pasal 1338 ayat (3) KUH Perdata. Pasal 1338 ayat
(3) KUH Perdata berbunyi: “Perjanjian harus dilaksanakan dengan iktikad baik”. Asas
iktikad baik merupakan asas bahwa para pihak, yaitu pihak kreditur dan debitur harus
melaksanakan substansi kontrak berdasarkan kepercayaan atau keyakinan yang teguh atau
kemauan baik para pihak. Asas iktikad baik dibagi menjadi 2 macam, yaitu iktikad baik
nisbi dan mutlak. Pada iktikad baik nisbi, orang memperhatikan sikap dan tingkah laku
yang nyata dari subjek. Pada iktikad baik yang mutlak, penilaian terletak pada akal sehat
dan keadilan, dibuat ukuran yang objektif untuk menilai keadaan (penilaian tidak memihak)
menurut norma-norma yang objektif. Berbagai putusan Hoge Raad yang erat kaitannya
dengan kasus penerapan asas iktikad baik. Kasus yang akan ditampilakan di sini adalah
kasus Sarong Arrest dan Mark Arrest. Kedua Arrest ini berkaitan dengan turunnya nilai
uang Jerman setelah Perang Dunia I (Van Dunne, dkk, 1987:35-36). Kasus posisi Sarong
Arrest sebagai berikut.
Pada tahun 1918 suatu firma di Belanda memesan pada pengsaha Jerman sejumlah sarong
dengan harga sebesar f 100.000. Karena keadaan memaksa, sementara penjual dalam waktu
tertentu tidak dapat menyerahkan pesanan. Setelah keadaan memaksa berakhir, pembeli
menuntut pemenuhan prestasi. Akan tetapi, sejak diadakan perjanjian keadaan sudah
banyak berubah dan penjual bersedia memenuhi pesanan namun dengan harga yang lebih
tinggi. Karena apabila harga tetap sama ia akan menderita kerugian, hal mana berdasarkan
iktikad baik antar pihak tidak dapat dituntut darinya.
Pembelaan yang ia (penjual) ajukan atas dasar Pasal 1338 ayat (3) KUH Perdata
dikesampingkan oleh Hoge Raad dalam Arrest tersebut. Menurut putusan Hoge Raad
bahwa tidak mungkin satu pihak dari suatu perikatan atas dasar perubahan keadaan
bagaimanapun sifatnya, berhak berpatokan pada iktikad baik untuk mengingkari janjinya
yang secara jelas dinyatakan. Hoge Raad masih memberi harapan tentang hal ini dengan

11
 memformulasikan: mengubah inti perjanjian atau mengesampingkan secara keseluruhan.
Dapatkah diharapkan suatu putusan yang lebih ringan, jika hal itu bukan merupakan
perubahan inti atau mengesampingkan secara keseluruhan? Putusan Hoge Raad ini selalu
berpatokan pada saat dibuatnya kontrak oleh para pihak. Apabila pihak pemesan sarong
sebanyak yang dipesan maka penjual harus melaksanakan isi perjanjian tersebut, karena
didasarkan bahwa perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik. Begitu juga dengan
Mark-Arrest. Kasus posisinya sebagai berikut. Sebelum Perang Dunia I seorang Jerman
memberi sejumlah pinjaman uang kepada seorang Belanda pada tahun 1924. Dari jumlah
tersebut masih ada sisa pinjaman karena sebagai akibat peperangan nilai mark sangat turun
maka dengan jumlah sisa tersebut hampir tidak cukup untuk membeli prangko sehingga
dapat dimengerti kreditur meminta pembayaran jumlah yang lebih tinggi atas dasar
devaluasi tersebut.
Akan tetapi, Pasal 1756 KUH Perdata menyatakan: “Jika sebelum saat pelunasan terjadi
suatu kenaikan atau kemunduran harga atau ada perubahan mengenai berlakunya mata uang
maka pengembalian jumlah yang dipinjam harus dilakukan dalam mata uang yang berlaku
pada saat itu”. Hoge Raad menimbang bahwa tidak nyata para pihak pada waktu
mengadakan perjanjian itu untuk mengesampingkan ketentuan ini yang bersifat menambah
dan memutuskan bahwa orang Belanda cukup mengembalikan jumlah uang yang sangat
kecil itu. Hakim menurut badan peradilan yang tertinggi ini, tidak berwenang atas dasar
iktikad baik atau kepatutan mengambil tindakan terhadap undang-undang yang bersifat
menambah.
Putusan Mark-Arrest di atas sama dengan Sarong Arrest. Perlu diketahui hakim terikat pada
asas iktikad baik, artinya bahwa hakim dalam memutus perkara didasarkan pada saat
terjadinya jual beli atau pada saat pinjam-meminjam uang. Apabila orang Belanda
meminjam uang sebanyak f 1.000, maak orang Belanda tersebut harus mengembalikannya
sebanyak uang tersebut di atas, walaupun dari pihak peminjam berpendapat bahwa telah
terjadi devaluasi uang. Lain halnya dengan di Indonesia. Pada tahun 1997, kondisi negara
Indonesia pada saat itu mengalami krisis moneter dan ekonomi, pihak perbankan telah
mengadakan perubahan suku bunga secara sepihak tanpa diberitahu kepada nasabah. Pada
saat perjanjian kredit itu dibuat, disepakati suku bunga bank sebesar 16 % pertahun, namun
setelah terjadi krisis moneter, suku bunga bank naik menjadi 21% -24% per tahun. berarti
pihak nasabah berada pada pihak yang dirugikan, karena kedudukan nasabah berada pada
posisi yang lemah. Oleh karena itu, pada masa yang akan datang, pihak kreditur harus
melaksanakan isi kontrak sesuai dengan yang telah disepakati, yang didasarkan pada iktikad
baik.
5. Asas Kepribadian (Personalitas)
Asas kepribadian merupakan asas yang menentukan bahwa seseorang yang akan
melakukan dan atau membuat kontrak hanya untuk kepentingan perseorangan saja. Hal ini
dapat dilihat pada Pasal 1315 dan Pasal 1340 KUH Perdata. Pasal 1315 KUH Perdata
berbunyi: “Pada umumnya seseorang tidak dapat mengadakan perikatan atau perjanjian
selain dengan dirinya sendiri”. Inti ketentuan ini bawa seseorang yang mengadakan
perjanjian hanya untuk kepentingan dirinya sendiri. Pasal 1340 KUH Perdata berbunyi:
“Perjanjian hanya berlaku antar pihak yang membuatnya”. Ini berarti bahwa perjanjian
yang dibuat oleh para pihak hanya berlaku bagi mereka yang membuatnya. Namun,
ketentuan itu ada pengecualiannya, sebagaimana yang diintrodusir dalam Pasal 1317 KUH

12
 Perdata, yang berbunyi: “Dapat pula perjanjian diadakan untuk kepentingan pihak ketiga,
bila suatu perjanjian yang dibuat untuk dirinya sendiri, atau suatu pemberian orang lain,
mengandung suatu syarat semacam itu”. Pasal ini mengkonstruksikan bahwa seseorang
dapat mengadakan perjanjian untuk kepentingan pihak ketiga, dengan suatu syarat yang
ditentukan. Sedangkan pada Pasal 1318 KUH Perdata, tidak hanya mengatur perjanjian
untuk diri sendiri, tetapi juga untuk kepentingan ahli warisnya dan untuk orang-orang yang
memperoleh hak daripadanya. Jika dibandingkan kedua Pasal itu maka dalam Pasal 1317
KUH Perdata mengatur tentang perjanjian untuk pihak ketiga, sedangkan dalam Pasal 1318
KUH Perdata untuk kepentingan:
a. Dirinya sendiri,
b. Ahli warisnya, dan
c. Orang-orang yang memperoleh hak dari padanya.
Pasal 1317 KUH Perdata mengatur tentang pengecualiannya, sedangkan Pasal 1318 KUH
Perdata, ruang lingkupnya lebih luas. Dalam setiap kontrak yang dibuat oleh para pihak,
pasti dicantumkan identitas dari subjek hukum, yang meliputi nama, umur, tempat domisili,
dan kewarganegaraan. Kewarganegaraan berhubungan erat dengan apakah yang
bersangkutan dapat melakukan perbuatan hukum tertentu, seperti jual beli tanah hak milik.
Orang asing tidak dapat memiliki tanah hak milik. Kalau orang asing diperkenankan untuk
dapat memilik hak milik maka yang bersangkutan dapat membeli semua tanah yang
dimiliki masyarakat. Hal ini disebabkan mereka mempunyai modal yang besar,
dibandingkan dengan masyarakat kita. WNA hanya diberikan untuk mendapatkan HGB,
HGU, dan hak pakai, karena hak-hak ini sifatnya sementara.
2. Menurut “Common Law”
Sebagai bahan perbandingan, dalam “common law legal system” dipersyaratkan bahwa
untuk sahnya suatu perjanjian/kontrak harus memenuhi enam elemen (the six element of a
contract), yaitu :
1) Offer;
2) Acceptance;
3) Mutual assent;
4) Capacity;
5) Consideration; and
6) Legality.
Bila dijelaskan lebih lanjut, yang dimaksud dengan enam elemen (the six element of a
contract) tersebut adalah sebagai berikut:
1. Pihak pertama, selaku orang yang mempunyai prakarsa dan disebut sebagai pihak yang
menawarkan (the offeror) menyampaikan usul (proposal) yang menunjukan keinginan
(willingness) untuk membuat kontrak kepada pihak lain.
2. Pihak Kedua, sebagai pihak yang ditawari (the offeree) yang menerima (acceptance)
dan setuju (agrees) diikat dengan persyaratan yang termuat dalam penawaran.
Penawaran di sini sebenarnya merupakan langkah awal dalam mewujudkan hubungan
kontraktual antara kedua belah pihak. Begitu pentingnya, penawaran harus sungguh-
sungguh dinginkan (intended), jelas (clear), dan pasti (definite) serta secara bebas
(freely) dikomunikasikan kepada yang ditawarkan. Kemudian bergantung kepada yang
ditawarkan, akan menerima ataukah menolak.
3. Penawaran dan penerimaan ini mewujudkan kesepakatan timbal balik (mutual assent)
atau juga disebut perjumpaan keinginan. Namun, kesepakatan tersebut dapat

13
 dibuyarkan/dirusak (destroyed) oleh penipuan (fraud), salah menjelaskan
(misrepresentation), kekeliruan (mistake), paksaan (duress), atau hubungan yang berat
sebelah (undue influence) sehingga mengakibatkan “defective agreement”! jadi,
kesepakatan itu harus bebas.
4. Para Pihak yang membuat perjanjian, menurut hukum dianggap bahwa masing-masing
pihak mempunyai kecakapan (has the legal capacity) untuk berbuat demikian.
5. Sesuatu yang bernilai yang diperjanjikan terhadap pihak lain sebagai pertukaran untuk
sesuatu yang bernilai lainnya yang diperjanjikan dalam kontrak, mengikat para pihak
bersama disebut consideration.
6. Para pihak dilarang untuk melangsungkan kontrak yang melibatkan sesuatu tindakan
yang tidak legal/ilegal (elemen legality).
Kesemuanya itu disebut sebagai “the six element of a contract” jika dilihat, kedua sistem
tersebut ternyata menunjukan persamaan pada unsur-unsur pokok. Hanya saja, dalam civil
law bahasan mengenai penawaran dan penerimaan tidak ditonjolkan secara terpisah,
melainkan kedua element tersebut dicakup dalam kesepakatan. Suatu hal yang patut
diperhatikan yang juga merupakan kelaziman adalah suatu kontrak umumnya dibuat secara
tertulis! tanpa dibuktikan secara tertulis maka kontrak menjadi unenforceable! Dalam
praktik, berkenaan dengan kesepakan atau penerimaan atas tawaran yang diberikan oleh
pihak lain, timbul pertanyaan mengenai “waktu”, yaitu bilakah saatnya suatu tawaran
dianggap telah diterima, atau kapan saatnya kesepakatan dianggap telah tercapai? Hal ini
timbul sehubungan dengan resiko yang harus ditanggung oleh salah satu pihak. Demikian
juga halnya dengan asas dalam hukum perjanjian yang obligatoris sifatnya sehingga suatu
perjanjian sudah lahir pada detik tercapainya kesepakatan. Oleh karena itu, element
acceprance atau penerimaan itu menjadi penting artinya. Mengenai masalah ini bisa
dibahas secara lebih mendalam dalam kesempatan yang lain. Apakah ada perbedaan antara
akta yang dibuat atau dirancang menurut civil law dan akta yang dibuat dengan cara
common law? Berkenaan dengan hal tersebut, pengertian akta sudah kita bicarakan di
muka. Oleh karena itu, ada baiknya juga untuk menyinggung secara singkat tentang
pengertian akta yang dikenal dalam common law sebagai bahan perbandingan.
3. Formal and Informal Contract
Kata akta sebenarnya hanya dikenal dalam sistem hukum kita yang tadinya berasal dari
kata akte dalam hukum Belanda yang juga merupakan negara yang menganut civil law
yang berasal dari Prancis, yaitu code civil atau code Napoleon. Karena itu, ada akta otentik
(authentiekeakte) sebagai lawan dari akta di bawah tangan (onderhandakte). Dalam negara
common law ada yang disebut deed, tapi dalam pengertian yang berbeda dengan akta
otentik yang kita kenal.
Akta otentik harus dibuat menurut bentuk yang ditentukan undang-undang dan dibuat oleh
pejabat umum yang berwenang untuk itu, sebagaimana telah dikemukan di muka. Akta
otentik yang umum adalah yang dibuat oleh notaris, disebut akta notaris. Dalam Common
Law Principle dikenal perbedaan antara Formal Contracts dan Informal Contracts.
Contracts yang mengikuti formalitas yang ditetapkan statute atau Common Law disebut
Fomal Contracts, sedangkan yang lainnya digolongkan sebagai Informal Contracts. Setiap
Kontrak lisan atau tertulis yang tidak di-seal atau bukan suatu a contract of record, dianggap
sebagai Informal Contract, atau yang juga dikenal sebagai a simple contract. Informal
Contract tidak mempunyai persyaratan mengenai bahasa, bentuk, atau susunan. Kontrak ini

14
terdiri dari kewajiban yang dibuat oleh pihak-pihak yang berjanji dengan menyatakan
secara sederhana dan kebanyankan tanpa bahasa hukum.
A Formal Contract menurut Common Law Principle harus:
1). Tertulis.
2). Ditandatangani (signed), disaksikan (witnessed), dan ditempatkan di bawah seal
(sealed) para pihak.
3). Delivered.
Saksi disyaratkan dalam penandatanganan wasiat dan kadang-kadang akta (a deed). Tapi
hampir pada dokumen-dokumen lain, tanda tangan mereka adalah menurut kehendak para
pihak yang berkontrak. Namun, untuk mencegah timbulnya salah pengertian dikemudian
hari dalam penerimaan dan penandatangan atas perjanjian tertulis, penggunaan saksi
disarankan! Untuk dokumen-dokumen resmi tertentu, seperti sertipikat hak atas kendaraan
bermotor dan akta atas a real property, diperlukan tanda tangan pemilik dan pengakuan
(acknowledgment) oleh notary public, yang menyaksikan penandatanganan dokumen dan
mengakui / mengesahkan (acknowledges) tindakan ini dengan menandatangani dokumen
dan menambahkan seal-resmi. Saat ini seal biasanya tidak lebih dari berupa kata-kata “seal”
atau inisial L.S. saja yaitu singkatan dari locus sigilli yang artinya tempat seal, dicetak atau
ditulis setelah tanda tangan.
Sebagai perlindungan kepada yang meminjamkan dan orang-orang yang menjual barang
secara cicilan dan sejenisnya, hukum menetapkan bahwa dokumen-dokumen tertentu
dicatat (be recorded) di kantor publik (a public office) untuk pemeriksaan bagi siapa saja
yang ingin mengetahui mengenai mereka. Dalam hal ini perlu diketahui bahwa notaris yang
kita kenal berbeda dengan notaris dalam negara common law, yang disebut Notary Public,
Notary Public tidak berfungsi untuk membuat akta notaris seperti di Indonesia. Demikian
juga halnya dengan kualifikasi seseorang untuk dapat diangkat sebagai notaris sangat
berbeda. Suatu hal yang penting bahwa notaris di Indonesia adalah seorang ahli hukum,
sedangkan tidak selalu demikian untuk seorang yang menjadi Notary Public. Notary Public
hanya berfungsi untuk melakukan pencatatan dan menyaksikan penandatanganan suatu
dokumen dan men-seal kontrak yang dibuat, sebagai bagian persyaratan suatu dokumen
yang hendak dijadikan “deed”. Sebenarnya dikenal adanya berbagai macam deed, seperti
deed poll, deed idented, deed absolute, deed of gift, dan lain-lain.
Catatan
1). Deed absulte, deed yang membawa hak absulte (absolute title) sebagai lawan dari
mortgage deed.
2). Deed Indented or indentive, to be executed in parts oleh dua atau lebih pihak
mempunyai pinggiran kertas yang tertulis indented atau cut at the top in particular
manner.
3). Deed poll, deed yang dibuat hanya oleh satu pihak, dilaksanakan oleh dia sendiri,
menyebut diri sendiri, karena penggunaannya di polled atau di potong dalam garis lurus
yang membedakan dengan deed indented.
4). Deed of Gift, deed yang di-executed (gratuitous deed) and delivered tanpa
consideration.
Dalam hubunganini, deed menurut Henry C Black adalah instrumen yang di-seal, berisi
perjanjian atau kontrak, diserahkan oleh pihak yang terikat dengan cara demikian, dan
diterima oleh pihak terhadap siapa kontrak atau perjanjian itu diadakan. Jadi, suatu ciri

15
penting dari deed adalah sudah ditandatangani, di-sealkan, diserahkan dan dituliskan pada
bagian akhir sesuatu deed: signed, sealed, and delivered. Dengan demikian, suatu deed
sudah sah berlaku. Ditandatangani (signed) artinya bahwa pihak yang bersangkutan telah
hadir, kemudian dicap (sealed) yang juga disaksikan oleh sedikitnya satu orang saksi.
Untuk subjek hukum perseorangan, tentu saja suatu deed tidak perlu dicap atau di-seal,
asalkan deed tersebut dinyatakan sebagai deed. Dengan ditandatangani dan disaksikan,
dianggap deed tersebut telah dicap/sealed. Deed yang dibuat bagi badan hukum (buka
perseorangan) dicap (sealed) dengan cap perusahaan.
Selanjutnya, suatu kontrak yang berbentuk deed atau under seal, dan atau dokumen lain
yang berseal, belumlah berlaku sebagai suatu Deed, sebelum yang bersangkutan atau
pembuatnya melakukan suatu perbuatan yang secara jelas menyatakan bahwa ia memang
mengkehendaki bahwa dokumen itu segera diberlakukan. Perbuatan memberlakukan deed
itu disebut delivery. Dengan demikian, ciri dari suatu Deed adalah pada bagian akhir deed
dicantumkan kata-kata: signed, sealed, and delivered. Jadi, kontrak-kontrak (contracts)
yang memerlukan bentuk atau cara khusus dalam pembuatannya (creation) merupakan
formal contract. Dan yang memenuhi syarat sebagai formal contracts menurut The
Restatement (second) of contracts, adalah:
1. Contract Under Seal, biasanya mempergunakan lilin (wax).
Meskipun belakangan tidak ada lagi negara yang mensyaratkan pemakaian seal,
beberapa negara menentukan bahwa bila kontrak telah memekai seal, tidak lagi
diperlukan adanya “consideration”.
2. Recogneizance, pihak mengakui di pengadilan bahwa dia akan membayar sejumlah
uang apabila peristiwa tertentu terjadi. Surat jaminan (a bail bond) adalah contoh dari
a recogneizance.
3. Negotiation Instruments, mencakup cheque, drafts, notes dengan bentuk dan bahasa
khusus untuk pembuatannya yang harus memenuhi syarat tertentu untuk pengalihannya
(transfer).
4. Letters of Credit, merupakan perjanjian oleh penerbit surat untuk membayar sejumlah
uang atas penerimaan invoice (faktur) dan bill of lading (konosemen).
Sebaliknya yang tanpa memerlukan bentuk dan cara khusus dalam pembuatannya (atau
semua kontrak yang tidak memenuhi syarat sebagai formal contracts), termasuk dalam
informal contracts atau disebut simple contracts. Sebenarnya nama atau sebutan istilah ini
kurang tepat (misnomer) karena kontrak informal sepenuhnya dapat dilaksanakan atau
enforcecable sehingga dapat dituntut apabila terjadi pelanggaran atau breached. Disebut
informal contracts hanya karena tidak memerlukan bentuk dan cara khusus dalam
pembuatannya (special form and method of creation) semula hanya contract dengan seal
yang dikenal sebagai kontrak yang sah di Inggris. Kemudian sekitar tahun 1600 pengadilan
common Law Inggris mulai melaksanakan simple contracts yang dibuat tidak
mempergunakan seal (not under seal).

16
 KULIAH 2
MERANCANG KONTRAK
SISTEM HUKUM
Dua sistem hukum utama
A. The Common law legal system:
Berlaku di negara-negara Anglo Saxon, yaitu di negara-negara yang berbahasa Inggris, dan
terutama di negara-negara persemakmuran (commonwealth) contoh : Australia, Singapura,
The United Kingdom (UK), Malaysia.
B. The Civil law legal System:
Dianut di negara-negara Eropa Kontinental, seperti : France, Germany dan jajahannya seperti
: Indonesia (Belanda), Vietnam (Perancis)
The Socialist and Religions
Socialist law legal system lebih banyak dipengaruhi oleh civil law, biasanya dianut oleh
negara-negara komunis n bekas negara-negara komunis seperti : Polandia, Czechoslovakia,
Tiongkok, Mongolia, Kuba, Somalia, Libya.
Era globalisasi mempengaruhi sistem hukum yang diterapkan apabila terjadi perjumpaan
antara sistem hukum yang berlainan. Demikian juga halnya dalam merancang suatu kontrak,
yang perbuatannya merupakan subjek-subjek hukum dari negara-negara yang masing-masing
menganut sistem hukum yang berbeda. Ada corak hukum yang menonjol, yaitu yang berasal
dari civil law atau code civil dan di pihak lain adalah common law. Bahkan seperti di Amerika
yang secara mayoritas menunjukkan corak common law yang berasal dari hukum Inggris,
ternyata ada yang menganut civil law seperti yang dijumpai di negara bagian Lousiana.

Pemahaman tentang Kontrak

Kata kontrak sebenarnya adalah suatu perjanjian. Kata kontrak dalam percakapan sehari-hari
umumnya dibedakan antara sewa dan kontrak. Kata kontak lebih menunjukan adanya kepastian
jangka waktu dan biasanya lebih lama. Sedangkan sewa belum ada kepastian waktu, atau
cenderung dalam pengertian sewa harian atau bulanan. Oleh karena itu, kata kontrak seolah-
olah diartikan sewa dengan jangka waktu. Kata kontrak diartikan secara sempit, yaitu hanya
urusan sewa-menyewa.
Kontrak itu adalah Suatu perjanjian yang dituangkan dalam tulisan atau perjanjian
tertulis atau surat. Singkatnya, kontrak adalah perjanjian tertulis. Membicarakan kontrak,
akan banyak berurusan dengan surat-surat. Sebagai contoh : Surat Kuasa, Surat Pernyataan,
Surat Penunjukan, Surat Persetujuan dan banyak lagi. Hal penting yang erat kaitannya adalah
mengenai pengertian akta. Selain pemahaman tentang apa yang dimaksud dengan akta, masih
banyak pertanyaan berkenaan dengan akta. Mislanya, surat-surat perjanjian yang bagaimana
yang harus dibuat akta, dan apakah yang dimaksud dengan akta otentik (authentieke akte) dan

17
apa pula bedanya dengan akta di bawah tangan (onderhands akte), dan bagaimana bentuk serta
kekuatan pembuktiannya?

membuat atau merancang suatu draft kontrak, mutlak diperlukan suatu pengetahuan dasar,
yaitu mengenai teori hukum perjanjian itu sendiri atau perikatan, pengetahuan intelektual,
kemampuan untuk mengerti dan memahami tentang apa yang seharusnya dibuat, serta hal-hal
lain yang erat kaitannya dengan perjanjian itu sendiri. Apabila bentuk ataupun isinya tidak
memenuhi persyaratan sesuai dengan peraturan yang berlaku atau undang-undang, suatu
perjanjian bisa jadi tidak sah atau batal demi hukum sehingga tidak mempunyai akibat hukum
apa pun (null and void).

Keterkaitan Berbagai Peraturan

Apabila kita hendak membuat suatu perjanjian tertulis atau kontrak, terlebih dahulu harus
dipelajari secara baik mengenai teori dasar untuk membuat suatu perjanjian, akta, surat-
surat, dan sebagainya terutama yang mempunyai bentuk-bentuk tertentu yang telah
ditetapkan oleh peraturan yang ada, ataupun berdasarkan undang-undang. Perlu
dipelajari secara baik “khususnya” mengenai Hukum Perjanjian itu sendiri. Mengapa
khususnya, karena selain hukum perjanjian atau perikatan sebagaimana telah disinggung di
atas, kita juga harus mengetahui hal-hal yang berkaitan dengan pembuatan suatu perjanjian,
dalam hubungan ini misalnya:
 Tentang “benda” yang termuat dalam Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
(BW);
 Berkaitan dengan manusia atau orang, dengan sendirinya kita tidak bisa lepas dari
masalah “orang” yang dimuat dalam Buku I Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
(BW). Namun, apabila orang yang dimaksud adalah artificial person atau badan
hukum, kita juga harus menguasai legal entity atau badan hukum;
 Dan selanjutnya adalah mengenai hal-hal yang berkaitan dengan masalah
“pembuktian” (van bewijs) yang termuat dalam Buku IV BW;
 Serta masalah-masalah hukum lainnya yang berada di luar Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata atau BW yang ikut berperan apabila kita merancang suatu kontrak
tertentu.
Masalah hukum lainnya yang mempunyai kaitan misalnya mengenai undang-undang atau
peraturan mengenai bentuk-bentuk usaha lainya, seperti PERSERO, KOPERASI, CV, Fa dan
sebagainya. Jadi, adalah tidak mungkin atau terlalu riskan untuk menyiapkan suatu draft
perjanjian hanya dengan meniru bentuk atau contoh-contoh format yang sudah ada tanpa
mengetahui lebih jauh mengapa dan bagaimananya.

Hubungan dengan Pembuktian

18
 Pembuatan kontrak atau perjanjian tertulis, mempunyai kaitan dengan masalah pembuktian.
Pembuktian pada umumnya adalah apabila seseorang medalilkan bahwa ia mempunyai suatu
hak atau guna menguatkan haknya sendiri, demikian juga membantah suatu hak orang lain
menunjuk pada suatu peristiwa, diwajibkan membuktikan adanya hak atau peristiwa tersebut.

Dikenal adanya alat-alat bukti:

 Bukti tertulis;
 Bukti dengan saksi-saksi;
 Persangkaan-persangkaan;
 Pengakuan;
 Sumpah.

Alat Bukti Tertulis

Surat adalah segala sesuatu yang memuat tanda-tanda baca yang dimaksudkan untuk
mencurahkan isi hati atau menyampaikan buah pikiran yang dipergunakan sebagai
pembuktian.
Pembuktian dengan tulisan dilakukan dengan : Tulisan-tulisan OTENTIK, Tulisan-tulisan DI
BAWAH TANGAN (Onderhandschegeschriften).
Surat dibagi menjadi dua, yaitu yang merupakan SURAT-SURAT AKTA dan SURAT-
SURAT LAIN (BUKAN AKTA).
Akta dibagi menjadi dua : AKTA OTENTIK (authentieke akte) dan AKTA DI BAWAH
TANGAN (onderhands akte).
Sebagai tulisan-tulisan di bawah tangan dianggap akta-akta yang ditandatangani di bawah
tangan, surat-surat, register-register, surat-surat urusan rumah tangga, dan lain-lain tulisan yang
dibuat tanpa perantaraan seorang pegawai/pejabat umum.
SURAT:  AKTA (akte):
 AKTA OTENTIK (authentieke akte)
(1) Akta yang dibuat oleh pejabat yang disebut Ambtelijke akte, proces
verbaal akte, misalnya berita acara pemeriksaan Polisi atau Panitera dalam
persidangan.
(2) Akta yang dibuat oleh para pihak yang disebut Partij akte, yang
inisiatifnya datang dari para pihak yang berkepentingan, misalnya akta
notariil jual-beli, sewa-menyewa, yang biasanya dimulai dengan:
Pada hari ini, ....................., tanggal ......................., hadir dihadapan saya A, Notaris di
................................

19
Mempunyai kekuatan pembuktian FORMAL DAN MATERIIL
 AKTA DI BAWAH TANGAN (onderhands akte)
 SURAT-SURAT LAIN (BUKAN AKTA)
Tidak diatur baik dalam H.I.R. (Het Herziene Indonesiasch Reglement atau Reglemen
Indonesia Yang Diperbaharui), Rbg (Rechtsreglement Buitengewesten atau Reglemen Acara
Hukum Untuk Daerah Luar Jawa dan Madura), ataupun BW (Burgerlijk Wetboek voor
Indonesie atau Kitab Undang-Undang Hukum Perdata). Dalam hal ini kekuatan
pembuktiannya diserahkan kepada hakim.

 POTRET, GAMBAR, DENAH/PETA:

Karena tidak memenuhi ketentuan Surat, ini sekedar menyakinkan saja (demonstrative
evidence, overtuigingsstukken). Bukan kebenaran isi atau bunyi surat itu yang harus dibuktikan
atau digunakan sebagai bukti, melainkan keberadaan atau eksistensi surat itu yang menjadi
bukti, misalnya sebagai barang yang dicuri.

Kontrak (Contract)
Apabila kita baca dari judul, dapat diartikan bahwa yang dimaksud dengan contract drafting
adalah merancang atau membuat konsep kontrak.
BLACK’S Law Dictionary: Contract diartikan sebagai suatu perjanjian antara dua orang atau
lebih yang menciptakan kewajiban untuk berbuat atau tidak berbuat sesuatu hak yang khusus.
“Contract: An Agreement between two or more persons which creates an obligation to do or
not to do a particular thing”. It’s essential are competent parties, subject matter, a legal
consideration, mutuality of agreement and mutuality of obligation.
Antara Perjanjian dan Contract mempunyai arti yang lebih kurang sama. Menurut Black’s Law
Dictionary juga dikatakan bahwa Agreement mempunyai pengertian yang lebih luas dari pada
contract. Semua contract adalah agreement, tetapi tidak semua agreement merupakan contract.
Prof. Subekti merumuskan kontrak adalah lebih sempit daripada perjanjian karena
ditujukan kepada perjanjian dan persetujuan tertulis. Dengan demikian, tampak bahwa
yang dimaksudkan dengan kata kontrak adalah perjanjian tertulis, dan bahkan lebih menjurus
kepada permuatan suatu akta.
AKTA (AKTE)
Akta merupakan suatu pernyataan tertulis yang ditandatangani, dibuat oleh seseorang atau
oleh pihak-pihak dengan maksud dapat dipergunakan sebagai alat bukti dalam proses
hukum.
Surat-surat akta dapat dibedakan lagi antara surat akta resmi atau otentik (authentiek) dan surat
akta di bawah tangan atau onder hands.

20
KUHPer Pasal 1868 menyatakan “Suatu akta otentik adalah suatu akta yang dibuat dalam
bentuk yang ditentukan oleh Undang-Undang oleh atau di hadapan pejabat umum yang
berwenang untuk itu di tempat akta itu dibuat.”
Keistimewaan suatu akta otentik merupakan suatu bukti yang sempurna (volledig bewijs – full
evident) tentang apa yang dimuat di dalamnya. Artinya hakim harus menerima dan
menganggap apa yang tertulis di dalam akta, merupakan peristiwa yang sungguh-
sungguh telah terjadi dan hakim tidak boleh memerintahkan penambahan pembuktian.
Ada akta-akta yang diharuskan dibuat secara otentik, seperti : Akta Pendirian PT,Akta
Perkawinan, Akta Perjanjian Kawin, Akta Kuasa Memasang Hipotek, Akta Tanah, Akta
Pengakuan Anak.
Pejabat Umum yang dimaksudkan dalam undang-undang ialah notaris, hakim, juru sita pada
suatu pengadilan, Pejabat Kantor Catatan Sipil, dan sebagainya.
“Akta di bawah tangan” atau onderhands akte adalah akta yang tidak oleh atau tanpa
perantaraan seorang pejabat umum, melainkan dibuat dan ditandatangani sendiri oleh para
pihak yang mengadakan perjanjian, misalnya dalam perjanjian jual-beli atau sewa-menyewa.
Tulisan di bawah tangan–onderhandsche geschriften 1874-1879 BW.
KUHPer Pasal 1875 dinyatakan bahwa suatu tulisan di bawah tangan yang diakui oleh
orang terhadap siapa tulisan itu hendak dipakai, atau yang dengan cara menurut undang-
undang dianggap sebagai diakui, memberikan terhadap orang-orang yang menandatanganinya
serta para ahli warisnya dan orang-orang yang mendapat hak dari mereka, bukti yang
sempurna seperti suatu akta otentik
Apabila ternyata tanda tangan itu disangkal, pihak yang mengajukan surat perjanjian itu
diwajibkan untuk membuktikan kebenaran penandatangan atau isi akta tersebut. Ini
merupakan kebalikan dari suatu akta resmi karena apabila terjadi penyangkalan tanda
tangan terhadap akta resmi, yang mempunyai kewajiban untuk membuktikan adalah
pihak yang menyangkal.
Ada kecenderungan orang-orang yang membuat suatu perjanjian di bawah tangan, kemudian
ke notaris untuk melakukan legalisasi atau dilegalisasi di depan notaris (waarmerking). Dengan
demikian memiliki kekuatan pembuktian, sedangkan aktanya tetap akta di bawah tangan.
Para pejabat yang berwenang untuk melakukan legalisasi (dalam hal ini waarmerken) terhadap
akta di bawah tangan (stb. 1916 No. 46) yaitu : Notaris, Ketua Pengadilan Negeri, Walikota,
Bupati, Camat.

Perbedaan
Perbedaan antara akta otentik dan akta di bawah tangan adalah sebagai berikut:
Akta otentik (authentieke akte – Pasal 1868 BW).
1. Akta otentik dibuat dalam bentuk sesuai dengan yang ditentukan oleh undang-
undang.
2. Harus dibuat oleh atau dihadapan pejabat umum yang berwenang.

21
 3. Mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna, terutama mengenai waktu,
tanggal pembuatan, isi perjanjian, penandatanganan, tempat pembuatan dan dasar
hukumnya
4. Kalau kebenarannya dibantah, si penyangkal harus membuktikan
ketidakbenarannya.
Akta di bawah tangan (onderhands akte –Pasal 1869 BW)
1. Tidak terikat bentuk formal, melainkan bebas.
2. Dapat dibuat bebas oleh setiap subjek hukum yang berkepentingan
3. Apabila diakui oleh penadatangan/tidak disangkal, akta tersebut mempunyai
kekuatan pembuktian yang sempurna sama halnya seperti akta otentik.
4. Tetapi bila kebenarannya disangkal, pihak yang mengajukan sebagai bukti yang
harus membuktikan kebenarannya (melalui bukti/saksi-saksi)
Perjanjian-perjanjian yang harus dibuat secara tertulis (akta di bawah tangan) : Perjanjian
Perdamaian (Pasal 1851 KUH Perdata), Perjanjian Pemborongan (Pasal 1610 KUH Perdata),
Perjanjian Utang-piutang dengan bunga (Pasal 1767 KUH Perdata)

Fungsi Akta
Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa akta mempunyai dua fungsi, yaitu:
• Formalitas Causa
Untuk memenuhi syarat formal agar suatu perbuatan hukum sempurna (harus tertulis berupa
akta di bawah tangan, harus dengan akta otentik).
• Probationes Causa
Sebagai alat bukti karena memang sejak awal dimaksudkan untuk dijadikan alat bukti
(probationes).

22
 KULIAH 3
KONTRAK MENURUT HUKUM AMERIKA

OFFER DAN ACCEPTANCE (PENAWARAN DAN PENERIMAAN)

Setiap kontrak pasti dimulai dengan adanya offer (penawaran) dan acceptance (penerimaan).
Offer (penawaran) adalah suatu janji untuk melakukan atau tidak melakukan sesuatu
secara khusus pada masa yang akan datang. Yang berhak dan berwenang mengajukan
penawaran adalah setiap orang yang layak dan memahami apa yang dimaksudkan.
Ada 5 (lima) syarat adanya penawaran, yaitu: adanya konsiderasi (prestasi), sesuai dengan
undang-undang, “under one of the special rules relating to the revocation of a unilateral
contract”, “under doctrine of promissory estoppel”, “By virtue of a sealed instrument”.
Penawaran yang disampaikan kepada para khalayak akan menghasilkan dua macam kontrak,
yaitu:
1) Kontrak bilateral, kontrak yang diadakan antara dua orang dan saling memenuhi
janji.
2) Kontrak unilateral, pewaran yang membutuhkan tindakan karena berisi satu janji dari
satu pihak, penawaran terbuka sepanjang belum berakhirnya waktu atau belum
dicabut, penawaran berakhir bila :
a. Si pembeli tawaran (penawaran) atau penerima tawaran sakit ingatan atau
meninggal dunia sebelum terjadi penerimaan penawaran,
b. Penawaran dicabut, pihak penawar harus memberitahukan sebelum
penawaran diterima. Jika suatu penawaran ditentukan dalam waktu tertentu,
maka penawaran tersebut tidak dapat dicabut sebelum ketentuan waktu
berakhir,
c. Penerima tawaran tidak menerima tawaran tetapi membuat suatu kontra
penawaran, misalnya Carter menawarkan mobilnya seharga $900, Dealer
menjawab dengan surat hendak membeli mobil itu seharga $700, penawaran asli
yang $900 telah berakhir dan tidak bisa diterima oleh Dealer kecuali Carter
membuat penawaran baru.
Acceptance adalah kesepakatan dari pihak penerima dan penawar tawaran untuk
menerima persyaratan yang diajukan oleh penawar. Penerimaan itu harus disampaikan
penerima tawaran kepada penawar tawaran. Penerimaan itu harus bersifat absolut dan tanpa
syarat atas tawaran itu. Penerimaan yang belum disampaikan kepada pemberi tawaran,
belum berlaku sebagai penerimaan tawaran. Akan tetapi dalam perundingan yang
dilakukan dengan korespondensi, penerimaan yang dikirim dengan media yang sama dianggap
sudah disampaikan. Dalam pelelangan umum diatur dengan prosedur khusus. Jika
memungkinkan, baik tawaran maupun penerimaan tawaran sebaiknya dinyatakan secara
tertulis dan jelas.

23
 METTIING OF MINDS (PERSESUAIAN KEHENDAK)
Kontrak dikatakan sah adalah adanya metting of mind, yaitu adanya persesuaian pernyataan
kehendak antara para pihak tentang objek kontrak. kontrak menjadi tidak sah, dan dapat
dibatalkan (Jesse S. Rafhael, 1962:15) apabila kontrak dilakukan dengan adanya penipuan
(fraude), kesalahan (mistake), paksaan (duress), dan penyalahgunaan keadaan (undue
influence).
1. Fraude (penipuan), yaitu : dengan sengaja mengajukan gambaran atau fakta yang
salah untuk memasuki hubungan kontrak oleh karena itu, pihak yang tidak bersalah
harus bersandar pada gambaran yang salah tadi dan secara finansial, sekiranya orang yang
tidak bersalah tadi tahu bahwa objek kontrak rusak maka ia tidak akan menutup kontrak
tersebut.
2. Mistake (kesalahan), yaitu jika dua pihak yang mengadakan kontrak dengan fakta
yang ternyata maka pihak tadi dapat membatalkan kontrak setelah mengetahui fakta
yang sebenarnya.
3. Duress (paksaan), apabila salah satu pihak lain menyetujui kontrak dengan ancaman
penjara, jiwa, atau badan. Ancaman ini dapat saja dilakukan terhadap dirinya,
keluarganya, dan ancamannya tidak bersifat fisik.
4. Undue Influence (penyalahgunaan keadaan), tertumpu pada hal berikut : Penyalahgunaan
keunggulan ekonomi (keunggulan ekonomis terletak pada Inequality of bargaining
power) , dan penyalahgunaan kejiwaan (menyalahgunakan ketergantungan relatif
atau keadaan jiwa yang istimewa dari pihak lain

CONSIDERATION (KONSIDERASI)
Supaya kontrak dapat dikatakan sah dan mempunyai kekuatan mengikat, haruslah didukung
dengan konsiderasi (Consideration).
Dulu, semua hak yang dilaksanakan dibagi menjadi sejumlah kategori yang terbatas. Untuk
pelanggaran masing-masing kategori, pengadilan menyediakan formulir yang dikenal sebagai
“Surat Perintah (Writ)”. Writ ini baru dapat dilaksanakan setelah dibuat secara tertulis dan
dibuat di atas segel oleh para pihak yang mengadakan kontrak. Kontrak yang dibuat dengan
writ dinamakan perjanjian (kovenan) dan bersifat mengikat para pihak. Sejalan dengan
pertumbuhan perdagangan dan perniagaan, desakan untuk pelaksanaan kontrak yang sah tidak
perlu dibuat di atas segel. Untuk itu pengadilan memeriksa Writ yang ada untuk melihat apakah
bisa digunakan atau tidak.
Ada ahli yang mengartikan bahwa konsiderasi merupakan motive atau alasan untuk membuat
kontrak (Blacklaw Dictionary.1983:277). Jesse S. Raphael mengartikan bahwa konsiderasi
adalah “penghentian hak (sah) oleh satu pihak dengan imbalan janji dari pihak lain. Jika
seseorang membuat janji dengan menghentikan salah satu hak dari yang mendapat janji, janji
tadi secara sah mengikat karena ditunjang oleh konsiderasi”. (Jesse S Raphael). Perbuatan,
sikap tidak berbuat, atau janji dari masing-masing pihak adalah harga bagi yang telah

24
dibeli oleh pihak lainnya. Konsiderasi dapat berupa “akan dilaksanakan” atau “sudah
dilaksanakan” (Abdul Kadir Muhammad, 1986:99).
Pendapat Jesse S Raphael dan Abdul Kadir Muhammad ini ada kesamaannya, yaitu bahwa
konsiderasi merupakan prestasi, karena masing-masing melaksanakan prestasi secara
timbal balik. Konsiderasi (prestasi) harus berwujud dan mempunyai nilai. Apabila tidak
mempunyai nilai maka tidak ada perjanjian.

COMPETENT PARTIES AND LEGAL SUBECT MATTER (KEMAMPUAN PARA

PIHAK DAN LEGALITAS TENTANG SUBJEK)

Competent parties adalah kemampuan dan kecakapan dari subjek hukum untuk
melakukan kontrak. Sedangkan legal subject matter, yaitu keabsahan dari pokok
persoalan.
Dalam sistem hukum Amerika, pengadilan membedakan kemampuan tentang legalitas dari
seorang untuk membuat kontrak. Masing-masing negara bagian tidak sama tentang umur
kedewasaan. Ada yang menentukan 21 tahun untuk semua jenis kelamin, dan ada juga negara
bagian yang menentukan 21 tahun untuk laki-laki dan 18 tahun untuk wanita.
Orang yang tidak berwenang untuk membuat kontrak adalah:
(1) Orang di bawah umur (dapat membatalkan kontrak tersebut, kapan pun pada saat ia
masih di bawah umur, orang di bawah umur itu juga dapat mengesahkan kontrak
apabila ia sudah dewasa).
(2) Orang gila.
Persyaratan lain dari sahnya kontrak adalah adanya legal subject matter, yaitu pokok
persoalan yang sah. Syarat ini sama dengan causa yang halal dalam sistem hukum
kontinental (KUHPerdata). Suatu legal subject matter dikatakan sah apabila tidak
bertentangan dengan kepentingan orang banyak (kepentingan umum). Ada dua macam
perjanjian yang tidak sah, yaitu:
(3) Perjanjian pembayaran bunga yang melampaui suku bunga yang sah (riba).
Perjanjian utang dalam perjudian (Jesse S. Raphael, 1962:21-22 ).

MOMENTUM TERJADINYA KONTRAK

Di dalam KUH Perdata tidak disebutkan secara jelas tentang momentum terjadinya kontrak.
Pada Pasal 1320 KUH Perdata hanya disebutkan cukup dengan adanya konsensus para
pihak. Dalam berbagai literatur disebutkan empat teori yang membahas momentum terjadinya
kontrak, yaitu teori pernyataan, pengiriman, pengetahuan, dan penerimaan (vollmar, 1984:147-
148; Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, 1980:20-21; Sudikno Mertokusumo, 1987:15). Keempat
hal itu dijelaskan berikut ini:

25
1. Teori Pernyataan (uitingstheorie), terjadi pada saat pihak yang menerima penawaran
menyatakan bahwa ia menerima penawaran itu. Kelemahan teori ini adalah sangat
teoritis karena dianggap terjadinya kesepakatan secara otomatis.
2. Teori Pengiriman (Verzendtheorie) kesepakatan terjadi apabila pihak yang menerima
penawaran mengirimkan telegram. Kritik terhadap teori ini, bagaimana hal itu bisa
diketahui. Bisa saja, walaupun sudah dikirim tetapi tidak diketahui oleh pihak yang
menawarkan.
3. Teori Pengetahuan (Vernemingstheorie), kesepakatan terjadi apabila pihak yang
menawarkan itu mengetahui adanya acceptatie (penerimaan). Akan tetapi, penerimaan
itu belum diterimanya (tidak diketahui secara langsung). Kritik terhadap teori ini,
bagaimana ia mengetahui isi penerimaan itu apabila ia belum menerimanya.
4. Teori Penerimaan (Ontvangstheorie), terjadi pada saat pihak yang menawarkan
menerima langsung jawaban dari pihak lawan.
Di samping keempat teori di atas, Pitlo mengungkapkan sebuah teori yang kelima tentang
momentum terjadinya kontrak, yaitu geobjectiveerde bernemingstheorie. Teori ini menentukan
bahwa saat si pengirim surat redelijkerwijs, dapat menganggap si alamat telah
mengetahui isi surat itu;
Contohnya, saya telah memasukkan surat tawaran ke dalam kotak pos pada jam 12 siang
di Amsterdam. Hal itu disampaikan oleh Harleem pada pengantar pos di sore hari.
Persoalannya sekarang, kapan terjadinya perjanjian. Menurut Hoge Raad terjadinya
perjanjian itu pada sore hari tersebut di atas (dalam Sri Soedewi Masjchoen Sofwan,
1980:20). Di dalam hukum positif Belanda yang juga diikuti yurisprudensi maupun doktrin,
teori yang dianut adalah teori pengetahuan (vernemingstheorie) dengan sedikit koreksi dari
ontvangstheorie (teori penerimaan). Maksudnya penerapan teori pengetahuan tidak secara
mutlak disebabkan lalu lintas hukum menghendaki gerak cepat dan tidak menghendaki
formalitas yang kaku. Maka vernemingstheorie-lah yang dianut. Karena jika harus menunggu
sampai mengetahui secara langsung adanya jawaban dari pihak lawan (ontvangstheorie) akan
memerlukan waktu yang lama.
Pada uraian terdahulu telah dikemukakan bahwa momentum terjadi perjanjian, yaitu pada
saat terjadinya persesuaian antara pernyataan dan kehendak antara kreditur dan
debitur.
Ada tiga teori yang menjawab tentang ketidaksesuaian antara kehendak dan pernyataan, yaitu
teori kehendak, teori pernyataan, dan teori kepercayaan (Van Dunne, 1987:108-109). Ketiga
teori itu dikemukakan berikut ini:
1. Teori kehendak (wilstheorie), perjanjian itu terjadi apabila ada persesuaian antara
kehendak dan pernyataan. Apabila terjadi ketidakwajaran, kehendaklah yang
menyebabkan terjadinya perjanjian. Kelemahan teori ini menimbulkan kesulitan apabila
tidak ada persesuaian antara kehendak dan pernyataan.
2. Teori Pernyataan (verklaringtheorie), kehendak merupakan proses batiniah yang tidak
diketahui orang lain. Akan tetapi yang menyebabkan terjadinya perjanjian adalah
pernyataan. Jika terjadi perbedaan antara kehendak dan pernyataan maka perjanjian tetap
terjadi.

26
 3. Teori Kepercayaan (vertrouwenstheorie), hanya pernyataan yang menimbulkan
kepercayaan saja yang menimbulkan perjanjian. Kepercayaan dalam arti bahwa
pernyataan itu benar-benar dikehendaki. Kelemahan teori ini bahwa kepercayaan itu sulit
dinilai.
Timbulnya ketiga teori ini (teori kehendak, teori pernyataan, dan kepercayaan) disebabkan
adanya kasus yang terjadi pada tahun 1856 di Keulun/Koln/Collegne, Belanda. Kasusnya,
seorang Komisioner bernama Weiler menerima telegram dari Opeinheim yang isinya suatu
perintah untuk menjual saham-saham Opeinheim. Surat kawat itu cacat sebab yang
dimaksudkan bukanlah menjual saham, tetapi justra membeli saham. Terjadi kekeliruan
dalam penyampaian telegram oleh petugas pengirim telegram. Kemudian terjadi sengketa, lalu
Opeinheim menggugat Weiler untuk mendapatkan ganti rugi dan hal ini Dikabulkan. Ini
berarti yang dimenangkan adalah Opeinheim (Van Dunne, 1987:107). Pengadilan
memutuskan berdasarkan atas teori kehendak. Teori kehendak ini dipertahankan dan sangat
berpengaruh pada abad ke 19 dan merupakan ajaran yang berkuasa (heersende leer).

27
 KULIAH 4
KONSEP TEORETIS DAN PENGERTIAN HUKUM KONTRAK
INNOMINAAT

ISTILAH DAN PENGERTIAN HUKUM KONTRAK INNOMINAAT

Hukum kontrak merupakan terjemahan dari bahasa Inggris, yaitu contract of law, sedangkan
dalam bahasa Belanda disebut dengan istilah overeenscomstrecht.
Charles L. Knapp and Nathan M. Crystal mengartikan hukum kontrak adalah mekanisme
hukum dalam masyarakat, untuk melindungi harapan-harapan yang timbul dalam
pembuatan persetujuan demi perubahan masa datang yang bervariasi kinerja, seperti
pengangkutan kekayaan (yang nyata maupun yang tidak nyata), kinerja pelayanan dan
pembayaran dengan uang.
Lawrence M. Friedman mengartikan hukum kontrak adalah “perangkat hukum yang hanya
mengatur aspek tertentu dari pasar dan mengatur jenis perjanjian tertentu”. Mengkaji
aspek pasar berupa berbagai aktivitas bisnis yang hidup dan berkembang dalam sebuah
market akan menimbulkan berbagai macam kontrak yang dilakukan oleh para pelaku
usaha yaitu mengadakan perjanjian jual beli, sewa menyewa, beli sewa, leasing dan lain-lain.
Michael D. Bayles mengartikan hukum kontrak adalah adalah aturan hukum yang berkaitan
dengan pelaksanaan perjanjian atau persetujuan. Mengkaji dimensi pelaksanaan perjanjian
yang dibuat oleh para pihak. Tahap ini merupakan tahap yang menentukan dalam
penyusunan sebuah kontrak.
Jadi, hukum kontrak adalah “keseluruhan dari kaidah hukum yang mengatur hubungan
hukum antara dua pihak atau lebih berdasarkan kata sepakat untuk menimbulkan akibat
hukum”. Definisi ini didasarkan pada pendapat Van Dunne, yang mengkaji kontrak sejak
tahap pra contractual hingga post contractual. Pra contractual merupakan tahap penawaran
(offer) dan penerimaan (acceptance), sedangkan post contractual adalah pelaksanaan
perjanjian. Hubungan hukum adalah hubungan yang menimbulkan akibat hukum
(timbulnya hak dan kewajiban).
Hukum kontrak dapat dibagi menjadi dua macam, yaitu :
1. hukum kontrak nominaat (merupakan ketentuan hukum yang mengkaji berbagai kontrak
atau perjanjian yang dikenal di dalam KUH Perdata).
2. hukum kontrak innominaat (keseluruhan kaidah hukum yang mengkaji berbagai kontrak
yang timbul, tumbuh dan hidup dalam masyarakat dan kontrak ini belum dikenal pada
saat KUH Perdata diundangkan).
Kontrak-kontrak yang muncul dan berkembang dalam masyarakat adalah seperti kontrak
Production Sharing, Joint Venture, kontrak karya, leasing, beli sewa, franchise, kontrak
konstruksi, kontrak rahim dan lain-lain. Kontrak ini belum dikenal pada saat KUH Perdata
diundangkan.

28
“Keseluruhan kaidah-kaidah hukum yang mengatur hubungan hukum antara subjek hukum
yang satu dengan subjek hukum yang lain dalam hubungannya dengan kontrak innominaat
berdasarkan kata sepakat untuk menimbulkan akibat hukum”. Unsur-unsur yang tercantum
dalam hukum kontrak innominaat adalah sebagai berikut:
1. kaidah hukum (tertulis dan tidak tertulis).
2. subjek hukum (pendukung hak dan kewajiban, Subjek hukum dalam kontrak innominaat
adalah debitur dan kreditur, badan pelaksana dengan badan usaha atau usaha tetap,
pengguna jasa dan penyedia jasa dan lain-lain).
3. objek hukum (berkaitan dengan pokok prestasi. Dalam kontrak karya, misalnya yang
menjadi pokok prestasinya adalah melakukan eksplorasi dan eksploitasi dalam bidang
pertambangan, khususnya emas dan tembaga).
4. kata sepakat (konsensus. Kata sepakat ini merupakan persesuaian pernyataan
kehendak para pihak tentang substansi dan objek kontrak).
5. Akibat hukum (berkaitan dengan timbulnya hak dan kewajiban dari para pihak).

RUANG LINGKUP KAJIAN DAN SIFAT HUKUM KONTRAK INNOMINAAT

Ruang lingkup kajian hukum kontrak innominaat adalah berbagai kontrak yang muncul dan
berkembang dalam masyarakat, seperti kontrak production sharing, join venture, kontrak
karya, leasing, beli sewa, franchise, kontrak konstruksi, kontrak rahim dan lain-lain.
Hukum kontrak innominaat bersifat khusus, sedangkan hukum kontrak atau hukum perdata
merupakan hukum yang bersifat umum. Artinya bahwa kontrak-kontrak innominaat
berlaku terhadap peraturan yang bersifat khusus, sebagaimana yang tercantum dalam
berbagai peraturan perundang-undangan yang mengaturnya. Apabila dalam undang-undang
khusus tidak diatur maka kita mengacu pada peraturan yang bersifat umum, sebagaimana yang
tercantum dalam Buku III KUH Perdata.

TEMPAT PENGATURAN HUKUM KONTRAK INNOMINAAT

Hukum kontrak innominaat diatur di dalam Buku III KUH Perdata hanya pada Pasal 1319
KUH Perdata “Semua perjanjian, baik yang mempunyai nama khusus maupun yang tidak
dikenal dengan suatu nama tertentu tunduk pada peraturan umum yang termuat dalam
bab ini dan bab yang lalu”. Dengan demikian, para pihak yang mengadakan kontrak
innominaat tidak hanya tunduk pada berbagai peraturan yang mengaturnya, tetapi para pihak
juga tunduk pada ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam KUH Perdata.
Berbagai ketentuan-ketentuan hukum yang mengatur tentang kontrak innominaat, yang
terdapat di luar KUH Perdata, disajikan berikut ini:
1. Artikel 1355 NBW;
2. Stb. 1973 Nomor 289 tentang Beli Sewa Rumah;
3. Undang-Undang Nomor 18 Tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi;

29
 4. Undang-Undang Nomor 22 Tahun 2001 tentang Minyak dan Gas Bumi;
5. Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 1997 tentang Waralaba (Franchise);
6. Surat Keputusan Bersama Menteri Keuangan, Perindustrian dan Perdagangan
Nomor:KEP-122/MK/Iv/2/1974, Nomor:32/M/SK/2/1974 dan Nomor:30/KPB/I/1974
tentang Perizinan Usaha Leasing.
KUH Perdata merupakan ketentuan hukum yang bersifat umum, sedangkan ketentuan hukum
yang mengatur kontrak innominaat merupakan ketentuan hukum yang bersifat khusus.
Dengan demikian berlaku asas “Lex specialis derogaat lex generali” artinya undang-undang
yang khusus mengesampingkan undang-undang yang bersifat umum. Pada saat undang-undang
yang bersifat khusus tidak mengatur secara rinci maka dapat digunakan undang-undang yang
bersifat umum.

SISTEM PENGATURAN HUKUM KONTRAK INNOMINAAT

Pada prinsipnya, sistem, pengaturan hukum dapat dibedakan menjadi 2 (dua) macam, yaitu :
1. Sistem tertutup (closed system) yaitu setiap orang tidak diperkenankan untuk
mengadakan hak-hak kebendaan baru, selain yang telah ditetapkan dalam undang-
undang. Hukum kontrak innominaat merupakan hukum yang khusus (hanya mengkaji
kontrak-kontrak yang timbul, tumbuh dan berkembang dalam masyarakat),
sedangkan hukum kontrak merupakan ketentuan hukum yang bersifat umum (mengkaji
kontrak-kontrak yang dikenal dalam KUH Perdata dan di luar KUH Perdata).
2. Sistem terbuka (open system) yaitu : setiap orang bebas untuk mengadakan
perjanjian, baik yang sudah diatur maupun yang belum diatur dalam undang-undang.
Hal ini dapat disimpulkan dari ketentuan yang tercantum dalam Pasal 1338 ayat (1) KUH
Perdata, yang berbunyi: “Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai
undang-undang bagi mereka yang membuatnya”. Ketentuan Pasal 1338 ayat (1) KUH
Perdata memberikan kebebasan kepada para pihak untuk:
a. membuat atau tidak membuat perjanjian;
b. mengadakan perjanjian dengan siapa pun;
c. menentukan isi perjanjian, pelaksanaan, dan persyaratannya;
d. menentukan bentuk perjanjian, yaitu tertulis atau lisan (Salim H.S. 1993:100).
Kebebasan untuk membuat kontrak itu dibatasi oleh undang-undang, ketertiban umum, dan
kesusilaan.

ASAS-ASAS HUKUM KONTRAK INNOMINAAT

Pasal 1319 KUH Perdata, bahwa semua perjanjian, baik yang mempunyai nama khusus
maupun yang tidak dikenal dengan suatu nama tertentu tunduk pada peraturan umum
yang termuat dalam bab ini dan bab yang lalu. Dengan demikian, asas-asas hukum kontrak
innominaat pun mengikuti asas-asas yang tercantum dalam Buku III KUH Perdata (kebebasan

30
berkontrak, konsensualisme, asas pacta sunt servanda/asas kepastian hukum, iktikad
baik dan kepribadian).
Pasal 2 Undang-undang Nomor 22 Tahun 2001 tentang Minyak dan Gas Bumi telah
ditentukan asas-asas hukum dalam penyelenggaraan kegiatan usaha minyak dan gas bumi
(kegiatan usaha minyak dan gas bumi didasarkan pada Kontrak Production Sharing) meliputi
ekonomi kerakyatan, keterpaduan, manfaat, keadilan, keseimbangan, pemerataan,
kemakmuran bersama dan kesejahteraan rakyat banyak, keamanan, keselamatan, dan
kepastian hukum serta berwawasan lingkungan.
Pasal 2 Undang-undang Nomor 18 Tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi telah diatur
asas-asas hukum dalam penyelenggaran kontrak konstruksi yaitu :
1. Asas kejujuran dan keadilan (kesadaran akan fungsinya serta bertanggung jawab
memenuhi berbagai kewajiban guna memperoleh haknya).
2. Asas manfaat (prinsip-prinsip profesionalitas dalam kemampuan dan tanggung jawab,
efisiensi, dan efektivitas yang dapat menjamin terwujudnya nilai tambah yang optimal
bagi para pihak).
3. Asas keserasian (harmoni dalam interaksi antara pengguna jasa dan penyedia jasa
yang berwawasan lingkungan untuk menghasilkan produk yang berkualitas dan
bermanfaat tinggi).
4. Asas keseimbangan (prinsip yang menjamin terwujudnya keseimbangan antara
kemampuan penyedia jasa dan beban kerjanya).
5. Asas kemandirian (tumbuh dan berkembangnya daya saing jasa konstruksi nasional).
6. Asas keterbukaan (ketersediaan informasi yang dapat diakses terwujudnya transparansi
dalam penyelenggaraan pekerjaan konstruksi).
7. Asas kemitraan (hubungan kerja para pihak yang harmonis, terbuka, bersifat timbal
balik, dan sinergis).
8. Asas keamanan dan keselamatan (tertib penyelenggaran jasa konstruksi, keamanan
lingkungan dan kelelamatan kerja, serta pemanfaatan hasil pekerjaan konstruksi dengan
tetap memperhatikan kepentingan umum).

31
 KULIAH 5
KONTRAK DALAM PRAKTEK

BENTUK-BENTUK KONTRAK/PERJANJIAN
Bentuk perjanjian dapat dibedakan menjadi dua macam, yaitu tertulis dan lisan. Bentuk
perjanjian tertulis, yaitu :
1. Perjanjian di bawah tangan ditandatangani oleh para pihak yang bersangkutan saja.
Hanya mengikat para pihak dalam perjanjian, tidak mempunyai kekuatan mengikat
pihak ketiga.
2. Perjanjian dengan saksi Notaris untuk melegalisir tanda tangan para pihak.
Berfungsi hanya untuk melegalisir kebenaran tanda tangan para pihak, tidak
mempengaruhi kekuatan hukum dari isi perjanjian.
3. Perjanjian yang dibuat dihadapan dan oleh notaris dalam bentuk akta notariel (akta
yang dibuat di hadapan dan di muka pejabat yang berwenang untuk itu).
Ada tiga fungsi notariel (akta autentiek), yaitu:
1. Bukti bahwa para pihak yang bersangkutan telah mengadakan perjanjian tertentu;
2. Bukti bagi para pihak bahwa apa yang tertulis dalam perjanjian adalah menjadi
tujuan dan keinginan para pihak;
3. Bukti kepada pihak ketiga bahwa pada tanggal tertentu, kecuali jika ditentukan
sebaliknya para pihak telah mengadakan perjanjian.
Akta notariel merupakan bukti prima facie mengenai fakta, yaitu pernyataan atau perjanjian
yang termuat dalam akta notaris, mengingat notaris di Indonesia adalah pejabat umum yang
mempunyai kewenangan untuk memberikan kesaksian atau melegalisir suatu fakta. Jika isi
dari fakta semacam itu disangkal di suatu pengadilan maka pengadilan harus
menghormati dan mengakui isi akta notariel.
Di dalam hukum kontrak Amerika, kontrak menurut bentuknya dibagi menjadi dua macam,
yaitu :
1. informal contract, yaitu kontrak yang dibuat dalam bentuk yang lazim atau informal.
2. formal contract, yaitu perjanjian yang memerlukan bentuk atau cara-cara tertentu.
Formal contract dibagi menjadi tiga jenis, yaitu :
a. contract uderseal, yaitu kontrak dalam bentuk akta autentik;
b. recognizance, yaitu acknowledgment atau pengakuan di muka sidang pengadilan;
c. negotiable instrument, yaitu berita acara negoisasi (Subekti, 1993: 40)
Apabila dilihat dari kedua jenis kontrak tersebut maka kontrak dalam hukum Amerika dibagi
menjadi kontrak informal dan formal.

32
 INTERPRETASI DALAM KONTRAK
Penafsiran tentang kontrak diatur dalam Pasal 1342-1351 KUH Perdata. Pada dasarnya
perjanjian yang dibuat oleh para pihak haruslah dapat dimengerti dan dipahami isinya
namun adakalanya tidak dimengerti para pihak sehingga isi perjanjian dibedakan menjadi dua
macam, yaitu:
1. Kata-katanya jelas, dan
2. Kata-kata tidak jelas, sehingga menimbulkan bermacam-macam penafsiran.
Menurut Pasal 1342 KUH Perdata apabila kata-katanya jelas maka tidak diperkenankan
untuk menyimpang daripadanya dengan jalan penafsiran. Dalam hal kata-katanya tidak
jelas, dapat dilakukan penafsiran terhadap isi kontrak yang dibuat para pihak. Beberapa aspek
dalam penafsiran yaitu :
1. Jika kata-kata dalam kontrak memberikan berbagai macam penafsiran, maka harus
menyelidiki maksud para pihak yang membuat perjanjian (Pasal 1343 KUH
Perdata).
2. Jika suatu janji memberikan berbagai penafsiran, maka harus diselidiki pengertian
yang memungkinkan perjanjian itu dapat dilaksanakan (Pasal 1344 KUH Perdata).
3. Jika kata-kata dalam perjanjian diberikan dua macam pengertian maka harus
dipilih pengertian yang paling selaras dengan sifat perjanjian (Pasal 1345 KUH
Perdata). Apabila terjadi keragu-raguan, maka harus ditafsirkan menurut
kebiasaan dalam negeri atau di tempat dibuatnya perjanjian (Pasal 1346 KUH
Perdata).
4. Jika ada keragu-raguan, perjanjian harus ditafsirkan atas kerugian orang yang
meminta di perjanjikan sesuatu hal, dan keuntungan orang yang mengikatkan dirinya
untuk itu (Pasal 1345 KUH Perdata).
Hukum Anglo-Amerika, juga mengenal interpretasi terhadap substansi kontrak. Uniken
Venema mengemukakan aturan-aturan yang paling penting dalam hukum Anglo-Amerika;
kecuali butir 5 tersebut juga berlaku interpretasi undang-undang. Sebagaimana dikemukakan
beriktu ini.
1. Perjanjian tertulis akan ditafsirkan gramatikal. Aturan ini berkaitan dengan plain
meaning rule, artinya kata-kata yang jelas dalam perjanjian tidak boleh disimpangi
melalui interpretasi.
2. Hakim akan cenderung menafsirkan suatu klausula sedemikian rupa sehingga paling
tidak mempunyai suatu efek.
3. Hakim akan menilai seluruh dokumen yang bersangkutan, jadi harus melakukan
penafsiran sistematis.
4. Hakim akan selalu cenderung melakukan penafsiran restriktif sehingga kata-kata
umum yang disertai contoh yang spesifik akan diberi arti yang cocok dengan contoh-
contoh yang diberikan.

33
 5. Efek restriktif juga disebabkan oleh penafsiran contra proferentum. Hal ini
dirumuskan dalam Pasal 1349 KUH Perdata bahwa suatu ketentuan yang meragukan
harus ditafsirkan demi kerugian pihak yang meminta diperjanjiakannya sesuatu.
Aturan ini penting dalam penafsiran klausula-klausula eksonerasi.
6. Sifat restriktif juga terdapat dalam aturan yang menentukan bahwa klausula yang tegas
dalam kontrak dapat mencegah hakim untuk menerima implied term. Aturan ini
berlandaskan pada pemikiran bahwa para pihak yang telah mengatur hal tertentu,
haruslah dianggap telah mengatur secara lengkap, sehingga tidak ada peluang
untuk menafsirkan adanya implied term (pengertian secara tidak langsung).
7. Padanan yang murni dalam penafsiran a contrario dapat ditemukan dalam hukum
Anglo-Amerika. Misalnya, apa yang dinamakan distinction yang dibuat oleh hakim
untuk meniadakan pengaruh precedent. Dapat dianggap sebagai suatu penafsiran a
contrario (dalam Djasadin Saragih, 1993:13-14).

FUNGSI KONTRAK
Fungsi kontrak dapat dibedakan menjadi dua macam, yaitu :
1. Fungsi yuridis kontrak adalah fungsi dapat memberikan kepastian hukum bagi para
pihak.
2. Fungsi ekonomis adalah menggerakan (hak milik) sumber daya dari nilai penggunaan
yang lebih rendah menjadi nilai yang lebih tinggi.

BIAYA DALAM PEMBUATAN KONTRAK

Pada dasarnya setiap pembuatan perjanjian memerlukan biaya. Biaya-biaya itu meliputi:
1. Biaya penelitian, meliputi biaya penentuan hak milik yang diinginkan dan biaya
penentuan bernegosiasi;
2. Biaya negosiasi, meliputi biaya penyiapan, biaya penulisan kontrak, dan biaya tawar-
menawar dalam uraian yang rinci;
3. Biaya monitoring, yaitu biaya penyelidikan tentang objek;
4. Biaya pelaksanaan, yang meliputi biaya persidangan dan arbitrase;
5. Biaya kekeliruan hukum, yang merupakan biaya sosial. Biaya ini akan muncul apabila
hakim membuat kesalahan dalam memutus suatu kasus. Hal ini akan membuat
kesalahan pada kasus-kasus berikutnya.

34
 KEABSAHAN IDENTITAS PENANDA TANGAN
Keabsahan identitas penanda-tangan menentukan apakah suatu penanda-tangan dari
dirinya sendiri sudah memiliki kecakapan untuk bertindak dan kemungkinan juga
wewenang untuk bertindak, jika diperlukan (Satrio 1999a: 16 et. seq., N: bekwaamheid dan
bevoegdheid). Keabsahan identitas penanda tangan dibuktikan sebagai berikut:
1. Bagi pribadi yang menjadi pihak pada kontrak dengan Kartu Tanda Penduduk (KTP)
atau paspor.
2. jika pribadi tersebut mewakili suatu badan hukum perdata, ditambah dengan anggaran
dasar dan dokumen otorisasi (sering kali dalam bentuk “Persetujuan Komisaris”, atau
bahkan bisa juga “Keputusan Rapat Pemegang Saham”, jika undang-undang atau
anggaran dasar menentukan demikian untuk tindakan itu); dan
3. jika pribadi tersebut mewakili suatu badan hukum publik, ditambah dengan surat kuasa
atau surat perintah serta izin dari pejabat pemerintah yang bersangkutan.

KEABSAHAN WEWENANG PENANDA TANGAN

 Seorang penanda tangan kontrak memiliki wewenang yang sah untuk
melaksanakan tindakan tersebut, jika identitas penanda tangan tersebut sudah
dibuktikan, dan dia juga dapat membuktikan wewenangnya untuk melakukan tindakan
hukum sebagaimana yang hendak dilakukan dengan menandatangani suatu kontrak
(Satrio 1999a: 16 et. seq., N: bevoegdheid).
 Dalam hal penanda tangan adalah pribadi yang sudah menikah, dalam banyak
transaksi dia akan diminta untuk juga membuktikan persetujuan dari pasangan
nikahnya (E: spouse approval) untuk tujuan yang spesifik seperti yang dirumuskan
dalam perjanjian termaksud. Orang-orang yang menikah dengan didahului
“perjanjian kawin” (E. Prenuptial agreement) tidak perlu membuktikan persetujuan
seperti itu, tetapi dia harus bisa memperlihatkan perjanjian kawinnya. Jika penanda
tangan beragama islam dan memiliki istri lebih dari satu, maka disyaratkan juga
persetujuan dari semua istrinya yang sah itu.
 Jika penanda tangan mewakili suatu badan hukum perdata, dia akan juga
memerlukan pelimpahan wewenang dari badan hukum yang bersangkutan, yang
bisanya disebut sebagai “otorisasi perusahaan” (E: corporate authorization) yang bisa
berupa surat kuasa, persetujuan komisaris, atau persetujuan rapat umum pemegang
saham.
Identitas penanda tangan yang keliru dapat mengakibatkan batalnya seluruh kontrak
karena hukum, sedangkan pembuktian yang kurang kuat bagi wewenang penanda tangan
dapat mengakibatkan terjadinya apa yang disebut dalam bahasa Latin sebagai ultra vires, atau
dalam bahasa Prancis sebagai detournement de pouvoir. Artinya sama saja: suatu pihak
melakukan suatu tindakan hukum dengan melampaui wewenang yang dimilikinya sehingga
tindakan hukum yang dilakukannya tidak menimbulkan akibat hukum yang dikehendaki.

35
 PERNYATAAN DAN JAMINAN
Bagian mengenai pernyataan (E: representations) dan jaminan (E: warranties) biasanya
menyatakan dua hal pokok, sebagai berikut:
PERNYATAAN
Para pihak masing-masing menyatakan kebenaran dari hal-hal yang antara lain mencakup hal-
hal berikut ini:
a. Identitas dirinya, dokumen-dokumen perusahaan (meliputi anggaran dasar serta
perubahannya, dan kuasa bagi penanda tangan);
b. Kapasitas (jabatan, jika berkenaan dengan pribadi penanda tangan), peranan bagi pihak
penanda tangan, misalnya sebagai debitur, atau penjamin);
c. Hal-hal yang menyangkut status hukumnya dari pribadi maupun pihak penanda
tangan: misalnya bahwa pribadi penanda tangan tidak berada di bawah pengampuan,
dan/atau bahwa pihak penanda tangan tidak berada dalam keadaan likuidasi)
d. Hal-hal yang menyangkut prosedur: cacat dalam prosedur harus dipulihkan lebih dulu,
supaya keadaan perusahaan kembali sehat. Hal seperti ini sering terjadi pada suatu
rangkaian jual beli saham yang tidak lengkap, dan tidak jarang ketidaklengkapan itu
tidak dapat dipulihkan lagi. Misalnya jual beli saham dituntaskan dengan akta notaris,
sedangkan para pihak hanya melaksanakannya secara “di bawah tangan”. Pada saat
cacat itu hendak dipulihkan, ternyata salah satu pihak yang harus menandatanganinya
telah meninggal dunia.

JAMINAN
Istilah “jaminan” dalam bahasa Indonesia, dalam bahasa inggris dibedakan sebagai warranty
dan guaranty yaitu :
 Warranty, atau jaminan yang sifatnya subjektif dalam arti bahwa suatu pihak
mengikatkan dirinya untuk melakukan atau tidak melakukan sesuatu. warranty
berlaku karena dipicu oleh suatu keadaan atau tindakan (misalnya keadaan ingkar janji
atau default), jadi dengan syarat. Seorang penjamin utang misalnya, harus mulai
menjalankan kewajibannya, manakala si berutang terlibat dalam ingkar janji untuk
melakukan pembayaran utangnya. Para pihak masing-masing menjamin pelaksanaan
kewajiban-kewajiban yang telah dijanjikannya berdasarkan kontrak.
 Guaranty, atau jaminan yang sifatnya objektif dalam arti bahwa produk yang
dihasilkan oleh suatu pihak memang “dijamin” berguna jika digunakan sesuai
dengan maksud untuk apa produk itu dibuat. Guaranty cenderung untuk berlaku
secara proaktif, tanpa harus dipicu oleh suatu keadaan atau tindakan. Contoh : suatu
pabrik yang memproduksi pressure cooker misalnya, memberikan guaranty bahwa
panci tersebut dibuat untuk digunakan sebagai pressure cooker, dan tidak dapat
berfungsi sebagai kuali.

36
 KULIAH 6
STRUKTUR, ANATOMI KONTRAK DAN NEGOSIASI
PENGANTAR
Kontrak yang dibuat oleh para pihak berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang
membuatnya. Oleh karena itu, untuk membuat kontrak diperlukan ketelitian dan kecermatan dari para
pihak, baik dari pihak kreditur maupun debitur, pihak investor maupun dari pihak negara yang
bersangkutan.
Hal-hal yang diperhatikan oleh para pihak yang akan mengadakan dan membuat kontrak adalah:
1. Kemampuan Para Pihak
KUH Perdata menentukan bahwa orang yang cakap dan wenang untuk melakukan perbuatan
hukum apabila telah dewasa (21 tahun) dan atau sudah kawin. Tidak wenang untuk membuat
kontrak adalah:
(1) Minderjarigheid (di bawah umur);
(2) Curatele (di bawah pengampuan); dan
(3) Istri (Pasal 1330 KUH Perdata). Istri kini wenang untuk membuat kontrak (SEMA Nomor 3
Tahun 1963; Pasal 31 Undang-undang Nomor 1 tahun 1974 tentang Perkawinan).
2. Perpajakan
Dalam banyak hal, para pihak pembuat kontrak menginginkan perjanjian dirumuskan
sedemikian rupa untuk memperkecil pajak, karena transaksi bisnis merupakan transaksi kena
pajak. Oleh karena itu, ahli hukum perancang kontrak harus memahami masalah perpajakan dan
jika mungkin bekerja sama dengan konsultan pajak.
3. Alas hak yang sah
Khusus untuk perjanjian jual beli, calon pembeli harus mengetahui bahwa penjual mempunyai
alas hak yang sah atas barang yang dijual. Dalam hal barang bergerak tidak atas nama
berlaku ketentuan Pasal 1977 KUH Perdata yang menetapkan bahwa barang siapa yang
menguasai barang bergerak yang bukan berupa bunga atau piutang yang tidak harus dibayar atas
tunjuk, dianggap sebagai pemilik sepenuhnya. Namun berlaku asas revindikasi, yaitu apabila
barang itu hilang atau hasil curian, pemilik barang dapat menuntut supaya barang itu dikembalikan
kepadanya. Memang dalam hal ini pembeli yang beritikad baik akan tetap dilindungi, yaitu minta
ganti rugi atas harga pembelian barang tersebut. Dalam hal benda bergerak atas nama dan
barang tidak bergerak, yang dianggap paling berhak adalah orang yang namanya tercantum
dalam surat itu. Dalam harta bersama dalam perkawinan, perlu ada suatu counter sign dari
suami/istri.
4. Masalah keagrariaan
Perancang perjanjian juga harus memperhatikan masalah seputar Hukum Agraria karena dalam
banyak hal para pihak tidak memahami masala-masalah keagrariaan.
5. Pilihan Hukum
Pilihan hukum yaitu berkaitan dengan hukum manakah yang akan digunakan dalam
pembuatan kontrak tersebut.

37
6. Penyelesaian sengketa
Setiap perjanjian perlu dimasukkan klausula mengenai penyelesaian sengketa apabila salah satu
pihak tidak memenuhi perjanjian atau wanprestasi. Penyelesaian sengketa dapat dilakukan
secara damai, arbitrase, atau mungkin melalui pengadilan.
7. Berakhirnya kontrak
Di dalam Pasal 1266 KUH Perdata ditentukan bahwa: “tiap-tiap pihak yang akan mengakhiri
kontrak harus dengan putusan pengadilan yang mempunyai yurisdiksi atas kontrak tersebut”
maksud ketentuan ini adalah melindungi pihak yan lemah.
8. Bentuk standar kontrak
a. Pengertian standar kontrak
Standar kontrak merupakan perjanjian yang telah ditentukan dan dituangkan dalam
bentuk formulir. Hondius mengemukakan bahwa syarat-syarat baku adalah: “Syarat-syarat
konsep tertulis yang dimuat dalam beberapa perjanjian yang masih akan dibuat, yang
jumlahnya tidak tentu, tanpa membicarakan isinya lebih dahulu”. (Sudikno Mertokusumo,
1995:2).Mariam Darus Badrulzaman mengemukakan bahwa standar kontrak merupakan
perjanjian yang telah dibakukan (Mariam Darus Badrulzaman, 1980:4). Selanjutnya Mariam
Darus Badrulzaman mengemukakan ciri-ciri perjanjian baku adalah sebagai berikut:
1) Isinya ditetapkan secara sepihak oleh pihak yang posisi (ekonominya) kuat.
2) Masyarakat (debitur) sama sekali tidak ikut bersama-sama menentukan isi
perjanjian.
3) Terdorong oleh kebutuhannya, debitur terpaksa menerima perjanjian itu.
4) Bentuk tertentu (tertulis).
5) Dipersiapkan secara masal dan kolektif (Mariam Darus Badrulzaman, 1980:11).
hakikat dari perjanjian baku adalah perjanjian yang telah distandarisasi isinya oleh pihak
ekonomi kuat, sedangkan pihak lainnya hanya diminta untuk menerima atau menolak isinya.
Apabila debitur menerima isi perjanjian tersebut maka ia menandatangani perjanjian
tersebut, tetapi apabila ia menolak maka perjanjian itu dianggap tidak ada..
b. Jenis-jenis standar kontrak
Hondius mengemukakan bahwa dewasa ini terdapat syarat-syarat baku, dihampir semua
bidang yang di buat kontrak. Hondius tidak mengklasifikasikan jenis-jenis standar kontrak
tersebut, namun, Mariam Darus Badrulzaman membagi jenis perjanjian baku menjadi empat
jenis, yaitu sebagai berikut:
1) Perjanjian baku sepihak, yaitu perjanjian yang isinya ditentukan oleh pihak yang kuat
kedudukannya di dalam perjanjian itu. Pihak yang kuat di sini ialah pihak kreditur yang
lazimnya mempunyai posisi (ekonomi) kuat dibanding pihak debitur.
2) Perjanjian baku timbal balik, yaitu perjanjian baku yang isinya ditentukan oleh kedua
belah pihak, misalnya perjanjian baku yang terdiri dari pihak majikan (kreditur) dan
pihak buruh (debitur). Kedua pihak lazimnya terikat dalam organisasi, misalnya pada
perjanjian buruh kolektif.
3) Perjanjian baku yang ditetapkan oleh pemerintah yaitu perjanjian baku yang isinya
ditentukan Pemerintah terhadap perbuatan-perbuatan hukum tertentu, misalnya

38
 perjanjian-perjanjian yang mempunyai objek hak-hak atas tanah. Dalam bidang agraria,
lihatlah misalnya formulir-formulir perjanjian sebagaimana yang diatur dalam SK
Menteri Dalam Negeri tanggal 6 Agustus 1977 No. 104/Dja/1977 berupa antara lain
akta jual beli.
Perjanjian baku yang ditentukan di lingkungan notaris atau advokat, yaitu perjanjian-
perjanjian yang konsepnya sejak semulasudah disediakan untuk memebuhi permintaan dari
anggota masyarakat yang minta bantuan notaris atau advokat yang bersangkutan. Di dalam
perpustakaan Belanda, jenis keempat ini disebut contract model.
c. Kekuatan Mengikat Perjanjian Baku (Standar)
Ajaran penaklukan kemauan (wilsonderwerping) dari Zeylemaker. Ia berpendapat
bahwa: “Orang mau, karena orang merasa takluk kepada satu pengaturan yang aman,
disusun secara ahli dan tidak sepihak, atau karena orang tidak dapat berbuat lain daripada
takluk, tetapi orang mau dan orang tahu bahwa orang mau”. (dalam Sudikno Mertokosumo,
1995:12).
Sluijer mengatakan bahwa: “Perjanjian baku, bukan perjanjian, sebab kedudukan
pengusaha di dalam perjanjian itu adalah seperti pembentuk undang-undang swasta (Legio
Particuliere Wet-Gever). Syarat-syarat yang ditentukan pengusaha dalam perjanjian itu
adalah undang-undang dan bukan perjanjian”. Pandangan ini melihat perjanjian baku dari
aspek pembuatan substansi kontrak. Sluijter berpendapat substansi kontrak itu bukan
kontrak, tetapi undang-undang swasta yang diberlakukan bagi debitur.
Sedangkan Mariam Darus Badrulzaman berpendapat bahwa: “Perbedaan posisi para
pihak ketika perjanjian baku diadakan tidak memberikan kesempatan pada debitur
mengadakan real bargaining dengan pengusaha (kreditur). Debitur tidak mempunyai
kekuatan untuk mengutarakan kehendak dan kebebasannya dalam menentukan isi perjanjian.
Oleh karena itu, perjanjian baku tidak memenuhi elemen yang dikehendaki Pasal 1320
KUH Perdata jo Pasal 1338 KUH Perdata”. Pandangan Mariam Darus Badrulzaman juga
mengkaji juga dari aspek kebebasan para pihak.
Kekuatan mengikat perjanjian baku karena kebiasaan yang berlaku dalam masyarakat. Pada
dasarnya, masyarakat menginginkan hal-hal yang bersifat pragmatis. Artinya dengan
menandatangani formulir, ia akan segera mendapatkan sesuatu yang diinginkannya, tanpa
memerlukan waktu dan pikiran yang lama. Dalam pembuatan kontrak juga ada pembatasannya
sebagai berikut :
1. Pembatasan atau persyaratan-persyaratan yang ditetapkan oleh hukum dan badan-
badan Pemerintah. (PMA).
2. Pembatasan dalam penjualan benda tak bergerak.
3. Persyaratan dari Departemen Tenaga Kerja mengenai perjanjian untuk jangka waktu
tertentu.
4. Persyaratan dalam perjanjian keagenan dan distributor.

39
 PRINSIP-PRINSIP DALAM PENYUSUNAN KONTRAK
Di dalam mempersiapkan kontrak, ada dua prinsip hukum yang harus diperhatikan, yaitu
1. Beginselen der contrachtsvrijheid atau party autonomy, yaitu para pihak bebas untuk
memperjanjikan apa yang mereka inginkan, dengan syarat tidak bertentangan dengan undang-
undang, ketertiban umum dan kesusilaan
2. Pacta sunt servanda.

PRA PENYUSUNAN KONTRAK

Sebelum kontrak disusun, ada empat hal yang harus diperhatikan oleh para pihak. Keempat hal itu yakni
identifikasi para pihak, penelitian awal aspek terkait, pembuatan Memorandum of Understanding
(MOU) dan negoisasi. Keempat hal itu dijelaskan berikut ini.
1. Identifikasi Para Pihak, Perlu diperhatikan peraturan perundang-undangan yang berkaitan,
terutama tentang kewenangannya sebagai pihak dalam kontrak yang bersangkutan, dan apa yang
menjadi dasar kewenangannya tersebut.
2. Penelitian Awal Aspek Terkait, Penyusunan kontrak harus menjelaskan hal-hal yang tertuang
dalam kontrak yang bersangkutan, konsekuensi yuridis, serta alternatif lain yang mungkin dapat
dilakukan. Penyusunan kontrak menyimpulkan hak dan kewajiban masing-masing pihak,
memperhatikan hal terkait dengan isi kontrak, seperti unsur pembayaran, ganti rugi, serta
perpajakan.
3. Pembuatan Memorandum of Understanding (MOU), tidak dikenal dalam hukum
konvensional Indonesia. MOU dianggap sebagai pembuka suatu kesepakatan. Pada hakikatnya
MOU merupakan suatu perjanjian lainnya..
4. Negoisasi, merupakan sarana bagi para pihak untuk mengadakan komunikasi dua arah yang
dirancang untuk mencapai kesepakatan sebagai akibat adanya perbedaan pandangan terhadap
suatu hal dan dilatarbelakangi oleh kesamaan/ketidaksamaan kepentingan di antara mereka.
a. Jenis-jenis Negoisasi, Ada dua corak negoisasi, Position bargainer (lunak) ini banyak
dilakukan di lingkungan keluarga, antara sahabat, dan lain-lain. Sedangkan hard position
bargainer (keras) sangat mungkin menemui kebuntuan/ deadlock akibat adanya tekanan,
serta ancaman, terutama jika terbentur pada situasi saat bertemu perunding keras sesama
perunding keras lainnya. Yang paling efektif adalah perpaduan antara keduanya/corak
principled negotiation/interest based negotiation, yang menganut pola win-win, yaitu
keras dalam permasalahan tetapi lunak terhadap orang (hard on the merits, soft on the
people)..
b. Tahapan Negoisasi, Ada dua tahap yang harus dilakukan oleh negoisator dalam
melakukan negoisasi terhadap kontrak, yaitu tahap persiapan dan tahap pelaksanaan

40
 TAHAP PENYUSUNAN
Ada lima tahap dalam penyusunan kontrak di Indonesia, yaitu antara lain :
1. Pembuatan Draft pertama, yang meliputi:
a. Judul kontrak, dalam kontrak harus diperhatikan kesesuaian isi dengan judul serta
ketentuan hukum yang mengaturnya, sehingga kemungkinan adanya kesalahpahaman
dapat dihindari.
b. Pembukaan, biasanya berisi tanggal pembuatan kontrak.
c. Pihak-pihak dalam kontrak, Perlu diperhatikan jika pihak tersebut orang pribadi serta badan
hukum, terutama kewenangannya untuk melakukan perbuatan hukum dalam bidang
kontrak.
d. Racital, yaitu penjelasan resmi/latarbelakang terjadinya suatu kontrak.
e. Isi kontrak, bagian yang merupakan inti kontrak. Yang memuat apa yang dikehendaki, hak,
dan kewajiban termasuk pilihan penyelesaian sengketa.
f. Penutup, memuat tata cara pengesahaan suatu kontrak.

Sedangkan di USA, draft kontrak berisi hal-hal berikut ini:

a. Part racital, yaitu penjelasan resmi/latar belakang terjadinya suatu kontrak,
b. Consideration, yaitu berisi tentang prestasi,
c. Warranties and representation.
d. Risk allocation.
e. Condition.
f. Dates and term.
g. Boillerplate.
h. Signature.
2. saling menukar draft kontrak.
3. Jika perlu diadakan revisi.
4. Dilakukan penyelesaian akhir.
penutup dengan penandatanganan kontrak oleh masing-masing pihak.

STRUKTUR DAN ANATOMI KONTRAK

Susunan dan anatomi kontrak, golongkan menjadi tiga bagian :
1. Bagian Pendahuluan
Dalam bagian pendahuluan dibagi menjadi tiga sub bagian.
a. Sub bagian ini memuat tiga hal berikut, yaitu:
(1) Sebutan atau nama kontrak dan penyebutan selanjutnya (penyingkatan) yang dilakukan;
(2) Tanggal dari kontrak yang dibuat dan ditandatangani, dan

41
 (3) Tempat dibuat dan ditandatanganinya kontrak.
b. Sub bagian pencantuman identitas para pihak yang mengikatkan diri dalam kontrak dan siapa-
siapa yang menandatangani kontrak tersebut. hal yang perlu diperhatikan :
(1) Para pihak harus disebutkan secara jelas;
(2) Orang yang menandatangani harus disebutkan kapasitasnya sebagai apa;
(3) Pendefinisian pihak-pihak yang terlibat dalam kontrak.
c. Sub bagian penjelasan, penjelasan mengapa para pihak mengatakan kontrak (sering disebut
bagian premis).
2. Bagian Isi
Ada empat hal yang tercantum dalam bagian isi;
a. Klausula definisi (definition), mencantumkan berbagai definisi untuk keperluan kontrak,
berlaku pada kontrak tersebut dan dapat mempunyai arti dari pengertian umum.
b. Klausula transaksi (operative language), berisi tentang transaksi yang akan dilakukan. (jual beli
aset maka harus diatur tentang objek yang akan dibeli dan pembayarannya).
c. Klausula spesipik, mengatur hal-hal yang spesipik dalam suatu transaksi. Artinya klausula
tersebut tidak terdapat dalam kontrak dengan sanksi yang berbeda.
d. Klausula ketentuan umum, Klausula ini antara lain mengatur tentang domisili hukum,
penyelesaian sengketa, pilihan hukum, pemberitahuan, keseluruhan dari perjanjian, dan lain-
lain.
3. Bagian penutup
Ada dua hal yang tercantum pada bagian penutup.
a. Subbagian kata penutup (closing), kata penutup biasanya menerangkan bahwa perjanjian
tersebut dibuat dan ditandatangani oleh pihak-pihak yang memiliki kapasitas untuk itu. Atau
para pihak menyatakan ulang bahwa mereka akan terikat dengan isi kontrak.
b. Subbagian ruang penempatan tanda tangan adalah tempat pihak-pihak menandatangani
perjanjian atau kontrak dengan menyebutkan nama pihak yang terlibat dalam kontrak, nama
jelas orang yang menandatangani dan jabatan dari orang yang menandatangani.

42
 KULIAH 7
BEA MATERAI
Bea materai adalah pembayaran pajak tidak langsung yang dipungut secara insidential jika
dibuat tanda/dokumen yang disebut oleh UU dari suatu keadaan, Perbuatan, Peristiwa
dalam suatu masyarakat. Insidential adalah pajak dipungut sekali jika dibuat suatu dokumen,
yang dapat digunakan sebagai bukti dari keadaan, perbuatan, peristiwa di bidang hukum
perdata, oleh pemegangnya.
Suatu kontrak tetap sah walaupun tidak dibubuhi bea materai, bila diakui oleh pihak-pihak yang
membuatnya, dan mempunyai kekuatan yang mengikat terhadap pihak tersebut.
Beberapa pengertian dalam UU Bea Materai UU No.13/1985, yaitu :
a. Dokumen adalah kertas yang berisikan tulisan yang mengandung arti dan maksud
tentang perbuatan, keadaan atau kenyataan bagi seseorang dan/atau pihak yang
berkepentingan.
b. Benda materai adalah materai tempel dan kertas bermaterai yang dikeluarkan oleh
Pemerintah RI.
c. Pemateraian kemudian adalah suatu cara pelunasan bea materai yang dilakukan oleh
Pejabat Pos atas permintaan pemegang dokumen yang bea materainya belum
dilunasi sebagaimana mestinya.
Pasal 2 ayat 1: Dikenakan Bea Materai atas dokumen berbentuk:
a. Surat Perjanjian dan surat-surat lainnya yang digunakan sebagai alat pembuktian
mengenai perbuatan, kenyataan atau keadaan yang bersifat perdata.
b. Akta-akta notaris termasuk salinannya.
c. Akta-akta yang dibuat oleh PPAT termasuk rangkapannya.
d. Surat yang memuat jumlah uang lebih dari 1 Juta rupiah atau kurang dari 1 juta rupiah.
Pasal 4 : Tidak dikenakan bea materai atas:
a. Dokumen berupa:
1. surat penyimpanan barang;
2. konosmen (daftar muatan kapal (bill of lading);
3. surat angkutan penumpang dan barang;
4. keterangan pemindahan yang dituliskan di atas dokumen sebagaimana dimaksud
dalam angka 1, 2, 3;
5. bukti untuk pengiriman dan penerimaan barang
6. surat pengiriman barang untuk dijual atas tanggungan pengirim
7. surat-surat lainnya yang disamakan dengan surat tersebut di atas

43
 b. Segala bentuk ijazah;
c. Tanda terima gaji, uang tunggu, pensiun, uang tunjangan;
d. Tanda bukti penerimaan uang negara dari kas negara;
e. Kuitansi untuk semua jenis pajak;
f. Tanda penerimaan uang yang dibuat untuk keperluan intern organisasi;
g. Dokumen yang menyebutkan tabungan, pembayaran uang tabungan kepada penabung
oleh bank, koperasi;
h. Surat gadai yang diberikan oleh Perum Pegadaian;
i. Tanda pembagian keuntungan atau bunga dari efek dengan nama apapun.
Pasal 8
Dokumen sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 yang bea materainya tidak atau kurang
dilunasi sebagaimana mestinya dikenakan biaya denda administrasi sebesar 200% dari
bea materai yang tidak atau kurang bayar.
Pasal 11
(1) Pejabat, pemerintah, hakim, jurusita, notaris dan pejabat umum lainnya, masing-masing
dalam tugas dan jabatannya tidak dibenarkan:
a. Menerima, mempertimbangkan atau menyimpan dokumen yang bea materainya
tidak atau kurang bayar.
b. Melekatkan dokumen yang bea materainya tidak atau kurang bayar sesuai
dengan tarifnya pada dokumen lain yang berkaitan.
c. Membuat salinan, tembusan, rangkapan atau petikan dari dokumen yang bea
materainya tidak atau kurang bayar.
d. Memberikan keterangan atau catatan pada dokumen yang tidak atau kurang
bayar sesuai dengan tarif bea materainya.
(2) Pelanggaran terhadap ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam ayat 1
dikenakan sanksi administratif sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
Kesimpulan:
Suatu dokumen yang tidak dibubuhi bea materai akibat hukumnya adalah bahwa isi
dokumen tersebut tetap mempunyai kekuatan hukum yang mengikat terhadap para
pihak yang membuatnya, hanya jika dokumen tersebut hendak dijadikan alat bukti, maka
dokumen itu bea materainya harus dilunasi terlebih dahulu dengan membayar denda
sesuai dengan Pasal 8 UU Bea Materai dan dibayar dengan cara pemateraian kemudian
(nazageling).

44
 AKTA
• Dalam Hukum perdata dikenal adanya beberapa macam bukti sesuai dengan Pasal 164
H.I.R. yang menyebutkan 5 macam alat bukti yaitu: Surat; Saksi; Persangkaan;
Pengakuan; Sumpah.
• Dalam hukum acara perdata dikenal beberapa macam surat yaitu surat tidak resmi (biasa)
dan surat resmi atau dengan kata lain disebut juga AKTA.
 Sehelai surat biasa dibuat tidak dengan maksud untuk dijadikan alat bukti, tetapi
apabila kemudian hari surat itu dijadikan bukti, hal itu merupakan suatu kebetulan saja.
 Sehelai akta dibuat dengan sengaja untuk dijadikan bukti. Bahwa dengan dibuat
akta tersebut suatu kejadian hukum atau suatu peristiwa telah dilakukan. Akta
dibedakan menjadi 2 yaitu: Akta Autentik dan Akta di bawah tangan.
• Akta autentik adalah akta yang dibuat oleh dan dihadapan pejabat umum yang
berwenang (Notaris, Hakim, Jurusita, pegawai Kantor Catatan Sipil, pegawai Kantor KUA
dan lain-lain), merupakan bukti yang cukup bagi kedua belah pihak dan ahli warisnya dan
orang-orang yang memperoleh hak dari padanya.
• Akta di bawah tangan adalah akta yang dibuat oleh para pihak itu sendiri tanpa
melibatkan pejabat umum yang berwenang.
• Kekuatan pembuktian akta autentik mempunyai kekuatan bukti formal (benar para pihak
sudah menerangkan apa yang ditulis dalam akta itu) dan Materiilnya (apa yang diterangkan
tersebut adalah benar).
• Kekuatan pembuktian akta di bawah tangan diwajibkan secara tegas mengakui atau
menyangkal tandatangannya, tetapi para ahli warisnya atau orang yang mendapat hak
darinya, cukuplah jika mereka menerangkan tidak mengakui tulisan atau tanda tangan itu
sebagai tulisan atau orang-orang yang mereka wakili.
• Dalam akta autentik tanda tangan tidak merupakan persoalan, akan tetapi dalam akta
di bawah tangan, apabila tanda tangannya disangkal maka hakim harus memeriksa
kebenaran tanda tangan tersebut.

KERANGKA KONTRAK
Dalam suatu kerangka kontrak terdiri dari:
1. Awal kontrak;
2. Komparisi;
3. Premis;
4. Isi Kontrak
5. Penutup
Ad.1 Awal kontrak merupakan suatu hal penting, umumnya awal kontrak ini berupa judul
kontrak, nomor kontrak, tanggal, bulan dan tahun kontrak tersebut ditandatangani.

45
 ad.2 Komparisi adalah tindakan para pihak di depan hukum, maksudnya tindakan suatu
pihak-pihak tertentu harus dilihat dalam kapasitasnya, apakah tindakannya itu dalam
kapasitasnya selaku pribadi atau selaku kuasa atau juga selaku yang mewakili dari suatu
badan.
- Selaku Pribadi : dalam hal ini pihak-pihak dalam perjanjian bertindak untuk dirinya
sendiri.
- Selaku Kuasa : dalam hal ini pihak-pihak dalam perjanjian bertindak selaku kuasa dari
orang perorangan pribadi maupun suatu badan.
- Selaku yang mewakili : dalam hal ini pihak-pihak dalam perjanjian bertindak selaku yang
mewakili dari suatu badan.
Catatan: Sebagaimana diketahui bahwa subyek hukum dalam suatu perjanjian terdiri dari
orang dan badan, badan disini terdiri bukan badan hukum(LSM-LSM, Osospol, Ormas-
ormas, Firma CV, Maatschap) dan badan hukum (Perseroan Terbatas (PT), Yayasan dan
Koperasi).
Beberapa contoh komparisi :
A. Biasa (pihak-pihak yang bersangkutan menandatangani langsung).
I. Tuan A....(pekerjaan)....., bertempat tinggal di ..............-selanjutnya disebut Pihak
Pertama/Kesatu.
II. Tuan B....(pekerjaan)....., bertempat tinggal di .............-selanjutnya disebut Pihak
Kedua.
B. Selaku kuasa dari perorangan.
Tuan D.....(pekerjaan)....., bertempat tinggal di ..... dalam hal bertindak selaku kuasa dan oleh
karena itu untuk dan atas namaTuan C.....(pekerjaan)....., bertempat tinggal di .............-
selanjutnya disebut Pihak Pertama/Kesatu.
II. Selaku kuasa dari Badan
Tuan E.....(pekerjaan)....., bertempat tinggal di .....dalam hal bertindak selaku kuasa dari dan
oleh karena itu untuk dan atas nama Tuan C.....(pekerjaan)....., bertempat tinggal di .....
Direktur Perseroan Terbatas PT. GAWANG MANDIRI, berkedudukan di Jakarta, yang
didirikan berdasarkan akta tertanggal ....., No....., yang dibuat dihadapan.....-selanjutnya
disebut Pihak Pertama/Kesatu.
Bertindak selaku yang mewakili.
Tuan G, bertempat tinggal di ....., bertindak selaku Direktur Perseroan Terbatas PT. AGUNG
SEJAHTERA, berkedudukan di Jakarta, yang didirikan berdasarkan akta tertanggal
................., No. ............, yang dibuat di hadapan .............................................
Ad.3 Premis adalah latar belakang / sejarah suatu perjanjian itu dibuat.
Contoh: PT. A dan PT. B akan melakukan perjanjian kerjasama untuk menyelesaikan suatu
proyek.

46
Bunyi premisnya adalah sebagai berikut:
-PT. A merupakan suatu perusahaan swasta nasional memiliki perizinan-perizinan.
-PT. B merupakan perusahaan swasta nasional memiliki sejumlah pendanaan.

Ad.4 Isi kontrak merupakan bagian yang sangat penting pada suatu kontrak, isi kontrak
secara umum terdiri dari:
a. Maksud dan tujuan kontrak; e.Kewajiban-kewajiban para pihak;
b. Jangka waktu kontrak; f. Sangsi-sangsi jika terjadi wanprestasi;
c. Nilai/Harga kontrak; g. Penyelesaian sengketa.
d. Hak-hak dari para pihak;
Isi suatu kontrak bersifat bebas, karena suatu kontrak mengandung asas kebebasan berkontrak
artinya para pihak boleh membuat perjanjian apa saja, asalkan tidak bertentangan dengan
peraturan perundang-undangan yang berlaku, kesusilaan, ketertiban umum dan keadilan.
Dalam suatu kontrak dikenal pula asas Pacta Sun Servanda artinya perjanjian (kontrak)
merupakan undang-undang yang mengikat bagi mereka yang membuatnya.
Ad.5 PENUTUP
Suatu kontrak secara umum ada penutupnya, biasanya harus ditandatangani oleh para pihak
yang membuat kontrak tersebut, kemudian ditandatangani juga oleh para saksi....

CONTOH KEPALA AKTA

Berhadapan dengan saya, SALIM, Sarjana Hukum, Notaris di Jakarta dengan dihadiri saksi-
saksi yang nama-namanya akan disebut dalam akhir akta ini:
Berhadapan dengan saya, HASAN, Sarjana Hukum, berdasarkan Surat Penetapan Ketua
Pengadilan Negeri Jakarta Pusat tanggal ......................nomor..............., yang dilekatkan
pada minuta akta ini, pengganti dari Tuan SALIM, Sarjana Hukum, Notaris di Jakarta,
khusus untuk pembuatan antara lain akta yang berikut di bawah ini, dengan dihadiri saksi-
saksi yang nama-namanya akan disebut dalam akhir akta ini.
Berhadapan dengan saya, HASAN, Sarjana Hukum, berdasarkan Surat Penetapan Ketua
Pengadilan Negeri Jakarta Pusat tanggal ...…………........nomor............, pengganti dari
Tuan SALIM, Sarjana Hukum, Notaris di Jakarta, dengan dihadiri saksi-saksi yang nama-
namanya akan disebut dalam akhir akta ini:
Berhadapan dengan saya, HASAN, Sarjana Hukum, berdasarkan Surat Pengangkatan
Menteri Kehakiman Republik Indonesia tertanggal …………………… nomor….…,
pengganti dari Tuan SALIM, Sarjana Hukum, Notaris di Jakarta, dengan dihadiri saksi-saksi
yang nama-namanya akan disebut dalam akhir akta ini:

47
 SAKSI ATTESTEREND
(saksi yang berfungsi untuk menjelaskan kedudukan penghadap yang datang menghadap
kepada Notaris manakala penghadap tersebut tidak dapat menunjukan identitasnya)
1. Masing-masing penghadap dikenalkan kepada saya, Notaris, oleh dua orang saksi
pengenal yang turut hadir dihadapan saya, Notaris, dengan dihadiri saksi-saksi dan
atas pertanyaan saya, Notaris, menerangkan bernama:
a. ACMAD, pemborong bertempat tinggal di Jakarta, Jalan Solo, nomor 1000,
pemegang Kartu Tanda Penduduk nomor………………………, yang berlaku
hingga tanggal…………………….., yang dikeluarkan oleh
Kelurahan…………..
b. AMIN, tukang cukur, bertempat tinggal di Jakarta, Jalan Sawo nomor 1000,
pemegang Kartu Tanda Penduduk nomor ………………………, yang berlaku
hingga tanggal…..………………..., yang dikeluarkan oleh
Kelurahan…………..
2. Masing-masing penghadap dikenalkan kepada saya, Notaris, oleh kawan
penghadapnya dan seorang saksi pengenal yang turut hadir dihadapan saya, Notaris,
dengan dihadiri saksi-saksi dan atas pertanyaan saya, Notaris, menerangkan bernama
ACHMAD, Pemborong, bertempat tinggal di Jakarta, Jalan Solo nomor 1000,
pemegang Kartu Tanda Penduduk nomor…………………..., yang berlaku hingga
tanggal…………….., yang dikeluarkan oleh Kelurahan………….
3. Masing-masing penghadap dikenalkan kepada saya, Notaris, oleh dua orang kawan
penghadapnya.

SAKSI INSTRUMENTAIR
(para saksi yang ikut serta di dalam pembuatan terjadinya akta (instrumen), membubuhkan
tanda tangan, memberikan kesaksian tentang kebenaran adanya dilakukan dan dipenuhinya
formalitas-formalitas, biasanya, yang menjadi saksi instrumentair ini adalah karyawan Notaris
itu sendiri.)
1. Demikianlah akta ini.
Dibuat sebagai minuta dan dilangsungkan di Jakarta, pada hari dan tanggal tersebut dalam
kepala akta ini dengan dihadiri oleh Tuan ANWAR dan Tuan MACHMUD, kedua-duanya
pegawai Notaris, bertempat tinggal di Jakarta yang saya, Notaris kenal, sebagai saksi-saksi.
2. Dengan dihadiri oleh:
a. Tuan ANWAR, pegawai Notaris, bertempat tinggal di Jakarta, yang saya, Notaris
kenal; dan
b. Tuan SOFIAN, Sarjana Hukum, Pengacara, bertempat tinggal di Jakarta, Jalan Solo
nomor 100, pemegang Kartu Tanda Penduduk nomor……………., yang berlaku
hingga tanggal………….., yang dikeluarkan oleh Kelurahan…………, yang identitas

48
 serta wewenangnya diterangkan kepada saya, Notaris, oleh penghadap Tuan SALEH,
sebagai saksi-saksi.

KOMPARISI
a. Tuan ACMAD, pemborong bertempat tinggal di Jakarta, Jalan Solo, nomor 1000,
Pemegang Kartu Tanda Penduduk nomor………………………, yang berlaku hingga
tanggal……………….., yang dikeluarkan oleh Kelurahan………
b. Tuan HUSNI, Direktur Utama Perseroan Terbatas yang akan disebut di bawah ini,
bertempat tinggal di Jakarta, Jalan Sawo nomor 1000, menurut keterangannya dalam
hal ini bertindak dalam jabatannya tersebut dan selaku demikian untuk dan atas nama
Perseroan Terbatas PT. SALEMBA berkedudukan di Jakarta yang anggaran dasarnya
telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia, tanggal………….,
nomor…………., tambahan nomor…………..
c. Tuan HUSRI, Manager dari Perseroan Terbatas PT. BANK SALEMBA, bertempat
tinggal di Jakarta, menurut keterangan dalam hal ini menjalani jabatannya tersebut dan
selaku demikian berdasarkan akta saya, Notaris, tanggal…………..,
nomor……………, bertindak sebagai kuasa dari dan oleh karena itu untuk dan atas
nama Perseroan Terbatas PT. BANK SALEMBA..

AKHIR AKTA
DEMIKIANLAH AKTA INI
Dibuat sebagai minuta dan dilangsungkan di Jakarta pada hari dan tanggal tersebut dalam
kepala akta ini dengan dihadiri oleh Tuan ANWAR dan Tuan MACHMUD, kedua-duanya
pegawai Notaris, bertempat tinggal di Jakarta, yang saya, Notaris kenal, sebagai saksi-saksi.

Segera setelah akta ini saya, Notaris, bacakan kepada para penghadap dan saksi-saksi, maka
akta ini ditandatangani oleh para penghadap, saksi-saksi dan saya, Notaris.
Dilangsungkan,………………….dst.

DEMIKIAN AKTA INI

Dibuat sebagai minuta dan dilangsungkan di Jakarta pada hari dan tanggal tersebut dalam
kepala akta ini dengan dihadiri oleh Tuan ANWAR dan Tuan MACHMUD, kedua-duanya
pegawai Notaris, bertempat tinggal di Jakarta, yang saya, Notaris kenal, sebagai saksi-saksi.

Segera setelah akta ini saya, Notaris, bacakan kepada penghadap dan saksi-saksi, maka akta ini
ditandatangani oleh penghadap, saksi-saksi dan saya, Notaris.
Dilangsungkan,………………….dst.

49
 AKHIR AKTA, YANG TIDAK DAPAT TANDA TANGAN
DEMIKIANLAH AKTA INI
Dibuat sebagai minuta dan dilangsungkan di Jakarta pada hari dan tanggal tersebut dalam
kepala akta ini dengan dihadiri oleh Tuan ANWAR dan Tuan MACHMUD, kedua-duanya
pegawai Notaris, bertempat tinggal di Jakarta, yang saya, Notaris kenal, sebagai saksi-saksi.
Segera setelah akta ini saya, Notaris, bacakan kepada para penghadap dan saksi-saksi, maka
akta ini ditandatangani oleh para penghadap, saksi-saksi dan saya, Notaris, kecuali penghadap
nyonya AMINAH tidak dapat membubuhkan tanda tangannya oleh karena menurut
keterangannya tangan kanannya keseleo.
Dilangsungkan,………………….dst.

NEGOSIASI
Negosiasi sebagai suatu proses tawar-menawar atau pembicaraan untuk mencapai suatu
kesepakatan terhadap masalah tertentu yang terjadi di antara para pihak. Dilakukan karena ada
sengketa di antara para pihak, maupun hanya karena belum ada kata sepakat disebabkan belum
pernah dibicarakan masalah tersebut. Negosiasi dilakukan oleh seorang negosiator (para pihak
yang berkepentingan sendiri, Lawyer).
Ciri-ciri dari seorang negosiator yang baik adalah sebagai berikut:
1. Mampu berpikir secara cepat, tetapi mempunyai kesabaran yang tidak terbatas;
2. Dapat bersikap manis, tetapi menyakinkan;
3. Dapat mempengaruhi orang tanpa harus menipu;
4. Dapat menimbulkan kepercayaan tanpa harus mempercayai orang lain;
5. Dapat mempesona tanpa harus terpesona;
6. Mempunyai banyak uang dan istri cantik sehingga dia tidak akan tergoda oleh kekayaan
dan wanita.
(Poole, Samfrits Le, 1993:12).
Hal-hal yang berkaitan dengan negosiasi
1. Kekuatan dalam suatu negosiasi
beberapa kekuatan (power) negosiasi yang mesti diperhatikan dan digunakan secara maksimal
:
a. Kekuatan dari pengetahuan dan keterampilan.
b. Kekuatan dari hubungan yang baik.
c. Kekuatan dari alternatif yang baik untuk bernegosiasi.

50
 d. Kekuatan untuk mencapai penyelesaian yang elegant.
e. Kekutan Legitimasi.
f. Kekuatan Komitmen.
(Kanowitz, Leo, 1986:67)
2. Antara negosiasi kepentingan dengan negosiasi hak
dua macam negosiasi, yaitu
(a) Negosiasi kepentingan (Interest negotiation),
Negosiasi yang sebelum bernegosiasi sama sekali para pihak tidak ada hak-hak apapun dari
satu pihak kepada pihak lain. Mereka bernegosiasi karena masing-masing pihak ada kepetingan
untuk melakukan negosiasi tersebut. Misalnya negosiasi terhadap harga, penyerahan, waktu
pembayaran, terms, dan kondisi dari kontrak jual beli, antara calon pembeli dan calon penjual
dalam hal pembelian benda tertentu.
(b) Negosiasi hak. Negosiasi Kepentingan (right negotiation).
Dalam negosiasi hak sebelum para pihak bernegosiasi, antara para pihak sudah terlebih dahulu
mempunyai hubungan hukum tertentu, sehingga antara para pihak tersebut telah menimbulkan
hak-hak tertentu (pre-existing rights), yang dijamin pemenuhannya oleh hukum. Negosiasi
dimaksudkan untuk menciptakan hubungan hukum tertentu, tetapi dalam negosiasi hak,
hubungan hukum tersebut justru sudah ada sebelum negosiasi dilakukan. Di Indonesia ada
kewajiban bagi hakim sebelum memutuskan perkara untuk meminta agar para pihak untuk
terlebih dahulu melakukan negosiasi, dalam hal ini negosiasi hak atau di Indonesia sering
disebut dengan istilah populer “musyawarah”.
Namun demikian, baik negosiasi kepentingan maupun negosiasi hak, sama-sama mempunyai
unsur-unsur kesamaan sebagai berikut :
1) Negosiasi diperlukan karena adanya sengketa di antara para pihak yang harus
diselesaikan, baik yang berdasarkan atas hak yang sudah ada sebelumnya (pre-existing
rights) seperti yang terjadi dalam negosiasi hak ataupun yang berdasarkan atas
kepentingan para pihak yang terjadi pada saat negosiasi tersebut (negosiasi kepentingan).
2) Negoisasi bertujuan untuk dapat menyelesaikan sengketa dengan cara yang paling
memuaskan kedua belah pihak tanpa perlu membuat suatu kesimpulan yang drastis.
3. Negosiasi dan Kebudayaan
Negosiasi sangat terkait dengan kebudayaan suatu bangsa. Karena itu pihak negosiator yang
baik biasanya harus mengetahui terlebih dahulu bangsa mana yang menjadi lawan negosiasinya
dan bagaimana karakteristik dari bangsa tersebut dalam bernegosiasi. Tabel berikut ini sekedar
memperbandingkan gaya negosiasi dari berbagai bangsa di dunia ini, yaitu perbandingan antara
bangsa Rusia, Jepang, USA, dan Eropa.

51
 MEDIASI
 Mediasi adalah suatu proses negosiasi untuk memecahkan masalah melalui pihak luar
yang tidak memihak dan netral yang akan bekerja dengan pihak yang bersengketa untuk
membantu menemukan solusi dalam menyelesaikan sengketa tersebut secara
memuaskan bagi kedua belah pihak.
 Pihak ketiga yang membantu menyelesaikan sengketa tersebut disebut dengan
“Mediator” Pihak mediator tidak mempunyai kewenangan untuk memberi putusan
terhadap sengketa tersebut, melainkan hanya berfungsi untuk membantu dan
menemukan solusi terhadap para pihak yang bersengketa tersebut.
 Kemampuan dan integritas dari pihak mediator, kedudukan mediator sebagai pihak
penengah itu saja sudah sangat membantu penyelesaian sengketa tersebut. Sebab, jika
pihak ketiga yang netral tidak ikut terlibat, maka di antara para pihak akan terjadi saling
mencurigai, salah pengertian, salah persepsi, kurang komunikasi, bersikap emosi,
bersikap menang-kalah, dan sebagainya.
 Proses penyelesaian sengketa lewat mediasi ini juga sangat efektif bagi sengketa-
sengketa yang melibatkan banyak pihak atau melibatkan masyarakat, semisal sengketa
mengenai perusakan lingkungan, pembebasan tanah, perburuhan, perlindungan
konsumen, dan sebagainya. Sebab, dengan memakai tenaga mediator tersebut, orang
tidak perlu harus ramai-ramai ke pengadilan atau sendiri-sendiri dalam menyelesaikan
sengketa yang bersangkutan.
 Adapun yang merupakan kewajiban dan tugas dari suatu mediasi dapat digolongkan ke
dalam 4 (empat) tahap sebagai berikut: (Goodpaster, Gary, 1993:247)
 Tahap Pertama : Menciptakan forum
 Tahap Kedua : Mengumpulkan dan membagi-bagi informasi
 Tahap Ketiga : Pemecahan masalah
 Tahap Keempat : Pengambilan keputusan

52
 KULIAH 8
CONTOH SURAT PERJANJIAN

Surat-surat akta dapat dibedakan lagi antara surat akta resmi atau otentik (authentiek) dan surat
akta di bawah tangan atau onder hands.

1. KUHPer Pasal 1868 menyatakan “Suatu akta otentik adalah suatu akta yang dibuat
dalam bentuk yang ditentukan oleh Undang-Undang oleh atau di hadapan pejabat
umum yang berwenang untuk itu di tempat akta itu dibuat.”
Contoh Akta-akta yang boleh dibuat oleh Notaris :
a. Pendirian Perseroan Terbatas (PT), perubahan juga Risalah Rapat Umum
Pemegang Saham.
b. Pendirian Yayasan
c. Pendirian Badan Usaha - Badan Usaha lainnya
d. Kuasa untuk Menjual
e. Perjanjian Sewa Menyewa, Perjanjian Jual Beli
f. Keterangan Hak Waris
g. Wasiat
h. Pendirian CV termasuk perubahannya
i. Pengakuan Utang, Perjanjian Kredit dan Pemberian Hak Tanggungan
j. Perjanjian Kerjasama, Kontrak Kerja
k. Segala bentuk perjanjian yang tidak dikecualikan kepada pejabat lain

2. KUHPer Pasal 1875 dinyatakan bahwa "Suatu tulisan di bawah tangan yang diakui oleh
orang terhadap siapa tulisan itu hendak dipakai, atau yang dengan cara menurut undang-
undang dianggap sebagai diakui, memberikan terhadap orang-orang yang
menandatanganinya serta para ahli warisnya dan orang-orang yang mendapat hak dari
mereka, bukti yang sempurna seperti suatu akta otentik”.
Contoh Akta di bawah tangan :
a. Perjanjian sewa menyewa rumah,
b. Perjanjian jual beli, dan sebagainya.

CONTOH KONTRAK AKTA DIBAWAH TANGAN JUAL BELI MOBIL

PERJANJIAN JUAL BELI MOBIL

Pada hari ini, Sabtu, tanggal 29-04-2017 (duapuluh sembilan April duaribu tujuhbelas) di
kantor showroom Kalimalang Sport, Jalan Jenderal Sudirman No.1 Bekasi Barat-Jawa Barat,
kami yang bertanda tangan dibawah ini :....................................................................................

1. Nama : Hendrawan
Umur : 30 Tahun
Alamat : Jalan Flamboyan No. 23 RT 001, RW 009, Desa Tanjungbaru, Kecamatan
Cikarang Timur, Kabupaten Bekasi, Provinsi Jawa Barat
No. KTP : 3216112506600005
Pekerjaan : Pegawai Negeri Sipil

53
 Dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama pribadi dan selanjutnya disebut PIHAK
PERTAMA................................................................................................................................
..

2. Nama : Irwansyah
Umur : 32 Tahun
Alamat : Jalan Cimande No. 47 RT 001, RW 009, Desa Tanjungbaru,
Kecamatan
Cikarang Timur, Kabupaten Bekasi, Provinsi Jawa Barat.
No. KTP : 3216111804730007
Pekerjaan : Karyawan Swasta
Dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama pribadi dan selanjutnya disebut PIHAK
KEDUA......................................................................................................................................
.

Pihak Pertama menawarkan untuk menjual dan Pihak Kedua bersedia untuk membeli sebuah
kendaraan (mobil) roda empat dan oleh karenanya kedua belah pihak sepakat membuat
perjanjian jual beli mobil dengan ketentuan sebagai berikut:..................................................

Pasal 1
JUAL BELI

PIHAK PERTAMA hendak menjual mobil kepada PIHAK KEDUA sebagaimana PIHAK
KEDUA telah bersedia untuk membeli mobil dari PIHAK PERTAMA dengan ciri-ciri mobil
sebagai berikut :

a. Jenis kendaraan : Mobil

b. Merk/type : Toyota Kijang innova
c. Tahun pembuatan : 2011
d. No.Polisi : N-4321-AF
e. No. BPKB : 20111110
f. No.rangka : TA12345678
g. No. Mesin : M2011F2011299
h. Warna : Hitam
i. Kondisi barang : Baik

Pasal 2
HARGA

PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat bahwa harga mobil yang dimaksudkan
dalam perjanjian ini adalah sebesar Rp. 200.000.000 (duaratus juta rupiah).

Pasal 3
JAMINAN

PIHAK PERTAMA menjamin sepenuhnya bahwa mobil yang dijualnya adalah milik sah
PIHAK PERTAMA dan tidak ada orang atau pihak lain yang turut mempunyai hak, bebas dari
sitaan, tidak tersangkut dalam suatu perkara atau sengketa, hak kepemilikan tidak sedang

54
 dipindahkan atau sedang dijaminkan kepada orang atau pihak lain dengan cara bagaimanapun
juga, dan tidak sedang atau telah dijual kepada kepada orang atau pihak lain.

Pasal 4
CARA PEMBAYARAN

Cara pembayaran barang dilakukan dan disetujui oleh masing-masing pihak dengan harga yang
telah disepakati sebesar Rp. 200.000.000 (duaratus juta rupiah) dan akan dibayarkan PIHAK
KEDUA kepada PIHAK PERTAMA secara tunai saat penandatanganan surat perjanjian.

Pasal 5
CARA PENYERAHAN

Penyerahan mobil dari PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA akan dilakukan dengan
cara mobil tersebut diantar oleh PIHAK PERTAMA ke alamat PIHAK KEDUA, selambat-
lambatnya 10 sepuluh hari kerja setelah berlakunya perjanjian ini.

Pasal 6
STATUS KEPEMILIKAN

Sejak ditanda tanganinya Surat Perjanjian ini maka mobil tersebut beserta kelengkapan (surat-
surat) beralih dari PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA dengan demikian hak
kepemilikan mobil tersebut sepenuhnya menjadi hak milik PIHAK KEDUA.

Pasal 7
PEMBALIKNAMAAN KEPEMILIKAN

(1). PIHAK PERTAMA wajib membantu PIHAK KEDUA dalam proses pembaliknamaan
Atas kepemilikan hak mobil tersebut dalam hal kepengurusan yang menyangkut Instansi-
instansi terkait, memberikan keterangan-keterangan serta menandatangani Surat-surat
yang bersangkutan serta melakukan segala hak yangada hubungannya Dengan
pembaliknamaan serta perpindahan hak dari PIHAK PERTAMA kepada PIHAK
KEDUA.

(2). Segala macam biaya yang berhubungan dengan balik nama atas surat-surat mobil Dari
PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA dibebankan sepenuhnya kepada PIHAK
KEDUA.

Pasal 8
KEWAJIBAN DAN HAK PIHAK PERTAMA

(1). PIHAK PERTAMA bertanggung jawab menyerahkan mobil sebagimana dimaksudkan

dalam perjanjian ini dan mengantarnya ke alamat PIHAK KEDUA.

(2). Segala kerusakan dan atau kehilangan mobil tersebut selama dalam perjalanan ke alamat
PIHAK KEDUA menjadi tanggung jawab PIHAK PERTAMA.

55
(3). PIHAK PERTAMA bertanggung jawab untuk memperbaiki segala kerusakan mobil
tersebut selama masa garansi kecuali kerusakan-kerusakan tersebut nyata-nyata karena
kelalaian PIHAK KEDUA.

(4). PIHAK PERTAMA berhak untuk mendapatkan pembayaran dari PIHAK KEDUA
secara tunai pada saat perjanjian ini dibuat dan ditandatangani.

Pasal 9
KEWAJIBAN DAN HAK PIHAK KEDUA

(1). PIHAK KEDUA bertanggung jawab untuk melakukan pembayaran seperti yang telah
ditetapkan dalam perjanjian dengan PIHAK PERTAMA, pembayaran mana harus
dilakukan secara tunai.

(2). Selama masa garansi PIHAK KEDUA berhak untuk mendapatkan pelayanan untuk
segala macam perbaikan mobil yang dimaksudkan dalam perjanjian ini.

Pasal 9
GARANSI MOBIL

(1). PIHAK PERTAMA menyatakan penjualan mobil tersebut kepada PIHAK KEDUA
memberlakukan masa garansi selama 1 (satu) yang dihitung sejak mobil tersebut diterima
oleh PIHAK KEDUA.

(2). Dengan adanya garansi ini, maka selama masa garansi PIHAK KEDUA dibebaskan oleh
PIHAK PERTAMA untuk mengganti sebagian atau seluruh alat-alat mobil yang rusak
baik sebagian maupun seluruhnya yang disebabkan bukan karena kelalaian PIHAK
KEDUA.

Pasal 10
PENYELESAIAN SENGKETA

(1). Apabila timbul perbedaan penafsiran atas pelaksanaan perjanjian ini dan atau hal-hal lain
yang belum tercantum dalam perjanjian ini akan dibicarakan serta diselesaiakn secara
kekeluargaan melalui musyawarah untuk mufakat oleh kedua belah pihak.

(2). Apabila penyelesaian secara kekeluargaan dengan musyawarah untuk mufakat tidak
memuaskan salah satu atau kedua belah pihak, maka akan ditempuh jalur hukum dan
oleh karena itu maka PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat memilih tempat
tinggal yang tetap dan seumumnya di Kantor Kepaniteraan Pengadilan Negeri kota
malang.

Pasal 11
DOMISILI HUKUM

Mengenai perjanjian ini dan segala akibat hukumnya kedua belah pihak telah memilih tempat
kedudukan hukum yang tetap dan tidak berubah di kantor Kepaniteraan Pengadilan Negeri kota
Bekasi.

56
 Pasal 12
KETENTUAN LAIN-LAIN

Kedua belah pihak berhak mengubah isi perjanjian jual beli ini.

PENUTUP

Demikianlah perjanjian ini dibuat dan ditandatangani oleh kedua belah pihak diatas materai
bernilai cukup dalam keadaan sadar, sehat jasmani dan rohani serta tanpa adanya paksaan atau
tekanan dari pihak manapun. Perjanjian ini dibuat dalam rangkap dua untuk masing-masing
pihak yang keduanya mempunyai kekuatan hukum yang sama.

PIHAK PERTAMA PIHAK KEDUA

HENDRAWAN IRWANSYAH

SAKSI-SAKSI

SAKSI PERTAMA SAKSI KEDUA

SELVI INDIRA ZULKIFLI

57
 KULIAH 9
PERJANJIAN FRANCHISE (WARALABA)

Asas perjanjian yang tersirat dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata yaitu asas kebebasan
berkontrak. Pasal tersebut menyatakan bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah, berlaku
sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Sampai dengan batas tertentu,
ketentuan dalam perjanjian yang disepakati oleh para pihak harus dihormati. Di Indonesia
meskipun tidak dirumuskan secara eksplisit mengenai pembatasan tersebut, namun dalam
ketentuan Pasal 1337 KUHPerdata, terdapat pembatasan bahwa setiap perjanjian tidak boleh
bertentangan dengan peraturan, kesusilaan dan ketertiban umum. Secara khusus dalam
peraturan tertentu yang melarang setiap perbuatan hukum atau peristiwa hukum yang
menyebabkan terjadinya penyelundupan hukum.

Sehubungan dengan syarat sahnya perjanjian waralaba antara pemberi waralaba (franchisor)
dengan penerima waralaba (franchisee), harus memenuhi ketentuan dalam Pasal 1320
KUHPerdata sebagai berikut:
1. Adanya kesepakatan (isi atau klausul perjanjian);
2. Umur para pihak sudah mencapai 18 tahun atau sudah pernah melakukan perkawinan
(cakap atau dewasa menurut hukum);
3. Mengenai hal tertentu, dalam hal ini mengenai waralaba;
4. Suatu causa yang halal, tidak bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan, atau
ketertiban umum.

Istilah franchise berasal dari bahasa prancis, yaitu affranchir yang artinya to free
(membebaskan). Waralaba diperkenalkan pertama kali di Amerika pada tahun 1850 oleh Isaac
Singer, berupa produk mesin jahit Singer. Selanjutnya diikuti oleh General Motors Industry
pada tahun 1898 dan Coca Cola pada tahun 1908. Sedangkan di Indonesia, franchise mulai
dikenal pada tahun 1970-an dengan masuknya Shakey Pisa, KFC, Swensen dan Burger King.

Waralaba sebagaimana diatur dalam Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 42

Tahun 2007 tentang Waralaba (“PP 42/2007”) adalah: hak khusus yang dimiliki oleh orang
perseorangan atau badan usaha terhadap sistem bisnis dengan ciri khas usaha dalam rangka
memasarkan barang dan/atau jasa yang telah terbukti berhasil dan dapat dimanfaatkan
dan/atau digunakan oleh pihak lain berdasarkan perjanjian waralaba.
Berdasarkan pengertian tersebut, hal yang perlu dipahami terkait dengan pemberian lisensi
dalam waralaba adalah kerahasiaan atas seluruh data, keterangan dan informasi yang
diperoleh oleh penerima waralaba dari pemberi waralaba. Umumnya, lisensi merupakan
rangkaian independen dan sulit dipisahkan. Untuk melindungi rangkaian inilah maka kemudian
dilakukan pendaftaran Hak Kekayaan Intelektual (HKI) dan selanjutnya pemberi waralaba
mewajibkan penerima waralaba untuk merahasiakannya.

Adapun Perjanjian Waralaba berdasarkan Pasal 5 PP 42/2007 Perjanjian Waralaba,

setidaknya memuat:
1. nama dan alamat para pihak;
2. jenis Hak Kekayaan Intelektual;
3. kegiatan usaha;
4. hak dan kewajiban para pihak;

58
 5. bantuan, fasilitas, bimbingan operasional, pelatihan dan pemasaran yang diberikan
Pemberi Waralaba kepada Penerima Waralaba;
6. wilayah usaha;
7. jangka waktu perjanjian;
8. tata cara pembayaran imbalan;
9. kepemilikan, perubahan kepemilikan dan hak ahli waris;
10. penyelesaian sengketa; dan
11. tata cara perpanjangan, pengakhiran dan pemutusan perjanjian.

Waralaba diselenggarakan berdasarkan perjanjian tertulis antara Pemberi Waralaba dengan

Penerima Waralaba dengan memperhatikan hukum Indonesia. Para pihak dalam waralaba
wajib memiliki Surat Tanda Pendaftaran Waralaba (“STPW”). STPW adalah bukti
pendaftaran Prospektus Penawaran Waralaba bagi Pemberi Waralaba dan/atau Pemberi
Waralaba Lanjutan serta bukti pendaftaran Perjanjian Waralaba bagi Penerima Waralaba
dan/atau Penerima Waralaba Lanjutan, yang diberikan setelah memenuhi persyaratan
pendaftaran yang ditentukan dalam Permendag 53/2012.
Menurut East Asian Executive Report (1983), waralaba atau franchise diklasifikasikan
menjadi tiga jenis, yaitu (Salim, 2010:168):
1. Product Franchise, suatu bentuk waralaba dimana penerima waralaba hanya bertindak
mendistribusikan saja produk dari patnernya dengan pembatasan areal, seperti pengecer
bahan bakar Shell atau British Petroleum.
2. Processing Franchise or Manufacturing Franchise, di sini pemberi waralaba hanya
memegang peranan memberi Know-how, dari suatu proses produksi seperti minuman
Coca Cola atau Fanta.
3. Bussiness Format atau System Franchise, dimana pemberi waralaba sudah memiliki
cara yang unik dalam menyajikan produk dalam satu paket, kepada konsumen. Seperti
Dunkin Donuts, KFC, Pizza Hut, dan lain-lain.

PERJANJIAN FRANCHISE (WARALABA)

" RESTORAN ULAM "

-Pada hari ini, Senin, tanggal tigabelas Agustus duaribu tujuh (13-8-2007), kami yang
bertanda-tangan di bawah ini:
I. -Tuan I WAYAN XXXXXX, Wiraswasta, bertempat tinggal di Denpasar, Jalan ----
Pantai Meringis Nusa Dua, Kelurahan/Desa Banua, Kecamatan Kuta, ------------------
-dalam hal ini bertindak selaku pemilik dari dan oleh karena itu untuk dan atas -----------
nama RESTORAN ULAM, berkedudukan di Nusa Dua Denpasar dan selaku ------------
Pemberi Waralaba (Franchisor), untuk selanjutnya disebut juga: ----------------------------
------------------------------------ PIHAK PERTAMA ---------------------------------------
II. 1. -Nyonya PPPPPPP, Ibu rumah tangga, bertempat tinggal di Jakarta,-------------------
Cipinang Jaya KK/231, Rukun Tetangga 011, Rukun Warga 017, Kelurahan ---------
Cipinang Besar Selatan, Kecamatan Jatinegara, Jakarta Timur. --------------------------
2. -Tuan Insinyur Raden BBBBBB, Pengusaha, bertempat tinggal di Jakarta, ---------
Jalan Mampang Prapatan XIX, nomor 544, Kelurahan Cipinang Besar, ---------------

59
 Kecamatan Jatinegara, Jakarta Timur. --------------------------------------------------------
-selaku Penerima Waralaba (Franchisee), untuk selanjutnya disebut juga: ------------
------------------------------------ PIHAK KEDUA--------------------------------------------
-PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA dengan ini menyatakan terlebih dahulu -------
sebagai berikut: ------------------------------------------------------------------------------------------
-bahwa Restoran Ulam bergerak dalam bidang restoran dan catering makanan ---------------
tradisional Bali Sea Food lengkap dengan peralatan masak memakai desain ------------------
interior/dekorasi dan furniture yang eksklusif; ------------------------------------------------------
-bahwa Restoran Ulam telah mengembangkan resep makanan termasuk sistem --------------
pelayanannya (service), sistem promosi, membuat kebijakan, prosedur dan teknik ----------
yang diciptakan untuk memungkinkan restoran-restorannya dapat bersaing lebih ------------
efektif dipasar perdagangan dan jasa restoran dan catering (sistem ini selanjutnya -----------
disebut dengan "Sistem Ulam"; -----------------------------------------------------------------------
-bahwa Restoran Ulam telah dan akan terus merencanakan, merubah dan memperbaiki Sistem
Ulam sepanjang yang diperlukan menurut apa yang dipandang baik olehnya; ----------------
-bahwa Restoran Ulam sebagai pemilik merek dagang ULAM yang telah terdaftar ----------
pada Daftar Umum Direktorat Hak Cipta, Paten dan Merek, Departemen Kehakiman ------
Republik Indonesia, memiliki hak tunggal untuk men-sub-lisensikan merek ULAM --------
kepada pihak-pihak lain; -------------------------------------------------------------------------------
-bahwa untuk pengembangan usaha, Restoran Ulam akan menjual Franchise-nya -----------
kepada pihak-pihak lain yang berminat sebagai Franchisee dalam rangka membentuk ------
jaringan perdagangan dan pemasaran restoran yang menggunakan merek ULAM -----------
secara seragam; ------------------------------------------------------------------------------------------
-bahwa PIHAK KEDUA bergerak dalam bidang Restoran ingin menggunakan Sistem ----
Ulam tersebut; -------------------------------------------------------------------------------------------
-Sehubungan dengan hal-hal tersebut di atas, PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA -
dengan ini menyatakan telah setuju dan mufakat untuk membuat perjanjian Franchise ------
(Waralaba) dengan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan yang ditimbang baik oleh --------
para pihak, yaitu sebagai berikut: ---------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------- Pasal 1 -----------------------------------------------------
-------------------- MENGGUNAKAN MEREK DAN SISTEM ULAM ---------------------
1. -PIHAK PERTAMA dengan ini memberikan Ijin (lisensi) kepada PIHAK KEDUA ---
untuk menjadi Franchisee Restoran Ulam dengan nama RESTORAN ULAM; ----------

60
2. -Untuk itu PIHAK KEDUA dapat menggunakan merek dan Sistem Ulam secara -------
bersama-sama dengan PIHAK PERTAMA khusus untuk unit restoran di Kemang -----
Utara Nomor 198, Jakarta Selatan. ----------------------------------------------------------------
--------------------------------------------- Pasal 2 -----------------------------------------------------
------------------------------ PERSYARATAN FRANCHISEE ----------------------------------
1. -Franchisee Restoran Ulam adalah suatu usaha perseorangan; --------------------------------
2. -Franchisee Restoran Ulam tidak diwajibkan telah memiliki pengalaman dalam ---------
bidang usaha restoran atau catering; --------------------------------------------------------------
3. -Franchisee harus memiliki tempat usaha strategis dengan luas minimum 300 ------------
M2 (tigaratus meter persegi) dan keberadaan lokasinya sesuai dengan ---------------------
persyaratan yang ditetapkan/disetujui; -----------------------------------------------------------
4. -Franchisee sanggup menyediakan sejumlah dana dalam bentuk tunai untuk --------------
kewajiban permulaan pembukaan usaha restoran dengan merek Restoran -----------------
Ulam. --------------------------------------------------------------------------------------------------
5. -Sebagai Franchisee hanya diperbolehkan menjalankan usaha restoran dengan ------------
merek Restoran Ulam dan samasekali tidak diperbolehkan menjalankan usaha -----------
sejenis dalam bentuk apapun; ----------------------------------------------------------------------
6. -Bersedia mengikuti peraturan dan ketentuan serta standart yang ditetapkan --------------
Franchisor. --------------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------- Pasal 3 -----------------------------------------------------
------------------------------ JANGKA WAKTU PERJANJIAN ---------------------------------
-Jangka waktu perjanjian Franchise untuk periode 5 (lima) tahun terhitung mulai------------
tanggal limabelas Agustus duaribu tujuh (15-8-2007) dan berakhir pada tanggal -------------
limabelas Agustus duaribu duabelas (15-8-2012), kecuali perjanjian ini dihentikan lebih ---
awal seperti diatur dalam perjanjian ini. -------------------------------------------------------------
--------------------------------------------- Pasal 4 -----------------------------------------------------
--------------------------------- KEWAJIBAN FRANCHISOR -----------------------------------
-Selama berlakunya perjanjian ini, PIHAK PERTAMA atau Franchisor akan ---------------
memberikan bantuan-bantuan, baik teknis maupun non teknis kepada PIHAK KEDUA ---
atau Franchisee mengenai hal-hal sebagai berikut: -------------------------------------------------
1. -Seleksi dan pemilihan lokasi Restoran untuk Franchisee; ------------------------------------
2. -Petunjuk dan pembangunan gedung Restoran termasuk desain dekorasi dan -------------

61
 semua perlengkapan peralatannya; ----------------------------------------------------------------
3. -Menangani promosi/periklanan dan pamasaran termasuk pemasangan tanda-tanda -----
dengan merek dagang ULAM; --------------------------------------------------------------------
4. -Menyelenggarakan program pelatihan (Training) secara berkesinambungan dan --------
berkala; ------------------------------------------------------------------------------------------------
5. -Menyiapkan pelaksanaan operasional restoran dan bersama-sama PIHAK KEDUA ---
melaksanakan operasi Restoran secara penuh; --------------------------------------------------
6. -Melakukan aktifitas secara terus menerus dan evaluasi berkala terhadap ------------------
pengoperasian restoran; -----------------------------------------------------------------------------
7. -Menyediakan Buku Manual pengoperasian restoran termasuk sistem pelaporan, --------
sistem pembukuan keuangan, suplai bahan baku, sistem promosi/periklanan --------------
serta informasi/data lainnya yang dianggap perlu oleh Franchisor (Pengelola); ----------
8. -Melakukan perbaikan dan inovasi Sistem Ulam secara terus menerus untuk -------------
meningkatkan kehandalan dalam bidang Management, Teknis, Prosedur, serta -----------
mutu makanan dan pelayanan; ---------------------------------------------------------------------
9. -Memberikan rekomendasi kepada pihak perbankan/lembaga keuangan -------------------
(kreditor) untuk membantu Franchisee memperoleh pendanaan yang tanpa ---------------
terkecuali hanya diperuntukkan untuk operasi restoran dengan merek dagang ------------
dan Sistem Ulam. ------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------- Pasal 5 -----------------------------------------------------
-------------------------------------- BIAYA FRANCHISE ------------------------------------------
1. -PIHAK KEDUA diwajibkan untuk membayar kepada PIHAK PERTAMA ----------
berupa Franchise Fee sebesar US $. 17.000. (tujuhbelas ribu dollar Amerika ------------
Serikat) per 5 (lima) tahun, yang telah diterima dengan tunai oleh PIHAK --------------
PERTAMA dari PIHAK KEDUA sebelum akta ini ditandatangani, dan akta ini ------
oleh kedua belah pihak dianggap berlaku sebagai tanda terima atau -----------------------
kwitansinya. -----------------------------------------------------------------------------------------
2. -Disamping itu PIHAK KEDUA diwajibkan pula untuk membayar kepada ------------
PIHAK PERTAMA berupa Royalty Fee sebesar 10 o/o (sepuluh persen) dari ---------
pendapatan Bruto diluar 5 % (lima persen) service change ditambah 10 % --------------
(sepuluh persen) goverment tax pada saat penutupan buku selambat- ---------------------

62
 lambatnya pada tanggal 5 (lima) bulan berikutnya. -------------------------------------------
3. -Segala keuntungan yang diperoleh dan/atau kerugian yang diderita dan/atau -----------
ditimbulkan akibat pelaksanaan perjanjian franchise (waralaba) ini, sepenuhnya --------
menjadi milik dan/atau tangung jawab PIHAK KEDUA. -----------------------------------
4. -PIHAK KEDUA bersedia menyediakan 2 % (dua persen) dari pendapatan ------------
bersih atau jumlah yang dianggap layak oleh PIHAK KEDUA untuk dana--------------
persiapan. --------------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------- Pasal 6 -----------------------------------------------------
-------------------- NAMA USAHA FRANCHISEE (MITRA KERJA) ----------------------
1. -Restoran PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat memakai merek ----------
Restoran Ulam. -------------------------------------------------------------------------------------
2. -PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA akan menggunakan dan menampilkan ---
merek dagang Ulam dan semua tanda-tanda lain dari Restoran Ulam seperti yang ------
telah diijinkan untuk menggunakan dari waktu kewaktu sesuai dengan masa ------------
berlakunya perjanjian ini. -------------------------------------------------------------------------
3. -Untuk menggunakan merek dagang Ulam dan tanda-tanda/logo Ulam diatur -----------
tersendiri oleh Franchisor. ------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------- Pasal 7 -----------------------------------------------------
-------------------------------------TAHAP PRA OPERASI ----------------------------------------
-Sebelum membuka Restoran dengan merek dagang Ulam seperti diatur dalam --------------
perjanjian ini PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA akan menyelesaikan hal-hal-----
sebagai berikut : -----------------------------------------------------------------------------------------
1. -PIHAK KEDUA setuju merenovasi dan mengisi barang-barang keperluan dapur ------
termasuk Furniture serta peralatan lainnya yang sesuai dengan standart Ulam; -----------
2. -PIHAK PERTAMA akan menyuplai keperluan pengoperasian restoran atas------------
biaya PIHAK KEDUA; ----------------------------------------------------------------------------
3. -PIHAK KEDUA setuju mengurus ijin-ijin atas pembukaan dan pengoperasian ---------
Restoran dengan biaya sendiri; --------------------------------------------------------------------
4. -PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA setuju memasang tanda-tanda --------------
petunjuk/arah termasuk Logo Ulam atas biaya sendiri termasuk pajak-pajak. ------------
5. -PIHAK KEDUA setuju untuk membeli peralatan Dapur, Kantor, Interior dan ----------

63
 Furniture dari PIHAK PERTAMA/agent yang ditunjuk dengan biaya sendiri.-----------
6. -PIHAK KEDUA setuju untuk membeli bahan-bahan baku makanan dan ----------------
mencetak barang-barang seperti kartu nama, formulir, kwitansi, seragam, -----------------
bahan/alat promosi dan bahan-bahan lain yang menunjukkan merek dagang --------------
Ulam atas biaya operasi. ----------------------------------------------------------------------------
7. -PIHAK KEDUA setuju mengikuti program Training dan kerja praktek yang -----------
diselenggarakan PIHAK PERTAMA, baik di lokasi PIHAK PERTAMA atau ---------
PIHAK KEDUA atau lokasi lainnya yang akan ditentukan kemudian atas biaya --------
PIHAK KEDUA. -----------------------------------------------------------------------------------
8. -PIHAK KEDUA setuju untuk menyelenggarakan acara/upacara pembukaan -----------
Restoran dengan melakukan promosi/periklanan/publik relation untuk menarik ----------
pelanggan sebanyak-banyaknya dan memperkenalkan kehadirannya atas biaya ----------
PIHAK KEDUA. -----------------------------------------------------------------------------------
9. -PIHAK KEDUA wajib mematuhi petunjuk/arahan yang diberikan PIHAK PERTAMA.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------- Pasal 8 -----------------------------------------------------
--------------- SEBAGAI LANJUTAN TAHAP OPERASIONAL DI ATAS ---------------
-Setelah dibukanya dan berlangsung terus masa perjanjian, PIHAK PERTAMA dan ------
PIHAK KEDUA setuju menjadikan kewajibannya dan bertanggung jawab secara ----------
penuh serta aktif dalam mengoperasikan Restoran secara maksimal untuk --------------------
mencapai hasil usaha atau provit yang optimum: ---------------------------------------------------
1. -PIHAK KEDUA bertanggung jawab atas kegiatan-kegiatan mulai dari penyiapan ------
tenaga personil, pengadaan bahan baku sampai dengan memasak kemudian --------------
menghidangkan, service para tamu; --------------------------------------------------------------
2. -PIHAK KEDUA menjaga kebersihan seluruh areal Restoran; -----------------------------
3. -PIHAK KEDUA bertanggung jawab atas pencatatan-pencatatan Administrasi, ---------
Pembukuan sampai menyediakan Laporan Rugi/Laba, Neraca dan laporan- --------------
laporan lainnya yang diperlukan; ------------------------------------------------------------------
4. -PIHAK PERTAMA memberi bantuan kepada PIHAK KEDUA tenaga kasir ----------
sebagai wujud mitra usaha yang sehat dan bersih; ----------------------------------------------
5. -PIHAK PERTAMA bekerjasama dengan PIHAK KEDUA untuk melakukan ---------

64
 promosi secara kontinyu guna mendapatkan hasil maksimal atas biaya operasional; ----
6. -Apabila pengadaan bahan baku perlu didatangkan dari Bali dan daerah lain, ------------
semua biaya akan dibebankan dari biaya operasional/PIHAK KEDUA; ------------------
7. -PIHAK KEDUA akan menjunjung tinggi standart kwalitas makanan dan ---------------
prosedur-prosedur pelayanan/service yang ramah dan cepat, kebersihan dan --------------
kesehatan, keseragaman dalam desain/interior Restoran dan keseragaman ----------------
pakaian pramusaji untuk tetap menjaga nama baik Merek Dagang Restoran Ulam; ------
8. -PIHAK KEDUA bersedia untuk mengawasi semua orang yang bekerja di bawahnya -
agar mematuhi perjanjian ini dan ketentuan-ketentuan lainnya yang tercantum -----------
dalam buku manual operasional Restoran Ulam yang merupakan bagian yang tidak -----
terpisahkan dari perjanjian ini.---------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------- Pasal 9 -----------------------------------------------------
---------------------------------------- WAKTU KERJA ---------------------------------------------
-Selama perjanjian Franchise ini PIHAK KEDUA akan rajin dan secara penuh waktu -----
(full time) menjalankan operation Restoran dilokasi yang telah disetujui bersama -----------
dengan: ----------------------------------------------------------------------------------------------------
1. -Membuka Restorannya dihari-hari biasa (hari kerja dari jam 10.30 (sepuluh lebih ---

tigapuluh menit) pagi sampai dengan jam 23.30 (duapuluh tiga lebih tigapuluh -----------

----------------------------------------------------------------------------------------------------------

menit) malam; ----------------------------------------------------------------------------------------

2. -Membuka Restorannya pada hari Sabtu dan Minggu atau hari libur dari jam -------------
10.30 (sepuluh lebih tigapuluh menit) pagi sampai jam 23.30 (duapuluh tiga -------------
lebih tiga puluh menit) malam, setelah hari libur tertentu yang ------------------------------
diwajibkan pemerintah; -----------------------------------------------------------------------------
3. Waktu kerja ini tidak berlaku bagi pelayanan catering (lihat situasi). -----------------------
------------------------------------------------ Pasal 10 --------------------------------------------------
------------------------------------------- PAJAK – PAJAK ------------------------------------------
-PIHAK KEDUA bertanggung jawab penuh atas semua jenis pajak, rekening, pasiva -----
dan hutang yang telah jatuh tempo yang timbul dari adanya perjanjian Franchise ini. -------
------------------------------------------------ Pasal 11 -------------------------------------------------
------------------------ MODIVIKASI SISTEM, TANDA MEREK ULAM -----------------

65
1. PIHAK KEDUA mengakui dan menyetujui bahwa dari waktu kewaktu PIHAK --------
PERTAMA dapat merubah, menyesuaikan atau memodivikasi sistem marketing -------
Ulam, termasuk penentuan adanya pemakaian nama dagang, tanda dagang, tanda -------
pelayan baru, identifikasi Ulam baru, peralatan baru, teknik baru; --------------------------
2. PIHAK KEDUA setuju untuk menerima, menggunakan dan memamerkan setiap -------
perubahan dalam sistem marketing Ulam sebagai bagian perjanjian Franchise ------------
terhitung saat diterimanya PIHAK KEDUA; ---------------------------------------------------
3. PIHAK KEDUA setuju untuk membiayai perubahan, penyesuaian dan modifikasi -----
ini untuk keperluan masing-masing restorannya. -----------------------------------------------
------------------------------------------------ Pasal 12 -------------------------------------------------
------------------------------------------- A S U R A N S I --------------------------------------------
PIHAK KEDUA setuju untuk mengasuransikan gedung, peralatan, barang-barang ---------
interior dan furniture yang berada di Restoran. -----------------------------------------------------
------------------------------------------------ Pasal 13 -------------------------------------------------
----------------------- PEMERIKSAAN USAHA DAN TEMPAT USAHA -------------------
1. PIHAK KEDUA mengijinkan PIHAK PERTAMA memeriksa usaha dan tempat -----
usaha setiap saat dan akan menyediakan semua dokumen dan catatan untuk --------------
diperiksa dan di audit serta memberi kuasa kepada PIHAK PERTAMA untuk ----------
melakukan pemeriksaan itu; -----------------------------------------------------------------------
2. Jika terjadi pelanggaran, maka selain dari kompensasi/sanksi yang ada pada -------------
perjanjian ini maka secara hukum PIHAK PERTAMA dapat meminta agar biaya ------
audit dan biaya lain termasuk pengacara dibayar sepenuhnya oleh PIHAK KEDUA. ---
------------------------------------------------ Pasal 14 --------------------------------------------------
------------------------------------------- PINDAH LOKASI ------------------------------------------
-Pindah lokasi Restoran dapat dilakukan apabila : -------------------------------------------------
1. Lokasi baru memenuhi syarat/kriteria Restoran Ulam; ----------------------------------------
2. Lokasi baru yang dimaksud adalah milik Pihak Kedua sendiri; ------------------------------
3. Bersedia melakukan renovasi sesuai dengan standart dan desain/dekorasi -----------------
Restoran Ulam dan dikerjakan atas biaya Pihak Kedua; ---------------------------------------
4. Lokasi baru harus ada sebelum lokasi lama ditutup untuk menjaga -------------------------
kesinambungan operasi Restoran; -----------------------------------------------------------------
5. Ijin-ijin dan biaya lainnya yang bersangkutan dengan pengoperasian Restoran -----------
dilokasi baru dibayar oleh Pihak Kedua. --------------------------------------------------------

66
 ------------------------------------------------ Pasal 15 --------------------------------------------------
------------------- LAPORAN OPERASIONAL DAN BIAYA ADMINISTRASI -------------
1. -Pihak Kedua setuju untuk memberikan kepada Pihak Pertama yang ditangani -----------
Pihak Kedua yang diterima Pihak Pertama laporan periodik mingguan tentang hasil ----
penjualan (omzet) kotor secara keseluruhan penghasilan/penjualan kotor Restoran) -----
dan transaksi Pertama pada Selasa dan Minggu berjalan secara terus menerus dan -------
selama perjanjian berlaku;--------------------------------------------------------------------------
2. -Pihak Kedua wajib melaporkan semua keuangan tertulis dimana tercakup neraca -------
dan daftar rugi laba tentang seluruh pendapatan kotor yang berasal dari setiap usaha
Pihak Kedua setiap 2 (dua) bulan secara terus-menerus selama perjanjian ini; ------------
3. -Pihak Kedua setuju untuk memberikan pada Pihak Pertama laporan keuangan
tahunan tentang keuangan yang disiapkan sesuai dengan prinsip-prinsip -------------------
accounting dalam basis tahunan paling lambat 30 (tigapuluh) hari setelah
berakhirnya tahun yang bersangkutan; ----------------------------------------------------------------
laporan tersebut harus ditanda tangani oleh penanggung jawab Restoran bersama -----------
akuntan publik yang ditunjuk Pihak Pertama selama perjanjian ini;-----------------------------
4. -Pihak Kedua dengan ini memberi kuasa terlampir kepada Pihak Pertama untuk ---------
sewaktu-waktu sesuai dengan keinginan/kepentingan Pihak Pertama untuk -------------------
memeriksa/mengaudit segala catatan dan pembukuan Pihak Kedua tanpa ---------------------
pengecualian apapun juga; --------
5. -Pihak Kedua setuju untuk membayar sejumlah biaya termasuk biaya pengacara---------
yang timbul didalam penagihan setiap biaya yang terlambat dibayarkan oleh Pihak ---------
Kedua sebagaimana tersebut dalam perjanjian ini. -------------------------------------------------
------------------------------------------------ Pasal 16 --------------------------------------------------
---------------------------------- PERPANJANGAN FRANCHISE ---------------------------------
-Perpanjangan saat berakhirnya periode yang tersebut dalam perjanjian ini, Pihak -----------
Kedua mempunyai pilihan dalam memperpanjang Franchise (sebagai Franchcisee) ---------
untuk jangka waktu tambahan dengan memperhatikan semua syarat-syarat sebagai ---------
berikut : ---------------------------------------------------------------------------------------------------
1. PERMOHONAN TERTULIS : --------------------------------------------------------------------
-Pihak Kedua memberikan pemberitahuan tertulis kepada Pihak Pertama untuk ----------
memperpanjang/memperbaharui perjanjian Franchisenya tidak lebih dari 180 ------------
(seratus delapanpuluh) hari dan tidak kurang dari 90 (sembilanpuluh) hari sebelum -----
berakhirnya perjanjian; -----------------------------------------------------------------------------
2. HAK UNTUK TIDAK MEMPERPANJANG : -------------------------------------------------
-Dengan mengabaikan semua ketentuan lain yang bertentangan dengan perjanjian ------
ini, Pihak Pertama mempunyai hak untuk tidak memperpanjang/memperbaharui --------
perjanjian Franchise ini; ----------------------------------------------------------------------------
3. PERPANJANGAN PERJANJIAN : --------------------------------------------------------------
-Perjanjian perpanjangan bisa memberlakukan ketentuan-ketentuan baru yang -----------
mungkin tidak sama dengan ketentuan dalam Perjanjian ini; ---------------------------------

67
4. PIHAK KEDUA TIDAK SEDANG DALAM PELANGGARAN : -------------------------
-Pada saat melaksanakan perpanjangan perjanjian Franchise yang baru, Pihak ------------
Kedua tidak sedang dalam pelanggaran perjanjian Franchise-nya dan/atau ----------------
kewajiban lain yang mungkin dimiliki oleh Pihak Kedua terhadap Pihak Pertama --------
termasuk antara lain semua biaya yang wajar, kewajiban untuk mengikuti semua --------
peraturan pelaksanaan dan tata tertib, termasuk merek dagang, petunjuk logo dan -------
kewajiban untuk memenuhi standart performence minimum seperti yang dimaksud -----
dalam perjanjian Franchise ini. --------------------------------------------------------------------
------------------------------------------------ Pasal 17 --------------------------------------------------
----------------------------- BIAYA PERPANJANGAN FRANCHISE ---------------------------
1. -Pihak Kedua akan membayar Pihak Pertama biaya perpanjangan secara tunai -----------
untuk periode berikutnya jika perpanjangan tersebut disetujui; ------------------------------
2. -Biaya perpanjangan harus sudah dilunasi selambat-lambatnya 30 (tigapuluh) hari ------
sebelum periode 5 (lima) tahun pertama berakhir; ---------------------------------------------
3. -Besarnya biaya akan ditentukan sesuai dengan kondisi pada saat tahun -------------------
perpanjangan. ----------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------- Pasal 18 ----------------------------------------------------
---- SANKSI APABILA BEROPERASI TANPA MEMPERPANJANG PERJANJIAN
----
-Jika Pihak Kedua terus beroperasi setelah berakhirnya perjanjian ini tanpa-------------------
melakukan pelanggaran dan atas pengoperasian tanpa memperpanjang perjanjian -----------
ini, Pihak Kedua dibebani denda sebesar Rp. 2.000.000,- (dua juta rupiah) perhari, ---------
untuk jangka waktu paling lama 30 (tigapuluh) hari. ----------------------------------------------
------------------------------------------------ Pasal 19 -------------------------------------------------
-------------------------------------- RAHASIA SISTEM ULAM------------------------------------
-Pihak Kedua harus dan diwajibkan untuk merahasiakan semua sistem managemen ---------
dan resep makanan dan cara-cara pengolahannya yang didapat dari Pihak Pertama. ---------
------------------------------------------------ Pasal 20 --------------------------------------------------
----------------------------------- TERMINASI/PENGHENTIAN ----------------------------------
-Penghentian perjanjian ini dapat terjadi pada setiap tahap perjanjian, setiap waktu dan ----
tidak akan mengurangi Pihak Kedua dari segala kewajiban yang harus dipenuhi; ------------
-Melengkapi dan tanpa membatasi ketentuan lain yang berhubungan dengan -----------------
terminasi/penghentian;----------------------------------------------------------------------------------
-Perjanjian ini dapat diakhir sebagai berikut : -------------------------------------------------------
1. -Perjanjian ini berakhir karena habisnya jangka waktu perjanjian keanggotaan dan ------
Pihak Kedua tidak mengajukan perpanjangan dan/atau Pihak Pertama menolak ----------
permohonan perpanjangan Pihak Kedua; --------------------------------------------------------
2. -Jika Pihak Kedua tidak melakukan hal-hal atau kewajiban yang diatur dalam pasal- ---
pasal perjanjian Franchise ini; ---------------------------------------------------------------------

68
3. -Jika Pihak Kedua setelah menerima surat peringatan atau tegoran ketiga masih ---------
melakukan pelanggaran yang sama atau pelanggaran yang berbeda baik secara ----------
sengaja maupun tidak sengaja dan/atau membuat pelanggaran yang dianggap ------------
serius sebagaimana tertulis dalam surat peringatan/tegoran yang menurut ukuran --------
Pihak Pertama; ---------------------------------------------------------------------------------------
4. -Jika Pihak Kedua bangkrut atau dinyatakan pailit, Pihak Kedua diwajibkan: -------------
a. Dengan segera memenuhi kembali semua kewajiban-kewajiban yang ditetapkan-----
dalam perjanjian ini; -----------------------------------------------------------------------------
b. Dengan segera menyediakan jaminan yang mungkin diperlukan; ------------------------
5. -Pihak Pertama mempunyai hak untuk mengiklankan semua surat kabar atau -------------
media maupun juga atas terminasi/penghentian dari Pihak Kedua. --------------------------
------------------------------------------------ Pasal 21 --------------------------------------------------
----------------------------- PROSEDUR SETELAH PENGHENTIAN ---------------------------
-Apabila perjanjian Franchise ini diakhiri atau berakhir karena berbagai alasan, Pihak ------
Kedua berkewajiban sebagai berikut :----------------------------------------------------------------
1. -Membayar kepada Pihak Pertama dengan segera seluruh jumlah hutang- ---------------
hutangnya sekaligus dan lunas dalam waktu selambat-lambatnya 30 (tigapuluh) --------
hari setelah tanggal berakhirnya Franchise; -----------------------------------------------------
2. -Tidak menuntut dan meminta kembali biaya-biaya yang sudah dikeluarkan beserta ----
bunga-bunganya; ------------------------------------------------------------------------------------
3. -Dengan segera dan secara tetap menghentikan penggunaan tanda milik Pihak ----------
Pertama, termasuk antara lain nama dan tanda yang mirip dengan Restoran Ulam; ------
-Pihak Kedua tida boleh mempromosikan atau mengiklankan kenyataan bahwa ----------
perusahaan itu sebelumnya Franchise dari Pihak Pertama; ------------------------------------
4. -Pihak Kedua dengan segera mengembalikan kepada Pihak Pertama semua buku- -----
buku manual/penuntun, video, Casset, formulir atau peralatan barang-barang ------------
cetakan yang berisi tanda-tanda Ulam paling lambat 14 (empat belas) hari setelah ------
perjanjian berakhir; ---------------------------------------------------------------------------------
5. -Pihak Kedua akan memberikan kuasa penuh kepada Pihak Pertama untuk ---------------
melakukan pemeriksaan/inspeksi dan memasuki restoran Pihak Kedua serta --------------
mengambil semua tanda-tanda yang bertalian merek Ulam; ----------------------------------
6. -Selama 3 (tiga) tahun sejak berakhirnya perjanjian ini Pihak Kedua setuju untuk -------
tidak mendirikan/menjalankan/mengoperasikan bisnis/usaha dalam bidang restoran -----
dan jasa catering dalam bentuk apapun; ----------------------------------------------------------
7. -Jika ketentuan-ketentuan di atas khususnya yang termasuk dalam pasal 22 ini ----------
tidak dipenuhi oleh Pihak Kedua, maka Pihak Kedua bersedia dituntut dimuka-----------
Pengadilan. -------------------------------------------------------------------------------------------
------------------------------------------------ Pasal 22 --------------------------------------------------
------------------------- AMANDEMEN (PERUBAHAN PERJANJIAN) --------------------

69
-Segala modifikasi atau perubahan dalam perjanjian ini harus dalam bentuk tertulis ---------
dan atas persetujuan kedua belah pihak. -------------------------------------------------------------
------------------------------------------------ Pasal 23 --------------------------------------------------
--------------------------------------- S E V E R A B I L I T Y ---------------------------------------
-Dalam satu hal atau lebih dari ketentuan dalam perjanjian ini atau penetapan ----------------
hukumnya kemudian menjadi tidak berlaku karena adanya ketentuan dari Undang- --------
undang atau Pemerintah, maka hanya hal-hal yang kemudian tidak berlaku itu saja ---------
yang dinyatakan sebagai tidak berlaku; --------------------------------------------------------------
-Sisanya yang tercakup dalam perjanjian ini tetap dinyatakan sebagai berlaku dan-----------
penerapannya tidak boleh dengan cara apapun juga dipengaruhi atau dirusak atau -----------
dinyatakan sebagai tidak berlaku. ---------------------------------------------------------------------
------------------------------------------------ Pasal 24 --------------------------------------------------
------------------------------------------ MILIK EKSKLUSIF -----------------------------------------
-Bentuk dan isi perjanjian ini dan bentuk buku manual yang dipinjamkan kepada Pihak ----
Kedua adalah milik eksklusif Pihak Pertama dan tidak boleh ditiru secara keseluruhan -----
maupun sebagian oleh Pihak Kedua atau Pihak lainnya tanpa ijin dari pemilik atau ---------
Pihak Pertama. -------------------------------------------------------------------------------------------
------------------------------------------------ Pasal 25 --------------------------------------------------
------------------------------------------ DOMISILI HUKUM-----------------------------------------
-Bahwa apabila timbul sengketa diantara kedua belah pihak akibat dari perjanjian-----------
Franchise ini dan pelaksanaannya akan diselesaikan secara musyawarah, apabila ------------
dalam musyawarah tidak berhasil kedua belah pihak memilih domisili hukum yang --------
tetap di Kantor Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan. -------------------------------
-Demikian Perjanjian Franchise (Waralaba) "Restoran ulam" ini dibuat, dibaca, ------------
dimengerti maksud dan tujuannya, pada tanggal sebagaimana disebutkan di atas ------------
dalam rangkap 2 (dua) yang sama bunyinya, dalam keadaan sehat baik jasmani --------------
maupun rohani, tidak dalam keadaan terpaksa atau dipaksa oleh pihak manapun serta ------
dapat dipertanggungjawabkan menurut ketentuan hukum yang berlaku. -----------------------
PIHAK PERTAMA PIHAK KEDUA

Tn. I WAYAN XXXXXX 1. Ny. PPPPPP

2. Tn. Ir. Rd. BBBBBB

70
 KULIAH 10
PERBEDAAN LEGALISASI DAN WAARMERKING
DOKUMEN
Dalam menjalankan jabatannya, Notaris tunduk pada Undang-Undang No. 30 Tahun 2004
tentang Jabatan Notaris sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang No. 2 Tahun
2014 (“UU Jabatan Notaris”) dan UU terkait lainnya.

Dalam Pasal 15 ayat (2) huruf a UU Jabatan Notaris, Notaris, dalam jabatannya, berwenang
mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan,
dengan mendaftar dalam buku khusus. Ketentuan ini, merupakan legalisasi terhadap akta di
bawah tangan, yang dibuat sendiri oleh orang perseorangan, atau oleh para pihak, di atas kertas
yang bermaterai cukup, dengan jalan pendaftaran dalam buku khusus, yang disediakan oleh
Notaris. Legalisasi adalah, para pihak membuat suratnya, dibawa ke Notaris, lalu
menandatanganinya di hadapan Notaris, kemudian dicatatkan dalam Buku Legalisasi.
Tanggal pada saat penandatanganan dihadapan Notaris sebagai tanggal terjadinya
perbuatan hukum, yang melahiran hak dan kewajiban antara para pihak.

Dalam Pasal 15 ayat (2) huruf b UU Jabatan Notaris, Notaris, dalam jabatannya, berwenang
pula membukukan surat di bawah tangan, dengan mendaftar dalam buku khusus. Buku
khususnya disebut dengan Buku Pendaftaran Surat Di Bawah Tangan. Dalam keseharian,
kewenangan ini dikenal juga dengan sebutan Pendaftaran surat dibawah tangan dengan kode:
“Register” atau Waarmerking atau Waarmerk.

Para pihak telah menandatangani suratnya, baik sehari ataupun seminggu sebelumnya,
kemudian membawa surat tersebut ke Notaris untuk didaftarkan ke dalam Buku
Pendaftaran Surat Di Bawah Tangan. Fungsinya, terhadap perjanjian/kesepakatan yang
telah disepakati dan ditandatangani dalam surat tersebut, selain para pihak, ada pihak lain
yang mengetahui adanya perjanjian/kesepakatan itu. Hal ini dilakukan, salah satunya
untuk meniadakan atau setidaknya meminimalisir penyangkalan dari salah satu pihak. Hak
dan kewajiban antara para pihak lahir pada saat penandatanganan surat yang telah
dilakukan oleh para pihak, bukan saat pendaftaran kepada Notaris.

PERJANJIAN KERJASAMA PELAKSANAAN PROYEK

UP GRADING HUMAN MACHINE INTERFACE
PERUSAHAAN LISTRIK NEGARA TANJUNG PRIOK BLOK I DAN
GRID INFORMATION SYSTEM (GIS)
-Pada hari ini, Selasa, tanggal lima Oktober tahun duaribu empat (5-10-2004), -------
kami yang bertanda-tangan di bawah ini: --------------------------------------------------------
I. Tuan AAAAAAAA, lahir di Jakarta, tanggal empat Juni seribu sembilanratus ---
tujuhpuluh dua (4-6-1972), Warga Negara Indonesia, Swasta, bertempat --------
tinggal di Jalan Salemba Tegalan XV / 47 C, Rukun Tetangga 023, Rukun-------
Warga 014, Kelurahan Rancamaya, Kecamatan Kemuning, Jakarta Timur, ------
Pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor:07.5978.040672.0168, yang ----------
berlaku hingga tanggal empat Juni duaribu enam (4-6-2006); ------------------------

71
-dalam hal ini bertindak selaku Direktur Utama dari dan selaku demikian -------------------
bertindak untuk dan atas nama Perseroan Terbatas P.T. XXXXXXXXXXX ---------------------
berkedudukan di Jakarta, yang didirikan dengan akta tanggal sepuluh Juni -----------------

seribu sembilanratus sembilanpuluh empat (10-6-1994), Nomor: 93, dibuat ---------------

dihadapan DRADJAT DARMADJI, Sarjana Hukum, Notaris di Jakarta, --------------------------

kemudian diubah dengan akta PERUBAHAN “PT. XXXXXXXXXXX”, tanggal -------------------

limaNopember duaribu dua (5-11-2002), Nomor:6, yang dibuat dihadapan -----------------

INGRID LANNYWATY, Sarjana Hukum, Notaris di Jakarta, anggaran dasar -------------------

mana telah mendapat pengesahan dari Menteri Kehakiman dan Hak Asasi -----------------

Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusannya tanggal tujuhbelas --------------

Nopember duaribu tiga (17-11-2003), Nomor:C-29086 HT.01.01.TH.2003 dan -------------

bertalian dengan akta PERNYATAAN KEPUTUSAN RAPAT PERSEROAN ------------------------

TERBATAS PT. XXXXXXXXXXX, Nomor: 18, tanggal duapuluh enam Januari ------------------

duaribu empat (26-1-2004), yang dibuat dihadapan HARINANTO SUGIONO, ---------------

Sarjana Hukum, Notaris Kabupaten Bekasi, yang telah diterima dan dicatat ----------------

dalam Database Sistem Administrasi Badan Hukum (Sisminbakum) Direktorat-------------

Jenderal Administrasi Hukum Umum Departemen Kehakiman dan Hak Asasi --------------

Manusia Republik Indonesia berdasarkan surat Penerimaan Pemberitahuan ---------------

Perubahan Pemegang Saham dan Direksi / Komisaris PT. XXXXXXXXXXX, --------------------

tanggal tigabelas Pebruari duaribu empat (13-2-2004), Nomor: --------------------------------

C-UM.08.09.1516 dan telah mengalami perubahan sebagaimana ternyata -----------------

dalam akta PERNYATAAN KEPUTUSAN RAPAT PERSEROAN TERBATAS ------------------------

PT. XXXXXXXXXXX, Nomor: 1, tanggal duapuluh empat Mei duaribu empat -----------------

(24-5-2004), yang dibuat dihadapan HARINANTO SUGIONO, Sarjana Hukum, --------------

Notaris Kabupaten Bekasi, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri -----------------

Kehakiman dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat -------------------------

Keputusannya tanggal tujuh Juni duaribu empat (7-6-2004), Nomor: -------------------------

C-14873 HT.01.04.TH.2004; -------------------------------------------------------------------------------

-untuk selanjutnya akan disebut :

72
 ---------------------------------- "PIHAK PERTAMA" ----------------------------------------
II. Tuan Insinyur BBBBBBBBBBBB, lahir di Medan, tanggal duapuluh delapan ---
Januari seribu sembilanratus tujuhpuluh lima (28-1-1975), Swasta, Warga -------
Negara Indonesia, bertempat tinggal di Blok LM, Nomor 12 Taman
Raya Budi Indah Medan, Kelurahan Asam Manis, Kecamatan Selayang Pandang,
Kota -------------------------------------------------------------------------------------------------
Medan, Propinsi Sumatera Utara, pemegang Kartu Tanda Penduduk -------------
Nomor:06.9873.280175.0001, yang berlaku hingga tanggal duapuluh tujuh ------
Januari duaribu enam (27-1-2006);----------------------------------------------------------
-untuk selanjutnya akan disebut : ------------------------------------------------------------
------------------------------------- “PIHAK KEDUA" -----------------------------------------
-PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA secara bersama-sama dalam Perjanjian ---
ini untuk selanjutnya disebut sebagai “Para Pihak”, dengan ini menyatakan -----------
hal-hal sebagai berikut:-------------------------------------------------------------------------------
-Bahwa PIHAK PERTAMA telah memperoleh pekerjaan dari Perseroan Terbatas----------------

PT. Perusahaan Listrik Negara (Persero) berupa melaksanakan pekerjaan- -----------------------

pekerjaan fisik up grading Sistim Kontrol Blok I Pembangkit Listrik Tenaga Gas ------------------

dan Uap (PLTGU) di wilayah Tanjung Priok (untuk selanjutnya disebut Proyek) ------------------
berdasarkan Memo Dinas nomor:HHH/RRR/MHAR/2004, tanggal satu Oktober-----------------

duaribu empat (1-10-2004) dan kemudian PIHAK PERTAMA mengadakan ------------------------

perjanjian kerjasama dengan PIHAK KEDUA untuk mengerjakan Proyek tersebut. --------------

-Bahwa PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA, telah saling setuju dan mufakat, ------------------

dengan ini mengadakan Perjanjian Kerja Sama pendanaan atas Kontrak Proyek -----------------
sebagaimana yang diatur dengan syarat-syarat atau ketentuan-ketentuan sebagai-------------

berikut : --------------------------------------------------------------------------------------------------------------

------------------------------------------------------ Pasal 1 ---------------------------------------------------------

----------------------------------------- MAKSUD DAN TUJUAN ------------------------------------------------

-PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA mengadakan Kesepakatan untuk -----------

melakukan Kerja Sama Pendanaan dalam melaksanakan pekerjaan-pekerjaan -------
Proyek sebagaimana ternyata dalam Memo Dinas nomor:HHH/RRR/MHAR/2004, ----
tanggal satu Oktober duaribu empat (1-10-2004) tersebut berdasarkan atas azas ---
saling percaya mempercayai, hormat-menghormati dan saling menguntungkan. ----
------------------------------------------------------ Pasal 2 ---------------------------------------------------------

73
----------------------------------------------- JANGKA WAKTU --------------------------------------------------

-Perjanjian Kerjasama ini dilaksanakan sejak ditandatanganinya perjanjian ini dan --

berlangsung untuk jangka waktu hingga selesainya Proyek tersebut dan dapat ------
diperpanjang bila diperlukan. -------------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------ Pasal 3 ---------------------------------------------------------

--------------------- TUGAS DAN KEWAJIBAN MASING-MASING PIHAK -------------------------------

1. PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat untuk menjaga kerahasiaan-------------------

dalam pelaksanaan Perjanjian Kerjasama ini. --------------------------------------------------------
2. PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA dalam pelaksanaan Proyek tersebut -------------------

masing-masing pihak berkewajiban untuk saling menghormati, bersifat ---------------------

terbuka/transparan dan tidak saling mempengaruhi atau mencampuri tugas --------------

dan kewajiban masing-masing hingga terselesaikannya Proyek tersebut---------------------

dengan baik dan sesuai dengan jadwal yang telah ditetapkan. ----------------------------------

3. PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA telah saling sepakat dan saling setuju -----------------

atas Rencana Anggaran Pembiayaan (RAP) pelaksanaan Proyek sebesar : -------------------

Rp.1.100.000.000,- (satu milyar seratus juta rupiah), untuk pelaksanaan --------------------

pengerjaan Proyek tersebut hingga selesai di luar keadaan memaksa / Force --------------

Majeure dan tidak memperhitungkan pajak.---------------------------------------------------------

4. PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA telah saling sepakat dan saling setuju -----------------

untuk membiayai Proyek masing-masing sebesar 50 % (limapuluh persen) -----------------

dan pembagian keuntungan bersih (setelah dikurangi pajak dan biaya-biaya ---------------

lain-lain yang menyangkut pekerjaan Proyek) masing-masing sebesar 50% -----------------

(limapuluh persen). -----------------------------------------------------------------------------------------

5. PIHAK PERTAMA mempunyai kewajiban untuk menyediakan segala surat izin dan

lisensi yang diperlukan serta penyediaan kelengkapan dokumen sesuai ---------------------

dengan persyaratan yang diperlukan / ditetapkan oleh Pemberi Proyek. --------------------

6. PIHAK KEDUA berkewajiban untuk mencairkan dana kepada PIHAK --------------------------

PERTAMA sebesar Rp.550.000.000,- (limaratus limapuluh juta rupiah) untuk --------------

pelaksanaan Proyek tersebut yang telah tersedia di Bank Mandiri Cabang ------------------

74
 Artha Gading, nomor rekening:987 980 4985818 98733 atas nama PT. ----------------------

XXXXXXXXXXX yang merupakan Joint Account dengan mekanisme --------------------------

Standing Instruction atas pencairan / mutasi dan sesuai dengan kebutuhan ----------------

cash flow (aliran dana) Proyek setelah terbitnya Kontrak dari Pihak Pemberi ---------------

Proyek yaitu Perseroan Terbatas PT. Perusahaan Listrik Negara (Persero). ------------------

-----------------------------------------------------Pasal 4 ----------------------------------------------------------

------------------------------------------------ Force Majeure ----------------------------------------------------

Yang termasuk dalam force majeure / keadaan memaksa adalah persitiwa- ---------
peristiwa sebagai berikut: -----------------------------------------------------------------------
a. Bencana alam (gempa bumi, tanah longsor dan banjir); ------------------------------
b. Perang, huru-hara, pemberontakan dan epidemi; --------------------------------------
yang masing-masing mempunyai akibat langsung terjadinya perpanjangan -----------
Proyek ini.------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------Pasal 5 ----------------------------------------------------------

------------------------------------------- TEKNIS PEMBAYARAN -----------------------------------------------

1. Pembagian keuntungan dan pengembalian dana pembiayaan Proyek -------------------------

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat (4) Perjanjian Kerjasama ini akan---------------

dilaksanakan setelah PIHAK PERTAMA menerima pembayaran atas ---------------------------

pekerjaan/proyek tersebut dari Pemberi Proyek yaitu ketika Proyek tersebut --------------

selesai dilaksanakan sesuai dengan tahapan-tahapan yang telah disepakati. ----------------

2. Teknis pembayaran oleh PIHAK PERTAMA atas pengembalian dana yang--------------------

telah dikeluarkan oleh PIHAK KEDUA untuk pelaksanaan Proyek ini dan ---------------------

pembagian keuntungan, maka PIHAK PERTAMA dalam hal ini diwakili oleh -----------------

PT. XXXXXXXXXXX, berkewajiban untuk membuat Surat Perintah Bank ----------------------

melalui mekanisme Standing Instruction kepada pihak Bank Mandiri Cabang ---------------

Artha Gading, nomor rekening: 987 980 4985818 98733 atas nama PT. ----------------------

XXXXXXXXXXX untuk mengalihkan dana secara otomatis jika ada dana yang masuk ke

rekening tersebut yang berasal dari escrow account atas nama PT. ----------------------------

75
 XXXXXXXXXXX kepada rekening PIHAK PERTAMA di Bank Mandiri cabang ------------------

Jakarta Ahmad Yani, nomor rekening 198-0102003360, atas nama PT. -----------------------

XXXXXXXXXXX dan rekening PIHAK KEDUA di Bank Standard Chartered ---------------------

Cabang Medan, nomor rekening:04713003297, atas nama Tuan Insinyur --------------------

BBBBBBBBBBBB, sejumlah 50% (limapuluh persen) dari dana yang masuk ------------------

tersebut. --------------------------------------------------------------------------------------------------------

3. Bahwa para pihak sepakat untuk menyediakan dana berdasarkan tahapan -------
pelaksanaan pekerjaan Proyek tersebut. -------------------------------------------------
-----------------------------------------------------Pasal 6 ----------------------------------------------------------

-------------------------------------------------- PENUTUP --------------------------------------------------------

-Apabila ada hal-hal yang tidak/belum diatur dalam Perjanjian Kerjasama ini, -------
maka hal tersebut akan diputuskan oleh para pihak secara musyawarah dan dapat -
dibuatkan addendum / perjanjian / kesepakatan tambahan yang mengikat para -----
pihak. -----------------------------------------------------------------------------------------------
-Apabila terjadi perbedaan penafsiran atas ketentuan Perjanjian Kerjasama ini -----------------

dan/atau ketentuan dalam perjanjian / kesepakatan tambahan yang tidak dapat ---------------

diselesaikan secara musyawarah, maka para pihak sepakat untuk -----------------------------------

menyelesaikannya di Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) di ---------------------------------

Jakarta. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

-Demikian Perjanjian Kerjasama ini dibuat dalam rangkap 2 (dua), bermeterai-------------------

cukup, dan mempunyai kekuatan hukum yang sama, dibaca dan ditandatangani ---------------

oleh Para Pihak dalam keadaan sehat baik jasmani maupun rohani, tidak dalam ----------------

keadaan terpaksa atau dipaksa oleh siapapun juga serta dapat---------------------------------------

dipertanggungjawabkan menurut ketentuan hukum yang berlaku. ---------------------------------

76
PIHAK PERTAMA PIHAK KEDUA

PT. XXXXXXXXXXX

5 – 10 04

(Tn. AAAAAAAA) (Tn. Ir. BBBBBBBBBBBB)

Direktur Utama

Waarmerking. --------------------------------------------------

Nomor:076/Waar/X/2004 (rangkap 5).

Ditandatangani, dibubuhi cap dan didaftarkan
di dalam Buku Pendaftaran yang disediakan
khusus untuk itu oleh saya, Notaris. -
Kabupaten Bekasi, 27 Oktober 2004

Notaris Kabupaten Bekasi

(Harinanto Sugiono, SH)

77
 KULIAH 11
PERJANJIAN
PEMBAGIAN KEUNTUNGAN
-Pada hari ini, Kamis, tanggal sembilanbelas Juni duaribu tujuh (19-06-2007), kami --------------
yang bertanda-tangan di bawah ini: ---------------------------------------------------------------------------
1. Tuan KKKKKK, swasta, bertempat tinggal di Jakarta, Plasa Mas Utara V Blok ---------------
H/8, Rukun Tetangga 016 Rukun Warga 008, Kelurahan Kelapa, Kecamatan------------------
Peranginan, Jakarta Utara, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor: ---------------------------
9087.09835/9815494004; ----------------------------------------------------------------------------------
-selanjutnya dalam Perjanjian ini disebut : -------------------------------------------------------------
--------------------------------------------- PIHAK PERTAMA ------------------------------------------
2. Tuan Insinyur SSSSS, swasta, bertempat tinggal di Jakarta, Jalan Dahlia Nomor -------------
3. 25, Rukun Tetangga 011 Rukun Warga 023, Kelurahan Batu Sumur, Kecamatan
Mampang Prapatan, Jakarta Selatan, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor: --------------
6784301.56977/1009590441; -----------------------------------------------------------------------------
-selanjutnya dalam Perjanjian ini disebut : -------------------------------------------------------------
----------------------------------------------- PIHAK KEDUA --------------------------------------------
4. Nyonya MMMMM, swasta, bertempat tinggal di Jakarta, Jalan Ratu Mas V Blok ------------
G/5, Rukun Tetangga 16 Rukun Warga 02, Kelurahan Perak, Kecamatan ----------------------
Pandansari, Jakarta Utara, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor: ---------------------------
08.4562.441073.4036; --------------------------------------------------------------------------------------
-selanjutnya dalam Perjanjian ini disebut : -------------------------------------------------------------
----------------------------------------------- PIHAK KETIGA -------------------------------------------
5. Nyonya Insinyur CCCCC, swasta, bertempat tinggal di Bekasi, Komplek Birun --------------
Blok G.37, Rukun Tetangga 06 Rukun Warga 01, Kelurahan Kademangan,--------------------
Kecamatan Serang, Kabupaten Bekasi, pemegang Kartu Tanda Penduduk----------------------
Nomor:39.55.6784/0322/0552278, untuk sementara berada di Jakarta; --------------------------
-selanjutnya dalam Perjanjian ini disebut : -------------------------------------------------------------
--------------------------------------------- PIHAK KEEMPAT ------------------------------------------
-Bahwa berdasarkan akta yang dibuat dihadapan HARINANTO SUGIONO, Sarjana -------------
Hukum, Notaris Kabupaten Bekasi, tanggal hari ini, Nomor : 67, kami kesemuanya --------------
adalah segenap para pendiri, pemegang saham dan pengurus dalam "PT. PERMATA ------------
CITRAMUKTI", berkedudukan di Jakarta; -----------------------------------------------------------------
-bahwa dengan didirikannya "PT. PERMATA CITRAMUKTI" tersebut di atas, para -------------
pihak bermaksud hendak membuat perjanjian tentang pembagian keuntungan yang ---------------
diperoleh "PT. PERMATA CITRAMUKTI" tersebut (untuk selanjutnya dalam --------------------
Perjanjian ini disebut "Perseroan"); ---------------------------------------------------------------------------
-sehubungan dengan hal tersebut di atas, maka diantara para pihak telah saling---------------------
setuju dan mufakat, dengan ini mengadakan perjanjian yang diatur dengan syarat- ---------------
syarat atau ketentuan-ketentuan sebagai berikut: -----------------------------------------------------------
------------------------------------------------------ Pasal 1. ------------------------------------------------------

78
-Perseroan akan membagikan hasil keuntungan kepada para pendiri/pemegang---------------------
saham berdasarkan nilai kontrak yang dilaksanakan oleh Perseroan, adapun ------------------------
pembagian keuntungan tersebut adalah sebagai berikut: --------------------------------------------------
1. bila nilai kontrak sebesar Rp.10.000.000,- (sepuluh juta rupiah) sampai dengan ---------------
2. Rp. 500.000.000,- (limaratus juta rupiah), maka para pendiri/pemegang saham --------------
mendapat 25 % (duapuluh lima persen); ----------------------------------------------------------------
3. bila nilai kontrak sebesar Rp. 500.000.000,- (limaratus juta rupiah) sampai --------------------
dengan Rp. 1.000.000.000,- (satu milyar rupiah), maka para pendiri/pemegang ---------------
saham mendapat 20 % (duapuluh persen);--------------------------------------------------------------
4. bila nilai kontrak sebesar Rp.1.000.000.000,- (satu milyar rupiah) dan --------------------------
seterusnya, maka para pendiri/pemegang saham mendapat 15 % (limabelas --------------------
persen); --------------------------------------------------------------------------------------------------------
-pembayaran-pembayaran mana dilakukan pada saat akhir kontrak, dan dengan --------------------
ketentuan pembagian keuntungan tersebut didasarkan atas keuntungan bersih ----------------------
setelah dipotong pajak, dimana perhitungan pembagian keuntungan secara --------------------------
keseluruhan dihitung berdasarkan jumlah dari nilai buku pada penutupan akhir tahun pembukuan.
------------------------------------------------------ Pasal 2. ------------------------------------------------------
-Perseroan juga akan memberikan bonus tahunan dari keuntungan bersih setelah ------------------
dipotong Pajak dan biaya biaya, apabila keuntungan bersih perseroan minimal ---------------------
sebesar 10 % (sepuluh persen) dari total kontrak pada akhir tahun (tern over), ----------------------
dengan perincian sebagai berikut: -----------------------------------------------------------------------------
-60 % (enampuluh persen) diberikan kepada Pihak Pertama dan Pihak Ketiga; ---------------------
-25 % (duapuluh lima persen) diberikan kepada Pihak Kedua dan Pihak Keempat; ----------------
-15 % (limabelas persen) diberikan kepada Karyawan. ---------------------------------------------------
------------------------------------------------------ Pasal 3. ------------------------------------------------------
1. Jika salah satu pihak ada yang meninggal dunia, maka atas keuntungan -------------------------
sebagaimana termaktub dalam perjanjian ini akan diserahkan kepada ahli ----------------------
warisnya, atau kepada kuasa yang sah dari ahliwaris pihak yang meninggal --------------------
dunia, dengan suatu tanda terima atau Kwitansi tersendiri, yang menjadi bukti ----------------
2. sah atas penerimaannya. ------------------------------------------------------------------------------------
3. Dalam hal perseroan dibubarkan, maka hak-hak atas keuntungan maupun ----------------------
kerugian yang diperoleh perseroan akan diselesaikan oleh Likuidator, Likuidator -------------
tersebut ditentukan oleh para pendiri/pemegang saham perseroan. --------------------------------
------------------------------------------------------ Pasal 4. ------------------------------------------------------
-Perseroan akan menunjuk "PT. PANCAKARMA ABDI SAKTI" sebagai sub ---------------------
pengadaan atau sebagai buying agent, dengan catatan harga harus mengikuti -----------------------
anggaran yang sudah ditetapkan, adapun sistim pembayaran akan mengikuti pasar ----------------
yang berlaku. ------------------------------------------------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------ Pasal 5. ------------------------------------------------------
-Pada proyek yang sifatnya perintisan dimana disitu melibatkan pekerjaan konsultan, ------------
maka perseroan akan menunjuk "PT. RAGA SERTA MUKTI (RASETI)" sebagai ---------------
Konsultan dengan biaya jasa konsultan sebesar 5 % (lima persen) dari nilai proyek ---------------
setelah dipotong pajak.-------------------------------------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------ Pasal 6. ------------------------------------------------------
-Apabila para pendiri/pemegang saham lainnya mengundurkan diri, atau tidak lagi----------------
sebagai pendiri/pemegang saham pada pertengahan tahun atau sebelum penutupan ----------------
akhir tahun pembukuan, maka keuntungan pada tahun berjalan tidak ---------------------------------
diperhitungkan. ----------------------------------------------------------------------------------------------------

79
------------------------------------------------------ Pasal 7. ------------------------------------------------------
-Para pendiri/pemegang saham dilarang mendirikan perusahaan/perseroan yang -------------------
sejenis, atau ikut melaksanakan aktivitasnya, sehingga dapat menimbulkan -------------------------
persaingan, atau dapat menimbulkan kerugian dari perseroan, baik secara langsung ---------------
maupun tidak langsung, kecuali bila mendapat persetujuan terlebih dahulu dari para --------------
pendiri/pemegang saham lainnya. -----------------------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------ Pasal 8. ------------------------------------------------------
-Perjanjian ini mulai berlaku dan mengikat para pihak terhitung sejak ditanda- --------------------
tanganinya akta perjanjian ini, sampai dengan masa berakhirnya perseroan yang -------------------
sesuai dengan akta pendiriannya, atau berlaku sampai 75 (tujuhpuluh lima) tahun, ----------------
dan apabila berakhir dapat diperpanjang kembali. ---------------------------------------------------------
------------------------------------------------------ Pasal 9. ------------------------------------------------------
-Segala hal yang tidak diatur atau belum cukup diatur dan jika timbul perbedaan ------------------
penafsiran diantara kedua belah pihak mengenai isi perjanjian ini, terlebih dahulu di --------------
rundingkan serta diatur kemudian oleh para pihak secara musyawarah mufakat.--------------------
------------------------------------------------------ Pasal 10. -----------------------------------------------------
-Mengenai Perjanjian ini dan segala akibat serta pelaksanaannya kedua belah pihak --------------
telah memilih tempat kediaman hukum (domisili) seumumnya pada Kantor Panitera--------------
Pengadilan Negeri ditempat kedudukan perseroan. --------------------------------------------------------
------------------ DEMIKIAN PERJANJIAN PEMBAGIAN KEUNTUNGAN INI ---------------
dibuat, dibaca, dimengerti maksud dan tujuannya, ditandatangani di Kota Bekasi, -----------------

pada tanggal sebagaimana disebutkan di atas dalam rangkap 4 (empat) yang sama ----------------
bunyinya, dalam keadaan sehat baik jasmani maupun rohani, tidak dalam keadaan ----------------
terpaksa atau dipaksa oleh pihak manapun serta dapat dipertanggungjawabkan ---------------------
menurut ketentuan hukum yang berlaku. ---------------------------------------------------------------------
PIHAK PERTAMA PIHAK KEDUA

(Tn. KKKKKK) (Tn Ir. SSSSS)

80
PIHAK KETIGA PIHAK KEEMPAT

(Ny. MMMMM) (Ny. Ir. CCCCC)

Legalisasi. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------
Nomor:085/Leg/VI/2007 (rangkap 3). -----------------------------------------------------------------------
Saya yang bertandatangan di bawah ini, HARINANTO SUGIONO, Sarjana Hukum, --------
Notaris Kabupaten Bekasi, pada saat sekarang berada di Kota Bekasi, menerangkan bahwa ---- saya
telah membacakan dan menjelaskan isi PERJANJIAN PEMBAGIAN KEUNTUNGAN ini ---- serta
mengetahui tanda tangan di atas adalah tanda tangan dari Tuan KKKKKK, Tuan ----------------
Insinyur SSSSS, Nyonya MMMMM dan Nyonya Insinyur CCCCC yang dibubuhkan -------
dihadapan saya, Notaris. ----------------------------------------------------------------------------------------
Kesemuanya untuk sementara berada di Kota Bekasi, ---------------------------------------------------
Kota Bekasi, 19 Juni 2007
Notaris Kabupaten Bekasi

HARINANTO SUGIONO, SH

81
 KULIAH 12
Praktik Saham Pinjam Nama (Nominee Arrangement).
Nominee Arrangement (pinjam nama) dalam praktik sehari-hari adalah penggunaan nama seseorang
Warga Negara Indonesia sebagai pemegang saham suatu PT Indonesia atau sebagai salah seorang
persero dalam suatu Perseroan Komanditer. Atau lebih jauh lagi, penggunaan nama tersebut sebagai
salah satu pemilik tanah dengan status hak milik atau Hak Guna Bangunan di Indonesia. Jadi praktik
nominee arrangement tersebut tidak hanya berkaitan dengan penggunaan nama sebagai pemegang
saham dalam PT Indonesia, melainkan sampai dengan penggunaan nama dalam pemilikan suatu
property di Indonesia.
SUMBER HUKUM

 Pasal 33 ayat (1) UU NOMOR 25 TAHUN 2007 TENTANG PENANAMAN MODAL

(UUPM). “Penanam modal dalam negeri dan penanam modal asing yang melakukan
penanaman modal dalam bentuk perseoran terbatas dilarang membuat perjanjian dan/atau
pernyataan yang menegaskan bahwa kepemilikan saham dalam perseroan terbatas untuk dan
atas nama orang lain.”
 Pasal 33 ayat (2) UU NOMOR 25 TAHUN 2007 TENTANG PENANAMAN MODAL
(UUPM). “Dalam hal penanam modal dalam negeri dan penanam modal asing membuat
perjanjian dan/atau pernyataan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), perjanjian dan/atau
pernyataan itu dinyatakan batal demi hukum.”
 Pasal 48 ayat (1) UU NOMOR 40 TAHUN 2007 TENTANG PERSEROAN TERBATAS
(UUPT). “Saham Perseroan dikeluarkan atas nama pemiliknya.”

Jadi, saham itu wajib atas nama si pemegang sahamnya, tidak bisa nama pemegang saham berbeda
dengan pemilik sebenarnya.
Nominee arrangement dilarang dalam peraturan perundang-undangan Indonesia. Dengan adanya
larangan untuk melakukan praktik nominee arrangement (pinjam nama), maka konsekwensinya
adalah: setiap penggunaan nama WNI sebagai pemilik dari sebuah property ataupun saham-saham di
Indonesia, dianggap sebagai pemilik yang sah. Karena sebagaimana dinyatakan dalam pasal 48 ayat 1
UU RI No. 40 tahun 2007, maka: ”Saham Perseroan dikeluarkan atas nama pemiliknya”.
Dengan demikian, maka walaupun dibuat suatu “counter document” berupa akta Pernyataan atau Akta
Pengakuan dan Kuasa” yang menyatakan bahwa sebenarnya si WNI tersebut hanyalah “seolah-olah
pemilik” dari saham-saham dimaksud, dan melakukannya atas nama si WNA tersebut, maka yang
diakui sebagai pemilik sah di mata hukum tetaplah si WNI dimaksud. Karena “counter document”
tersebut dinyatakan batal demi hukum sebagaimana ditegaskan dalam pasal 33 ayat 2 tersebut di atas.

82
 PERNYATAAN BERSAMA DAN KUASA

Nomor: 15

-Pada hari ini, Jum’at, tanggal 11-08-2017 (sebelas Agustus duaribu -------------------
tujuhbelas), pukul 17.50 WIB (tujuhbelas lebih limapuluh menit Waktu ---------------
Indonesia Bagian Barat). ---------------------------------------------------------------------------

-Berhadapan dengan saya, HARINANTO SUGIONO, Sarjana Hukum, -------------------

Notaris Kabupaten Bekasi, dengan dihadiri saksi-saksi yang saya, Notaris, ------------

kenal yang nama-namanya akan disebut pada akhir akta ini: -----------------------------

1. Tuan XXXXXXXX, lahir di Surabaya, tanggal 26-12-1980 (duapuluh ----------------

enam Desember seribu sembilanratus delapanpuluh), Karyawan ------------------

Swasta, Warga Negara Indonesia, bertempat tinggal di Jalan Batu -----------------

Hijau Nomor 3, Rukun Tetangga 013, Rukun Warga 012, Kelurahan---------------

Pejaten Timur, Kecamatan Pasar Minggu, Kota Administrasi Jakarta---------------

Selatan, Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta, pemegang Kartu-----------------

Tanda Penduduk dengan Nomor Induk Kependudukan: ------------------------------

3174042612670011, yang berlaku hingga tanggal 26-12-2018 ----------------------

(duapuluh enam Desember duaribu delapanbelas); ------------------------------------

-untuk selanjutnya dalam akta ini disebut: ----------------------------------------------------

----------------------------------------- PIHAK PERTAMA ------------------------------------------

2. Tuan YYYYYYYYYYYY, lahir di Yogyakarta, tanggal 26-12-1982 ----------------------

(duapuluh enam Desember seribu sembilanratus delapanpuluh dua), ------------
Karyawan Swasta, Warga Negara Indonesia, bertempat tinggal di -----------------

Jalan Batu Merah Komplek Mahkamah Agung, Nomor 100, Rukun-----------------

Tetangga 003, Rukun Warga 002, Kelurahan Pejaten Timur, ------------------------

Kecamatan Pasar Minggu, Kota Administrasi Jakarta Selatan, -----------------------

83
 Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta, pemegang Kartu Tanda -------------------

Penduduk dengan Nomor Induk Kependudukan:3174042612670011, ------------

yang berlaku hingga tanggal 26-12-2018 (duapuluh enam Desember -------------

duaribu delapanbelas); ------------------------------------------------------------------------

-untuk selanjutnya dalam akta ini disebut: ----------------------------------------------------

-------------------------------------------- PIHAK KEDUA --------------------------------------------

-Kesemuanya untuk sementara berada di Kabupaten Bekasi dan semua --------------

Kartu Tanda Penduduk para penghadap tersebut di atas, aslinya------------------------

masing-masing diperlihatkan kepada saya, Notaris. -----------------------------------------

-Para penghadap telah saya, Notaris kenal dari identitas mereka yang ----------------
diperlihatkan kepada saya, Notaris. -------------------------------------------------------------

-Para penghadap bertindak sebagaimana tersebut di atas, menerangkan -------------

terlebih dahulu sebagai berikut: -----------------------------------------------------------------

-Bahwa PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA menyatakan dengan ----------------------

sebenarnya pada saat ditandatanganinya akta ini belum terikat dalam ----------------

suatu perkawinan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan --------------

yang berlaku dan juga belum terikat perkawinan menurut ketentuan -----------------

agama yang dianut masing-masing pihak dan karenanya dalam -------------------------

menandatangani akta ini tidak memerlukan persetujuan dari siapapun. --------------

-Bahwa PIHAK PERTAMA, mempunyai bagian saham dalam perseroan ---------------

terbatas yang akan disebut di bawah sebanyak 1.200 (seribu duaratus) ---------------

lembar saham atau sebesar Rp.120.000.000,- (seratus -------------------------------------

duapuluh juta rupiah), dalam Perseroan Terbatas PT. QQQQQQQQQQ, ---------------

berkedudukan di Jakarta Selatan, yang anggaran dasarnya didirikan -------------------

dengan akta tanggal 10-09-2014 (sepuluh September duaribu empatbelas), ---------

84
Nomor:1, yang dibuat dihadapan NOVIANTI, Sarjana Hukum, Magister ---------------
Kenotariatan, Notaris di Jakarta, Anggaran Dasar mana telah mendapat --------------
pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik ---------------------
Indonesia dengan Surat Keputusannya tanggal 01-10-2014 (satu Oktober ------------

duaribu empatbelas), Nomor:AHU-50991.AH.01.01.Tahun 2014, untuk ---------------

selanjutnya disebut “Perseroan”; ----------------------------------------------------------------

-Bahwa sekarang PIHAK PERTAMA hendak menunjuk PIHAK KEDUA ------------------

sebagai pihak yang menjadi pemegang hak atas bagian saham PIHAK -----------------
PERTAMA sebanyak 1.200 (seribu duaratus) lembar saham atau sebesar -------------
Rp.120.000.000,- (seratus duapuluh juta rupiah), dalam “Perseroan” ------------------

tersebut yang oleh PIHAK PERTAMA akan diatas namakan kepada --------------------

PIHAK KEDUA, untuk selanjutnya disebut “saham”. ----------------------------------------

-Bahwa PIHAK KEDUA dengan ini menyatakan sekarang untuk nantinya --------------

pada waktunya setelah diperoleh “saham” dalam “Perseroan” tersebut --------------

yang terdaftar / tercatat atas nama PIHAK KEDUA adalah merupakan -----------------

haknya PIHAK PERTAMA. --------------------------------------------------------------------------

-Bahwa dikemudian hari jika keadaan memungkinkan dan / atau PIHAK --------------
PERTAMA menghendaki atas “saham” tersebut untuk dijual atau dialihkan ----------

kepada pihak lain atau akan dimiliki kembali oleh PIHAK PERTAMA maka ------------

PIHAK KEDUA tidak berhak menolak dengan alasan apapun juga untuk ---------------
menyetujui hal tersebut. ---------------------------------------------------------------------------

-Berhubung dengan hal tersebut maka sekarang ini juga untuk nantinya--------------
dikemudian hari PIHAK KEDUA memberi kuasa kepada PIHAK --------------------------
PERTAMA untuk mengalihkan hak atau memindahkan hak dengan cara --------------

apapun atas bagian “saham” milik PIHAK PERTAMA tersebut baik kepada -----------

PIHAK PERTAMA sendiri atau kepada pihak lain yang ditentukan oleh ----------------

PIHAK PERTAMA. ------------------------------------------------------------------------------------

85
-Berdasarkan keterangan-keterangan tersebut, maka dengan ini PIHAK --------------

KEDUA berjanji dan mengikat diri untuk menyerahkan atau dengan cara -------------

apapun memindahkan hak atas bagian “saham” milik PIHAK PERTAMA --------------

tersebut kepada PIHAK PERTAMA yang menyatakan menerima ------------------------

pengikatan diri PIHAK KEDUA atas “saham” milik PIHAK PERTAMA --------------------

tersebut di atas. --------------------------------------------------------------------------------------

-Selanjutnya PIHAK KEDUA menyatakan bahwa segala kerugian yang -----------------

mungkin diderita oleh PIHAK KEDUA tersebut bukan merupakan tanggung jawab

dan resiko PIHAK KEDUA, akan tetapi adalah menjadi tanggung ------------------------

jawab PIHAK PERTAMA, untuk selama jangka waktu “saham” tersebut ---------------

masih terdaftar / tercatat atas nama PIHAK KEDUA. ---------------------------------------

-Akhirnya PIHAK KEDUA menerangkan dengan ini memberi kuasa kepada -----------

PIHAK PERTAMA, mewakili PIHAK KEDUA guna menjual atau dengan cara lain

memindahkan hak atas “saham” tersebut kepada PIHAK ---------------------------------

KEDUA sendiri atau kepada pihak lain yang ditentukan oleh PIHAK KEDUA. ---------

-Untuk keperluan-keperluan tersebut, penerima kuasa yaitu PIHAK--------------------

PERTAMA berhak menghadap di mana perlu, memberikan-------------------------------
keterangan-keterangan, membuat, suruh membuat dan menandatangani -----------

semua surat-surat / akta-akta yang diperlukan termasuk akta jual beli ----------------

“saham”, menyerahkan apa yang dipindahkan haknya itu, memberikan --------------

kuitansi serta selanjutnya mengerjakan segala sesuatu yang dianggap ----------------

baik dan berguna untuk menyelesaikan hal-hal tersebut. ---------------------------------

-Jika pemindahan hak tersebut dilakukan secara jual beli kepada pihak ---------------

lain, maka uang penjualan dari saham tersebut adalah menjadi haknya ---------------

PIHAK PERTAMA tersebut. ------------------------------------------------------------------------

86
-Biaya akta ini dan biaya-biaya lain yang bertalian dengan pembuatan ----------------

akta ini menjadi tanggungan dan harus dibayar oleh PIHAK PERTAMA. ---------------

-Tentang pernyataan bersama ini dan segala akibatnya serta ----------------------------

pelaksanaannya kedua belah pihak memilih tempat kediaman yang umum ----------

dan tidak berubah di Kantor Panitera Pengadilan Negeri Jakarta Selatan --------------

di Jakarta. ----------------------------------------------------------------------------------------------

-Pernyataan bersama ini mengikat bagi para ahli waris kedua belah -------------------

pihak, dalam hal salah satu pihak meninggal dunia, maka para ahli waris -------------

atau penggantinya menurut hukum dari yang meninggal dunia berhak ----------------

dan / atau diwajibkan untuk memenuhi ketentuan-ketentuan atau --------------------

melanjutkan segala ketentuan dalam akta ini. ------------------------------------------------

Selanjutnya para penghadap menyatakan dengan ini menjamin akan------------------

kebenaran identitas para pihak dalam akta ini sesuai tanda pengenal yang-----------
disampaikan kepada saya, Notaris dan juga menjamin kebenaran semua -------------

dokumen yang diserahkan kepada saya, Notaris serta bertanggung jawab -----------
sepenuhnya atas hal-hal tersebut dan pada akhirnya para penghadap juga ----------
menyatakan telah mengerti dan memahami seluruh isi akta ini.-------------------------

------------------------------------ DEMIKIANLAH AKTA INI --------------------------------------

-Dibuat dan diresmikan sebagai minuta di Kabupaten Bekasi pada hari ----------------

dan tanggal tersebut pada kepala akta ini, dengan dihadiri oleh: ------------------------

1. Tuan ARRRRRRRRR, lahir di Jakarta, tanggal 24-12-1996 -----------------------------

(duapuluh empat Desember seribu sembilanratus sembilanpuluh -----------------

enam), Warga Negara Indonesia, bertempat tinggal di Telan, Rukun -------------------

Tetangga 002, Desa Trimulyo, Kecamatan Jetis, Kabupaten Bantul, ---------------------

Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta, pemegang Kartu Tanda ---------------------------

Penduduk dengan Nomor Induk Kependudukan:3402092412960002, -----------------

87
untuk sementara berada di Kabupaten Bekasi; dan -----------------------------------------

2. Tuan EKKKKKKKKKKKKKKK, lahir di Kebumen, tanggal 22-09-1986 ----------------

(duapuluh dua September seribu sembilanratus delapanpuluh enam), -----------

Warga Negara Indonesia, bertempat tinggal di Kampung Cibeber, -----------------

Rukun Tetangga 001, Rukun Warga 002, Desa Simpangan, ---------------------------

Kecamatan Cikarang Utara, Kabupaten Bekasi, Provinsi Jawa Barat, ---------------

pemegang Kartu Tanda Penduduk dengan Nomor Induk ------------------------------

Kependudukan:3216092209860001; -------------------------------------------------------

-Keduanya karyawan saya, Notaris dan telah saya, Notaris kenal, -----------------------

sebagai saksi-saksi. ----------------------------------------------------------------------------------

-Segera setelah akta ini dibacakan oleh saya, Notaris, kepada para ---------------------
penghadap dan para saksi, maka ditandatanganilah akta ini oleh para -----------------
penghadap, para saksi dan saya, Notaris. ------------------------------------------------------

-Dilangsungkan dengan tanpa perubahan. ----------------------------------------------------

-Minuta Akta ini telah ditandatangani dengan sempurna. ---------------------------------

-Diberikan sebagai SALINAN yang sama bunyinya.-------------------------------------------

-Notaris Kabupaten Bekasi.-

88