PENILAIAN PABRIK, MESIN DAN PERALATAN

(PLANT, MACHINERY & EQUIPMENT VALUATION)

arif7000@yahoo.com

01/30/21 1
 Hal-hal yang perlu diketahui dalam
penilaian mesin:
• Definisi dan Interprestasi Mesin,
• Penggolongan mesin dalam pasar properti
• Asumsi dan pernyataan standar dalam penilaian
mesin
• Penyebab timbulnya nilai mesin
• Dasar penilaian mesin
• Faktor-faktor yang mepengaruhi nilai mesin
• Prosedur penilaian mesin
• Analisa penyusutan mesin
• Umur mesin
• Apa sebaiknya yang harus dilakukan oleh penilai
sehubungan sifat khusus yang dimiliki oleh mesin.

01/30/21 2
 Definisi Mesin
Standar Penilaian Indonesia 05 ( 0.5.28.1)
Mesin dan peralatan terdiri dari instalasi
pelayanan gedung serta mesin dan peralatan
yang dirangkai dalam satu kesatuan proses
dalam hubungannya dengan kegiatan
industri atau komersial dari perusahaan
termasuk mebel, perabotan dan peralatan,
kendaraan, cetakan dan perkakas lainnya
yang digunakan dalam kegiatan usaha

01/30/21 3
 Definisi yang lebih terperinci adalah
• Pabrik (plant) adalah suatu kesatuan dari berbagai
jenis aset, dapat pula termasuk bangunan non-
permanen yang bersifat khusus, mesin-mesin dan
peralatan.
• Mesin (machine) adalah suatu perangkat yang
mempergunakan atau memanfaatkan daya
mekanik, memiliki komponen-komponen yang
masing-masing mempunyai fungsinya sendiri-
sendiri dan secara kesatuan berfungsi melakukan
pekerjaan dan proses tertentu.
• Peralatan (equipment) merupakan aset-aset
pendukung yang berfungsi untuk membantu
operasional suatu kegiatan usaha.

01/30/21 4
JENIS-JENIS MESIN DAN PERALATANNYA
Mesin
Mesindan
danPeralatan
Peralatan

Mesin
MesinPerkakas
Perkakas
Mesin
MesinProses
Proses
Produksi
Produksi Alat-alat
Alat-alatBerat
Berat

Alat
AlatTransportasi
Transportasi/ /
Kendaraan
Kendaraan

Mesin
Mesin–mesin
–mesin
Listrik
Listrik
Mesin-
Mesin-mesin
mesin
utilitas
utilitas

Peralatan
Peralatan
Laboratorium
Laboratorium
Alat
AlatPenelitian
Penelitian

01/30/21 5
 Mesin
Mesin Proses
Proses Produksi
Produksi
Mesin Industri Perkayuan :
Logging, Sawmill, Plywood, mesin produk kayu olahan
Mesin Industri Logam :
Foundry / Peleburan baja, pembuat cannal, pipa, pelat, mesin
Mesin Industri Plastik :
Injection moulding, hopper, packaging , dies/cetakan
Mesin Industri Kertas :
Paper Pulp making, Bleaching, Stretching, Rolling, Coiling
Mesin Industri Kimia :
Reactor, Presser Vessel, Destilizing, Absorber, heat exchanger
Mesin Industri Pangan :
Makanan : Cleaning, washing, milling, sifter, packing. Minuman : Distilizing,
Pasturizing, colling unit, bottling, packing
Mesin Industri Tekstil :
Blowing, Drawing, Carding, Spinning, Winding, Garment
Mesin dan Alat Pertanian & Peternakan :
Alat pemanen, alat pembajak, mesin pengolah teh/kopi, alat penetas telur, alat
pertambakan, mesin pengolah minyak sawit
Mesin dan Alat Pertambangan :
mesin pengolahan batu bara : Dredger, Conveyor, Scraper, mesin pengolahan
minyak : Oil Refinery, Rig
DLL

01/30/21 6
 Mesin
MesinPerkakas Mesin
Perkakas MesinBubut,
Bubut,Mesin
MesinKetam,
Ketam,Mesin
MesinFrais,
Frais,Mesin
MesinBor,
Bor,
Mesin Gergaji, Las, dll
Mesin Gergaji, Las, dll

Alat-alat
Alat-alatBerat
Berat Buldozer,
Buldozer,Tractor,
Tractor,Grader,
Grader,Shovel,
Shovel,Excavator,
Excavator,AMP,
AMP,dll
dll

Alat
AlatPengangkat
Pengangkat Lift/
Lift/Elevator,
Elevator,Escalator
Escalatorgedung,
gedung,Crane,
Crane,dll
dll

Alat
AlatTransportasi
Transportasi/ /
Kendaraan Pesawat
PesawatUdara,
Udara,Kapal,
Kapal,Kendaraan
KendaraanBermotor,
Bermotor,dll
dll
Kendaraan

Mesin
Mesindan
danAlat
Alat Satelit,
Satelit,Tranceiver,
Tranceiver,Jaringan
Jaringantelepon,
telepon,Panel,
Panel,Box,
Box,Rumah
RumahKabel,
Kabel,
Komunikasi
Komunikasi alat monitor dll
alat monitor dll

Mesin-
Mesin-mesin
mesinutilitas Genset,
utilitas Genset,Transformer,
Transformer,Boiler,
Boiler,Air
AirConditioner,
Conditioner,Compressor,
Compressor,
Pompa, dll
Pompa, dll

Peralatan
Peralatan
Laboratorium Timbangan
Timbangananalityc,
analityc,Stirrer,
Stirrer,Water
WaterBath,
Bath,Glass
Glassapparatus,
Laboratorium&&Alat
Alat alat ukur, teodolith,dll
apparatus,
Penelitian
Penelitian alat ukur, teodolith,dll

01/30/21 7
 Mesin Produksi

Memiliki persentasi (porsi) yang cukup

besar atas total nilai dari sebuah
pabrik misal : palm oil mill

01/30/21 8
Oil mill

01/30/21 9
Oil refinery plant

01/30/21 10
STRUCTURAL SUPPORT

Installed machinery may required

structural steel , catwalks,ladders or
platforms

01/30/21 11
01/30/21 12
MATERIAL HANDLING AND
STORAGE EQUIPMENT

i.e forklift, loaders, conveyors, cranes,

hoist, pallet movers, programmable
inventory systems etc.

01/30/21 13
COMPUTER EQUIPMENT

This class includes various computer

(personal, network and mainframe) ,
monitors, printers, plotters, modems,
scanners and similar assets,if they are
not included in “office furniture , fixtures
and equipment.

SOFWARE ASSOCIATED WITH THE

SYSTEM

01/30/21 14
01/30/21 15
 Asumsi dalam penilaian
Mesin dan Peralatan dianggap sebagai kesatuan
utuh dalam kondisi siap operasi dilokasinya (in-situ),
lengkap dengan pondasi, instalasi dan peralatan
pendukung yang diperlukan dalam operasinya.
Apabila mesin yang dinilai merupakan unit yang
berdiri sendiri, baik yang sudah terpasang maupun
belum terpasang, ataupun sudah terpasang namun
dianggap akan dipindahkan (ex-situ), penilai harus
menjelaskannya tentang keadaan mesin tersebut
termasuk komponen-komponen apa yang termasuk
dan tidak termasuk dalam penilaian, serta metode
penilaian yang diterapkan.

01/30/21 16
 FAKTOR-FAKTOR
FAKTOR-FAKTOR YANG
YANG
MEMPENGARUHI
MEMPENGARUHI NILAI
NILAI MESIN
MESIN

EKONOMI
EKONOMI
Pertumbuhan ekonomi, Ss&Dd
Pertumbuhan ekonomi, Ss&Dd
PHISIK mesin tsb., meningkatnya daya
PHISIK mesin tsb., meningkatnya daya
Ciri2 phisik Mesin : beli,
beli,penemuan
penemuanbarubarusumber
sumber
Ciri2 phisik Mesin : bahan baku pengganti
Merek, negara asal, bahan baku pengganti
Merek, negara asal,
model,tahun, minyak,batu
minyak,batubara,
bara,solar
solarcell,
cell,
model,tahun,
bentuk,kapasitas, bahan perluasan produksi baru mesin
perluasan produksi baru mesin
bentuk,kapasitas, bahan otomatis, plastik pengganti
yg
ygdipakai,
dipakai, otomatis, plastik pengganti
teknologi,space komponen mesin, trend of
teknologi,spaceygyg komponen mesin, trend of
industry, dll.
diperlukan,
diperlukan,perawatan,
perawatan, NILAI MESIN industry, dll.
sistem
sistempengoperasian.
pengoperasian.

POLITIK
POLITIK
SOSIAL
SOSIAL Kebijakan Pemerintah dlm
Kebanggaan Kebijakan Pemerintah dlm
Kebanggaan UU,
kepemilikan, membesar UU,besar
besartarif
tarifBM,
BM,PPN,
PPN,
kepemilikan, membesar perubahan
dan terkenalnya suatu perubahan nilai tukaruang
nilai tukar uang
dan terkenalnya suatu yg
usaha ygberpengaruh
berpengaruhthd thdmesin
mesin
usahaygygdikelola,
dikelola,sikap
sikap dr LN, adanya relokasi
manusia, tingkah laku dr LN, adanya relokasi
manusia, tingkah laku zona industri menjadi real
dan zona industri menjadi real
danselera
seleraingin
inginmemiliki
memiliki estate, dll.
estate, dll.

01/30/21 17
 Dasar dan Tujuan Penilaian
• Kegiatan penilain seluruh mesin untuk tujuan
going concern, dalam hal ini dua pihak yang
berbeda kepentingannya adalah Manajemen dan
Investor.
• Kegiatan penilaian seluruh mesin untuk tujuan
removal, relocation dan recommissioning, untuk
kepentingan pemilik mesin dan kontraktor
pelaksana kegiatan.
• Kegiatan penilaian untuk tujuan dijual untuk
seluruh bagian atau beberapa bagian atau satu
bagian komponen mesin, untuk kepentingan
pemilik mesin dan calon pembeli.
• Kegiatan penilaian untuk kepentingan likuidasi
perusahaan, untuk kepentingan para pemilik
perusahaan/mesin, atau kepentingan para
kreditur.

01/30/21 18
• Kegiatan penilaian untuk kepentingan pemindahan
hak, untuk kepentingan pemilik lama dan pemilik
baru.
• Kegiatan penilaian untuk mencari pinjaman untuk
kepentingan perusahaan yang akan meminjam dan
lembaga peminjam.
• Kegiatan penilaian untuk kepentingan Merger atau
penggabungan perusahaan untuk kepentingan
perusahaan lama dan perusahaan baru.
• Kegiatan penilaian untuk tujuan perhitungan pajak,
untuk kepentingan Pemerintah dan Subyek Pajak
(pemilik, yang memanfaatkan atau yang menguasai
mesin)
• Kegiatan penilaian untuk tujuan asuransi, untuk
kepentingan Perusahaan/Pemilik mesin dan
Maskapai asuransi.
• Kegiatan penilaian untuk tujuan property tax/rating.

01/30/21 19
Biaya-Biaya Yang Dipertimbangkan
dalam Penilaian Mesin

• Basic Cost
• Biaya trasportasi dari lokasi mesin yang
dinilai dengan pabrik pembuatnya atau
pelabuhan.
• Biaya perakitan/ pemasangan di tempat.
• Biaya penambahan assessories yang
dapat meningkatkan kinerja mesin.
• Biaya komisi.
• Pajak pemerintah .
01/30/21 20
Melakukan survei pendahuluan
dan rencana penilaian :

• Mencari data yang dibutuhkan,

• Mencari sumber data,
• Kebutuhan tenaga kerja,
• Melakukan penjadwalan,
• Membuat bagan arus penyelesaian.

01/30/21 21
01/30/21 22
 Inspection
(Before Inspection)

1. Read the application carefully;

2. Ascertain what is the purpose of
valuation, e.g Acquisition, Selling,
Merger, Liquadation etc.
3. Ascertain the date of valuation
4. The scope of valuation

01/30/21 23
6.Assumptions to be made relating to the
basis of valuation.
7. The appropriate limit on instructions,
publication and liability to third parties.

01/30/21 24
8. Gather the informations regarding the PME to
be inspected by searching it in the office
a. Previous valuation done
b. Magazines
c. Yellow Pages
d. Journals
e. Brochures
f. Classified advertisements
g. Internet

01/30/21 25
h. Vendors
I. Catalogs
j. Reference Books

01/30/21 26
9. List down all the relevant particulars
that you want the applicants to provide
such as:
a. List of inventory
b. Confirmation date of inspection
c. Person to met and also to be
assisted during inspection.

01/30/21 27
 Inspection
(During Inspection - preparations)
1.Prepare the necessary tools and
equipment;
a. Pencil / Pencil Sharpener / Eraser
b. Small Torchlight
c. Measuring tape / ruler
d. Standard Form / Inspection Sheet
e. Safety equipments
2. Figure out the time-hours likely to be
taken to complete the whole
exercises;

01/30/21 28
 Cont..

3. Plan the inspection to be made

systematically
a. Room by room
b. Process Flow
c. Building by building
d. Any other consideration

***

01/30/21 29
 Inspection
(During Inspection – Data Collections)

• Particulars taken:
– Description
– Model, serial number and maker’s name
– Client’s own plant reference number
– Size or capacity
– Age
– Reference to any special foundations,
service connections, accessories etc.

01/30/21 30
 Cont…

• Particulars taken:
– Modifications, renovations carried out after
installation
– Energy consumption
– Environmental and other legal restrictions if
any
– Usage
– Record of production and maintenance

01/30/21 31
 Cont…

• Particulars taken:
– Installation cost / original price
– Physical state / state of obsolescence
– Brand new / second hand

01/30/21 32
 Perhitungan
Perhitungan Nilai
Nilai
Data 1 Data 2
Market Data
Approach
Cari Pembanding yang
Sejenis/ setara
Adjust beberapa hal
sbb.:
• Tahun

• Model
Nilai Kendaraan
• Isi silinder

• Engine

Data 3 Data 3 • Body

• Accessories

• Surat-surat

01/30/21 33
 Perhitungan
Perhitungan Nilai
Nilai
Data 1 Data 2
Market Data
Approach
Cari Pembanding yang
Sejenis/ setara
Adjust beberapa hal
sbb.:
• Merek

• Model
Nilai Mesin
• Kapasitas

• Bahan

Data 3 Data 3 • Teknology

• Tenaga Penggerak

• Perlengkapan

01/30/21 34
 Perhitungan
Perhitungan Nilai
Nilai
Data 1
Cost Approach

Cari mesin yang sama/

Sejenis/ setara di pasaran
Insert beberapa hal sesuai
peraturan yg berlaku sbb.:
• Original Price

• FOB/ CIF/ C&F

Nilai Mesin
• Import Duty

• Handling Charge
Data 2
• Local Transportation

• Installation Cost

• Reproduction Cost New

01/30/21 35
Perhitungan
Perhitungan Nilai
Nilai

Income Approach

Cari mesin yang sama/

Market Data Sejenis/ setara di pasaran
Approach
Insert beberapa hal sesuai
peraturan yg berlaku sbb.:
• Total Gross / Net Revenue

• Total Cost
Nilai
NilaiPompa
Pompa
BBM Rekonsiliasi
Rekonsiliasi • Net Provit
BBM
• Pilih Discount Rate

• Pilih Cap.Rate pd Terminal

Value
Cost Approach • Hitung Nilai aset pd masa
proyeksi
• Tetapkan Nilai dgn menarik
Installation Cost
• Reproduction Cost New

01/30/21 36
 Jenis Penyusutan
a. Kerusakan fisik( Physical deteroiration)
• Deterioration adalah penyusutan yang terjadi karena faktor
umur pemakaian dan kondisi fisik yang ada, sehingga
berakibat pada penurunan kinerja mesin yang ditunjukkan
adanya penurunan kemampuan mesin beroperasi tidak
seperti pada waktu mesin dalam keadaan baru. Meliputi
rusak, aus, usang, kropos, karatan, retak, mengeras atau
kerusakan pada struktur.

b. Kemunduran (obsolescence)
• Obsolescence adalah aspek lain dalam penyusutan yang
disebabkan diluar kerusakan/keausan fisik, misalnya mesin
dalam keadaan kurang sempurna dalam hal fasilitas, model,
bentuk, umur, perubahan sosial, peraturan pemerintah dan
peraturan lain yang membatasi dll, meskipun secara fisik
mesin dapat bekerja dengan baik (excellent). Hal ini
dimungkinkan karena kemajuan teknologi dengan
diciptakan mesin baru, yang lebih utama adalah penentuan
dasar pendekatan perhitungan penyusutan.

01/30/21 37
 Jenis
Jenis Penyusutan
Penyusutan Mesin
Mesin

Terdapat 3 penyusutan yang di kenal dalam penilaian :

Akibat
Akibatkerusakan
kerusakanstruktur,
struktur,retak,
retak,pecah,
pecah,kering,
kering,
Physical mengeras,
mengeras, perlu diperhatikan apakah kerusakandapat
perlu diperhatikan apakah kerusakan dapat
Physical diperbaiki atau tidak (curable/incurable)
Deterioration
Deterioration
diperbaiki atau tidak (curable/incurable)
Pada
Padadasarnya
dasarnyamenentukan
menentukanperbandingan
perbandingansisa
sisaumur
umur
ekonomis dengan perkiraan usia ekonomisnya
ekonomis dengan perkiraan usia ekonomisnya

Kemunduran
Kemunduranfungsi
fungsiakibat
akibatkesalahan
kesalahanperencanaan
perencanaanatauatau
perkembangan teknologi mesin baru yang lebih efisien
perkembangan teknologi mesin baru yang lebih efisien
Functional
Functional kerjanya,
kerjanya,dihitung
dihitungdgn
dgnmengkapitalisasi
mengkapitalisasipemborosan
pemborosan
Obsolescence
Obsolescence dibanding mesin baru selama sisa usia ekonomisnya.
dibanding mesin baru selama sisa usia ekonomisnya.
Pemborosan
Pemborosanbisabisaberupa
berupatenaga
tenagakerja,
kerja,energi,
energi,suku
suku
cadang, perawatan
cadang, perawatan dsbdsb

Kemunduran
Kemunduranekonomis
ekonomisakibat
akibatperaturan
peraturanbaru
barudari
dari
Economic pemerintah, relokasi, perubahan selera masyarakat,
pemerintah, relokasi, perubahan selera masyarakat,
Economic Penjualan
Obsolescence Penjualansatu
satujenis
jenisbarang
barangmenurun
menurunhingga
hingga
Obsolescence Mempengaruhi
Mempengaruhi produksinya, penurunankerja
produksinya, penurunan kerjainilah
inilah
yang dihitung sebagai kemunduran ekonomis.
yang dihitung sebagai kemunduran ekonomis.

01/30/21 38
 Mesin dipakai Mesin dinilai Batas umur Batas umur
Mesin dibuat ekonomis Fisik

Umur Aktual
Sisa umur ekonomis
(Penggunaan)

Umur efektIf

Umur Aktual (Phisik)

Umur Ekonomis Salvage /Scrap

Umur Fisik

SISA UMUR EKONOMIS = PERKIRAAN UMUR EKONOMIS – UMUR EFEKTIF

01/30/21 39
 Beberapa Istilah yang biasa dipergunakan :
• Umur Phisik Umur yang diperkirakan secara phisik
(Usefull Life)

• Umur Ekonomis Umur yang diperkirakan secara

(Economic Usefull Life) ekonomis

• Umur Efektif Saat Mesin dibuat sampai dilakukan (Efective Age)

penilaian

• Umur Aktual Phisik Sejak Mesin dibuat sampai dilakukan (Physical

Actual Age) penilaian

• Umur Aktual Penggunaan Sejak Mesin dipakai sampai saat

dilakukan penilaian

• Sisa Umur Ekonomis Sisa umur secara eknomis

(Economic Remaining Life)

01/30/21 40
 Tabel Referensi Penyusutan
Penyusutan Kondisi Sisa Umur
Ekonomis
BARU
0–5% Belum pernah digunakan, kondisi prima 95 – 100 %

SANGAT BAIK
6 – 15 % Seperti baru, baru dipakai sebentar, belum memerlukan 85 – 94 %
penggantian suku cadang atau perbaikan
BAIK
16 – 35 % Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, kondisi prima 65 – 84 %

WAJAR
36 – 60% Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, masih 40 – 64 %
memerlukan beberapa perbaikan serta penggantian suku cadang
minor seperti :seal, bearing dsb.
CUKUP
61 – 80 % Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, masih 20 – 39 %
memerlukan beberapa perbaikan serta penggantian suku cadang
penting seperti : motor penggerak, poros, dan komponen penting
lainnya
BURUK
81 – 95 % Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, masih 5 – 19 %
memerlukan cukup banyak serta penggantiankomponen penting
seperti : poros utama, komponen dari struktur utama
SANGAT BURUK (Scrap)
96 – 100 % Dalam keadaan rusak, tidak dapat dipergunakan dan diperbaiki lagi 0–4%
01/30/21 41
 Trend atau perkembangan teknologi dari suatu industri, biasanya
akan berdampak langsung kepada harga mesin lama yang akan dinilai ,
sekalipun mesin lama masih memiliki phisik yang masih baik. Dampak
yang timbul meliputi kemunduran fungsi dan ekonomis
( Functional & Economic Obsolesences).
Economic
Economic
Functional
Functional Obsolesence
Obsolesence::
Obsolesence
Obsolesence::
Bahan
BahanBaku
Baku: :
Efisiensi
Efisiensi: : Kelangkaan bhn.baku,
Kelangkaan bhn.baku,
menjadikan penurunan
menjadikan penurunan
DDesign lebih baik, adanya alat produksi.Contoh Pabrik tekstil
esign lebih baik, adanya alat produksi.Contoh Pabrik tekstil
kontrol, dgn bhn.baku cottton
kontrol,motor
motorlebih
lebihkecil.
kecil. dgn bhn.baku cottton
sekarang polyester.
Contoh
ContohComputer,
Computer,Alat
komunikasi.
Alat Trend
Trendof
ofIndustry
Industry
sekarang polyester.
komunikasi.
Hasil
HasilProduksi
Produksi: :
Man Cara
Carapemasaran
pemasaranproduk,
produk,tdk
ManPower
Power: : ada selera masyarakat
tdk
untuk
Penggunaan
Penggunaantenaga
tenagamanusia
manusia ada selera masyarakat untuk
lebih memiliki.
lebihsedikit
sedikit memiliki.

Investment Peraturan
PeraturanPemerintah
Pemerintah: :
Investment: : Adanya
RRatio space yang lebih kecil
atio space yang lebih kecil Adanyalarangan
larangan mesin
mesintsb.
tsb.
berdampak kpd retun. beroperasi
beroperasikarena
karena
berdampak kpd retun. membahayakan,
membahayakan,perubahan
perubahan
zona, relokasi
zona, relokasi

01/30/21 42
01/30/21 43
01/30/21 44
 Faktor-faktor utama yang berpengaruh terhadap jangka
hidup mesin secara ekonomi dapat diklasifikasi sbb:

Frekuensi kerja/penggunaan mesin, jumlah jam kerja

per hari.
• Personil yang terlibat menggunakan mesin, untuk
penggunaan secara umum/bebas atau dioperasikan
oleh orang tertentu yang terlatih.
• Cara kerja, kasar (coarse) atau kerja secara baik (fine
work).
• Jadwal perawatan
• Kualitas material yang digunakan dalam kontruksi
mesin
• Modernisasi/tingkat pergantian komponen-komponen.

01/30/21 45
TERIMA KASIH

01/30/21 46