BAB III

KAJIAN MANAJEMEN PROYEK

Proyek adalah suatu kegiatan pekerjaan yang berupa pembangunan sebuah

sarana dan prasarana yang memiliki keterbatasan baik dari segi biaya, mutu, waktu,
serta sumber daya. Banyaknya pihak yang turut berperan dalam pelaksanaan dan
keterkaitan diantara mereka memerlukan adanya koordinasi dan kerjasama untuk
terciptanya hubungan kerja yang kondusif. Demi tercapainya keberhasilan dalam
mengerjakan proyek tersebut, dibutuhkan suatu manajemen proyek.
Manajemen proyek adalah serangkaian kegiatan untuk melakukan
perencanaan, pengorganisasian, pengelolaan, pengarahan dan pengendalian dengan
memanfaatkan sumber daya organisasi yang dimiliki perusahaan untuk dapat
mencapai tujuan – tujuan proyek.

3.1 Proses Pengadaan

Proses pengadaan adalah suatu proses yang menjamin tersedianya barang

maupun jasa dari luar yang dibutuhkan oleh proyek yang biasa diperlukan pada
proses perencanaan, pelaksanaan, dan penyerahan proyek. Adapun sumber daya
yang dibutuhkan di dalam suatu proyek adalah:
1. Biaya (Money)
2. Tenaga Kerja (Man)
3. Bahan-bahan (Materials)
4. Peralatan (Machine)
5. Metode Pelaksanaan (Method)
Secara umum untuk memenuhi sumber daya tersebut, pemilik proyek
(owner) harus mengadakan proses pengadaan baik konsultan maupun kontraktor
untuk dapat memenuhi kebutuhan suatu proyek.
Pengadaan barang/jasa wajib menerapkan prinsip-prinsip:
 Efisien
 Efektif
 Terbuka dan bersaing

III - 1
  Transparan
 Adil/tidak diskriminatif
 Akuntabel

Jenis kontrak yang digunakan pada proyek ini adalah Lump sum dan Unit
price.Adapun contoh dokumen lelang dapat dilihat pada lampiran.

3.2 Proses Pengadaan Konsultan

Konsultan adalah penyedia jasa dalam bentuk keahlian dan seringkali

dilanjutkan dengan pekerjaan atau kegiatan yang merupakan pengaplikasian dari
nasehat yang diberikan hingga membuahkan hasil yang nyata di lapangan.
Dalam pemilihan konsultan, dapat melalui 3 cara, yaitu:
1. Penunjukan Langsung
2. Seleksi Umum
3. Seleksi Langsung
Pada proyek pembangunan gedung laboratorium bersama Universitas
Padjajaran ini menggunakan sistem pengadaan konsultan dengan cara seleksi
langsung. Dalam sistem ini peserta dipilih melalui proses prakualifikasi.Proses
pengadaan tersebut dilakukan dengan peserta yang dipilih secara langsung dengan
cara membadingkan penawaran yang diberikan oleh beberapa penyedia jasa yang
memenuhi syarat. Pada proses ini terpilihlah konsultan perencana PT. Sangkuriang,
dan konsultan pengawas PT. ARCHITEAM.
Tahapan – tahapan proses seleksi konsultan secara langsung dapat dilihat
pada tabel berikut:

III - 2
 Gambar 3.1Tahapan Proses Seleksi Langsung Konsultan

3.3 Proses Pengadaan Kontraktor

Pengadaan kontraktor adalah serangkaian kegiatan yang dimulai dari

identifikasi kebutuhan jasa kontraktor oleh pemilik (owner), mempersiapkan paket
pelelangan, melakukan proses pelelangan, sampai ditandatanganinya kontrak untuk
menangani implementasi fisik proyek.
Dalam pemilihan kontraktor, pemilik dapat menempuh cara sebagai berikut:
1. Pelelangan
a. Pelelangan Umum
b. Pelelangan Terbatas

III - 3
 2. Penunjukan Langsung
a. Penunjukan Penuh
b. Penunjukan Tidak Penuh
3. Pengadaan Langsung (Swakelola)
4. Pemilihan Langsung
Dalam proyek pembangunan gedung laboratorium Universitas Padjajaran
ini, menggunakan sistem pemilihan kontraktor yaitu pelelangan terbatas. Pada
proses pengadaan ini kontraktor mengetahui adanya pengadaan dari website LPSE,
kemudian kantor cabang menyiapkan tim tenaga ahli yang akan diikut sertakan
pada pengadaan ini, kemudian tim tersebut membuat dokumen-dokumen
pengadaan dan akhirnya kontraktor terpilih adalah PT. Pembangunan Perumahan
(Persero).

3.4 Sistem Kontrak

Kontrak adalah kesepakatan (perjanjian) secara tertulis antara dua pihak

yang mempunyai kekuatan hukum. Kesepakatan dicapai setelah satu pihak
menerima penawaran yang diajukan oleh pihak lain untuk melaksanakan segala
sesuatu sesuai dengan yang tercantum dalam penawaran.
Terdapat empat jenis kontrak yang digunakan dalam pekerjaan teknik sipil, yaitu:
1. Kontrak dengan Harga Tetap (Fixed-Price Contract)
Pada jenis ini kontraktor wajib menyelesaikan pekerjaan sesuai dengan
yang disyaratkan dalam kontrak atas resikonya sendiri untuk penyelesaian
pekerjaan tersebut. Dalam kontrak dengan harga tetap dikenal 3 jenis
kontrak, yaitu:
a. Kontrak Lump Sum
Pada sistem kontrak ini menyatakan bahwa kontraktor akan
melaksanakan proyek sesuai dengan rancangan biaya tertentu, yang
sudah memperhitungkan keuntungan, PPN 10%, kemungkinan kenaikan
harga bangunan, maupun upah buruh.
b. Kontrak Jadwal Harga Satuan
Pada sistem kontrak ini kontraktor menawarkan untuk
menyelesaikan berbagai jenis pekerjaan dimana masing-masing

III - 4
 pekerjaan mempunyai harga satuan yang tetap sesuai dengan yang
dikerjakan.
c. Kontrak Daftar Volume
Pada sistem ini kontraktor menawarkan untuk menyelesaikan
berbagai jenis pekerjaan dengan masing-masing jenis pekerjaan
mempunyai harga satuan yang tetap dan volume pekerjaan berdasarkan
pada gambar rencana.
2. Kontrak berdasarkan biaya ditambah jasa (Cost Plus Fee Contract)
Pada kontrak jenis ini, kontraktor akan menerima pembayaran atas
pengeluarannya, ditambah dengan biaya overhead dan keuntungan. Kontrak
jenis ini dibedakan atas cara menetakpan besarnya biaya atas jasa yang
diberikan kontraktor
a. Ditetapkan Lebih Dulu
b. Prosentase biaya nyata
c. Bonus dan penalty
d. Target kontrak
3. Kontrak Harga Satuan (Unit Price)
Dalam penggunaan kontrak jenis ini, kontraktor hanya menentukan
harga satuan pekerjaan.
4. Kontrak Terima Jadi (Turn Key Contract)
Sistem kontrak ini pada umumnya digunakan pada pembelian suatu
barang atau industry jadi yang hanya diperlukan sekali saja, dan tidak
mengutamakan kepentingan untuk alih (transfer) teknologi selanjutnya.
Ataupun digunakan pada jenis pekerjaan spesifik yang hanya bisa
dilaksanakan oleh penyedia jasa tertentu baik dari segi perencanaan ataupun
konstruksinya.
Dalam proyek ini kontak yang digunakan antara owner dengan kontraktor
yaitu kontrak lump sum dan unit price. Dan sistem pembayaran owner terhadap
kontraktor dengan menyesuaikan progres perbulannya (montly progress).

III - 5
3.5 Organisasi Proyek
Organisasi proyek dibutuhkan untuk memastikan bahwa pekerjaan dapat
diselesaikan dengan cara yang efisien, tepat waktu dan sesuai dengan kualitas yang
diharapkan.
Unsur-unsur yang mengelola proyek yaitu:
a. Pemberi tugas (owner)
b. Konsultan pengawas
c. Konsultan perencana
d. kontraktor
Berdasarkan hubungan kontrak, struktur organisasi proyek pada umumnya
dibagi menjadi empat jenis, yaitu:
1. Tradisional

PEMILIK

KONSULTAN KONTRAKTOR

Hubungan kontraktual
Hubungan fungsional
Gambar 3.2 Struktur Organisasi Tradisional

Pada struktur organisasi ini, terdiri atas tiga pihak, yaitu pemilik proyek
yang bertindak sebagai manajemen proyek konstruksi, konsultan desain sebagai
perancang konstruksi, dan dibeberapa proyek juga terdapat konsultan pengawas
pelaksanaan konstruksi dan kontraktor sebagai pelaksana konstruksi.
2. Swakelola

KONTRAKTOR

KONSULTAN PEMILIK

Hubungan fungsional
Gambar 3.3 Struktur Organisasi Swakelola

III - 6
 Struktur organisasi swakelola ini memiliki sistem yang hampir mirip dengan
organisasi tradisional, hanya saja konsultan dan kontraktor merupakan bagian yang
tidak bisa dipisahkan dari pemilik proyek (owner). Dalam kasus ini, owner bisa
berfungsi sebagai konsultan dan sekaligus kontraktor.
3. Manajemen Konstruksi
PEMILIK

MANAJEMEN
KONSTRUKSI

KONSULTAN KONTRAKTOR

Hubungan kontraktual
Hubungan fungsional
Gambar 3.4 Struktur Organisasi Manajemen Konstruksi

Struktur organisasi proyek manajemen konstuksi digunakan pada proyek

konstruksi yang semakin besar yang menyebabkan kegiatan pada proyek semakin
banyak, dan pihak – pihak yang terlibat dalam proyek sangat banyak pula.
4. Turnkey Project

PEMILIK

KONSULTAN

KONTRAKTOR

KONSULTAN KONTRAKTOR

Hubungan kontraktual
Hubungan fungsional
Gambar 3.5 Struktur Organisasi Turnkey Project

III - 7
 Pada struktur organisasi proyek turnkey projectini, digunakan pada saat
pemilik proyek yang memiliki keterbatasan kemampuan teknis dan biaya untuk
pekerjaan proyeknya
Pada proyek pembangunan gedung laboratorium Universitas Padjadjaran
digunakan struktur organisasi tradisional. Hubungan kerja yang ditunjukkan pada
gambar dibawah menunjukkan UNPAD – IDB selaku owner dan PT.
ARCHITEAM merupakan pihak yang diberi tugas oleh owner untuk mengawasi
pelaksanaan pekerjaan di lapangan. PT Pembangunan Perumahan (Persero) adalah
instansi yang menerima da menyelenggarakan pekerjaan bangunan menurut biaya
yang tersedia.

OWNER
UNPAD IDB

KONTRAKTOR KONSULTAN
PENGAWAS
PT. PP (Pembangunan
Perumahan) PT. ARCHITEAM

SUB KONTRAKTOR
PT. PUTRA SALUYU

Hubungan Kontraktual
Hubungan Fungsional
Gambar 3.6 Struktur Organisasi

3.5.1 Pemberi Tugas/Pemilik Proyek (Owner)

Pemilik proyek atau owner adalah seseorang atau instansi yang memiliki
proyek atau pekerjaan dan memberikannya kepada pihak lain yang mampu
melaksanakannya sesuai dengan perjanjian kontrak kerja.
Pada proyek ini pemilik proyek (owner) adalah IDB-UNPAD.
Secara umum tugas dan wewenang pemilik proyek (owner) antara lain:
1. Membuat surat perintah kerja (SPK)
2. Menetapkan jenis kontrak

III - 8
 3. Menetapkan system pembayaran
4. Menyediakan biaya perencanaan dan pelaksanaan pekerjaan proyek.
5. Mengadakan kegiatan administrasi proyek.
6. Menerima proyek yang sudah selesai dikerjakan oleh kontraktor.
7. Mengesahkan atau menolak perubahan pekerjaan yang telah
direncanakan.
8. Meminta pertanggung jawaban kepada para pelaksana proyek atas hasil
pekerjaan konstruksi.

3.5.2 Konsultan Perencana

Konsultan perencana merupakan suatu badan perorangan atau badan hukum
yang dipilih oleh pemilik proyek ataupun kontraktor pelaksana untuk melakukan
perencanaan. Dalam proyek ini konsultan perencana adalah PT. Sangkuriang.
Adapun tugas dan wewenang konsultan perencana adalah:
1. Mengadakan penyesuaian keadaan lapangan denga keinginan pemilik
bangunan.
2. Membuat gambar kerja pelaksanaan.
3. Membuat rencana kerja dan syarat-syarat pelaksanaan bangunan (RKS)
sebagai pedoman pelaksanaan.
4. Menentukan warna dan jenis material yang akan digunakan dalam
pelaksanaan pembangunan.
5. Mempertanggungjawabkan desain dan perhitungan struktur jika terjadi
kegagalan konstruksi.

3.5.3 Konsultan Pengawas

Konsultan pengawas adalah pihak yang ditunjuk oleh pemilik (Owner)
untuk melaksanakan pekerjaan pengawas. Konsultan pengawas dapat berupa badan
usaha atau perorangan. Perlu sumber daya manusia yang ahli dibidangnya masing-
masing seperti teknik sipil, arsitektur, mekanikal elektrikal, listrik dan lain-lain,
sehingga sebuah bangunan dapat dibangun dengan baik dalam waktu cepat dan
efisien.
Adapun tugas dan wewenang konsultan pengawas adalah:

III - 9
 1. Melakukan pengawasan secara rutin dalam perjalanan pelaksanaan
proyek.
2. Membuat laporan prestasi proyek untuk dapat dilihat oleh pemilik
proyek.
3. Memberikan saran kepada pemilik maupun kontraktor dalam proyek
pelaksanaan pekerjaan.
4. Memberikan tanggapan atas usul pihak pelaksana proyek.
5. Melakukan perubahan dengan menerbitkan berita acara perubahan (site
instruction)
6. Mengoreksi pekerjaan kontraktor agar sesuai dengan kontrak yang telah
disepakati.

3.5.4 Kontraktor
Kontraktor adalah bada usaha yang bergerak di bidang jasa konstruksi yang
diberi tugas oleh pemilik proyek. Kontraktor proyek ini adalah PT. Pembangunan
Perumahan (Persero).

Gambar 3.7 Struktur Organisasi

III - 10