PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN

PL3108
Laporan Materi Convensional and Non Convensional Financing
Dosen Pengampu:

Ir. Andi Oetomo, M.PI

Mia Ermawati, S.T., M.T.
Zenia F Saraswati S.T., M.PWK
Disusun Oleh:

Fadlu Rahman Faiz 22117027

Dabi Sefianiz 22117114
Cannggah Abiyyu A. S 22117120
Indriani 22117133

PROGRAM STUDI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

JURUSAN TEKNOLOGI INFRASTRUKTUR DAN KEWILAYAHAN

INSTITUT TEKNOLOGI SUMATERA

2019
 KATA PENGANTAR

Puji syukur kehadirat Allah SWT atas limpahan rahmat dan karunia-Nya sehingga
penulis bisa menyelesaikan laporan ini tepat pada waktunya. Tak lupa shalawat serta
salam kepada junjungan Nabi besar Muhammad SAW. Beserta keluarganya, para
sahabatnya, dan seluruh insan yang dikehendaki-Nya.

Laporan ini disusun bertujuan untuk memenuhi tugas kelompok mata kuliah
Pembiayaan Pembangunan. Laporan ini membahas tentang Convensional and Non
Convensional Financing.

Dalam proses penyusunan laporan ini, penulis mendapatkan bantuan serta bimbingan
dari beberapa pihak. Oleh karena itu, penulis mengucapkan terima kasih kepada
dosen pengampu mata kuliah Pembiayaan Pembangunan, yaitu:

Ir. Andi Oetomo, M.PI

Mia Ermawati, S.T., M.T.

Zenia F Saraswati S.T., M.PWK

Semoga laporan ini dapat menambah wawasan yang lebih luas bagi pembaca.
Laporan ini juga memiliki kelebihan dan kekurangan, jika ada kritik dan saran yang
membangun bagi kebaikan laporan ini penulis terima dengan senang hati. Semoga
laporan ini dapat bermanfaat bagi pembaca dan pihak-pihak lainnya.

Lampung Selatan, November 2019

Penulis

i
 DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR ................................................................................................... i

DAFTAR ISI ................................................................................................................. ii
I. PENGANTAR ................................................................................................... 1
II. CONVENSIONAL FINANCING ........................................................................ 1
a. Public revenue Financing (pembiayaan barang publik melalui pendapatan) .... 2
b. Private Revenue Financing (pembiayaan barang privat melalui pendapatan)... 4
c. Public Debt Financing (pembiayaan barang publik melalui hutang) ................ 4
III. NON-CONVENSIONAL FINANCING ............................................................... 4
a. Pembiayaan Melalui Pendapatan ....................................................................... 5
1. Development Impact Fee (DIF) ...................................................................... 5
2. Betterment Levies ........................................................................................... 5
b. Pembiayaan Melalui Hutang .............................................................................. 6
1. Obligasi .......................................................................................................... 6
2. Lingkage ......................................................................................................... 6
3. Excess Condemnation ..................................................................................... 7
c. Pembiayaan Melalui Kekayaan .......................................................................... 8
1. Joint Venture .................................................................................................. 8
2. Concessions .................................................................................................... 9
d. Sumber Dana Masyarakat ................................................................................ 10
1. Zakat ............................................................................................................. 10
2. Sindikasi Perbankan ..................................................................................... 11
3. Swadaya Masyarakat .................................................................................... 11
IV. KESIMPULAN ................................................................................................ 12
DAFTAR PUSTAKA ................................................................................................. 13

ii
 I. PENGANTAR
Pembiayaan pembangunan digunakan untuk memenuhi kebutuhan kota atau
Negara terutama pada pembangunan infrastruktur, semakin maju dan
berkembang suatu kota makan semakin besar pula kebutuhan akan
pembangunannya, selain itu anggaran biaya yang dibutuhkan untuk
merealisasikan kebutuhan pembangunan tersebut juga akan semakin besar.
Indonesia merupakan salah satu Negara berkembang dimana tuntutan permintaan
atas pengadaan dan perbaikan saran prasarana serta pelayanan lingkungan akan
selalu meningkat. Menurut pengertiannya, infrastruktur merupakan sistem fisik
yang menyediakan sarana transportasi, drainase, pengairan, bangunan gedung,
serta fasilitas publik lainnya, yang mana sarana ini dibutuhkan untuk memenuhi
berbagai kebutuhan dasar manusia baik itu kebutuhan ekonomi maupun
kebutuhan sosial (Grigg: 1998).

Berdasarkan sumber-sumber pembiayaan pembangunan terdapat dua jenis

pembiayaan pembangunan yaitu sumber pembiayaan pembangunan konvensional
dan non konvensional. Sumber pembiayaan konvensional berasal dari
pendapatan Negara/Daerah, sedangkan sumber pembiayaan non konvensional
berasal dari kerjasama antara pemerintah dengan swasta maupun masyarakat.
Sumber-sumber pembiayaan tersebut tentunya memiliki kelebihan dan
kekurangan masing-masing.

II. CONVENSIONAL FINANCING

Sumber pembiayaan konvensional adalah sumber pembiayaan yang berasal dari
pendapatan negara/daerah, contohnya seperti menggunakan Anggaran
Pendapatan dan Belanja Negara (APBN), Anggaran Pendapatan dan Belanja
Daerah (APBD), pajak, retribusi, dll. Sumber pembiayaan konvensional dibagi
menjadi 3, yaitu:

1
a. Public revenue Financing (pembiayaan barang publik melalui
pendapatan)
Barang publik (public goods) dibiayai dari pajak, retribusi dan dana
perimbangan.
1. Pajak adalah pembayaran iuran oleh rakyat kepada pemerintah yang
bersifat memaksa dan tanpa dampak yang dirasakan secara langsung
oleh pembayar pajak. Pajak juga merupakan instrumen keuangan
konvensional yang digunakan untuk membiayai infrastruktur bagi
masyarakat umum. Pajak sendiri dibagi menjadi pajak langsung dan
pajak tidak langsung:
 Pajak langsung, pajak yang bebannya harus ditanggung sendiri
oleh wajib pajak yang bersangkutan dan tidak dapat dialihkan.
Contoh: Pajak Penghasilan (PPh) dan Pajak Kendaraan Bermotor
(PKB)
 Pajak tidak langsung, pajak yang bebannya dapat dialihkan ke
pihak lain dan tidak memiliki surat ketetapan pajak sehingga
pengenaannya tidak dilakukan berkala. Contoh: Pajak
Pertambahan Nilai (PPN), Pajak Bea Masuk dan Pajak Ekspor.
2. Menurut UU no. 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi
Daerah. Retribusi Daerah adalah pungutan daerah sebagai
pembiayaan atas jasa atau pemberian izin tertentu yang khusus
disediakan atau diberikan oleh Pemerintah Daerah untuk kepentingan
pribadi atau badan. Setiap pungutan retribusi daerah harus dilakukan
sesuai dengan kriteria yang telah ditentukan. Retribusi erat kaitannya
dengan pemulihan biaya (cost recovery). Contoh retribusi daerah:
retribusi pelayanan kesehatan, retribusi terminal, retribusi izin
mendirikan bangunan dan lain – lain. Retribusi daerah ditujukan
untuk menutupi biaya operasi, pemeliharaan sampai pembayaran
hutang. Tarif retribusi sendiri umumnya sama untuk tiap konsumen,
tetapi di kota besar seperti misalnya Jakarta untuk besarnya retribusi

2
 yang harus dibayarkan tergantung pada besarnya konsumsi dari
konsumen sendiri. Contoh: semakin tinggi konsumsi air bersih
semakin tinggi retribusinya.
3. Dana perimbangan merupakan suatu sumber pendapatan daerah
yang berasal dari dana APBN untuk mendukung pelaksanaan
kewenangan pemerintah daerah dalam mencapai tujuan pemberian
otonomi kepala daerah, yaitu terutama peningkatan pelayanan dan
kesejahteraan masyarakat yang semakin baik. Dalam hal ini, dana
perimbangan juga mampu meningkatkan efesiensi pengeluaran
pemerintah dengan cara menyerahkan sebagian dari kewenangannya
di bidang pengelolaan keuangan yang nantinya dengan manfaat yang
dihasilkan dapat bermanfaat bagi suatu daerah yang bersangkutan
serta dapat mengurangi ketimpangan dalam pembagian keuangan
nasional. Dana perimbangan dan transfer lainnya merupakan
anggaran transfer ke daerah dalam APBN sebagai salah satu wujud
dari komitmen antara pemerintah pusat dengan pemerintah daerah
untuk mendukung pelaksanaan otonomi daerah dan desentralisasi
fiskal. Dana perimbangan dibagi menjadi:
 Dana Alokasi Umum (DAU), adalah dana yang bersumber dari
pendapatan APBN yang dialokasikan dengan tujuan pemerataan
kemampuan keuangan antar-daerah untuk mendanai kebutuhan
daerah dalam rangka pelaksanaan desentralisasi
 Dana Alokasi Khusus (DAK), adalah dana yang bersumber dari
pendapatan APBN yang dialokasikan kepada daerah tertentu dengan
tujuan untuk membantu mendanai kegiatan khusus yang merupakan
urusan daerah dan sesuai dengan prioritas nasional.
 Dana Bagi Hasil (DBH), adalah dana yang bersumber dari
pendapatan APBN yang dialokasikan kepada daerah berdasarkan
angka persentase untuk mendanai kebutuhan daerah dalam rangka
pelaksanaan desentralisasi.

3
 b. Private Revenue Financing (pembiayaan barang privat melalui
pendapatan)
Pembiayaan konvensional barang privat melalui pendapatan adalah
connection fees yaitu pungutan yang dikenakan oleh perusahaan jasa
pelayanan kepada individu. Tujuan dari dikenakannya pungutan ini adalah
untuk menutupi biaya yang timbul akibat dari adanya tambahan pengguna
(konsumen) dalam suatu jaringan yang sudah ada. Contoh: jaringan telepon
dan wi-fi.

c. Public Debt Financing (pembiayaan barang publik melalui hutang)

Public debt financing sendiri pinjaman, pinjaman sendiri jangka waktunya
relatif lebih lama dan lebih mahal dibanding dengan obligasi.

Sumber pembiayaan konvensional sudah lumrah dan banyak digunakan di

Indonesia, padahal jika dibiarkan terus-menerus tentu akan menguras kas negara
yang tentu saja akan berdampak ke berbagai hal lainnya seperti stabilitas
ekonomi negara, infrastruktur negara, dll, yang pada akhirnya juga akan
berdampak pada kesejahteraan masyarakat Indonesia.

III. NON-CONVENSIONAL FINANCING

Sumber pembiayaan non konvensional merupakan sumber pembiayaan yang
berasal dari kerjasama antara pemerintah dengan swasta maupun masyarakat.
Secara umum sumber pembiayaan non konvensional dapat dibagi menjadi tiga
jenis, yaitu pembiayaan melalui pendapatan, pembiayaan melalui hutang, dan
pembiayaan melalui kekayaan.

4
a. Pembiayaan Melalui Pendapatan

1. Development Impact Fee (DIF)

Merupakan biaya dampak pembangunan yang dianggap menajdi biaya
pada pengembangan baru untuk membantu dana dan membayar atau
memberikan kompensasi untuk konstruksi atau diperlukan untuk
perluasan offsite modal perbaikan. Biaya ini biasanya dilaksanakan untuk
membantu mengurangi beban ekonomi pada yuridiksi lokal yang
mencoba untuk menangani pertumbuhan penduduk dalam daerah. Yang
dilakukan oleh para developer atau pihak swasta yang bekerja sama
dengan pihak pemerintah untuk memenuhi kebutuhan infrastruktur karena
adanya pembangunan baru.
 Kelebihan: mengurangi beban pada pemerintah terutama dalam
pemasukan dan pengeluaran yang harus seimbang.
 Kelemahan: kurangnya analisis tertentu terkait jenis pembangunan
yang dilakukan, sehingga setelah pembangunan dilaksanakan
berdampak munculnya masalah.

2. Betterment Levies
Betterment levies merupakan tagihan modal (capital charges) yang
ditujukan untuk menutupi/membiayai biaya modal dari investasi
prasarana. Dalam kenyataannya, jenis pungutan ini relatif kurang banyak
digunakan. Adapun dasar pengenaannya bisa didasarkan atas jumlah area
atau berdasarkan nilai taksiran manfaat yang diperolehnya.
 Kelebihan: Pembiayaan modal prasarana lebih cepat, lebih efektif,
dan tidak berbelit. Selain itu proses adil dikarenakan takaran
disesuaikan terlebih dahulu.
 Kelemahan: Masyarakat sulit untuk menerima sistem ini dikarenakan
masyarakat masih berfikir tidak adil dan menganggap ini merupakan
tanggung jawab pemerintah.

5
b. Pembiayaan Melalui Hutang

1. Obligasi
Obligasi adalah suatu istilah yang digunakan dalam dunia keuangan yang
merupakan suatu pernyataan utang dari penerbit obligasi kepada
pemegang obligasi (emiten) beserta janji untuk membayar kembali pokok
utang beserta kupon bunganya kelak pada saat tanggal jatuh tempo
pembayaran. Jadi, Obligasi pada dasarnya merupakan surat pengakuan
utang atas pinjaman yang diterima oleh perusahaan penerbit obligasi dari
masyarakat pemodal.
 Kelebihan: Penerimaan dana hasil penerbitan obligasi ini digunakan
untuk pembiayaan proyek kepentingan publik yang bernilai
ekonomis bagi masyarakat, dengan demikian akan membuka
lapangan kerja baru.
 Kerugian:
– Proyek tidak direalisasikan.
– Manajemen proyek tidak bagus.
– Kesalahan prediksi penerimaan.

2. Lingkage
Developer diharuskan menyediakan dan membiayai prasarana yang
sejenis di daerah lain yang kurang diinginkan, dalam rangka mendapatkan
persetujuan pembangunan di daerah yang mereka ingikan. Metode
semacam ini di Indonesia sudah mulai dikenal, khususnya berkaitan
dengan pembangunan perumahan, dimana para developer diwajibkan
untuk pembangunan perumahan sederhana sebagai kompensasi
diberikannya izin untuk membangun perumahan mewah.

6
  Kelebihan: Program Linkage ini adalah satu cara mendorong
intermediasi dengan memberdayakan sektor mikro, kecil dan
menengah (UMKM), yang dimana dalam proses kerjasama yang
saling menguntungkan antara stakeholders yang terlibat dalam
program ini.
 Kekurangan: Munculnya masalah apabila dalam proses penerapan
tidak memperhatikan (Standard Operasional Prosedur).

3. Excess Condemnation
Excess condemnation merupakan metode pembiayaan prasarana secara
tidak langsung, dimana sejumlah tanah disisihkan untuk pembangunan
prasarana, dan sejumlah lainnya diberikan pada developer swasta untuk
pembangunan komersial. Sebagai imbalannya, developer berkewajiban
untuk membangun prasarana yang dibutuhkan.
 Kelebihan:
– Penyediaan prasarana perkotaan dapat dilaksanakan tanpa
pembiayaan sektor publik.
– Terbangun kembali daerah saerah kumuh karena biasanya
intrumen ini digunakan untuk mengatasi permasalahan kumuh.
– Adanya kewajiban bagi developer swasta untuk membangun
daerah.
– Terciptanya lapangan pekerjaan baru bagi masyarakat setempat

 Kekurangan
– Terbengkalainya tanah yang sudah disisihkan kepada developer.
– Permainan politik kotor developer.

7
c. Pembiayaan Melalui Kekayaan

1. Joint Venture
Pembiayaan Melalui Kekayaan Kerja sama joint venture merupakaan
kerja sama antara swasta dengan pemerintah (private-public partnership)
dimana tanggung jawab dan kepemilikan ditanggung bersama dalam hal
penyediaan pelayanan infrastruktur. Dalam jerha sama ini masing-masing
pihak mempunyai posisi yang seimbang dalam perusahaan. Perlu
diperhatikan pemegang saham mayoritas dan minoritas karena hal ini
berkaitan dengan kekuasaan menjalankan perusahaan dan menentukan
kebijaksanaan perusahaan karena prinsip kerja sama ini satu saham satu
suara. Dibawah join venture, pemerintah dan swasta dapat membentuk
perusahaan baru atau menggunakan perusahaan penyedia infrastruktur
yang ada, misalnya perusahaan swasta menjual sebagian modal kepada
kepada swasta. Adapun perusahaan yang memiliki fungsi yang
independen terhadap pemerintah.
 Keuntungan:
– Inovasi.
– Kemudahan keuangan.
– Kemampuan teknologi.
– Pengaturan efisiensi.

 Kelemahan:
Berbagai resiko yang dihadapi dalam proyek KPS, mulai dari pasar
yang dihadapi, besarnya permintaan yang sering melenceng dari
rencana yang dibuat, pengoperasian intrastruktur, biaya konstruksi
yang meningkat, kebijakan yang berlaku, kurangnya keterlitian dalam
pencantuman hak dan kewajiban mitra swasta dengan pemberi
pekerjaan.

8
2. Concessions
Ialah swasta mengambil alih pengelolaan badan usaha milik pemerintah
selama jangka waktu yang diberikan, dimana dalam jangka waktu
tersebut, swasta diberikan hak untuk mengelola fasilitas infrastruktur dan
karenanya akan menanggung resiko investasi.

 Keuntungan:
– Perjanjian ini tidak membebani neraca pembayaran Pemerintah
(Off Balanced-Sheet Financing).
– Mengurangi jumlah pinjaman Pemerintah maupun sektor publik
lainnya.
– Perjanjian BOT merupakan tambahan sumber pembiayaan bagi
proyek-proyek yang diprioritaskan (Additional financing source
for priority project)
– Diperolehnya fasilitas yang lengkap dan operasional setelah
masa berakhirnya konsesi.

 Resiko:
– Social risk, resiko yang berkaitan dengan kebijakan pemerintah
dan kondisi daerah setempat.
– Environtmental Risk, yang berkaitan dengan lingkungan sekitar,
setiap proyek pembangunan harus mempunyai kepedulian
terhadap lingkungan, melakukan AMDAL (Analisis Mengenai
Dampak Lingkungan) agar tidak terjadi kerusakan lingkungan.
– Economic Risk, resiko yang berkaitan dengan kondisi ekonomi,
seperti penurunan nilai mata uang, terjadinya inflasi dan
sebagainya.
– Legal Risk, berkaitan dengan hukum, karena pada dasarnya
proyek ini didasarkan pada sebuah perjanjian.

9
 – Transaksi Risk, berhubungan dengan persaigan penawaran
proyek (bidding competition) termasuk didalamnya undangan
lelang, penawaran serta negosiasi, berbagai dokumen proyek
yang terjadi pada awal proses BOT.
– Contruction Risk, Berkaitan dengan pelaksanaan pembangunan,
apakah bangunan tersebut telah sesuai dengan standar bangunan
secara teknik. Bangunan akan diuji ketahanannya. Serta hal yang
berkaitan dengan lamanya waktu pembangunan.
– Social Risk, Resiko yang berkaitan dengan kondisi sosial
kemasyarakatan. Apakah pada proyek tersebut mendapat
dukungan dari masyarakat ataupun sebaliknya. Pengaruh agama
dan budaya setempat terhadap proyek tersebut.

d. Sumber Dana Masyarakat

Sumber dana masyarakat adalah segala macam sumber pendanaan yang
berasal dari harta/tenaga masyarakat sekitar guna pembangunan wilayah
sekitar.

1. Zakat
Menurut Undang-Undang No. 38 tahun 1999 tentang Pengelolaan Zakat,
Zakat adalah harta yang wajib disisihkan oleh seorang muslim atau badan
yang dimiliki oleh orang muslim sesuai dengan ketentuan agama untuk
diberikan kepada yang berhak menerimanya. Contoh implementasinya
yaitu pembangunan puskesmas dan perpustakaan lokal di daerah
Kecamatan Blimbing Malang. Lebih dari 50% pendanaan dari zakat,
pendanaan tersebut relevan karena diperuntukan untuk kesejahteraan
masyarakat miskin dan fakir.

10
2. Sindikasi Perbankan
Sindikasi perbankan merupakan pinjaman yang diberikan oleh pihak
bank, yang biasanya berbentuk badan hukum untuk membiayai suatu
proyek. Adapun karakteristiknya sebagai berikut:
1) Jumlah pembiayaan biasanya meliputi jumlah besar.
2) Jangka waktu pembiayaan biasanya menengah atau berjangka
panjang.
3) Pembiayaan sindikasi selalu diberikan oleh lebih dari satu pemberi
pembiayaan sebagai peserta sindikasi pembiayaan (nasabah).
4) Tanggung jawab dari peserta sindikasi hanya bertanggung jawab
untuk bagian jumlah pembiayaan yang menjadi komitmennya.

3. Swadaya Masyarakat
Dana swadaya masyarakat adalah uang atau barang/jasa yang dapat
dinilai dengan uang yang berasal dari masyarakat dan secara langsung
digunakan untuk keperluan tertentu. Dalam hal ini adalah pembangunan
perkotaan. Contohnya, salah satu program pembangunan perkotaan yang
menggunakan dana swadaya masyarakat ialah program Surabaya Green
and Clean dan Surabaya Bewarna Bunga. Program tersebut dikemas
dalam bentuk kompetisi antar RW di Surabaya sedemikian rupa sehingga
menarik minat masyarakat.

11
IV. KESIMPULAN
Pada dasarnya sumber pembiayaan konvensional yang seperti diketahui akan
menguras kas Negara jika digunakan secara besar-besaran dalam pembangunan
yang tentunya akan berdampak pada stabilitas perekonomian Negara. Dalam hal
ini sumber pembiayaan non konvensional memiliki banyak variasi yang
seharusnya dapat dimanfaatkan dengan lebih optimal, sehingga hal tersebut
tentunya bisa meringankan beban pemerintahan setempat untuk pembiayaan
pembangunan infrastruktur. Suatu perencanaan dan pembangunan tidak akan
pernah dilakukan (direalisasikan) tanpa adanya anggaran yang menjadi suatu
elemen sistem pengendalian pembangunan.

12
 DAFTAR PUSTAKA
UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah

Jurnal: Pembiayaan Pembangunan Perkotaan Melalui Pemanfaatan Instrumen

Keuangan oleh Susiyati B. Hirawan

Fernanda, Clarica. 31 Mei 2019. Sumber Pembiayaan Konvensional Untuk

Pembangunan Infrastruktur. Mahasiswa PWK UNEJ. Kompasian.com

Putri. Ririn. 14 Desember 2014. Pembiayaan Pembangunan dari Sumber

Pembiayaan Non-Konvensional. Kompasiana.com

http://www.djpk.kemenkeu.go.id/?ufaq=apa-saja-jenis-jenis-dana-perimbangan

13
LAMPIRAN Lembar Pertanyaan

1. Vicky Rizky Fayatul Hidayati 22117061

Pada metode Consession, mengapa saat terjadi off balanced laporan keuangan
tidak dibukukan termasuk keuntungan?

2. Dina Latifaturrohmah 22117017

Solusi agar pembiayaan pembangunan tidak menguras uang kas Negara/ APBN,
mana yang lebih baik digunakan untuk menjadi sumber pembiayaan
pembangunan? Apakah convensional financing atau non convensional financing?

3. Siti Yuszahra Adila 22117166

Pada metode Linkage, bagaimana penerapan Linkage di Indonesia? Apakah
penggunaan merode ini digunakan di daerah pusat atau daerah terpencil/desa?

4. Annisa Gita Saputri 22117016

Proyek Indonesia yang tegolong Non Convensional?

5. Kalvin Reza Pratama 22117074

Kekurang Linkage & Condemnation? Kenapa bisa terjadi? Kenapa pemerintah
tidak mengawasi?

6. Adam Mudadani 22117100

Program-program yang didanai DAK? Mengapa ada biaya tambahan? Kemudian
pada sindakasi perbankan mengapa harus berbentuk badan hukum?

14