Strategi Percepatan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap di Provinsi Kepulauan Riau

melalui Pendekatan Analisis Portofolio

Mokhamad Surianto, Akhmad Misbakhul Munir
Received: May 23, 2021 | Reviewed: July 2, 2021 | Accepted: July 29, 2021

STRATEGI PERCEPATAN PENDAFTARAN TANAH

SISTEMATIS LENGKAP DI PROVINSI KEPULAUAN
RIAU MELALUI PENDEKATAN ANALISIS PORTOFOLIO
ACCELERATION STRATEGY OF COMPLETE
SYSTEMATIC LAND REGISTRATION IN
RIAU ISLANDS PROVINCE THROUGH A
PORTFOLIO ANALYSIS APPROACH

Mokhamad Surianto , Akhmad Misbakhul Munir

1 2

1
Kantor
2
Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi Kepulauan Riau, Tanjungpinang, Indonesia
Pusat Pengembangan Sumber Daya Manusia, Kementerian Agraria dan Tata Ruang/
Badan Pertanahan Nasional, Kab.Bogor, Indonesia
Koresponden E-mail: mokhamad.surianto@atrbpn.go.id

ABSTRAK
Kegiatan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) telah diinisiasi sejak tahun 2017 demi mewujudkan target nasional,
yaitu tahun 2025 tuntas pendaftaran tanah untuk seluruh bidang tanah di Indonesia. Namun hingga tahun 2020 capaian
penyelesaian target PTSL dirasa masih perlu ditingkatkan. Tulisan ini mencoba melakukan analisis lingkungan internal dan
eksternal serta permasalahan yang menjadi penyebab terhambatnya penyelesaian kegiatan PTSL, khususnya di lingkungan
Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional (BPN) Provinsi Kepulauan Riau. Kemudian penentuan strategi untuk percepatan
penyelesaian PTSL dilakukan dengan pendekatan analisis portofolio yaitu menggunakan analisis BCG Matrix (Boston
Consulting Group Growth-Share), GE Matrix (General Electrics Business Screen), dan TOWS Matrix (Threat Opportunity
Weakness Strength). Metode penelitian yang digunakan adalah metode penelitian kualitatif dengan jenis dan sumber data
berupa data primer (wawancara) dan data sekunder (Studi Dokumen). Hasil penelitian menunjukkan bahwa berdasarkan
analisis BCG Matrix, posisi penyelenggaraan PTSL di Provinsi Kepulauan Riau berada dalam posisi Cash Cow. Posisi ini
menandakan bahwa secara umum proses bisnis PTSL berada dalam posisi yang cukup stabil sehingga strategi yang tepat
adalah dengan menambah target. Untuk pendekatan analisis GE Matrix, strategi yang harus dilakukan adalah melakukan
penambahan target melalui Strategi Konsentrasi, yaitu penambahan target PTSL semestinya berkonsentrasi terhadap desa
yang telah ditetapkan menjadi lokasi PTSL sampai menuju desa lengkap baik secara kualitas maupun kuantitas. Selanjutnya,
dengan pendekatan TOWS Matrix, strategi yang diutamakan adalah Strategi S-T yaitu strategi yang mengkombinasikan
komponen Strengths dan Threats, sehingga dengan memanfaatkan kekuatan yang dimiliki dapat meminimalkan ancaman
yang ada.

Kata kunci : Manajemen Strategis, PTSL, BCG Matrix, GE Matrix, TOWS Matrix

ABSTRACT
The Complete Systematic Land Registration (Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap-PTSL) program has been initiated since
2017 in order to achieve the national target: complete land registration by 2025. However, until 2020 the achievement of the
program needs to be improved. This paper tries to analyze the internal and external environment as well as the problems
that retard the progress of the PTSL program, especially in the Regional Office of the National Land Agency of Riau Islands
Province. Moreover, acceleration strategies for the program is carried out with a portfolio analysis approach, namely the
BCG Matrix (Boston Consulting Group Growth-Share) analysis, GE Matrix (General Electrics Business Screen), and TOWS
Matrix (Threat Opportunity Weakness Strength). The research method is qualitative based on data in the form of primary data

23
JURNAL PERTANAHAN Vol. 11 No. 1 Juli 2021 23-39

(interviews) and secondary data (document studies). The results show that based on the BCG Matrix analysis, the position
of PTSL in Riau Islands Province is in the position of Cash Cow. This position indicates that, in general, the PTSL business
process is in a fairly stable position so that the right strategy is to increase the target. The GE Matrix suggests that the addition
of targets should employ the Concentration Strategy, that is, the addition of PTSL targets should only concentrate on villages
to reach a complete land registration in the village. Furthermore, the TOWS Matrix recommends the S-T Strategy, which is a
strategy combining the Strengths and Threats components to minimize the existing threats by utilizing the strengths they have.

Keywords : Strategic Management, Complete Systematic Land Registration, BCG Matrix, GE Matrix, TOWS Matrix

I. PENDAHULUAN program yang masih ada di benak masyarakat sampai

A. Latar Belakang
Dalam rangka mewujudkan kepastian
perlindungan hukum hak atas tanah
meningkatkan kesejahteraan/kemakmuran
masyarakat dan ekonomi negara, pemerintah
terus berupaya untuk mendaftarkan seluruh bidang
tanah di Indonesia. Boedi Harsono (2007:72)
menerangkan bahwa pendaftaran tanah merupakan
sebuah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh
Negara/Pemerintah secara terus menerus dan
teratur, berupa pengumpulan keterangan atau data
tertentu mengenai tanah-tanah tertentu yang ada di
wilayah-wilayah tertentu, pengolahan, penyimpanan,
dan penyajiannya bagi kepentingan rakyat, dalam
rangka memberikan jaminan kepastian hukum di
bidang pertanahan, termasuk penerbitan tanda
buktinya dan pemeliharaannya. Pelaksanaan
pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran
tanah untuk pertama kali dan pemeliharaan data
pendaftaran tanah. Kegiatan pendaftaran tanah
pertama kali dapat dilakukan secara sistematis
maupun sporadis sebagaimana diamanatkan pada
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah. Pendaftaran tanah sistematis
merupakan kegiatan pendaftaran tanah
pertama kali yang dilakukan secara serentak yang
meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum
didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu
desa/kelurahan. Sedangkan pendaftaran
secara sporadis adalah kegiatan pendaftaran tanah
untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa
obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian
wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau
massal (PP No.24 Tahun 1997).
Sejak terbitnya Undang-Undang Pokok Agraria
(UUPA), pemerintah telah berupaya mempercepat
pendaftaran tanah di seluruh wilayah Indonesia
baik secara sistematis maupun sporadis. Salah satu
sekarang adalah Proyek Operasi Nasional Agraria
(PRONA). PRONA mulai dilaksanakan pada tahun
hukum/ 1981 berdasarkan Keputusan Menteri Dalam Negeri
dan Nomor 189 Tahun 1981 tentang Proyek Operasi
Nasional Agraria. Namun, sejak tahun 1981 hingga
2016 ternyata hanya berhasil mensertipikatkan tanah
kurang lebih 44% sehingga masih ada sekitar 56%
sampai tahun 2016 yang belum sertipikat (Ihsanudin,
2016). Upaya percepatan pendaftaran tanah melalui
PRONA tidak mencapai target sehingga pada tahun
2017, digagas program pemerintah yang juga
melaksanakan pendaftaran tanah pertama kali yaitu
Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL).
PTSL merupakan kegiatan pendaftaran
tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara
serentak bagi semua objek pendaftaran tanah
dalam satu wilayah desa/kelurahan atau nama
lainnya yang setingkat dengan itu. PTSL yang
meliputi pengumpulan data fisik dan data yuridis
mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran
tanah untuk keperluan pendaftarannya (Pasal 1,
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala
Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 2018).
Penyelesaian kegiatan PTSL dikelompokkan menjadi
4 (empat) Kluster meliputi Kluster 1 (K1), Kluster
untuk 2 (K2), Kluster 3 (K3), dan Kluster 4 (K4). K1 yaitu
bidang tanah yang data fisik dan data yuridisnya
memenuhi syarat untuk diterbitkan sertipikat hak atas
tanah (eviden sertipikat). K2 yaitu bidang tanah yang
tanah data fisik dan data yuridisnya memenuhi syarat untuk
diterbitkan Sertipikat hak atas tanah, namun terdapat
perkara di pengadilan dan/atau sengketa. K3 yaitu
bidang tanah yang data fisik dan/atau data yuridisnya
tidak dapat dibukukan dan diterbitkan Sertipikat Hak
Atas Tanah karena subyek dan/atau obyek haknya
belum memenuhi persyaratan tertentu. K4 yaitu
bidang tanah yang obyek dan subyeknya sudah
terdaftar dan sudah bersertipikat hak atas tanah, baik
yang belum maupun yang sudah dipetakan namun

24
 Strategi Percepatan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap di Provinsi Kepulauan Riau
tidak sesuai dengan kondisi lapangan atau terdapat
perubahan data fisik wajib dilakukan pemetaannya
kedalam Peta PTSL. Tujuan K4 adalah dalam rangka
pembangunan sistem pemetaan bidang tanah dalam
satu kesatuan wilayah administrasi desa/kelurahan
secara lengkap (Pasal 25, Peraturan Menteri Agraria
dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 6 Tahun 2018).
Dengan prosedur yang lebih sederhana dan
target yang lebih besar, diharapkan seluruh bidang
tanah di Indonesia terdaftar. Oleh karena itu,
pemerintah menargetkan sampai dengan tahun
2025 seluruh bidang tanah di Indonesia tuntas
didaftarkan sebagaimana tercantum pada Rencana
Strategis Kementerian Agraria dan Tata Ruang/
Badan Pertanahan Nasional Tahun 2020-2024.
Dalam perkembangannya, PTSL dilaksanakan desa
demi desa di wilayah kabupaten dan kelurahan demi
kelurahan di wilayah perkotaan yang meliputi semua
bidang tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia.
Kebijakan ini dilaksanakan dengan konsep
membangun data bidang tanah baru dan sekaligus
menjaga kualitas data bidang tanah yang ada agar
seluruh bidang-bidang tanah terdaftar lengkap
dan akurat serta digital. Desa/Kelurahan Lengkap
dapat terbentuk apabila seluruh bidang tanah pada
desa/kelurahan tersebut telah terpetakan yang
dinilai dengan 3 (tiga) variabel yaitu validasi buku
tanah, validasi persil, dan warkah digital/terscan
sebagaimana termaktub pada Petunjuk Teknis
Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap Tahun 2021.
Jadi, kinerja PTSL, disamping mengejar kuantitas,
juga harus diikuti dengan kualitas data yang dihasilkan
yang seluruhnya tersaji dengan terpetakannya
seluruh bidang tanah sehingga membentuk Desa/
Kelurahan Lengkap pada setiap penetapan lokasi
PTSL dengan memenuhi persyaratan ketiga variabel
tersebut.
Namun, dari tahun 2017 sampai dengan tahun
2020 capaian penyelesaian target PTSL dirasa
masih perlu ditingkatkan. Dari target penerbitan
sertipikat hak atas tanah sebanyak 22.790.021
bidang hanya terealisasi sebanyak 18.131.328
bidang (K1) atau 79,56% dari target yang terlah
ditetapkan. Sedangkan dari sisi kualitas, rata-rata
Nilai Desa Lengkap (NDL) yang dihasilkan pada
PTSL tahun 2020 hanya 67,25 dari semua desa/
kelurahan yang ditetapkan lokasinya. Demikian
melalui Pendekatan Analisis Portofolio
Mokhamad Surianto, Akhmad Misbakhul Munir
halnya yang ada di Provinsi Kepulauan Riau, yang
mana dari tahun 2017 sampai dengan 2020, dari
target penerbitan sertipikat hak atas tanah sebanyak
249.113 bidang terealisasi sebanyak 190.326 bidang
(K1) atau 76,40%. Sedangkan NDL yang dihasilkan
lebih rendah dari rata-rata nasional yaitu 55,94 dari
semua desa yang ditetapkan lokasinya (berdasarkan
data Dashboard PTSL tahun 2017 sampai dengan
tahun 2020 yang diolah dari laman statistik.atrbpn.
go.id). Dari data tersebut, dapat disimpulkan bahwa
masih terdapat bidang tanah yang belum diterbitkan
sertipikatnya (K1) atau dengan kata lain berupa
K2 dan K3. Sedangkan untuk menunjang kinerja
Desa/Kelurahan Lengkap, peningkatan kualitas
data pertanahan di Provinsi Kepulauan Riau
masih belum maksimal. Jadi, dengan melihat data
tersebut diatas, diperlukan sebuah strategi agar
tujuan yang diharapkan dapat tercapai, tidak hanya
menyelesaikan target secara kuantitas tetapi juga
dibarengi dengan kualitas.
Menurut Jauch dan Gluech (1998:12) dalam
Ismail (2020:6), strategi merupakan rencana yang
disatukan, menyeluruh, dan terpadu yang mengaitkan
keunggulan strategi dengan tantangan lingkungan
dan yang dirancang untuk memastikan bahwa tujuan
utama organisasi dapat tercapai melalui pelaksanaan
yang tepat. Sedangkan Ismail (2020:7) sendiri
mengatakan bahwa strategi merupakan tindakan
yang bersifat incremental (senantiasa meningkat)
dan berkelanjutan, serta dilakukan berdasarkan
sudut pandang tentang apa yang diharapkan oleh
para konsumen di masa depan. Selanjutnya, Porter
dalam Yunus (2016:11) menerangkan bahwa strategi
merupakan sekumpulan tindakan atau aktivitas yang
berbeda untuk mengantarkan nilai atau posisi yang
unik. Pada intinya dari ketiga pendapat tersebut,
secara umum strategi dapat diartikan dengan
sekumpulan aktivitas terpadu yang terhubung dan
berkesesuaian satu sama lain untuk mencapai tujuan
organisasi di masa depan.
Agar strategi suatu organisasi dapat
mewujudkan tujuan yang hendak dicapai, maka
perlu dikelola dengan baik. Menurut David (2004),
manajemen strategis merupakan seni merumuskan,
melaksanakan, dan mengevaluasi keputusan-
keputusan organisasi untuk mencapai tujuan yang
diharapkan. Kemudian Pearce dan Robinson (2013)
mendefinisikan manajemen strategis sebagai satu
25
JURNAL PERTANAHAN Vol. 11 No. 1 Juli 2021 23-39

set keputusan dan tindakan yang menghasilkan C. Manfaat Penelitian

formulasi dan implementasi rencana yang dirancang
untuk meraih tujuan suatu perusahaan. Sedangkan
menurut Yunus (2016:6) yang menyimpulkan
dari beberapa pengertian tentang manajemen
strategis menjelaskan bahwa manajemen strategis
merupakan suatu rangkaian aktivitas terhadap
pengambilan keputusan yang bersifat mendasar
dan komprehensif, dan disertai dengan penetapan
cara aplikasinya yang dibuat oleh pimpinan dan juga
dilaksanakan oleh seluruh pihak-pihak yang terlibat
di dalam suatu organisasi dalam mencapai tujuan
yang diharapkan. Jadi, dapat dikatakan bahwa
pengelolaan strategi atau manajemen
meliputi 4 (empat) aktivitas utama yaitu analisis
lingkungan organisasi, formulasi, implementasi, dan
evaluasi keputusan-keputusan organisasi dalam
rangka untuk mencapai tujuan.
Dalam kontek penyelenggaraan
agar PTSL dapat berjalan secara efektif dan
efisien, perlu ditentukan strategi yang tepat dalam
penyelenggaraanya. Rufaidah (2013:175-290)
menerangkan bahwa terdapat 3 (tiga) jenis strategi
yang digunakan oleh organisasi dalam mewujudkan
tujuannya yaitu strategi korporasi (corporate
strategy), strategi bisnis (business strategy), dan
strategi fungsional (functional strategy). Selain
itu, juga terdapat 3 (tiga) alternatif strategi yang
digunakan oleh organisasi dengan analisis portofolio,
yaitu BCG Matrik (Boston Consulting Group Growth-
Share), GE Matrik (General Electrics Business
Screen), dan TOWS Matrik (Threat Opportunity
Weakness Strength). Berdasarkan uraian tersebut,
penulis tertarik untuk menganalisis strategi apa
yang tepat dalam penyelenggaraan PTSL di Provinsi
Kepulauan Riau agar dapat berjalan secara efektif
dan efisien, setelah dilakukan terlebih dahulu analisis
lingkungan beserta permasalahannya.
B. Tujuan Penelitian
Penelitian ini bertujuan untuk:
Penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat
sebagai berikut:
1. Manfaat Akademis
Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberi-
kan kontribusi bagi ilmu pengetahuan, untuk
memperkaya atau menambah referensi ilmu
pengetahuan terutama tentang manajemen
strategi organisasi;
2. Manfaat Praktis
a. Bagi masyarakat, sebagai tambahan informasi
bahwa peran masyarakat sangat dibutuhkan
strategi dalam membantu keberhasilan pendaftaran
tanah di Indonesia sehingga akan berdampak
pada perlindungan/kepastian hukum hak
atas tanah dan peningkatan kesejahteraan
masyarakat;
PTSL, b. Bagi instansi pertanahan, sebagai bahan
masukan dalam rangka perencanaan, pelak-
sanaan, pengambilan keputusan, dan evaluasi
kinerja penyelenggaraan PTSL di waktu yang
akan datang.
II. METODE
A. Jenis Penelitian
Jenis penelitian ini adalah penelitian kualitatif.
Penelitian kualitatif untuk mengetahui penyebab
penyelenggaraan PTSL di Provinsi Kepulauan Riau
yang belum maksimal baik secara kuantitas maupun
kualitas dan mengetahui strategi yang tepat agar
penyelenggaraan PTSL di Provinsi Kepulauan Riau
dapat berjalan secara efektif dan efisien dengan
menggunakan analisis BCG, GE, dan TOWS Matrix.
B. Tempat dan Waktu Penelitian
Penelitian dilaksanakan di Kantor Wilayah Badan
Pertanahan Nasional Provinsi Kepulauan Riau
selama 1 bulan terhitung dari bulan April 2021 sampai
dengan bulan Mei 2021.

1. Mengetahui penyebab penyelenggaraan C. Jenis dan Sumber Data

PTSL di Provinsi Kepulauan Riau yang belum
Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah
maksimal baik secara kuantitas maupun
data primer dan data sekunder. Data Primer
kualitas;
diperoleh dari wawancara secara langsung untuk
2. Mengetahui strategi yang tepat agar melihat tingkat terpenting dan paling berpengaruh
penyelenggaraan PTSL di Provinsi Kepulauan dari faktor-faktor strategis penyelenggaraan PTSL
Riau dapat berjalan secara efektif dan efisien. dengan pendekatan analisis lingkungan Satuan
Kerja (SWOT Analisis). Data Sekunder berupa studi
26
 Strategi Percepatan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap di Provinsi Kepulauan Riau
dokumen yang diperoleh dari masing-masing Satuan
Kerja di Provinsi Kepulauan Riau, seperti laporan
evaluasi kinerja secara berkala baik yang dituangkan
dalam dokumen pelaporan maupun bahan
presentasi pada saat Rapat Kerja, Laporan Kinerja
Satuan Kerja, Laporan Keuangan Satuan Kerja, dan
Laporan Hasil Review dari BPKP. Dalam penelitian
ini, studi dokumen merupakan sumber data utama
sebagai bahan analisis yang selanjutnya dirangkum
dan dikonfirmasi ulang ke Tim PTSL setempat baik
langsung maupun melalui media komunikasi.
D. Teknik Analisis Data
Teknik analisis data dalam penelitian ini
menggunakan analisis kualitatif dengan pendekatan
analisis portofolio, yaitu Boston Consulting Group
Growth-Share Matrix (BCG Matrix), General
Electrics Business Screen (GE Matrix), dan Threat
Opportunity Weakness Strength Matrix (TOWS
Matrix). Namun demikian, sebelum melakukan
teknik analisis tersebut dilakukan terlebih dahulu
analisis lingkungan internal maupun eksternal satuan
kerja dalam penyelenggaraan PTSL di Provinsi
Kepulauan Riau. Analisis Lingkungan Internal (ALI)
yaitu analisis faktor-faktor kekuatan dan kelemahan
masing-masing fungsi strategis PTSL dalam sebuah
tabel Internal Factors Analysis Summary (IFAS).
Sedangkan Analisis Lingkungan Eksternal (ALE)
yaitu analisis faktor-faktor peluang dan ancaman
dari luar, sehingga dapat ditangkap peluang dan
dihindarkan ancaman dari beberapa faktor tersebut
yang dirangkum kedalam tabel ringkasan analisis
faktor-faktor strategis eksternal atau External
Factors Analysis Summary (EFAS). Skoring faktor-
faktor strategis baik yang terdapat dalam komponen
melalui Pendekatan Analisis Portofolio
Mokhamad Surianto, Akhmad Misbakhul Munir
Kekuatan (Strength), Kelemahan (Weakness),
Peluang (Opportunity), dan Ancaman (Threat)
ditentukan berdasarkan Bobot mulai dari 0 (paling
tidak penting) sampai dengan 1 (paling penting)
dan Rating mulai dari 1 (paling tidak berpengaruh)
sampai dengan 5 (paling berpengaruh). Selanjutnya
dengan nilai IFAS dan EFAS dapat digunakan
untuk memetakan posisi Satuan Kerja dalam
penyelenggaraan PTSL melalui BCG, GE, dan
TOWS Matrik dan menentukan strategi yang tepat
agar penyelenggaraan PTSL di Provinsi Kepulauan
Riau dapat berjalan secara efektif dan efisien.
III. HASIL DAN PEMBAHASAN
A. Belum Maksimalnya Kinerja
PTSL di Provinsi Kepulauan
Riau
Dalam penyelenggaraan PTSL di Provinsi Kepulauan
Riau, selama periode tahun 2017 sampai dengan
tahun 2020 kinerja PTSL belum maksimal mencapai
K1 atau secara kuantitas penyelesaian PTSL masih
terdapat K2 sebanyak 643 bidang dan K3 sebanyak
97.246 bidang dan secara kualitas rata-rata NDL
hanya 55,94 sebagaimana Tabel 1. NDL merupakan
suatu nilai yang dihitung berdasarkan tiga parameter
untuk membentuk Desa/Kelurahan Lengkap yaitu
nilai rata-rata dari validasi buku tanah, validasi persil,
dan warkah digital. Nilai NDL berkisar dari 0 (nol)
sampai dengan 100 (seratus) dan hanya dihitung
apabila jumlah luas persil yang terpetakan sama
dengan luas wilayah desa/kelurahan tersebut, atau
dengan kata lain semua bidang tanah yang terdapat
pada suatu desa/kelurahan telah dipetakan sesuai
dengan posisi koordinatnya masing-masing.
27
JURNAL PERTANAHAN Vol. 11 No. 1 Juli 2021 23-39

Tabel 1 Data Jumlah K2 dan K3 serta NDL

KUANTITAS KUALITAS
KANTOR 2017 2018 2019 2020 Total Rata- Rata
No NDL Tahun
PERTANAHAN
K2 K3 K2 K3 K2 K3 K2 K3 K2 K3 2020

1 Kota Batam - 2,819 - 8,838 - 500 - 12,157 8.05

2 Kota Tanjungpinang - 2,023 - 2,758 136 6,130 331 136 11,242 12.50
3 Kabupaten - - - - 9,522 - - 9,522 74.20
Anambas
4 Kabupaten Bintan - 4,892 1 6,943 11,123 4,922 1 27,880 47.44
5 Kabupaten Karimun 1 533 9 5,015 462 10,305 34 2,451 506 18,304 69.60
6 Kabupaten Natuna - 4,317 - 3,410 4,185 120 - 12,032 79.80
7 Kabupaten Lingga - - - 1,756 4,213 140 - 6,109 100.00
1 14,584 10 28,720 598 45,478 34 8,464 643 97,246 55.94

Sumber: statistik.atrbpn.go.id (diolah tanggal 08/02/2021)

Berdasarkan studi dokumen yang diperoleh dari 8. Belum efektifnya publikasi atau sosialisasi
masing-masing Satuan Kerja di Provinsi Kepulauan meskipun PTSL secara nasional telah diiklankan
Riau, seperti laporan evaluasi kinerja secara berkala melalui media cetak maupun elektronik;
baik yang dituangkan dalam dokumen pelaporan 9. Kerja sama dengan pemerintah daerah
maupun bahan presentasi pada saat Rapat Kerja, belum maksimal seperti meminta bantuan
Laporan Kinerja Satuan Kerja, Laporan Keuangan pemasangan tanda batas dan mengumpulkan
Satuan Kerja, dan Laporan Hasil Review dari BPKP, atau menghubungi pemilik tanah;
secara garis besar penyebab kinerja PTSL belum
10. Tidak hadirnya pemilik tanah dan saksi
maksimal dikarenakan beberapa hal sebagai berikut:
atau tetangga yang berbatasan pada saat
1. Kurangnya antusiasme masyarakat dalam pengukuran lapangan;
mendaftarkan bidang tanahnya;
11. Objek yang berupa tanah waris terutama
2. Sulitnya mengidentifikasi siapa pemilik tanah penduduk keturunan Tionghoa memerlukan
pada bidang-bidang tanah yang kosong yang waktu yang lama untuk proses penertiban
belum terdaftar; sertipikat karena surat keterangan waris yang
3. Domisili pemilik tanah tidak di lokasi PTSL dibuat harus melewati prosedur yang melibatkan
sehingga kesulitan mendapatkan kelengkapan Balai Peninggalan Harta Kementerian Hukum
data-data fisik maupun yuridis; dan HAM yang berada di luar wilayah Kepulauan
4. Kondisi geografis wilayah yang berupa Riau;
semak belukar, terjal, dan cenderung tidak 12. Kurang tanggapnya Pemerintah Daerah
dimanfaatkan serta terutama beberapa dalam mendukung keberhasilan kegiatan
kabupaten berbentuk kepulauan yang mana PTSL di Provinsi Kepulauan Riau yang mana
lokasi PTSL relatif sulit dijangkau; masyarakat atau peserta PTSL tidak diberikan
5. Kondisi iklim dan cuaca seperti faktor angin keringanan atau penghapusan terkait PBB dan/
yang menghambat pelayaran menuju lokasi atau BPHTB;
PTSL yang letaknya di luar pulau dimana Kantor 13. Terdapat keberatan/sengketa/kasus pertanahan;
Pertanahan berada; 14. Keberatan atau keengganan masyarakat
6. Keterbatasan jumlah sumber daya manusia untuk ikut serta berpartisipasi mendaftarkan
terutama petugas ukur; tanahnya karena merasa terbebani dengan
7. Perencanaan kegiatan yang tidak dilakukan keharusan membayar PBB dan/atau BPHTB,
dengan baik, seperti tidak adanya time schedule pasca terbitnya sertipikat akan kesulitan dalam
pelaksanaan kegiatan; pemeliharaan datanya (biaya dan prosedur

28
 Strategi Percepatan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap di Provinsi Kepulauan Riau
melalui Pendekatan Analisis Portofolio
Mokhamad Surianto, Akhmad Misbakhul Munir

yang akan lebih lama jika dibandingkan dengan
tanah yang tidak sertipikat), dan pemahaman
masyarakat akan arti pentingnya sertipikat
masih kurang;
15. Dokumen kepemilikan atau penguasaan tanah
yang tidak lengkap atau riwayat tanahnya
terputus;
16. Masyarakat masih belum yakin akan terbitnya
produk PTSL berupa sertipikat tanah karena
melihat program sertipikasi masa lalu yang
tidak kunjung selesai;
17. Jaringan internet di beberapa lokasi yang tidak
stabil;
18. Kurangnya koordinasi antara petugas fisik dan
petugas yuridis.
Sedangkan dalam rangka untuk mendukung
kinerja Kualitas PTSL, sampai dengan tahun 2020,
dari total 634.748 Buku Tanah (BT) sebanyak
86% atau 543.526 BT telah valid dan sebanyak
57,78% atau 364.608 BT telah terdigitalisasi. Dari
total 687.002 Surat Ukur (SU) sebanyak 82% atau
564.214 SU telah valid dan sebanyak 45,87% atau
312.251 SU telah terdigitalisasi. Validasi BT dan
SU merupakan kegiatan untuk menyatakan bahwa
data digital yang telah tersimpan pada aplikasi
(tersimpan pada server di Pusat Data dan Informasi
Kementerian) telah benar dan sesuai dengan data
analog yang terdapat pada Kantor Pertanahan. Data
validasi BT dan SU untuk masing-masing Kabupaten/
Kota dapat dilihat pada Tabel 2.

Tabel 2 Kualitas Data Buku Tanah dan Surat Ukur

No. Kab./Kota Buku Tanah Surat Ukur

Jumlah Valid % Digital % Jumlah Valid % Digital %
1. Anambas 11.858 11.053 93 1.648 14 14.044 11.462 82 - -
2. Bintan 66.755 46.607 70 11.152 17 71.147 58.977 83 14 0

3. Batam 342.081 332.483 97 265.377 78 368.321 355.356 96 271.331 74

4. Karimun 71.949 36.595 51 8.298 12 79.981 55.785 70 15.042 19

5. Lingga 24.505 10.561 43 7.983 33 24.270 17.206 71 5.685 23

6. Tanjungpinang 84.321 76.603 91 53.380 63 95.256 39.780 42 197 0

7. Natuna 33.279 29.624 89 16.770 50 33.983 25.648 75 19.982 59

Jumlah
634.748 543.526 86 364.608 57 687.002 564.214 82 312.251 45

Sumber: Rekapitulasi Data Kantor Pertanahan Kab./Kota Provinsi Kepulauan Riau tanggal 08/02/2021

29
JURNAL PERTANAHAN Vol. 11 No. 1 Juli 2021 23-39

Data pertanahan lain seperti Warkah (W), dari
total 1.115.542 W baru sebanyak `4,7% atau 51.957
W telah terdigitalisasi, angka yang sangat kecil.
Sedangkan Persil valid sebanyak 518.419 persil
(70,9% dari jumlah persil yang terpetakan) dan
belum valid sebanyak 213.043 persil (29,1%). KW
4,5,6 sebanyak 40.173 bidang atau 6,3% dari total
BT. Berdasarkan data tersebut, dibutuhkan usaha
yang lebih serius sehingga dapat meningkatkan
jumlah warkah yang terdigitalisasi dan jumlah persil
yang valid. Di sisi lain, penyelesaian bidang tanah
yang terdaftar tetapi belum terpetakan juga masih
menyisakan angka 40.173 bidang atau sekitar 6,3%
dari jumlah BT yang ada di Provinsi Kepulauan Riau.
Data rinci masing-masing Kabupaten/Kota tersaji
pada Tabel 3.

Tabel 3 Kualitas Data Warkah, Persil dan Pemetaan Bidang Terdaftar

Warkah Persil Potensi K4

No. Kab./Kota Jumlah
Belum KW
Jumlah Digital % Jumlah Valid % % Buku %
Valid 4,5,6
Tanah
1 Anambas 13.835 1 0,0 28.730 17.879 62,2 10.851 37,8 11.858 76 0,6
2 Bintan 68.254 80 0,1 66.755 44.269 66,3 22.486 33,7 66.755 8.030 12,0
3 Batam 779.907 51.876 6,7 368.594 299.998 81,4 68.596 18,6 342.081 5.601 1,6
4 Karimun 79.477 - - 95.158 39.438 41,4 55.720 58,6 71.949 11.166 15,5
5 Lingga 18.158 - - 29.568 23.181 78,4 6.387 21,6 24.505 5.587 22,8
6 Tanjungpinang 127.513 - - 100.447 61.279 61,0 39.168 39,0 84.321 6.084 7,2
7 Natuna 28.398 - - 42.210 32.375 76,7 9.835 23,3 33.279 3.629 10,9
Jumlah 1.115.542 51.957 4,7 731.462 518.419 70,9 213.043 29,1 634.748 40.173 6,3

Sumber: Rekapitulasi Data Kantor Pertanahan Kab./Kota Provinsi Kepulauan Riau tanggal 06/02/2021

Lebih lanjut lagi, berangkat dari data pada Tabel
2 dan Tabel 3 di atas, dapat dilihat bahwasanya masih
terdapat data pertanahan yang masih membutuhkan
perhatian lebih untuk ditingkatkan kualitasnya,
terutama digitalisasi warkah dan penyelesaian
pemetaan bidang tanah yang terdaftar (K4). Tingkat
capaian peningkatan kualitas data pertanahan
yang masih rendah ini tidak lepas dari beberapa
kendala atau permasalahan yang terjadi selama ini.
Berdasarkan informasi dari Kantor Pertanahan dapat
didentifikasi kendala yang dihadapi, antara lain:
1. Perubahan data fisik pertanahan;
2. Rendahnya Kualitas hasil pengukuran dan
pemetaan masa lalu;
3. Jaringan internet di daerah kepulauan yang
sering kali terganggu;
4. Kesulitan menemukan dokumen tekstual dan
atau/spasial dan letak lokasi bidang tanah;
5. Kurangnya sumber daya untuk kegiatan
validasi dan digitalisasi dokumen pertanahan
baik anggaran, sumber daya manusia, maupun
sarana dan prasarana terutama scanner dan
komputer.
Perlu juga diketahui bahwa untuk menuntaskan
pendaftaran tanah di Provinsi Kepulauan Riau, dari
perkiraan jumlah bidang tanah 880.534 bidang,
sebanyak 625.913 bidang atau 71% nya telah
terdaftar dan sebanyak 759.156 bidang atau 86%
nya telah terpetakan. Jika dilihat dari sisi luasan,
dengan membandingkan luas bidang yang terdaftar
atau terpetakan dengan luas areal penggunaan lain
(APL) maka bidang yang terdaftar baru 34% dan
bidang terpetakan sebesar 60% sebagaimana Tabel
4. Dengan demikian masih terdapat potensi bidang
tanah yang belum tersertipikatkan selain K2 dan K3.

30
 Strategi Percepatan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap di Provinsi Kepulauan Riau
melalui Pendekatan Analisis Portofolio
Mokhamad Surianto, Akhmad Misbakhul Munir

Tabel 4 Bidang Tanah di Provinsi Kepulauan Riau

Estimasi Bidang Luas Non Luas Bidang Luas Bidang

Bidang Terdaftar
Jumlah Terpetakan Kawasan Terdaftar Terpetakan
No Kab./Kota Bidang ∑ ∑ Hutan ∑ ∑
s.d 2020 (Bidang) % (Bidang) % (Hektar) (Hektar) % (Hektar) %
(Bidang)
1. Anambas 39.875 13.095 33 23.568 59 37.120 3.003 8 4.506 12
2. Bintan 118.261 66.755 56 99.233 84 80.507 47.498 59 56.580 70
3. Batam 395.000 342.081 87 368.594 93 52.737 50.271 95 50.800 96
4. Karimun 112.430 61.751 55 84.021 75 61.999 19.283 31 58.577 94
5. Lingga 41.756 24.460 59 29.568 71 108.027 4.853 4 34.921 32
6. Tanjungpinang 119.600 84.511 71 108.552 91 12.422 10.918 88 10.388 84
7. Natuna 53.612 33.260 62 45.620 85 84.510 12.947 15 46.236 55
Jumlah 880.534 625.913 71 759.156 86 437.322 148.773 34 262.008 60

Sumber: Rekapitulasi Data Kantor Pertanahan Kab./Kota Provinsi Kepulauan Riau tanggal 08/02/2021

B. Strategi Percepatan Pendaftaran 6) Dokumen tekstual dan atau spasial yang

Tanah Sistematis Lengkap Di
Provinsi Kepulauan Riau Dengan
Pendekatan Portofolio
1. Analisis Lingkungan Internal (ALI)
Analisis lingkungan internal satuan
bertujuan untuk menemukenali kekuatan
kelemahan pada fungsi-fungsi bisnis satuan
kerja. Dalam konteks penyelenggaraan PTSL, ALI
dilakukan dengan melihat aktivitas fungsi-fungsi
bisnis pada kegiatan PTSL. Secara umum fungsi
bisnis dalam kegiatan PTSL dapat dilihat dari
beberapa hal, diantaranya Anggaran, Sumber Daya
Manusia (SDM), Material Sarana dan Prasarana,
dan Prosedur atau Implementasi serta Teknologi
Informasi. Fungsi-fungsi bisnis PTSL tersebut bisa
dikatakan sebagai fungsi-fungsi strategis PTSL.
Untuk melihat kapabilitas masing-masing fungsi
strategis, perlu dianalisis faktor-faktor kekuatan dan
kelemahan masing-masing fungsi strategis.
a. Kekuatan (Strength)
1) SDM yang kompeten, energik, solid, dan
memiliki semangat yang sama;
2) Teknologi informasi yang digunakan mema-
dai dan up to date (aplikasi);
3) Sarana dan prasarana yang cukup (alat
ukur);
4) Regulasi dan petunjuk teknis yang cukup je-
las dan mudah diimplementasikan;
5) Anggaran tersedia untuk mendukung kegia-
tan PTSL;
cukup tersedia untuk mendukung peningka-
tan kualitas data.
b. Kelemahan (Weakness)
1) SDM yang tidak proporsional, koordinasi
kerja antar tim kurang, dan masih ada SDM yang
dan tidak berintegritas;
2) Publikasi/sosialisasi/penyuluhan tidak di-
lakukan secara maksimal;
3) Perencanaan kegiatan yang tidak dilakukan
dengan baik;
4) Petunjuk teknis yang terlambat terbit;
5) Rendahnya kualitas hasil pengukuran dan
pemetaan masa lalu;
6) Kesulitan menemukan dokumen tekstual dan
atau/spasial dan letak lokasi bidang tanah;
7) Dokumen pertanahan belum tertata dan ru-
ang penyimpanan yang terbatas;
8) Anggaran untuk peningkatan kualitas data
tidak memadai;
9) Adanya penghematan anggaran untuk pen-
anganan Covid’19;
10) Beberapa aplikasi terkadang mengalami
gangguan, maintenance, atau tidak men-
jangkau sinyal internet.
Setelah itu tahap analisis fungsi-fungsi strategis
PTSL selesai, maka tahap selanjutnya adalah
meringkas hasil analisis faktor-faktor kekuatan dan
kelemahan masing-masing fungsi strategis PTSL
dalam sebuah tabel Internal Strategic Factors

31
JURNAL PERTANAHAN Vol. 11 No. 1 Juli 2021 23-39

Summary (IFAS). IFAS membantu satuan kerja
untuk mengidentifikasi faktor-faktor strategis yang
sebagai kekuatan dan kelemahan di fungsi-fungsi
Tabel 5 IFAS PTSL Provinsi Kepulauan Riau
bisnis PTSL. Selain itu, ringkasan itu juga membantu
menganalisis seberapa baik Tim PTSL merespon
faktor-faktor strategis tersebut yang berpengaruh
terhadap kinerja PTSL di Provinsi Kepulauan Riau.

FAKTOR STRATEGIS BOBOT RATING SKOR KETERANGAN

INTERNAL

A. Kekuatan (Strength)
Sumber Daya Manusia yang kompeten,
1. SDM yang kompeten dan energik 0,12 4 0,48 energik, dan memiliki semangat yang sama
Anggaran yang tersedia untuk mendukung
2. Anggaran yang cukup 0,09 3 0,27 kegiatan PTSL
Peralatan pengukuran yang cukup dan
3. Peralatan dan dokumen pertanahan 0,12 4 0,48 Dokumen pertanahan yang tersedia dan
yang cukup tersedia tertata
Teknologi informasi yang digunakan memadai
4. Teknologi Informasi yang memadai 0,09 4 0,36 dan up to date seperti Aplikasi KKP, Survey
Tanahku, dan Smart PTSL
Regulasi dan petunjuk teknis yang cukup
5. Prosedur jelas dan mudah 0,08 3 0,24
jelas dan mudah diimplementasikan.
B. Kelemahan (Weakness)
SDM yang tidak proporsional, koordinasi
1. SDM yang tidak proporsional 0,10 3 0,30 antar tim kurang, dan masih ada SDM yang
tidak berintegritas.
Anggaran untuk peningkatan kualitas data
2. Penghematan anggaran 0,07 2 0,14 tidak memadai dan adanya penghematan
anggaran untuk penanganan Covid’19.
Rendahnya Kualitas hasil pengukuran dan
pemetaan masa lalu, Kesulitan menemukan
3. Dokumen pertanahan yang belum dokumen tekstual dan atau/spasial dan
tertata dan tidak valid serta ruang 0,13 4 0,52 letak lokasi bidang tanah, dan Dokumen
penyimpanan yang terbatas pertanahan belum tertata dan ruang
penyimpanan yang terbatas.
Beberapa aplikasi terkadang mengalami
4. Gangguan teknologi informasi 0,09 3 0,27 gangguan, maintenance, atau tidak
menjangkau sinyal internet.
Publikasi/sosialisasi/penyuluhan tidak
5. Prosedur yang belum dijalankan dilakukan secara maksimal, Perencanaan
0,11 4 0,44
secara maksimal kegiatan yang tidak dilakukan dengan baik,
dan Petunjuk teknis yang terlambat terbit.
TOTAL 1 3,50

Sumber: Pengolahan data, 2021

2. Analisis Lingkungan Eksternal (ALE) a. Peluang (Opportunity)
Tahap selanjutnya adalah melakukan 1) Antusiasme masyarakat untuk ikut serta
pengamatan kondisi eksternal satuan kerja, serta dalam program PTSL;
mengidentifikasi faktor-faktor strategis eksternal 2) Masih ada 29% bidang tanah yang belum
satuan kerja yang menjadi peluang dan ancaman terdaftar;
yang harus dihadapi. ALE bertujuan untuk
3) Hibah anggaran dari Pemerintah Daerah un-
menemukan peluang dan atau ancaman dari
tuk penambahan target PTSL;
lingkungan ekternal. Dari hasil analisis beberapa
4) Pengurangan atau kemudahan dalam pem-
studi dokumen yang diperoleh serta melihat
bayaran BPHTB;
hambatan dan kendala selama penyelenggaraan
PTSL di Provinsi Kepulauan Riau, berikut peluang 5) Hubungan yang baik dengan pemerintah
dan ancaman dari lingkungan ekternal satuan kerja, daerah dan pemerintah desa dalam men-
antara lain: dukung penyelenggaraan PTSL;

32
 Strategi Percepatan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap di Provinsi Kepulauan Riau
6) Terdapat desa yang belum ditetapkan lokasi
ditahun-tahun sebelumnya;
7) Pemanfaatan teknologi informasi yang
cukup massif di masyarakat sehingga me-
mudahkan komunikasi;
8) Keadaan sosio kultural masyarakat setem-
pat yang terbuka dengan kegiatan pertana-
han melalui pendekatan yang baik;
9) Ketersediaan jaringan internet;
10) Ketersediaan transportasi antar pulau dan
daerah.
b. Ancaman (Threat)
1) Pemahaman masyarakat akan arti penting
sertipikat rendah;
2) Pemilik tanah tidak berdomisili di lokasi
PTSL sehingga sulit mengidentifikasi subyek
dan obyek hak dan mendapatkan kelengka-
pan data fisik maupun yuridis;
3) Kondisi geografis wilayah yang berupa se-
mak belukar, terjal, dan cenderung tidak
dimanfaatkan serta beberapa daerah kepu-
lauan yang sulit dijangkau;
4) Kondisi iklim dan cuaca yang menghambat
pelayaran menuju lokasi PTSL;
5) Belum maksimalnya kerja sama dengan
pemerintah daerah atau desa dalam hal pe-
masangan tanda batas dan mengumpulkan
atau menghubungi pemilik tanah dan kerin-
ganan atau penghapusan terkait PBB dan/
atau BPHTB;
6) Tidak hadirnya pemilik tanah dan saksi atau
tetangga yang berbatasan pada saat pen-
gukuran lapangan;
7) Prosedur yang cukup lama untuk objek yang
berupa tanah waris terutama penduduk ketu-
runan Tionghoa;
melalui Pendekatan Analisis Portofolio
Mokhamad Surianto, Akhmad Misbakhul Munir
8) Terdapat keberatan/sengketa/kasus pertan-
ahan;
9) Pemikiran masyarakat bahwa pasca ter-
bitnya sertipikat akan kesulitan dalam
pemeliharaan datanya (biaya dan prosedur
yang akan lebih lama jika dibandingkan den-
gan tanah yang tidak sertipikat);
10) Dokumen kepemilikan atau penguasaan tan-
ah yang tidak lengkap atau riwayat tanahnya
terputus;
11) Masyarakat masih belum yakin akan ter-
bitnya produk PTSL berupa sertipikat tanah
karena melihat program sertipikasi masa lalu
yang tidak kunjung selesai;
12) Perubahan data fisik pertanahan bagi bidang
tanah terdaftar;
13) Jaringan internet di daerah kepulauan yang
sering kali terganggu;
14) Adanya peraturan yang diterbitkan instansi
lain yang bertentangan dengan peraturan di
BPN;
15) Aksesibilitas atau sarana transportasi yang
terbatas.
Setelah selesai melakukan analisis peluang
dan ancaman pada beberapa hal atau komponen,
sehingga dapat ditangkap peluang dan dihindarkan
ancaman dari beberapa faktor tersebut. Tahap
selanjutnya adalah merangkumnya kedalam tabel
ringkasan analisis faktor-faktor strategis eksternal
atau External Factors Analysis Summary (EFAS).
Dalam EFAS pada intinya adalah mengidentifikasi
dan merespon dengan cepat, memperhatikan dan
menindaklanjuti faktor-faktor eksternal tersebut
dalam rangka menyelaraskan dengan perubahan-
perubahan yang terjadi atau yang berubah begitu
cepat.
33
JURNAL PERTANAHAN Vol. 11 No. 1 Juli 2021 23-39

Tabel 6 EFAS PTSL Provinsi Kepulauan Riau

Faktor Strategis Eksternal Bobot Rating Skor Keterangan

A. Peluang (Opportunity)
1. Antusiasme Mayarakat yang
tinggi
2. Hubungan dengan Pemerintah
Daerah/Desa yang cukup terjalin
3. Potensi Objek PTSL yang
cukup
Antusiasme masyarakat untuk ikut serta dalam
program PTSL dan Keadaan sosio kultural masyarakat
0,12 3,00 0,36
setempat yang terbuka dengan kegiatan pertanahan
melalui pendekatan yang baik.
Hubungan yang baik dengan pemerintah daerah dan
pemerintah desa dalam mendukung penyelenggaraan
0,07 3,00 0,21 PTSL, Hibah anggaran dari Pemerintah Daerah
untuk penambahan target PTSL, Pengurangan atau
kemudahan dalam pembayaran BPHTB.
Masih ada 29% bidang tanah yang belum terdaftar,
Terdapat desa yang belum ditetapkan lokasi ditahun-
0,12 4,00 0,48
tahun sebelumnya.

4. Pemanfaatan Teknologi Pemanfaatan teknologi informasi yang cukup massif di

Informasi di Masyarakat 0,06 2,00 0,12 masyarakat sehingga memudahkan komunikasi.

5. Aksesibilitas dan Jaringan Ketersediaan sarana transportasi antar pulau dan

yang cukup tersedia 0,07 2,00 0,14 daerah dan dan ketersediaan jaringan internet.

B. Ancaman (Threat)
1. Keberadaan dan pemahaman
masyarakat yang kurang
2. Hubungan dengan pemerintah
Daerah atau Desa belum
tersistem dan terstruktur
3. Kondisi iklim dan goegrafis
wilayah yang tidak mendukung
4. Gangguan Aksesibilitas dan
Jaringan internet
5. Data fisik dan yuridis objek
PTSL yang kurang lengkap
6. Terdapat masalah pertanahan
TOTAL
Pemahaman masyarakat akan arti penting sertipikat
rendah, pemilik tanah tidak berdomisili di lokasi PTSL,
tidak hadirnya pemilik tanah dan saksi atau tetangga
yang berbatasan pada saat pengukuran lapangan,
0,13 4,00 0,52
pemikiran masyarakat bahwa pasca terbitnya sertipikat
akan kesulitan dalam pemiliharaan datanya, dan
masyarakat masih belum yakin akan terbitnya produk
PTSL.
Belum seluruhnya kerja sama antara Kantor Pertanahan
dengan Pemerintah Daerah atau Desa dalam hal
0,09 3,00 0,27 pemasangan tanda batas dan mengumpulkan atau
menghubungi pemilik tanah dan keringanan atau
penghapusan terkait PBB dan/atau BPHTB.
Kondisi geografis wilayah yang berupa semak belukar,
terjal, dan cenderung tidak dimanfaatkan serta
0,13 3,00 0,39 beberapa daerah kepulauan yang sulit dijangkau dan
kondisi iklim dan cuaca yang menghambat pelayaran
menuju lokasi PTSL.
Aksesbilitas atau sarana transportasi yang terbatas
0,07 2,00 0,14 dan Jaringan internet di daerah kepulauan yang sering
kali terganggu.
Perubahan data fisik pertanahan bagi bidang tanah
terdaftar dan dokumen kepemilikan atau penguasaan
0,09 2,00 0,18
tanah yang tidak lengkap atau riwayat tanahnya
terputus.
Prosedur yang cukup lama untuk objek yang berupa
tanah waris terutama penduduk keturunan Tionghoa,
0,05 2,00 0,10 terdapat keberatan/sengketa/kasus pertanahan, dan
adanya peraturan yang diterbitkan instansi lain yang
bertentangan dengan peraturan di BPN.
1 2,91

Sumber: Pengolahan data, 2021

3. Penentuan Strategi Melalui Analisis Portofolio
Tahap penentuan strategi melalui analisis
portofolio dilakukan dengan cara pemetaan skor
kondisi internal dan eksternal satuan kerja. Analisis
portofolio dilakukan dengan serangkaian matriks
dua dimensi yang meringkas faktor-faktor strategis
internal dan eksternal sebagaimana telah dijelaskan
pada huruf a dan b di atas. Teknik portofolio yang
digunakan antara lain Boston Consulting Group
Growth-Share Matrix (BCG Matrix), General Electrics
Business Screen (GE Matrix), dan Threat Opportunity
Weakness Strength Matrix (TOWS Matrix). Semula
istilah penentuan strategi tersebut banyak dipakai
atau dipergunakan dalam dunia bisnis, namun, pada
akhir-akhir ini, istilah itu juga dapat digunakan atau
diterapkan pada organisasi publik atau pemerintahan
(Suklun, 2020). Oleh karenanya, dalam penelitian ini,
mencoba memberikan gambaran penentuan strategi

34
 Strategi Percepatan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap di Provinsi Kepulauan Riau
dalam penyelenggaraan PTSL melalui pendekatan
portofolio (BCG, GE, dan TOWS Matrix), Berikut
analisis masing-masing penentuan strategi melalui
Portofolio, yaitu:
a. BCG Matrix
BCG Matrix merupakan pemetaan posisi satu-
an kerja dalam penyelenggaraan PTSL dengan
menggunakan skor IFAS (horizontal) dan skor
EFAS (Vertikal). Skala yang digunakan untuk
pemetaan adalah dari 1,00 sampai dengan
5,00. Dalam BCG terdapat 4 komponen kuad-
ran yaitu Cash Cow, Stars, Question Marks
dan Dogs yang dibedakan berdasarkan potensi
pasar (direpresentasikan dengan skor EFAS)
dan potensi satuan kerja untuk mencapai tu-
juan (direpresentasikan dengan skor IFAS)
sebagaimana diadopsi dari Hedley (Hunger,
J.D. dan Wheelen, T.L., 2011; Wheelen, T.L.,
Hunger, J.D., Hoffman, A.N. dan Bamford, C.E.,
2018). Berdasarkan skor IFAS dan EFAS seba-
gaimana Gambar 1 di atas, maka posisi Satuan
Kerja berada dalam posisi Cash Cow. Meli-
hat posisi berada pada komponen Cash Cow
maka posisi tersebut berada dalam posisi yang
cukup stabil sehingga strategi yang tepat dalam
pendekatan Portofolio adalah dengan menam-
bah target baik kuantitas maupun peningkatan
kualitas data agar tujuan PTSL dapat segera
tercapai.
Sumber: Pengolahan data, 2021
Gambar 1 BCG Matrix PTSL
b. GE Matrix
Selain dengan BCG Matrix, alat lainnya yang
digunakan untuk melihat posisi organisasi ada-
lah dengan GE Matrix. GE Matrix terdiri dari
9 (Sembilan) sel yang didasarkan pada daya
tarik PTSL dan posisi kompetitif PTSL. Dalam
melalui Pendekatan Analisis Portofolio
Mokhamad Surianto, Akhmad Misbakhul Munir
memetakan posisi PTSL dengan menggunakan
Matrik GE, dapat menggunakan skor IFAS dan
EFAS. Adapun bagannya adalah sebagai beri-
kut:
Sumber: Pengolahan data, 2021
Gambar 2 GE Matrix PTSL
Berdasarkan posisi PTSL tersebut maka
alternatif strategi yang direkomendasikan adalah
strategi penambahan target melalui Strategi
Konsentrasi yaitu berkonsentrasi terhadap Desa
yang telah ditetapkan menjadi lokasi PTSL sampai
menuju desa lengkap baik secara kualitas maupun
kuantitas sehingga masyarakat setempat merasa
puas dan hasil yang diperoleh sesuai dengan
tujuan dari PTSL yaitu dapat mendeklarasikan desa
lengkap.
c. TOWS Matrix
TOWS matrix menggambarkan bagaimana
satuan kerja atau Tim PTSL menyelaraskan
peluang-peluang dan ancaman-ancaman yang
dihadapi dengan kekuatan dan kelemahannya,
sehingga menghasilkan empat rangkaian al-
ternatif strategi. Inti dari TOWS Matrix adalah
merumuskan strategi gabungan dari komponen
IFAS dengan komponen EFAS sehingga meng-
hasilkan 4 (empat) macam strategi kombinasi
untuk dianalisis lebih lanjut. Namun, dengan
menghitung skor masing-masing komponen
(TOWS) maka akan diperoleh skor yang tert-
inggi yang dijadikan strategi utama dalam
percepatan PTSL di Provinsi Kepulauan Riau.
Adapun bagannya adalah sebagai berikut:
35
JURNAL PERTANAHAN Vol. 11 No. 1 Juli 2021
Sumber: Pengolahan data, 2021
Gambar 3 TOWS Matrix PTSL
Berdasarkan TOWS Matrix di atas, maka strategi
utama yang digunakan untuk percepatan PTSL di
Provinsi Kepulauan Riau adalah “ST STRATEGY”
yaitu strategy dengan mengkombinasikan
komponen Strengths dan Threats yang dimiliki,
sehingga dihasilkan strategi untuk meminimalkan
ancaman yang ada dengan kekuatan yang dimiliki.
Tim PTSL harus meningkatkan kerja sama dengan
Pemerintah Daerah atau Desa terutama dalam hal
menggerakkan masyarakat untuk berpartisipasi
aktif dalam pelaksanaan PTSL dan menerbitkan
kebijakan keringanan dalam pembayaran BPHTB
dan PBB serta memperoleh tambahan anggaran
untuk kegiatan validasi dan digitalisasi dokumen
pertanahan. Meningkatkan sosialisasi PTSL secara
aktif baik langsung maupun tidak langsung, baik
melalui media cetak maupun elektronik atau sosial
36
23-39
media yang berkaitan dengan lokasi yang ditetapkan
sebagai objek PTSL maupun arti pentingnya sertipikat
tanah bagi masyarakat. Terhadap kondisi geografis
yang tidak mendukung dan sulit untuk dijangkau
karena kondisi fisik objek PTSL, jika subjek hak
bersedia untuk mengkondisikan maka tim sebaiknya
menyampaikan permasalahan kepada pemilik
tanah. Namun jika tidak bersedia, terhadap kondisi
objek tersebut laporkan ke Kementerian Pusat agar
mendapat petunjuk lebih lanjut. Sedangkan untuk
kondisi iklim, sebaiknya Tim PTSL mengantisipasinya
dan merencanakan sejak awal agar iklim dan cuaca
yang mengganggu dapat dihindarkan. SDM yang
kompeten, solid, dan energik, teknologi informasi
yang memadai, dan peralatan dan dokumen
pertanahan yang cukup tersedia akan membantu
mengatasi ancaman yang timbul.
 Strategi Percepatan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap di Provinsi Kepulauan Riau
melalui Pendekatan Analisis Portofolio
Mokhamad Surianto, Akhmad Misbakhul Munir

IV. KESIMPULAN gangguan aksesibilitas dan jaringan internet, data

fisik dan yuridis objek PTSL yang kurang lengkap,
Capaian penyelesaian target PTSL harus
serta terdapat masalah pertanahan. Berdasarkan
senantiasa dievaluasi demi tercapainya rencana
perhitungan faktor-faktor tersebut diperoleh skor
strategis Kementerian Agraria dan Tata Ruang/
External Factors Analysis Summary (EFAS) sebesar
Badan Pertanahan Nasional. Analisis lingkungan
2,91.
internal (ALI) dan analisis lingkungan eksternal
(ALE) dilakukan untuk mengidentifikasi kekuatan, Penentuan strategi melalui pendekatan analisis
kelemahan, peluang dan ancaman dalam portofolio dilakukan dengan menggunakan BCG
penyelenggaraan PTSL sehingga dapat menentukan matrix, GE matrix dan TOWS matrix. Berdasarkan
strategi yang tepat melalui pendekatan portofolio analisis BCG matrix, posisi Satuan Kerja dalam
dalam rangka percepatan penyelesaian PTSL, pelaksanaan kegiatan PTSL adalah berada dalam
khususnya di lingkungan Kantor Wilayah BPN posisi Cash Cow. Posisi ini menandakan bahwa
Provinsi Kepulauan Riau. secara umum proses bisnis PTSL di lingkungan
Kantor Wilayah BPN Provinsi Kepulauan Riau
Berdasarkan hasil dan pembahasan, faktor-
berada dalam posisi yang cukup stabil. Oleh karena
faktor strategis internal pelaksanaan PTSL di
itu, strategi yang tepat adalah dengan menambah
lingkungan Kantor Wilayah BPN Provinsi Kepulauan
target baik kuantitas (target jumlah bidang tanah
Riau, diketahui bahwa kekuatan yang dimiliki
yang akan dipetakan melalui kegiatan PTSL)
dapat dikelompokkan ke dalam lima faktor yaitu
maupun peningkatan kualitas data (target validasi
SDM yang kompeten dan energik, anggaran yang
data dan digitalisasi data pertanahan) agar tujuan
cukup, peralatan dan dokumen pertanahan yang
PTSL dapat segera tercapai. Lebih lanjut, analisis
cukup tersedia, teknologi informasi yang memadai,
GE matrix digunakan untuk melihat posisi PTSL
prosedur yang jelas dan mudah. Sedangkan
dalam kaitan daya tarik dan posisi kompetitif PTSL
kelemahan yang dimiliki adalah SDM yang tidak
pada konsumen atau masyarakat. Berdasarkan
proporsional, penghematan anggaran, dokumen
hasil analisis dan pembahasan, diperoleh alternatif
pertanahan yang belum tertata dan tidak valid
strategi yang direkomendasikan adalah strategi
serta ruang penyimpanan yang terbatas, gangguan
penambahan target melalui Strategi Konsentrasi.
teknologi informasi, prosedur yang belum dijalankan
Strategi ini mengisyaratkan bahwa penambahan
secara maksimal. Lebih lanjut, kesepuluh faktor ini
target PTSL semestinya berkonsentrasi terhadap
dianalisis untuk mengetahui bobot dan rating masing-
desa yang telah ditetapkan menjadi lokasi PTSL
masing faktor sehingga diperoleh skor Internal
sampai menuju desa lengkap baik secara kualitas
Strategic Factors Summary (IFAS) sebesar 3,5. Di
maupun kuantitas, sehingga masyarakat setempat
sisi lain, dari faktor luar institusi, dapat diidentifikasi
merasa puas dan hasil yang diperoleh sesuai
beberapa peluang yang dapat dikelompokkan ke
dengan tujuan dari PTSL yaitu dapat dilakukan
dalam lima faktor yaitu antusiasme masyarakat
deklarasi desa lengkap. Kemudian analisis TOWS
yang tinggi, hubungan dengan Pemerintah Daerah
matrix digunakan untuk memilih kombinasi strategi
atau Desa yang cukup terjalin, potensi objek PTSL
yang tepat berdasarkan skor Kekuatan (Strenght),
yang cukup, pemanfaatan teknologi informasi
Kelemahan (Weakness), Peluang (Opportunity) dan
di masyarakat, aksesibilitas dan jaringan yang
Ancaman (Threat). Berdasarkan hasil analisis dan
cukup tersedia. Sedangkan potensi ancaman dari
pembahasan diperoleh skor tertinggi pada kombinasi
luar teridentifikasi ke dalam enam kelompok yaitu
ST yaitu strategi dengan mengkombinasikan
keberadaan dan pemahaman masyarakat yang
komponen Strengths dan Threats yang dimiliki,
kurang, hubungan dengan Pemerintah Daerah
sehingga dihasilkan strategi untuk meminimalkan
atau Desa belum tersistem dan terstruktur, kondisi
ancaman yang ada dengan kekuatan yang dimiliki.
iklim dan geografis wilayah yang tidak mendukung,

37
JURNAL PERTANAHAN Vol. 11 No. 1 Juli 2021 23-39

DAFTAR PUSTAKA Pearce, J. A. & Robinson, R. B. (2013). Manajemen

Strategis: Strategic Management
David, F. R. (2004). Strategic Management:
Formulation, Implementation, and Control,
Manajemen Strategi, Konsep. Jakarta:
Edisi 12. Jakarta: Salemba Empat.
Salemba Empat.
Rufaidah, P. (2013). Manajemen Strategik. Bandung:
Hardiyansyah, Syah, L.Y, & Mellita, D. (2019).
Humaniora.
Manejemen Strategis Sektor Publik.
Cetakan I. Yogyakarta: Gava Media. Sari, N.P. (2013). Manajemen Strategis: Strategic
Management Formulation, Implementation,
Harsono, B. (2007). Hukum Agraria Indonesia,
and Control (Pearce, John A. & Robinson,
Sejarah Pembentukan Undang-Undang
Richard B.), Edisi 12. Jakarta: Salemba
Pokok Agraria, Isi Dan Pelaksanaannya,
Empat.
Jilid I, Edisi Revisi, Cetakan Kesebelas.
Jakarta: Djambatan. Suklun, H. (2020). Strategic Management
and Strategic Leadership in Public
Haryanto, Jocom, S, & Rengkung, L.R. (2020).
Organizations. Research of Financial
Strategi Peningkatan Pencapaian
Economic and Sosial Studies (RFES), 5
Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap
(4), 795-803. DOI:10.29106/fesa.829187.
Berdasarkan Pembagian Kluster Bidang
Tanah Di Desa Tambelang Kecamatan Sugiono. (2013). Metode Penelitian Manajemen.
Maesaan Kabupaten Minahasa Selatan. Cetakan ke-1. Bandung: Alfabeta.
Agrirud, 2 (3), 267-276.
Sunardi, D. (2012). Strategic Management:
Hunger, J.D. dan Wheeler, T.L. (2011). Essentials of Manajemen Strategi, Konsep (David, Fred
Strategic Management, 5th edition. New R.), Edisi 12. Jakarta: Salemba Empat.
Jersey: Prentice Hall.
Wheelen, T.L., Hunger, J.D., Hoffman, A.N.
Ihsanuddin (2016). Jokowi: Prona Sudah 35 Tahun, dan Bamford, C.E. (2018). Strategic
baru 44 Persen Tanah Warga Bersertifikat. Management and Business Policy:
Diperolehi pada 7 Mei 2021 daripada Globalization, Innovation, and
Sustainability, 15 edition. London: Pearson
th

https://nasional.kompas.com/
Education.Wijayati, D.T (2010). Faktor-
read/2016/10/16/12474581/jokowi.prona.
Faktor yang Mempengaruhi Manajemen
sudah.35.tahun.baru.44.persen.tanah.
Strategik pada Organisasi Non Profit: Studi
warga.bersertifikat.
Manajemen Strategik pada Dinas Propinsi
Ismail. (2020). Manajemen Strategis Sektor Publik. Jawa Timur. Jurnal Manajemen Dan
Pasuruan: Qiara Media. Kewirausahaan, 12 (1), 24-32.

Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi Yunus, E. (2016). Manajemen Strategis. Yogyakarta:
Kepulauan Riau (2020). Laporan Kinerja Andi.
Tahun 2020. Tanjungpinang:-.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Pearce, J. A. & Robinson, R. B. (2008). Manajemen Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
Strategis-Formulasi, Implementasi, dan (Lembaran Negara Republik Indonesia
Pengendalian, Edisi Sepuluh. Jakarta: Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan
Salemba Empat. Lembaran Negara Republik Indonesia
Nomor 2043).

38
 Strategi Percepatan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap di Provinsi Kepulauan Riau
melalui Pendekatan Analisis Portofolio
Mokhamad Surianto, Akhmad Misbakhul Munir

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala
Pendaftaran Tanah (Lembaran Negara Badan Pertanahan Nasional Nomor 6
Republik Indonesia Tahun 1997 Nomor Tahun 2018 tentang Pendaftaran Tanah
59, Tambahan Lembaran Negara Republik Sistematis Lengkap (Berita Negara
Indonesia Nomor 3696). Republik Indonesia Tahun 2018 Nomor
501).

39