LEGAL &

TRANSACTION PROCEDURE
SERTIFIKAT HAK MILIK /
HAK GUNA BANGUNAN
SHM/HGB
NIB= Nomor Identifikasi Bidang
Menunjukan kode Propinsi, Kabupaten,
Kecamatan, Kelurahan dan Nomor Bidang Tanah
Cara menghitung panjang & lebar
riil adalah berdasarkan skala x
ukuran cm pada gambar denah di
sertifikat

UTARA

Pastikan objek yang di

transaksikan sesuai dengan
gambar denah di sertifikat
IJIN MENDIRIKAN
BANGUNAN (IMB)
& BLUEPRINT
 DATA
PEMOHON
IMB
(IJIN MENDIRIKAN BANGUNAN) DATA
PEMOHON
NOMOR IMB

DATA
PEMOHON

SPESIFIKASI PERUNTUKAN
DATA
PEMOHON
BLUEPRINT
Perlu diperhatikan :
• Nomor IMB dan Nomor yang tercantum di Blueprint
harus SAMA
• Bila ada ketidaksamaan penulisan alamat antara
sertifikat dengan dokumen lain (IMB, SPPT PBB, dll)
maka perlu dimintakan Surat keterangan beda alamat
ke kelurahan setempat
• Perhatikan peruntukan IMB, apakah untuk
Perumahan atau Perkantoran (harus sesuai dengan
peruntukan properti)
SPPT PBB
 NOP : NOMOR OBJEK PAJAK

ALAMAT DATA
OBJEK PAJAK WAJIB PAJAK

SPPT PBB
(SURAT PEMBERITAHUAN PAJAK TERHUTANG
PAJAK BUMI DAN BANGUNAN)
 ALAMAT DATA
OBJEK PAJAK WAJIB PAJAK
Bila ada tunggakan PBB + denda
dari tahun-tahun sebelumnya,
maka akan muncul pemberitahuan
di kolom ini
DOKUMEN JUAL-BELI
Dokumen kepemilikan yang diperlukan
• Sertifikat SHM/HGB (Asli)
• Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) Asli dan Blueprint
Bangunan Asli jika terdapat bangunan di atas objek
tanah yang diperjual-belikan
• SPPT dan STTS PBB tahun terakhir (semua tagihan
PBB tahun sebelumnya harus sudah lunas terbayar)
Dokumen pribadi yang diperlukan
Penjual dan Pembeli :
1. KTP Suami dan Istri
2. Kartu Keluarga (KK)
3. NPWP
4. Surat Nikah (bagi yang menikah)
5. Surat Keterangan Tidak Menikah (Bagi yang tidak/ belum
menikah), dapat dimintakan di Kelurahan setempat
6. Surat Perjanjian Pra Nikah (Bila ada)
7. Surat Keterangan Pisah Harta (Bila ada)
8. Surat Ganti Nama (Bila nama di KTP dan nama di Surat Nikah
tidak sama)
DOKUMEN SEWA MENYEWA
Dokumen yang diperlukan (Pemilik)
• KTP Suami dan Istri
• Surat Nikah
• Kartu Keluarga
• Sertifikat Kepemilikan
• Bukti Pembayaran PLN, PAM, Telkom, & iuran lain
(3 bulan terakhir)
• Bukti Pembayaran PBB terakhir
Dokumen yang diperlukan (Penyewa)
Perorangan :
• KTP
• Kartu Keluarga (KK)

Perusahaan :
• KTP Direktur Utama
• NIB, Domisili, NPWP Perusahaan
• Akte Pendirian, AD / ART, SK Menkumham
Perlu diperhatikan:
• Deposit / uang jaminan dari penyewa (negotiable)
• Daftar Inventaris barang2 yang ada secara detail (list + foto)
• Tentukan siapa yang berkewajiban membayar PBB
• Tentukan siapa yang berkewajiban membayar PPH Sewa-Menyewa
• Sebisa mungkin uang sewa dilunasi sebelum serah terima
rumah kepada penyewa
• Bila properti yang disewakan sedang di jaminkan di Bank,
maka dibutuhkan Surat Ijin Menyewakan yang diterbitkan oleh
Bank yang bersangkutan
TRANSACTION
PROCEDURE
PERBEDAAN IJB & AJB

IJB SERTIFIKAT BELUM

AS/ KUASA JUAL
LUN IN IKATAN JUAL BELI DIBALIK NAMA
M
TER
SERTIFIKAT
LUN AJB BN SERTIFIKAT DIBALIK
AS
BALIK NAMA NAMA KE NAMA
AKTE JUAL BELI
PEMBELI
 HARGA JADI TRANSAKSI
NILAI HARGA GROSS TRANSAKSI JUAL
BELI SEBELUM DIPOTONG / DIKURANGI
SEGALA KEWAJIBAN BIAYA-BIAYA
TANGGUNGAN PIHAK PENJUAL
CHECKLIST PROSES TRANSAKSI
ü Harga Jadi Transaksi
ü Nilai validasi AJB
ü Cara Pembayaran (Cash, Termin/ bertahap, Kredit Bank)
ü Perhatikan status kepemilikan Sertifikat (Waris atau bukan,
milik PT atau pribadi, dll)
ü Pemilihan Notaris dan Hari H transaksi
ü Tanggal Deadline/ Jatuh Tempo
ü Memastikan Pihak Vendor & Pembeli/ Penyewa dapat hadir
saat Hari H transaksi.
ü Bila tidak ada perjanjian Pra Nikah/ Pisah Harta, maka suami
& istri wajib hadir saat Hari H transaksi
ü Besaran nominal Uang Tanda Jadi/ DP (DP harus di
transfer ke kantor Xavier Marks, Agent dilarang
menerima DP ke rekening pribadi)
ü Perincian Biaya-Biaya Penjual & Pembeli
ü Dokumen pendukung transaksi
ü Fasilitas Daya Listrik, Air, Line Telepon
ü Inventaris barang ditinggal : Furniture/ AC/ Pompa air/
Meteran Listrik-pcb, dll (khusus untuk Sewa)
ü Addendum/ Kesepakatan Tambahan (bila ada)
BIAYA-BIAYA TRANSAKSI
• Penjual :
1. Pajak Penghasilan (PPH) = 2,5 % x Nilai Transaksi yang
sudah di validasi KPP
2. 50% Biaya Akta Jual Beli & Ikatan Jual Beli (bila ada)
3. Biaya Pemeriksaan Sertifikat Asli di Badan Pertanahan
Nasional (BPN)
4. Biaya jasa validasi pajak
5. Seluruh Biaya PLN, PAM, Telpon, dan Iuran Lingkungan
sampai dengan saat serah terima objek jual beli
6. Seluruh Pembayaran PBB (dan denda jika ada)
sampai dengan tahun terakhir
7. Biaya Roya (jika ada Hak Tanggungan pada
Sertifikat atau Sertifkat pernah dijadikan jaminan
atas hutang)
8. Biaya Nomor Induk Buku & Plotting
9. Komisi Standar Xavier Marks
• Pembeli :
1. BPHTB = 5% x (Nilai Validasi – Rp 75 juta*)
2. 50% Biaya Akta Jual Beli & Ikatan Jual Beli (bila ada)
3. Biaya Balik Nama
4. Biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)
kepada BPN (harus cek ke BPN setempat)
5. Biaya-biaya KPR (Biaya Akta Pemberian Hak
Tanggungan/ APHT, perjanjian Kredit, Biaya Bank)

* khusus Surabaya untuk pembelian pertama pada tahun tersebut

BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH dan BANGUNAN (BPHTB)
• Adalah biaya yang harus dibayar oleh pembeli untuk memperoleh
hak atas tanah dan bangunan yang ditransaksikan. Biaya ini
menjadi salah satu syarat untuk proses Balik Nama
• Besarnya biaya BPHTB = 5% x (Nilai Validasi Pemkot – NPOPTKP)
• Faktor pengurang (NPOPTKP) tiap tiap daerah berbeda

• Surabaya 75jt, Malang 60jt, Gresik 60jt, Sidoarjo 60jt, Jember 60jt, Semarang 60 jt, Bali 60jt
• Jakarta 80jt, Bandung 75jt, Tangerang 60jt, Bekasi 60jt, Pontianak 60jt
• NPOPTKP : Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (hanya berlaku sekali dalam setahun)
PAJAK PENGHASILAN (PPh.)
• Adalah pajak penghasilan yang timbul dari penerimaan hasil penjualan
properti
• Penetapan besaran PPh. adalah berdasarkan nilai hasil Validasi dari KPP
• PPh Jual Beli adalah sebesar 2,5 % dari Nilai Transaksi pada AJB atau
NJOP (mana yang lebih tinggi)
• Jenis Validasi PPh ada dua yaitu Online & Manual
• PPh Sewa adalah sebesar 10 % dari Nilai Persewaan Tanah / Bangunan
(tidak perlu validasi KPP)
 STRICTLY WARNING !!
JANGAN PERNAH MENGIJINKAN / MEMINTA PEMBELI
MENTRANSFER UANG TANDA JADI / UANG MUKA
DALAM BENTUK APAPUN SEBELUM PERJANJIAN
IKATAN TANDA JADI DISEPAKATI DAN
DITANDATANGANI OLEH PENJUAL DAN PEMBELI
PROSES NOTARIS
1. Pastikan kelengkapan dokumen dari Penjual & Pembeli
sudah lengkap terkumpul
2. Menyerahkan Sertifikat Asli ke Notaris untuk dilakukan
checking, beserta IMB + Blueprint
3. Notaris juga akan melakukan cek Validasi BPHTB
(menyertakan foto properti tampak depan & lebar jalan)
4. Nilai hasil Validasi BPHTB akan dijadikan dasar untuk
penetapan PPh. (dibayarkan oleh Penjual, butuh id
billing dari Penjual)
5. Bukti bayar PPh. akan dilakukan validasi dengan cara
Online atau Manual (sesuai pilihan)
6. Bila Validasi PPh. dilakukan Online, dapat langsung
melalui DJP online (proses lebih cepat)
7. Bila Validasi PPh. dilakukan Manual, diserahkan
langsung ke KPP. Proses +/- 5 hari kerja (menyertakan
foto properti tampak depan & lebar jalan). Bila ada
kekurangan bayar maka harus segera dilunasi
8. Bila seluruh Validasi telah selesai, maka dapat dilakukan
proses IJB / AJB beserta pelunasan
9. Bila pelunasan selesai, Notaris akan melakukan Proses
Balik Nama
THANK YOU