Dirangkum oleh :
YUHENDRI YAKUB, S.SiT., M.H
Kepala Bidang Pengadaan Tanah & Pengembangan
Kanwil BPN Provinsi Sumatera Barat
Sekilas Masa Dinas
1998 – Kantah Kab. Padang Pariaman
2000 – Tugas Belajar STPN di Yogyakarta
2004 – Kanwil BPN Prov. Sumbar
2006 – Kasubsi Kantah Kota Bukittinggi
2012 – Kasi Penataan Pertanahan Kantah Kota Solok
2013 – Kasi Survei, Pengukuran dan Pemetaan
Kantah Kota Payakumbuh
2017 – Kasi Pengadaan Tanah Kantah Kota Padang
2018 – Kasi Survei dan Pemetaan Tematik
Kanwil BPN Prov. Sumbar
2019 –Kasi Infrastruktur Pertanahan Kantah Kota Padang
2020 –Kabid Pengadaan Tanah dan Pengembangan
Kanwil BPN Prov. Sumbar
PORTOFOLIO
Pengadaan Tanah
Dasar Hukum Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum
UU NOMOR 2 TAHUN 2012 TENTANG PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN
1 UMUM
UU NOMOR 11 TAHUN 2020 TENTANG CIPTA KERJA (LEMBARAN NEGARA REPUBLIK INDONESIA TAHUN
2 2020 NOMOR 245, TAMBAHAN LEMBARAN NEGARA REPUBLIK INDONESIA NOMOR 6573)
5 PERMENDAGRI NOMOR 72 TAHUN 2012 TENTANG BIAYA OPERASIONAL DAN PENDUKUNG ANGGARAN
PENGADAAN TANAH APBD PROV/KAB/KOTA
6 PMK NOMOR 13 TAHUN 2013 TENTANG BIAYA OPERASIONAL DAN PENDUKUNG PMK
PENGADAAN TANAH MELALUI ANGGARAN APBN NO.10 / 2016
PERMEN ESDM NOMOR 33 TAHUN 2016 TENTANG PENYELESAIAN TEKNIS TERHADAP TANAH, BANGUNAN,
7 DAN/ATAU TANAMAN YANG DIKUASAI MASYARAKAT PADA KAWASAN HUTAN DALAM RANGKA PERCEPATAN
PEMBANGUNAN INFRASTRUKTUR KETENAGALISTRIKAN
Lanjutan……
PERMA NOMOR 3 TAHUN 2016 TENTANG TATA CARA PENGAJUAN KEBERATAN DAN Perma No. 2
9 PENITIPAN GANTI KERUGIAN KE PENGADILAN NEGERI DALAM PENGADAAN TANAH
Tahun 2021
BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM
1. Asas Kemanusiaan
Yang dimaksud dengan “asas kemanusiaan” adalah Pengadaan Tanah harus memberikan
pelindungan serta penghormatan terhadap hak asasi manusia, harkat, dan martabat setiap warga
negara dan penduduk Indonesia secara proporsional,
2.Asas Keadilan
Yang dimaksud dengan “asas keadilan” adalah memberikan jaminan penggantian yang layak
kepada Pihak yang Berhak dalam proses Pengadaan Tanah sehingga mendapatkan kesempatan untuk
dapat melangsungkan kehidupan yang lebih baik.
3.Asas Kemanfaatan
Yang dimaksud dengan “asas kemanfaatan” adalah hasil Pengadaan Tanah mampu memberikan
manfaat secara luas bagi kepentingan masyarakat, bangsa, dan negara.
4. Asas Kepastian
Yang dimaksud dengan “asas kepastian” adalah memberikan kepastian hukum tersedianya tanah
dalam proses Pengadaan Tanah untuk pembangunan dan memberikan jaminan kepada Pihak yang
Berhak untuk mendapatkan Ganti Kerugian yang layak.
5. Asas Keterbukaan
Yang dimaksud dengan “asas keterbukaan” adalah bahwa Pengadaan Tanah untuk pembangunan
dilaksanakan dengan memberikan akses kepada masyarakat untuk mendapatkan informasi yang
berkaitan dengan Pengadaan Tanah.
6. Asas Kesepakatan
Yang dimaksud dengan “asas kesepakatan” adalah bahwa proses Pengadaan Tanah dilakukan
dengan musyawarah para pihak tanpa unsur paksaan untuk mendapatkan kesepakatan bersama.
7. Asas Keikutsertaan
Yang dimaksud dengan “asas keikutsertaan” adalah dukungan dalam penyelenggaraan Pengadaan
Tanah melalui partisipasi masyarakat, baik secara langsung maupun tidak langsung, sejak perencanaan
sampai dengan kegiatan pembangunan.
8. Asas Kesejahteraan
Yang dimaksud dengan “asas kesejahteraan” adalah bahwa Pengadaan Tanah untuk pembangunan
dapat memberikan nilai tambah bagi kelangsungan kehidupan Pihak yang Berhak dan masyarakat secara
luas.
9. Asas Keberlanjutan
Yang dimaksud dengan “asas keberlanjutan” adalah kegiatan pembangunan dapat berlangsung
secara terus-menerus, berkesinambungan, untuk mencapai tujuan yang diharapkan.
10. Asas Keselarasan
Yang dimaksud dengan “asas keselarasan” adalah bahwa Pengadaan Tanah untuk pembangunan
dapat seimbang dan sejalan dengan kepentingan masyarakat dan negara.
Jenis-jenis Kepentingan Umum
(Pasal 10 UU No. 2 / 2012)
a. Kawasan Industri Hulu dan Hilir Minyak dan Gas yang diprakarsai dan atau dikuasai oleh
Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, Badan Usaha Milik Negara, atau Badan Usaha Milik
Daerah;
b. Kawasan Ekonomi Khusus yang diprakarsai dan/atau dikuasai oleh Pemerintah Pusat,
Pemerintah Daerah, Badan Usaha Milik Negara, atau Badan Usaha Milik Daerah;
c. Kawasan Industri yang diprakarsai dan/atau dikuasai oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah
Daerah, Badan Usaha Milik Negara, atau Badan Usaha Milik Daerah;
d. Kawasan Pariwisata yang diprakarsai dan/atau dikuasai oleh Pemerintah Fusat, Pemerintah
Daerah, Badan Usaha Milik Negara, atau Badan Usaha Milik Daerah;
e. Kawasan Ketahanan Pangan yang diprakarsai dan/atau dikuasai oleh Pemerintah Pusat,
Pemerintah Daerah, Badan Usaha Milik Negara, atau Badan Usaha Milik Daerah; dan
f. Kawasan Pengembangan teknologi yang diprakarsai dan/atau dikuasai oleh Pemerintah
Pusat, Pemerintah Daerah, Badan Usaha Milik Negara, atau Badan Usaha Milik Daerah.
Sumber Dana Pengadaan Tanah
(Pasal 52 UU No. 2/2012)
TAHAPAN PERENCANAAN
1. Maksud dan tujuan rencana pembangunan
2. Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang
Muatan Dokumen 3. Prioritas Pembangunan Nasioanal/ Daerah
Perencanaan Pengadaan 4. Letak tanah
Tanah (DPPT) 5. Luas tanah yang dibutuhkan
(Pasal 6 ayat PP No. 19 Tahun
6. Gambaran umum status tanah
2021)
7. Perkiraan jangka waktu pelaksanaan Pengadaan
Tanah
DPPT berlaku untuk jangka waktu 2 8. Perkiraan jangka waktu pelaksanaan
( dua ) tahun sejak ditetapkan pembangunan
(Pasal 8 ayat (3) PP No. 19/2021) 9. Perkiraan nilai tanah
10. Rencana penganggaran
11.Preferensi bentuk ganti kerugian
II.
TAHAPAN PERSIAPAN
Pembentukan TIM (SK Gubernur)
Materi :
Secara Langsung Tidak Langsung
1. Maksud dan tujuan rencana
pembangunan;
2. Letak tanah dan luas tanah yang
- Sosialisasi Tatap dibutuhkan;
- Media Cetak ,
Muka/ Virtual 3. Tahapan rencana pengadaan tanah;
- Media
- Surat 4. Perkiraan jangka waktu pelaksanaan
Elektronik
Pemeberitahuan pengadaan tanah;
5. Perkiraan jangka waktu pelaksanaan
pembangunan;
6. Informasi lainnya yang dianggap
perlu;
7. Pemberitahuan disampaikan secara
langsung, kepada masyarakat melalui
sosialisasi, tatap muka, dan surat
pemberitahuan
2. Pendataan Awal Lokasi Rencana Pembangunan
3. Pengumuman Penetapan Lokasi dilakukan di kantor Kelurahan/Desa atau nama lain, kantor
Kecamatan, dan atau kantor Bupati/Walikota dan di lokasi pembangunan Diumumkan
melalui media elektronik selama 10 (sepuluh) hari.
(Pasal 49 PP No. 19/2021)
III.
TAHAPAN PELAKSANAAN
1. Penyiapan Pelaksanaan
(Pasal 82 Permen ATR/BPN No. 19/2021)
Instansi yang
Kanwil BPN
memerlukan tanah
1. Permohonan Tertulis
2. Menyampaikan Penjelasan/ Pemaparan
mengenai Permohonan Pelaksanaan PT
dihadapan Kakanwil
3. Lampiran Permohonan : 1. Verifikasi Permohonan
a.DPPT 2. Verifikasi dilakukan max 3 (tiga) hari
b.Dokumen Persiapan : setelah permohonan diterima
-Keputusan SK Penlok dan Peta Lokasi
Pembangunan
3. Apabila lengkap, dibuat Berita Acara
-Data Awal Pihak yang berhak dan objek PT. penerimaan permohonan.
-Berita Acara kesepakatan lokasi dalam 4. Apabila tidak lengkap, berkas
Konsultasi Publik permohonan dikembalikan untuk
-Surat pernyataan pemasangan tanda batas dilengkapi/ perbaiki
c. Surat Persetujuan Pelepasan/ Penggunaan
Kawasan Hutan, Izin Alih fungsi lahan/ status
5. Waktu pelaksanaan PT terhitung
penggunaan/ pelepasan asset tanah desa, sejak Berita Acara penerimaan
ulayat, wakaf, aset pemerintah, Bank tanah, permohonan ditandatangani.
BUMN, BUMD, dalam hal terdapat bidang
tanah yang berstatus tanah tsb diatas.
d. Surat Pernyataan kesiapan/ dokumen
anggaran/ alokasi BOBP serta anggaran ganti
kerugian
➢Dilaksanakan oleh Kepala Kantor Wilayah
BPN selaku Ketua
Keanggotaan Tugas
Satgas A Satgas B
• Membidangi pengumpulan • Membidangi
data fisik pengumpulan data yuridis
• Ketua dan anggota objek pengadaan tanah
minimall 2(dua) orang • Ketua dan anggota
• Mempunyai Kompetensi di minimall 2(dua) orang
bidang survey, pengukuran • Mempunyai kompetensi
dan pemetaan di bidang pertanahan,
• Dapat menambah anggota hukum/ manajemen
unsur perangkat sebagai • Dapat menambah
penunjuk batas bidang dan anggota instansi teknis
menggunakan survey terkait dan survey
berlisensi berlisensi
2. Inventarisasi Dan Identifikasi
Satgas A Satgas B
Melakukan : Mengumpulkan Data :
1. Hasil Invetarisasi dan Identifikasi berupa Peta Bidang Tanah dan Daftar Nominatif diserahkan oleh
Ketua Satgas kepada Ketua P2T dengan Berita Acara Hasil Inventarisasi dan Identifikasi
2. Hasil Invetarisasi dan Identifikasi tersebut diumumkan di Kantor Camat, Lurah/ Wali Nagari dan Lokasi
Pengadaan Tanah
3. Pengumuman dilakukan selama 14 hari (memberi kesempatan kepada pihak yang berhak untuk
mencermati data yang diumumkan dan mengajukan keberatan bila dirasa kurang tepat)
4. Verifikasi
a) Apabila ada pihak yang berhak yang keberatan, maka satgas a dan satgas b akan melakukan
verifikasi
b) Bila keberatan diterima maka, daftar nominatif atau peta bidang akan diperbaiki dan dibuat
berita acara yang ditandatangai oleh ketua satgas dan Ketua P2T, Bila keberatan ditolak, maka
dibuatkan berita acara penolakan keberatan yang ditandatangani ketua pelaksana
c) Berita Acara hasil verifikasi/ perbaikan bersifat final dan dijadikan dasar pemberian ganti
kerugian
3. Penetapan Penilai
(Pasal 107 Permen ATR/BPN No. 19/2021)
SK PENETAPAN PENILAI
PERTANAHAN
“Dalam hal penilaian dilakukan pada kegiatan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum, penilai pertanahan juga wajib:
a. mencari data pembanding, baik di lokasi pengadaan tanah maupun di lokasi sekitarnya;
b. melakukan ekspos hasil penilaian di hadapan Pelaksana Pengadaan Tanah; dan
c. mendampingi Pelaksana Pengadaan Tanah pada saat musyawarah bentuk ganti kerugian.”
4. Musyawarah Penetapan Bentuk Ganti Kerugian
(Pasal 112 Permen ATR/BPN No. 19/2021)
1. Musyawarah dilaksanakan secara langsung oleh P2T didampingi Penilai dan Instansi yang
memerlukan tanah untuk menyampaikan besarnya ganti kerugian hasil penilaian dan
menentukan bentuk ganti kerugian.
2. Bentuk Ganti Kerugian : Uang, tanah pengganti, kepemilikan saham/ bentuk lain yang
disepakati oleh kedua belah pihak
3. Undangan kepada pihak yang berhak disampaikan 5(lima) hari sebelum musyawarah.
4. Hasil Musyawarah dituangkan dalam bentuk berita acara kesepakatan yang memuat
pihak yang setuju, tidak setuju, tidak hadir dan tidak memberikan kuasa.
5. Validasi oleh ketua pelaksana 5 (lima) hari sejak berita acara kesepakatan bentuk ganti
kerugian di tandatangan sebagai dasar pemberian ganti kerugian
6. Pihak yang berhak dan belum sepakat dapat mengajukan keberatan kepada Pengadilan
Negeri paling lama 14 (empat belas) hari setelah di tandatangan berita acara
musyawarah .
5. Pemberian Ganti Kerugian
3. Pemberian Ganti Kerugian dibuat dalam berita acara pemberian Ganti Kerugian dilampiri :
a. daftar Pihak yang Berhak penerima Ganti Kerugian;
Permintaan
Instansi yang Pengadilan
Ketua Pelaksana memerlukan tanah Negeri
1.Dilaksanakan oleh pihak yang berhak kepada negara di hadapan Kepala Kantor
Pertanahan setempat atau pejabat yang ditunjuk oleh ketua P2T bersamaan
dengan pembayaran Ganti Kerugian;
2. Pelepasan Objek Pengadaan Tanah dibuat dalam Berita Acara pelepasan Hak
Objek Pengadaan Tanah.
8. Pemutusan Hubungan Hukum antara Pihak Yang Berhak dengan
Objek Pengadaan Tanah
1. a. Objek Pengadaan Tanah yang telah diberikan Ganti Kerugian atau Ganti Kerugian telah
dititipkan di Pengadilan Negeri atau yang telah dilaksanakan Pelepasan Hak Objek Pengadaan
Tanah, hubungan hukum antara Pihak yang Berhak dan tanahnya hapus demi hukum.
b. Dalam hal tanahnya sudah terdaftar kepala kantor pertanahan melakukan pencatatan
hapusnya hak dalam buku tanah dan daftar umum lainnya
c. Dalam hal belum terdaftar ketua pelaksana menyampaikan pemberitahuan kepada lurah/
camat untuk mencatat pada alas hak/ bukti perolehan dalam buku administrasi.
2. Dalam hal Ganti Kerugian telah dititipkan di pengadilan maka kepala kantor pertanahan
melakukan pemutusan hubungan hukum dan mencatat hapusnya hak dalam buku tanah
berdasarkan penetapan pengadilan negeri tentang penitipan Ganti Kerugian.
1. Data pelaksanaan pengadaan tanah berupa peta bidang tanah, daftar nominatif dan data
administrasi didokumentasikan melalui pengelompokan/ pengolahan berdasarkan lokasi
kelurahan/ nagari.
2. Pelaksana menyerahkan salinan data pelaksanaan PT kepada Kepala Kantor untuk disimpan/
diarsipkan dalam warkah permohonan HAT objek hasil PT.
3. Penyerahan data pelaksanaan PT dibuat dalam Berita Acara Penyerahan Data Pelaksanaan PT.
10. Pengambilan Ganti Kerugian
(Pasal 139 Permen ATR/BPN NO. 19/2021)
1. Data hasil pelaksanaan pengadaan tanah dibuat salinan dalam 2(dua) rangkap dan
dilegalisir oleh ketua, diserahkan asli dan 1(satu) salinan kepada instansi yang
memerlukan tanah serta 1(satu) Salinan kepada kepala kantor pertanahan dengan
berita acara penyerahan hasil.
4. Instansi yang memerlukan tanah wajib melakukan permohonan sertifikat HAT (paling
lama 30 (tiga puluh) hari sejak penyerahan hasil Pelaksanaan Pengadaan Tanah;
Pengadaan Tanah Skala Kecil
(di bawah 5 Ha)
> Rp. 15 Miliar s.d. Rp. 30 Miliar = (Rp. 550.000.000) + (2% x Rp. 15 Miliar)
=
> Rp. 30 Miliar s.d. Rp. 50 Miliar (Rp. 850.000.000) + (1% x Rp. 20 Miliar)
> Rp. 50 Miliar s.d. Rp. 100 Miliar = (Rp. 1.050.000.000) + (0.50% x Rp. 50 Miliar)
> Rp. 100 Miliar s.d. Rp. 250 Miliar = (Rp. 1.300.000.000) + (0.25% x Rp. 150 Miliar)
> Rp. 250 Miliar s.d. Rp. 500 Miliar = (Rp. 1.675.000.000) + (0.20% x Rp. 250 Miliar)
Solusi Keterangan
Dokumen Perencanaan
2. Tahap Persiapan
Permasalahan Solusi Progres
1. Masih terdapat Penetapan 1. Perlu rekomendasi 1. Merupakan salah satu
Lokasi yang tidak sesuai dari Dirjen Tata materi muatan Petunjuk
dengan RTRW/perubahan Ruang untuk merubah Teknis yang akan
RTRW Perda yang memuat disusun pada Tahap
2. Masih terdapat Penetapan perubahan RTRW Persiapan
Lokasi yang tidak didasari tersebut (Perpres 2. Memberitahukan secara
Berita Acara Kesepakatan 58/2017) mutatis mutandis
dari Konsultasi Publik karena 2. Sosialisasi ke kepada instansi yang
tidak dilaksanakan sosialisasi pemerintah daerah membutuhkan tanah
dan konsultasi publik kepada 3. Dibentuk Tim kajian untuk membuat Berita
pihak yang berhak, sehingga keberatan Acara tentang tidak
berdampak pada ketidak dilaksanakannya
lengkapan data awal Konsultasi Publik.
3. Masih terdapat pemerintah 3. Memberitahukan kepada
daerah tidak membentuk Tim pemerintah daerah
Kajian Keberatan apabila untuk membentuk Tim
terdapat keberatan atas Kajian Keberatan
obyek yang akan dijadikan .
pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk
kepentingan umum.
Permasalahan Solusi Progres
4. Masih terdapat 4. Sebelum diterbitkan 4. Memberikan saran
Penetapan Lokasi yang Penetapan Lokasi ,Tim kepada Pemerintah
tidak didukung dengan Persiapan harus Daerah/Provinsi untuk
data awal terkait memastikan mengenai membuat Standar dan
obyek, subyek dan obyek, subyek dan TOR dalam penerbitan
titik koordinat yang titik koordinat yang Penetapan Lokasi.
masih berubah pada pasti.
saat tahapan
pelaksanaan.
Solusi
Satu kesatuan
Progres
Instansi yang memerlukan tanah Melibatkan LMAN MoU antara LMAN, BPKP,
menyiapkan dana talangan dalam penyusunan anggaran Bina Marga, Dirjen
Pengadaan Tanah, BUJT
01 TAHAPAN PERENCANAAN PENGADAAN TANAH
UNTUK KEPENTINGAN UMUM 02 TAHAPAN PERSIAPAN
DOKUMEN
PERENCANAAN 3hr+20 hr +
10 hr
TIDAK LENGKAP 2 hr 30 hr
SOSIALISASI
INSTANSI YANG DOKU LENGKAP TIM KEPADA PIHAK YG
GUBERNUR BERHAK DAN
MEMERLUKAN TANAH MEN PERSIAPAN
PENDATAAN AWAL
30 hr
DITOLAK 14 hr
3 hr
14 hr SETUJU TIM KAJIAN 30 hr 60 hr
DIBATALKAN
KEBERATAN KEBERATAN
30 hr 30 hr
Putusan MA MENOLAK KONSULTASI KONSULTASI
lanjut/tidak Gugatan ke Gugatan 14 hr PUBLIK ULANG PUBLIK
MA PTUN 7 hr
SK PENETAPAN
PENGUMUMAN
LOKASI SETUJU
14 hr DIUMUMKAN 14 HARI
7 hr
2 hr 30 hr
3 hr DAFTAR
PERMOHONAN PEMBENTUKAN PEMBENTUKAN INVENTARISASI
NOMINATIF &
KE KANWIL BPN PELAKSANA PT SATGAS A & B & IDENTIFIKASI
PENYERAHA PETA BIDANG
N
HASIL 2 hr 2 hr 14 hr
KEBERATAN
14 hr PENGADAAN
PENILAI OLEH
7 hr VERIFIKASI 14 hr INSTANSI
KANTAH
PELEPASAN HAK MUSYAWARAH PENAKSIRAN PENETAPAN
PEMBERIAN SETUJU
DIHADAPAN GANTI RUGI PENILAI OLEH
GANTI RUGI SETUJU GANTI
BENTUK
KAKANTAH RUGI
min OLEH PENILAI KETUA PPT
2 hr
04 SETUJU
SETUJU
30 hr 30 hr 30 hr
TAHAPAN TIDAK SETUJU
TIDAK SETUJU
PENYERAHAN
HASIL
MA PN
JW putusan 30 03 TAHAPAN PELAKSANAAN
TIDAK SETUJU, TITIP 14 hr hr
JW putusan 30 hr
Inventarisasi Data Lokasi Indikatif
Pengadaan Tanah
Maksud dan Tujuan
➢ Tersedianya Data Lokasi Indikatif Pengadaan Tanah dan/atau
Basis Data Lokasi Indikatif Pengadaan Tanah guna mendukung
penyelenggaraan Pengadaan Tanah.
Prinsip - prinsip
Persiapan Pelaksanaan
Pengolahan Data
dan
Kendali Mutu
Pemantauan
Pelaporan
dan Evaluasi
1. Penyiapan Bahan
(Atk, Bahan penunjang Komputer dan Peralatan
lainnya)
2. Penyusunan Jadwal Kegiatan
(sebagai upaya sinkronisasi jadwal terhadap
kegiatan
pertanahan lainnya)
Persiapan 3. Penentuan Prioritas Lokasi Kegiatan
(Menganalisa hasil sosialisasi, mengurutkan dan
menentukan priorotas lokasi)
a. Pihak Undangan
- Surat Menyurat (Kementerian Satker Prov/
- Undangan Kab/Kota Bappeda Kab/
- Surat Tugas Kota)
- Notulen b. Materi
- Daftar Hadir (Kebijakan Pengadaan Tanah,
- Kwitansi Pentingnya sinergitas antar
- Foto Kegiatan pemangku
kegiatan
c. Notulen dan Daftar Hadir
Lanjutan…….
5. Pelaporan