PEMERINTAH

KOTA MEDAN

BAB IV
RENCANA TAPAK (SITE) KAWASAN PASAR

4.1 KONSEP RENCANA TAPAK

Sesuai dengan prinsip dan konsep awal perancangan yang sudah disebutkan,
maka konsep rencana tapak dibuat dengan mengusung konsep tertentu guna
mendukung program pengembangan pasar meranti baru dengan cara
mengambilalih pengelolaan pasar swasta yang ada di sebelah pasar meranti baru.
Dengan adanya pengambilalihan ini, maka seluruh pasar yang ada di kawasan
akan dikelola oleh PUD Pasar Kota Medan dan hal ini akan menambah jumlah los
dan kios yang ada saat ini. Penambahan los dan kios ini dilakukan dengan
merevitalisasi kios yang dikelola swasta selama ini, diharapkan los dan kios yang
baru ini akan dapat menampung pelaku PKL yang ada di Kecamatan Medan
Petisah khusunya pelaku PKL yang ada di Jalan Iskandar Muda Baru. Adapun
pedagang lama yang ada saat ini, akan tetap diakomodir dan bahkan
diprioritaskan dengan ditempatkan di bangunan lama dan juga akan
direhabilitasi bangunan lama yang perlu perbaikan.

A. Konsep Akses Keluar Masuk Tapak:

Akses keluar masuk tapak dapat dilihat pada gambar di bawah ini.

Gambar 4.1. Konsep Akses Keluar Masuk

89
 PEMERINTAH
KOTA MEDAN

Keluar masuk tapak dari ada dua jalur yaitu melalui Jl. Mesjid dan melalui Jl. Moh.
Idrsi G. Khandak. Selain itu, jembatan penghubung dapat dibangun sebagai
tempat parkir baru (saat ini masih belum ada), dijadikan area parkir untuk
kendaraan roda dua dan roda empat.

B. Konsep Dasar
Pasar Meranti Baru yang beroperasi sekarang berdiri di atas lahan seluas ± 1.632
m2 dan pasar di sebelahnya memiliki luas lahan ± 1.338 m2, apabila pasar ini
diambil alih oleh Pemerintah Kota Medan maka luas lahan untuk pengembangan
dan revitalisasi Pasar Meranti Baru menjadi ± 2.970 m2. Dengan luas ini, maka
pasar ini dapat menampung 291 unit stand (los) penmambahan ini diperoleh
dengan asumsi penambahan pedagang dari relokasi PKL sebanyak 100 PKL. Dan
kios 75 unit (ditambah 40 kios dari pasar yang diambil alih), Meja Dagang 50 unit
serta 9 unit meja daging babi. Konsep berikutnya adalah membangun jalur
penghubung antara Jl. Mesjid dan Pasar yang dapat menjadi lokasi parkir yang
diperkirakan dapat menampung kendaraa sebanyak ± 25 unit mobil, dan parkir
sepeda motor.
Untuk itu, program pengembangan dan revitalisasi Pasar Meranti Baru
diharapkan dapat mengatasi beberapa permasalahan selama ini, dengan
direhabilitasinya bangunan lama dan merekonstruksi pasar yang diambil alih
oleh Pemerintah Kota Medan.

C. Konsep Model Bangunan

Bangunan Pasar Meranti Baru didesain agar memiliki tampilan modern dan unik
untuk menarik lebih banyak pengunjung namun tetap memperhatikan karakter
pedagang dan pengunjung ke lokasi pasar tradisional. Terutama di era media
sosial seperti sekarang, para pengunjung akan antusias untuk mengambil foto diri
dengan latar belakang bangunan yang modern dan unik. Gambar foto yang
kemudian diposting di media sosial tentunya akan memberikan promosi kepada
Pasar Meranti Baru. Salah satu budaya pelaku pasar tradisional di Kota Medan
adalah tetap lebih menyukai berdagang di pasar tradisonal yang berlantai 1,

90
 PEMERINTAH
KOTA MEDAN

dengan demikan pengembangan pasar Meranti baru tetap dibangun dengan lantai
1 dengan memperhatikan ventilasi yang baik sehingga bentuk bangunan
dibangun dengan konsep terbuka yaitu dengan membangun atap yang tinggi agar
ventilasi lebig terbuka dan menciptakan suasana yang segar pada lokasi pasar.

Susunan kios dibuat berbentuk organik (acak) untuk menghilangkan kesan

monoton, namun tetap menjaga kemudahan dan kenyaman pengunjung dalam
berjalan. Setiap sudut akan mempunyai ciri khas yang berbeda sehingga mudah
ditanda. Lantai pada pasar ini juga akan dibuat berkesan outdoor, berbeda
dengan konsep umumnya yang menggunakan keramik.

D. Konsep Fasilitas Gedung

Konsep Gedung Hijau (Green Building) menjadi alternatif konsep bangunan dalam
menata sistem pencahayaan dan sirkulasi udara. Sistem pencahayaan akan
dibantu oleh ventilasiventilasi dari celah antara bagian atas kios dengan langit-
langit atap bangunan, dan terutama di bagian tengah sangat terbantu dengan
adanya jalur tengah tebuka pada bangunan yang akan mengekspos langsung atap
yang sebagian dibuat transparan untuk masuknya sinar matahari, sehingga akan
menghemat pemakaian lampu di siang hari.

Sirkulasi udara yang baik juga akan didapat dengan membanguan atap yang
tinggi pada bangunan pasar untuk memberikan akses masuknya udara segar, dan
juga akses keluarnya udara agar terjadi pergantian udara sehingga ruangan tetap
terasa segar. Ketinggian bangunan juga akan memaksimalkan pergerakan udara,
yang juga akan dibantu oleh ventilator dan kipas angin.

Dengan pemakaian lampu yang minim dan tanpa adanya pemakaian pendingin
ruangan, diharapkan dapat menghemat pemakaian listrik, penghematan biaya
operasional gedung, dan akhirnya biaya maintenance para pedagang juga tetap
terjaga rendah sehingga efektifitas dan daya saing pedagang juga meningkat.

Fasilitas umum yang disediakan pada bangunan Pasar Meranti Baru meliputi pos
satpam, tempat pembuangan sampah, tempat parkir mobil dan sepeda motor di
atas jembatan penghubung, tempat parkir truk dan becak di halaman depan,

91
 PEMERINTAH
KOTA MEDAN

penghijauan di halaman depan, toilet terpisah pria dan wanita, ruang genset, bak
penampungan air hujan, hydrant, toilet, musholla, gudang, dan kantor pengelola
pasar.

E. Design Konsep Bangunan

Pada pengembangan bangunan pasar meranti baru digunakan dengan konssep

pemisahan fungsi dengan pola Grid, kios, los dan stand penjualan barang tiap
golongan harus berpisah. Konsep pengelompokan kios, los/stand dapat dilihat
pada gambar di bawah ini.

Gambar 4.2. Konsep Pengembangan Pasar Meranti Baru

4.2 RENCANA SITE PLAN PENGEMBANGAN PASAR MERANTI BARU

92
 PEMERINTAH
KOTA MEDAN

Rencana pengembangan dan revitalisasi Pasar Meranti Baru mengikuti garis

besar berikut ini :
A. Jembatan Penghubung :
 Luas jembatan penghubung yang dapat dijadikan area parki ± 621,5 m²
dengan bangunan beton dan ikatan besi untuk menjamin kemampuan
konstruksi untuk menampung beban kendaraan.
 Seluruh area jembatan penghubung luasnya ± 660 m² yang dipakai untuk
kebutuhan parkir seluas ± 621,5 m² sementara bagian tengah dijadikan
bagian dari sirkulai dengan luas sebsar ± 38,5 m².
 Penerangan dan kebersihan sangat penting agar pengunjung tetap
nyaman selama berbelanja.
 Kapasitas parkir ± 36 mobil dan ± 75 motor.

B. Lantai Bangunan Pasar

 Bangunan lama direhabilitasi dan digunakan menampung pedagang
eksisting sementara bangunan pasar yang diambil alih dilakukan
revitalisasi dengan menambah ruang terbuka untuk los/stand dan
memperbaiki kios yang tetap dipertahankan
 Luas lantai area pasar mencapai ± 2.970 m² dengan konstruksi bangunan
terbuka dan ketinggian 5 meter.
 Menampung stand dan meja dagang berukuran 1.8 x 2 m² sebanyak ±
353 unit (stand dan meja makan eksisting 233-unit ditambah stand baru
120 unit).
 Menampung kios berukuran kecil dan menengah dengan ukuran variatif
sebanyak ± 124 unit.

Untuk lebih jelasnya kebutuhan dan rencana ruang yang akan direncanakan pada
pengembangan pasar Meranti Baru dapat dilihat pada tabel 4.1 dan gambar 4.3
dibawah ini.

Tabel 4.1

93
 PEMERINTAH
KOTA MEDAN

Program Ruang Pasar Meranti Baru

N UKURAN LUAS
NAMA RUANG JUMLAH % LUAS
o (m2) (m2)
I JEMBATAN PENGHUBUNG
1 Parkir Penghubung 621.5
II LANTAI BANGUNAN
1 Stand dan Meja dagang 1.8 x 2 353 1,271 43%
2 Kios 1.5 x 2 42 126 4%
3 Kios 2x2 14 56 2%
4 Kios 2.5 x 2 8 40 1%
5 Kios 3x2 60 360 12%
Toilet 4x5 1 20 1%
Musholla 3x3 1 9 0%
Gudang 3x3 1 9 0%
Kantor PD Pasar 6x4 1 24 1%
TPS 3x7 1 21 1%
Sirkulasi 1,034 35%
LUAS SELURUH KAWASAN 2,970 100.00%
KESIMPULAN
1 Luas Efektif T. Usaha 1,853 52%
2 Luas Sirkulasi 1,034 29%
3 Luas Fasilitas Penunjang 83 2%
4 Area Parkir 621.5 17%
LUAS TOTAL 3,592 100.00%
Sumber: Hasil Analisa

94
PEMERINTAH
KOTA MEDAN

95
PEMERINTAH
KOTA MEDAN

Gambar 4.3. Rencana Denah Pasar Meranti Baru

96
 PEMERINTAH
KOTA MEDAN

4.3 RENCANA PEMBIAYAAN PENGEMBANGAN PASAR MERANTI BARU

Pembangunan Kembali Pasar Meranti Baru membutuhkan ruang untuk

memfasilitasi pedangang yang disesuaikan dengan jumlah eksisting pedagang
yang ada di Pasar Meranti Baru saat ini, dan jumlah pedagang baru yang akan
berjualan di pasar ini. Tabel berikut akan menjelaskan kebutuhan biaya dan
ruang yang akan dibangun pada Pasar Meranti Baru.

Tabel 4.2
Total Pembiayaan Pembangunan

N Harga Total Biaya

Nama Pasar Luas
o Satuan Pembangunan
1 Pembelian Pasar yang dikelola Swasta 1,338 3,000,000 4,014,000,000
2 Biaya Rehabilitasi Pasar 3,592 3,044,889 10,935,717,500
TOTAL 14,949,717,500
Sumber : Hasil Analisa

Tabel 4.3
Ruang Usaha Pasar Meranti Baru

UKURAN LUAS
No TEMPAT USAHA JUMLAH
(m2) (m2)
Stand & Meja
1 3.6 353 1,270.80
Dagang
2 Kios 3 42 126.00
3 Kios 4 14 56.00
4 Kios 5 8 40.00
5 Kios 6 60 360.00
JUMLAH TEMPAT USAHA 477 1,853
Sumber : Hasil Analisa

96
PEMERINTAH
KOTA MEDAN

Tabel 4.4
Rencana Anggaran Biaya Fisik Pekerjaan Pembangunan Pasar Meranti Baru – Kota Medan

TYPE JUMLAH
NO. LANTAI JUMLAH
BANGUNAN UNIT

1 Jembatan Penghubung Area Parkir Penghubung 1 unit Rp 3,107,500,000

2 Lantai Bangunan Stand (1.8x2) 353 unit Rp 1,906,200,000
Kios (3 m²) 42 unit Rp 252,000,000
Kios (4 m²) 14 unit Rp 112,000,000
Kios (5 m²) 8 unit Rp 80,000,000
Kios (6 m²) 60 unit Rp 720,000,000

3 PRASARANA PASAR :
4.1 Musholla 1 unit Rp 31,500,000
4.2 Toilet 1 unit Rp 60,000,000
4.3 Sirkulasi & Struktur Bangunan 1 unit Rp 2,585,500,000
4.4 Kantor PD Pasar 1 unit Rp 72,000,000
4.5 Gudang 1 unit Rp 27,000,000
4.6 TPS 1 unit Rp 57,750,000

4 PRASARANA LINGKUNGAN PASAR :

5.1 Pekerjaan Persiapan 1 sat Rp 32,000,000
5.2 Pekerjaan Atap & Sanitasi 1 sat Rp 1,672,500,000
5.3 Pekerjaan Elektrikal 1 sat Rp 180,985,000
5.4 Finishing dan dekorasi 1 sat Rp 38,782,500
Total Biaya Rp 10,935,717,500
Sumber : Hasil Analisa
Tabel 4.5

97
 PEMERINTAH
KOTA MEDAN

Proyeksi Keuangan Pekerjaan Pembangunan Pasar Meranti Baru – Kota Medan

PENYERTAAN PEMKO MEDAN JUMLAH

NO. URAIAN
SAT VOL LUAS (m2) BIAYA/m2 JUMLAH INVESTASI
I. INVESTASI PEMBELIAN LAHAN
Pembelian Lahan Pasar Unit 1 1,338 3,000,000 4,014,000,000 4,014,000,000
II. INVESSTASI KONSTRUKSI
1 Bangunan Ruko, Toko, Kios dan Lods :
1 Stand & Meja Dagang Unit 353 1,271 1,500,000 1,906,200,000 1,906,200,000
2 Kios (3 m²) Unit 42 126 2,000,000 252,000,000 252,000,000
3 Kios (4 m²) Unit 14 56 2,000,000 112,000,000 112,000,000
4 Kios (5 m²) Unit 8 40 2,000,000 80,000,000 80,000,000
5 Kios (6 m²) Unit 60 360 2,000,000 720,000,000 720,000,000
2 Prasarana Pasar :
6 Area Parkir Penghubung 1 Ls 3,107,500,000 3,107,500,000
7 Musholla 1 Ls 31,500,000 31,500,000
8 Toilet 1 Ls 60,000,000 60,000,000
9 Sirkulasi & Struktur Bangunan 1 Ls 2,585,500,000 2,585,500,000
10 Kantor PD Pasar 1 Ls 72,000,000 72,000,000
11 TPS 1 Ls 57,750,000 57,750,000
3 Prasarana Lingkungan Pasar :
12 Pekerjaan Persiapan 1 Ls 32,000,000 32,000,000
13 Pekerjaan Atap & Sanitasi 1 Ls 1,672,500,000 1,672,500,000
14 Pekerjaan Elektrikal 1 Ls 180,985,000 180,985,000
15 Finishing dan dekorasi 1 Ls 38,782,500 38,782,500

TOTAL INVESTASI
10,908,717,500 14,949,717,500

98
PEMERINTAH
KOTA MEDAN

Tabel 4.6
Kurva ‘S’ Pembangunan Pasar Meranti Baru

99
 PEMERINTAH
KOTA MEDAN

Tabel 4.7.
CASH FLOW Pembangunan Pasar Meranti Baru

Minggu
CF Pemb. Pasar Meranti Baru
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

SALDO AWAL 14,922,718 14,912,051 14,901,384 14,668,753 14,446,789 14,224,825 14,002,860 13,780,896 13,343,473 12,906,051 10,908,718 9,980,745 9,052,772

PENERIMAAN :
1 Pembelian Lahan 4,014,000
2 Biaya Konstruksi 10,908,718
3 Lain-lain -
JUMLAH PENERIMAAN 14,922,718 - - - - - - - - - - - - -

PENGELUARAN :
BIAYA PELAKSANAAN
1 Pekerjaan Persiapan 32,000 10,667 10,667 10,667
2 Area Parkir Penghubung 3,107,500 221,964 221,964 221,964 221,964 221,964 221,964 221,964 221,964 221,964 221,964 221,964
3 Sirkulasi & Struktur Bangunan 2,585,500 215,458 215,458 215,458 215,458 215,458 215,458
4 Pek. Kav Stand & Kios 3,070,200 490,550 490,550 490,550
5 Musholla 31,500
6 Toilet 60,000 20,000
7 Kantor PD Pasar 72,000
8 TPS 57,750
9 Pekerjaan Atap & Sanitasi 1,672,500
10 Pekerjaan Elektrikal 180,985
11 Finishing dan dekorasi 38,783 - - - - - - -
JUMLAH PENGELUARAN 10,908,718 10,667 10,667 232,631 221,964 221,964 221,964 221,964 437,423 437,423 437,423 927,973 927,973 947,973

SALDO AKHIR 14,912,051 14,901,384 14,668,753 14,446,789 14,224,825 14,002,860 13,780,896 13,343,473 12,906,051 12,468,628 Lanjutan
9,980,745 9,052,772 8,104,800

100
 PEMERINTAH
KOTA MEDAN

Minggu Minggu Minggu M

CF Pemb. Pasar Meranti Baru
7 8 9 10 11 12 13 1
14 152 16 3 17 4 18 5 19 6 20 7 21 8 22 9 23 10
24 11 12 13

825 14,002,860 13,780,896 SALDO12,906,051

13,343,473 AWAL 10,908,718 9,980,745 9,052,772 14,922,718 14,912,051 5,641,904
8,104,800 6,844,827 14,901,3845,105,607
14,668,753 14,446,789
4,458,023 14,224,825
3,810,440 14,002,860
3,091,982 13,780,896
2,673,857 2,573,66913,343,473
2,473,481 12,906,051
2,463,785 10,908,718 9,980,745 9,052,772

PENERIMAAN :
1 Pembelian Lahan 4,014,000
2 Biaya Konstruksi 10,908,718
3 Lain-lain -
- - - JUMLAH
- PENERIMAAN
- - 14,922,718
- - -- - - - - - - - - - - - - - - - -- -- - - -

PENGELUARAN :
BIAYA PELAKSANAAN -
1 Pekerjaan Persiapan 32,000 10,667 10,667 10,667
964 221,964 221,964 2 Area221,964
221,964 Parkir Penghubung
221,964 221,9643,107,500
221,964 221,964 221,964 221,964
221,964 221,964 221,964 221,964 221,964 221,964 221,964 221,964 221,964 221,964 221,964
215,458 3 Sirkulasi
215,458 & Struktur
215,458 Bangunan
215,458 215,4582,585,500
215,458 215,458 215,458 215,458 215,458 215,458 215,458 215,458 215,458 215,458 215,458 215,458 215,458
4 Pek. Kav Stand &490,550
Kios 490,5503,070,200
490,550 822,550 734,000 14,000 14,000 14,000 490,550 490,550 490,550
5 Musholla 31,500 31,500
6 Toilet 60,000
20,000 20,000 20,000 20,000
7 Kantor PD Pasar 72,000 36,000 36,000
8 TPS 57,750 28,875 28,875
9 Pekerjaan Atap & Sanitasi 1,672,500 418,125 418,125 418,125 418,125
10 Pekerjaan Elektrikal 180,985 90,493 90,493
- - 11 Finishing dan dekorasi 38,783 - - - - - - -
9,696 9,696 9,696 9,696
964 221,964 437,423 JUMLAH 437,423
437,423 PENGELUARAN 927,973 927,97310,908,718 10,667 1,202,923
947,973 1,259,973 10,667 536,298
232,631 647,583
221,964647,583221,964718,458221,964
418,125 221,964
100,188 437,423
100,188 437,423
9,696 437,423
9,696 927,973 927,973 947,973
-
860 13,780,896 13,343,473 SALDO12,468,628
12,906,051 AKHIR 9,980,745 9,052,772 8,104,800 14,912,051 14,901,384 5,105,607
6,844,827 5,641,904 14,668,7534,458,023
14,446,789 14,224,825
3,810,440 14,002,860
3,091,982 13,780,896
2,673,857 13,343,473
2,573,669 2,473,48112,906,051
2,463,785 12,468,628
2,454,089 9,980,745 9,052,772 8,104,800

101
 PEMERINTAH
KOTA MEDAN

Tabel 4.8
CASH FLOW KAS PASAR MERANTI BARU

TAHUN
CASH FLOW PSR
1 2 3 4 5 6 7 8

SALDO AWAL (14,676,387,500) (13,427,371,610) (12,163,403,720) (10,875,513,377) (9,363,625,427) (7,828,736,221) (6,265,290,363) (4,662,587,679)

PENERIMAAN :
1 Investasi
3 Sewa Stand & Kios 273,330,000 273,330,000 273,330,000 273,330,000 286,996,500 286,996,500 286,996,500 286,996,500 286,996,500
4 Parkir & Sampah 747,293,750 747,293,750 747,892,250 860,785,011 861,515,202 862,267,298 863,041,958 993,415,836
5 Toilet 128,012,500 128,012,500 134,413,125 162,303,848 170,419,041 178,939,993 187,886,993 226,873,544
6 Iklan 157,500,000 175,000,000 196,000,000 255,587,500 279,737,500 303,887,500 340,112,500 442,045,625
7 Retribusi 320,880,000 320,880,000 320,880,000 369,012,000 369,012,000 369,012,000 369,012,000 424,363,800
JUMLAH PENERIMAAN 1,627,016,250 1,644,516,250 1,672,515,375 1,934,684,859 1,967,680,243 2,001,103,291 2,047,049,950 2,373,695,304

PENGELUARAN :
BIAYA PEMBANGUNAN
1 Pembangunan Pasar 10,935,717,500 - - - - - - - -
1 Pembelian Lahan 4,014,000,000
BIAYA OPERASIOANAL
1 Biaya Perawatan 30,000,000 30,000,000 30,000,000 30,000,000 31,500,000 31,500,000 31,500,000 31,500,000
2 Biaya Umum 67,800,000 67,800,000 67,800,000 67,800,000 71,190,000 71,190,000 71,190,000 71,190,000
3 Biaya Administrasi 6,000,000 6,000,000 6,000,000 6,000,000 6,300,000 6,300,000 6,300,000 6,300,000
4 Biaya Penyusutan (0.25%) 37,306,794 37,306,794 37,306,794 37,306,794 37,306,794 37,306,794 37,306,794 37,306,794
5 PPN (11%) 178,971,788 180,896,788 183,976,691 212,815,335 216,444,827 220,121,362 225,175,495 261,106,483
6 PPH (4%) 57,921,779 58,544,779 59,541,547 68,874,781 70,049,417 71,239,277 72,874,978 84,503,553
Jumlah Biaya Operasional 378,000,360 380,548,360 384,625,032 422,796,909 432,791,037 437,657,433 444,347,267 491,906,830

JUMLAH PENGELUARAN 14,949,717,500 378,000,360 380,548,360 384,625,032 422,796,909 432,791,037 437,657,433 444,347,267 491,906,830

SALDO AKHIR (14,676,387,500) (13,427,371,610) (12,163,403,720) (10,875,513,377) (9,363,625,427) (7,828,736,221) (6,265,290,363) (4,662,587,679) (2,780,799,205)

102
 PEMERINTAH
KOTA MEDAN

Lanjutan

TAHUN TAHUN
CASH FLOW PSR
5 6 7 8 91 10 2 11 3 12 4 13 5 14 6 15 7 8 9

7) (9,363,625,427) SALDO
(7,828,736,221)
AWAL (6,265,290,363) (4,662,587,679) (2,780,799,205)
(14,676,387,500) (844,612,267) 1,132,726,776
(13,427,371,610) 3,157,411,437
(12,163,403,720) 5,559,516,609
(10,875,513,377) 8,027,559,367
(9,363,625,427) 10,579,558,286
(7,828,736,221) (6,265,290,363) (4,662,587,679) (2,780,79

PENERIMAAN :
1 Investasi
0 286,996,500 3286,996,500 286,996,500
Sewa Stand & Kios 286,996,500
273,330,000 301,346,325
273,330,000 301,346,325
273,330,000 301,346,325
273,330,000301,346,325 301,346,325
286,996,500 316,413,641
286,996,500 286,996,500 -
286,996,500 286,996,500 301,34
1 861,515,202 4862,267,298
Parkir & Sampah863,041,958 993,415,836 994,360,948
747,293,750 995,334,413
747,293,750 996,337,082 1,146,975,306
747,892,250 1,148,198,597
860,785,011 1,149,458,587
861,515,202 1,150,756,377
862,267,298 863,041,958 993,415,836 994,36
8 170,419,041 5178,939,993
Toilet 187,886,993 226,873,544 238,217,221
128,012,500 250,128,082
128,012,500 262,634,486
134,413,125317,131,142 332,987,699
162,303,848 349,637,084
170,419,041 367,118,938
178,939,993 187,886,993 226,873,544 238,21
0 279,737,500 6303,887,500
Iklan 340,112,500 442,045,625 157,500,000 520,734,375
479,075,625 175,000,000 569,336,250
196,000,000715,951,906
255,587,500 279,737,500
782,490,188 303,887,500
854,351,531 340,112,500
934,197,469 442,045,625 479,07
0 369,012,000 7369,012,000
Retribusi 369,012,000 424,363,800 320,880,000 424,363,800
424,363,800 320,880,000 424,363,800
320,880,000488,018,370
369,012,000 369,012,000
488,018,370 369,012,000
488,018,370 369,012,000
488,018,370 424,363,800 424,36
9 1,967,680,243 JUMLAH PENERIMAAN
2,001,103,291 2,047,049,950 2,373,695,304 1,627,016,250 2,491,906,995
2,437,363,918 1,644,516,2502,554,017,943
1,672,515,375 1,934,684,859
2,969,423,049 1,967,680,243
3,053,041,178 2,001,103,291
3,157,879,213 2,047,049,950
2,940,091,154 2,373,695,304 2,437,36

PENGELUARAN :
BIAYA PEMBANGUNAN
- - 1 Pembangunan
- Pasar - 10,935,717,500- -- - - - - - - - -
1 Pembelian Lahan 4,014,000,000
BIAYA OPERASIOANAL
0 31,500,000 1 31,500,000
Biaya Perawatan 31,500,000 31,500,000 30,000,000
31,500,000 30,000,000 34,728,750
33,075,000 30,000,000 36,465,188
30,000,000 31,500,00040,202,869
38,288,447 31,500,00042,213,013
31,500,000 31,500,000 31,50
0 71,190,000 2 71,190,000
Biaya Umum 71,190,000 71,190,000 67,800,000
71,190,000 67,800,000 78,486,975
74,749,500 67,800,000 82,411,324
67,800,000 71,190,00090,858,484
86,531,890 71,190,00095,401,409
71,190,000 71,190,000 71,19
0 6,300,000 3 Biaya Administrasi6,300,000
6,300,000 6,300,000 6,000,000
6,300,000 6,000,000
6,615,000 6,000,000 7,293,038
6,945,750 6,000,0007,657,689
6,300,000 8,040,574
6,300,000 8,442,603
6,300,000 6,300,000 6,30
4 37,306,794 4 37,306,794
Biaya Penyusutan37,306,794
(0.25%) 37,306,794 37,306,794
37,306,794 37,306,794 37,306,794
37,306,794 37,306,794 37,306,794
37,306,794 37,306,79437,306,794
37,306,794 37,306,79437,306,794
37,306,794 37,306,794 37,30
5 216,444,827 5 220,121,362
PPN (11%) 225,175,495 261,106,483 178,971,788
268,110,031 180,896,788 280,941,974
274,109,769 183,976,691296,942,305
212,815,335 216,444,827
305,304,118 220,121,362
315,787,921 225,175,495
294,009,115 261,106,483 268,11
1 70,049,417 6 71,239,277
PPH (4%) 72,874,978 84,503,553 57,921,779
86,770,155 58,544,779 90,923,039
88,711,889 59,541,547106,899,230
68,874,781 70,049,417
109,909,482 71,239,277
113,683,652 72,874,978
105,843,282 84,503,553 86,77
9 432,791,037 Jumlah Biaya Operasional
437,657,433 444,347,267 491,906,830 378,000,360
501,176,980 380,548,360 529,333,281
514,567,952 384,625,032567,317,877
422,796,909 432,791,037
584,998,420 437,657,433
605,880,294 444,347,267
583,216,215 491,906,830 501,17

9 432,791,037 JUMLAH PENGELUARAN

437,657,433 444,347,267 14,949,717,500
491,906,830 378,000,360
501,176,980 380,548,360 529,333,281
514,567,952 384,625,032567,317,877
422,796,909 432,791,037
584,998,420 437,657,433
605,880,294 444,347,267
583,216,215 491,906,830 501,17

7) (7,828,736,221) SALDO AKHIR (4,662,587,679) (14,676,387,500)

(6,265,290,363) (2,780,799,205) (13,427,371,610) (12,163,403,720)
(844,612,267) 1,132,726,776 (10,875,513,377)
3,157,411,437 (9,363,625,427)
5,559,516,609 (7,828,736,221)
8,027,559,367 (6,265,290,363)
10,579,558,286 (4,662,587,679) (2,780,799,205)
12,936,433,225 (844,61

103
 PEMERINTAH
KOTA MEDAN

1 Rata-rata pertumbuhan Pendapatan

2 Rata-rata pertumbuhan Inflasi
3 Rata-rata tingkat suku bunga kredit
4 Rata-rata tingkat suku bunga pinjaman
5 Hari kerja per bulan 30 hari/bulan
365
6 Hari kerja per tahun hari/tahun

No Kebutuhan Permodalan Sumber Jumlah

1 Pembangunan Pasar Meranti Baru Dana APBD 14,949,717,500
Total 14,949,717,500

Tabel 4.9 Data Tentang Biaya Operasional

No Jenis Biaya Jumlah/Thn
1 Biaya Perawatan 30,000,000
2 Biaya Umum 67,800,000
3 Biaya Administrasi 6,000,000
Total 103,800,000

Tabel 4.10 Data Tentang Penerimaan

No Jenis Penerimaan Jumlah/Thn
1 Jual Kav Stand & Kios 273,330,000
2 Parkir 152,950,000
3 Toilet 128,012,500
4 Iklan 157,500,000
5 Retribusi 320,880,000
Total 1,032,672,500

Data Tentang Penyusutan (5%/20 tahun) (uu no 10 th 1994)

No Jenis Biaya Jumlah/Thn
1 Biaya Penyusutan (0.25%/tahun) 37,306,794

104
 PEMERINTAH
KOTA MEDAN

Tabel 4.11. Analisis Rugi Laba

Tahun
No Uraian
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
A Total Penerimaan 273,330,000 (13,049,371,250) (13,031,871,250) (13,003,872,125) (12,741,702,641) (12,708,707,257) (12,675,284,209) (12,629,337,550) (12,302,692,196) (12,239,023,582

B Biaya Pembangunan 14,949,717,500 - - - - - - - -

Biaya-biaya 103,800,000 103,800,000 103,800,000 103,800,000 108,990,000 108,990,000 108,990,000 108,990,000 108,990,000
Biaya penyusutan - 37,306,794 37,306,794 37,306,794 37,306,794 37,306,794 37,306,794 37,306,794 37,306,794 37,306,794
Jumlah 14,949,717,500 141,106,794 141,106,794 141,106,794 141,106,794 146,296,794 146,296,794 146,296,794 146,296,794 146,296,794

C EBIT (14,676,387,500) (13,190,478,044) (13,172,978,044) (13,144,978,919) (12,882,809,435) (12,855,004,051) (12,821,581,002) (12,775,634,343) (12,448,988,989) (12,385,320,375

D PPN (11%) - 178,971,788 180,896,788 183,976,691 212,815,335 216,444,827 220,121,362 225,175,495 261,106,483 268,110,031
PPH (4%) - 57,921,779 58,544,779 59,541,547 68,874,781 70,049,417 71,239,277 72,874,978 84,503,553 86,770,155
Pajak - 236,893,566 239,441,566 243,518,239 281,690,115 286,494,243 291,360,639 298,050,473 345,610,036 354,880,187

E Penerimaan Setelah Pajak (14,676,387,500) (13,427,371,610) (13,412,419,610) (13,388,497,157) (13,164,499,550) (13,141,498,295) (13,112,941,642) (13,073,684,816) (12,794,599,026) (12,740,200,562

F Laba-Rugi Bersih (14,676,387,500) (13,427,371,610) (13,412,419,610) (13,388,497,157) (13,164,499,550) (13,141,498,295) (13,112,941,642) (13,073,684,816) (12,794,599,026) (12,740,200,562

105
 PEMERINTAH
KOTA MEDAN

Tahun Tahun
No Uraian
5 6 7 8 09 10
1 11
2 12
3 13
4 14
5 15
6 7 8
8,707,257) (12,675,284,209) A(12,629,337,550)
Total Penerimaan
(12,302,692,196) (12,239,023,582)
273,330,000 (13,049,371,250)
(12,184,480,505) (13,031,871,250)
(12,122,369,557) (13,003,872,125)
(11,706,964,451) (12,741,702,641)
(11,623,346,322) (12,708,707,257)
(11,518,508,287) (12,675,284,209)
(11,736,296,346) (12,629,337,550) (12,302,692,196) (

- - B Biaya Pembangunan
- - 14,949,717,500- -- -- -- -- -- - - -
8,990,000 108,990,000 Biaya-biaya
108,990,000 108,990,000 108,990,000 103,800,000
114,439,500 103,800,000
120,161,475 103,800,000
126,169,549 103,800,000
132,478,026 108,990,000
139,101,927 108,990,000
146,057,024 108,990,000 108,990,000
7,306,794 37,306,794 Biaya penyusutan37,306,794
37,306,794 37,306,794- 37,306,794
37,306,794 37,306,794
37,306,794 37,306,794
37,306,794 37,306,794
37,306,794 37,306,794
37,306,794 37,306,794
37,306,794 37,306,794 37,306,794
6,296,794 146,296,794 Jumlah
146,296,794 146,296,794 14,949,717,500
146,296,794 141,106,794
151,746,294 141,106,794
157,468,269 141,106,794
163,476,343 141,106,794
169,784,820 146,296,794
176,408,721 146,296,794
183,363,818 146,296,794 146,296,794

5,004,051) (12,821,581,002) C(12,775,634,343)

EBIT (12,448,988,989) (14,676,387,500)
(12,385,320,375) (13,190,478,044)
(12,336,226,799) (13,172,978,044)
(12,279,837,826) (13,144,978,919)
(11,870,440,794) (12,882,809,435)
(11,793,131,142) (12,855,004,051)
(11,694,917,008) (12,821,581,002)
(11,919,660,164) (12,775,634,343) (12,448,988,989) (

6,444,827 220,121,362 D PPN (11%)

225,175,495 261,106,483 268,110,031- 178,971,788
274,109,769 180,896,788
280,941,974 183,976,691
296,942,305 212,815,335
305,304,118 216,444,827
315,787,921 220,121,362
294,009,115 225,175,495 261,106,483
0,049,417 71,239,277 PPH (4%)
72,874,978 84,503,553 86,770,155- 57,921,779
88,711,889 58,544,779
90,923,039 106,899,230
59,541,547 109,909,482
68,874,781 113,683,652
70,049,417 105,843,282
71,239,277 72,874,978 84,503,553
6,494,243 291,360,639 Pajak
298,050,473 345,610,036 354,880,187- 236,893,566
362,821,658 239,441,566
371,865,012 243,518,239
403,841,535 281,690,115
415,213,600 286,494,243
429,471,573 291,360,639
399,852,397 298,050,473 345,610,036

1,498,295) (13,112,941,642) E(13,073,684,816)

Penerimaan (12,794,599,026)
Setelah Pajak (14,676,387,500)
(12,740,200,562) (13,427,371,610)
(12,699,048,458) (13,412,419,610)
(12,651,702,838) (13,388,497,157)
(12,274,282,328) (13,164,499,550)
(12,208,344,742) (13,141,498,295)
(12,124,388,581) (13,112,941,642)
(12,319,512,561) (13,073,684,816) (12,794,599,026) (

1,498,295) (13,112,941,642) F(13,073,684,816)

Laba-Rugi Bersih
(12,794,599,026) (14,676,387,500)
(12,740,200,562) (13,427,371,610)
(12,699,048,458) (13,412,419,610)
(12,651,702,838) (13,388,497,157)
(12,274,282,328) (13,164,499,550)
(12,208,344,742) (13,141,498,295)
(12,124,388,581) (13,112,941,642)
(12,319,512,561) (13,073,684,816) (12,794,599,026) (

106
 PEMERINTAH
KOTA MEDAN

Analisis kelayakan ekonomi pada dasarnya merupakan bagian terhadap manfaat

yang ditimbulkan dengan adanya penanganan/pembangunan pasar terhadap
aktivitas perekonomian wilayah terpengaruh. Dan dengan mempertimbangkan
biaya yang harus dikeluarkan untuk terlaksananya pembangunan pasar Meranti
Baru tersebut. Dari hasil kajian didapat NPV lebih besar dari 1 dan IRR lebih
besar dari suku bunga yang diprediksi, maka proses revitalisasi dapat dikatakan
layak dari segi bisnis. Namun buth waktu minimal 15 tahun agar pengembangan
pasar ini dapat dikatakan layak untuk dilaksanakan secara ekonomi.

Tabel 4.12
Analisa Kelayakan Pembangunan Pasar Meranti Baru

No URAIAN 1 5 10 15

A. PENERIMAAN KAS
1 Sewa Stand & Kios 273,330,000 286,996,500 301,346,325 316,413,641
2 Parkir & Sampah 860,785,011 994,360,948 1,149,458,587
3 Toilet 162,303,848 238,217,221 349,637,084
4 Iklan 255,587,500 479,075,625 854,351,531
5 Retribusi 369,012,000 424,363,800 488,018,370
Jumlah Pendapatan Tunai 273,330,000 1,934,684,859 2,437,363,918 3,157,879,213

B. PENGELUARAN KAS
1 Biaya Perawatan 30,000,000 31,500,000 40,202,869
2 Biaya Umum 67,800,000 71,190,000 90,858,484
3 Biaya Administrasi 6,000,000 6,300,000 8,040,574
4 Biaya Penyusutan (0.25%) 37,306,794 37,306,794 37,306,794
5 PPN (11%) 212,815,335 268,110,031 315,787,921
6 PPH (4%) 68,874,781 86,770,155 113,683,652
7 Investasi 14,949,717,500 - - -
Total Investasi & Biaya Operasi 14,949,717,500 422,796,909 501,176,980 605,880,294

(14,676,387,500
1,511,887,950 1,936,186,938 2,551,998,919
C. Net Cash Inflow )

D. NPV
1 Tingkat Disconto 7%
2 NPV IDR 121,259,166

E. IRR
1 Tingkat Disconto 7%
2 IRR 7.13%

107
 PEMERINTAH
KOTA MEDAN

4.4 PEMBANGUNAN DAN PENGELOLAAN

A. Strategi Pengembangan Pasar Tradisional

Strategi manajemen pasar tradisional perlu dilakukan untuk mempertahankan

eksistensi pasar tradisional dari desakan pasar modern. Adapun langkah-langkah
strategi perwujudan manajemen pasar tradisional yang modern dengan beberapa
tahapan. Pengelolaan manajemen modern pasar tradisional dapat dilakukan
dengan sosialisasi manajemen modern untuk pasar tradisional bagi para
pengelola pasar tradisional. Peningkatan sumberdaya harus mendapatkan
prioritas utama dalam memulai perubahan. Secara teoritis manajemen modern
pasar traadisional dapat dengan tahapan berikut :

1. Tahap Sosialisasi
Sosialisasi dilakukan sebagai tahap pengenalan program pasar dengan
manajemen modern kepada para pihak yang terkait dengan pengelola
pasar tradisional di Medan.
2. Tahap Pemetaaan Kondisi Pasar
Pemetaan kondisi pasar tradisional dilakukan untuk memperoleh
gambaran tentang pengelolaan lingkungan pasar, meliputi hambatan dan
peluang yang memungkinkan dikembangkan dengan menggunakan
kriteria yang telah disosialisasikan sebelumnya. Hal ini dilakukan untuk
mendapatkan strategi perbaikan dan penguatan pengelolaan pasar
tradisional.
3. Tahap Presentasi Hasil Pemetaan dan Umpan Balik
Setelah dilakukan pemetaan, hasil yang diperoleh dipaparkan kepada
pengelola pasar sebagai umpan balik untuk dicari solusi dan strategi yang
diperlukan.
4. Tahap Penilaian
Tahap penilaian adalah tahap untuk menilai tingkat pencapaian
pengelolaan Pasar Tradisional yang telah dilakukan oleh pasar peserta
program.

108
 PEMERINTAH
KOTA MEDAN

5. Tahap Pemberian Apresiasi

Penghargaan akan diberikan kepada pengelola pasar dan Kelompok
Paguyuban Pedagang Pasar sebagai perwakilan pasar.

Strategi pengembangan pasar tradisional hendaknya difokuskan pada upaya

perbaikan jalur distribusi komoditas yang diperdagangkan dalam pasar
tradisional. Jalur distribusi mengandung unsur yang luas mulai dari pemilihan
komoditas, pengiriman, bongkar muat, pengepakan sampai kepada penjualan
barang dan komoditas di pasar.

Pembangunan pasar tradisional merupakan investasi sosial yang memberikan

dampak eksternalitas ekonomi yang luas. Jangan sampai pengembangan pasar
tradisional dihambat hanya untuk mendapatkan keuntungan finansial.
Pengembangan pasar tradisional merupakan investasi jangka panjang dalam
rangka pengembangan property daerah. Dalam kapasitas pengembangan pasar
Meranti Baru yang akan direncanakan kapasitas seluruh bangunan dapat
menampung 477 pedagang.

Pengelolaan pasar tradisional dengan manajemen modern harus dapat

menunjukkan kreatifitas pengelolaan untuk memecahkan persoalan yang ada
dalam pasar tradisional. Pasar sebagai leading usaha harus diciptakan lebih
kreatif dan reaktif untuk dapat berkompetisi dengan pasar modern.

109