PERUBAHAN ANGGARAN DASAR CV

BERIKUT PEMBERIAN HAK GUNA BANGUNAN UNTUK CV

“SURAT EDARAN MENTERI AGRARIA DAN TATA RUANG/KEPALA BPN NO. 2/SE-HT.02.01/VI/2019
TENTANG PEMBERIAN HAK GUNA BANGUNAN UNTUK PERSEROAN KOMANDITER (CV)”

Dr. M. Sudirman, SH, MH, SpN, MKn

(Dosen Pasca Sarjana, Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum
Universitas Brawijaya, Universitas Tarumanagara, Universitas Jayabaya)

UPGRADING
”KONFERENSI DAERAH IKATAN NOTARIS INDONESIA KABUPATEN PANDEGLANG-LEBAK, PROVINSI BANTEN."

Hotel Bumi Katineung, Jalan Multatuli Nomor 4-6

Rangkasbitung, Lebak, Banten
Rabu, 16 Oktober 2019
 I. PERSEKUTUAN KOMANDITER/
CV (COMMANDITAIRE VENNOOTSCHP)
 PERSEKUTUAN KOMANDITER
CV (COMMANDITAIRE VENNOOTSCHAP)

• Persekutuan Komanditer (CV): persekutuan dengan firma yang memiliki

seorang atau beberapa orang sekutu komanditer
• Sekutu Komanditer: sekutu yang hanya menyerahkan uang atau barang
atau pun tenaga sebagai pemasukan, akan tetapi mereka tidak turut campur
dalam pengurusan maupun penguasaan dari persekutuannya
• Badan usaha yang bukan berbentuk badan hukum, tidak terdapat
pemisahan antara kekayaan badan usaha dengan kekayaan pemiliknya.
 PASAL 19
KITAB UNDANG-UNDANG HUKUM DAGANG (KUHD)

1. Persekutuan secara melepas uang yang dinamakan persekutuan

komanditer, didirikan antara satu orang atau beberapa sekutu
yang secara tanggung menanggung bertanggung jawab untuk
seluruhnya pada pihak satu, dan satu orang atau lebih sebagai
pelepas uang pada pihak lain.

2. Ddengan demikian bisalah terjadi suatu persekutuan itu pada

suatu ketika yang sama merupakan persekutuan firma terhadap
sekutu firma di dalamnya dan merupakan persekutuan
komanditer terhadap pelepas uang.
 SEKUTU PADA CV

A. Sekutu Komplementer/ B. Sekutu Komanditer

(Aktif/Kerja) (Pasif/Diam/Tidak Kerja)

Sekutu yg turut campur dlm Sekutu yg tidak turut campur

pengurusan maupun dalam pengurusan maupun
penguasaan persekutuan penguasaan persekutuan
 A. SEKUTU KOMPLEMENTER (AKTIF)

Satu orang atau lebih secara tanggung menanggung

bertanggung jawab untuk keseluruhannya atau sering disebut
dengan (sekutu komplementer atau sekutu aktif).

Tugas dan kewenangan:

 mengurus cv.
 berhubungan hukum dengan pihak ketiga.
 bertanggung jawab secara pribadi untuk keseluruhan.
 B. SEKUTU KOMANDITER (PASIF/DIAM)

Satu orang atau lebih sebagai pelepas uang atau yang sering disebut dengan
sekutu komanditer atau sekutu diam.

Tugas dan kewenangan:

 wajib menyerahkan uang, benda ataupun tenaga kepada persekutuan
sebagaimana yang telah disanggupkan.
 berhak menerima keuntungan.
 tanggung jawab terbatas pada jumlah pemasukan yang telah
disanggupkan.
 tidak boleh campur tangan dalam tugas sekutu komplementer
(pasal 20 kitab undang-undang hukum dagang), bila dilanggar maka
tanggung jawabnya menjadi tanggung jawab secara pribadi untuk
keseluruhan (tanggung jawab sekutu komplementer) berdasarkan pasal 21
kitab undang-undang hukum dagang.
 Bagaimana Jika Dilangar Ketentuan Tersebut?

Tanggung jawabnya menjadi tanggung jawab SECARA

PRIBADI UNTUK KESELURUHAN (tanggung jawab
sekutu komplementer) (Pasal 21 KUHD).
 Terang terangan menyatakan TERANG‐
ATAS SAHAM dirinya sebagai persekutuan
komanditer kepada pihak TERANGAN
ketiga

• Terang-
terangan yang
modalnya terdiri
atas saham 
modal masing-
masing pesero PRAKTIK KESEHARIAN
disebutkan
dalam akta
pendiriannya.
• Tidak dikenal
dalam kuhd

Belum menyatakan dirinya secara terangan-terangan

kepada pihak ketiga sebagai persekutuan komanditer
DIAM‐DIAM jadi keluar persekutuan ini menampakkan diri sebagai
persekutuan dengan firma tetapi ke dalam memiliki
seoramg sekutu komaditer atau lebih
 Penjelasan Lainnya Terkait CV

CV merupakan badan usaha yang bukan berbentuk badan hukum, tidak
terdapat pemisahan antara kekayaan badan usaha dengan kekayaan
pemiliknya.
Sekutu komanditer dapat dipersamakan dengan pihak yang menitipkan
modal pada perusahaan.
Pasal 19 sampai 21 KUHD, pengembangan Firma menjadi bentuk
persekutuan yang lebih canggih dengan adanya dua sekutu (twi tier), yaitu
sekutu kerja/sekutu aktif/sekutu komplementer dan sekutu tidak
kerja/sekutu pasif/sekutu komanditer.
Sekutu pasif atau sekutu komplementer: sekutu yang dapat melakukan
inbreng kedalam persekutuan dalam bentuk uang, kebendaan atau
keahlian.
Sekutu kerja atau sekutu aktif sama atau mirip dengan sekutu Firma
 Penjelasan Lainnya Terkait CV

Sekutu pasif diperkenankan melakukan inbreng dan sesuai pasal 20 ayat

(2) KUHD tidak boleh melakukan kepengurusan sekalipun yang
bersangkutan mendapat dikuasakan untuk melakukannya.

Nama sekutu komanditer juga tidak boleh digunakan sebagai nama

persekutuan sesuai pasal 20 ayat (1) KUHD.

Pertanggungjawaban sekutu pasif dapat disebabkan:

 Menggunakan namanya untuk persekutuan dan atau kedua, sekutu
pasif ikut melakukan kepengurusan.
 Dapat dimintakan pertanggung jawaban renteng dan untuk seluruhnya
sesuai dengan yang di gariskan Pasal 21 KUHD.
 Penjelasan Lainnya Terkait CV

Pendirian CV sama dengan Firma karena Pasal 22 sampai 29 KUHD

merupakan ketentuan umum untuk firma ataupun persekutuan
Komanditer.
Pembubaran CV mengacuk Pasal 1646 KUHPerdata, tetapi dalam hal
menentukan hal siapa‐siapa yang akan menjadi pemberes, ada perbedaan
dengan Firma.
Pemungutan suara untuk menentukan pemberes, maka yang dapat
menggunakan hak suaranya hanya sekutu aktif saja sesuai dengan pasal 32
ayat (1) KUHD.
II. GAMBARAN UMUM SE-CV-HGB
 SURAT EDARAN MENTERI AGRARIA DAN TATA
RUANG/KEPALA BPN NO. 2/SE-HT.02.01/VI/2019

PEMBERIAN HAK GUNA BANGUNAN UNTUK

PERSEKUTUAN KOMANDITER
COMMANDITAIRE VENNOOTSCHAP (CV)
 NOTARIS/
BPN/KANWIL PPAT
/KANTAH KEMENKUM
HAM

SURAT EDARAN 
2/2019

HGB CV
 CV -HGB

Persekutuan Komanditer
(Commanditaire Hak Guna
Vennootschap)/CV Bangunan/HGB
III. HAK GUNA BANGUNAN (HGB)
 Agrarische
Wet 1870

Hukum Hukum Adat,

Ciptaan
Agraria Pemerintah
Sebelum Hindia Belanda
UUPA
Hukum Adat,
Ciptaan Swapraja
 Hak-hak yang didaftar menurut
Overschrijvings-ordonnantie
Hak Atas Tanah
menurut Hukum Hak Eigendom, Hak
Barat (BW) Erfpacht, Hak Opstal,
Hak Gebruik dan
Vruchtgebruik,,

Domeinverklaring
 Hak Gogolan, Pekulen
Atau Sanggan
Hak-Hak Yang
Tidak Didaftar
Menurut
Overschrijvings- Hak Concessie Dan Sewa
Ordonnantie

Grant Controleur, Bruikleen,

Ganggam Bauntuik,
Anggaduh, Bengkok,
Lungguh, Pituwas
 Hak-hak yang
didaftar menurut
Overschrijvings-
KONVERSI ordonnantie
HAK ATAS
TANAH
Hak-hak yang tidak
didaftar menurut
Overschrijvings-
ordonnantie
 UUPA
24/9/196
0

Sebelum UUPA Setelah UUPA

Hkm Agr Hindia Hkm Agr
Belanda Nasional
“domeinverklaring”
ps 1 ‘Agrarisch Eigendom HM HGU
Besluit”
Erfpacht HGB HP
Agr Eigendom
Opstal HPL Negara: Hak
landerijenbezitrecht,
altijddurende erfpacht Gebruik dll HMSRS Menguasai
Ps.2(1)
WAKAF
Tdk didaftar Yasan, Pasini,
Overschrijvings-
ordonnantie
Gogolan, PP 10/61 PP
Andarbeni Gran 24/97 HT?
Sultan dll
Jaminan hukum? H/CV
Konversi
 Hak Menguasai Negara

1. Bumi, air dan ruang angkasa (BAR) termasuk kekayaan yang

terkandung di dlmnya pd tingkat tertinggi di kuasai oleh Negara, sbg
organisasi kekuasaan seluruh rakyat.
2. Hak Menguasai dari Negara memberi wewenang utk:
a. mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan,
persediaan dan pemeliharaan BAR tsb;
b. Menentukan dan mengatur hubungan2 hukum antara orang-orang
dgn BAR;
c. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan
hukum antara orang- orang dan perbuatan2 hukum yg
mengenai BAR;
3. Wewenang yg bersumber pd Hak Menguasai dari Negara digunakan
utk sebesar-besar kemakmuran rakyat.
 PENGATURAN HAK PENGUASAAN ATAS TANAH
DALAM HUKUM TANAH NASIONAL

Mengatur dan menyelenggarakan

peruntukan, penggunaan,
persediaan dan pemeliharaan bumi, Rencana Umum Tata Ruang
air dan ruang angkasa

Hak Bangsa Hak

Menentukan dan mengatur Hak Primer : HM, HGB, HGU, HP di
Indonesia Menguasai
atas tanah Negara
Ps. 1 ayat Negara hubungan-hubungan hukum antara
Hak Sekunder : HGB, HP, di atas tanah
(2) UUPA Ps. 2 ayat orang-orang dengan bumi, air dan HM/HPL, Hak Sewa
(2) UUPA ruang angkasa Hak-hak lain : HPL, HMSRS, HT

Menentukan dan mengatur • Pengadaan tanah untuk

hubungan-hubungan hukum antara
orang-orang dan perbuatan hukum
yang mengenai bumi, air dan ruang
angkasa
kepentingan umum
• Perolehan tanah secara langsung :
jual beli, tukar menukar, hibah,
atau cara lain yang disepakati
Pasal 4 ayat (1)UUPA:
Atas dasar hak menguasai dari negara
tersebut Pasal 2 ditentukan adanya
macam-macam hak atas permukaan bumi
yang disebut tanah yang dapat diberikan
kepada orang-orang baik sendiri maupun
bersama-sama dengan orang lain serta
badan-badan hukum.
 Status Tanah dalam Pendaftaran Tanah

Satus Tanah di Indonesia

Tanah yang sudah

Tanah yang belum terdaftar
bersertipikat

Tanah sudah ada hak Tanah belum ada hak

Tanahbekas hak Tanah bekas milik Tanah Negara Tanah Negara

lama adat bebas bekas hak
1) Berdasarkan Pasal 2 UUPA :
a. Karena Undang-Undang
 Konversi
 Pengakuan Hak
b. Penetapan Pemerintah (Beschikking)
2) Berdasarkan Pasal 23 huruf a angka 2 :
Pemberian Hak Atas Tanah oleh Pemegang (Akta Hak Milik
PPAT)
 PEMBERIAN HAKATAS TANAH
 Pemberian Hak Atas Tanah adalah Penetapan Pemerintah yang
memberikan suatu Hak Atas Tanah, termasuk perpanjangan jangka
waktu hak dan pembaharuan hak serta pemberian hak di atas Hak
Pengelolaan (Pasal 1 Perka BPN RI Nomor 2 Tahun 2013).
 Beberapa hal yang harus diperhatikan dalam pemberian
hak atas tanah :
1. Status tanah yang tersedia (tanah Negara, tanah dalam kaw. hutan, tanah
bekas hak barat, tanah milik adat, tanah ulayat).
2. Subyek hak yang memohon hak atas tanah
(perorangan/badan hukum/instansi pemerintah).
3. Jenis hak yang dapat diberikan (disesuaikan dengan subyek hak atas tanah,
penggunaan tanahnya dan Rencana Tata Ruang dan Wilayah).
4. Persetujuan penggunaan tanah dari Pemegang
Hak Pengelolaan (HGB/HP di atas HPL).
 JENIS HAK ATAS TANAH

Hak Milik

HGB/HP
HP/HGB di atas
di atas
Tanah Negara Hak Milik
HAK HAK
SEKUNDER
PRIMER
Hak Guna HP/HGB di
atas Hak
Usaha Pengelolaan

Hak Pengelolaan

Hak Primer
adalah hak yang Hak Sekunder adalah hak atas
langsung diberikan tanah yang berasal dari tanah
oleh Negara kepada pihak lain.
pemegang haknya.
 HAKMILIK

• Hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai

orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan Pasal 6 (Ps. 20
ayat (1) UUPA);
• Terkuat dan terpenuh tidak berarti, bahwa hak itu merupakan hak
yang “mutlak, tidak terbatas dan tidak dapat diganggu gugat”;
• Hanya untuk membedakan dan menunjukkan, bahwa di antara hak
atas tanah yg dapat dipunyai orang HM lah yg terkuat (jangka
waktu tdk terbatas) dan terpenuh (wewenangnya paling luas).
• Subyek :
1. WNI;
2. Bdn Hkm yg dpt mempunyai HM (PP No. 38 Th 1963):
a.Bank Pemerintah;
b.Badan Keagamaan dan Badan Sosial yg ditunjuk Pemerintah
(tanah yang benar-benar berkaitan langsung dengan
tupoksinya)
 HAKMILIK

• Terjadinya HM :
a.Terjadinya HM menurut Hukum Adat diatur dengan PP;
b.HM terjadi karena :
1. Penetapan Pemerintah, menurut cara dan syarat-
sayarat yang ditetapkan dengan PP;
2. Ketentuan UU;

• HM hapus bila :
a.Tanahnya jatuh kepada Negara :
1. Karena pencabutan hak berdasarkan Ps. 18 UUPA
2. Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya;
3. Karena diterlantarkan;
4. karena ketentuan Ps. 21 ayat (3) dan Ps. 26 ayat (2)
UUPA;
b.Tanahnya musnah
• Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara, dalam jangka waktu (Max 25/35 th + 25 th)
guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan;

• Luasnya min 5 Ha, dengan ketentuan jika luasnya 25 Ha atau

lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik
perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan
zaman;

• HGU dapat diperpanjang /diperbaharui, jika memenuhi

syarat:
1. Tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan
keadaan, sifat dan tujuan pemberian haknya;
2. syarat-syarat pemberian hak tsb dipenuhi dengan baik oleh
pemegang hak, dan
3. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai
pemegang hak.
• Subyek :
1. WNI;
2. Badan Hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia.

• HGU terjadi karena Penetapan Pemerintah

dengan keputusan pemberian hak oleh
Menteri atau pejabat yang ditunjuk;
• HGU hapus karena :
a. Jangka waktunya berakhir;
b. Dibatalkan haknya oleh pejabat yang berwenang sebelum
jangka waktu berakhir karena :
1. Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang
hak/atau dilanggarnya ketentuan Ps. 12. 13, dan/atau
14 PP. No. 40 Th. 1996;
2. Putusan Pengadilan yang telah mempunyai kekuatan
hukum tetap;
c. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka
waktunya berakhir;
d. Dicabut untuk kepentingan umum;
e. Diterlantarkan;
f. Tanahnya musnah;
g. Ketentuan dalam Ps. 30 ayat (2) UUPA;
 HAK GUNABANGUNAN
• Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan
atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu
maks 30 th dan dapat diperpanjang paling lama 20 th;

• Sesudah jangka waktu HGB dan perpanjangannya berakhir,

kepada pemegang hak dapat diberikan pembaharuan HGB di
atas tanah yang sama;

• HGB atas tanah negara dapat diperpanjang atau

diperbaharui, jika memenuhi syarat :
a. Tanahnya masih dipergunakan dengan baik
sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian
haknya; dengan baik oleh
pemegang hak;
b. Syarat-syarat pemberian hak dipenuhi
c. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
d. Tanah tersebut masih sesuai dengan RTRW.
• Subyek :
1. WNI;
2. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

• TERJADINYA HGB:
a. HGB atas tanah negara : dgn Keputusan Pemberian
Hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk;
b. HGB atas tanah HPL : dgn Keputusan Pemberian Hak
oleh Menteri atau pejabat yg ditunjuk berdasarkan
usul pemegang HPL;
c. HGB atas tanah HM : dgn pemberian oleh pemegang
HM sesuai Akta PPAT;
• HGB hapus karena :
a. Jangka waktunya berakhir;
b. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang
HPL atau pemegang HM sebelum jangka waktunya
berakhir karena :
1. Tidak dipenuhinya kewajiban pemegang hak dan/atau
dilanggarnya ketentuan Ps. 30, 31 dan 32 PP No.
40/1996;
2. Tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-
kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian
HGB
a. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka
waktunya berakhir;
b. Dicabut untuk kepentingan umum;
c. Diterlantarkan;
d. Tanahnya musnah;
e. Ketentuan dalam Ps. 36 ayat (2) UUPA.
• Hak untuk menggunakan dan/atau memungut
hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi
wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam
keputusan pemberiannya oleh pejabat yang
berwenang memberikannya atau dalam perjanjian
dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian
sewa menyewa atau perjanjian pengolahan
tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan
dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan UU ini
(UUPA);

• Jangka Waktu Hak Pakai :

a. Selama Jangka Waktu tertentu (maks 25 Th +
20 th);
b. Selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan
• Subyek :
1. WNI;
2. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia;
3. Departemen, LPND, dan Pemda;
4. Badan-badan keagamaan dan sosial;
5. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
6. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;
7. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan Internasional.

• HP atas tanah Negara dapat diperpanjang atau diperbaharui, jika

memenuhi syarat :
1. Tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan
keadaan, sifat dan tujuan pemberian haknya;
2. syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh
pemegang hak, dan
3. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.
• Hak menguasai dari Negara yang kewenangan
pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada
pemegangnya (PP No. 40 Tahun1996)
• Hak Pengelolaan dalam sistematika Hak-Hak
Penguasaan atas tanah tidak dimasukkan dalam
golongan Hak-Hak Atas Tanah
• HPL lahir melalui Penetapan Pemerintah
(pemberian hak)
• Luas Tanah HPL tidak dibatasi tetapi
dengan kebutuhan peruntukan dan
tanahnya
1. Badan Hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia yang seluruh modalnya dimiliki
oleh Pemerintah dan/atau Pemerintah
Daerah yang bergerak dalam kegiatan
usaha sejenis dengan industri dan
pelabuhan (BUMN dan BUMD)
2. Lembaga pemerintah dan instansi
Pemerintah Pusat atau Pemda, BUMN,
BUMD
 KEWENANGAN PEMEGANGHPL

Hak Pengelolaanmemberikan wewenang

kepada pemegangnya untuk :
1.Merencanakan peruntukkan dan penggunaan
tanahnya;
2.Menggunakan tanah untuk keperluan sendiri;
3.Menyerahkan bagian dari tanahnya kepada
pihak ketiga menurut persyaratan yang telah
ditentukan bagi pemegang hak tersebut yang
meliputi segi peruntukkan, segi penggunaan,
segi jangka waktu dan segi keuangannya.
• Tergolong hak yang wajib didaftarkan
menurut ketentuan Peraturan Pemerintah
No. 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah;
• Tidak dapat dipindahtangankan;
• Tidak dapat dijadikan jaminan hutang;
• Berisi kewenangan perdata dan
kewenangan publik;
• Jangka waktu HPL adalah selama tanah
tersebut dipergunakan sesuai ketentuan
dalam pemberian HPL tersebut.
1. Perjanjian penyerahan penggunaan tanah
2. Pengusulan pemberian hak kepada pihak
ketiga oleh pemegang HPL
3. Permohonan hak oleh pihak ketiga kepada
Negara (melalui pemegang HPL)
Pasal 19 UU No. 5 Tahun 1960

KEPASTIAN HUKUM

PENDAFTARAN TANAH
DI SELURUH WILAYAH
R
I (OLEH PEMERINTAH)

Pengukuran Pendaftaran Pemberian Surat

Perpetaan & Hak-hak Tanah Tanah Bukti Hak
Pembukuan dan Peralihan sebagai Alat
Tanah Hak Bukti yang Kuat

Terkait tugas PPAT

Sistem dimana pihak yang namanya tercantum sebagai
pemegang hak dalam buku tanah dan sertipikat hak
atas tanah masih dimungkinkan adanya gugatan dari
pihak lain yang merasa memiliki tanah tersebut
 PENYELENGGARA

KEMENTERIAN PELAKSANA
AGRARIA DAN TATA
RUANG/BPN Kepala
Kantah

dibantu Pejabat
PPAT
lain

Ristiawan_2018
 Rangkaian
Kegiatan yg
dilakukan
Pemerintah
1
Mengenai Bidang
Tanah & Sarusun, Terus-menerus
Termasuk Tanda Kepastian & Perlindungan Berkesinambung
bukti hak, serta Hukum
an dan Teratur
Hak-hak yang
membebani 2
5 Tujuan

Tersedianya Tertib Administrasi

Informasi Pertanahan

Pul, Olah,
Peta dan Buku, Saji &
Daftar pelihara data
fisik dan yuridis
4
3
 JAMINAN KEPASTIAN HUKUM

Kebenaran data fisik dan data yuridis

Subyek hak : Pemilik/pemegang hak

Obyek hak : Batas-batas dan luas
Kepastian bidang tanah
hukum Jenis hak : hak-hak atas tanahnya

Sangat tergantung pada alat

bukti kepemilikan tanah
 PENETAPAN
Pendaftaran Tanah PEMERINTAH
Pertama Kali
(Initial UNDANG-UNDANG
Registration) (KONVERSI)
Pendaftaran
Tanah
PERBUATAN
Pemeliharaan Data HUKUM
Pendaftaran Tanah
(Maintenance) PERISTIWA HUKUM

• Satuan wilayah tata usaha Pendaftaran Tanah adalah desa

atau kelurahan
• Satuan wilayah tata usaha Pendaftaran Tanah Hak Guna
Usaha, Hak pengelolaan, hak tanggungan dan Tanah Negara
adalah Kabupaten/Kota
 Pendaftaran Tanah Pertama Kali

• Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan

pendaftaran yang dilakukan terhadap obyek
pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan
PP 10/1961 dan PP 24/1997

 Obyek Pendaftaran Tanah :

 Tanah Hak Milik;

 Tanah Hak Guna Usaha; Hak Atas

 Tanah Hak Guna Bangunan; Tanah sesuai
 Tanah Hak Pakai; UUPA
 Tanah Hak Pengelolaan;

 HM Satuan Rumah Susun;

 Hak Tanggungan (HT);

 Tanah Wakaf.
 Pendaftaran Tanah Pertama Kali
Pendaftarantanah pertama kali harus memenuhi 3 unsur
data :
1.Data administrasi yaitu kelengkapan berkas
persyaratan
dari pemohon
2.Data Fisik yaitu data mengenai letak,
luas dan batas bidang tanah serta
penguasaan fisik di lapangan
3.Data yuridis yaitu data status kepemilikan bidang tanah
berdasarkan alat buktinya
Pembuktian Hak Baru

Alat bukti sebagai dasar pembukuan hak/penerbitan sertifikat :

• Surat Keputusan pemberian hak oleh Pejabat yang berwenang :
 HM, HGB, HP atas tanah yang berasal dari tanah negara/ tanah
HPL;
 HGU atas tanah negara;

 HPL atas tanah negara.

• Akta PPAT :
 Akta Pemberian HGB dan HP di atas HM;

 Akta Pemberian Hak Tanggungan.

Pembuktian Hak Baru (Lanjutan)

Akta ikrar Wakaf (PPAIW) untuk tanah wakaf :

•

 Tanah wakaf berasal dari sertifikat HM, proses pendaftarannya

berdasarkan akta ikrar wakaf;
 Tanah wakaf berasal dari tanah negara, proses
pendaftarannya
melalui keputusan penetapan tanah wakaf;
 Tanah wakaf berasal dari bekas hak milik adat, proses
pendaftarannya melalui konversi penegasan/pengakuan tanah
wakaf

• Akta Pemisahan (pertelaan yang disahkan Bupati/Walikota):

 Hak Milik atas satuan rumah susun

Pembuktian Hak Lama

Alat bukti sebagai dasar pembukuan hak/penerbitan sertifikat :

Berita Acara Pengesahan Data Fisik dan Yuridis (di.202) oleh Pejabat
yang berwenang

Di dalam pengesahan data fisik dan yuridis hak lama berdasarkan

ketentuan Pasal 24 ayat 1 PP No. 24 Tahun 1997 jo Pasal 60, 76
PMNA/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997, dibedakan menjadi :
a.Bukti kepemilikan lengkap, melalui konversi penegasan hak
b.Bukti kepemilikan tidak lengkap, melalui pengakuan hak
c.Bukti kepemilikan tidak ada sama sekali, melalui pengakuan hak
a) Bukti lengkap,
Dokumen asli yang membuktikan adanya hak :

• Groose hak eigendom yang diterbitkan sejak berlakunya UUPA,

sampai tanggal pendaftaran dilaksanakan menurut PP 10 Tahun
1961 di daerah yang bersangkutan, atau

• Surat bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan

Peraturan Swapraja yang bersangkutan

• Sertifikat HM yang diterbitkan berdasarkan PMNA

No. 9 Tahun 1959, atau

• SK Pemberian HM dari pejabat yang berwenang, baik sebelum

ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban
untuk mendaftarkan haknya, tetapi telah dipenuhi kewajiban yang
disebut di dalam Surat Keputusannya, atau
• Petuk Pajak Bumi/Landrete, girik, kekitir dan Verponding Indonesia
sebelum berlakunya PP No. 10 Tahun 1961, atau

• Akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan, yang dibubuhi

tanda tangan Saksi Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan, yang
dibuat sebelum berlakunya PP ini, dengan disertai alas hak yang
dialihkan, atau

• Akta ikrar - wakaf / Surat Ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau
sejak mulai dilaksanakan PP No. 28 Tahun 1977, dengan disertai
alas hak yang diwakafkan, atau
• Risalah Lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang
berwenang, yang tanahnya belum dibukukan, dengan disertai
alas hak yang dialihkan, atau

• Surat penunjukan atas pembelian kaveling

tanah pengganti tanah, yang diambil oleh Pemerintah
atau Pemda, atau

• Surat Keterangan RiwayatTanah yang pernah

dibuat oleh Kantor PBB dengan disertai alas hak yang
dialihkan, atau

• Lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun

juga sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, VI dan VII
Ketentuan Konversi UUPA
b). Bukti tidak lengkap,
Apabila bukti kepemilikan sebagaimana dimaksud dalam huruf
a) tidak lengkap/tidak ada, dapat dilakukan dengan bukti lain
misalnya bukti kwitansi pembelian tanah akta jual beli,
pembayaran PBB, dll yang dilengkapi dengan pernyataan yang
bersangkutan, dan keterangan yang dapat dipercaya dari
sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi dari masyarakat
setempat, yang tidak mempunyai hubungan keluarga dengan
yang bersangkutan, dan membenarkan bahwa yang
bersangkutan adalah pemilik tanah tersebut.
c) Bukti tidak ada sama sekali
Apabila bukti sebagaimana dimaksud dalam huruf a) dan b) tidak
ada, dapat dilengkapi :

1. Surat peryataan dari pemohon yang menyatakan :

• Bahwa penguasaan tanah itu telah dilakukan dengan iktikad
baik;
• Bahwa penguasaan tanah itu tidak pernah diganggu gugat, dan
karena itu dianggap diakui dan dibenarkan oleh masyarakat
hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan;
• Bahwa secara fisik tanahnya secara nyata dikuasai
dan digunakan sendiri oleh pihak yang bersangkutan;
• Bahwa tanah tersebut tidak dalam sengketa.
• Bahwa pemohon telah menguasai secara nyata bahwa tanah
yang bersangkutan selama 20 tahun atau lebih secara
berturut-turut, atau telah memperoleh penguasaan itu dari
pihak atau pihak-pihak lain yang telah menguasainya,
sehingga waktu penguasaan pemohon dan pendahulunya
tersebut bejumlah 20 tahun atau lebih.

• Bahwa apabila pernyataan tersebut memuat hal-hal yang

tidak sesuai dengan kenyataan, penandatangan bersedia
dituntut di muka Hakim secara pidana maupun perdata,
karena memberikan keterangan palsu.
2. Keterangan dari kepala Desa/Lurah dan sekurang-
kurangnya 2 (dua) orang saksi yang kesaksiannya dapat
dipercaya, karena fungsinya sebagai tetua adat setempat
dan/atau penduduk yang sudah lama bertempat tinggal di
desa/kelurahan letak tanah yang bersangkutan, dan tidak
mempunyai hubungan keluarga dengan pemohon sampai
derajat kedua, baik dalam kekerabatan vertikal maupun
horizontal, yang membenarkan apa yang dinyatakan oleh
pemohon dalam surat pernyataaan di atas.
Pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah
kegiatan pendaftaran tanah untuk
menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam
peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama,
surat ukur, buku tanah, dan sertipikat dengan
perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.

Pemegang hak yang bersangkutan wajib

mendaftarkan perubahan tersebut kepada
Kantor Pertanahan.
 Terjadi pembebanan hak baik dengan hak
atas tanah lain atau dengan hak
tanggungan (dibuktikan dengan APHT) dan
peralihan HT

Perubahan Perubahan data pendaftaran tanah berd.

Status Hak Putusan atau Penetapan Pengadilan

Pembaharuan HAT
dan Hapusnya Hak
atas tanah
 Peristiwa hukum, yang dibuktikan dengan
adanya surat keterangan kematian dan
surat keterangan waris

Pemindahan hak melalui Jual-Beli,

Perubahan Tukar- Menukar, Hibah, Inbreng,
Pemegang
Hak dibuktikan dengan Akta PPAT. Untuk
Lelang dibuktikan dengan Risalah
Lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang
Pembagian Hak Bersama
dan Perubahan nama
pemegang hak

Dasar perubahan data pendaftaran tanah :

Akta Jual Beli, Akta Tukar Menukar, Akta Hibah, Akta Pemasukan Dalam
Perusahaan, Akta Pembagian Hak Bersama, Akta Pemberian Hak
Tanggungan, Akta Pemberian HGB di atas HM, Akta Pemberian HP di
atas HM
 Pemisahan
sebagian atau
beberapa bagian
Bidang Tanah

Perubaha Pemecahan Bidang

n Data Tanah
Fisik

Penggabungan
Bidang
Tanah
• Atas permintaan pemiliknya, bidang tanah yang
sudah bersertipikat dapat dipisahkan sebagian
atau beberapa bagian, kemudian menjadi bidang
baru yang status hukumnya sama dengan bidang
tanah semula.
 Pemecahan BidangTanah

Atas permintaan pemiliknya, bidang tanah

yang sudah bersertipikat dipecah habis
menjadi beberapa bagian yang masing-
masing mempunyai NIB sendiri dan
merupakan satuan bidang tanah baru dengan
status hukum yang sama, sehingga masing-
masing dibuatkan sertipikat baru dan
sertipikat semula dimusnahkan.
 Pemecahan Pemisahan
Semua bagian dari Masih ada sebagian dari
bidang tanah semula bidang tanah semula yang
tidak lagi mempunyai tidak berubah identitasnya,
identitas lama kecuali luas dan batas-
batasnya
Masing-masing bidang  Bidang tanah hasil
tanah pecahannya pemisahan dibuatkan
dibuatkan sertipikat sertipikat baru dgn status
baru dan sertipikat hak yang sama
semula dimusnahkan  Bidang tanah yang
dipisahkan tetap berlaku
dengan luas “sisa” dari
pemisahan
 Status Pemegan
tanahnya g haknya
sama sama
1 2
Persyarata
n
3 4
Letakny
Tidak
a terdapat
berbatasa beban lain
n pada hak
atas tanah
Masing-masing sertipikat hak atas tanah asal
kemudian dimusnahkan dan dibuat satu
sertipikat baru untuk satu bidang tanah
 KEDUDUKANPPAT
Dalam melaksanakan
pendaftaran tanah, Kepala
Kantor Pertanahan dibantu
oleh PPAT
(PP No. 24 Tahun 1997)

Melaksanakan sebagian
PPAT kegiatan pendaftaran tanah
(PP No. 37 Tahun 1998)

Membuat akta otentik sebagai

bukti telah dilakukannya
perbuatan hukum tertentu
mengenai hak atas tanah atau
HM Sarusun (PP No. 37 Tahun
1998)
 PEMBUATANAKTA

Dihadiri oleh para

pihak atau kuasanya

Disaksikan minimal 2
Pelaksanaan orang saksi
Pembuatan
Akta PPAT
PPAT wajib
membacakan atau
menjelaskan isi Akta

Dibuat oleh dan di

hadapan PPAT
1. Pengecekan sertipikat di Kantor Pertanahan
(Pasal 97 PMNA/KBPN No. 3 Tahun 1997).
2. Melampirkan bukti kepemilikan dan penguasaan
tanah atau sertipikat (Pasal 97 PMNA/KBPN No.
3 Tahun 1997).
3. Melampirkan bukti pelunasan PBB, SSP, SSB
tahun berjalan (Pasal 91 UU No. 28 Tahun
2009).
a. Yang datang langsung menghadap PPAT :
Pemegang hak, Penerima hak, Pengurus dari badan hukum, Wali,
Pengampu, Penerima kuasa.
b. Harus dewasa :
- Surat Edaran Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 4/SE/I/2015 tanggal 26 Januari 2015
tentang Batas Usia Dewasa Dalam Rangka Pelayanan
Pertanahan, usia dewasa 18 Tahun atau sudah menikah.
- Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris,
dewasa
hukum 18 Tahun.
a. Dikenal oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) secara pribadi
b. Dalam hal penghadap tidak dikenal secara pribadi, maka para
penghadap dikenalkan oleh 2 (dua) orang saksi pengenal (yang
memenuhi syarat) atau oleh 2 (dua) orang teman penghadap atau 1
(satu) orang teman penghadap dan 1 (satu) orang saksi pengenal.
c. Yang tidak dapat menjadi penghadap dari PPAT yang bersangkutan :
 PPAT
 Suami dan Isteri
 Tidak disampaikan
sertipikat asli Salah satu atau para
Tanah terdaftar pihak bertindak
berdasar surat kuasa
Sertipikat tidak mutlak
PPAT menolak sesuai data di Kantor
membuat Akta Pertanahan
Belum diperoleh
izin
pejabat/instansi bila
diperlukan
Tidak disampaikan
surat bukti
Tanah hak
menjadi
Belum terdaftar obyek sengketa
Salah satu atau
para pihak / saksi
tidak memenuhi
syarat
 Kakantah dapat
menolak Pendaftaran
Peralihan dan
Pembebanan Hak

Sertipikat/surat tanah menjadi

keterangan HAT obyek sengketa
tidak sesuai data di di Pengadilan
Kantor Pertanahan
akta PPAT batal
atau dibatalkan
Perbuatan hukum oleh putusan
tidak dibuktikan Pengadilan
akta PPAT atau
kutipan risalah
akta PPAT
lelang
dibatalkan oleh
para pihak
IV. PEMBENTUKAN PERATURAN
PERUNDANG-UNDANGAN
 HIRARKI/TATA URUTAN
PEMBENTUKAN PERATURAN PERUNDANG‐UNDANGAN 
(UU NOMOR 12 TAHUN 2011)
UUD Negara RI Tahun 1945

Ketetapan MPR

UU/Peraturan Pemerintah Pengganti UU

Peraturan Pemerintah (PP)

Peraturan Presiden

Peraturan Daerah Provinsi

Peraturan Daerah Kabupaten/Kota
 UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA NOMOR 12 TAHUN 2011
TENTANG
PEMBENTUKAN PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
Pasal 7
(1) Jenis dan hierarki Peraturan Perundang-undangan terdiri atas:
a. Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945;
b. Ketetapan Majelis Permusyawaratan Rakyat;
c. Undang-Undang/Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang;
d. Peraturan Pemerintah;
e. Peraturan Presiden;
f. Peraturan Daerah Provinsi; dan
g. Peraturan Daerah Kabupaten/Kota.
(2) Kekuatan hukum Peraturan Perundang-undangan sesuai dengan hierarki
sebagaimana dimaksud pada ayat (1).
Pasal 8 :
(1) Jenis Peraturan Perundang-undangan selain sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 7 ayat (1) mencakup peraturan yang
ditetapkan oleh Majelis Permusyawaratan Rakyat, Dewan
Perwakilan Rakyat, Dewan Perwakilan Daerah, Mahkamah Agung,
Mahkamah Konstitusi, Badan Pemeriksa Keuangan, Komisi
Yudisial, Bank Indonesia, Menteri, badan, lembaga, atau komisi
yang setingkat yang dibentuk dengan Undang-Undang atau
Pemerintah atas perintah Undang-Undang, Dewan Perwakilan
Rakyat Daerah Provinsi, Gubernur, Dewan Perwakilan Rakyat
Daerah Kabupaten/Kota, Bupati/Walikota, Kepala Desa atau yang
setingkat.
(2) Peraturan Perundang-undangan sebagaimana dimaksud pada ayat
(1) diakui keberadaannya dan mempunyai kekuatan hukum
mengikat sepanjang diperintahkan oleh Peraturan Perundang-
undangan yang lebih tinggi atau dibentuk berdasarkan
kewenangan.
Pasal 9
(1) Dalam hal suatu Undang-Undang diduga bertentangan
dengan Undang-Undang Dasar Negara Republik
Indonesia Tahun 1945, pengujiannya dilakukan oleh
Mahkamah Konstitusi.
(2) Dalam hal suatu Peraturan Perundang-undangan di
bawah Undang-Undang diduga bertentangan dengan
Undang-Undang, pengujiannya dilakukan oleh Mahkamah
Agung.
V. SURAT EDARAN NOMOR 2 
TAHUN 2019
 Surat Edaran Nomor : 2/SE‐HT.02.01/VI/2019  Tentang
Pemberian Hak Guna Bangunan Untuk Persekutuan Komanditer
(Commanditaire Vennootschap).

MAKSUD DAN TUJUAN SE  PETUNJUK PELAKSANAAN 
UNTUK PELAYANAN PEMBERIAN HGB KEPADA 
PERSEKUTUAN KOMANDITER (CV)

RUANG LINGKUP SE  KETENTUAN PELAKSANAAN PEMBERIAN 
HGB KEPADA CV
 ISI SURAT EDARAN
a. DALAM RANGKA MEMBERIKAN KEMUDAHAN PELAYANAN PERTANAHAN, CV DAPAT
MENGAJUKAN PERMOHONAN HAK ATAS TANAH BERUPA HGB

b. PENGAJUAN PERMOHONAN DILAKUKAN OLEH ANGGOTA KOMANDITER MAUPUN

KOMPLEMENTER ATAU KUASANYA YANG BERTINDAK UNTUK DAN ATAS NAMA SERTA
ATAS PERSETUJUAN SELURUH ANGGOTA KOMANDITER DAN KOMPLEMENTER.

c. SELAIN SEBAGAIMANA DIATUR DALAM KETENTUAN PERATURAN PERUNDANG‐

UNDANGAN MENGENAI STANDAR PELAYANAN DAN PENAGURAN PERTANAHAN
SYARAT PEMBERIAN HAK GUNA BANGUNAN KEPADA CV JUGA MELAMPIRKAN AD/ART
YANG SUDAH DIDAFTARKAN DI KEMENTRIAN HUKUM DAN HAK ASASI MANUSIA.

d. PENCATATAN PENDAFTARAN HAK GUNA BANGUNAN UNTUK PERSEKUTUAN KOMANDITER (CV)

DILAKUKAN :
1. ATAS NAMA SELURUH ANGGOTA KOMANDITER DAN KOMPLEMENTER DALAM PERSEKUTUAN
KOMANDITER (CV) DIMAKSUD ATAU
2. SALAH SATU ANGGOTA KOMANDITER DAN KOMPLEMENTER C.Q. (Commanditaire
Vennootschap). DENGAN PERSETUJUAN SELURUH ANGGOTA KOMANDITER DAN
KOMPLEMENTER.
• 1. Umum:
• Dalam rangka meningkatkan investasi dan mendorong pertumbuhan 
ekonomi di seluruh wilayah Negara Republik Indonesia, maka perlu 
memberikan kemudahan pelayanan pertanahan khususnya untuk 
pemberian Hak Guna Bangunan kepada persekutuan komanditer 
(commanditaire vennootschap).  
• 2. Maksud dan Tujuan
• Maksud dan Tujuan dari Surat Edaran ini adalah sebagai petunjuk 
pelaksanaan untuk pelayanan pemberian Hak Guna Bangunan kepada 
persekutuan komanditer (commanditaire vennootschap). 
• 3. Ruang Lingkup
• Ruang Lingkup yang diatur dalam Surat Edaran ini meliputi ketentuan 
pelaksanaan pemberian Hak Guna Bangunan kepada persekutuan 
komanditer (commanditaire vennootschap). 
• 4. Dasar Hukum :
• ‐ UUPA
• ‐ PP 40/1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai
• ‐ UU 40/2007 tentang PT
• ‐ PP. 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah
• ‐ PP 24/2018 tentang Pelayanan Perizinan Berusaha Terintegrasi Secara 
Elektronik
• ‐ Perpres 17/2015 tentang Kementerian ATR
• ‐ Perpres 20/2015 tentang BPN
• ‐ Permen Hukum dan HAM RI 17/2018 tentang Pendaftaran Persekutuan 
Komanditer, Persekutuan Firma, dan Persekutuan Perdata.
• 5. Isi
• a. Dalam rangka memberikan kemudahan pelayanan pertanahan, 
persekutuan comanditer (CV) dapat mengajukan permohonan hak atas
tanah berupa Hak Guna Bangunan.
• b. Pengajuan permohonan dilakukan oleh anggota komanditer maupun
komplementer atau kuasanya yang bertindak untuk dan atas nama serta
atas persetujuan seluruh anggota komanditer dan komplementer.
• c. selain sebagaimana diatur dalam ketentuan peraturan perundang‐
undangan mengenai Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan, 
syarat pemberian Hak Guna Bangunan kepada persekutuan comanditer
(CV) juga melampirkan Anggaran dasar/Anggaran Rumah Tangga yang 
sudah didaftarkan di Kementerian Hukum dan HAM.
• d. Pencatatan pendaftaran Hak Guna Bangunan untuk persekutuan 
komanditer (CV dilakukan:
• 1. atas nama seluruh anggota komanditer dan komplementer dalam 
persekutuan komanditer (CV) dimaksud, atau;
• 2. salah satu anggota komanditer dan komplementer  c.q. seluruh 
commanditaire vennootschap dengan persetujuan seluruh anggota 
komanditer dan komplementer.
 SURAT DARI BADAN PERTANAHAN NASIONAL (MESKIPUN TIDAK DISEBUT
SURAT EDARAN) YANG SELALU DIIKUTI OLEH PARA NOTARIS/PPAT :

SURAT MENTERI NEGARA AGRARIA/KEPALA BADAN PERTANAHAN

NASIONAL KEPADA MENTERI PERTANIAN TANGGAL 17 SEPTEMBER 1998
NOMOR : 630.1‐3433 – PERIHAL AGUNAN SERTIFIKAT DI ATAS TANAH HAK
PENGELOLAAN  MAKA WAJIB MEMERLUKAN PERSETUJUAN DARI
PEMEGANG HAK PENGELOLAAN.
SURAT EDARAN MENTERI AGRARIA DAN TATA RUANG/KEPALA BADAN
PERTANAHAN NASIONAL NOMOR : 4/SE/I/2015 TENTANG BATAS USIA
DEWASA DALAM RANGKA PELAYANAN PERTANAHAN, TANGGAL 26
JANUARI 2015, BAHWA :
 Berbagai ketentuan dalam peraturan perundang‐undangan
menyebutkan bahwa batas usia dewasa adalah 18 (delapan belas)
tahun.
 Surat Edaran Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 07
Tahun 2012 tentang Rumusan Hukum Hasil Rapat Pleno Kamar
Mahkamah Agung Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi
Pengadilan, dan Hasil Rapat Kamar Perdata Mahkamah Agung RI
tanggal 14 – 16 Maret 2011, menyatakan bahwa telah Dewasa
adalah cakap bertindak di dalam hukum yaitu yang telah mencapai
umur 18 tahun atau telah kawin.
 Berdasarkan pertimbangan sebagaimana dimaksud pada angka 5
dan angka 6, ditetapkan usia dewasa yang dapat melakukan
perbuatan hukum dalam rangka pelayanan pertanahan adalah
paling kurang 18 (delapan belas) tahun atau sudah kawin.

94
VI. KEDUDUKAN SURAT EDARAN 
DALAM TATA URUTAN 
PERUNDANG‐UNDANGAN DI 
INDONESIA
 KEDUDUKAN SE DAN ANALISIS TERHADAP SE

1. Tidak ditemukan SE sebagai bagian dari peraturan perundang‐

undangan.
2. Surat Edaran hanya menjelaskan atau memuat petunjuk teknis suatu
peraturan umum. Tetapi tak jarang, SE membuat norma baru yang
akhirnya membingungkan.
3. Surat Edaran. yang di keluarkan oleh Pemerintah/ Eksekutif, pada
dasarnya salah satu bentuk dari aturan kebijakan yaitu Produk dari
perbuatan tata usaha negara yang bertujuan “naar buiten gebracht
schriftelijk beleid” menampakkan ke luar suatu kebijakan tertulis namun
tanpa disertai kewenangan pembuatan peraturan dari badan atau
pejabat tata usaha negara yang menciptakan peraturan kebijaksanaan
tersebut (Philipus M Hadjon. 1994 : 152).
4. Surat Edaran bukan termasuk lingkup peraturan perundang‐
undangan (peraturan tertulis yang memuat norma hukum yang
mengikat secara umum dan dibentuk atau ditetapkan oleh
lembaga negara atau pejabat yang berwenang).

5. Sifat dari Surat Edaran itu biasanya tidak ditujukan untuk umum,
namun ditujukan kepada internal Pemerintah sendiri. Meskipun
umumnya hanya ditujukan untuk interal Pemerintah bukan berarti
Surat Edaran tidak memiliki pengaruh bagi rakyat. Hal ini karena SE
kadangkala digunakan oleh Pemerintah sebagai dasar guna
melaksanakan kebijakan yang berhubungan langsung dengan
Rakyat.
6. Surat Edaran di Indonesia dikonsepkan sekedar mempenjelas
dan / atau memberi petunjuk cara melaksanakan hal tertentu
yang dianggap penting dan mendesak yang belum ada/ belum
jelas aturannya di peraturan perundangan sebagai sumber utama
hukum positif di Indonesia, bukan untuk menentang hukum atau
peraturan perundangan. Peraturan perundangan umumnya
memuat pasal‐pasal sanksi hukum bagi pelanggar ketentuan
persyaratan yang sudah ditetapkan oleh peraturan perundangan
tersebut, sedangkan Surat Edaran hanyalah aturan kebijakan dari
pejabat yang tidak memiliki akibat hukum apapun. Jadi apabila
terjadi pertentangan antara Peraturan perundangan dan Surat
Edaran maka Peraturan Perundangan memiliki kedudukan yang
lebih kuat (seharusnya) lebih didahulukan daripada Surat Edaran
tersebut.
7. SE TERSEBUT TELAH MEMBUAT NORMA HUKUM BARU (PERLUASAN)  CV
BOLEH MEMILIKI TANAH DENGAN STATUS HAK GUNA BANGUNAN (HGB).

8. SE TERSEBUT HANYA UNTUK CV YANG MENGAJUKAN PERMOHONAN HAK

DENGAN STATUS HGB. SEHINGGA CV TIDAK BISA MEMBELI TANAH DENGAN
STATUS HGB.

9. NORMA HUKUM SEHARUSNYA LAHIR DARI UNDANG‐UNDANG /PERATURAN

PERUNDANG‐UNDANGAN.

10. PASAL 36 AYAT (1) HURUF B UUPA TELAH MENENTUKAN SUBJEK HUKUM
YANG BOEH MEMILIH HAK ATAS TANAH DENGAN STATUS HGB  BADAN
HUKUM YANG DIDIRIKAN MENURUT HUKUM INDONESIA DAN
BERKEDUDUKAN DI INDONESIA  PT, YAYASAN, PERKUMPULAN, KOPERASI.

11. PASAL 19 HURUF B PP 40/1996 TELAH MENENTUKAN SUBJEK HUKUM YANG

BOEH MEMILIH HAK ATAS TANAH DENGAN STATUS HGB  BADAN HUKUM
YANG DIDIRIKAN MENURUT HUKUM INDONESIA DAN BERKEDUDUKAN DI
INDONESIA  PT, YAYASAN, PERKUMPULAN, KOPERASI.
12. SE tersebut tidak dapat kualifisir sebagai Dasar Hukum bahwa
CV dapat memiliki Hak Atas Tanah

13.Tidak berdasar apabila Hak Atas Tanah menjadi atas nama CV

dengan dicatatkan dalam Buku Tanah.

14. Pendaftaran atas nama seluruh anggota Pesero Komanditer

dan Komplementer dalam CV(bukan atas nama CV) ATAU salah
satu anggota Pesero Komanditer dan Komplementer dengan
Persetujuan seluruh pesero dalam CV.

15. Pemohon adalah Pesero Komanditer atau Pesero

Komplementer dalam CV, akan tetapi mereka bertindak bukan
untuk dan atas nama CV, melainkan untuk dan atas nama seluruh
pesero dalam CV.
16. Bahwa pemohon Sertipikat HGB adalah badan usaha CV akan
tetapi nama pemegang Hak Atas Tanah yang tercantum dalam ser‐
tipikat adalah nama para pesero CV orang perorangan bukan
nama badan usaha CV tersebut.

17. Surat Edaran tersebut bukan mengatur pemberian Hak Guna

Bangunan untuk CV melainkan pemberian Hak Guna Bangunan
untuk orang/perorangan para pesero dalam CV.
18. UUPA mengatur yang dapat mempunyai HGB ialah WNI dan Badan
Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia dan menurut PP 40/1996, yang dapat menjadi pemegang HGB
adalah WNI dan Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia
dan berkedudukan di Indonesia.

19. Dasar Hukum SE mengacu UUPA dan PP 40/1996 sebagai dasar hukum
pemberian Hak Guna Bangunan untuk CV. Hal tersebut SANGAT
BERTENTANGAN dengan UUPA dan PP. 40/1996 itu sendiri. CV tidak
dapat dikualifisir sebaga BADAN HUKUM yang dapat menjadi pemegang
HGB.
20. SE TIDAK MENJAMIN KEPASTIAN HUKUM karena pencatatan
pendaftaran HGB untuk CV dengan menyebutkan atas nama seluruh
anggota pesero dalam CV secara pribadi (orang perorangan),
sedangkan dokumen kelengkapannya atas nama CV dapat dikualifisir
PERJANJIAN NOMINEE yang mencerminkan pengakuan para pesero
secara pribadi bahwa Hak Atas Tanah adalah milik CV dan hal
tersebut adalah DILARANG.
VII. PERJANJIAN NOMINEE
• Nominee adalah orang atau badan yang secara hukum
memiliki (legal owner) suatu harta atau penghasilan untuk
kepentingan atau berdasarkan amanat pihak yang sebenarnya
menjadi pemilik harta atau pihak yang sebenarnya menikmati
manfaat atas penghasilan.

• Black’s Law Dictionary ‐ Nominee :

• One designated to act for another as his representative in a
rather limited sense. It is used sometimes to signify an agent or
trustee. It has no connotation, however, other than that of
acting for another, in representation of another, or as the
grantee of another.” (Seseorang ditunjuk bertindak atas pihak
lain sebagai perwakilan dalam pengertian terbatas. Ini
digunakan sewaktu‐waktu untuk ditandatangani oleh agen atau
orang kepercayaan. Tidak ada pengertian lain daripada hanya
bertindak sebagai perwakilan pihak)
105
 PERJANJIAN NOMINEE

Perjanjian nominee adalah orang atau badan yang secara hukum memiliki
(legal owner) suatu harta atau penghasilan untuk kepentingan atau
berdasarkan amanat pihak yang sebenarnya menjadi pemilik harta atau
pihak yang sebenarnya menikmati manfaat atas penghasilan.
Perjanjian Nominee bisa dikatakan perjanjian simulasi (perjanjian pura‐pura)
yang dilakukan oleh beberapa pihak dalam hal ini WNA dengan WNI ataupun
WNI dengan WNI yaitu seolah‐olah terjadi perjanjian, namun sebenarnya secara
rahasia setuju perjanjian itu tidak berlaku, ini dapat terjadi dalam hal hubungan
hukum antara mereka tidak ada perbuatan apa‐apa atau dengan perjanjian
pura‐pura itu akan berlaku hal lain.

JANGAN DILAKUKAN
HINDARKAN
KARAKTER HUKUM NOMINEE :
• Diperjanjikan secara tertulis (akta Notaris/dibawah tangan).
• Pemilik harta / (legal owner) (benda bergerak/tidak bergerak = saham)
yang menikmati keuntungan.
• Bersifat rahasia.
• Legal Owner tidak dimunculkan sebagai pemilik dalam berbagai tindakkan
hukum.
• Sebagai bentuk penyelundupan hukum.
• Dilarang (jangan dilakukan)
• Ancaman Hukum Perdata Pidana maupun lainnya
 ANCAMAN PIDANA
• Diancam Pasal dalam KUHP
• Perjanjian nominee merupakan tindakan pinjam nama untuk menutupi dan menyembunyikan
harta kekayaan yang terlarang.
• Pasal 3 UU No. 8/2010 tentang TPPU
•Setiap Orang yang menempatkan, mentransfer, mengalihkan, membelanjakan,
membayarkan, menghibahkan, menitipkan, membawa ke luar negeri, mengubah bentuk,
menukarkan dengan mata uang atau surat berharga atau perbuatan lain atas Harta Kekayaan
yang diketahuinya atau patut diduganya merupakan hasil tindak pidana sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) dengan tujuan menyembunyikan atau menyamarkan asal
usul Harta Kekayaan dipidana karena tindak pidana Pencucian Uang dengan pidana penjara
paling lama 20 (dua puluh) tahun dan denda paling banyak Rp10.000.000.000,00 (sepuluh
miliar rupiah). Pasal 4 UU No. 8/2010 tentang TPPU
•Setiap Orang yang menyembunyikan atau menyamarkan asal usul, sumber, lokasi,
peruntukan, pengalihan hak‐hak, atau kepemilikan yang sebenarnya atas Harta Kekayaan yang
diketahuinya atau patut diduganya merupakan hasil tindak pidana sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 2 ayat (1) dipidana karena tindak pidana Pencucian Uang dengan pidana penjara
paling lama 20 (dua puluh) tahun dan denda paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar
rupiah).
TINDAKKAN DAN SUBSTANSI DARI Surat Edaran Nomor : 2/SE‐
HT.02.01/VI/2019 tidak memenuhi karakter hukum Nominee :
 TIDAK DIPERJANJIKAN DI ANTARA PESERO KOMANDITER DAN
KOMPLEMENTER.
 SEMUA NAMA PESERO KOMANDITER DAN KOMPLEMENTER
DIMUNCULKAN DENGAN SEBENARNYA.
 BERSIFAT TERBUKA.
 HGB YANG DIPEROLEH CV DARI PERMOHONAN HAK TERMASUK
KEPEMIKIKAN BERSAMA YANG TERIKAT.
 VIII. USULAN ATAU REKOMENDASI DAN
AKTA YANG DIBUAT
(PENDIRIAN DAN PERUBAHAN ANGGARAN
DASAR CV)
 USUALAN ATAU REKOMENDASI
1. Apabila SE akan dilaksanakan ketika pembuatan cv  harus
dibuat cv yang didalamnya mencantumkan modal para
pesero karena akan berkaitan dengan bagian (prosentase)
atas masing‐masing pesero atas HGB tersebut.
2. CV (pendirian baru) bisa dicantumkan/disebutkan modal
para pesero tersebut.
3. Untuk yang sudah ada (existing) bisa dilakukan perubahan
adanya pemasukan modal dari para pesero (yang terakhir).
4. Apabila ada modal para pesero, maka jika ada penggantian
(mengundurkan diri/meninggal dunia) pesero harus ada
kompensasi kepada pesero yang keluar/yang diganti.
 AKTA YANG DIBUAT

1. Untuk CV (Pendirian Baru) Bisa Dicantumkan/ Disebutkan Modal Para

Pesero Tersebut.

2. Untuk Yang Sudah Ada (Existing) Bisa Dilakukan Perubahan Adanya

Pemasukan Modal Dari Para Pesero (Yang Terakhir).

3. Dalam Sertifikat Hgb Tertulis Nama CV Dan Disebutkan Dituliskan Nama

Nama Seluruh Anggota Komanditer Dan Komplementer Dalam Persekutuan
Komanditer (CV)  Jika Ingin Dituliskan Nama Semua Anggota Pesero 
Buat Pernyataan Dengan Akta Notaris.

4. Salah Satu Anggota Komanditer Dan Komplementer C.Q. (Commanditaire

Vennootschap)  Dengan Persetujuan Seluruh Anggota Komanditer Dan
Komplementer  Jika Ingin Dituliskan Salah Satu Nama Anggota Pesero 
Buat Pernyataan Dengan Akta Notaris.

112
IX. IMPLEMENTASI SE
 IMPLEMENTASI SE
PERHATIKAN:

1. Pendirian/Anggaran Dasar/Anggaran Rumah Tangga CV HARUS

Telah Didaftarkan Di Kementerian Hukum Dan Hak Asasi Manusia
 (1 – 3) PP Nomor 24 Tahun 2018 Jo Peraturan Menteri Hukum
daLihat Pasal 15 Ayat n Hak Asasi Manusia Nomor 17 Tahun 2018

2. Permohonan diajukan oleh pesero komanditer maupun pesero

komplementer atau kuasanya yang bertindak untuk dan atas nama
serta atas persetujuan seluruh anggota komanditer dan
komplementer  persetujuannya buat dengan akta notaris
3. Sertifikat HGB tertulis nama CV dan disebutkan dituliskan
nama nama seluruh anggota KOMANDITER DAN
KOMPLEMENTER dalam PERSEKUTUAN KOMANDITER (CV) 
Apabila dituliskan nama semua anggota pesero  buat
pernyataan dengan akta notaris.

4. Salah satu anggota komanditer dan komplementer C.Q.

(Commanditaire Vennootschap). dengan persetujuan seluruh
anggota komanditer dan komplementer  jika ingin dituliskan
salah satu nama anggota pesero  buat pernyataan dengan
akta notaris.

5.HGB  termasuk dalam pemilikan bersama yang terikat 

setiap tindakkan atas tanah tersebut wajib dilakukan harus
persetujuan bersama‐sama.
X. PERMASALAHAN HUKUM 
YANG TIMBUL
 PERMASALAHAN HUKUM YANG TIMBUL
1. BAGAIMANA JIKA DALAM CV TERSEBUT (SETELAH MEMILIKI HGB) ADA
PENGURANGAN ATAU PENAMBAHAN PESERO
(KOMANDITER/KOMPLEMENTER)  APAKAH HARUS DILAPORKAN KE
KANTOR PERTANAHAN UNTUK DILAKUKAN PERUBAHAN ?  AKTA NOTARIS
(KELUAR MASUK/MASUK KELUAR SEBAGAI PESERO) SEBAGAI DASAR
PERUBAHAN OLEH KANTOR PERTANAHAN ?
2. APAKAH YANG KELUAR TERSEBUT WAJIB DAPAT KOMPENSASI DARI
PESERO LAINNYA ?
3. APAKAH PESERO YANG MASUK WAJIB MENAMBAHKAN MODAL PADA
PERSEROAN ?
4. BAGAIMANA JIKA DALAM PENDIRIAN CV, ADA PESERO YANG TIDAK
SETOR MODAL KE KAS PERSEROAN ?
5. PESERO YANG TIDAK SETOR KE KAS PERSEROAN (TIDAK MENYETORKAN
MODAL) APAKAH BERHAK DICANTUMKAN NAMANYA DALAM SERTIFIKAT
HGB ?
5. JIKA DALAM PESERO TERSEBUT ADA SUAMI‐ISTERI DAN PIHAK LAIN,
KALAU MEREKA BERCERAI APAKAH TANAH TERSEBUT BAGIAN DARI HARTA
BERSAMA ?
6. JIKA PESERO KOMANDITER ATAU KOMPLEMENTER DIPAILITKAN APAKAH
BIDANG TANAH TERSEBUT BISA BAGIAN DARI BOEDEL PAILIT ?
7.JIKA PESERO KOMANDITER ATAU KOMPLEMENTER DIGUGAT
WANPRESTASI/PERBUATAN MELAWAN HUKUM, APAKAH BISA TANAH
TERSEBUT DI SITA ?
8. JIKA ADA PESERO KOMANDITER ATAU KOMPLEMENTER MENINGGAL
DUNIA :
• APAKAH TANAH TERSEBUT MERUPAKAN BOEDEL WARISAN DARI YANG
MENINGGAL DUNIA ?
• APAKAH HARUS TURUN WARIS/BALIKNAMA WARIS ?
• APAKAH HARUS PERUBAHAN PESERO KOMANDITER/KOMPLEMENTER
DARI PARA AHLI WARIS ?
9. JIKA PARA PESERO TERSEBUT MENGHENDAKI HARTA KEKAYAAN CV
DIJADIKAN MODAL DASAR PENDIRIAN PT, APAKAH BISA DILAKUKAN SEPERTI
ITU ?
XI. KESIMPULAN
 PPJB DAN KUASA JUAL
1. PPJB DAN KUASA MENJUAL BERKEDOK UTANG-PIUTANG ATAU
PINJAM-MEMINJAM
2. NOTARIS MEMBUAT PPJB ATAS OBYEK YANG SERTIFIKAT HAK
GUNA BANGUNAN (SHGB) SUDAH BERAKHIR
3. NOTARIS MEMBUAT PPJB DAN KUASA MENJUAL SEBAGAI
PENYELESAIAN HUTANG PIUTANG
4. PPJB DITANDATANGANI KOSONG dan TIDAK DIBACAKAN NOTARIS.
5. NOTARIS MEMBUAT PPJB DAN KUASA JUAL ATAS OBYEK DALAM
JAMINAN BANK
6. PPJB TERKAIT DUGAAN TINDAK PIDANA KORUPSI
7. PENITIPAN SERTIFIKAT DIARTIKAN SEBAGAI PENGGELAPAN
8. PPJB DENGAN ANGSURAN
9. PENYIMPANGAN KUASA JUAL Hindari/Jangan
Dilakukan
FAHAMI
1.Wajib melakukan Pengecekan Sertipikat ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota letak objek tanah
yang dilakukan oleh PPAT Tidak melihat dan fotokopi asli‐asli seluruh dokumen untuk AJB dan
atau PPJB.
2.Pengecekan tunggakan PBB dan pembayaran seluruh tunggakan PBB
3.Pembayaran Pajak Penjual dan Pajak Pembeli terlebih dahulu sebelum tandatangan AJB.
4.Validasi pajak penjual dan pembeli ke pihak yang berwenang untuk itu.
5.Pembayaran pajak terhadap kekurangan bayar pajak, apabila dinyatakan kurang bayar pajak oleh
pihak yang berwenang untuk itu.
6.Pembayaran PNPB ke pihak yang berwenang untuk itu.
7.Melakukan Roya terlebih dahulu
8.Melakukan PPJB atau AJB padahal Sertipikat tanah sedang dijaminkan ke Pihak Bank maupun
pihak lainnya.
9.Melakukan PPJB atau AJB padahal Sertipikat tanah sedang dalam sengketa/diblokir/disita oleh
pihak yang berwenang untuk itu.
10.Melakukan PPJB atau AJB padahal Sertipikat tanah sedang dalam proses lelang (belum final).
11.Melakukan PPJB atau AJB padahal Sertipikat tanah sedang dalam proses eksekusi.
12.Melakukan PPJB atau AJB padahal Sertipikat tanah sedang dalam proses pailit dan tanpa
adanya izin dari Kurator dan Hakim Pengawas.
FAHAMI
14. Penjual menandatangani AJB terlebih dahulu dan Pembeli tidak ikut tandatangan dan akan diisi
kemudian hari atau digantikan dengan Pembeli yang lain.
15. Tidak menghadirkan suami/isteri tandangan AJB terhadap Harta Bersama Suami Isteri (kecuali
jika ada Perjanjian Kawin/Harta Pisah).
16. Dilarang melakukan pengalihan/pembebanan hak atas tanah milik yayasan yang Anggaran
Dasarnya belum disesuaikan dgn UU Yayasan sebagaimana yang dimaksud UU No 16/2001 Jo.
UU No.28/2004 Jo. PP No.63/2008 Jo. Pp No.2/2013.
17. WNA dilarang untuk mempunyai tanah dengan status Hak Milik dan HGB (Pasal 21 ayat (3) dan
Pasal 36 ayat (2) UUPA), Jika Penjual adalah WNI yang menikah dengan WNA yang dicatatkan di
Indonesia tanpa adanya Perjanjian Kawin Pisah Harta dan perkawinan sudah lebih dari 1 tahun,
maka status tanahnya gugur dan kembali kepada Negara.
18. Tanah yg belum bersertipikat, sebelum AJB wajib melakukan Pengukuran Tanah (SK BPN No
1/2006), sebaiknya dilakukan pensertipikatan terlebih dahulu.
19.Minuta akta dibawa oleh pihak lain.
20.Tanda tangan AJB tidak dihadapan PPAT.
21.Mendaftarkan AJB ke Kantor Pertanahan melebihi 7 (tujuh) hari kerja setelah tanggal
penandatanganan AJB.
22.Tidak melakukan proses pemeliharaan data atau pembetulan atau penyesuaian terlebih dahulu,
apabila adanya hal atau kewajiban melakukan perubahan (misal pemecahan, ganti blangko, ganti
nama, letak dan lain‐lain).
FAHAMI
23. Melakukan PPJB dan atau AJB terhadap harta warisan yang belum dilakukan Balik
Nama Waris.
24. Tidak menghadirkan suami/isteri yang telah bercerai untuk tandatangan PPJB dan
atau AJB yang merupakan harta bersama/harta gono gini/harta campur.
25. PPJB dan AJB dengan pemberian kuasa hanya kuasa dibawah tangan, sebaiknya jika
kuasa dibuat secara Akta Notaril dan atau Legalisasi dari Notaris dan atau Konjen
setempat (apabila di luar negeri).
26. Tidak membuat Berita Acara Serah Terima (sebaiknya dibuat BAS).
27. Agar mengikuti seluruh ketentuan hukum yang berlaku, Hukum Syariah dan Hukum
Positif yang berlaku di Indonesia.
28. Jangan Minta Nomor Akta
29. Jangan Melakukan Cek Intip, Cek Toong, Cek SMS
30. Jangan Asisten atau Karyawan yang melakukan AKAD
31. Berikan Salinan Akta atau dokumen lainnya kepada penghadap atau kepada yang
berwenang untuk itu atau ada Surat Kuasa tertulis (jika dikuasakan).
Lainnya
 MITIGASI

Berdoa kepada Allah SWT dalam menjalankan jabatan Notaris

PPAT.

Jalankan jabatan Notaris PPAT sesuai dengan UUJN, PJ PPAT, Kode

Etik Peraturan Perkumpulan dan Peraturan Terkait Lainnya.

Konsultasi dengan Organisasi INI IPPAT apabila ada hal yang

tidak jelas dan tidak mengerti

Selesaikan Sengketa atau Kasus dengan baik

Lakukan Perdamaian

Hindari proses berperkara secara litigasi (Banding, Kasasi, PK).

124
REFERENSI:

1. KUHP
2. KUHD
3. UUPA
4. PP 40/1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai
5. UU 40/2007 tentang PT
6. PP. 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah
7. PP 24/2018 tentang Pelayanan Perizinan Berusaha Terintegrasi Secara Elektronik
8. Perpres 17/2015 tentang Kementerian ATR
9. Perpres 20/2015 tentang BPN
10. Permen Hukum dan HAM RI 17/2018 tentang Pendaftaran Persekutuan Komanditer, Persekutuan Firma, dan Persekutuan
Perdata.
11. PJ PPAT
12. Surat Edaran 2/2019
13. Badan Pertanahan Nasional (2019)
14. Habib Adjie (2019)
15. Udin Narsudin (2019)
16. Julius Purnawan (2019)
17. Lainnya.
126
Dr. M. Sudirman, SH, MH, SpN, MKn
Dosen Universitas Brawijaya, Universitas Tarumanagara, Universitas Jayabaya
Email: m.sudirman321@gmail.com
Hp: 0 8 1 3 8 5 9 1 5 1 9 9
Salam Hormat