DUPLIK

Dalam Perkara Perdata

Nomor : 02/PDT.G/2016/PN.JKT.PST

ANTARA

Syahrul Pondra A, S.H., M.H Kuasa Direktur PT.Graha Multi Pangan berkantor Advokat
berkantor di firma DI Verdi & Associates beralamat di Jalan Penggilingan Raya No.5
Kelurahan Peninggilingan Kecamatan Cakung Jakarta Timur Dalam hal ini bertindak
dalam jabatan tersebut, dengan demikian berwenang bertindak untuk dan atas nama
FIRIWANDUS NAIBAHO. Direktur Utama PT.Graha Multi Pangan, selanjutnya disebut
Tergugat

MELAWAN

POPPY, Direktur PT Grahalintas Properti (Persero), Alamat Jalan Budi Kemuliaan I No.
2, Kelurahan Gambir, Kecamatan Gambir, Jakarta 10110 selanjutnya disebut sebagai
Penggugat

1
Jakarta, 14 Juni 2016

Kepada, Yth :

Yang Mulia Majelis Hakim

Dalam Perakara Perdata
Nomor : 02/PDT.G/2016/PN.JKT.PST
Di
Tempat,

Saya yang bertanda tangan di bawah ini:

Nama : Syahrul Pondra A, S.H., M.H
Pekerjaan : Advocat
Alamat : Firma DI Verdi & Associates beralamat di Jalan Penggilingan
Raya No.5 Kelurahan Peninggilingan Kecamatan Cakung
Jakarta Timur

Berdasarkan surat Kuasa Khusus tanggal 7 Februari 2016, dengan ini mengajukan Duplik
terhadap dalil-dalil Replik Penggugat tertanggal 31 Mei 2016, adalah sebagai berikut:

A. DALAM EKSEPSI
I. EKAEPSI GUGATAN PREMATURE
1. Bahwa pada prinsipnya Tergugat tetap pada dalil-dalil dalam
Eksepsi/Jawaban Terdahulu, dan membantah semua dalil-dalil Penggugat
baik dalam Gugatannya maupun dalam Repliknya.
2. Bahwa berdasarkan uraian dalil PENGGUGAT di atas, maka menjadi JELAS
DAN TERANG BENDERANG, bahwa yang menjadi pokok persoalan adalah
mengenai keberatan atas penutupan toko TERGUGAT yang berada di
Gedung Menara Merdeka milik PENGGUGAT, yang beralamat di Jl. Budi
Kemulian I No. 2 Kelurahan Gambir, Kecamatan Gambir, Jakarta 10110;
3. Bahwa di dalam perjanjian sewa menyewa antara PENGGUGAT dengan
TERGUGAT yang didasarkan Perjanjian Sewa Menyewa – Menara Merdeka
No. 086/GLP-VL/II/2013, tertanggal 18 Februari 2013, berdasarkan Pasal 29
Ayat 2 yang telah ditandatangani PENGGUGAT dengan TERGUGAT,
terdapat langkah Hukum yang mengatur dan penyelesaian sengketa, sebagai
berikut :

PASAL 29 HUKUM YANG MENGATUR DAN PENYELESAIAN SENGKETA

29.2 Apabila terdapat perselisihan yang timbul antara Pihak dalam Perjanjian
ini (“Sengketa”), sesuatu hal, masalah atau keadaan yang tidak diatur dalam
Perjanjian ini atau keraguan, karena atau sehubungan dengan perjanjian ini,
perselisihan tersebut diputuskan ditentukan atau diselesaikan dengan atau
melalui musyawarah bersama antara Para Pihak
4. Bahwa sebagaimana telah dijelaskan di atas maka mekanisme yang harus
ditempuh terlebih dahulu untuk menyelesaikan seluruh permasalahan atau

2
 perselisihan terhadap Perjanjian Sewa Menyewa antara PENGGUGAT dan
TERGUGAT adalah melalui musyawarah bersama.
5. Bahwa faktanya PENGGUGAT tidak pernah menawarkan ataupun
memberikan kesempatan bagi TERGUGAT untuk menyelesaikan perselisihan
dengan cara duduk bersama untuk berunding demi tercapainya musyawarah
mufakat, sedangkan TERGUGAT melalui surat tanggapan tertanggal 11 Juli
2015 telah beritikad baik mengundang PENGGUGAT untuk menyelesaikan
permasalahan tersebut namun PENGGUGAT tidak mengindahkan undangan
pertemuan dari TERGUGAT;
6. Bahwa dengan tidak adanya proses penyelesaian secara musyawarah
mufakat yang dimaksud mengakibatkan Gugatan a quo prematur, karena
terlalu dini diajukan ke Pengadilan Negeri tanpa terlebih dahulu
mengupayakan atau mengutarakan proses penyelesaian secara musyawarah
mufakat;

II. EKSEPSI GUGATAN KABUR ATAU TIDAK JELAS (EXCEPTIO OBSCUUR

LIBEL).
1. Bahwa dalam Posita atau Fundamentum Petendi pada Gugatan a quo dari
Point 1-20 tidak satupun ditemukan mengenai dasar hukum (rechts grond)
yang mendasari gugatan;
2. Bahwa atas dalil-dalil dari PENGGUGAT tersebut patutlah dipertanyakan
karena apabila Gugatan tersebut merupakan wanprestasi namun
PENGGUGAT tidak memberikan landasan yuridis atas Gugatan tersebut
sudah sepatutnya Gugatan a quo tidaklah dapat berdiri sendiri tanpa
dilandasi dasar hukum yang tepat.
3. Bahwa dalil Gugatan yang tidak menjelaskan dasar hukum Gugatan,
berdasarkan hukum acara perdata tidaklah memenuhi syarat formil dalam
mengajukan suatu gugatan di pengadilan. Sebab, gugatan dianggap tidak
jelas dan tidak tertentu (een dudelijke en bepaalde conclusie);
4. Bahwa sekalipun Gugatan a quo dalam tuntutan-nya (petitum) meminta agar
TERGUGAT dinyatakan melakukan perbuatan Wanprestasi. Akan tetapi
PENGGUGAT TIDAK MENJELASKAN DASAR DAN LANDASAN HUKUM
DAN PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN YANG DIMAKSUD
SEHUBUNGAN DENGAN PERBUATAN WANPRESTASI YANG
DITUDUHKAN OLEH PENGGUGAT TERSEBUT;
5. Bahwa dengan tidak jelasnya dasar hukum Gugatan a quo, mengakibatkan
GUGATAN TIDAK MEMENUHI SYARAT FORMIL DALAM MENGAJUKAN
GUGATAN DI PENGADILAN, SEHINGGA GUGATAN PENGGUGAT
TERBUKTI KABUR/TIDAK JELAS (OBSCUUR LIBEL).

B. DALAM POKOK PERKARA

1. Bahwa seluruh dalil-dalil yang telah dikemukakan oleh Tergugat dalam bagian
Eksepsi/Jawaban Para Tergugat yang lalu, mohon untuk dikemukakan kembali
dan termasuk dalam bagian Pokok Perkara ini;
2. Bahwa pada prinsipnya Para Tergugat menolak seluruh dalil-dalil yang diajukan
oleh Penggugat dalam Repliknya pada tanggal 31 Mei 2016, kecuali hal-hal yang
diakui secara tegas oleh Para Tergugat;

3
 3. Bahwa Para Tergugat tetap pada dalil-dalil semula sebagaimana seperti yang
telah Para Tergugat sampaikan dalam jawaban atas Gugatan Penggugat;
4. Bahwa karena kedua dalil PENGGUGAT tersebut mempunyai kaitan dan
maksud yang sama yaitu penutupan toko yang akan dilakukan oleh TERGUGAT
karena hasil penjualan TERGUGAT setiap bulannya jauh dari target penjualan,
maka TERGUGAT akan menanggapi dalil a quo secara sekaligus dan
bersamaan, sebagaimana tanggapan a quo di bawah ini;
5. Bahwa perlu TERGUGAT sampaikan terlebih dahulu agar tidak terjadi
kesalahpahaman, bahwa sebelum TERGUGAT menyewa tempat untuk kegiatan
usaha di lokasi Gedung Menara Merdeka milik PENGGUGAT, PENGGUGAT
selalu menyatakan secara berkali-kali bahwa lokasi gedung di Menara Merdeka
sudah terisi 80% (delapan puluh persen), sehingga TERGUGAT setuju untuk
menyewa 1 unit lokasi di Gedung Menara Merdeka milik Penggugat;
6. Bahwa setelah PENGGUGAT menempati dan menjalankan kegiatan usahanya di
Gedung Menara Merdeka milik PENGGUGAT, TERGUGAT malah harus
mengalami kenyataan buruk, bukan hasil yang baik yang diterima oleh
TERGUGAT melainkan gedung tersebut belum terisi 80% seperti yang telah
dijanjikan oleh PENGGUGAT, sehingga penjualan TERGUGAT jauh dari yang
diharapkan oleh TERGUGAT.
7. Bahwa perlu TERGUGAT tegaskan kembali asal muasal Sewa Menyewa Menara
Merdeka adalah karena adanya janji dari PENGGUGAT yang menyatakan
bahwa Gedung Menara Merdeka (yang menjadi Objek Sewa Menyewa) telah
terisi 80% (delapan puluh persen), sehingga TERGUGAT melakukan perikantan
hubungan hukum dengan Penggugat yang tertuang dalam perjanjian Sewa
Menyewa – Menara Merdeka;
8. Bahwa bila dilihat seluruh isi dari Perjanjian Sewa Menyewa
No.08/GLPVL/II/2013, seluruh poin-poin yang terdapat dalam perjanjian tersebut
berpihak/menguntukan kepada Pemilik/PENGGUGAT, dengan kata lain bahwa
perjanjian tersebut berat sebelah dan Perjanjian Sewa Menyewa WAJIB UNTUK
DIBATALKAN karena Perjanjian Sewa Menyewa tersebut tidak memasukan asas
Beritikad Baik sebagaimana syarat umum dalam membuat perjanjian;
9. Bahwa TERGUGAT menolak secara tegas dalil PENGGUGAT a quo, bahwa
sangat terlihat dalam dalil a quo PENGGUGAT membuat kesan seolah-olah
TERGUGAT melakukan perbuatan yang tidak beritikad baik dengan tidak
menanggapi teguran yang telah dilakukan secara sah dan patut oleh
PENGGUGAT;
10. Bahwa dalil PENGGUGAT a quo jelaslah sangat tidak berdasar, tidak beralasan
bahkan terlebih mengada-ada, dimana sesungguhnya TERGUGAT telah
merespon dan/atau menanggapi setiap surat dari PENGGUGAT, tetapi
PENGGUGAT lah yang tidak pernah menunjukan adanya itikad baik untuk
menyelesaikan permasalahan yang ada dengan cara duduk bersama;
11. BahwaTERGUGAT sudah menggunakan berbagai macam cara untuk dapat
bertemu dengan PENGGUGAT, namun hasilnya nihil karena PENGGUGAT lah
yang tidak mau bertemu dengan TERGUGAT. Hal ini dapat dibuktikan dengan
seluruh surat yang di kirimkan oleh PENGGUGAT selalu dibalas oleh
TERGUGAT dan dalam setiap balasan surat TERGUGAT berupaya meminta
agar dapat diketemukan oleh PENGGUGAT, namun TERGUGAT selalu bertemu

4
 dengan staf atau kuasa hukum dari PENGGUGAT dan meminta TERGUGAT
untuk membayarkan outstanding yang belum pernah TERGUGAT pergunakan;
12. Bahwa selanjutnya TERGUGAT masih terus mengundang PENGGUGAT untuk
melakukan pertemuan guna menyelesaikan masalah ini, bahkan sampai pada
saat menanggapi Surat Somasi III terakhir pun TERGUGAT masih tetap
mengundang PENGGUGAT untuk melakukan pertemuan tetapi undangan
TERGUGAT tidak diindahkan oleh PENGGUGAT;
13. Bahwa TERGUGAT menolak secara tegas dalil PENGGUGATa quo, bahwa
sangat terlihat dalam dalil a quoPENGGUGAT membuat kesan seolah-olah
TERGUGAT melakukan perbuatan wanprestasi dengan tidak membayarkan
seluruh prestasi/kewajiaban yang harus dilakukan oleh TERGUGAT tanpa
adanya dasar yang jelas dan beralasan hukum.
14. Bahwa dalil PENGGUGATa quo jelaslah sangat tidak berdasar, tidak beralasan
bahkan terlebih mengada-ada, dimana sesungguhnya PENGGUGAT lah yang
tidak melakukan prestasi/kewajibannya pada awal Perjanjian Sewa Menyewa
dimulai dan TERGUGAT menjadi korban dari itikad tidak baiknya PENGGUGAT;
15. Bahwa pada awalnya PENGGUGAT mengatakan secara lisan kepada
TERGUGAT kalau gedung Menara Merdeka sudah terisi 80% (sebagaimana
pernyataan ini diperkuat juga dalam pengakuan PENGGUGAT yang tertuang
pada setiap surat-surat jawaban dari PENGGUGAT pada saat TERGUGAT
menagih janjji PENGGUGAT) kepada TERGUGAT dan mengajak TERGUGAT
membuka cabang toko roti di Menara Merdeka;
16. Bahwa setelah 2 bulan TERGUGAT menjalankan usahanya dengan menyewa
Gedung Menara Merdeka milik PENGGUGAT, gedung tersebut tidak juga terisi
mencapai 80% seperti apa yang telah dijanjikan oleh PENGGUGAT bahkan
hingga saat ini (permasalahan ini masuk ke persidangan pada Pengadilan Negeri
Jakarta Pusat), gedung Menara Merdeka milik PENGGUGAT masih terisi
dibawah 50%, MAKA seharusnya sebelum PENGGUGAT menagih prestasi
kepada TERGUGAT, PENGGUGAT lah yang seharusnya melakukan
prestansinya;
17. Bahwa tuntutan ganti kerugian atau “Loss Opportunity Profit” yang dialami
PENGGUGAT tidak terperinci dengan jelas dan seolah-olah seperti mengada-
ada bahkan tuntutan ganti rugi yang dialami PENGGUGAT harus
dikesampingkan bahkan terlebih tidak dipertimbangkan;
18. Bahwa karena kedua dalil PENGGUGAT tersebut mempunyai kaitan dan
maksud yang sama yaitu Sita Jaminan terhadap barang milik TERGUGAT yang
saat ini dikuasai oleh PENGGUGAT dan terhadap tanah beserta bangunan yang
dikuasai oleh TERGUGAT, maka TERGUGAT akan menanggapi dalil a quo
secara sekaligus dan bersamaan, sebagaimana tanggapan a quo di bawah ini;
19. Bahwa atas dasar tersebut di atas, telah diketahui faktanya TERGUGAT
bukanlah pihak yang berhutang kepada PENGGUGAT, karena alasan penutupan
toko yang berada di Gedung Menara Merdeka milik PENGGUGAT yang
dilakukan oleh TERGUGAT;

Berdasarkan semua hal-hal yang terurai diatas, maka mohon kepada Majelis Hakim yang
memeriksa dan Mengadili Perkara ini berkenan memutuskan sebagai berikut:

DALAM EKSEPSI:

5
 1. Menerima dan mengabulkan seluruh Eksepsi TERGUGAT untuk seluruhnya;
2. Menyatakan Gugatan PENGGUGAT tidak dapat diterima (Niet Ontvankelijk
Verklaard).

DALAM POKOK PERKARA:

1. Menolak seluruh Gugatan PENGGUGAT atau setidaknya menyatakan Gugatan tidak
dapat diterima (Niet Ontvankelijk Verklaard);
2. Menyatakan TERGUGAT tidak melakukan Perbuatan Ingkar Janji (Wanprestasi);
3. Menyatakan Perjanjian Sewa Menyewa – Menara Merdeka No. 086/GLPVL/II/2013,
tertanggal 18 Februari 2013 antara PENGGUAT dengan TERGUGAT batal demi
hukum;
4. Menyatakan TERGUGAT tidak berkewajiban melakukan Pembayaran Uang Sewa
kepada PENGGUGATsebesar US$ 82,882,80 (delapan puluh dua ribu delapan ratus
delapan puluh dua Dollar Amerika Serikat dan delapan puluh sen);
5. Menyatakan TERGUGAT tidak berkewajiban melakukan Pembayaran Biaya
Pelayanan (Service Charge) kepada PENGGUGATsebesar US$ 35,521,20 (tiga
puluh lima ribu lima ratus dua puluh satu Dollar Amerika Serikat dan dua puluh sen);
6. Menyatakan TERGUGAT tidak berkewajiban melakukan Pembayaran Pajak
Pertambahan Nilai sebesar 10% dari Uang Sewa kepada PENGGUGATsebesar US$
8,288,28 (delapan ribu dua ratus delapan puluh delapan Dollar Amerika Serikat dan
dua puluh delapan sen) serta Pajak Pertambahan Nilai sebesar 10% dari Biaya
Pelayanan (Service Charge) sebesar US$ 3,552.12 (tiga ribu lima ratus lima puluh
dua Dollar Amerika Serikat dan dua belas sen);
7. Menyatakan TERGUGAT tidak berkewajiban melakukan Pembayaran Denda/Bunga
keterlambatan sebesar 1‰ (satu permil)/hari dari Uang Sewa kepada
PENGGUGATsebesar US$ 82,882,80 (delapan puluh dua ribu delapan ratus
delapan puluh dua Dollar Amerika Serikat dan delapan puluh sen) dan Pelayanan
Sebesar US$35,521.20 (tiga puluh lima ribu lima ratus dua puluh satu Dollar Amerika
Serikat dan dua puluh sen) terhitung sejak tanggal dimulainya Masa Sewa yaitu 10
Mei 2013 sampai dengan dibacakan Putusan dalam Perkara a quo;
8. Menyatakan TERGUGAT tidak berkewajiban melakukan pembayaran ganti rugi
kepada PENGGUGAT berupa hilangnya keuntungan (lost opportunity profit) sebesar
US$ 82,882,80 (delapan puluh dua ribu delapan ratus delapan puluh dua Dollar
Amerika Serikat dan delapan puluh sen);
9. Menolak permohonan peletakkan sita jaminan atas harta kekayaan milik
TERGUGAT;
10. Menolak permohonan PENGGUGAT agar putusan dalam perkara ini dapat
dijalankan terlebih dahulu meskipun ada verzet, banding, dan kasasi (uitvoorbaar bij
voorrad);
11. Menghukum PENGGUGAT untuk membayar biaya perkara secara penuh.

ATAU:
Apabila Yang Mulia Majelis Hakim berpendapat lain, maka TERGUGAT mohon putusan
yang seadil-adilnya (ex aequo et bono).

6
Hormat Kami,

ttd

Syahrul Pondra A, S.H., M.H

Kuasa Hukum Tergugat