16012303

YANISFA SEPTIARSILIA, S.ST., M.T.

EVALUASI INVESTASI
PENGERTIAN INVESTASI
Investasi adalah suatu aktivitas yang dilakukan oleh sebuah perusahaan
atau perorangan dengan menempatkan dana pada satu periode/jangka
waktu tertentu dengan harapan penggunaan dana tersebut bisa
menghasilkan keuntungan dan/atau peningkatan nilai investasi.
Investasi atau penanaman modal merupakan akumulasi yang menyangkut
penggunaan sumber – sumber yang diharapkan akan memberikan imbalan
(pengembalian) yang menguntungkan di masa yang akan datang.

Faktor yang mempengaruhi Investasi :

- Waktu
- Resiko
JENIS INVESTASI
Pada umumnya bentuk invetasi dapat dibedakan menjadi dua, yaitu:

1. Investasi Pada Aktiva Riil

Ini adalah investasi yang dilakukan seseorang dalam bentuk kasat mata
atau dapat dilihat secara fisik. Misalnya; investasi emas, properti, tanah,
logam mulia, dan lain-lain.

2. Investasi Pada Aktiva Finansial

Ini merupakan investasi yang dilakukan seseorang dalam bentuk surat-
surat berharga. Misalnya; saham, deposito, dan lain sebagainya
EVALUASI INVESTASI
Apakah investasi tersebut akan memberikan manfaat ekonomis
terhadap perusahaan?

Apakah investasi yang dimaksud sudah merupakan pilihan yang

optimal dari berbagai kemungkinan yang ada?
EVALUASI INVESTASI
Metode dalam evaluasi investasi :
a. Metode Net Present Value (NPV)
b. Metode Annual Equivalent (AE)
c. Metode Benefit Cost Ratio (BCR)
d. Metode Payback Period (PBP)
e. Metode Intemal Rate of Return (IRR)
Metode Net Present Value (NPV)
 Pengertian Metode NPV
NPV atau Net Present Value ini banyak digunakan dalam sebuah penganggaran
modal untuk menganalisa suatu profitabilitas dari sebuah proyek ataupun proyeksi
investasi. Dan para pemilik modal ataupun manajemen perusahaan dapat
menggunakan perhitungan NPV ini untuk mengevaluasi apakah akan berinvestasi
atau tidak berinvestasi karna pada sebuah proyek baru ataupun investasi pada
pembelian aset baru. Dalam bahasa Indonesia nya, Net Present Value atau NPV
ini disebut juga dengan (nilai bersih sekarang ) atau ( nilai bersih saat Ini ).

Metode Net Present Value adalah menghitung selisih antara nilai sekarang
investasi dengan nilai sekarang penerimaan kas bersih (operasional maupun
terminal cash flow) di masa yang akan datang.
Metode Net Present Value (NPV)
Net Present Value (NPV) merupakan metode menghitung nilai
bersih (netto) pada waktu sekarang (present). Asumsi present
yaitu menjelaskan waktu awal perhitungan bertepatan dengan
saat evaluasi dilakukan atau pada periode tahun ke-nol (0)
dalam perhitungan cash flow investasi.
Keuntungan dan Kelemahan Metode NPV
Metode Net Present Value (NPV)
Cash-flow yang benefit saja perhitungannya disebut dengan Present
Worth of Benefit (PWB), sedangkan jika yang diperhitungkan hanya
cash-out (cost) disebut dengan Present Worth of Cost (PWC). Sementara
itu, NPV diperoleh dari PWB-PWC.
Untuk mendapatkan nilai PWB, PWC, dan NPV dipakai formula umum
sebagaiberikut:
Langkah menghitung NPV:
(1) Tentukan nilai sekarang dari setiap arus kas, termasuk arus
masuk dan arus keluar, pada biaya modal proyek,
(2) Jumlahkan arus kas, hasil ini didefinisikan sebagai NPV
proyek,
(3) Jika NPV adalah positif, maka proyek harus diterima,
sementara jika NPV adalah negatif, maka proyek itu harus ditolak.
Jika dua proyek dengan NPV positif adalah mutually exclusive,
maka salah satu dengan nilai NPV terbesar harus dipilih .
Pada tabel berikut ditunjukkan arti dari perhitungan NPV terhadap
keputusan investasi yang akan dilakukan.
–> Maka sebelum penghitungan/penentuan NPV hal yang paling utama
adalah mengetahui atau menaksir aliran kas masuk di masa yang akan
datang dan aliran kas keluar.
Di dalam aliran kas ini, ada beberapa hal yang perlu diperhatikan :
(1) Taksiran kas haruslah didasarkan atas dasar setelah pajak,
(2) Informasi terebut haruslah didasarkan atas “incremental” (kenaikan atau
selisih) suatu proyek.
(3) Aliran kas ke luar haruslah tidak memasukkan unsur bunga, apabila
proyek itu direncanakan akan dibelanjai/didanai dengan pinjaman. Biaya
bunga tersebut termasuk sebagai tingkat bunga yang disyaratkan (required
rate of return) untuk penilaian proyek tersebut. Kalau kita ikut memasukkan
unsur bunga di dalam perhitungan aliran kas ke luar, maka akan terjadi
penghitungan ganda.
Contoh Soal 1
Bapak Andi sedang menjajaki kemungkinan membuka usaha Pabrik
Batako dengan perkiraan biaya investasi 300 juta rupiah. Di samping itu
untuk mengoperasikan investasi tersebut dibutuhkan biaya operasional
rata-rata 17 juta rupiah/tahun, selanjutnya dari hasil penjualan produk
diperkirakan akan ada pemasukan rata-rata 45 juta rupiah/tahun. Jika
umur investasi diperkirakan 8 tahun kemudian aset dapat dijual 100 juta
rupiah. Selain itu pada tahun ke-6 akan ada perawatan berat
(overhoul) dengan biaya 35 juta rupiah. Diminta mengevaluasi kelayakan
ekonomis rencana tersebut dengan metode NPV jika suku bunga rata-
rata selama umur investasi 15%/tahun.
 Contoh Soal 2
Sebuah rencana investasi dalam bidang produksi komponen manufaktur diketahui ada tiga
alternatif teknologi yang dapat diterapkan, yang terdiri dari teknologi konvensional, teknologi
mekanis dan teknologi semi otomatik kontrol. Setiap pilihan teknologi akan memberikan efek
teknologi yang berbeda.

Analisis dan tentukanlah alternatif terbaik dengan metode NPV!

• Sebuah Perusahaan X ingin membeli sebuah mesin produksi untuk meningkatkan jumlah produksi
produknya. Diperkirakan untuk harga mesin tersebut adalah Rp. 150 juta dengan mengikuti aturan
suku bunga pinjaman yakni sebesar 12% per tahun. Untuk Arus Kas yang masuk pada
perusahaan itu diestimasikan sekitar Rp. 50 juta per tahun selama 5 tahun. Apakah rencana
investasi pada pembelian mesin produksi diatas dapat dilanjutkan?
• Penyelesaiannya :
Diketahui :
• Ct = Rp. 50 juta
C0 = Rp. 150 juta
r = 12% (0,12)
• Jawaban :
• NPV = (C1/1+r) + (C2/(1+r)2) + (C3/(1+r)3) + (C3/(1+r)4) + (Ct/(1+r)t) – C0
NPV = ((50/1+0,12) + (50/1+0,12)2 + (50/1+0,12)3 + (50/1+0,12)4 + (50/1+0,12)5) – 150
NPV = (44,64 + 39,86 + 35,59 + 31,78 + 28,37) – 150
NPV = 180,24 – 150
NPV = 30,24
• Jadi nilai untuk NPV-nya adalah Rp. 30,24 juta.
Contoh Soal

Hari ini saya mendapat pinjaman dari Ipin uang sebesar Rp 100 juta dan ingin saya
investasikan selama satu tahun. Ada 3 pilihan bagi saya untuk menanamkan uang saya
tersebut, yaitu :

1. Deposito 12 bulan dengan bunga 8%/thn,

2. Beli rumah kemudian dikontrakkan Rp 10 jt/thn untuk kemudian semoga bisa dijual di akhir
tahun dengan harga Rp 150 juta,
3. Beli emas sekarang dan dijual akhir tahun.

Agar bisa lebih mudah memilih investasi yang paling menguntungkan, saya ingin tahu berapa
nilai sekarang dari hasil investasi untuk masing-masing pilihan?
Maka untuk menghitung NPV deposito adalah sebagai berikut:

NPV Deposito = (-100 jt) + (108 jt / ( 1 + 0,04 ))

= (- 100 juta) + 103,85 juta
= 3,85 juta

Untuk menghitung NPV Rumah, gunakan discount rate 12 % untuk mengakomodasi tingkat risiko.

NPV Rumah = (- 100 jt + 10 jt) + (150 jt / ( 1 + 0,12))

= ( – 90 jt) + 133,93 jt
= 43,93 jt.

Menghitung NPV Emas, discount rate-nya 0 %, karena emas meskipun berfungsi sebagai store of value /
alat penyimpan kekayaan, emas tidak memberikan hasil.

NPV Emas = (- 100 jt) + ( 100 Jt / (1 + 0,00)) = 0 jt

Kemudian mari hitung harga emas 10 tahun kemudian:

Harga Oktober 1999 adalah USD 300/oz dan harga Oktober 2009 adalah USD 900/oz.
Dengan penghitungan sederhana, saya peroleh rata-rata kenaikan harga emas yaitu 20%/thn.

Maka penghitungan ulang untuk NPV Emas adalah :

NPV Emas = ( -100 jt) + (120 jt / (1+0,00))

= (- 100 jt) + 120 jt
= 20 jt.
TUGAS 1
Diketahui suatu rencana investasi senilai 550 juta rupiah, umur investasi 12 tahun
dengan nilai sisa 150 juta rupiah. Benefit tahun pertama sampai ketiga 60 juta
rupiah/tahun kemudian naik rata-rata 15%/tahun, di samping itu biaya operasional
dikeluarkan rata-rata 20 juta rupiah/tahun.
Evaluasilah rencana tersebut dengan metode NPV Jika suku bunga 8 %/tahun.
Metode Annual Equivalent (AE)
PENDAHULUAN
Metode annual ekuivalen konsepnya merupakan kebalikan
dari metode NPV.

Jika pada metode NPV seluruh aliran cash ditarik pada posisi
present, sebaliknya pada metode AE ini aliran cash justru
didistribusikan secara merata pada setiap periode waktu
sepanjang umur investasi, baik cash-in maupun cash-out.
Keterangan:
I = Investasi
S = Nilai sisa
Ab = Annual Benefit
Ac = Annual cost
G = gradien
n = umur investasi
EUAB = equivalent uniform annual of benefit
EUAC = Equivalent uniform annual of cost
Persamaan Metode Annual Equivalent (AE)

Keterangan:
Cb = cash flow benefit
Cc = cash flow cost
Cf = cash flow utuh (benefit + cost)
FBA = faktor bunga annual
t = periode waktu
n = umur investasi
Kriteria keputusan
Untuk mengetahui apakah rencana suatu investasi tersebut layak
ekonomis atau tidak, diperlukan suatu ukuran/kriteria tertentu,
dalam metode AE, yaitu:
Jika :
AE ≥ 0 artinya investasi akan menguntungkan/layak (feasible)
AE < 0 artinya investasi tidak menguntungkan/layak (unfeasible)

Kalau rencana investasi tersebut dinyatakan layak, maka

direkomendasikan untukdilaksanakan investasi itu. jika ternyata
tidak layak, rencana tersebut tidak direkomendasikan untuk
dilanjutkan. Namun, layak atau tidaknya suatu rencana
investasi belumlah keputusan akhir dari suatu program investasi,
Sering kali pertimbangan-pertimbangan tertentu ikut pula
memengaruhi keputusan yang akan diambil.
 Contoh Soal 3
Pak Andi sedang menjajaki kemungkinan membuka usaha baru
dengan perkiraan biaya investasi 200 juta rupiah. Di samping itu
untuk mengoperasikan investasi tersebut dibutuhkan biaya
operasional rata-rata 25 juta rupiah/tahun, selanjutnya dari hasil
penjualan produk diperkirakan akan ada pemasukan rata-rata 45
juta rupiah/tahun. Jika umur investasi diperkirakan 8 tahun
kemudian aset dapat dijual 75 juta rupiah. Selain itu pada tahun
ke-4 akan ada perawatan berat (overhaul) dengan biaya 20 juta
rupiah. Diminta mengevaluasi kelayakan ekonomis rencana
tersebut, jika suku bunga rata-rata selama umur investasi
10%/tahun.
Metode Annual Equivalent (AE)
Contoh Soal

Suatu rencana investasi sebesar 3 Milyar rupiah, membutuhkan biaya

operasional dan perawatan tahun pertama 100 juta rupiah, selanjutnya naik
gradient 20 juta rupiah/tahun sampai tahun ke-10, setelah itu stabil, tahun ke-4
diperkirakan akan ada kegiatan perawatan berat (over-howl) sebesar 350 juta
rupiah. Benefit baru dimulai tahun ke-2 yaitu 500 juta rupiah dan naik gradient
50 juta rupiah sampai tahun ke-7 dan setelah itu menurun 25 juta rupiah/tahun.
Evaluasilah kelayakan rencana tersebut dengan metode Annual ekuivalen, jika
suku bunga berlaku 12%/tahun.
Contoh Soal
Suatu rencana investasi sebesar 200 juta rupiah, membutuhkan biaya
operasional dan perawatan tahun pertama 5 juta rupiah, selanjutnya
naik gradient 1 juta rupiah/tahun sampai tahun ke8, setelah itu stabil,
tahun ke-6 diperkirakan akan ada kegiatan perawatan berat (over-
houl) sebesar 15 juta rupiah. Benefit baru dimulai tahun ke-2 yaitu 30
juta rupiah dan naik gradient 5 juta rupiah sampai tahun ke-7 dan
setelah itu menurun 2 juta rupiah/tahun. Evaluasi kelayakan rencana
investasi tersebut dengan metode Annual Equivalent, jika umur
investasi 12 tahun dan suku bunga berlaku 10%/tahun.
 Tugas 1
Bangunan jurusan Teknik Sipil memiliki investasi awal sebesar 20 M
rupiah. Dalam pengoperasiannya membutuhkan biaya operasional
sebesar 10 jt/tahun dan biaya kerusakan kusen pintu pada tahun 2014
sebesar 30 jt. Pada tahun 2009 bangunan jurusan Teknik Sipil
mengalami kerusakan akibat gempa sehingga membutuhkan perbaikan
sebesar 350 jt dan anggaran yang diperoleh 400 jt/tahun. Buatlah grafik
Cashflow dengan suku bunga 12% dan evaluasi kelayakan ekonomis
bangunan tersebut dengan dua metode NPV dan metode AE berawal
dari tahun 2004 hingga 2015!
Metode Benefit Cost Ratio (BCR)
 Metode Benefit Cost Ratio (BCR)
Metode benefit cast ratio (BCR) adalah salah satu metode yang Sering digunakan
dalam tahap-tahap evaluasi awal perencanaan investasi atau sebagai analisis
tambahan dalam rangka menvalidasi hasil evaluasi yang telah dilakukan dengan
metode lainnya. Di samping itu, metode ini sangat baik dilakukan dalam rangka
mengevaluasi proyek-proyek pemerintah yang berdampak langsung pada masyarakat
banyak (Public govemment project), etc), dampak yang dimaksud baik yang bersifat
positif maupun yang negatif. Metode BCR ini memberikan penekanan terhadap nilai
perbandingan antara aspek manfaat (benefit) yang akan diperoleh dengan aspek
biaya dan kerugian yang akan ditanggung (cost) dengan adanya investasi tersebut.
Adapun metode analisis benefit cost ratio (BCR) ini akan dijelaskan sebagai
berikut.
Metode Benefit Cost Ratio (BCR)
Kriteria keputusan
Untuk mengetahui apakah suatu rencana investasi layak
ekonomis atau tidak setelah
melalui metode ini adalah :
Jika : BCR ≥ 1 >>>>investasi layak (feasible)
BCR < 1 >>>>investasi tidak layak (unfeasible)
 Metode Benefit Cost Ratio (BCR)
Contoh Soal

Dalam rangka program pengembangan kota Surabaya, Pemkot Surabaya merencanakan akan
membangun pasar/pertokoan di daerah Banyu Urip dengan biaya investasi 20 miliar rupiah. Dalam
pengoperasiannya akan memb.utuhkan biaya operasional 450 juta rupiah/tahun. Proyek tersebut
menghasilkan 500 petak tokc, yang diproyeksikan akan dijual 50% dan lebihnya akan disewakan.
Harga jual toko 150 juta rupiah/petak dan tarif sewa 15 juta rupiah/tahun/petak. Dengan adanya
proyek tersebut, diproyeksikan perekonomian masyarakat setempat akan meningkat 2%/tahun, di
mana pendapatan masyarakat saat ini ± 1 juta rupiah/kk/bulan, jumlah penduduk setempat ± 5000
kk. Di samping itu akan terjadi penurunan kualitas budaya, kenyamanan dan keamanan yang
disetarakan dengan uang senilai 50 ribu rupiah/kk/bulan. Aspek lain yang menguntungkan yaitu
akan meningkatnya produktivitas lahan, di mana lugs lahan ± 1000 Ha akan meningkat
rata-rata 10%/tahun dari harga jual saat ini yaitu 50 juta rupiah/Ha. Investasi ini diharapkan bertahan
25 tahun tanpa nilai sisa.
Diminta:
a. Formulasikanlah persoalan di atas dalam bentuk grafik cash flow.
b. Evaluasilah rencana tersebut dengan metode BCR jika i=10%/tahun