Putusan 575 PDT.G 2018 PN - SMG Wanprestasi

am
u b
Direktori Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia
ep
putusan.mahkamahagung.go.id
hk
a
PUTUSAN
si
Nomor 575/Pdt.G/2018/PN Smg
ne
ng
DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA
Pengadilan Negeri Semarang yang memeriksa dan memutus perkara
perdata pada tingkat pertama, telah menjatuhkan putusan sebagai berikut dalam
do
gu perkara gugatan antara:
Waljinah, pekerjaan Mengurus Rumah Tangga, beralamat di Jl. Batursari
In
A
2 RT. 002 / RW. 005, Kelurahan Sawah Besar,
Kecamatan Gayamsari, Kota Semarang, Sekarang
ah
lik
beralamat Dan berdomisili di Jl. Durian Dalam Rt. 02,
Rw. 1, Kelurahan Srondo Wetan, Kecamatan
Banyumanik, Kota Semarang ;
am
ub
Selanjutnya disebut sebagai ……………………………. PENGGUGAT I ;
Slamet, pekerjaan Swasta, beralamat di Jl. Batursari 2 RT. 002 / RW.
ep
005, Kelurahan Sawah Besar, Kecamatan Gayamsari,
k
Kota Semarang, Sekarang beralamat Dan berdomisili

ah
di Jl. Durian Dalam Rt. 02, Rw. 1, Kelurahan Srondo

R
si
Wetan, Kecamatan Banyumanik, Kota Semarang ;
Selanjutnya disebut sebagai ………………..….……….. PENGGUGAT II ;
ne
ng
Dalam hal ini memberikan kuasa kepada ARYAS ADI SUYANTO, SH, MH,
DEDDY SULITIJONO, SH, SENEN, SH, MH Advokat/Pengacara pada
do
gu
Law Office”ARYAS ADI SUYANTO, SH, MH & ASSOCIATES” yang

berkantor di Jalan Punden Sari Rt. 007, Rw. 002, Kelurahan Karanganyar,
In
Kecamatan Tugu, Kota Semarang berdasarkan surat kuasa khusus
A
tanggal 18 Desember 2018, yang didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan

Negeri Semarang tanggal 20 Desember 2018 dengan register No :
ah
lik
2081/PDT/K.Kh/2018/PN.SMG ;
m
ub
Lawan:
ka
Kurniawan, pekerjaan Pimpinan Wijayaland Indonesia, alamat di Jalan

ep
Perintis Kemerdekaan No. 207 Semarang ;

ah
Selanjutnya disebut sebagai …………………………………… Tergugat ;

R
es
Pengadilan Negeri tersebut;

M
ng
Setelah membaca berkas perkara beserta surat-surat yang bersangkutan;

on
gu
Halaman 1 dari 56 Putusan Perdata Gugatan Nomor 575/Pdt.G/2018/PN Smg

d
In
A
Disclaimer
Kepaniteraan Mahkamah Agung Republik Indonesia berusaha untuk selalu mencantumkan informasi paling kini dan akurat sebagai bentuk komitmen Mahkamah Agung untuk pelayanan publik, transparansi dan akuntabilitas
h
pelaksanaan fungsi peradilan. Namun dalam hal-hal tertentu masih dimungkinkan terjadi permasalahan teknis terkait dengan akurasi dan keterkinian informasi yang kami sajikan, hal mana akan terus kami perbaiki dari waktu kewaktu.
ik
Dalam hal Anda menemukan inakurasi informasi yang termuat pada situs ini atau informasi yang seharusnya ada, namun belum tersedia, maka harap segera hubungi Kepaniteraan Mahkamah Agung RI melalui :
Email : kepaniteraan@mahkamahagung.go.id Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 1
am
u b
ep
hk
a
Setelah mendengar kedua belah pihak yang berperkara;
si
Setelah memperhatikan dan mempelajari bukti-bukti yang diajukan kedua
pihak berperkara ;
ne
ng
TENTANG DUDUK PERKARA
do
gu Menimbang, bahwa Penggugat dengan surat gugatan tanggal 20
Desember 2018 yang diterima dan didaftarkan di Kepaniteraan
In
A
Pengadilan Negeri Semarang pada tanggal 20 Desember 2018 dalam
Register Nomor 575/Pdt.G/2018/PN Smg, telah mengajukan gugatan
ah
lik
sebagai berikut:
POKOK PERKARA
1. Bahwa Penggugat I dan Penggugat II adalah suami isteri, dimana
am
ub
Penggugat I dan Penggugat II adalah konsumen dari Tergugat yang
berkehendak untuk membeli rumah type 36 / LT. 59 yang berlokasi di
ep
Perum Banana Hill Blok B No. 9, Banyumanik, Kota Semarang;
k
2. Bahwa Tergugat adalah developer / Pimpinan dari Wijayaland

ah
Indonesia, dimana Wijayaland Indonesia merupakan perusahaan

R
si
property yang memiliki dan menjual rumah yang berlokasi di Perum
Banana Hill, Banyumanik, Kota Semarang ;
ne
ng
3. Bahwa system pembelian yang diterapkan oleh Tergugat adalah Sewa

Beli KPR in House Perumahan Banana Village, diman a kesepakatan
do
gu
sewa beli dengan dengan harga sewa sebesar Rp. 700.000,- / bulan
(tujuh ratus ribu per bulan) dan harga beli sebesar Rp. 235.000.000,-
In
(dua ratus tiga puluh lima juta rupiah) ;
A
4. Bahwa ketentuan pokok akad sewa beli adalah sebagai berikut :

a. Harga jual beli rumah : Rp. 235.000.000,-
ah
lik
b. UTJ : Rp. 5.000.000,-

c. Uang Muka : Rp 40.000.000,-
m
ub
d. Kekurangan Pembayaran : Rp. 190.000.000,-

e. Jangka Waktu pembayaran: 120 bulan (10 Tahun) ;
ka
f. Tanggal Jatuh Tempo : Setiap tanggal 29 tiap

ep
bulan sampai lunas ;

ah
g. Angsuran Pokok Per bulan : Rp. 1.625.000,- / per

R
bulan ;
es
h. Marjin Sewa / bulan : Rp. 700.000,- / bulan ;

M
ng
i. Total Angsuran per bulan : Rp. 2.325.000,-

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
j. Fee Marketing : Rp. 705.000,-
si
5. Bahwa Penggugat I dan Penggugat II telah membayar uang tanda jadi
sebesar Rp. 5.000.000,- pada tanggal 18 Mei 2017 dan uang muka /
ne
ng
DP sebesar Rp. 35.00.000,- yang diberikan kepada Tergugat, terperinci
adalah sebagai berikut :
- Pembayaran DP I : Rp. 15.000.000,- pada tanggal 28 Mei 2017 ;
do
gu - Pembayaran DP II : Rp. 10.000.000,- pada tanggal 8 Agustus
2017 ;
In
A
- Pembayaran DP III : Rp. 10.000.000,-:pada tanggal 19 September
2017 ;
ah
lik
- Jumlah seluruhnya untuk uang muka / DP adalah uang tanda jadi +
Pembayaran DP = Rp. 40.000.000,- ;
6. Bahwa Penggugat I dan Penggugat II juga membayar kepada Tergugat
am
ub
Penambahan Pembayaran DP IV / Cakar Ayam dan closet sebesar :
Rp. 7.500.000,- pada tanggal 27 Desember 2017 ;
ep
7. Bahwa selain dari pada itu Penggugat I dan Penggugat II telah
k
membayar Pelunasan Cakar Ayam dan Closet Perum Banana Hill Blok
ah
B No. 9, Banyumanik, Kota Semarang sebesar Rp. 3.500.000,- pada

R
si
tanggal 13 Februari 2018 ;
8. Bahwa Para Penggugat telah melakukan angsuran kepada Tergu gat,
ne
ng
berupa Marjin Sewa per bulan dan Angsuran Pokok per bulan
terperinci adalah sebagai berikut :
do
gu
a. Angsuran ke 1 : Rp. 2.500.000,- pada tanggal 28

Februari 2018 ;
In
b. Angsuran ke 2 : Rp. 3.000.000,- pada tanggal 2
A
April 2018 ;
c. Angsuran ke 3 : Rp. 2.500.000,- pada tanggal 2
ah
lik
Mei 2018 ;
d. Angsuran ke 4 : Rp. 2.500.000,- pada tanggal 5
m
ub
Juni 2018 ;
e. Angsuran ke 5 : Rp. 2.500.000,- pada tanggal 10
ka
Juli 2018 ;
ep
f. Angsuran ke 6 : Rp. 2.500.000,- pada tanggal 12

ah
September 2018 ;
R
g. Angsuran ke 7 dan 8 : Rp. 5.000.000,- pada tanggal 9

es
Oktober 2018 ;
M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
h. Angsuran ke 9 : Rp. 2.500.000,- pada tanggal 6
si
November 2018 ;
i. Angsuran ke 10 : Tergugat telah menolak
ne
ng
pembayaran Penggugat Pada tanggal 29 Desember 2018 ;
9. Bahwa pada angsuran ke 1 dan angsuran ke 2 terjadi perubahan
pembayaran, dimana pada angsuran ke 1 dibayar pada tanggal-
do
gu tanggal tua, dan atas permintaan Penggugat I dan Penggugat II
angsuran selanjutnya akan dibayarkan pada bu lan muda dan hal
In
A
tersebut telah disetujui oleh Tergugat. Sehingga oleh karena
perubahan tersebut, maka pada bulan Maret tidak terdapat
ah
lik
pembayaran angsuran, dan baru terjadi pembayaran pada tanggal 2
April 2018 ;
10. Bahwa PERJANJIAN SEWA BELI KPR IN HOUSE PERUMAHAN
am
ub
BANANA VILLAGE baru dibuat dan ditandatangani oleh Penggugat I
dan Penggugat II dan Tergugat pada hari rabu, tanggal 12 September
ep
2018 bertempat di Kantor Wijayaland Indonesia Semarang :
k
11. Bahwa meskipun Penggugat I dan Penggugat II telah melaksanakan

ah
kewajibannya kepada Tergugat, akan tetapi sampai gugatan ini di

R
si
daftarkan di Pengadilan Negeri Semarang, Tergugat tidak juga
membangun rumah yang akan ditempati oleh Penggugat I dan
ne
ng
Penggugat II sesuai dengan PERJANJIAN SEWA BELI KPR IN

HOUSE PERUMAHAN BANANA VILLAGE tanggal 12 September
do
gu
2018 tersebut di atas ;

12. Bahwa dalam Pasal 8 PENGHUNIAN DAN PEMELIHARAAN RUMAH,
terdapat klausula pada ayat (1) “Pihak Kedua diijinkan untuk segera
In
A
menempati apabila rumah sudah siap huni dan wajib memelihara

rumah sepanjang dan selama pihak kedua memenuhi dengan baik
ah
lik
semua kewajiban-kewajiban berdasarkan akad ini” ;

13. Bahwa Penggugat I dan Penggugat II telah memenuhi kewajibannya
m
ub
dengan membayar Tergugat uang tanda jadi + uang muka sebesar Rp.
40.000.000,-, Pelunasan Cakar Ayam dan Closet Perum Banana Hill
ka
Blok B No. 9, Banyumanik, Kota Semarang senilai Rp. 11.000.000,- ,

ep
membayar margin sewa setiap bulannya sebesar Rp. 700.000,- dan

ah
angsuran pokok sebesar Rp. 1.625.000,- sejak bulan Februari 2018 s/d
R
bulan November 2011 total sebesar Rp. 23.000.000,-, akan tetapi

es
Penggugat tidak dapat menikmati rumah yang disewanya dan akan

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
dibelinya tersebut karena sampai saat ini rumah tersebut belum
si
dibangun oleh Tergugat ;
14. Bahwa antara Penggugat I dan Penggugat II dengan Tergugat
ne
ng
sebelumnya telah melakukan kesepakatan berdasarkan PERJANJIAN
SEWA BELI KPR IN HOUSE PERUMAHAN BANANA VILLAGE
tanggal 12 September 2018, Yang mana Kesepakatan ini merupakan
do
gu landasan hukum “hubungan hukum” (rechtsbetrekking/
rechtsverhoulding), bagi para pihak yang terlibat dalam kesepakatan
In
A
berdasar Pasal 1320 KUH Perdata. Oleh karena itu, setiap pihak yan g
terlibat di dalam kesepakatan itu, menjadikan kesepakatan itu:
ah
a. Sebagai Undang-Undang bagi mereka sesuai dengan azas “pacta sunt
lik
servanda” yang diatur dalam Pasal 1338 Ayat (1) KUH Perdata
b. Oleh karena para pihak yang terlibat atas kesepakatan itu harus
am
ub
melaksanakannya dengan itikad baik (te goeder trouw, good faith)
berdasar Pasal 1338 Ayat (3) KUH Perdata;
ep
15. Bahwa pada tanggal 12 November 2018 Penggugat II telah beru saha
k
mendatangi Tergugat untuk menanyakan kapan pembangunan ru mah

ah
yang menjadi obyek Sewa Beli tersebut akan dibangun, akan tetapi
R
si
pada saat itu Tergugat tidak ada, dan melalui telepon Tergugat melalui
Pak Eko menyampaikan kepada Penggugat II, 5 – 7 hari lagi rumah
ne
ng
akan segera dibangun ;

16. Bahwa akan tetapi sampai pada waktu yang telah ditentukan
do
gu
pembangunan rumah yang dijanjiakan oleh Tergugat tersebut tidak

pernah terlaksana, sehingga pada tanggal 22 November 2018
In
Penggugat II datang kembali ke kantor Tergugat, dan pada saat itu
A
bertemu dengan Tergugat. Dan Penggugat II disuruh oleh Tergugat

untuk menunggu di ruang tamu, dan setelah ditunggu lama ternyata
ah
lik
Tergugat pergi secara diam-diam dan tidak menemui Penggugat II

sehingga membuat Penggugat II marah ;
m
ub
17. Bahwa pada sore harinya Tergugat datang ke rumah kontrakan

Penggugat II sambil marah-marah dan mencaci maki Penggugat I dan
ka
Penggugat II, dan Penggugat I dan Penggugat II disuruh datang ke

ep
kantor Tergugat untuk menandatangani Pembatalan sewa beli ;

ah
18. Bahwa Tergugat juga telah menolak pembayaran angsuran Penggugat

R
I dan Penggugat II di bulan Desamber pada tanggal 29 Desember

es
2018. Dan penolakan pembayaran tersebut adalah bukti dari Tergu gat
M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
telah melakukan wanprestasi karena menolak pembayaran an gsuran
si
dari Penggugat I dan Penggugat II ;
19. Bahwa dalam PERJANJIAN SEWA BELI KPR IN HOUSE
ne
ng
PERUMAHAN BANANA VILLAGE tanggal 12 September 2018, Pasal
5 ANGSURAN ayat (1), yang mengatur : Pihak Kedua wajib melakukan
pembayaran angsuran setiap bulan sebesar sebagaimana pada Pasal
do
gu 1 huruf (i) sampai dengan seluruh kekurangan pembayaran pihak
kedua lunas”, karena seharusnya berdasarkan perjanjian tersebut
In
A
Tergugat harus menerima angsuran ke 10 dari Penggugat I dan
Penggugat II;
ah
lik
20. Bahwa berdasarkan uraian tersebut di atas, Tergugat telah melaku kan
wanprestasi terhadap Penggugat I dan Penggugat II, karena tidak ju ga
membangun rumah tersebut, meskipun Para Penggugat telah
am
ub
memenuhi semua kewajibannya yang terdapat di dalam PERJANJIAN
ep
tanggal 12 September 2018 ;
k
21. Bahwa dengan demikian karena perbuatan wanprestasi Tergugat

ah
tersebut, maka Penggugat I dan Penggugat II telah mengalami

R
si
kerugian, antara lain :
a. Pembayaran dari Penggugat I dan Penggugat II yang terjadi pada
ne
ng
tahun 2017 berupa uang tanda jadi + uang muka / DP sebesar Rp.
40.000.000,- (empat puluh dua juta lima raus ribu rupiah) yang
do
gu
diberikan kepada Tergugat, terperinci adalah sebagai berikut :

- Pembayaran uang tanda jadi : Rp. 5.000.000,-
In
- Pembayaran DP I : Rp. 15.000.000,- ;
A
- Pembayaran DP II : Rp. 10.000.000,- ;

- Pembayaran DP III : Rp. 10.000.000,-:;
ah
lik
- Penambahan Pembayaran DP IV / Cakar Ayam dan closet sebesar

: Rp. 7.500.000,- ;
m
ub
Seluruhnya sebesar Rp. 47.500.000,-

b. Penggugat I dan Penggugat II telah kehilangan kesempatan u ntuk
ka
mendapatkan keuntungan (Lost Oppurtinity Income) selama

ep
setahun, berupa keuntungan yang sepatutnya diraih oleh

ah
Penggugat I dan Penggugat II apabila uang Penggugat I dan

R
Penggugat II tidak digunakan sebagai pembayaran kepada

es
Tergugat, dengan asumsi apabila tagihan pokok tersebut disimpan

M
ng
dalam bentuk deposito dengan bunga sebesar 3 % (tiga Persen)

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
perbulan dari jumlah pembayaran yang telah dilaku kan oleh Para
si
Penggugat kepada Tergugat yaitu jumlah dari :
ne
ng
do
gu - Penambahan Pembayaran DP IV / Cakar Ayam dan closet sebesar
: Rp. 7.500.000,-
In
A
Terhitung sejak Bulan Desember 2017 s/d Desember 2018 (12
ah
lik
bulan) : Rp. 47.000.000,- x 3 % = Rp. 1.410.000,-x 12 bulan = Rp.
16.920.000,- (enam belas juta Sembilan ratus dua puluh ribu
rupiah) ;
am
ub
c. Tergugat harus membayar bunga bank (moratoire interessen)
kepada Penggugat I dan Penggugat II sebesar 6 % (enam persen )
ep
per-tahun dan setiap bulannya menjadi 0,005 dari total sebesar
k
47.000.000,- sehingga untuk bulan Desember 2017 s/d Desember

ah
2018 (12 bulan), dengan perhitungan 0,005 x 12 = 0,06 x

R
si
47.000.000,- = Rp. 2.820.000,- (dua juta delapan ratus dua puluh
ribu rupiah) ;
ne
ng
d. Pelunasan Cakar Ayam dan Closet Perum Banana Hill Blok B No.
9, Banyumanik, Kota Semarang sebesar Rp. 3.500.000,- (tiga juta
do
gu
lima ratus ribu rupiah) ;

e. Pembayaran angsuran kepada Tergugat, berupa Marjin Sewa per
In
bulan dan Angsuran Pokok per bulan sebesar Rp. 23.000.000,-
A
(dua puluh tiga juta rupiah) terperinci adalah sebagai berikut :

- Angsuran ke 1 : Rp. 2.500.000,- ;
ah
lik
- Angsuran ke 2 : Rp. 3.000.000,- ;

- Angsuran ke 3 : Rp. 2.500.000,- ;
m
ub
- Angsuran ke 4 : Rp. 2.500.000,- ;

- Angsuran ke 5 : Rp. 2.500.000,- ;
ka
- Angsuran ke 6 : Rp. 2.500.000,- ;

ep
- Angsuran ke 7 dan 8 : Rp. 5.000.000,- ;

ah
- Angsuran ke 9 : Rp. 2.500.000,- ;

R
f. Penggugat I dan Penggugat II telah kehilangan kesempatan u ntuk

es
M

ng
sebulan, berupa keuntungan yang sepatutnya diraih oleh

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Penggugat I dan Penggugat II apabila uang Penggugat I dan
si
Penggugat II tidak digunakan sebagai pembayaran kepada
Tergugat, dengan asumsi apabila tagihan pokok tersebut disimpan
ne
ng
dalam bentuk deposito dengan bunga sebesar 3 % (tiga Persen)
perbulan dari jumlah pembayaran yang telah dibayarkan oleh
Penggugat I dan Penggugat II kepada Tergugat yaitu jumlah dari :
do
gu - Pelunasan Cakar Ayam dan Closet Perum Banana Hill Blok B No.
In
A
- Pembayaran angsuran kepada Tergugat, berupa Marjin Sewa per
ah
lik
bulan dan Angsuran Pokok per bulan dari bulan februari 2018 s/d
November 2018 sebesar Rp. 23.000.000,- (dua puluh tiga juta
rupiah)
am
ub
Terhitung sejak Bulan November 2018 s/d Desember 2018 (1
ep
bulan) : Rp. 26.500.000,- x 3 % = Rp. 795.000,-x 1 bulan = Rp.
k
795.000,-,- (tujuh ratus Sembilan puluh lima ribu rupiah) ;

ah
g. Penggugat I dan Penggugat II terpaksa kontrak rumah karena tidak

R
si
dibangunnya rumah yang akan disewa dan dibeli oleh Pen ggugat I
dan Penggugat II, dan telah dibayar pertahun sebesar Rp.
ne
ng
12.500.000,- (dua belas juta lima ratus ribu rupiah) ;

h. Biaya hukum untuk advokat dan biaya pembayaran gugatan
do
gu
sebesar Rp. 50.000.000,- (lima puluh juta rupiah) ;

i. Kerugian im material : Penggugat I dan Penggugat II merasa malu ,
In
resah dan telah kehilangan harga dirinya dan tidak jadi memperoleh
A
rumah yang telah disewa belinya, sehingga menyebabkan kerugian

im materiil yang apabila dinilai dengan uang adalah sebesar Rp.
ah
lik
1.000.000.000,- (satu milyar rupiah) ;

Sehingga total kerugian Penggugat I dan Penggugat II
m
ub
seluruhnya berjumlah : Rp. 47.500.000,- + Rp. Rp. 16.920.000,- +

Rp. 2.820.000,- + Rp. 3.500.000,- + Rp. 23.000.000,- + Rp.
ka
12.500.000,- + Rp. 50.000.000,- + Rp. 1.000.000.000,- = Rp.

ep
1.156.240.000,- (satu milyar seratus lima puluh enam juta dua ratus
ah
empat puluh ribu rupiah);

R
22. Bahwa untuk menjamin agar supaya Tergugat tidak lalai dalam
es
memenuhi kewajibannya kepada Penggugat I dan Penggugat II, maka

M
ng
agar gugatan Penggugat I dan Penggugat II tidak illusionir, maka perlu

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
diletakkan sita jaminan (conservatoire bezlag) terhadap obyek
si
sengketa dan asset-asset milik Tergugat oleh Juru Sita Pen gadilan
Negeri Semarang, berupa :
ne
ng
Obyek Sengketa
Sebidang tanah yang terletak di Perum Banana Hill Blok B No. 9,
do
gu Sebelah Utara : Kebun/tanah kosong
Sebelah Selatan : Jalan Perumahan Banana Hill
In
A
Sebelah Timur : Perum Banana Hill Blok B No. 10, Banyumanik, Kota
Semarang
ah
lik
Sebelah Barat : Perum Banana Hill Blok B No. 8, Banyumanik, Kota
Semarang
Asset milik Tergugat
am
ub
Sebidang tanah dan bangunan di atasnya yang terletak di Gang
arwana Jl. Tirto Agung Barat V No. 7,Kota Semarang:
ep
23. Bahwa Tergugat diwajibkan untuk melaksanakan PERJANJIAN SEWA
k
BELI KPR IN HOUSE PERUMAHAN BANANA VILLAGE tanggal 12

ah
September 2018, dengan membangun sebuah rumah type 36/54 di

R
si
atas sebidang tanah yang terletak di Perum Banana Hill Blok B N o. 9,
Banyumanik, Kota Semarang, untuk disewa dan dibeli oleh Penggugat
ne
ng
I dan Penggugat II,dengan meneruskan pembayaran angsuran ;

24. Bahwa agar Tergugat melaksanakan putusan ini dengan sebaik-
do
gu
baiknya, maka Penggugat I dan Penggugat II, mohon agar Tergugat

dihukum untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp.
In
1.000.000,- (satu juta rupiah) untuk setiap hari keterlambatan apabila
A
Tergugat sengaja tidak melaksanakan putusan ini terhitung sejak

putusan ini berkekuatan hukum tetap (in kracht van gewijsde) ;
ah
lik
25. Bahwa mengingat gugatan yang diajukan Para Penggugat ini didukung
oleh bukti-bukti otentik dan bukti yang sah menurut hukum, maka Para
m
ub
Penggugat mohon agar putusan dalam perkara ini dapat dilaksanakan

terlebih dahulu meskipun ada upaya hukum banding, verzet dan Kasasi
ka
(Uitvoorbaar Bij Vooraad) ;

ep
26. Bahwa Tergugat dihukum untuk membayar biaya perkara yan g timbu l
ah
dalam perkara ini ;

R
Bahwa berdasarkan seluruh uraian tersebut di atas, maka sudah

es
seharusnya menurut hukum, Penggugat I dan Penggugat II memoh on

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
kepada Ketua Pengadilan Negeri Semarang berkenan menjatuhkan
si
putusan sebagai berikut :
1. Mengabulkan gugatan Penggugat I dan Penggugat II untuk seluruhnya;
ne
ng
2. Menyatakan Tergugat telah melakukan wanprestasi terhadap
Penggugat I dan Penggugat II;
3. Menyatakan sah dan berharga sita jaminan yang telah diletakan juru
do
gu sita Pengadilan Negeri Semarang ;
4. Menyatakan sewa beli antara Penggugat I dan Penggugat II dan
In
A
Tergugat dengan obyek sebidang tanah milik Tergugat yang terletak di
Perum Banana Hill Blok B No. 9, Banyumanik adalah sah demi hukum ;
ah
lik
5. Menyatakan kerugian Penggugat I dan Penggugat II akibat dari
wanprestasi yang telah dilakukan oleh Tergugat adalah sebagai
berikut:
am
ub
ep
k

ah

R
si
ne
ng

- Penambahan Pembayaran DP IV / Cakar Ayam dan closet
do
gu
sebesar : Rp. 7.500.000,- ;

In
A
mendapatkan keuntungan (Lost Oppurtinity Income)selama

setahun, berupa keuntunganyang sepatutnya diraih oleh Penggugat
ah
lik
I dan Penggugat II apabila uang Penggugat I dan Penggugat II tidak

digunakan sebagai pembayaran kepada Tergugat,dengan asumsi
m
ub
apabila tagihan pokok tersebut disimpan dalam bentuk deposito

dengan bunga sebesar 3 % (tiga Persen) perbulan dari jumlah
ka
pembayaran yang telah dilakukan oleh Para Penggugat kepada

ep
Tergugat yaitu jumlah dari :

ah

R

es
-
M
Pembayaran DP II : Rp. 10.000.000,- ;

ng

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
sebesar : Rp. 7.500.000,- ;
ne
ng
do
gu 16.920.000,- (enam belas juta Sembilan ratus dua puluh ribu
rupiah) ;
In
A
ah
lik
am
ub
ribu rupiah) ;
ep
d. Pelunasan Cakar Ayam dan Closet Banana Blok 13 sebesar Rp.
k
3.500.000,- (tiga juta lima ratus ribu rupiah) ;

ah

R
si
ne
ng
- Angsuran ke 1 : Rp. 2.500.000,- ;

- Angsuran ke 2 : Rp. 3.000.000,- ;
do
gu
- Angsuran ke 3 : Rp. 2.500.000,- ;

- Angsuran ke 4 : Rp. 2.500.000,- ;
In
- Angsuran ke 5 : Rp. 2.500.000,- ;
A
- Angsuran ke 6 : Rp. 2.500.000,- ;

ah
lik
- Angsuran ke 9 : Rp. 2.500.000,- ;

f. Penggugat I dan Penggugat II telah kehilangan kesempatan u ntuk
m
ub

sebulan, berupa keuntunganyang sepatutnya diraih oleh Penggugat
ka

ep

ah

R

es
M
pembayaran yang telah dibayarkan oleh Penggugat I dan

ng
Penggugat II kepada Tergugat yaitu jumlah dari :

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
- Pelunasan Cakar Ayam dan Closet Perum Banana Hill Blok B No.
si
ne
ng
do
gu rupiah) ;
In
A
ah
lik
am
ub
ep
h. Biaya hukum untyuk advokat dan biaya pembayaran gugatan
k

ah

R
si
ne
ng
in materiil yang apabila dinilai dengan uang adalah sebesar Rp.

do
gu
Sehingga total kerugian Penggugat I dan Penggugat II seluruhnya

berjumlah : Rp. 47.500.000,- + Rp. Rp. 16.920.000,- + Rp. 2.820.000,-
In
+ Rp. 3.500.000,- + Rp. 23.000.000,- + Rp. 12.500.000,- + Rp.
A
50.000.000,- + Rp. 1.000.000.000,- = Rp. 1.156.240.000,- (satu milyar

seratus lima puluh enam juta dua ratus empat puluh ribu rupiah);
ah
lik
6. Menghukum Tergugat untuk membayar kepada Para Penggugat

secara tunai dan seketika uang sejumlah :
m
ub

ka
ep

ah

R

es

M
ng

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
si
sebesar : Rp. 7.500.000,- ;
ne
ng
setahun, berupa keuntunganyang sepatutnya diraih oleh Penggugat
do
gu I dan Penggugat II apabila uang Penggugat I dan Penggugat II tidak
In
A
ah
lik
pembayaran yang telah dilakukan oleh Para Penggugat kepada
Tergugat yaitu jumlah dari :
am
ub
ep
k

ah
sebesar : Rp. 7.500.000,- ;

R
si
ne
ng

16.920.000,- (enam belas juta Sembilan ratus dua puluh ribu
do
gu
rupiah) ;
In
A

ah
lik

m
ub
ribu rupiah) ;
d. Pelunasan Cakar Ayam dan Closet Banana Blok 13 sebesar Rp.
ka
3.500.000,- (tiga juta lima ratus ribu rupiah) ;

ep

ah

R

es
-
M
Angsuran ke 1 : Rp. 2.500.000,- ;

ng
- Angsuran ke 2 : Rp. 3.000.000,- ;

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
- Angsuran ke 3 : Rp. 2.500.000,- ;
si
- Angsuran ke 4 : Rp. 2.500.000,- ;
- Angsuran ke 5 : Rp. 2.500.000,- ;
ne
ng
- Angsuran ke 6 : Rp. 2.500.000,- ;
- Angsuran ke 9 : Rp. 2.500.000,- ;
do
gu f. Penggugat I dan Penggugat II telah kehilangan kesempatan u ntuk
In
A
sebulan, berupa keuntunganyang sepatutnya diraih oleh Penggugat
ah
lik
am
ub
pembayaran yang telah dibayarkan oleh Penggugat I dan
Penggugat II kepada Tergugat yaitu jumlah dari :
ep
- Pelunasan Cakar Ayam dan Closet Perum Banana Hill Blok B No.
k

ah

R
si
ne
ng

rupiah) ;
do
gu

In
A

ah
lik
m
ub

h. Biaya hukum untyuk advokat dan biaya pembayaran gugatan
ka

ep

ah
R

es
M
in materiil yang apabila dinilai dengan uang adalah sebesar Rp.

ng

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Sehingga total kerugian Penggugat I dan Penggugat II seluruhnya
si
berjumlah : Rp. 47.500.000,- + Rp. Rp. 16.920.000,- + Rp. 2.820.000,-
+ Rp. 3.500.000,- + Rp. 23.000.000,- + Rp. 12.500.000,- + Rp.
ne
ng
50.000.000,- + Rp. 1.000.000.000,- = Rp. 1.156.240.000,- (satu milyar
seratus lima puluh enam juta dua ratus empat puluh ribu rupiah);
7. Menghukum Tergugat untuk melaksanakan PERJANJIAN SEWA BELI
do
gu KPR IN HOUSE PERUMAHAN BANANA VILLAGE tanggal 12
September 2018, dengan membangun sebuah rumah type 36/54 di
In
A
atas sebidang tanah yang terletak di Perum Banana Hill Blok B No. 9,
Banyumanik, Kota Semarang, untuk disewa dan dibeli oleh Para
ah
lik
Penggugat dengan meneruskan pembayaran angsuran;
8. Memerintahkan kepada juru sita Pengadilan Negeri Semarang untuk
meletakkan sita jaminan (conservatoir beslag) terhadap :
am
ub
Obyek Sengketa
Sebidang tanah yang terletak di Perum Banana Hill Blok B No. 9,
ep
k
Sebelah Utara : Kebun/tanah kosong

ah
Sebelah Selatan : Jalan Perumahan Banana Hill

R
si
Sebelah Timur : Perum Banana Hill Blok B No. 10, Banyumanik, Kota
Semarang
ne
ng
Sebelah Barat : Perum Banana Hill Blok B No. 8, Banyumanik, Kota

Semarang
do
gu
Asset milik Tergugat

Sebidang tanah dan bangunan di atasnya yang terletak di Gang
In
arwana Jl. Tirto Agung Barat V No. 7,Kota Semarang:
A
9. Menghukum Tergugat untuk membayar uang paksa (dwangsom)

sebesar Rp. 1.000.000,- (satu juta rupiah) untuk setiap hari
ah
lik
keterlambatan apabila Tergugat sengaja tidak melaksanakan pu tusan

ini terhitung sejak putusan ini berkekuatan hukum tetap (in krach t van
m
ub
gewijsde) ;
10. Menyatakan putusan dalam perkara ini dapat dilaksanakan terlebih
ka
dahulu meskipun ada upaya hukum banding, verzet dan Kasasi

ep
(Uitvoorbaar Bij Vooraad) ;

ah
11. Menghukum Tergugat untuk membayar biaya perkara yang timbul

R
dalam perkara ini;

es
M
ng
ATAU
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
Dalam Peradilan yang baik mohon putusan yang seadil-adilnya (Ex Aequo
Et Bono);
ne
ng
Menimbang, bahwa pada hari persidangan yang telah ditentukan , para
pihak hadir Penggugat I dan Penggugat II diwakili oleh Kuasanya tersebut dan
Tergugat hadir diwakili Kuasanya : ANTONI YUDHA TIMOR, SH, MUCHAMMAD
do
gu CHOIRIHI, SH & DEBI ISTIAWAN, SH; Para Advokat yang berkantor di LAW
OFFICE ANTONI YUDHA TIMOR, SH & PARTNERS, berdasarkan Surat Ku asa
In
A
khusus tertanggal 10 Januari 2019 ;
Menimbang, bahwa Majelis Hakim telah mengupayakan perdamaian
ah
lik
diantara para pihak melalui mediasi sebagaimana diatur dalam Perma Nomor 1
Tahun 2016 tentang Prosedur Mediasi di Pengadilan dengan menunjuk Eko Bu di
Supriyanto S.H., M.H., Hakim pada Pengadilan Negeri Semarang, sebagai
am
ub
Mediator ;
Menimbang, bahwa berdasarkan laporan Mediator tanggal 4 Februari
ep
2019, upaya perdamaian tersebut tidak berhasil ;
k
Menimbang, bahwa oleh karena itu pemeriksaan perkara dilanjutkan

ah
dengan pembacaan surat gugatan yang oleh Penggugat dilakukan perbaikan

R
si
pada beberapa dalil posita dan petitum gugatannya yaitu Posita angka 21,
Petitum angka 5 dan Petitum angka 6, yaitu jumlah seluruh kerugian Penggugat I
ne
ng
dan Penggugat II YANG SEMULA berjumlah Rp.1.111.240.000,- (satu milyar

seratus sebelas juta dua ratus empat puluh ribu rupiah) DIPERBAIKI MENJADI
do
gu
berjumlah Rp.1.156.240.000,- (satu milyar seratus lima puluh enam juta dua ratus
empat puluh ribu rupiah) sebagaimana selengkapnya diajukan Penggugat dalam
In
suratnya tertanggal 18 Februari 2019 ;
A
Menimbang, bahwa terhadap gu gatan Penggugat tersebut Tergugat

melalui Kuasanya telah memberikan jawaban disertai Eksepsi dalam suratnya
ah
lik
tertanggal 22 Pebruari 2019 sebagai berikut:

DALAM EKSEPSI
m
ub
Bahwa Tergugat menolak seluruh dalil-dalil Gugatan Para Penggugat

kecuali hal-hal yang diakui secara tegas dan/atau tidak bertentangan dengan
ka
dalil-dalil Tergugat.
ep
I. Exeptio ERROR IN PERSONA

ah
1. Gugatan Salah Pihak (Gemis Aanhoeda Nigheid)

R
Bahwa Gugatan Para Penggugat adalah Gugatan yang mengandung

es
cacat formil yaitu salah pihak (Gemis Aanhoeda Nigheid) karena Tergugat tidak
M
ng
pernah melakukan perbuatan hukum sebagaimana dalil gugatan Para

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Penggugat. Tergugat adalah pribadi yang tidak pernah melakukan perbuatan
si
hukum menjual rumah pada Perumahan Banana Village, Banyumanik Kota
Semarang, adapun sebagai penjual rumah pada perumahan tersebut adalah
ne
ng
PT. WIJAYALAND SUKSES MAKMUR, hal ini diakui oleh Para Penggugat
sebagaimana yang telah didalilkan pada Posita dalam Pokok Perkara nomor 2,
yang dengan tegas mengatakan “Bahwa tergugat adalah developer/pimpinan
do
gu dari Wijayaland Indonesia (mungkin yang dimaksud adalah Wijayaland Su kses
Makmur –T-), dimana Wijayaland Indonesia merupakan perusahaan property
In
A
yang memiliki dan menjual rumah yang berlokasi di…”
2. Gugatan Kurang Pihak (Plurium Litis Consortium)
ah
lik
Bahwa Gugatan Para Penggugat adalah Gugatan yang mengandung
cacat formil yaitu kurang pihak (Plurium Litis Consortium) karena kalau toh
perbuatan hukum yang didalilkan Para Penggugat adalah perbuatan Pribadi
am
ub
Tergugat (bukan perbuatan Perusahaan) justru dalam PERJANJIAN SEWA
BELI KPR INHOUSE PERUMAHAN BANANA VILLAGE tanggal 29 Januari
ep
2018, Tergugat tidak sama sekali terlibat di dalamnya, karena yang
k
menandatangani perjanjian tersebut adalah Saudara Eko Priyanto selaku

ah
pimpinan Wijayaland, artinya sudah seharusnya Eko Priyanto ditarik dalam

R
si
perkara ini sebagai Pihak, hal ini sejalan dengan Yurisprudensi Putusan
Mahkamah Agung RI No.151/K/Sip/1975 tanggal 13 mei 1975 yang menyatakan
ne
ng
: ”Agar tidak cacat hukum yaitu kurang pihak (Plurium Litis Consortium) maka
orang yang ikut menjadi pihak dan menandatangani perjanjian harus ikut ditarik
do
gu
sebagai Tergugat)”
Bahwa karena Gugatan PENGGUGAT adalah Gugatan yang salah
In
pihak dan/atau kurang pihak, maka kami mohon kepada Pengadilan Negeri
A
Semarang melalui Majelis Hakim pemeriksa perkara ini berkenan untuk

menjatuhkan putusan :
ah
lik
- Menerima eksepsi dari Tergugat

- Menyatakan Gugatan Tidak Dapat Diterima (niet ontvankelijk verklaard/NO)
m
ub
II. Exeptio OBSCUURE LIBEL (Gugatan Kabur)

Bahwa Gugatan Para Penggugat kabur (obscure libel) dikarenakan hal
ka
hal sebagai berikut :

ep
1. Gugatan Tidak Berdasar Hukum.

ah
1) Bahwa Gugatan Para Penggugat tidak berdasar hukum karena berpijak

R
pada PERJANJIAN SEWA BELI KPR INHOUSE PERUMAHAN BANANA

es
VILLAGE tanggal 12 September 2018sebagaimana yang dituangkan dalam

M
ng
Posita Gugatan Para Penggugat Nomor 10,11,12,14,19,20 dan 30, padahal

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Para Penggugat tahu bahwa perjanjian tersebut adalah perjanjian yang dimin ta
si
secara paksa oleh Para Penggugat dengan alasan formalitas (sekedar untuk
pegangan Para Penggugat) dan dibuat secara terpaksa oleh saudara Eko
ne
ng
Priyanto karena alasan tersebut, sementara Tergugat berpegang pada
PERJANJIAN SEWA BELI KPR INHOUSE PERUMAHAN BANANA VILLAGE
tanggal 29 Januari 2018 dengan materai cukup dan telah didaftarkan ke dalam
do
gu Buku Pendaftaran Surat Di Bawah Tangan (warrmerking/register) nomor
70/WM-NOT/II/2018 oleh BAYU YHUWANA, SH., M.Kn, Notaris di Kabupaten
In
A
Demak, yang secara substansial isinya hampir sama.
2) Bahwa Gugatan Para Penggugat tidak berdasar hukum, karena Para
ah
lik
Penggugat menuduh Tergugat telah melakukan Wanprestasi, Para Penggugat
mempermasalahkan Tergugat yang tidak segera membangun Rumah yang
dipesan Para Penggugat, padahal di dalam PERJANJIAN SEWA BELI KPR
am
ub
INHOUSE PERUMAHAN BANANA VILLAGE tanggal 29 Januari 2018, maupu n
PERJANJIAN SEWA BELI KPR IN HOUSE PERUMAHAN BANANA VILLAGE
ep
tanggal 12 September 2018 tidak ada ketentuan yang diingkari oleh Perusahaan
k
milik Tergugat, Para Penggugat telah salah memaknai isi dari pasal 8 ayat (1)
ah
tentang Penghunian dan Pemeliharaan Rumah sebagaimana tertuang dalam

R
si
posita angka 12, karena dalam pasal tersebut tidak ada klausul yang
menyebutkan tentang HAK Para Penggugat untuk saat itu atau sebelum
ne
ng
gugatan para penggugat dibuat untuk menempati obyek jual beli (rumah),
karena diawali dengan kata “DIIJINKAN” kemudian ditambah dengan kata
do
gu
“APABILA” yang dalam kaidah Bahasa Indonesia artinya “BOLEH DENGAN

SYARAT” (vide pasal 8 ayat (1) PERJANJIAN SEWA BELI KPR IN HOUSE
In
PERUMAHAN BANANA VILLAGE tanggal 29 Januari 2018, maupun
A

tanggal 12 September 2018) dan dalam kedua perjanjian tersebut juga tidak ada
ah
lik
keharusan/kewajiban untuk Perusahaan milik Tergugat mengenai kapan ru mah

akan atau selesai dibangun, lalu dimana letak wanprestasinya…?
m
ub
3) Bahwa Gugatan Para Penggugat tidak berdasar hukum, karena Para

Penggugat menuduh Tergugat telah melakukan Wanprestasi, dengan
ka
mempermasalahkan Tergugat yang tidak mau menerima Pembayaran Angsuran

ep
dari Para Penggugat pada tanggal 29 desember 2018 sebagaimana Posita Para
ah
Penggugat Nomor 18 dan 19.

R
Lalu dimana letak wanprestasinya…? menerima pembayaran itu HAK,

es
bukan KEWAJIBAN, wanprestasi itu kalau tidak menjalankan kewajiban

M
ng
sebagaimana diatur dalam perjanjian.

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
2. Gugatan wanprestasi tanpa Somasi.
si
Bahwa Gugatan Para Penggugat kabur karena Tergugat tidak pernah
menerima teguran hukum sebagai bentuk pernyataan lalai, baik dari Pengadilan
ne
ng
(sommmatie) maupun dari Para Penggugat (ingebreke stelling),sehingga dari
segi hak menuntut, Gugatan ini menjadi cacat dan tidak jelas jenis gugatan n ya.
Hal ini diperkuat dengan Yurisprudensi Putusan Mahkamh Agung nomor 852
do
gu K/Sip/1972, tanggal 12 september 1973 yang dalam pertimbangnnya
menyatakan sebagai berikut :
In
A
“Bahwa untuk menyatakan sesorang telah melakukan wanprestasi,
terlebih dulu harus sudah dilakukan penagihan resmi oleh juru sita (somasi)”
ah
“Bahwa oleh karena somasi dalam perkara ini belum dilakukan, maka
lik
Pengadilan belum dapat menghukum Para Tergugat/Pembanding telah
melakukan wanprestasi, oleh sebab itu Gugatan Penggugat/Terbanding harus
am
ub
dinyatakan tidak dapat diterima.”
3. Gugatan tidak jelas yang diminta/tidak konsisten.
ep
Bahwa Gugatan Para Penggugat kabur karena Para Penggugat tidak
k
jelas keinginannya, dimana Para Penggugat mendalilkan mengalami kerugian

ah
sebagai berikut :
R
si
1) Bahwa dalam posita nomor 21 huruf (a), Para Penggugat mendalilkan
mengalami kerugian karena telah membayar uang tanda jadi dan 3x tahapan
ne
ng
pembayaran DP sebesar Rp. 40.000.000,- (empat puluh juta rupiah) serta

Penambahan DP ke 4/cakar ayam dan closed sebesar Rp. 7.500.000,- (tujuh
do
gu
juta rupiah), sehingga seluruhnya menjadi sebesar Rp. 47.500.000,- (empat

puluh tujuh juta lima ratus ribu rupiah)
In
2) Bahwa dalam posita nomor 21 huruf (d), Para Penggugat mendalilkan
A
mengalami kerugian karena telah membayar uang pelunasan cakar ayam dan
closet sebesar Rp. 3.500.000,- (tiga juta lima ratus ribu rupiah)
ah
lik
3) Bahwa dalam posita nomor 21 huruf (e), Para Penggugat mendalilkan

mengalami kerugian karena telah membayar uang angsuran yang totalnya
m
ub
sebesar Rp. 23.000.000,- (dua puluh tiga juta rupiah)

Bahwa 3 komponen kerugian yang di dalilkan Para Penggugat diatas adalah
ka
merupakan kewajiban Para Penggugat Terhadap Perusahaan milik Tergugat

ep
yang kemudian dalam Petitum nomor 6 huruf (a,d dan e), kerugian yang
ah
merupakan kewajiban itu dimintakan ganti rugi yang harus dibayar oleh
R
Tergugat kepada Para Penggugat, dalam Gugatan Wanprestasi hal ini menjadi
es
rancu, kontradiktif, kabur dan tidak jelas,karena pada Petitum Gugatan Para
M
ng
Penggugat nomor 7, Para Penggugat meminta agar Majelis Hakim menghukum

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Tergugat untuk melaksanakanPERJANJIAN SEWA BELI KPR IN HOUSE
si
PERUMAHAN BANANA VILLAGE tanggal 12 September 2018 dengan
membangun sebuah rumah type 36/54 diatas sebidang tanah yang terletak di
ne
ng
Perum Banana Hill Blok B nomor 9, Banyumanik Kota Semarang untuk disewa
dan dibeli oleh Para Penggugat dengan meneruskan membayar angsuran.
Lalu maunya apa Para Penggugat ini...?
do
gu Kan aneh, Uang Tanda Jadi, Uang Muka, Uang Angsuran serta Uang
Untuk Cakar Ayam Dan Closet yang menjadi kewajiban diminta lagi, tapi juga
In
A
minta rumah dibangun dan mau melanjutkan angsuran.
Hallooooo……. enak banget hidup looo…
ah
lik
Bahwa karena Gugatan Para Penggugat adalah Gugatan yang kabur
dan tidak berdasar hukum, maka kami mohon kepada Pengadilan Negeri
Semarang melalui Majelis Hakim pemeriksa perkara ini berkenan untuk
am
ub
menjatuhkan putusan, :
ep
- Menyatakan Gugatan Tidak Dapat Diterima (niet ontvankelijk
k
verklaard/NO)
ah
III. Exceptio Non Adimpleti Contractus.

R
si
Bahwa Para Penggugat juga telah melakukan wanprestasi terhadap
Perusahaan milik Tergugat, karena Para Penggugat tidak melaksanakan
ne
ng
kewajiban sebagaimana mestinya.

Bahwa di dalam PERJANJIAN SEWA BELI KPR IN HOUSE
do
gu
PERUMAHAN BANANA VILLAGE tanggal 29 Januari 2018, maupun

In
tanggal 12 September 2018, Pasal 1 huruf (f) sangat jelas mengatur tentang
A
kewajiban pembayaran Para Tergugat yaitu tanggal jatuh tempo pembayaran

adalah setiap tanggal 29 tiap bulan sampe lunas, hal ini bersesuaian dengan
ah
lik
bunyi pasal 5 ayat (2) pada perjanjian yang sama, namun faktanya Para
Penggugat sering kali melakukan wanprestasi berupa terlambat bayar, bahkan
m
ub
diakui secara tegas oleh Para Penggugat dalam Gugatannya (vide posita nomor
8) dimana pada bulan maret Para Penggu gat tidak sama sekali melakukan
ka
pembayaran dan kewajiban bulan agustus dibayarkan di bulan Oktober.

ep
Bahwa karena Gugatan Para Penggugat adalah Gugatan yang

ah
mengandung cacat Materiil yaitu Para Penggugat juga melakukan wanprestasi,

R
maka kami mohon kepada Pengadilan Negeri Semarang melalui Majelis Hakim
es
pemeriksa perkara ini berkenan untuk menjatuhkan putusan, :

M
ng

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
si
verklaard/NO)
IV. Exeptio Metus
ne
ng
Bahwa Tergugat keberatan dengan Gugatan Para Penggugat karena
didasari oleh sebuah perjanjian yang mengandung unsur paksaan (dwang) yang
dilakukan oleh Para Penggugat terhadap saudara Eko Priyanto (orang yang
do
gu menandatangani PERJANJIAN SEWA BELI KPR IN HOUSE PERUMAHAN
BANANA VILLAGE tanggal 12 September 2018).
In
A
Bahwa karena Gugatan Para Penggugat adalah Gugatan yang
mengandung cacat Materiil berupa Perjanjian yang dibuat karena adanya unsu r
ah
lik
paksaan sebagaimana pasal 1323 KUHPerdata, maka kami mohon kepada
Pengadilan Negeri Semarang melalui Majelis Hakim pemeriksa perkara ini
berkenan untuk menjatuhkan putusan, :
am
ub
ep
verklaard/NO)
k
DALAM POKOK PERKARA

ah
1. Bahwa Tergugat menolak seluruh dalil-dalil Gugatan Para Penggugat

R
si
kecuali hal-hal yang diakui secara tegas dan atau tidak bertentangan dengan
dalil-dalil Tergugat.
ne
ng
2. Bahwa kami mohon segala hal yang terurai dalam Eksepsi diatas
dianggap terulang seluruhnya dalam Pokok Perkara, serta menjadi bagian yan g
do
gu
tidak terpisahkan dalam perkara aquo.

3. Bahwa Tergugat adalah pemilik PT WIJAYALAND SUKSES MAKMUR,
In
sebuah Perusahan Pengembang Perumahan dengan nama Perumahan
A
Banana Village/Perumahan Banana Hill.

4. Bahwa Para Penggugat adalah pasangan suami istri yang berkedudukan
ah
lik
sebagai calon pembeli satu unit rumah di Perumahan Banana

Village/Perumahan Banana Hill.
m
ub
5. Bahwa sesungguhnya tidak ada hubungan hukum langsung antara

Tergugat secara pribadi dengan Para Penggugat, yang ada adalah hubungan
ka
hukum antara Perusahaan milik Tergugat dengan Para Penggugat.

ep
6. Bahwa hubungan hukum antara Perusahaan milik Tergugat dengan Para

ah
Penggugat diawali dan didasari dengan telah ditandatanganinyaPERJANJIAN

R
SEWA BELI KPR IN HOUSE PERUMAHAN BANANA VILLAGE tanggal 29

es
Januari 2018 yang ditandatangani salah satu pimpinan pada Perusah aan milik
M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Tergugat yaitu sdr. Eko Priyanto selaku Manager dengan Para Penggugat
si
selaku calon pembeli rumah di perumahan tersebut.
7. Bahwa sebagaimana jawaban angka 6 diatas maka kami membantah
ne
ng
dalil gugatan Para Penggugat pada posita Gugatan nomor 10, dimana jelas
sekali ada niat tidak baik dari Para Penggugat dengan mengatakan bahwa
“PERJANJIAN SEWA BELI KPR IN HOUSE PERUMAHAN BANANA
do
gu VILLAGEbaru dibuat dan ditandatangani oleh Penggugat I dan Penggugat II
dan Tergugat pada hari rabu tanggal 12 September 2018…” dan
In
A
menyembunyikan fakta bahwa sudah ada perjanjian sebelumnya yaitu
ah
lik
tanggal 29 Januari 2018
8. Bahwa lahirnya PERJANJIAN SEWA BELI KPR IN HOUSE
PERUMAHAN BANANA VILLAGE tanggal 12 September 2018 mengandung
am
ub
unsur paksaan (dwang) dimana sekitar bulan agustus 2018 Penggugat II
beberapa kali datang ke kantor pemasaran Perum Banana Village/ Perum
ep
Banana Hill untuk meminta dibuatkan perjanjian baru seiring dengan terjadin ya
k
kesepakatan pindah kapling dari kapling Blok B nomor 13 sebagaimana

ah
tertuang dalam PERJANJIAN SEWA BELI KPR IN HOUSE PERUMAHAN

R
si
BANANA VILLAGE tanggal 29 Januari 2018, pindah ke kapling Blok B nomor 9
yang menurut kebijakan kantor Tergugat hal itu tidak diperlukan, karena
ne
ng
perjanjian akan diperbaharui bersamaan dengan serah terima unit. Karena

belum juga dibuat perjanjian baru, di bulan September Penggugat II datang lagi
do
gu
sambil marah marah dan menekan sdr. Eko Priyanto sambil menyampaikan
alasannya mengatakan minta dibuatkan sebagai bentuk formalitas, dengan
bahasa “kok diangel-angel, iki ki mung nggo nyenengke bojoku”(“kok dipersu lit,
In
A
ini kan cuma untuk menyenangkan istri saya”) dengan nada marah dan
menekan. Akhirnya sdr. Eko Priyanto memerintahkan anak buah untuk ngeprin
ah
lik
perjanjian yang sudah ada dalam file computer dan menandatanganinya

bersama Para Penggugat. Jadi bukan Tergugat yang menandatangani
m
ub
perjanjian itu.
9. Bahwa Tergugat menolak dalil Gugatan Para Penggugat pada posita
ka
nomor 9, karena Perusahaaan milik Tergugat tidak pernah menyetujui

ep
perubahan jadwal pembayaran angsuran bahkan Perusahaan milik Tergugat

ah
telah beberapa kali mengingatkan tentang keterlambatan pembayaran angsuran

R
yang dilakukan oleh Para Penggugat.

es
10. Bahwa Tergugat menolak dalil Gugatan Para Penggugat pada Posita
M
ng
nomor 11, Para Penggugat telah salah memaknai pasal 8 ayat (1) tentang
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Penghunian dan Pemeliharaan Rumah sebagaimana tertuang dalam posita
si
angka 12, karena dalam pasal tersebut tidak ada klausul yang menyebutkan
tentang HAK Para Penggugat untuk saat itu atau sebelum Gugatan Para
ne
ng
Penggugat dibuat sudah harus menempati obyek jual beli (rumah), karena
diawali dengan kata “DIIJINKAN” yang kemudian ditambah dengan kata
“APABILA” dimana dalam kaidah Bahasa Indonesia 2 kata tersebut artin ya
do
gu “BOLEH DENGAN SYARAT” (vide pasal 8 ayat (1) PERJANJIAN SEWA BELI
KPR IN HOUSE PERUMAHAN BANANA VILLAGE tanggal 29 Januari 2018,
In
A
maupun PERJANJIAN SEWA BELI KPR IN HOUSE PERUMAHAN BANANA
VILLAGE tanggal 12 September 2018) dan dalam kedua Perjanjian tersebut
ah
lik
juga tidak ada batas keharusan bagi Perusahaan milik Tergugat mengenai
kapan rumah akan atau selesai dibangun.
11. Bahwa dalil Para Penggugat pada posita nomor 13 adalah dalil yang
am
ub
terkesan dipaksakan, dengan mengatakan bahwa Para Penggugat telah
membayar margin sewa setiap bulannya sebesar Rp. 700.000 sejak bulan
ep
Pebruari 2018 s/d November 2011 (mungkin maksudnya 2018), karena sampai
k
dengan jawaban ini dibuat, Perusahaan milik Tergugat belum pernah menerima
ah
uang margin sewa dari Para Penggugat, margin sewa baru akan dikenakan
R
si
apabila sudah terjadi serah terima unit rumah.
12. Bahwa semua pembayaran angsuran yang dilakukan oleh Para
ne
ng
Penggugat dengan jumlah total sebesar Rp. 23.000.000,- (dua puluh tiga juta
rupiah) masuk dalam komposisi pembayaran angsu ran pokok, hal ini dengan
do
gu
sangat jelas tertuang dalam bukti pembayaran pada tabel angsuran yang ditu lis
setiap terjadi pembayaran, bahkan Para Penggugat juga memiliki bukti tersebut
In
berupa Buku Angsuran.
A
13. Bahwa salah satu hal yang menghambat pembangunan , dikarenakan

adanya kesepakatan pindah kapling, dari kapling Blok B nomor 13 sebagaimana
ah
lik
tertuang dalam PERJANJIAN SEWA BELI KPR IN HOUSE PERUMAHAN

BANANA VILLAGE tanggal 29 Januari 2018, pindah ke kapling Blok B nomor 9
m
ub
sehingga proses pembersihan lahan sebagai awal dari proses pembangunan

rumah menjadi kendala baru bagi Perusahaan milik Tergugat, karena atas
ka
kapling blok B nomor 9 tanahnya agak menjorok ke dalam, ada cekungan yang
ep
cukup dalam dan harus diuruk/ditimbun/ditambah tanah dulu, sementara

ah
pembangunan rumah pesanan calon pembeli/konsumen lainnya sudah berjalan

R
dengan baik, bahkan sudah ada yang diserahterimakan.

es
14. Bahwa dalil Gugatan Para Penggugat pada posita nomor 15 adalah dalil
M
ng
yang mengada ada dengan mengatakan “bahwa pada tanggal 12 November

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
2018… melalui telepon Tergugat melalaui Pak Eko menyampaikan kepada
si
Penggugat II, 5-7 hari lagi rumah akan segera dibangun, karena Tergugat tidak
pernah mengatakan hal itu kepada sdr. Eko Priyanto.
ne
ng
15. Bahwa mengenai dalil Gugatan Para Penggugat pada posita 16, tan ggal
22 November 2018 Tergugat meninggalkan kantor karena memang sudah ada
acara lain yang sangat penting, sudah terjadwal dan tidak bisa ditunda, adapu n
do
gu kedatangan Penggugat II memang tanpa didahului janji untuk ketemu Tergu gat,
kemudian terkait kebutuhan maupun permasalahan konsumen, Tergugat sudah
In
A
mendisposisi hal tersebut kepada sdr. Eko priyanto, jadi wajar dong kalau
Penggugat II ditemui sdr. Eko Priyanto sebagai orang yang diberi tugas oleh
ah
lik
pimpinan dan memang berkompeten dalam hal tersebut.
16. Bahwa dalam posita nomor 17, Para Penggugat mendalilkan hal-hal yang
didramatisir, dengan mengatakan Tergugat datang ke rumah kontrakan Para
am
ub
Penggugat, marah-marah dan mencaci maki Para Penggugat padahal yang
terjadi adalah Tergugat hanya menegur Para Penggugat karena Penggugat II
ep
sudah dengan tidak pantas memarahi karyawan Tergugat, dengan kasar
k
meminta ponselnya, lalu marah marah dengan Tergugat sampai melontarkan

ah
kata-kata kotor berupa umpatan dengan kata (maaf -T-) “asu, bajingan” lewat
R
si
telepon selular tersebut. Yang terjadi sore itu justru Penggugat II lah yang terus
berlaku arogan dan marah marah, dan dengan keadaan tersebut Tergugat
ne
ng
menyampaikan“nek wis ora sabar, teko-o ning kantor, tandatangan, batalke

wae” (“kalau tidak sabar, silahkan datang ke kantor untuk tanda tangan
do
gu
pembatalan”).
17. Bahwa apa yang disampaikan Tergugat diatas tentang tandatangan
In
pembatalan karena melihat karakter Para Penggugat yang memang sejak awal
A
sudah terlihat sangat rewel, sering merepotkan karyawan Tergugat, sudah

berlaku kasar dan sangat tidak pantas dilakukan oleh Penggugat II yang
ah
lik
notabene adalah orang yang akan dibantu memiliki rumah dengan angsuran
ringan selama 120 bulan (10 tahun) tanpa harus repot melalui
m
ub
Perbankan/kredito lainnya.
18. Bahwa mengenai penolakan Pembayaran angsuran pada tanggal 29
ka
Desember 2018 yang dilakukan oleh karyawan Tergugat sebagaimana

ep
dituangkan dalam dalil Gugatan Para Penggugat pada posita nomor 18

ah
dikarenakan adanya sikap arogan dari Penggugat II yang justru dengan angkuh
R
mengatakan akan memperkarakan Tergugat, dan ternyata Para Penggugat

es
sudah mendaftarkan Gugatan pada tanggal 20 Desember 2018, sehingga dapat

M
ng
disimpulkan bahwa pembayaran angsuran yang terkesan dipaksakan pada

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
tanggal 29 Desember 2018 itu (9 hari setelah Gugatan didaftarkan) hanya in gin
si
menghindar dari keadaan wanprestasi, padahal wanprestasi sudah dilakukan
oleh Para Penggugat dengan tidak tertib membayar angsuran pada bulan bulan
ne
ng
sebelumnya.
19. Bahwa dalil Gugatan Para Penggugat pada posita nomor 18 yang
menyatakan “Dan penolakan pembayaran tersebut adalah bukti dari tergugat
do
gu telah melakukan wanprestasi karena menolak pembayaran angsuran dari
Penggugat I dan Penggugat II” adalah dalil yang ngawur dan mengada ada,
In
A
karena menerima pembayaran itu adalah HAK bukan merupakan KEWAJIBAN
dari Perusahaan milik Tergugat.
ah
lik
20. Bahwa Para Penggugat telah salah memaknai pasal 5 ayat (1)
sebagaimana dalil Gugatan Para Penggugat pada posita nomor 19, padahal
bunyi pasal tersebut sangat jelas bahwa yang punya KEWAJIBAN adalah piha k
am
ub
kedua (Para Penggugat).
21. Bahwa dalil penegasan dalam Gugatan Para Penggugat pada posita
ep
nomor 20 justru menunjukkan ketidakcermatan Para Penggugat dalam
k
mengada-ada dengan menyatakan “Tergugat telah melakukan wanprestasi

ah
terhadap Para Penggugat karena tidak juga membangun rumah tersebut

R
si
meskipun Para Penggugat telah memenuhi semua kewajibannya…
ketidakcermatan tersebut sebagai berikut :
ne
ng
1. Dalam perjanjaian tersebut tidak diatur mengenai batas waktu

pembangunan rumah.
do
gu
2. Kewajiban Para Penggugat adalah sampai dengan lunas senilai

harga rumah selama 120 bulan.
“bayar angsuran belum genap 10X kok dengan bangga mengatakan
In
A
telah memenuhi semua kewajiban, haddeeeeh…..”

22. Bahwa Posita nomor 21 dalam Gugatan Para Penggugat yang
ah
lik
menyatakan sejumlah kerugian yang dialami Para Penggugat adalah dalil yan g
mau menang sendiri, terkesan mengada-ada dan sangat dipaksakan sebagai
m
ub
berikut :
1. Huruf a, d dan huruf e merupakan Kewajiban Para Penggugat,
ka
bayar kewajiban kok dianggap kerugian dan masih meminta hak yang
ep
dituangkan dalam Petitum nomor 7.

ah
2. Huruf b dan huruf f , bayar kewajiban kok menuntut ganti rugi

R
sebagaimana bunga deposito bank sebesar 3% dan masih meminta hak yang
es
dituangkan dalam Petitum nomor 7.

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
3. Huruf c juga merupakan kewajiban Para Penggugat yang sudah
si
dibayarkan, aneh banget kalau Tergugat harus membayar bunga bank kepada
Para Penggugat.
ne
ng
4. Huruf g dan huruf h merupakan permintaan yang berlebihan,
karena tidakada kaitan dan tidak diperjanjikan, siapa yang nyuruh situ kontrak
rumah, siapa yang suruh situ sewa Pengacara, siapa yang suruh situ
do
gu menggugat, lalu apa urusannya dengan Tergugat.
Bahwa terkait dengan kerugian kerugian yang didalilkan oleh Para
In
A
Penggugat pada posita nomor 21 huruf (b, c dan f) yang kemudian dimohon kan
ganti rugi pasa petitum nomo 6 huruf (b, c dan f) tentang permintaan membayar
ah
lik
bunga, sudah seharusnya dinyatakan ditolak/tidak dapat diterima karena sama
sekali tidak diperjanjikan oleh Para Pihak sebagaimana Yurisprudensi Pu tusan
Mahkamah Agung Nomor 1078 K/Sip/1973 tanggal 5-3-1975 yang dalam
am
ub
pertimbangannya menyatakan sebagai berikut :
“Bahwa di dalam perjanjian jual beli sebagaimana dilakukan antara
ep
kedua pihak ini dimungkinkan adanya ketentuan pemberian pembayaran bunga
k
apabila salah satu pihak melakukan wanprestasi, karena demikian itu tidak
ah
diperjanjikan maka tuntutan akan kerugian tersebut (berkenaan dengan

R
si
wanprestasi penjual/tergugat) tidak dapat diterima”.
Bahwa berdasarkan uraian diatas, Tergugat mohon dengan hormat kiranya
ne
ng
Pengadilan Negeri Semarang melalui Hakim Pemeriksa Perkara aquo berkenan

memutus :
do
gu
DALAM EKSEPSI
1. Menerima seluruh eksepsi Tergugat
In
2. Menyatakan Gugatan ParaPenggugat tidak dapat diterima (niet
A
ontvankelijk verklaard/NO)
DALAM POKOK PERKARA
ah
lik
1. Menolak Gugatan PENGGUGAT untuk seluruhnya, atau setidak

tidaknya dinyatakan tidak dapat diterima.
m
ub
2. Menghukum PENGGUGAT untuk membayar biaya perkara ini.

Atau apabila majelis Hakim berpendapat lain, mohon putusan yang
ka
seadil-adilnya (ex aequo et bono).

ep
Menimbang, bahwa atas jawaban Tergugat, Penggugat telah

ah
mengajukan Replik pada tanggal 05 Maret 2019, dan atas Replik Penggugat
R
Tergugat telah mengajukan Duplik pada tanggal 11 Maret 2019;

es
Menimbang, bahwa meskipun Tergugat didalam jawabannya telah

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
mengajukan eksepsi atau tangkisan terhadap Penggugat, namun oleh karena
si
eksepsi tersebut bukan merupakan eksepsi tentang kewenangan mengadili baik
relatif maupun absolut, maka eksepsi tersebut akan dipertimbangkan bersama-
ne
ng
sama dengan pokok perkaranya ;
Menimbang, bahwa untuk membuktikan dalil-dalil gugatannya, Penggugat
telah mengajukan bukti surat berupa foto copy surat-surat yaitu :
do
gu 1. Foto Copy Perjanjian Sewa Beli KPR In House Perumahan Banana Village
tanggal 12 September 2018, selanjutnya diberi tanda P-1 ;
In
A
2. Foto Copy Kwitansi Pembayaran No. 15/BV/V/2017 tanggal 18 Mei 2017
sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) untuk membayar UTJ (Uang
ah
lik
Tanda Jadi) Banana Village kav. 26, selanjutnya diberi tanda P-2 ;
- Foto Copy Kwitansi Pembayaran No. 17/BV/V/2017 tanggal 26 Mei 2017
sebesar Rp. 15.000.000,- (lima belas juta rupiah) untuk membayar DP ke-1
am
ub
Banana Village kav. 26, selanjutnya diberi tanda P-2a ;
- Foto Copy Kwitansi Pembayaran No. 031/08/VIII/2017 tanggal 08 Agustus
ep
2017 sebesar Rp. 10.000.000., (sepuluh juta rupiah) untuk membayar D p
k
Banana Hill Blok B Kav. 13, selanjutnya diberi tanda P-2b ;

ah
- Foto Copy Kwitansi Pembayaran No. 045/19/IX/2017 tanggal 19 September

R
si
2017 sebesar Rp. 10.000.000., (sepuluh juta rupiah) untuk membayar
Pelunasan DP Banana Blok B13, selanjutnya diberi tanda P-2c ;
ne
ng
3. Foto Copy Pembayaran No. 109/27/XII/2017 tanggal 27 Desember 2017

sebesar Rp. 7.500.000,- (tujuh juta lima ratus ribu rupiah) untuk membayar
do
gu
Penambahan DP Banana B 13, selanjutnya diberi tanda P-3 ;

4. Foto Copy Kwitansi Pembayaran No. 142/13/II/2018 tanggal 13 Februari
In
2018 sebesar Rp. 3.500.000,- (tiga juta lima ratus ribu ru piah) untuk
A
membayar Pelunasan Cakar Ayam & Biaya Closet Banana Blok B 13,
selanjutnya diberi tanda P-4 ;
ah
lik
5. Foto Copy Kwitansi Pembayaran No. 153/28/II/2018 tanggal 28 Februari

2018 sebesar Rp. 2.500.000,- (dua juta lima ratus ribu rupiah) untuk
m
ub
membayar Angsuran I The Banana Blok B 13, selanjutnya diberi tanda P-5 ;
- Foto Copy Kwitansi Pembayaran No. 183/IV/2018 tanggal 02 April 2018
ka
sebesar Rp.3.000.000,- (tiga juta rupiah) untuk membayar Agnsuran ke 2

ep
Banana Blok B. 13, selanjutnya diberi tanda P-5a ;

ah
- Foto Copy Kwitansi Pembayaran No. 204/V/2018 tanggal 02 Mei 2018

R
sebesar Rp. 2.500.000,- (dua juta lima ratus ribu rupiah) untuk membayar
es
Agnsuran ke 3 The Banana Hill Blok B. 13, selanjutnya diberi tanda P-5b ;
M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
- Foto Copy Kwitansi Pembayaran No. 229/VI/2018 tanggal 05 Juni 2018
si
Agnsuran ke 4 (empat) Banana Blok B. 13, selanjutnya diberi tanda P-5c ;
ne
ng
- Foto Copy Kwitansi Pembayaran No. 270/VII/2018 tanggal 10 Juli 2018
Agnsuran ke 5 (lima) The Banana Blok B. 13, selanjutnya diberi tanda P-5d ;
do
gu - Foto Copy Kwitansi Pembayaran No. 334/IX/2018 tanggal 12 September
2018 sebesar Rp. 2.500.000,- (dua juta lima ratus ribu rupiah) untuk
In
A
membayar Agnsuran ke 6 (enam) Banana Blok B. 13, selanjutnya diberi
tanda P-5e ;
ah
lik
- Foto Copy Kwitansi Pembayaran No. 356/X/2018 tanggal 09 Oktober 2018
sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) untuk membayar Agnsuran ke 7
dan 8 Banana B. 13, selanjutnya diberi tanda P-5f ;
am
ub
- Foto Copy Kwitansi Pembayaran No. 374/X/2018 tanggal 06 November 2018
ep
Agnsuran ke 9 (sembilan) Banana Blok B9, selanjutnya diberi tanda P-5g ;
k
6. Foto Copy Buku Angsuran KPR In House WIJAYA LAND, The Banana Hills
ah
Blok B9, atas nama Wljinah, selanjutnya diberi tanda P-6 ;

R
si
7. Foto Copy Kwitansi Pembayaran Kontrak Tanah di Jl. Durian Dalam Rt
02/01 Srondol Wetan Banyumanik tanggal 13 Maret 2017 sebesar Rp.
ne
ng
12.500.000,- (dua belas juta lima ratus ribu rupiah) selama 1 (satu) tahun ,
dari tgl. 13 Maret 2017 – 13 Maret 2018, selanjutnya diberi tanda P-7 ;
do
gu
8. Foto Copy Kwitansi Pembayaran Kontrak rumah di Durian Dalam Rt 02/01

Semarang tanggal 13 Maret 2018 sebesar Rp. 12.500.000,- (dua belas juta
In
lima ratus ribu rupiah) selama 1 (satu) tahun , mulai tgl. 13 Maret 2018 s/d 13
A
Maret 2019, selanjutnya diberi tanda P-8 ;

9. Foto Copy Kwitansi Pembayaran jasa hukum dan advokasi gugatan ke
ah
lik
pengadilan negeri semarang sebesar Rp. 50.000.000,- (lima puluh juta

rupiah) tanggal 18 Desember 2018, selanjutnya diberi tanda P-9 ;
m
ub
10. Foto copy Screenshots dari handphone waktu tanggal pembicaraan melalui
handphone antara Penggugat II dengan Saodara Eko selaku manager dari
ka
Wijaya Land tanggal 12 Desember 2018 Pukul 14 : 29 : 38 WIB, selanjutnya

ep
diberi tanda P-10 ;

ah
11. CD Soft Copy pembicaraan melalui handphone antara Penggugat II den gan
R
Saudara Eko selaku manager dari Wijaya Land tanggal 12 Desember 2018
es
Pukul 14 : 29 : 38 WIB, selanjutnya diberi tanda P-11 ;

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Menimbang, bahwa foto copy bukti-bukti surat tersebut telah dibubuhi
si
meterai sesuai ketentuan undang-undang dan telah k sesuai dengan aslinya ;
Menimbang, bahwa selain surat-surat bukti, Penggugat juga telah
ne
ng
mengajukan saksi-saksi di persidangan yang telah didengar keterangannya
dibawah sumpah yaitu :
1. Saksi Hendro Sulistyo, menerangkan pada pokoknya sebagai berikut :
do
gu - Bahwa Saksi kenal dengan Waljinah (Penggugat I) dan Slamet
(Penggugat II), karena Saksi pernah menawarkan rumah di
In
A
Perumahanan Banana Village kepada Para Penggugat sekira
bulan Mei 2017 ;
ah
lik
- Bahwa Saksi bukan karyawan PT Wijayaland, Saksi hanya ikut
kerja melakukan pemasaran perumahaan PT Wijayaland milik
am
ub
Tergugat, dan Saksi bekerja hanya paruh waktu ;
- Bahwa selain kepada Para Penggugat perumahan Banana Village

ep
tersebut juga Saksi tawarkan kepada Ibu Stela Papam, Bp.
k
Sambu, Ibu Tata, dan Ibu Widya ;

ah
si
- Bahwa Saksi melakukan pemasaran perumahan Banana Village
dengan cara melalui iklan di media sosial seperti di Facebook. Dan
ne
ng
saat itu Saksi menawarkan type rumah 36/60 seharga

Rp170.000.000,00 (seratus tujuh puluh juta Rupiah) dengan u ang
do
muka (DP) sebesar 30% (tiga puluh persen), Sertifikat Hak Milik,
gu
Listrik 1300 Watt (seribu tiga ratus watt), air sumur artetis, speak
bata ringan ;
In
A
- Bahwa sepengetahuan Saksi, Uang Muka atau DP Perumahaan

Banana Village yang Penggugat bayar adalah sebesar
ah
lik
Rp40.000.000,00 (empat puluh juta Rupiah) langsung kepada

Tergugat Kurniawan selaku Developer perumahan tersebut ;
m
ub
- Bahwa Saksi pernah mengatakan kepada Para Penggugat kalau

ka
Uang Muka atau DP perumahan tersebut sudah lunas maka

ep
rumah tersebut akan segara dibangun;

ah
- Bahwa Tergugat pernah memberikan keterangan kepada Saksi

R
jika konsumen sudah melunasi DP atau Uang Muka Peru mah aan
es
Banana Village, maka rumah tersebut akan segara dibangun ;

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
- Bahwa Saksi pernah lihat bukti surat P-2 berupa Foto Copy
si
Kwitansi Pembayaran No. 15/BV/V/2017 tanggal 18 Mei 2017
sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) untuk membayar UTJ
ne
ng
(Uang Tanda Jadi) Perumahan Banana Village. Saat itu Para
Penggugat memberikan uang tanda jadi kepada Julfan salah satu
karyawan Banana Village ;
do
gu - Bahwa Saksi tidak tahu kwitansi pembayaran DP atau Uang mu ka
yang lainnya karena saat Para Pengguat sudah melunasi DP
In
A
tersebut Saksi sudah pindah kerja di Pandawa Hil ;
ah
lik
- Bahwa Saksi tidak tahu apakah rumah di Banana Village yang
telah dilunasi DP atau Uang Mukanya sebesar Rp40.000.000,00
(empat puluh juta Rupiah) oleh Para Penggugat telah dibangun
am
ub
atau belum oleh Tergugat selaku Pimpinan PT Wijayaland ;
- Bahwa Saksi pernah dengar na;ma Eko Priyanto ;

ep
k
- Bahwa mengenai masalah setoran dari Penggugat kepada

ah
Tergugat, Saksi tidak tahu ;

R
si
- Bahwa Saksi pernah bertemu dengan Tergugat Kurniawan selaku
ne
ng
Pimpinan PT Wijayaland Indonesia ketika dilakukan rapat ten tan g

pemasaran, dimana saat itu Tergugat mengatakan kepada Saksi
do
jika konsumen telah melakukan pelunasan DP atau Uang Muka
gu
Perumahanan Banana Village maka rumah tersebut akan segera

dibangun;
In
A
- Bahwa tidak ada perjanjian secara tertulis, jika DP atau Uang

Muka Perumahanan Banana Village lunas maka rumah tersebut
ah
lik
akan segera dibangun ;
- Bahwa Saksi tidak tahu tentang perjanjian sewa beli KPR In

m
ub
House Perumahanan Banana Village antara Para Penggugat

ka
dengan Tergugat ;
ep
- Bahwa Saksi juga tidak tahu apa permasalahan antara Para

ah
Penggugat dengan Tergugat sehingga Saksi ada pada

R
persidangan hari ini ;

es
2. Saksi Islahkan Shofwan, pada pokoknya menerangkan sebagai berikut :

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
- Bahwa kenal dengan Waljinah (Penggugat I) dan Slamet
si
(Penggugat II), karena Saksi juga konsumen yang membeli rumah
di Perumahanan Banana Village sebelum lebaran tahun 2017
ne
ng
bersama Para Penggugat ;
- Bahwa Saksi membeli perumahan Banana Village, karena
do
gu mendapatkan informasi dari Para Penggugat. Dan saat itu Para
Penggugat juga membeli rumah di perumahan tersebut, kemudian
kemudian Para Penggugat mengenalkan kepada Saksi dengan
In
A
salah satu karyawan PT Wijayaland bernama Hendro Sulistyo ;
ah
lik
- Bahwa Saksi membeli rumah di Perumahan Banana Village type
46 dua lantai, luas tanah enam puluh delapan meter persegi ( ± 68
m2 ) seharga kurang lebih tiga ratus lima puluh juta Rupiah
am
ub
(Rp.350.000.000,-) dengan uang DP atau Uang Muka sebesar
seratus tujuh puluh lima juta Rupiah (Rp.175.000.000,-), yang
ep
Saksi bayar secara cash/tunai setengahnya, sedangkan sisanya
k
setengah lagi dibayar/dilunasi dengan cara diangsur dalam

ah
waktu/tempo selama satu tahun ;

R
si
- Bahwa Saksi melakukan transaksi pembayaran DP atau Uang
ne
ng
Muka perumahan Banana Village di kantor PT Wijayaland ;
- Bahwa Rumah Saksi type 46 dua lantai sudah selesai dibangun
do
dan sudah terima kunci dan sudah ditempati tapi belum serah
gu
terima sertifikat ;
- Bahwa Saksi pernah mendengar dari Pengembang yaitu Tergugat

In
A
Kurniawan, mengatakan jika DP atau Uang Muka Perumahan

Banana Village Lunas maka rumah konsumen tersebut segera
ah
lik
dibangun. Selain itu terdapat juga tulisan di brosur ;
- Bahwa Saksi ada pernah membayar bersama-sama dengan Para

m
ub
Penggugat di kantor PT Wijayaland, dimana Saksi telah melunasi

DP rumah yang Saksi beli tersebut akhir Desember 2018 ;
ka
ep
- Bahwa setahu Saksi, permasalahan antara Para Penggugat dan

Tergugat, Para Penggugat marah kepada Penggembang yaitu
ah
Tergugat Kurniawan, karena rumah Para Penggugat di Banana

R
es
Village belum dibangun sedangkan DP Para Penggugat sudah

M
dilunas, malah sudah mengangsur. Dan setelah terjadi kasus

ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
permasalahan ini sampai ke Pengadilan , oleh Penggembang PT
si
Wijayaland, rumah Para Penggugat di perumahan Banana Village
sudah ada bangunannya sekitar tiga puluh persen, dimana ru mah
ne
ng
tersebut dibangun pada bulan januari 2019 ;
- Bahwa Jarak rumah Saksi dengan rumah Para Penggugat di
do
gu -
Banana Village kurang lebih lima belas meter ;
Bahwa Saksi pernah melihat bukti P-6 berupa Foto Copy Buku
In
Angsuran KPR In House WIJAYA LAND ;
A
- Bahwa setahu Saksi, Para Penggugat belum memiliki rumah ,
ah
tinggal di rumah kontrakan. Dan setahu Saksi, Penggugat II
lik
Slamet selalu menghubungi Tergugat untuk segera membangun
rumahnya di Banana village tersebut ;
am
ub
- Bahwa setahu Saksi, Perumahan Banana Village ada tiga puluh
unit rumah ;
ep
k
- Bahwa Saksi tidak tahu mengenai kesepakatan pindah kapling

ah
atau Para Penggugat minta kepada Tergugat untuk pindah kavling

R
si
tanah di perumahan Banana Village ;
- Bahwa mengenai angsuran ditolak, Penggugat pernah curhat
ne
ng
kepada Saksi kira-kira 29 Desember 2018 dan Saksi pernah

dikirimi rekaman angsuran ditolak ;
do
gu
- Bahwa Saksi tidak pernah melihat bukti T-2 berupa Foto Copy
Akta PERJANJIAN SEWA BELI KPR IN HOUSE PERUMAHAN
BANANA VILLAGE tanggal 29 Januari 2018 yang telah
In
A
didaftarkan oleh BAYU YHUWANA, SH., M.Kn, Notaris di

Kabupaten Demak dan T-3 berupa Foto Copy Akta PERJANJIAN
ah
lik

tanggal 12 September 2018 ;
m
ub
Menimbang, bahwa untuk membuktikan jawabannya Tergugat telah

mengajukan surat-surat bukti yang telah bermaterai cukup sebagai berikut :
ka
ep
1. Foto copy Akta Pendirian Perseroan Terbatas (PT) WIJAYALAND

ah
SUKSES MAKMUR Nomor : 24 yang telah dibuat oleh dan dihadapan

R
Notaris MOHAMMAD TURMAN,S.H, tanggal 18 Desember 2018,

es
diberi tanda T-1 ;

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
2. Foto copy PERJANJIAN SEWA BELI KPR IN HOUSE PERUMAHAN
si
BANANA VILLAGE tertanggal 29 Januari 2018, diberi tanda T-2 ;
3. Foto copy PERJANJIAN SEWA BELI KPR IN HOUSE PERUMAHAN
ne
ng
BANANA VILLAGE tertanggal 12 September 2018, diberi tanda T-3 ;
4. Foto copy Buku Angsuran Wijaya Land The Banana Village Blok B 9
do
gu atas nama Waljinah, diberi tanda T-4 ;
5. Foto copy Form Serah Terima Rumah atas nama konsumen Arlian
In
A
Endrariska, diberi tanda T-5 ;
6. Foto copy Buku Angsuran Wijaya Land Banana Village Blok B Kav. 4
ah
lik
atas nama Arlian Endariska, diberi tanda T-6 ;
Menimbang, bahwa foto copy bukti-bukti surat tersebut telah dibubuhi
am
materai cukup dan telah dicocokan sama dengan aslinya di persidangan;
ub
Menimbang, bahwa selain surat-surat bukti, Tergugat juga telah
mengajukan saksi-saksi yang telah didengar keterangannya di persidangan
ep
k
dibawah sumpah yaitu :

ah
1. Saksi Diva Ivana, pada pokoknya menerangkan sebagai berikut :

R
si
- Bahwa setahu Saksi antara Waljinah (Penggugat I) dan Slamet
(Penggugat II) dengan Kurniawan (Tergugat) ada permasalahan
ne
ng
tentang pembangunan/pembelian rumah, dimana Para Penggugat

dengan Tergugat telah ada melakukan perjanjian sewa beli KPR In
do
gu
House Perumahan Banana Village ;
- Bahwa Saksi lupa berapa jangka waktu Kredit Para Penggugat

In
A
untuk perumahan Banana Village ;
- Bahwa setahu Saksi, Para Penggugat telah membayar DP atau

ah
lik
Uang Muka sewa beli perumahan Banana Village sebesar

Rp40.000.000,00 (empat puluh juta Rupiah) ;
m
ub
- Bahwa Para Penggugat membeli rumah type 36 dengan luas

kurang lebih enam puluh sembilan meter persegi namun Saksi
ka
lupa berapa harga rumah yang dibeli Para Penggugat tersebut ;

ep
- Bahwa setahu Saksi Perumahan Banana Village ada en am belas

ah
bangunan unit rumah, dan telah ada dua belas unit rumah yang
R
sudah dibangun, sedangkan type rumah ada type empat puluh ,

es
M
ada type tiga puluh enam, dimana untuk tiap-tiap type rumah
ng
berbeda harga karena luas tanah yang berbeda-beda ;

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
- Bahwa setahu Saksi untuk type 36 cash perumahan Banana
si
Village paling murah sebesar Rp190.000.000,00 (seratus sembilan
puluh juta Rupiah) sedangkan untuk kredit paling murah sebesar
ne
ng
Rp250.000.000,00 (dua ratus lima puluh juta Rupiah) dan jangka
waktu paling lama untuk perumahan kredit sepuluh tahun;
do
gu - Bahwa Saksi pernah bertemu dengan Para Penggugat setiap
mereka membayar angsuran dan Saksi juga sering menghubungi
Para Penggugat jika mereka terlambat membayar angsuran. Dan
In
A
ketika mereka melakukan akad kredit Para Penggugat hadir dan
saat itu yang tanda tangan adalah Eko Priyanto selaku manager
ah
lik
PT Wijayaland Indonesia, sedangkan Tergugat tidak hadir saat
dilakukan akad kredit ;
am
ub
- Bahwa Saksi tidak tahu mengenai perjanjian sewa beli yang
pertama, Saksi hanya mengetahui Perjanjian Sewa Beli KPR IN
HOUSE Perumahan Banana Village pada tanggal 12 September
ep
k
2018 yang kedua ditanda tangani oleh Eko Priyanto dan Para
ah
Penggugat dan saat itu Tergugat mengetahui perjanjian tersebut

R
si
karena Saksi yang membuat perjanjiannya ;
- Bahwa Saksi tidak tahu bukti T-2 berupa Foto copy PERJANJIAN
ne
ng

tanggal 29 Januari 2018 yang Saksi tahu atau Bukti T-3 berupa
do
gu
Foto copy PERJANJIAN SEWA BELI KPR IN HOUSE

PERUMAHAN BANANA VILLAGE tanggal 12 September 2018
karena Saksi yang membuat perjanjian tersebut ;
In
A
- Bahwa Saksi menjadi admin di Wijaya Land sejak bulan Juni 2018
ah
sampai dengan sekarang;

lik
- Bahwa sepengetahuan Saksi, Eko Priyanto selaku Menejer PT

Wijayaland telah mendapatkan Surat Kuasa dari Tergugat
m
ub
Kurniawan untuk menangani semua pekerjaan termasuk untuk

ka
membuat atau menandatangani surat perjanjian, salah satunya

ep
perjanjian Para Penggugat tersebut dan Saksi pernah melihat

surat kuasa tersebut ;
ah
-
R
Bahwa ketika dibuat Perjanjian Sewa Beli KPR In House

es
Perumahan Banana Village tanggal 12 September 2018, Para

M
Penggugat telah melunasi DP atau Uang Muka sebesar

ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Rp40.000.000,00 (empat puluh juta Rupiah) dan saat itu angsuran
si
mereka telah berjalan lima kali angsuran untuk jangkawaktu
selama 10 tahun ;
ne
ng
- Bahwahu setahu Saksi rumah yang dibeli oleh Para Penggugat di
perumahan Banana Village yaitu di Blok B No 13 ;
- Bahwa Sepengetahuan Saksi sebagai karyawan PT Wijayaland
do
gu Indonesia, konsumen yang membeli perumahan Banana Village
mereka harus membayar lunas DP atau Uang Muka dan kemudian
In
A
melakukan angsuran selama satu tahun setelah itu rumah mereka
dibangun ;
ah
lik
- Bahwa PT Wijayaland Indonesia tidak pernah mengeluarkan
brosur atau iklan mengatakan jika DP atau Uang Muka Lunas
maka rumah tersebut akan segera dibangun ;
am
ub
- Bahwa untuk pembayaran DP atau Uang Muka Para Penggugat
telah melunasi sebesar Rp40.000.000,00 (empat puluh juta
ep
Rupiah), akan tetapi angsuran mereka selama sepuluh tahun
k
belum selesai dan angsuran Para Penggugat sering kali macet.

ah
Setiap angsuran Para Penggugat macet, Saksi sering menagih

R
si
serta menghubungi mereka melalui WA karena angsuran Para
Penggugat telah melewati tanggal dan bulan. Para Penggugat
ne
ng
terkadang terlambat membayar satu bulan, ada juga yang

terlambat mambayar angsuran selama dua bulan;
do
gu
- Bahwa Para Penggugat pernah melakukan pembayaran angsuran

perumahan Banana Village pada tanggal 29 Desember 2018, saat
In
mereka melakukan angsuran pada bulan Desember 2018
A
angsuran tersebut telah jatuh tempo, namun angsuran tersebut

ditolak karena Para Penggugat telah mengajukan gugatan ke
ah
lik
Pengadilan terhadap Pimpinan PT Wijayaland Bapak Kurniawan

selaku Tergugat dan sejak Bulan Desember 2018 sampai dengan
m
ub
Bulan Maret 2019 Para Penggugat tidak membayar angsuran

perumahan tersebut ;
ka
- Bahwa setahu Saksi angsuran Penggugat per bulannya adalah

ep
sebesar Rp.2.500.000,- (dua juta lima ratus ribu rupiah) ;

ah
- Bahwa Wijayaland sudah perseroan terbatas (PT Wijayaland) ;

R
- Bahwa permasalahan antara Para Penggugat dan Tergugat

es
M
karena rumah Para Penggugat belum dibangun dimana Para

ng
Penggugat setahu Saksi baru membayar angsuran delapan kali,

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
sedangkan untuk membangun rumah Para Penggugat, Para
si
Penggugat harus membayar angsuran berjalan selama dua belas
kali walaupun DP atau Uang Muka Para Penggugat sudah lunas ;
ne
ng
- Bahwa Perumahan Banana Village pembayarannya ada yang
secara Cash, Cash Keras, cash Lunak atau Cash Kredit dan Saksi
tidak tahu kenapa Para Penggugat tidak mengajukan KPR atau
do
gu kerjasama dengan PT dan Bank ;
- Bahwa ketika Para Penggugat memesan perumahan Banana
In
A
Village ke Kantor Wijayaland, Para Penggugat sebelum membayar
telah melihat, memesan atau memboking lokasi atau gambar
ah
lik
perumahan Banana Village yang berlokasi di Gedawang melalui
brosur ;
- Bahwa setelah memesan lokasi tesebut, Para Penggugat
am
ub
kemudian ada menukar atau mengganti lokasi rumah di
perumahan Banana Village. Dahulu Para Penggugat memesan
ep
tanah dan rumah Blok-13, kemudian diganti menjadi Blok-9
k
Perumahan Banana Village di Gedawang Bayumanik, type ru mah

ah
tetap sama namun, harganya sama namun luas tanah berbeda ;

R
si
- Bahwa Saksi tidak tahu rumah yang dibeli/dipesan Para
Penggugat tersebut sudah dibangun atau belum ;
ne
ng
- Bahwa Para Penggugat sering datang ke kantor serta komplain

dan menanyakan atau meminta penjelasan kapan rumahnya akan
do
gu
dibangun dan terakhir Para Penggugat datang bersama Kuasa

Hukumnya, dimana ketika Para Penggugat datang yang melayan i
In
adalah Eko Priyanto selaku Menejer PT Wijayaland. Bapak Eko
A
Priyanto, telah memberikan penjelasan kepada Para Penggugat

saat itu ;
ah
lik
- Bahwa untuk KPR In House konsumennya ada lima orang sama

seperti Para Penggugat, untuk lima orang tersebut ada yang
m
ub
rumahnya belum dibangun, ada yang sudah dibangun dan ada

yang sudah serah terima rumahnya ;
ka
- Bahwa setahu Saksi yang lain angsurannya lancar sedangkan

ep
Para Penggugat sering telat untuk membayar angsuran KPR In

ah
House ;
R
- Bahwa setahu Saksi, pembayaran angsuran adalah untuk

es
M
angsuran pokok sedangkan untuk sewa baru dibayar atau

ng
dibebankan kalau sudah serah terima rumah ;

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
- Bahwa waktu Para Penggugat datang bersama Kuasa Huku mnya
si
ke kantor Wijayaland, menanyakan angsuran rumah Para
Penggugat yang ditolak untuk dibayar oleh kantor Saksi, Saksi
ne
ng
tidak tahu apakah gugatan Penggugat tersebut sudah diajukan ke
Pengadilan atau belum ;
- Bahwa atasan Saksi langsung adalah Tergugat Kurniawan selaku
do
gu Pimpinan PT Wijayaland dan Saksi tidak kenal orang bernama
Hendro Sulistyo ;
In
A
- Bahwa Saksi tidak pernah dengar kalau ung muka atau DP lunas
rumah akan segera dibangun ;
ah
lik
- Bahwa menurut Tergugat Kurniawan PT Wijayaland legalitasnya
masih dalam proses sebagai badan hukum PT ;
- Bahwa sebagai karyawan PT Wijayaland, tidak pernah mendengar
am
ub
jika pimpinan Saksi, Kurniawan selaku Tergugat mengakhiri atau
memutuskan perjanjian tersebut secara sepihak atau putus
ep
kontrak ;
k
- Bahwa Para Penggugat pernah datang ke kantor pada bulan

ah
Desember 2018 untuk mebayar angsuran pada tanggal 12

R
si
Desember 2018 dan tanggal 29 Desember 2018 dan untuk lima
konsumen tersebut Saksi tidak tahu apakah ada atau tidak
ne
ng
dibatalkan perjanjiannya ;
2. Saksi Cahyane Siam Trusning G, pada pokoknya menerangkan
do
gu
sebagai berikut :
- Bahwa Saksi sebagai marketing di perusahaan milik Tergugat
In
Kurniawan selaku Pimpinan PT Wijayaland sejak bulan Agustus
A
2017 sampai dengan sekarang, khususnya diperumahan Banana

Village ;
ah
lik
- Bahwa sejak Saksi sebagai marketing Perumahan Banana Village

sudah terjual kurang lebih lima unit rumah ;
m
ub
- Bahwa cara Saksi menawarkan perumahaan Banana Village

melalui sosial media seperti Facebook, membuat iklan di OLX dan
ka
lain-lain ;
ep
- Bahwa Saksi sebagai marketing menawarkan perumahan Banana

ah
Village di Media Sosial tidak pernah memberikan penawaran atau

R
janji jika DP atau Uang Muka Lunas maka rumah di perumahan

es
M
Banana Village segera dibangun ;

ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
- Bahwa Harga paling murah di Perumahan Banana Village seharga
si
Rp190.000.000,00 (seratus sembilan puluh juta Rupiah) dan jika
dilakukan kredit rumah tersebut seharga Rp235.000.000,00 (dua
ne
ng
ratus tiga puluh lima juta Rupiah). Angsuran rumah tersebut jatuh
temponya paling lama sepuluh tahun ;
- Bahwa Perumahan Banana Village ada type 30, type 36 dan untuk
do
gu type 58 rumah tersebut paling besar terdiri dua lantai. Untuk luas
tanah beragam ada luas tanah 60 dan untuk type 58 Saksi lupa
In
A
luas tanahnya ;
- Bahwa didalam borsur ketika menawarkan Perumahan Banana
ah
lik
Village, tidak ada mengatakan jika DP atau Uang Muka lunas
maka rumah di Perumahan Banana Village akan segera dibangun;
- Bahwa diantara lima konsumen yang telah membeli atau terjual
am
ub
unit rumah di Perumahan Banana Village, tidak ada nama Para
Penggugat tersebut ;
ep
- Bahwa Para Penggugat pernah datang ke kantor PT Wijayaland,
k
mereka datang mempermasalahkan rumah yang mereka kredit

ah
belum dibangun. Dan saat mereka datang Saksi tidak ada, Saksi
R
si
hanya mendapatkan informasi dari Diva Ivana. Saksi tidak tahu
sampai mana permasalahan antara Para Penggugat dengan
ne
ng
Tergugat, dan Saksi juga tidak tahu Para Penggugat tersebut beli
dengan siapa serta Saksi tidak tahu dimana atau lokasi rumah n ya
do
gu
di Perumahan Banana Village ;

- Bahwa ketika Konsumen memesan perumahan Banana Village ke
In
Kantor Wijayaland, Konsumen terlebih dahulu diajak ke lokasi
A
Perumahan Banana Village di Gedawang. Dan untuk

pembangunan rumah tersebut, tergantung konsumennya jika
ah
lik
konsumennya lancar melakukan pembayaran atau angsuran maka

rumah tersebut segara dibangun ;
m
ub
- Bahwa setelah Konsumen membayar DP atau Uang Muka lunas

dan kemudian angsuran telah berjalan selama satu tahun, maka
ka
rumah di Perumahan Banana Village tersebut segara akan

ep
dibangun. Dan setelah empat bu lan pembangunan rumah tersebut

ah
sudah dilakukan serah terima kunci dan siap dihuni ;

R
- Bahwa cara pembayaran bisa dilakukan cash tunai, cash keras

es
M
dan cash lunak ;

ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
- Bahwa Perumahan Banana Village tidak pernah melakukan
si
kerjasama dengan Bank namun Perumahan Banana Village
langsung berhubungan dengan konsumen karena Perumahan
ne
ng
Banana Village melakukan angsuran secara KPR In House yang
dikelola oleh Perusahan sendiri yakni PT Wijayaland ;
- Bahwa sampai dengan saat ini tidak ada konsumen PT Wijayaland
do
gu Indonesia yang angsurannya macet atau tersendat ;
- Bahwa Saksi tidak tahu dengan siapa Para Penggugat membeli
In
A
unit rumah Perumahan Banana Village secara kredit karena Saksi
bukan marketingnya ;
ah
lik
- Bahwa ada sanksi jika konsumen sudah tiga kali berturut-turut
terlambat atau macet melakukan pembayaran angsuran namun
tidak ada dendanya ;
am
ub
- Bahwa Saksi sebenarnya tidak tahu persis permasalahan yang
terjadi antara Para Penggugat dan Tergugat sehingga Para
ep
Penggugat mengajukan gugatan kepada Tergugat, namun
k
sepengetahuan Saksi rumah Para Penggugat di Perumahan

ah
Banana Village yang membeli secara kredit selama sepuluh tahun

R
si
sudah dibangun dan sekarang rumah tersebut dalam tahap
pengatapan rumah, rumah tersebut sudah dibangun kira-kira tujuh
ne
ng
puluh persen dan untuk instalisasi lisitrik dan lain -lainnya Saksi
tidak tahu ;
do
gu
- Bahwa untuk Perumahan Banana Village seluruhnya terdapat du a

puluh tujuh unit rumah yang telah dibangun ;
In
3. Saksi Arlian Endrariska, menerangkan sebagai berikut :
A
- Bahwa Saksi tidak mengenal Para Penggugat dan Saksi adalah

salah satu konsumen yang membeli rumah di perumahan Banana
ah
lik
Village ;
- Bahwa rumah Saksi di Perumahan Banana Village yang berlokasi
m
ub
di Gedawang membeli secara kredit menggunakan KPR In Hou se

sudah dibangun dan sudah Saksi huni bersama istri dan anak-
ka
anak Saksi ;
ep
- Bahwa DP atau Uang Muka Perumahan Banana Village yang

ah
Saksi harus bayar sebesar Rp48.500.000,00 (empat puluh

R
delapan juta lima ratus ribu Rupiah) dengan type rumah 36 ;

es
-
M
Bahwa jangka waktu Saksi mengangsur menggunakan KPR In

ng
House selama lima belas tahun dan tiap bulannya Saksi

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
membayar sebesar Rp1.8000.000,00 (satu juta delapan ratus ribu
si
Rupiah) ;
- Bahwa Saksi tidak mengetahui apa permasalahan yang
ne
ng
sebenarnya antara Para Penggugat dan Tergugat, namun sekitar
dua minggu yang lalu sebelum Saksi menjadi saksi dipersidan gan
hari ini, Saksi diminta oleh PT Wijayaland untuk menjadi saksi,
do
gu mengenai persoalan atau permasalahan pembangunan rumah
Para Penggugat yang tidak dibangun, kemudian Para Penggugat
In
A
mengajukan gugatannya ke Pengadilan ;
- Bahwa Pada waktu Saksi membeli rumah di Perumahan Banana
ah
lik
Village, pekerjaan Saksi saat itu belum tetap. Pihak Bank
kemungkinan besar menolak Saksi jika Saksi mengajukan KPR
Perumahan Banana Village melalui Bank karena persyaratan yang
am
ub
sangat rumit serta saat itu pengahasilan Saksi belum tetap,
kemudian karena Saksi berkeinginan punya rumah secepatnya,
ep
Saksi mengajukan KPR In House Perumahan Banana Village
k
yang dapat memudahkan Saksi untuk pengajuan kredit rumah

ah
tersebut ;
R
si
- Bahwa Perumahan Banana Village terdapat dua puluh tujuh
rumah yang sudah dibangun, dan salah satunya ada rumah milik
ne
ng
Para Penggugat dan Saksi mengetahui itu rumah Para Penggugat

dari teman-teman dan tetangga yang tinggal di Perumahan
do
gu
Banana Village, dimana Rumah yang dibeli Para Penggugat

tersebut sudah berdiri, sudah beratap namun belum punya pintu
In
dan jendela ;
A
- Bahwa Saksi sebagai salah satu konsumen, pelayanan PT

Wijayaland terhadap Perumahanan Banana Village, sangat puas
ah
lik
dan dapat mempermudah Saksi untuk mendapatkan rumah tan pa

melalui Bank ;
m
ub
- Bahwa Saksi tahu rumah Para Penggugat sudah dibangun sejak

dua minggu yang lalu, sebelum Saksi diminta menjadi saksi pada
ka
persidangan hari ini ;

ep
- Bahwa Saksi melakukan perjanjian kredit dengan pihak PT

ah
Wijayaland sekitar bulan Oktober 2017 ketika DP atau Uang Mu ka

R
Saksi sudah lunas, dan kemudian Saksi membayar angsuran

es
M
bulan Januari 2018 dan sekitar bulan Februari 2019 Saksi

ng
menempati rumah tersebut ;

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Menimbang, bahwa Para Penggugat dan Tergugat mengajukan
si
kesimpulannya masing-masing pada persidangan tanggal 24 April 2019;
Menimbang, bahwa selanjutnya segala sesuatu yang termuat dalam
ne
ng
berita acara persidangan perkara ini, untuk menyingkat putusan ini dianggap
telah termuat dan menjadi bagian yang tak terpisahkan dengan putusan ini;
Menimbang, bahwa akhirnya para pihak menyatakan tidak ada hal-hal
do
gu yang diajukan lagi dan mohon putusan;
TENTANG PERTIMBANGAN HUKUM
In
A
DALAM EKSEPSI :
Menimbang, bahwa maksud dan tujuan gugatan Penggugat adalah
ah
lik
sebagaimana tersebut diatas;
Menimbang, bahwa didalam jawabannya Tergugat telah mengajukan
am
ub
eksepsi yang pada pokoknya adalah sebagai berikut :
1. Bahwa Gugatan Para Penggugat salah alamat / error in persona dalam
bentuk keliru yang ditarik sebagai Tergugat;
ep
k
2. Bahwa Gugatan Para Penggugat adalah kurang pihak yang diposisikan

ah
sebagai Tergugat / Plurium litis consortium;

R
si
3. Bahwa Gugatan Para Penggugat adalah kabur dikarenakan tidak memiliki
dasar hukum, tidak dilakukan somasi dan tidak jelas mengenai petitumnya;
ne
ng
4. Bahwa Para Penggugat juga tidak melakukan prestasinya dan berada

dalam keadaan lalai (alpa);
do
5. Bahwa Tergugat melakukan perjanjian dengan Para Penggugat
gu
mengandung paksaan (dwang) atau compulsion (dures);

Menimbang, bahwa terhadap eksepsi – eksepsi tersebut diatas, Majelis
In
A
mempertimbangkan sebagai berikut:

I. Eksepsi Error In Persona
ah
lik
1. Gugatan Salah Pihak (Gemis Aanhoeda Nigheid)

Menimbang, bahwa dalam eksepsinya Tergugat mendalilkan jika Para
Penggugat telah salah mengajukan gugatan terhadap Kurniawan yan g diman a
m
ub
Tergugat adalah pribadi yang tidak pernah melakukan perbuatan hukum

ka
menjual rumah pada Perumahan Banana Village, Banyumanik Kota Semaran g,

ep
adapun sebagai penjual rumah pada perumahan tersebut adalah PT.

WIJAYALAND SUKSES MAKMUR;
ah
Menimbang, bahwa Para Penggugat dalam gugatannya mengajukan

R
es
gugatan terhadap Kurniawan yang bekerja sebagai Pimpinan Wijayaland

M
Indonesia sedangkan menurut Tergugat yang melakukan perbuatan hukum

ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
adalah PT. WIJAYALAND SUKSES MAKMUR selaku badan hukum yang hal
si
tersebut telah diakui oleh Para Penggugat dalam gugatannya;
Menimbang, bahwa menurut Surat Perjanjian Sewa Beli KPR Inhouse
ne
ng
Perumahan Banana Village tanggal 12 September 2018 yang dimana pada saat
itu posisi dan kedudukan hukum dari Wijayaland Indonesia belum merupakan
suatu badan hukum melainkan usaha perorangan atas nama Kurniawan;
do
gu Menimbang, bahwa status Wijayaland Indonesia baru berubah menjadi
badan hukum dan bernama PT. WIJAYALAND SUKSES MAKMUR pada
In
A
tanggal 18 Desember 2018 pada saat didaftarkan di kantor Notaris
MOHAMMAD TURMAN, S.H. dengan Nomor 24 tanggal 18 desember 2018;
ah
lik
Menimbang, oleh karena perjanjian sewa beli antara Para Penggugat
dengan Tergugat menurut Surat Perjanjian Sewa Beli KPR Inhouse Perumahan
Banana Village tanggal 12 September 2018 terjadi sebelum PT. WIJAYALAND
am
ub
SUKSES MAKMUR berstatus badan hukum, maka Majelis berpendapat bahwa
yang berlaku sebagai subjek dalam perjanjian tersebut adalah atas nama
ep
perorangan yaitu Kurniawan, sehingga mendasarkan pada pertimbangan
k
tersebut, materi muatan Eksepsi Tergugat ke-1 (kesatu) adalah tidak berdasar
ah
menurut hukum, oleh karenanya Eksepsi ke-1 (kesatu) tersebut harus ditolak;
R
si
2. Gugatan kurang pihak/ Plurium litis consortium
Menimbang, bahwa terhadap Eksepsi Tergugat yang menyatakan
ne
ng
“Gugatan Para Penggugat adalah kuran g pihak / Plurium Litis Consortium”,

Majelis Hakim mempertimbangkan sebagai berikut :
do
gu
Menimbang, bahwa dalam eksepsinya Tergugat mendalilkan seharusnya

Eko Priyanto ditarik dalam perkara ini sebagai Pihak dikarenakan Sdr. Eko
In
Priyanto adalah pihak yang men andatangani surat perjanjian sewa beli pada
A
tanggal 29 Januari 2018;

Menimbang, bahwa pada asasnya, hanya Penggugat yang berwenang
ah
lik
untuk menentukan siapa-siapa yang akan digugatnya, sepanjang hal tersebut

nantinya tidak akan mempengaruhi pelaksanaan Putusan, asas tersebut sesu ai
m
ub
pula dengan pendapat Mahkamah Agung RI dalam Putusan Nomor :

305/K/Sip./1971 tanggal 16 Juni 1971 sebagaimana terdapat dalam buku
ka
Hukum Acara Perdata, yang ditulis oleh O. BIDARA, S.H., dan MARTIN P.
ep
BIDARA, S.H., Penerbit PT. Pradn ya Paramita, Jakarta, halaman 4;

ah
Menimbang, bahwa setelah Majelis Hakim dengan seksama membaca

R
dan mempelajari Gugatan Para Penggugat, maka dapat disimpulkan bahwa

es
esensi Gugatan Para Penggugat adalah tuntutan ganti rugi terkait dengan tidak
M
ng
dipenuhinya prestasi oleh Tergugat, sehingga menurut Majelis Hakim cu ku plah

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
subjek hukum yang dianggap melakukan tidak memenuhi prestasi yang ditarik
si
sebagai Tergugat dalam perkara ini, dan hal tersebut tidak akan mempengaru h i
pelaksanaan putusan jika Para Penggugat dimenangkan karena pelaksaan
ne
ng
putusan atau eksekusinya adalah pembayaran sejumlah uang atau melanjutkan
kembali hubungan hukum antara Para Penggugat dengan Tergugat, seh in gga
dengan demikian Gugatan Para Penggugat adalah tidak kurang pihak. Oleh
do
gu karena itu, materi muatan Eksepsi Tergugat ke-2 (kedua) adalah tidak berdasar
menurut hukum, sehingga Eksepsi ke-2 (kedua) tersebut harus ditolak;
In
A
II. Eksepsi gugatan kabur (Obscuure Libel)
1. Gugatan tidak berdasar hukum
ah
lik
Menimbang, bahwa terhadap Eksepsi Tergugat mengenai gugatan tidak
berdasar hukum, Majelis Hakim mempertimbangkan sebagai berikut :
Menimbang, bahwa dalam eksepsinya Tergugat mendalilkan di dalam
am
ub
PERJANJIAN SEWA BELI KPR INHOUSE PERUMAHAN BANANA VILLAGE
tanggal 29 Januari 2018, maupun PERJANJIAN SEWA BELI KPR IN HOUSE
ep
PERUMAHAN BANANA VILLAGE tanggal 12 September 2018 tidak ada
k
ketentuan yang diingkari oleh Perusahaan milik Tergugat, Para Penggugat telah
ah
salah memaknai isi dari pasal 8 ayat (1) tentang Penghunian dan Pemeliharaan
R
si
Rumah sebagaimana tertuang dalam posita angka 12, karena dalam pasal
tersebut tidak ada klausul yang menyebutkan tentang HAK Para Penggugat;
ne
ng
Menimbang, bahwa menurut Majelis hal mengenai pemaknaan isi

perjanjian telah masuk dalam pokok perkara maka eksepsi Tergugat ke II point
do
gu
1, sudah seharusnya ditolak;

2. Gugatan wanprestasi tanpa Somasi
In
Menimbang, bahwa terhadap Eksepsi Tergugat mengenai gugatan
A
wanprestasi tanpa somasi, Majelis Hakim mempertimbangkan sebagai berikut :

Menimbang, bahwa Tergugat dalam jawabannya mendalilkan Gugatan
ah
lik
Para Penggugat kabur karena Tergugat tidak pernah menerima teguran h u kum
sebagai bentuk pernyataan lalai, baik dari Pengadilan (sommmatie) maupun
m
ub
dari Para Penggugat (ingebreke stelling),sehingga dari segi hak menuntut,

Gugatan ini menjadi cacat dan tidak jelas jenis gugatannya;
ka

ep
ah

R
3. Gugatan tidak jelas yang diminta/tidak konsisten

es
M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Menimbang, bahwa terhadap Eksepsi Tergugat mengenai gugatan tidak
si
jelas yang diminta/tidak konsisten, Majelis Hakim mempertimbangkan sebagai
berikut :
ne
ng
Menimbang, bahwa Tergugat dalam jawabannya mendalilkan Para
Penggugat menuntut agar Tergugat dihukum untuk membayar ganti rugi atas
do
gu seluruh pembayaran yang telah dilakukan oleh Para Penggugat tetapi dalam
dalilnya juga Para Penggugat meminta Tergugat untuk melanjutkan
pembangunan rumah type 36/54 diatas sebidang tanah yang terletak di Perum
In
A
Banana Hill Blok B nomor 9, Banyumanik Kota Semarang untuk disewa dan
dibeli oleh Para Penggugat dengan meneruskan membayar angsuran;
ah
lik
am
ub
III. Eksepsi Non Adimpleti Contractus
ep
Menimbang, bahwa terhadap Eksepsi Tergugat mengenai Para
k
Penggugat tidak melakukan kewajiban sebagaimana mestinya, Majelis Hakim

ah
mempertimbangkan sebagai berikut :

R
si
Menimbang, bahwa dalam Eksepsi Tergugat mendalilkan kewajiban
pembayaran Para Tergugat yaitu tanggal jatuh tempo pembayaran adalah
ne
ng
setiap tanggal 29 tiap bulan sampai lunas, hal ini bersesuaian dengan bunyi
pasal 5 ayat (2) pada perjanjian yang sama, namun faktanya Para Penggugat
do
gu
sering kali melakukan wanprestasi berupa terlambat bayar sehingga Para

Penggugat tidak melaksanakan kewajiban sebagaimana mestinya;
In
A
perjanjian telah masuk dalam pokok perkara maka eksepsi Tergugat ke III,
sudah seharusnya ditolak;
ah
lik
IV. Eksepsi Metus

Menimbang , bahwa terhadap Eksepsi Tergugat mengenai Para
m
ub
Penggugat memaksa Tergugat untuk melakukan sesuatu (dwang), Majelis

Hakim mempertimbangkan sebagai berikut :
ka
Menimbang, bahwa dalam Eksepsi Tergugat yang mendalilkan Gugatan

ep
Para Penggugat telah mengandung unsur paksaan karena didasari oleh sebuah
ah
perjanjian yang mengandung unsur paksaan (dwang) yang dilakukan oleh Para
R
Penggugat terhadap saudara Eko Priyanto (orang yang menandatangani

es

M
ng
tanggal 12 September 2018);

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
si
perjanjian telah masuk dalam pokok perkara maka eksepsi Tergugat ke IV,
sudah seharusnya ditolak;
ne
ng
Menimbang, bahwa sesungguhnya yang dimaksud dengan eksepsi
adalah jawaban atau tangkisan yang tidak langsung mengenai pokok perkara
akan tetapi ditujukan kepada hal-hal yang menyangkut syarat-syarat atau
do
gu formalitas gugatan yang mengakibatkan gugatan tidak dapat diterima. Tujuan
pokok pengajuan eksepsi yaitu agar proses pemeriksaan dapat berakhir tanpa
In
A
lebih lanjut memeriksa pokok perkara;
Menimbang, bahwa oleh karena eksepsi dari Tergugat ditolak untuk
ah
lik
seluruhnya maka selanjutnya Majelis akan mempertimbangkan mengenai pokok
perkaranya;
DALAM POKOK PERKARA :
am
ub
Menimbang, bahwa maksud dan tujuan gugatan Penggugat adalah
sebagaimana diuraikan diatas;
ep
Menimbang, bahwa pada pokoknya Penggugat mendalilkan Tergugat tidak
k
membangun rumah yang telah dilakukan sewa beli sebelumnya dan dilakukan
ah
pembayaran DP dan cakar ayam oleh Penggugat yang jumlahnya secara

R
si
keseluruhan sebesar Rp 47.500.000,00 (empat puluh tujuh juta lima ratus ribu
rupiah) dan angsuran sebanyak 9x (Sembilan kali) yang jumlahnya sebesar Rp
ne
ng
23.000.000,00 (dua puluh tiga juta rupiah) dan pada saat Penggugat akan
melakukan pembayaran angsuran ke 10 (sepuluh), pihak Tergugat menolak
do
gu
pembayaran tersebut;
Menimbang, bahwa sebaliknya Tergugat telah menolak dalil diatas dengan
In
menyatakan bahwa benar Tergugat telah menerima sejumlah uang yan g
A
didalilkan oleh Penggugat tersebut di atas dan bahwa benar Tergugat telah
menolak menerima pembayaran angsuran ke 10 (sepuluh) dari Penggugat serta
ah
lik
Tergugat menyatakan tidak pernah menjanjikan akan membangun rumah

tersebut setelah DP dinyatakan lunas;
m
ub
Menimbang, bahwa Penggugat untuk menguatkan dalilnya telah

mengajukan bukti berupa bukti P-1 sampai dengan P-11 dan Saksi-Saksi yaitu
ka
1. Hendro Sulistyo 2.Islahkan Shofwan;

ep
Menimbang, bahwa Tergugat untuk menguatkan dalil sangkalannya

ah
telah mengajukan bukti berupa bukti T-1 sampai dengan T-5 dan Saksi-Saksi
R
yaitu 1.Diva Ivana, 2.Cahyane Siam Trusning G, 3. Arlian Endrariska;

es
M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Menimbang, bahwa dari gugatan Penggugat, jawaban Tergugat, Replik
si
Penggugat dan duplik Tergugat, menurut hemat Majelis maka yang menjadi
pokok sengketa dalam perkara aquo adalah :
ne
ng
1. Apakah perjanjian Sewa Beli KPR IN HOUSE Perumahan Banana Village
antara Para Penggugat dengan Tergugat sah menurut hukum?
2. Apakah telah terjadi wanprestasi yang dilakukan oleh Tergugat terhadap
do
gu Para Penggugat?
Menimbang, bahwa berdasarkan Pasal 163 HIR Penggugat
In
A
berkewajiban untuk membuktikan hal tersebut di atas;
Menimbang, bahwa oleh karena bukti-bukti surat/tulisan yang diajukan
ah
lik
oleh salah satu pihak berperkara ada yang sama dengan bukti yang diajukan
oleh pihak lawannya, maka terhadap bukti yang sama tersebut akan
dipertimbangkan secara bersamaan ;
am
ub
Menimbang, bahwa bukti P-1 = T-3 yaitu Surat Perjanjian Sewa Beli
KPR IN HOUSE Perumahan Banana Village tanggal 12 September 2018 yang
ep
didaftarkan pada Notaris Bayu Yhuwana,S.H.,M.Kn . Dengan adanya surat
k
perjanjian sewa beli ini, terbukti bahwa telah terjadi kesepakatan sewa beli
ah
antara Para Penggugat dengan Tergugat;

R
si
Menimbang, bahwa apabila dihubungkan bukti P-1 = T-3 dengan bukti
T-2 yaitu Surat Perjanjian Sewa Beli KPR IN HOUSE Perumahan Banana
ne
ng
Village tanggal 29 Januari 2018 yang didaftarkan pada Notaris Bayu

Yhuwana,S.H.,M.Kn., telah terbukti bahwa memang telah terjadi perjanjian sewa
do
gu
beli satu unit rumah type 36 di Perumahan Banana Village antara Para
Penggugat dengan Tergugat;
In
Menimbang, bahwa bukti P-6 = T-4 yaitu berupa buku angsuran rumah
A
pada Perumahan Banana Village atas nama Penggugat, membuktikan bahwa

Penggugat telah melakukan pembayaran angsuran sebanyak 9x (Sembilan kali)
ah
lik
dan Tergugat telah menerima uang angsuran tersebut dengan total sejumlah Rp
23.000.000,00 (dua puluh tiga juta rupiah);
m
ub
Menimbang, bahwa bukti P-2 yaitu berupa kwitansi pembayaran Uang

Tanda Jadi sejumlah Rp 5.000.000,00 (lima juta rupiah) kemudian bukti P-2a, P-
ka
2b dan P-2c yaitu berupa kwitansi pembayaran terkait dengan cicilan /angsuran
ep
uang DP sebanyak 3 (tiga) kali yang jumlah keseluruhannya sebesar Rp

ah
35.000.000,00 (tiga puluh lima juta rupiah), membuktikan bahwa Para

R
Penggugat telah melakukan pelunasan uang DP untuk Perumahan The Banana

es
Hill Blok B Kav. 13;

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Menimbang, bahwa bukti P-3 yaitu berupa kwitansi pembayaran No.
si
109/27/XII/2017 tanggal 27 Desember 2017 sebesar Rp 7.500.000,00,
membuktikan bahwa Para Penggugat telah melakukan pembayaran untuk
ne
ng
keperluan tambahan DP / pembangunan cakar ayam perumahan The Banana
Hill Blok B Kav. 13;
Menimbang, bahwa bukti P-4 yaitu berupa kwitansi No. 142/13/II/2018
do
gu tanggal 13 Februari 2018 sebesar Rp 3.500.000,00 (tiga juta lima ratus ribu
rupiah), telah terbukti bahwa Para Penggugat telah melakukan pembayaran
In
A
untuk pelunasan biaya cakar ayam perumah an The Banana Hill Blok B Kav. 13;
Menimbang, bahwa bukti P-5 sampai dengan P-5g yaitu berupa kwitansi
ah
lik
pembayaran, membuktikan bahwa Tergugat telah menerima pembayaran
angsuran mulai dari angsuran pertama sampai dengan angsuran ke-9
(Sembilan) dengan total pembayaran keseluruhan sebesar Rp 23.000.000,00
am
ub
(dua puluh tiga juta rupiah);
Menimbang, bahwa Saksi Hendro Sulistyo (pernah bekerja di
ep
Wiajayaland) pada pokoknya menerangkan keterangan sebagai berikut :
k
- Bahwa Saksi bukan karyawan PT Wijayaland, hanya ikut kerja

ah
melakukan pemasaran perumahaan di PT Wijayaland milik

R
si
Tergugat bekerja hanya separuh waktu;
ne
ng
- Bahwa Para Penggugat telah membayar Uang Muka atau DP

Perumahaan Banan Village sebesar Rp40.000.000,00 (empat
do
puluh juta Rupiah) kepada Tergugat Kurniawan selaku Developer
gu
perumahan tersebut;
In
- Bahwa Saksi pernah mengatakan kepada Para Penggugat kalau
A
Uang Muka atau DP perumahan tersebut dengan uang muka

sebesar Rp40.000.000,00 (empat puluh juta Rupiah) sudah lunas
ah
lik
maka rumah tersebut akan segara dibangun;
- Bahwa tidak ada perjanjian secara tertulis, jika DP atau Uang

m
ub
Muka Perumahanan Banana Village lunas maka rumah Para

ka
Penggugat tersebut akan segera dibangun;

ep
Menimbang, bahwa Saksi Islahkan Shofwan (selaku rekan Para

ah
Penggugat dan konsumen), menerangkan pada pokoknya sebagai berikut :

R
es
- Bahwa Saksi membeli rumah di perumahan Banana Village,

M
karena mendapatkan informasi dari Para Penggugat. Dan saat itu

ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Para Penggugat juga membeli rumah di perumahan tersebut, dan
si
kemudian Para Penggugat mengenalkan kepada Saksi dengan
salah satu karyawan PT Wijayaland bernama Hendro Sulistyo;
ne
ng
- Bahwa Saksi membeli rumah di Perumahan Banana Village type
46 dua lantai luas tanah enam puluh delapan meter seharga
do
gu kurang lebih tiga ratus lima puluh juta Rupiah. Dengan uang DP
atau Uang Muka sebesar seratus tujuh puluh lima juta Rupiah, DP
tersebut Saksi bayar secara cash/tunai dengan waktu tempo
In
A
selama satu tahun;
-
ah
Bahwa Rumah Saksi type 46 dua lantai sudah dibangun dan
lik
sudah terima kunci serta sertifikat;
- Bahwa Saksi pernah mendengar dari Penggembang yaitu

am
ub
Tergugat Kurniawan, mengatakan jika DP atau Uang Muka
Perumahan Banana Village Lunas maka rumah konsumen
ep
tersebut segera dibangun. Selain itu terdapat juga tulisan di
k
brosur;
ah
si
- Bahwa saat itu ada pernyataan dari Tergugat rumah Para
Penggugat di Banana Village belum dibangun karena ada masalah
ne
ng
di angsuran dan setelah terjadi permasalahan ini sampai ke

Pengadilan oleh Penggembang PT Wijayaland rumah Para
Penggugat di perumahan Banana Village sudah ada bangunannya
do
gu
sekitar tiga puluh persen. Bangun an rumah tersebut dibangun

pada bulan januari 2019, namun rumah tersebut Saksi lihat tidak
In
A
dibangun lagi;
- Bahwa Saksi pernah melihat bukti P-6 berupa buku angsuran Para
ah
lik
Penggugat;
Menimbang, bahwa berdasarkan alat-alat bukti diatas yaitu surat bukti
m
ub
yang diberi tanda P-1/T-3, P-6/T-4, P-2, P-3, P-4, P-5 s/d P-11 dihubungkan
dengan keterangan Saksi-Saksi Hendro Sulistyo dan Islahkan Shofwan ,
ka
menurut hemat Majelis telah terbukti adanya atau ada dilakukan perjanjian sewa
ep
beli antara Para Penggugat dengan Tergugat untuk satu unit rumah di
ah
Perumahan Banana Village tetapi tidak ada ketentuan yang menegaskan

R
mengenai jangka waktu dan kewajiban Tergugat untuk melakukan

es
pembangunan di dalam perjanjian maupun keterangan Saksi;

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Menimbang, bahwa oleh karena surat perjanjian sewa beli KPR In House
si
Perumahan Banana Village; juga dibuat berdasarkan ketentuan pasal 1320
KUHPerdata, dan tidak terbukti adanya penyesatan maupun penipuan maka
ne
ng
perjanjian tersebut sah dan mengikat bagi para pihak yang membuatnya dan di
dalam perjanjian tersebut hanya dijelaskan bahwa apabila DP telah dilunasi dan
Para Penggugat lancar melakukan pembayaran angsuran maka rumah akan
do
gu segera dibangun;
Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan di atas, Majelis
In
A
berpendapat bahwa sewa beli antara Penggugat I dan Penggugat II dengan
Tergugat dengan obyek sebidang tanah milik Tergugat yang terletak di Perum
ah
lik
Banana Hill Blok B No. 9, Banyumanik berdasarkan surat perjanjian sewa beli
KPR In House Perumahan Banana Village adalah sah demi hukum;
am
ub
Menimbang, bahwa berdasarkan fakta di atas terkait dengan perjanjian
yang telah dilakukan oleh Para Pengggugat dengan Tergugat untuk melaku kan
ep
sewa beli KPR In House Perumahan Banana Village dinyatakan sah, maka
k
dalam perjanjian tersebut sudah dengan secara mutatis dan mutandis

ah
dinyatakan adanya memuat hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian
R
si
tersebut;
ne
ng
Menimbang, bahwa yang dimaksud dengan kewajiban dan hak Tergu gat
selaku pihak pertama dalam perjanjian ini adalah membangun unit rumah yan g
telah diperjanjikan setelah pihak pertama menerima haknya berupa pembayaran
do
gu
uang DP dan cakar ayam/closet sejumlah Rp 47.500.000,00 (empat puluh tuju h

juta lima ratus ribu rupiah) dan pembayaran angsuran ke-1 s/d ke-9 sejumlah
In
A
Rp 23.000.000,00 (dua puluh tiga juta rupiah) dari pihak kedua dalam h al ini
Para Penggugat walaupun tidak diperjanjikan secara tertulis atau tegas di dalam
ah
lik
perjanjian mengenai batas waktu pembangunan unit rumah tersebut;
Menimbang, bahwa yang dimaksud dengan kewajiban Para Penggugat

m
ub
selaku pihak kedua sesuai dengan klausul Pasal 5 point 1 adalah melakukan
pembayaran sejumlah uang tersebut di atas sampai dengan seluruh kekurangan
ka
pembayaran Para Penggugat telah lunas kemudian Para Penggugat

ep
mendapatkan haknya berupa pembangunan unit rumah yang nantinya akan

ah
dapat dihuni sebagaimana yang diperjanjikan;

R
es
Menimbang, bahwa sesuai dengan fakta di atas maka sudah seharusnya

M
secara mutatis mutandis apabila pihak Tergugat telah menerima haknya berupa
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
sejumlah pembayaran dari Para Penggugat maka pihak Tergugat juga memiliki
si
kewajiban dengan sudah harus mulai melakukan pembangunan terhadap unit
rumah sesuai dengan perjanjian sewa beli KPR In House Perumah an Banana
ne
ng
Village;
Menimbang, bahwa walaupun Tergugat dalam jawabannya membantah
do
gu dalil Para Penggugat mengenai waktu pembangunan rumah di Perum Banana
Hill Blok B No. 9, Banyumanik, Kota Semarang yang menyatakan bahwa
Tergugat tidak pernah menjanjikan kapan akan dilakukan pembangunan ru mah
In
A
tersebut dengan dibuktikan Tergugat melalui keterangan dari saksi -saksi
Cahyane Siam Trusning G dan Arlian Endrariska yang menyatakan bahwa
ah
lik
konsumen setelah membayar DP atau Uang Muka Lunas dan kemudian
angsuran telah berjalan selama satu tahun, maka rumah di Perumahan Banana
am
ub
Village tersebut segera akan dibangun dan setelah empat bulan pemban gunan
rumah tersebut sudah dilakukan serah terima kunci dan siap dihuni;
ep
Menimbang, bahwa dalam jawabannya dan dibu ktikan melalui bukti T-2
k
dan T-3 yaitu berupa Surat Perjanjian Sewa Beli KPR Inhouse Perumahan
ah
Banana Village tanggal 29 Januari 2018 dan Surat Perjanjian Sewa Beli KPR
R
si
Inhouse Perumahan Banana Village tanggal 12 September 2018, Tergugat
menyatakan tidak pernah menjanjikan mengenai jangka waktu untuk melakukan
ne
ng
pembangunan rumah type 36/54 di atas sebidang tanah yang terletak di Perum
Banana Hill Blok B No. 9, Banyumanik, Kota Semarang dan tidak ada pula
do
gu
klausul yang menyebutkan mengenai waktu untuk mulai melakukan

pembangunan rumah sebagaimana yang disebutkan di atas;
In
A
Menimbang, bahwa sesuai dengan ketentuan pasal 1338 Kitab Undang –

Undang Hukum Perdata yang menyatakan Semua perjanjian harus
ah
lik
dilaksanakan dengan itikad baik (in good faith);
Menimbang, bahwa Majelis sependapat dengan Prof. Subekti yang

m
ub
menjelaskan bahwa itikad baik menurut Pasal 1338 ayat (3) Kitab Undang –
Undang Hukum Perdata merupakan satu dari beberapa sendi yang terpenting
ka
dari hukum kontrak, yang memberikan kekuasaan kepada Hakim untuk

ep
mengawasi pelaksanaan suatu kontrak, agar tidak melanggar kepatutan dan

ah
keadilan. Ini berarti bahwa Hakim berwenang untuk menyimpang dari kontrak
R
jika pelaksanaan kontrak yang melanggar perasaan keadilan (recht gevoel) satu
es
di antara dua pihak;

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Menimbang, bahwa Itikad baik didalam ilmu pengetahuan hukum perdata
si
mengacu kepada tiga bentuk perilaku para pihak dalam kontrak. Pertama, para
pihak harus memegang teguh janji atau perkatannya. Kedua, para pihak tidak
ne
ng
boleh mengambil keuntungan dengan tindakan yang menyesatkan terhadap
salah satu pihak. Ketiga, para pihak mematuhi kewajibannya dan berperilaku
sebagai orang terhormat dan jujur walaupun kewajiban itu tidak secara tegas
do
gu diperjanjikan (Vide : Muhammad Syaifuddin, 2012, Hukum Kontrak, Memahami
Kontrak dalam Perspektif Filsafat, teori, Dokmatik dan praktek Hukum,
In
A
Bandung, Mandar Maju, hlm 130);
Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan di atas yang dihubungkan

ah
lik
dengan fakta-fakta yang terungkap di persidangan, Majelis berpendapat
perbuatan Tergugat yang tidak melakukan kewajibannya yaitu membangun
am
ub
rumah dari Para Penggugat padahal Tergugat telah menerima sebagian haknya
yaitu pembayaran uang DP dan cakar ayam/closet sejumlah Rp 47.500.000,00
(empat puluh tujuh juta lima ratus ribu rupiah) dan pembayaran angsuran ke-1
ep
k
s/d ke-9 sejumlah Rp 23.000.000,00 (dua puluh tiga juta rupiah) dari Para
ah
Penggugat, menunjukan tidak adanya itikad baik dari Tergugat untuk

R
si
menjalankan prestasinya;
Menimbang, bahwa oleh karena Tergugat telah terbukti tidak beritikad
ne
ng
baik untuk melakukan prestasinya maka berdasarkan ketentuan pasal 1238

Kitab Undang – Undang Hukum Perdata maka menurut hemat Majelis,
do
gu
perbuatan Tergugat dapat dikategorikan melakukan Wanprestasi ;
Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan terurai di atas, Majelis

In
A
berpendapat bahwa Penggugat telah berhasil membuktikan dalil-dalil

gugatannya, sebaliknya Tergugat tidak berhasil membuktikan dalil-dalil
ah
lik
sangkalannya, oleh karenanya gugatan Penggugat beralasan hukum untuk

dikabulkan ;
m
ub
Menimbang, bahwa oleh karena Tergugat tidak berhasil membuktikan

dalil-dalil sangkalannya, maka tidak relevan lagi untuk mempertimbangkan
ka
bukti-bukti yang diajukan pihak Tergugat ;

ep
Menimbang, bahwa oleh karena Penggugat telah berhasil membuktikan

ah
dalil-dalil gugatannya, maka tuntutan angka 2 untuk menyatakan Tergugat telah

R
es
melakukan wanprestasi terhadap Penggugat I dan Pen ggugat II dan tuntutan

M
angka 4 untuk menyatakan sewa beli antara Penggugat I dan Penggugat II dan
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Tergugat dengan obyek sebidang tanah milik Tergugat yang terletak di Perum
si
Banana Hill Blok B No.9, Banyumanik adalah sah demi hukum, adalah
beralasan untuk dikabulkan ;
ne
ng
Menimbang, bahwa mengenai untutan Para Penggugat pada angka 5 & 6
yang pada pokoknya menuntut untuk menghukum Tergugat untuk membayar
do
gu kepada Para Penggugat secara tunai dan seketika uang dengan perincian uang
DP dan cakar ayam/closet seluruhnya sejumlah Rp 47.500.000,00 (empat puluh
tujuh juta lima ratus ribu rupiah) dan uang angsuran ke-1 s/d ke-9 dengan
In
A
jumlah Rp 23.000.000,00 (dua puluh tiga juta rupiah), biaya kontrak rumah yan g
jumlah keseluruhannya adalah Rp 12.500.000,00 (dua belas juta lima ratus ribu
ah
lik
rupiah), dan biaya jasa advokat serta pendaftaran gugatan sejumlah Rp
50.000.000,00 (lima puluh ju ta rupiah), kemudian pembayaran biaya kerugian
am
ub
im materiil sebesar Rp 1.000.000.000,00 (satu milyar rupiah) yang dimana total
keseluruhannya adalah Rp 1.156.240.000,00 (satu milyar seratus lima puluh
enam juta dua ratus empat puluh ribu rupiah);
ep
k
Menimbang, bahwa sesuai dengan keterangan saksi-saksi dari Para

ah
Penggugat dan Tergugat yaitu Islahkan Shofwan, Cahyane Siam Trusning G

R
si
dan Arlian Endrariska yang menerangkan bahwa saat gugatan ini didaftarkan
pada bulan Desember 2018, pihak Tergugat melakukan pemban gunan rumah
ne
ng
yang dimulai pada bulan Januari 2019 sampai dengan perkara ini diperiksa
yang dimana progress pembangunannya telah berjalan sejauh kurang lebih
do
gu
70% (tujuh puluh persen);
Menimbang, bahwa oleh karena diperoleh kesesuaian antara keterangan

In
A
saksi-saksi yang menerangkan bahwa unit rumah yang dipersengketakan telah

dilakukan pembangunan, sudah barang tentu untuk melakukan pemban gunan
ah
lik
tersebut Tergugat juga telah mengeluarkan dana pembangunan, dan juga tidak
ada keharusan atau kewajiban untuk memakai jasa advokat atau pengacara,
oleh karenanya tuntutan Para Penggugat pada angka 5 & 6 tidak dapat
m
ub
dikabulkan dan harus ditolak;

ka
Menimbang, bahwa oleh karena tuntutan angka/poin 6 ditolak dimana

ep
pembangunan rumah telah dilakukan , maka menurut hemat Majelis mengenai

ah
tuntutan Para Penggugat pada angka/poin 7 yang menuntut agar menghukum

R
Tergugat untuk melaksanakan PERJANJIAN SEWA BELI KPR IN HOUSE

es
PERUMAHAN BANANA VILLAGE tanggal 12 September 2018, dengan

M
ng
membangun sebuah rumah type 36/54 di atas sebidang tanah yang terletak di
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Perum Banana Hill Blok B No. 9, Banyumanik, Kota Semarang, untuk disewa
si
dan dibeli oleh Para Penggugat dengan meneruskan pembayaran angsuran,
juga beralasan dan patut untuk dikabulkan;
ne
ng
Menimbang, bahwa mengenai tuntutan Para Penggugat angka 3 untuk
menyatakan sah dan berharga sita jaminan yang telah diletakkan juru sita
do
gu Pengadilan Negeri Semarang, oleh karena tidak pernah dilaksanakan sita
jaminan dan pertitum pada angka 8 agar memerintahkan kepada juru sita
Pengadilan Negeri Semarang untuk meletakkan sita jaminan (conservatoir
In
A
beslag) terhadap objek sengketa berupa Sebidang tanah yan g terletak di Perum
Banana Hill Blok B No. 9, Banyumanik, Kota Semarang dan asset milik
ah
lik
Tergugat berupa Sebidang tanah dan bangunan di atasnya yang beralamat di
Gang arwana Jl. Tirto Agung Barat V No. 7,Kota Semarang, oleh karena
am
ub
tuntutan tersebut pada hakekatnya bersifat eksekutorial atau pelaksanaan
putusan dan tuntutan Para Penggugat pada poin 7 mengenai perintah untuk
melanjutkan PERJANJIAN SEWA BELI KPR IN HOUSE PERUMAHAN
ep
k
BANANA VILLAGE tanggal 12 September 2018 dikabulkan, maka tuntutan Para

ah
Penggugat pada angka 3 & angka 8 tidak dapat dikabulkan dan harus ditolak;
R
si
Menimbang, bahwa mengenai tuntutan Para Penggugat pada angka 9
agar menghukum Tergugat untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar
ne
ng
Rp 1.000.000,00 (satu juta rupiah) untuk setiap hari keterlambatan apabila

Tergugat sengaja tidak melaksanakan putusan ini terhitung sejak putusan ini
do
gu
berkekuatan hukum tetap (in kracht van gewijsde), demi untuk efektifnya
putusan disatu sisi serta penyelesaian secara tuntas, maka menurut hemat
In
Majelis perlu ditetapkan adanya uang paksa (dwangsom) kepada Tergugat atas
A
keterlambatan melaksanakan putusan terhitung sejak putusan berkekuatan

hukum tetap apabila Tergugat tidak mau melaksanakannya secara sukarela
ah
lik
yang besarnya sebagaimana ditetapkan dalam amar putusan, oleh karenanya

petitum angka 9 patut untuk dikabulkan ;
m
ub
Menimbang, bahwa Para Penggugat dalam tuntutannya memuat

ka
mengenai agar putusan dalam perkara ini dapat dilaksanakan terlebih dahulu
ep
meskipun ada upaya hukum banding, verzet dan Kasasi (Uitvoorbaar Bij
Vooraad), Majelis mempertimbangkan sebagai berikut :
ah
Menimbang, bahwa oleh karena tuntutan tersebut tidak memenuhi

es
ketentuan pasal 180 HIR serta untuk memenuhi prinsip ketelitian dan keh atian -
M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
hatian sebagaimana digariskan dalam SEMA RI No.3 Tahun 2000, maka
si
tuntutan tersebut tidak beralasan dan harus ditolak;
Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan -pertimbangan diatas,
ne
ng
gugatan Penggugat dikabulkan sebagian dan ditolak untuk selebihnya ;
Menimbang, bahwa oleh karena gugatan Penggugat dikabulkan sehingga
do
gu Tergugat berada dipihak yang kalah, maka sesuai ketentuan Pasal 181 ayat (1)
HIR Tergugat harus dihukum untuk membayar seluruh biaya yang timbul dalam
In
A
perkara ini, oleh karenanya petitum angka 11 beralasan hukum untuk
dikabulkan ;
ah
lik
Memperhatikan ketentuan Pasal 1238 Kitab Undang – Undang Hukum
Perdata, Pasal 1320 Kitab Undang – Undang Hukum Perdata dan peraturan-
am
ub
peraturan lain yang berkaitan dalam perkara ini serta hukum yang hidup
ditengah-tengah masyarakat ; ep
M EN G AD I LI:
k
ah
DALAM EKSEPSI :
R
si
- Menolak eksepsi Tergugat untuk seluruhnya;
ne
ng
DALAM POKOK PERKARA
1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian;
do
gu
2. Menyatakan Tergugat telah melakukan wanprestasi terhadap Penggugat I

dan Penggugat II ;
In
A
3. Menyatakan sewa beli antara Penggugat I dan Penggugat II dan Tergugat

dengan obyek sebidang tanah milik Tergugat yang terletak di Perum Banana
ah
lik
Hill Blok B No.9 Banyumanik adalah sah demi hukum ;
4. Menghukum Tergugat untuk melaksanakan Perjanjian Sewa Beli KPR

m
ub
Inhouse Perumahan Banana Village tanggal 12 September 2018, dengan

melanjutkan dan menyelesaikan pemban gunan sebuah rumah type 36/54 di
ka
ep
atas sebidang tanah yang terletak di Perum Banana Hill Blok B No. 9,
Banyumanik, Kota Semarang, untuk disewa dan dibeli oleh Para Penggu gat
ah
dengan meneruskan pembayaran angsuran ;

R
es
5. Menghukum Tergugat untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar

M
ng
Rp.500.000,- (lima ratus ribu rupiah ) untuk setiap hari keterlambatan apabila
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Tergugat sengaja tidak melaksanakan putusan ini terhitung sejak putusan ini
si
berkekuatan hukum tetap (in kracht van gewijsde) ;
6. Menghukum Tergugat untuk membayar biaya yang timbul akibat perkara ini
ne
ng
sebesar Rp.941.000,- (sembilan ratus empat puluh satu ribu rupiah) ;
7. Menolak gugatan Para Penggugat untuk selebihnya;
do
gu Demikian diputuskan dalam sidang permusyawaratan Majelis Hakim
Pengadilan Negeri Semarang, pada hari Kamis tanggal 02 Mei 2019 oleh kami,
In
A
Suranto, S.H., MH, sebagai Hakim Ketua , Muhamad Yusuf, S.H., M.H.. dan
Abdul Wahib, S.H., M.H. masing-masing sebagai Hakim Anggota, yang ditunju k
ah
lik
berdasarkan Surat Penetapan Ketua Pengadilan Negeri Semarang Nomor
575/Pdt.G/2018/PN Smg tanggal 21 Desember 2018, putusan tersebut pada hari
am
ub
Rabu, tanggal 15 Mei 2019 diucapkan dalam persidangan terbuka untu k u mum
oleh Hakim Ketua dengan dihadiri oleh para Hakim Anggota tersebut, Siti
Masyitoh S.H., M.H., Panitera Pengganti dan Kuasa Para Penggugat serta
ep
k
Kuasa Tergugat.
ah
si
Hakim Anggota, Hakim Ketua,
ne
ng
do
gu
Muhamad Yusuf, S.H., M.H. Suranto, S.H, M.H.

In
A
ah
lik
Abdul Wahib, S.H., M.H.

m
ub
Panitera Pengganti,
ka
ep
ah
es
Siti Masyitoh, S.H., M.H.

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
Perincian biaya :
ne
ng
1. Materai Rp 6.000,00;
2. Redaksi Rp 10.000,00;
do
gu 3. Proses
4. PNBP
Rp 50.000,00;
Rp 35.000,00;
In
A
5. Panggilan Rp840.000,00;
Jumlah Rp941.000,00;
ah
lik
(sembilan ratus empat puluh satu ribu Rupiah)
am
ub
Catatan Panitera :
Pada hari ini Kamis tanggal 13 Juni 2019 salinan resmi Putusan Nomor
ep
k
575/Pdt.G/2018/PN Smg tersebut sesuai dengan aslinya diberikan atas

ah
permintaan Kuasa Hukum Tergugat;

R
si
Panitera,
ne
ng
do
gu
R. Joko Purnomo, SH.

Nip. 196510241986031003.
In
A
Biaya turunan :
- Materai Rp 6.000,00
ah
lik
- Leges Rp 10.000,00
- Leges Turunan Rp 28.000,00
m
ub
Jumlah Rp 44.000,00
(empat puluh empat ribu Rupiah)
ka
ep
ah
es
M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik

Putusan 575 PDT.G 2018 PN - SMG Wanprestasi

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Deskripsi Asli:

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Putusan 575 PDT.G 2018 PN - SMG Wanprestasi

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

am

Kota Semarang, Sekarang beralamat Dan berdomisili

di Jl. Durian Dalam Rt. 02, Rw. 1, Kelurahan Srondo

Law Office”ARYAS ADI SUYANTO, SH, MH & ASSOCIATES” yang

tanggal 18 Desember 2018, yang didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan

Kurniawan, pekerjaan Pimpinan Wijayaland Indonesia, alamat di Jalan

Perintis Kemerdekaan No. 207 Semarang ;

Selanjutnya disebut sebagai …………………………………… Tergugat ;

Pengadilan Negeri tersebut;

Setelah membaca berkas perkara beserta surat-surat yang bersangkutan;

Halaman 1 dari 56 Putusan Perdata Gugatan Nomor 575/Pdt.G/2018/PN Smg

2. Bahwa Tergugat adalah developer / Pimpinan dari Wijayaland

Indonesia, dimana Wijayaland Indonesia merupakan perusahaan

3. Bahwa system pembelian yang diterapkan oleh Tergugat adalah Sewa

4. Bahwa ketentuan pokok akad sewa beli adalah sebagai berikut :

b. UTJ : Rp. 5.000.000,-

d. Kekurangan Pembayaran : Rp. 190.000.000,-

f. Tanggal Jatuh Tempo : Setiap tanggal 29 tiap

bulan sampai lunas ;

g. Angsuran Pokok Per bulan : Rp. 1.625.000,- / per

h. Marjin Sewa / bulan : Rp. 700.000,- / bulan ;

i. Total Angsuran per bulan : Rp. 2.325.000,-

Halaman 2 dari 56 Putusan Perdata Gugatan Nomor 575/Pdt.G/2018/PN Smg

B No. 9, Banyumanik, Kota Semarang sebesar Rp. 3.500.000,- pada

a. Angsuran ke 1 : Rp. 2.500.000,- pada tanggal 28

f. Angsuran ke 6 : Rp. 2.500.000,- pada tanggal 12

g. Angsuran ke 7 dan 8 : Rp. 5.000.000,- pada tanggal 9

Halaman 3 dari 56 Putusan Perdata Gugatan Nomor 575/Pdt.G/2018/PN Smg

11. Bahwa meskipun Penggugat I dan Penggugat II telah melaksanakan

kewajibannya kepada Tergugat, akan tetapi sampai gugatan ini di

Penggugat II sesuai dengan PERJANJIAN SEWA BELI KPR IN

2018 tersebut di atas ;

menempati apabila rumah sudah siap huni dan wajib memelihara

semua kewajiban-kewajiban berdasarkan akad ini” ;

Blok B No. 9, Banyumanik, Kota Semarang senilai Rp. 11.000.000,- ,

membayar margin sewa setiap bulannya sebesar Rp. 700.000,- dan

bulan November 2011 total sebesar Rp. 23.000.000,-, akan tetapi

Penggugat tidak dapat menikmati rumah yang disewanya dan akan

Halaman 4 dari 56 Putusan Perdata Gugatan Nomor 575/Pdt.G/2018/PN Smg

a. Sebagai Undang-Undang bagi mereka sesuai dengan azas “pacta sunt

mendatangi Tergugat untuk menanyakan kapan pembangunan ru mah

akan segera dibangun ;

pembangunan rumah yang dijanjiakan oleh Tergugat tersebut tidak

bertemu dengan Tergugat. Dan Penggugat II disuruh oleh Tergugat

Tergugat pergi secara diam-diam dan tidak menemui Penggugat II

17. Bahwa pada sore harinya Tergugat datang ke rumah kontrakan

Penggugat II, dan Penggugat I dan Penggugat II disuruh datang ke

kantor Tergugat untuk menandatangani Pembatalan sewa beli ;

18. Bahwa Tergugat juga telah menolak pembayaran angsuran Penggugat

I dan Penggugat II di bulan Desamber pada tanggal 29 Desember

Halaman 5 dari 56 Putusan Perdata Gugatan Nomor 575/Pdt.G/2018/PN Smg

21. Bahwa dengan demikian karena perbuatan wanprestasi Tergugat

tersebut, maka Penggugat I dan Penggugat II telah mengalami

diberikan kepada Tergugat, terperinci adalah sebagai berikut :

- Pembayaran DP II : Rp. 10.000.000,- ;

- Penambahan Pembayaran DP IV / Cakar Ayam dan closet sebesar

Seluruhnya sebesar Rp. 47.500.000,-

mendapatkan keuntungan (Lost Oppurtinity Income) selama

setahun, berupa keuntungan yang sepatutnya diraih oleh

Penggugat I dan Penggugat II apabila uang Penggugat I dan

Penggugat II tidak digunakan sebagai pembayaran kepada

Tergugat, dengan asumsi apabila tagihan pokok tersebut disimpan