SURAT JAWABAN TERGUGAT

Jakarta, 27 Mei 2016

Kepada Yth., 
Ketua Pengadilan Negeri Jakarta Pusat
Jl. Gajah Mada No. 17, Jakarta Pusat

Dengan Hormat, 

Saya yang bertanda tangan di bawah ini: Syahrul Pondra A, S.H., M.H Advokat berkantor di firma D
I Verdi & Associates beralamat di Jalan Penggilingan Raya No.5 Kelurahan Peninggilingan
Kecamatan Cakung Jakarta Timur berdasarkan surat kuasa khusus tanggal 07 Februari 20
16 , bertindak untuk dan atas nama:
Nama : Firiwandus Naibaho 
Jabatan : Direktur Utama
Perusahaan : PT.Graha Multi Pangan
Alamat : Jalan Boulevard Raya Blok DF 12 No. 12- A, Kel. Kelapa Gading Tim
ur, Kec. Kelapa Gading, Jakarta Utara 14240

Yang dalam hal ini memilih berdomisili hukum di kantor kuasanya seperti yang telah disebut di atas yang sel
anjutnya disebut sebagai TERGUGAT. 

Dengan ini mengajukan Jawaban dan Eksepsi atas Gugatan Penggugat dalam perkara perdata Nomor. 02
/PDT.G/2016/PN.JKT.PST sebagai berikut:

I. DALAM EKSEPSI

A. EKSEPSI GUGATAN PREMATUR

1. Mohon perhatian Yang Mulia Majelis Hakim, bahwa Gugatan PENGGUGAT pada
pokoknya merupakan keberatan terkait penutupan toko yang akan dilakukan oleh T
ERGUGAT sebagaimana diungkapkan dalamberikut ini:

“Bahwa bukannya segera melakukan pembayaran Uang Sewa dan Biaya Pelayanan
kepada PENGGUGAT yang telah jatuh tempo, TERGUGAT melalui surat tanpa tang
gal dan surat elektronik tanggal 9 Desember 2013 justru menyampaikan pemberitah
uan untuk menutup toko TERGUGAT dengan alasan usaha merugi dan mengakhiri
PerjanjianSewa Menyewa”

2. Bahwa berdasarkan uraian dalil PENGGUGAT di atas, maka menjadi JELAS DAN T
ERANG BENDERANG, bahwa yang menjadi pokok persoalan adalah mengenai keb
eratan atas penutupan toko TERGUGAT yang berada di Gedung Menara Merdeka m
ilik PENGGUGAT, yang beralamat di Jl. Budi Kemulian I No. 2 Kelurahan Gambir, Ke
camatan Gambir, Jakarta 10110;
3. Bahwa di dalam perjanjian sewa menyewa antara PENGGUGAT dengan TERGUGA
T yang didasarkan Perjanjian Sewa Menyewa – Menara Merdeka No. 086/GLP-VL/II/
2013, tertanggal 18 Februari 2013, berdasarkan Pasal 29 Ayat 2 yang telah ditandat
angani PENGGUGAT dengan TERGUGA T, terdapat langkah Hukum yang mengatu
r dan penyelesaian sengketa, sebagai berikut :

1
 PASAL 29
HUKUM YANG MENGATUR DAN PENYELESAIAN SENGKETA

29.2 Apabila terdapat perselisihan yang timbul antara Pihak dalam Perja
njian ini (“Sengketa”), sesuatu hal, masalah atau keadaan yang tidak dia
tur dalam Perjanjian ini atau keraguan, karena atau sehubungan dengan
perjanjian ini, perselisihan tersebut diputuskan ditentukan atau diselesa
ikan dengan atau melalui musyawarah bersama antara Para Pihak

4. Bahwa sebagaimana telah dijelaskan di atas maka mekanisme yang harus ditempuh
terlebih dahulu untuk menyelesaikan seluruh permasalahan atau perselisihan terhad
ap Perjanjian Sewa Menyewa antara PENGGUGAT dan TERGUGAT adalah melalui
musyawarah bersama.
5. Bahwa faktanya PENGGUGAT tidak pernah menawarkan ataupun memberikan kese
mpatan bagi TERGUGAT untuk menyelesaikan perselisihan dengan cara duduk bers
ama untuk berunding demi tercapainya musyawarah mufakat, sedangkan TERGUGA
T melalui surat tanggapan tertanggal 11 Juli 2015 telah beritikad baik mengundang P
ENGGUGAT untuk menyelesaikan permasalahan tersebut namun PENGGUGA T tid
ak mengindahkan undangan pertemuan dari TE RGUGAT;
6. Bahwa dengan tidak adanya proses penyelesaian secara musyawarah mufakat yang
dimaksud mengakibatkan Gugatan a quo prematur, karena terlalu dini diajukan
ke Pengadilan Negeri tanpa terlebih dahulu mengupayakan atau mengutarakan
proses penyelesaian secara musyawarah mufakat;

Berdasarkan hal tersebut di atas maka sudah sepatutnya menurut hukum

GUGATAN PENGGUGAT HARUSLAH DITOLAK ATAU DINYATAKAN TIDAK DA
PAT DITERIMA (NIET ONTVANKELIJK VERKLAARD).

B.EKSEPSI GUGATAN KABUR ATAU TIDAK JELAS (EXCEPTIO OBSCUUR LIBEL)

7. Mohon perhatian Yang Mulia Majelis Hakim, bahwa dalam Posita atau Fundament
um Petendi pada Gugatan a quo dari Point 1-20 tidak satupun ditemukan mengena
i dasar hukum (rechts grond) yang mendasari gugatan;
8. Bahwa atas dalil-dalil dari PENGGUGAT tersebut patutlah dipertanyakan karena apa
bila Gugatan tersebut merupakan wanprestasi namun PENGGUGAT tidak memberik
an landasan yuridis atas Gugatan tersebut sudah sepatutnya Gugatan a quo tidaklah
dapat berdiri sendiri tanpa dilandasi dasar hukum yang tepat.
9. Bahwa dalil Gugatan yang tidak menjelaskan dasar hukum Gugatan, berdasarkan hu
kum acara perdata tidaklah memenuhi syarat formil dalam mengajukan suatu gugata
n di pengadilan. Sebab, gugatan dianggap tidak jelas dan tidak tertentu (een dudelijk
e en bepaalde conclusie);
10. Bahwa sekalipun Gugatan a quo dalam tuntutan-nya (petitum) meminta agar TERGU
GAT dinyatakan melakukan perbuatan Wanprestasi. Akan tetapi PENGGUGAT TID
AK MENJELASKAN DASAR DAN LANDASAN HUKUM DAN PERATURAN PERU
NDANG-UNDANGAN YANG DIMAKSUD SEHUBUNGAN DENGAN PERBUATAN
WANPRESTASI YANG DITUDUHKAN OLEH PENGGUGAT TERSEBUT;
11. Bahwa dengan tidak jelasnya dasar hukum Gugatan a quo, mengakibatkan GUGAT
AN TIDAK MEMENUHI SYARAT FORMIL DALAM MENGAJUKAN GUGATAN DI
PENGADILAN, SEHINGGA GUGATAN PENGGUGAT TERBUKTI KABUR/TIDAK
JELAS (OBSCUUR LIBEL); Berdasarkan hal tersebut di atas maka sudah sepatutny
a GUGATAN PENGGUGAT HARUSLAH DITOLAK ATAU DINYATAKAN TIDAK D
APAT DITERIMA (NIET ONTVANKELIJK VERKLAARD).

DALAM POKOK PERKARA

2
 12. Bahwa TERGUGAT menolak dengan tegas seluruh dalil – dalil yang dikemukakan ol
eh PENGGUGAT, kecuali terhadap hal – hal yang diakui secara tegas kebenarannya
oleh TERGUGAT;
Bahwa TERGUGAT menolak dengan tegas dalil PENGGUGAT yang intinya menyata
kan bahwa TERGUGAT tidak pernah melakukan pembayaran Uang Sewa dan Biaya
Pelayanan;
13. Bahwa pada faktanya belum ada kesepakatan antara PENGGUGAT dan TERGUGA
T mengenai keringanan yang diajukan oleh TERGUGAT kepada PENGGUGAT kare
na TERGUGAT telah mengalami kerugian yang besar atas penjualan yang tidak me
menuhi target sebagaimana telah dijelaskan melalui email tertanggal 9 Desember 20
13 dan atas email tersebut PENGGUGAT memberikan tanggapan yang pada intinya
adalah masih menunggu jawaban dari pihak Direksi dan akan menginformasikan kep
ada pihak TERGUGA T apabila sudah mendapatkan keputusan tersebut;
14. Bahwa PENGGUGAT telah melakukan ingkar janji kepada TERGUGAT mengenai ja
waban atas keringanan tersebut karena secara mengejutkan melayangkan Surat So
masi tertanggal 7 Agustus 2014 melalui kuasa hukumnya Kantor Advokat Togar Paru
lian Sinaga, S.H. & Rekan kepada TERGUGA T yang mana sebelumnya TERGUGA
T telah menunggu tanggapan dari PENGGUGAT mengenai permasalahan tersebut k
arena TERGUGAT beritikad baik untuk menyelesaikan permasalahan dan kewajiban
nya;
15. Bahwa TERGUGAT menolak dengan tegas dalil gugatan PENGGUGAT berbunyi se
bagai berikut:

“Bahwa bukan segera melakukan pembayaran Uang Sewa dan Biaya Pelayanan Pe
nggugat yang telah jatuh tempo, Tergugat melalui surat tanpa tanggal dan surat ele
ktronik tanggal 9 Desember 2013, justru menyampaikan pemberitahuan untuk menut
up toko Tergugat dengan alasan usaha merugi dan mengakhiri Perjanjian Sewa Me
nyewa.”

TERGUGAT menolak dengan tegas dalil gugatan PENGGUGAT sebagaimana dikuti

p sebagai berikut

“Bahwa Penggugat telah memberitahukan Tergugat bahwa apabila Tergug

at bermaksud ingin mengakhiri Perjanjian Sewa Menyewa sebelum Masa Se
wa berakhir, maka Tergugat harus memenuhi kewajiban Uang Sewa dan Bia
ya Pelayanan yang masih terutang, dan melaksanakan ketentuan dalam Perj
anjian Sewa Menyewa terkait pemutusan oleh Tergugat sebelum Masa Sewa
berakhir, sebagaimana dikutip dalam surat elektronik dari perwakilan Penggu
gat pada tanggal 9 Desember 2013,yaitu

“Selamat Siang

Menindaklanjuti pembecaraan kita melalui telp beberapa waktu lalu, ma

ka dengan ini kami informasikan bahwa:

1. Pihak Home Made Bakery akan menutup outletnya yang berada di Ge

dung Menara Merdeka dikarenakan hasil penjualan setiap bulannya jauh
dari target penjualan.
2. Apabila pihak Home Made Bakery ingin menyelesaikan kontrak sebel
um masa kontrak berakhir maka pihak Home Made Bakery berkewajiban
menyelesaikan semua biaya yang telah ditagihkan, selain itu juga ada b
eberapa hal yang perlu mendapat perhatian dalam hal ini adalah perihal
pemutusan oleh Penyewa sebagaimana tersebut dalam pasal 19.”

3
 TERGUGAT menanggapinya sebagai berikut:

16. Bahwa karena kedua dalil PENGGUGAT tersebut mempunyai kaitan dan maksud ya
ng sama yaitu penutupan toko yang akan dilakukan oleh TERGUGAT karena hasil p
enjualan TERGUGAT setiap bulannya jauh dari target penjualan, maka TERGUGAT
akan menanggapi dalil a quo secara sekaligus dan bersamaan, sebagaimana tangga
pan a quo di bawah ini;
17. Bahwa perlu TERGUGAT sampaikan terlebih dahulu agar tidak terjadi kesalahpaha
man, bahwa sebelum TERGUGAT menyewa tempat untuk kegiatan usaha di lokasi
Gedung Menara Merdeka milik PENGGUGAT, PENGGUGAT selalu menyatakan sec
ara berkali-kali bahwa lokasi gedung di Menara Merdeka sudah terisi 80% (delapan p
uluh persen), sehingga TERGUGA T setuju untuk menyewa 1 unit lokasi di Gedung
Menara Merdeka milik Penggugat;
18. Bahwa setelah PENGGUGAT menempati dan menjalankan kegiatan usahanya di Ge
dung Menara Merdeka milik PENGGUGAT, TERGUGAT malah harus mengalami ke
nyataan buruk, bukan hasil yang baik yang diterima oleh TERGUGAT melainkan ged
ung tersebut belum terisi 80% seperti yang telah dijanjikan oleh PENGGUGA T, sehi
ngga penjualan TERGUGAT jauh dari yang diharapkan oleh TERGUGAT
19. Bahwa perlu TERGUGAT tegaskan kembali asal muasal Sewa Menyewa Menara Me
rdeka adalah karena adanya janji dari PENGGUGAT yang menyatakan bahwa Gedu
ng Menara Merdeka (yang menjadi Objek Sewa Menyewa) telah terisi 80% (delapan
puluh persen), sehingga TERGUGAT melakukan perikantan hubungan hukum denga
n Penggugat yang tertuang dalam perjanjian Sewa Menyewa – Menara Merdeka;
20. Bahwa TERGUGAT menolak dengan tegas dalil gugatan PENGGUGAT yang pada i
ntinya berbunyi sebagai berikut:

“Bahwa Perjanjian yang dibuat dan ditandatangani oleh para pihak berlaku sebagai h
ukum, sehingga ketentuan Pasal 19.1 Perjanjian Sewa Menyewa adalah hukum bagi
para pihak yang membuat dan menandatanganinya. Oleh karena itu, secara hukum
mengikat Tergugat untuk mematuhi dan mentaatinya. Hal ini sesuai dengan ketentu
an pasal 1338 Kitab Undang-undanga Hukum Perdata, yang berbunyi sebagai berik
ut:

Pasal 1338

Semua persetujuan yang dibuat dengan alasan-alasan yang berlaku sebagai u

ndang-undang bagi mereka yang membuatnya.Persetujuan itu tidak dapat ditar
ik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-a
lasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan d
engan itikad baik.”

TERGUGAT menolak dengan tegas dalil gugatan PENGGUGAT, sebagaimana dikut

ip sebagai berikut:

“Bahwa sudah menjadi hukum, Tergugat telah mengajukan permohonan pemutusan

hubungan sewa lebih awal, sebagaimana surat elektronik tanggal 9 Desember 2013.
Akibat tindakan Tergugat yang mengundurkan diri sebelum masa sewa berakhir, M
AKA ketentuan pasal 19.1 Perjanjian berlaku dan harus dilaksanakan oleh Terguga
t.” TERGUGAT menanggapinya sebagai berikut:

21. Bahwa bila dilihat seluruh isi dari Perjanjian Sewa Menyewa No.08/GLP- VL/II/2013,
seluruh poin-poin yang terdapat dalam perjanjian tersebut berpihak/menguntukan ke
pada Pemilik/PENGGUGAT, dengan kata lain bahwa perjanjian tersebut berat sebel
ah dan Perjanjian Sewa Menyewa WAJIB UNTUK DIBATALKAN karena Perjanjian S

4
 ewa Menyewa tersebut tidak memasukan asas Beritikad Baik sebagaimana syarat u
mum dalam membuat perjanjian;
22. Lebih lanjut asas itikad baik wajib dipergunakan atau dimasukan kedalam kontrak pe
rjanjian apapun sebagimana yang terkandung di dalam pasal 1338 ayat 3, seperti be
rikut :

“Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik”

23. Maka sangat disayangkan bila PENGGUGAT membuat Perjanjian Sewa Menyewa ta
npa memperhatikan asas Beritikad Baik, karena Perjanjian tersebut dapat dibatalkan;
24. Bahwa PENGGUGAT dari awal permasalahan hingga gugatan a quo dimajukan ke P
engadilan Negeri Jakarta Pusat, tidak pernah menunjukan Itikad Baik di dalam penye
lesaian permasalahan yang terjadi, melainkan PENGGUGA T hanya meminta uang k
epada TERGUGA T tanpa memberikan kesempatan kepada TERGUGA T untuk me
nyelesaikan permasalahan yang ada dengan cara kekeluargaan;
25. Bahwa dengan tidak adanya itikad baik dari PENGGUGAT dalam hal menyelesaikan
permasalahnya dapat dilihat dengan tidak hadirnya PENGGUGAT pada saat mediasi
yang di sarankan oleh Hakim Mediator berlangsung, sebagaimana sesuai dengan ke
tentuan PERMA No. 01 Tahun 2016;
26. Bahwa TERGUGAT membantah dengan tegas dalil PENGGUGAT yang pada intinya
berbunyi sebagai berikut :
“Bahwa Penggugat sudah cukup lama menunggu itikad baik Tergugat untuk
melaksanakan kewajibannya, akan tetapi dari awal Masa Sewa hingga Gugat
an Wanprestasi (Cidera Janji) ini diajukan, Tergugat tidak Kunjung melakukan
pembayaran Uang Sewa dan Biaya pelayanan, yang harus dipenuhi sesuai d
engan Perjanjian Sewa Menyewa. Sehingga dengan demikian terbukti telah a
da itikad tidak baik Tergugat untuk melaksanakan prestasinya sebagaimana d
iatur dalam pasal 19.1 Perjanjian, meskipun telah berulang kali ditegur secara
sah dan patut oleh Penggugat atau kuasanya”
TERGUGAT menanggapinya sebagai berikut:
27. Bahwa TERGUGAT menolak secara tegas dalil PENGGUGAT a quo, bahwa sangat
terlihat dalam dalil a quo PENGGUGAT membuat kesan seolah-olah TERGUGAT m
elakukan perbuatan yang tidak beritikad baik dengan tidak menanggapi teguran yang
telah dilakukan secara sah dan patut oleh PENGGUGAT
28. Bahwa dalil PENGGUGAT a quo jelaslah sangat tidak berdasar, tidak beralasan bah
kan terlebih mengada-ada, dimana sesungguhnya TERGUGAT telah merespon dan/
atau menanggapi setiap surat dari PENGGUGAT, tetapi PENGGUGAT lah yang tida
k pernah menunjukan adanya itikad baik untuk menyelesaikan permasalahan yang a
da dengan cara duduk bersama;
29. Bahwa TERGUGAT sudah menggunakan berbagai macam cara untuk dapat bertem
u dengan PENGGUGA T, namun hasilnya nihil karena PENGGUGAT lah yang tidak
mau bertemu dengan TERGUGAT. Hal ini dapat dibuktikan dengan seluruh surat ya
ng di kirimkan oleh PENGGUGAT selalu dibalas oleh TERGUGA T dan dalam setiap
balasan surat TERGUGA T berupaya meminta agar dapat diketemukan oleh PENGG
UGAT, namun TERGUGAT selalu bertemu dengan staf atau kuasa hukum dari PEN
GGUGAT dan meminta TERGUGAT untuk membayarkan outstanding yang belum p
ernah TERGUGAT pergunakan;
30. Bahwa selanjutnya TERGUGAT masih terus mengundang PENGGUGAT untuk mela
kukan pertemuan guna menyelesaikan masalah ini, bahkan sampai pada saat mena
nggapi Surat Somasi III terakhir pun TERGUGAT masih tetap mengundang PENGG
UGA T untuk melakukan pertemuan tetapi undangan TERGUGAT tidak diindahkan o
leh PENGGUGAT;
31. Bahwa TERGUGAT membantah dengan tegas dalil PENGGUGAT yang pada intinya
berbunyi sebagai berikut :

5
 “Dengan demikian sudah sepatutnya Tergugat di nyatakan melakukan perbuatan in
gkar janji (wanprestasi), sesuai dengan ketentuan Pasal 20 Perjanjian Sewa Menye
wa, yang berbunyi sebagai berikut:

20.1 PERISTIWA KEGAGALAN/WANPRESTASI

Setiap Peristiwa dan kejadian di bawah ini merupakan “Peristiwa Kegagalan/

Wanprestasi” berdasarkan perjanjian ini:

(a) KEGAGALAN PEMBAYARAN

Apabila Uang Sewa dan Biaya Pelayanan atau suatu jumlah tertentu yang jat
uh tempo dan harus dibayarkan berdasarkan Perjanjian ini, tertunda dan tida
k dibayarkan selama 14 (empat belas) hari kalender setelah Uang Sewa dan
Biaya Pelayanan atau jumlah tertentu tersebut terlampaui batas waktu pemb
ayarannya, baik diminta secara resmi atau tidak.”

TERGUGAT menanggapinya sebagai berikut:

32. Bahwa TERGUGAT menolak secara tegas dalil PENGGUGATa quo, bahwa sangat t
erlihat dalam dalil a quoPENGGUGAT membuat kesan seolah-olah TERGUGAT mel
akukan perbuatan wanprestasi dengan tidak membayarkan seluruh prestasi/kewajiab
an yang harus dilakukan oleh TERGUGAT tanpa adanya dasar yang jelas dan berala
san hukum
33. Bahwa dalil PENGGUGATa quo jelaslah sangat tidak berdasar, tidak beralasan bahk
an terlebih mengada-ada, dimana sesungguhnya PENGGUGAT lah yang tidak mel
akukan prestasi/kewajibannya pada awal Perjanjian Sewa Menyewa dimulai da
n TERGUGAT menjadi korban dari itikad tidak baiknya PENGGUGAT;
34. Bahwa pada awalnya PENGGUGAT mengatakan secara lisan kepada TERGUGA
T kalau gedung Menara Merdeka sudah terisi 80% (sebagaimana pernyataan ini
diperkuat juga dalam pengakuan PENGGUGAT yang tertuang pada setiap sura
t-surat jawaban dari PENGGUGAT pada saat TERGUGAT menagih janjji PENG
GUGAT) kepada TERGUGAT dan mengajak TERGUGAT membuka cabang toko
roti di Menara Merdeka;
35. Bahwa setelah 2 bulan TERGUGAT menjalankan usahanya dengan menyewa Gedu
ng Menara Merdeka milik PENGGUGAT, gedung tersebut tidak juga terisi mencapai
80% seperti apa yang telah dijanjikan oleh PENGGUGAT bahkan hingga saat ini (pe
rmasalahan ini masuk ke persidangan pada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat), gedu
ng Menara Merdeka milik PENGGUGAT masih terisi dibawah 50%, MAKA seharusn
ya sebelum PENGGUGAT menagih prestasi kepada TERGUGAT, PENGGUGAT la
h yang seharusnya melakukan prestansinya;
36. Bahwa lebih lanjut berdasarkan pada Asas “Exceptio Non Adimpleti Contractus” yan
g menurut J. Satrio dalam bukunya yang berjudul “Beberapa Segi Hukum Tentang S
omasi (Bagian IV)” adalah:

“Exceptio Non Adimpleti Contractus” menurut J. Satrio adalah: Suatu tangkisan, yang
menyatakan bahwa kreditor sendiri belum berprestasi dan karenanya kreditor tidak p
atut menuntut debitor berprestasi”;

37. Bahwa seharusnya pihak yang dinyatakan melakukan perbuatan Ingkar Janji (wanpr
estasi) adalah PENGGUGAT, bukan TERGUGAT seperti yang dikemukakan oleh PE
NGGUGAT dalam perkara a quo;
38. Bahwa berdasarkan hal tersebut di atas, dalil Gugatan PENGGUGAT yang menyata
kan TERGUGAT melakukan Ingkar Janji (Wanprestasi) sudah sepatutnya ditolak kar

6
 ena terbukti PENGGUGAT tidak menjelaskan fakta yang sebenarnya pada Gugatan
a quo;
39. Bahwa TERGUGA T menolak dengan tegas dalil Gugatan dari PENGGUGAT pada p
oin 15 huruf a, b dan c hlm. 8 s.d. 9 Gugatan yang pada intinya meminta TERGUGA
T membayar uang sewa, biaya pelayanan dan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) karen
a tuntutan tersebut tidak berdasar dan mengada-ada;
40. Bahwa perhitungan tersebut tidak didasarkan fakta yang sebenarnya karena faktany
a TERGUGAT menempati tempat sewa tersebut hanya pada bulan Juni 2013 s.d. No
vember 2013 dan untuk selebihnya TERGUGAT tidak menempati tempat sewa terse
but;
41. Bahwa setelah TERGUGAT tidak menempati tempat sewa tersebut, PENGGUGAT
melakukan penyitaan terhadap asset/inventaris milik TERGUGAT yang mana atas tin
dakan tersebut, TERGUGA T sudah sepatutnya dibebaskan dari tuntutan, sebagaim
ana telah diatur dalam Perjanjian berdasarkan Pasal 19.5 Perjanjian yang tertulis seb
agai berikut :

“Penyewa dengan ini melepaskan hak-haknya sehubungan dengan ketentuan Pasal

19.2 dan Pasal 19.4 Perjanjian ini dan Penyewa membebaskan Pemilik, karyawan P
emilik, pemegang saham Pemilik dari tuntutan dalam bentuk apapun sehubungan de
ngan tindakan Pemilik yang menguasai hak milik Penyewa sehubungan dengan pela
ksanaan ketentuan Pasal 19.2 dan 19.4 Perjanjian ini.”

42. Bahwa berdasarkan hal tersebut di atas, sudah sepatutnya dalil PENGGUGAT yang
menuntut TERGUGAT membayar uang sewa, biaya pelayanan dan Pajak Pertamba
han Nilai (PPN) haruslah ditolak karena tidak berdasar dan terlalu melebih-lebihkan;
43. Bahwa TERGUGAT membantah dengan tegas dalil PENGGUGAT pada poin 18 hlm.
10 yang pada intinya berbunyi sebagai berikut :

“Bahwa akibat wanprestasi yang dilakukan oleh Tergugat membuat Penggugat jug
a mengalami kerugian, yaitu lost opportunity profit dalam hal ruangan Ruangan Yang
Disewakan tersebut digunakan untuk disewa kepada pihak lain. Untuk itu sudah sep
atutnya apabila Tergugat dihukum ntuk membayar ganti rugi kepada Penggugat be
rupa hilangnya keuntungan (lost opportunity profit) sebesar US$ 82,882,80 (delapan
puluh dua ribu delapan ratus delapan puluh dua Dollar Amerika Serikat dan delapan
puluh sen);

TERGUGAT menanggapinya sebagai berikut:

44. Bahwa tuntutan ganti kerugian atau “Loss Opportunity Profit” yang dialami PENGGU
GAT tidak terperinci dengan jelas dan seolah-olah seperti mengada-ada bahkan tunt
utan ganti rugi yang dialami PENGGUGAT harus dikesampingkan bahkan terlebih tid
ak dipertimbangkan;
45. Bahwa tuntutan ganti kerugian atau “Loss Opportunity Profit” yang tidak jelas jelas da
n seolah-olah mengada-ada haruslah ditolak sebagaimana yurisprudensi sebagaiberi
kut:
 Putusan Mahkamah Agung Nomor : 598.K/Sip/1971 tanggal 18 Desembe
r 1971 menyatakan:
“... dalam persidangan pengadilan ternyata Penggugat tidak dapat membukti
kan secara rinci adanya dan besarnya kerugian yang diderita oleh Penggugat
karena tidak berhasil membuktikannya, maka hakim menolak tuntutan pemba
yaran ganti rugi yang diajukan Penggugat tersebut.”
 Putusan Mahkamah Agung Nomor : 117.K/Sip/1975 tanggal 02 Juni 1971
menyatakan:
“Suatu gugatan baik dalam positanya maupun dalam petitumnya, pihak Peng

7
 gugat tidak menjelaskan dengan lengkap dan sempurna tentang ganti rugi ya
ng dituntutnya. Dan Penggugat tidak dapat membuktikan mengenai jumlah/b
esarnya kerugian yang dituntut dan harus dibayarkan kepadanya oleh Tergug
at, maka gugatan yang menuntut uang ganti rugi ini, tidak dapat dikabulkan a
tau ditolak oleh hakim.”
 Putusan Mahkamah Agung Nomor : 556.K/Sip/1980 tanggal 28 Mei 1983
menyatakan bahwa:
“Tuntutan Penggugat mengenai ganti rugi, karena tidak disertai dengan bukti
harus ditolak.”
 Putusan Mahkamah Agung Nomor : 19.K/Sip/1983 tanggal 03 September
2003 menyatakan bahwa:
“...karena gugatan ganti rugi tidak diperinci, maka gugatan ganti rugi tersebut
harus dinyatakan tidak dapat diterima.”

Bahwa Tergugat membantah dengan tegas dalil PENGGUGAT yang pada intinya
berbunyi sebagai berikut:

“Bahwa sesuai dengan ketentuan Pasal 20.2 huruf (a), dalam hal terjadinya wan
prestasi, maka Penggugat berhak untuk menyita barang- barang Tergugat yang
berada dalam Ruangan Yang Disewakan, maka sudah sepatutnya Pengadilan N
egeri Jakarta Pusat menyatakan tindakan Penggugat untuk menyita barang-bar
ang Tergugat yang ada dalam Ruangan yang Disewakan adalah sah dan sesua
i dengan hukum;” TERGUGAT menolak dengan tegas dalil gugatan PENGGU
GAT, sebagaimana dikutip sebagai berikut:

“Bahwa agar gugatan Penggugat ini tidak sia-sia (illusoir) dan terbukti pula Terg
ugat telah melakukan wanprestasi yang merugikan Penggugat, maka sudah sep
atutnya apabila Pengadilan Negeri Jakarta Pusat meletakan sita jaminan atas b
arang tidak bergerak milik Tergugat berupa tanah dan bangunan yang terlet
ak diJalan Boulevard Raya Blok DF 12 No. 12- A, Kel. Kelapa Gading Timur, Ke
c. Kelapa Gading – Jakarta Utara 14240 dan menyatakan sita jaminan tersebu
t sah dan berharga;

TERGUGAT menanggapinya sebagai berikut:

46. Bahwa karena kedua dalil PENGGUGAT tersebut mempunyai kaitan dan maksud ya
ng sama yaitu Sita Jaminan terhadap barang milik TERGUGAT yang saat ini dikuasa
i oleh PENGGUGAT dan terhadap tanah beserta bangunan yang dikuasai oleh TER
GUGA T, maka TERGUGA akan menanggapi dalil a quo secara sekaligus dan bers
amaan, sebagaimana tanggapan a quo di bawah ini;
47. Bahwa sebagaimana telah diketahui, Sita Jaminan didasarkan pada ketentuan Pasal
227 ayat (1) HIR yang pada pokoknya mensyaratkan ada persangkaan beralasan ba
hwa yang berhutang sedang berupaya mengalihkan barang-barangnya untuk menghi
ndari tagihan yang berpiutang;
48. Bahwa atas dasar tersebut di atas, telah diketahui faktanya TERGUGAT bukanlah pi
hak yang berhutang kepada PENGGUGAT, karena alasan penutupan toko yang ber
ada di Gedung Menara Merdeka milik PENGGUGAT yang dilakukan oleh TERGUGA
T;
49. Bahwa lagi pula, PENGGUGA T tidak dapat menunjukkan bukti -bukti maupun fakta-f
akta yang memenuhi syarat-syarat sebagai alasan permohonan sita jaminan sebagai
mana diatur dalam Pasal 227 ayat (1) HIR, yakni berbunyi sebagai berikut:

“Jika ada dugaan yang beralasan, bahwa seorang debitur, sebelum keputusan h
akim yang mengalahkannya dijatuhkan atau boleh dijalankan, mencari akal unt

8
 uk menggelapkan atau melarikan barangnya, baik yang tak bergerak maupun yan
g bergerak; dengan maksud untuk menjauhkan barang itu dari kreditur atas sur
at permintaan orang yang berkepentingan ..................... dst.”

50. Bahwa untuk mempermudah Yang Mulia Majelis Hakim melihat syarat- syarat sebag
ai alasan permohonan sita jaminan sebagaimana TERGUGAT maksud di atas, maka
perkenankan TERGUGAT untuk merumuskan Pasal 227 ayat 1 HIR a quo, sebagai
berikut :
1. Ada persangkaan yang beralasan;
2. TERGUGAT akan menggelapkan barang-barangnya;
3. Dengan maksud menjauhkan barang itu dari kepentingan PENGGUGAT;
4. Sebelum putusan berkekuatan hukum tetap.

BAHWA BERDASARKAN FAKTA-FAKTA DAN URAIAN-URAIAN DI ATAS, TUNT

UTAN PENGGUGAT SANGAT TIDAK BERALASAN DAN TIDAK BERDASAR, da
n oleh karenanya mohon Yang Mulia Majelis Hakim agar menolak dan mengesampin
gkan dalil permohonan PENGGUGAT a quo.

Berdasarkan uraian TERGUGAT di atas, maka jelaslah seluruh dalil-dalil PENGGUGAT

telah gagal membangun gugatannya mengenai Gugatan Ingkar Janji (Wanprestasi) dan
Tuntutan Ganti Rugi yang PENGGUGAT tuduhkan.Oleh karena itu TERGUGAT memoh
on kepada Yang Mulia Majelis Hakim Pengadilan Negeri Jakarta Pusat yang memeriksa
perkara agar memutus perkara a quo, dengan amar putusan sebagai berikut:

DALAM EKSEPSI:

1. Menerima dan mengabulkan seluruh seluruhnya Eksepsi TERGUGAT untuk seluru

hnya ;
2. Menyatakan Gugatan PENGGUGA T tidak dapat diterima (Niet Ontvankelijk Verklaar
d).

DALAM POKOK PERKARA:

1. Menolak seluruh Gugatan PENGGUGAT atau setidaknya menyatakan Gugatan tidak

dapat diterima (Niet Ontvankelijk Verklaard);
2. Menyatakan TERGUGAT tidak melakukan Perbuatan Ingkar Janji (Wanprestasi);
3. Menyatakan Perjanjian Sewa Menyewa – Menara Merdeka No. 086/GLP- VL/II/2013,
tertanggal 18 Februari 2013 antara PENGGUA T dengan TERGUGAT batal demi hu
kum;
4. Menyatakan TERGUGAT tidak berkewajiban melakukan Pembayaran Uang Sewa ke
pada PENGGUGATsebesar US$ 82,882,80 (delapan puluh dua ribu delapan ratus d
elapan puluh dua Dollar Amerika Serikat dan delapan puluh sen);
5. Menyatakan TERGUGAT tidak berkewajiban melakukan Pembayaran Biaya Pelayan
an (Service Charge) kepada PENGGUGATsebesar US$ 35,521,20 (tiga puluh lima ri
bu lima ratus dua puluh satu Dollar Amerika Serikat dan dua puluh sen);
6. Menyatakan TERGUGAT tidak berkewajiban melakukan Pe mbayaran Pajak Pertam
bahan Nilai sebesar 10% dari Uang Sewa kepada PENGGUGATsebesar US$ 8,288,
28 (delapan ribu dua ratus delapan puluh delapan Dollar Amerika Serikat dan dua pu
luh delapan sen) serta Pajak Pertambahan Nilai sebesar 10% dari Biaya Pelayanan
(Service Charge) sebesar US$ 3,552.12 (tiga ribu lima ratus lima puluh dua Dollar A
merika Serikat dan dua belas sen);
7. Menyatakan TERGUGAT tidak berkewajiban melakukan Pembayaran Denda/Bunga
keterlambatan sebesar 1‰ (satu permil)/hari dari Uang Sewa kepada PENGGUGA
Tsebesar US$ 82,882,80 (delapan puluh dua ribu delapan ratus delapan puluh dua D

9
 ollar Amerika Serikat dan delapan puluh sen) dan Pelayanan Sebesar US$35,521.20
(tiga puluh lima ribu lima ratus dua puluh satu Dollar Amerika Serikat dan dua puluh
sen) terhitung sejak tanggal dimulainya Masa Sewa yaitu 10 Mei 2013 sampai denga
n dibacakan Putusan dalam Perkara a quo;
8. Menyatakan TERGUGAT tidak berkewajiban melakukan pembayaran ganti rugi kepa
da PENGGUGAT berupa hilangnya keuntungan (lost opportunity profit) sebesar US$
82,882,80 (delapan puluh dua ribu delapan ratus delapan puluh dua Dollar Amerika
Serikat dan delapan puluh sen);
9. Menolak permohonan peletakkan sita jaminan atas harta kekayaan milik TE RGUGA
T;
10. Menolak permohonan PENGGUGAT agar putusan dalam perkara ini dapat dijalanka
n terlebih dahulu meskipun ada verzet, banding, dan kasasi (uitvoorbaar bij voorrad);
11. Menghukum PENGGUGAT untuk membayar biaya perkara secara penuh.

Apabila Yang Mulia Majelis Hakim berpendapat lain, maka TERGUGAT mohon putusan yan
g seadil-adilnya (ex aequo et bono).

Hormat Kami,

ttd

Syahrul Pondra A, S.H., M.H

Kuasa Hukum Terguggat

10