SBSU 2033

UNDANG-UNDANG PERBANKAN ISLAM DAN TAKAFUL

NAMA PENSYARAH

PUAN NAWAL BINTI SHOLEHUDDIN

TAJUK

PRODUK PEMBIAYAAN PERBANKAN ISLAM MENGGUNAKAN MUSYARAKAH

MUTANAQISAH

NO. NAMA PELAJAR NO MATRIK

1. NURUL HUMAIRA IZZATI BINTI NORHISHAM 22BI01052
2. NUR AIN HUSNA BINTI AZAM 22BI01055
3. NURUL AISYAH BINTI ABDUL BARRI 22BI01057
4. AINA HADIRAH BINTI SHAHRUL AZMI 22BI01058

IJAZAH SARJANA MUDA SYARIAH DENGAN UNDANG-UNDANG (KEPUJIAN)

FAKULTI SYARIAH DAN UNDANG-UNDANG

UNIVERSITI ISLAM SELANGOR

SESI 1 2023/2024

BI01 4LB
Isi Kandungan

1.0 Pengenalan ........................................................................................................................................ 2

2.0 Akad Musyarakah Mutanaqisah ........................................................................................................ 2
3.0 Dalil Keharusan ................................................................................................................................ 3
4.0 Rukun Musyarakah ........................................................................................................................... 4
4.1 Jenis Musyarakah .......................................................................................................................... 6
5.0 Aplikasi Akad Dalam Produk Pembiayaan Perbankan Islam ........................................................... 7
5.1 Pembiayaan Perumahan Berasaskan Kontrak Musyarakah Mutanaqisah..................................... 7
5.2 Modus Operandi /Mekanisme /Sturktur produk ........................................................................... 8
5.3 Operasi Pembiayaan Perumahan Secara Ekuiti-i di RHBIB....................................................... 10
6.0 Kesimpulan ..................................................................................................................................... 13
7.0 Rujukan ........................................................................................................................................... 14
1.0 Pengenalan
Sistem perbankan Islam pada masa kini semakin berkembang maju dengan pelbagai konsep
patuh syariah yang diaplikasikan dalam institusi perbankan sekarang. Perkembangan yang
ditunjukkan dilihat semakin berkembang positif dari tahun ke tahun kerana hasil daripada
sistem ekonomi Islam banyak menyumbangkan peningkatan kepada pendapatan negara.
Perkembangan perbankan Islam yang sentiasa melonjak naik dalam melakukan arus perubahan
adalah amat membanggakan disamping menggalakkan lebih ramai pengguna beralih kepada
sistem perbankan Islam ini. Pelbagai kontrak yang telah diguna pakai dalam sistem perbankan
Islam mengikut landasan syariah diantaranya ialah kontrak Wadiah, Mudarabah, Musyarakah,
Wakalah, Qard al-Hasan, Ar-rahnu, Hibah dan pelbagai lagi yang diguna pakai dalam produk
perbankan Islam pada masa kini.1 Walaubagaimanapun, masih lagi ada segelintir masyarakat
Islam yang mempunyai tahap kesedaran tentang kontrak Musyarakah Mutanaqisah di tahap
yang optimum. Oleh sebab itu, kertas kerja ini berusaha untuk menjelaskan definisi, konsep
dan aplikasi tentang bagaimana kontrak Musyarakah Mutanaqisah yang ditawarkan oleh
institusi-institusi perbankan Islam di Malaysia.2

2.0 Akad Musyarakah Mutanaqisah

Musyarakah Mutanaqisah adalah satu konsep perkongsian menurun, berkurangan dan berakhir
dengan pemilikan. Pembiayaan ini membawa maksud, sepanjang tempoh pembiayaan
bahagian milikan aset bank akan menurun tetapi sebaliknya bahagian milikan aset pelanggan
akan menaik. Proses ini berterusan sehingga akhirnya pada tempoh matang bahagian milikan
aset akan berpindah sepenuhnya menjadi milikan pelanggan. Musyarakah dari segi bahasa
adalah berasal dari bahasa arab yang kata dasarnya ialah Sharika. Sharika atau sharikah
bermaksud bersekutu ia dengan dia, berkongsi ia, bersama-sama berniaga ia atau perkongsian
gabungan antara dua pihak yang juga disebut sebagai al-shirkah. Menurut Hanafi, sharikah ini
bermaksud ia sebagai hubungan antara sekumpulan individu yang berkongsi modal dan
keuntungan.

Mutanaqisah pula berasal dari kata dasar naqasa yang bermaksud berkurang ia, mengecil ia
atau sedikit ia. Maka, Mutanaqisah bermaksud terus berkurang secara timbal balik. Menurut

1 Nurul Izzah binti Noor Zainan. Abdul ghafar ismail. (2013) Musyarakah Mutanaqisah: Isu dan Cabaran, Kesan Terhadap
Pembangunan Ekonomi. Hlm. 407.
2 Abdul hadi bin Ismail. Ahmad Faizol bin Ismail. Mahadi bin Mohammad. (2013) Pembiayaan Perumahan Secara

Musyarakah Mutanaqisah Di Malaysia: Satu Sorotan. Hlm. 338.

2
Bank Negara Malaysia, Musyarakah Mutanaqisah membawa maksud dari segi bahasanya ialah
perkongsian yang semakin berkurang atau mengecil atau juga berakhir dengan pemilikan
tunggal. Dari segi sitilah pula, Musyarakah Mutanaqisah bermaksud satu konsep akad
pensyariatan iaitu diantara pihak pembiaya yang merupakan rakan kongsi, memberi hak kepada
rakan kongsinya yang lain memiliki aset dengan sekali atau beberapa kali bayaran iaitu secara
beransur-ansur, berdasarkan syarat-syarat yang dipersetujui oleh kedua-dua pihak. Selain itu,
Musyarakah Mutanaqisah juga merupakan satu kontrak perkongsian dimana pada akhirnya
pemilikan sepenuhnya oleh satu pihak dan berakhirlah perkongsian tersebut. Terdapat tiga
gabungan kontrak dalam kontrak Musyarakah Mutanaqisah iaitu kontrak musyarakah, ijarah,
al-bay’ dan ianya adalah harus dengan syarat-syarat kontrak tersebut dilakukan secara
berasingan.3

3.0 Dalil Keharusan

Hukum kontrak Musyarakah Mutanaqisah adalah diharuskan walaupun melibatkan beberapa
kontrak dalam satu dokumen perjanjian dengan syarat kontrak-kontrak tersebut dilakukan
ataupun diakad secara berasingan. Dalil keharusan dan kesahihan kontrak Musyarakah
Mutanaqisah boleh dirujuk dalam Surah Al-Maidah ayat 1.

‫ٱلصْي ِد َوأَنتُ ْم‬

َّ ‫يمةُ ْٱْلَنْـ َعـِٰم إََِّّل َما يـُْتـلَ ٰى َعلَْي ُك ْم َغ ْ َْي ُُِملِى‬ِ‫ُحلَّت لَ ُكم ََب‬ ِ ‫يـٰٰٓأَيـُّها ٱلَّ ِذين ءامنُـ ۟وا أَوفُ ۟وا بِٱلْع ُق‬
ِ ‫ود ۚ أ‬
َ ْ ُ ْ ٰٓ َ َ َ َ َ

َّ ‫ُح ُرٌم ۗ إِ َّن‬

ُ ‫ٱَّللَ ََْي ُك ُم َما يُِر‬
١ ‫يد‬

Maksudnya: Wahai orang-orang yang beriman, penuhi serta sempurnakanlah perjanjian-

perjanjian. Dihalalkan bagi kamu (memakan) binatang-binatang ternak (dan sebagainya),
kecuali apa yang akan dibacakan (tentang haramnya) kepada kamu. (Halalnya binatang-
binatang ternak dan sebagainya itu) tidak pula bererti kamu boleh menghalalkan perburuan
ketika kamu dalam keadaan berihram. Sesungguhnya Allah menetapkan hukum apa yang Ia
kehendaki. (Al-Maidah: 1)

Ayat tersebut menerangkan bahawa Allah memerintahkan hambanya supaya menyempurnakan

sesuatu kontrak (perjanjian) yang telah dibuat. Sesuatu kontrak atau perjanjian itu perlu
dilaksankan sekiranya kontrak tersebut tiada unsur-unsur yang melanggar syarak. Walaupun

3Nurul Izzah binti Noor Zainan. Abdul ghafar ismail. (2013) Musyarakah Mutanaqisah: Isu dan Cabaran, Kesan Terhadap
Pembangunan Ekonomi. Hlm. 407-408.

3
ayat ini merujuk kepada hukum menunaikan janji secara umum, tetapi secara tidak langsung
ianya juga menjadi dalil keharusan bagi kontrak Musyarakah Mutanaqisah. Ini kerana
Musyarakah Mutanaqisah merupakan kontrak yang mempunyai unsur-unsur kontrak yang
sahih di sisi syarak.4 Maka, jelaslah bahawa kontrak Musyarakah Mutanaqisah ini boleh
digunakan pada masa kini.

4.0 Rukun Musyarakah

Terdapat sedikit perselisihan mendalam antara para Fuqaha mengenai berapa sebenarnya rukun
bagi Musyarakah atau juga dikenali sebagai Asy-Syirkah. Namun, majoriti yang mengatakan
ada tiga rukun iaitu;

1- Al-Aqidan, dua pihak yang berakad.

Dalam mengamalkan musyarakah, ada dua pihak yang berkontrak dan mereka dikenali sebagai
al- musharik, al-sharik atau lebih mudah difahami sebagai rakan kongsi. Para fuqaha’
bersepakat bahawa pihak yang berkontrak ini hendaklah memenuhi syarat-syarat yang telah
ditetapkan;5

i. Al-Aqil, namun ada para fuqaha’ yang menggantikan istilah ini dengan At-Tamyiz yang
membawa erti seseorang itu mampu membezakan mana yang baik dan mana yang buruk.
ii. Al-Baligh, pada asalnya sekiranya berkontrak dengan kanak-kanak mumayyiz tetapi masih
belum baligh, tidak sah kontrak tersebut. Walaubagaimanapun, Mazhab Hanbali
berpendapat bahawa ia sah jika ada izin wali.
iii. Al-Rushd, kepintaran atau kecerdikan. Seorang yang berkontrak dengan Musyarakah
sepatutnya seorang yang bijak menguruskan harta. Mazhab Hanafi sahaja yang tidak
bersetuju dengan syarat ini.
iv. Al-Rida, keredhaan disini membawa maksud seorang yang berkontrak tidak rasa terpaksa
memasuki kontrak tersebut.
v. Al-Huriyyah, kemerdekaan. Ia merupakan syarat yang tidak begitu jauh beza dengan
syarat Al-Rida. Sekiranya dalam keadaan yang terikat dan tidak mampu membuat pilihan
sendiri, ia akan menyukarkan proses berkontrak tersebut.

4 Mohd Sollehudin Shuib. Ahmad Azam Sulaiman@Mohamad. Mohammad Taqiuddin Mohamad. Pembiyaan Perumahan
Secara Islam Di Malaysia: Analisis Kelebihan Produk Berasaskan Musyarakah Mutanaqisah di Kuwait Finance Housce
Malaysia Berhad (KFHMB). (2011). Hlm 111.
5 Musharakah Mutanaqisah Dalam Sistem Muamalah Islam. Universiti Malaya. Bab 2. Ms 49-56.

4
1- Al-Sighah, bentuk kontrak.
Ini merupakan rukun yang mendapat sepakat antara para Fuqaha’ secara Ijmak. Kontrak yang
dibuat perlulah jelas dan difahami oleh semua pihak yang terlibat. Tidak boleh ada perkara
yang tersembunyi atau ditetapkan tanpa persetujuan Al-Aqidan.6

Al-Sighah ada dua perkara yang penting iaitu, Ijab dan Qabul. Ia bukan istilah yang asing bagi
orang Islam yang mengamalkan Muamalat Islam. Maka, perkara sepenting ini mempunyai
syarat yang perlu diikuti;

i. Penggunaan lafaz yang jelas. Menurut Mazhab Syafi’e, sekadar lafaz “aku bersetuju untuk
berkontrak” tidak memadai sekiranya tidak menyatakan sekali Al-Ma’qud Alaih.
ii. Al-Ittihad Al-Majlis iaitu keberadaan dalam satu tempat. Al-Aqidan perlu berjumpa secara
bersemuka dan melafazkan Sighah secara berdepan supaya jelas kepada semua yang
terlibat dalam kontrak.
iii. Muwafakat anatara Al-Aqidan. Perlu kepada lafaz persetujuan semua pihak.7

2- Al-Ma’qud Alaih, benda yang diakadkan atau juga subjek kontrak.

Islam adalah agama yang amat lengkap dan terperinci sehinggakan subjek kontrak dalam
Musyarakah juga mempunyai syarat tersendiri;

i. Modal hendaklah daripada jenis yang sama. Sekiranya satu pihak menggunakan wang
Ringgit Malaysia, pihak yang lain juga perlu menggunakan mata wang yang sama. Namun
dalam Mazhab Hanafi dan Hanbali, hukumnya harus.
ii. Kadar keuntungan dan kerugian hendaklah berpandukan kepada modal yang
disumbangkan. Perkara ini telah dijelaskan oleh al-Sarkhasi dengan menyatakan bahawa:
“Dan tiada perselisihan bahawasanya penetapan syarat kadar kerugian berbeza dengan
kadar modal adalah terbatal, manakala penetapan syarat kadar keuntungan berbeza dengan
kadar modal adalah sah”.8
Mazhab Syafi’e pula menambah lagi satu syarat akan tetapi syarat ini tidak dipersetujui oleh
mazhab lain. Syaratnya ialah, modal hendaklah bercampur di antara satu sama lain sehingga
tidak wujud sebarang perbezaan pada modal tersebut. Majoriti fuqaha’ berpandangan
memadailah dengan setiap pihak mengetahui nilai keseluruhan modal kontrak tersebut sahaja.

6 Musyarakah. Bank Negara Malaysia. 2015. Ms 6

7 Musharakah Mutanaqisah Dalam Sistem Muamalah Islam. Universiti Malaya. 2014. Bab 2. Ms 56-60.
8 Al-Sarkhasi, al-Mabsut, 11:156

5
 4.1 Jenis Musyarakah
Dalam Islam, terdapat dua jenis Asy-Syirkah iaitu Syirkah Al-Milk dan Syirkah Al-Aqad.9

1. Syirkah Al-Milk
Ia merupakan sesuatu yang dikongsi oleh dua individu atau lebih melalui salah satu cara
pemilikan, seperti Hibah atau Faraidh, sehinggakan tidak dapat diketahui nilai sekiranya kita
hendak asingkan. Harta dalam kontrak Syirkah Al-Milk ini hanya boleh digunakan oleh Al-
Aqidan bagi nilai haknya atau bahagiannya sahaja.

Syirkah Al-Milk mempunyai dua pembahagian lain iaitu Ikhtiari atau sukarela, di mana
individu-individu dalam kontrak tersebut memang mahu melakukannya dan juga Ijbari atau
paksaan, di mana individu dalam kontrak tersebut tidak dapat elak memasuki kontrak
Musyarakah, contohnya mereka yang terlibat dalam Faraidh.10

2. Syirkah Al-Aqad
Syirkah Al-Aqad juga mempunyai jenis-jenisnya sendiri namun berbeza bagi setiap Mazhab.
Mazhab Syafi’e mengatakan hanya ada satu jenis, Syirkah Al-Inan. Selain itu, Mazhab Hanafi
percaya bahawa ada tiga jenis iaitu, Syirkah Al-Amwal, Syirkah Al-A’mal dan Syirkah Al-
Wujuh. Mazhab Maliki dan Hanbali pula mengatakan ada lima jenis, Syirkah Al-Inan, Syirkah
Al-Amwal, Syirkah Al-A’mal, Syirkah Al-Wujuh dan Syirkah Al-Mudharab.

Walaupun terdapat banyak pendapat, majoriti bersetuju ada empat jenis bagi Musyarakah;

i. Syirkah Al-Abdan
Ia adalah perkongsian kerja atau kerjaya. Contohnya, Dua orang pihak tidak mempunyai
modal, mereka bekerja sama-sama seperti memancing dan akhirnya untung yang diperolehi
dibahagi sama rata.

ii. Syirkah Al-Wujuh

Perkongsian ini adalah perkongsian kredit. Pihak yang berkontrak dengan cara membeli barang
dari seorang pedagang secara kredit. Kebiasaannya, ia akan berlaku apabila terjadinya Syirkah
Al-Abdan.

iii. Syirkah Al-Inan

9 Musyarakah. Bank Negara Malaysia. 2015. Ms 5

10 https://www.ocbcnisp.com/id/article/2021/09/20/akad-musyarakah

6
Perkongsian modal adalah perkongsian yang sering kali dilakukan. Ia satu kontrak di mana dua
atau lebih pihak akan mengeluarkan modal untuk diusahakan bersama dan keuntungan mereka
akan diperolehi mengikut sebanyak mana modal yang dikeluarkan.11

i. Syirkah Al-Mufawadah
Ini merupakan perkongsian setara. Syirkah Mufawadah adalah gabungan semua jenis Syirkah.
Contohnya, ada dua orang iaitu B dan C melakukan Syirkah Al-Amal. Kemudian, datangnya
Pihak A, memberikan modal kepada pihak B dan C dan maka terjadinya Syirkah Mudharabah.
Sekiranya, B dan C memutuskan untuk sama-sama mengeluarkan modal juga dan dalam masa
yang sama mereka usahakan modal tersebut, di sini terjadi pula Syirkah Al-Inan. secara kredit
atas dasar kepercayaan pedagang kepada B dan C. Pada masa yang sama, apabila B dan C
membeli barang secara kredit asbab kepercayaan pedagang, wujudlah Syirkah Al-Wujuh.
Akhirnya, apabila ketiga-tiga pihak menggabungkan ke semua Syirkah berikut, maka
terhasilnya Syirkah Mufawadah.12

5.0 Aplikasi Akad Dalam Produk Pembiayaan Perbankan

Islam
5.1 Pembiayaan Perumahan Berasaskan Kontrak Musyarakah
Mutanaqisah
Kontrak musyarakah mutanaqisah merupakan satu konsep perkongsian menurun,berkurang
dan berakhir dengan pemilikan Tunggal di mana pelanggan akan menjadi pemilik Tunggal pada
akhir kontrak berlaku. Aplikasi kontrak ini juga melibatkan dua atau lebih rakan kongsi iaitu
bank, pelanggan dan pemaju. Aplikasi Musyarakah Mutanaqisah ini melibatkan beberapa
kontrak dalam satu dokumen dan ia diharuskan menurut syarak dengan syarat, akad dilakukan
secara berasingan. Kontrak Musyarakah Mutanaqisah ini sah kerana ia mencukupi unsur-unsur
sah di sisi syarak.

Kontrak-kontrak dalam Musyarakah Mutanaqisah telah dikenalpasti iaitu musyarakah, ijarah

dan al-bay’. Rukun-rukun bagi kontrak musyarakah mutanaqisah merupakan rukun-rukun yang
terdapat dalam musyarakah, di mana ia melibatkan rakan kongsi iaitu pemegang saham, modal,

11 Konsep Keuntungan Dalam Syirkah Al-Inan Dari Perspektif Ekonomi Islam: Kajian Di Bank Rakyat Ipoh, Perak. Bakhtiar
Hanafiah. 2014. Hlm. 50
12 https://an-nur.ac.id/macam-macam-syirkah-dan-contoh-syirkah/

7
projek, untung dan sighah. Seterusnya, ia melibatkan rukun ijarah iaitu terdiri daripada pemberi
sewa, penyewa, harta yang disewa, manfaat barang yang disewa, bayaran sewa dan sighah.
Akhir sekali, ia juga melibatkan rukun Al-Bay’ iaitu rukun jual beli di mana adanya tawaran
(ijab) dan penerimaan (qabul) yang menunjukkan berlakunya transaksi penukaran barang. Ia
juga melibatkan penjual, pembeli, sighah dan barang yang dikontrakkan.13

5.2 Modus Operandi /Mekanisme /Sturktur produk

Rumah/Pemaju
3
)

4
)
Pelanggan Bank

1 2
) )

a) Pelanggan haruslah mengenal pasti produk terlebih dahulu.

b) Berlaku “Waad” yakni kontrak antara Pelanggan dengan Bank.
c) Berlaku “Wakalah” antara Bank dengan Pemaju.
d) Berlakunya Al-Ijarah Thsumma Bai’ (AITAB) antara Pelaggan dengan Bank sehingga
pelanggan menjadi pemilik 100%.
e) Pelanggan menjadi pemilik Tunggal

13Pembiayaan Perumahan Secara Islam Di Malaysia : Analisis Kelebihan Produk Berasaskan Musyarakah Mutanaqisah Di
Kuwait Finance House Malaysia Berhad (KFHMB), Mohd Sollehudin Shuib, Ahmad Azam Sulaiman@Mohamad &
Mohammad Taqiuddin Mohamad,MS110-112.

8
Kontrak yang melibatkan aplikasi musyaraqah mutanaqisah bermula dengan kepastian
pelanggan pada rumah yang ingin dibeli. Apabila pelanggan telah berpuas hati dengan
spesifikasi rumah yang ingin dibeli, pelanggan perlu mendapatkan Sijil Perjanjian Jual Beli
(SPJB). Sijil tersebut boleh didapati daripada pemaju sebagai bukti dokumen untuk diajukan
kepada bank ketika memohon pembiayaan. Sijil itu mestilah atas nama pelanggan dan Kuwait
Finance House Malaysia Berhad (KFHMB). Bagi permohonana pembiayaan perumahan secara
musyarakah mutanaqisah, pelanggan perlulah ke KFHMB di mana ia perlu mengemukakan
dokumen-dokumen yang diperlukan. Selepas itu, pelanggan akan menandatangani perjanjian
apabila sudah berlakunya perbincangan serta persetujuan Bersama termeterai. Apabila selesai
proses menandatangani, pelanggan akan mula membayar secara ansuran mengikut tempoh
yang telah ditetapkan. Tempoh bagi kontrak musyarakah mutanaqisah ini berlaku selama 30
tahun daripada tarikh kontrak yang telah termeterai sepertimana dalam perjanjian. Di sini, kita
dapat melihat perkongsian berlaku antara KFHMB dengan pelanggan di mana mereka
berkongsi modal membeli rumah yang dikehendaki dengan nisbah perkongsian yang telah
dipersetujui bersama.

Di samping itu, bagi proses yang seterusnya, pelanggan akan mendiami rumah tersebut dan
membuat bayaran sewaan secara ansuran sepertimana yang telah dijumlahkan dengan bayaran
ansuran bulanan. Di dalam proses ini, pelanggan secara tidak langsung telah melakukan satu
transaksi di mana pembelian ekuiti milik bank dalam perkongsian tersebut secara ansuran dan
ia akan menambahkan peratus pemilikan kepada pelanggan. Seterusnya, apabila pembelian dan
pemindahan peratus pemilikan cukup sempurna sepertimana tempoh yang ditetapkan, maka
proses memindah milik rumah akan disempurnakan antara KHFMB dan pelanggan. Maka, di
sini telah sempurna perjanjian sesuatu kontrak yang dimeterai menggunakan produk
musyarakah mutanaqisah.

Seterunya terdapat contoh pembiayaan perumahan yang lain boleh diperlihatkan iaitu
pembiayaan perumahan secara musyarakah mutanaqisah RHB Islamic Bank. RHB Islamic
Bank Berhad pada awalnya menawarkan produk pembiayaan perumahan iaitu Pembiayaan
Perumahan-i yang berasaskan konsep BBA. RHBIB kemudian menawarkan produk
pembiayaan perumahan kedua iaitu Pembiayaan Perumahan Secara Ekuiti-i, satu produk baru
yang berasaskan konsep musyarakah mutanaqisah. Produk pembiayaan perumahan berasaskan
BBA telah ditamatkan penawarannya di RHBIB sejak Jun 2008. Produk tersebut telah
digantikan dengan produk pembiayaan perumahan berkonsepkan musyarakah mutanaqisah
yang mula ditawarkan sejak November 2007. Bagi produk berasaskan musharakah

9
mutanaqisah untuk membiayai rumah yang belum siap dibina (under construction) pula mula
ditawarkan sejak Oktober 2008. Sebelum itu, produk berasaskan musyarakah mutanaqisah ini
hanya terpakai untuk membiayai rumah yang telah siap dibina (completed construction) sahaja.
Secara jelasnya juga hanya terdapat satu produk berasaskan konsep musyarakah mutanaqisah
ini di RHBIB pada masa ini.14

5.3 Operasi Pembiayaan Perumahan Secara Ekuiti-i di RHBIB

Transaksi pembiayaan perumahan di RHB Islamic Bank Berhad melalui kontrak

musyarakah mutanaqisah melibatkan tiga pihak iaitu:

i. RHB Islamic Bank Berhad sebagai pembiaya dan rakan kongsi.

ii. Rakan kongsi yang terdiri dari pelanggan.
iii. Pembekal barang atau Syarikat Pemaju Harta (Pemaju Perumahan).

Walaupun transaksi ini melibatkan tiga pihak, kaedah pelaksanaannya masih lagi berasaskan
kaedah tradisi pembelian rumah di Malaysia. Ini beerti tidak wujud hubungan tiga pihak secara
langsung sebaliknya secara tidak langsung. Secara jelasnya pelanggan akan bertransaksi
dengan pemaju, pelanggan bertransaksi dengan bank dan terakhir bank bertransaksi dengan
pemaju.15 Hal ini boleh difahami apabila Analisa dibuat nanti di mana terdapat perbezaan
antara amalan bank tempatan Malaysia dengan bank dari Timur Tengah seperti KFHMB.

Operasi dan prosedur pembiayaan perumahan di RHB Islamic Bank Berhad melalui produk
Pembiayaan Perumahan Ekuiti-i melibatkan elemen musyarakah, ijarah dan wa‘ad mulzim dari
pihak pelanggan untuk membeli bahagian ekuiti pelanggan ke atas rumah tersebut. Gambaran
operasi pembiayaan adalah seperti berikut:16

14 Temu bual dengan Encik Muhd Ramadhan Fitri Ellias, op.cit. Temu bual dengan Encik Norafzan
Shamshi bin Nordin, Eksekutif Pemasaran RHB Islamic di RHB Islamic Berhad cawangan UOA
Centre, Jalan Pinang, Kuala Lumpur pada 14 Januari 2009.
15 Temu bual dengan Encik Muhd Ramadhan Fitri Ellias, op.cit. Temu bual dengan Encik Norafzan

Shamshi bin Nordin, op.cit.

16 Ibid.

10
Gambarajah 1: Lakaran Operasi Pembiayaan Perumahan Secara Musyarakah
Mutanaqisah di RHBIB

a) Pelanggan mengenalpasti rumah yang akan dibeli. Pelanggan kemudian membuat

tempahan dengan membayar 10% dari harga rumah sebagai bayaran pendahuluan.
Pelanggan kemudian akan diberikan Perjanjian Jual Beli (S&P) dari pemaju. Dokumen
dari pemaju seperti S&P adalah penting untuk dijadikan bukti kepada bank ketika
permohonan pembiayaan dibuat.
b) Pelanggan kemudian membawa dokumen diperlukan beserta S&P yang diperolehi dari
pemaju untuk menemui bank bagi mendapatkan pembiayaan perumahan secara ekuiti
di RHB Islamic Bank Berhad.
c) Setelah diberi penjelasan dari pihak RHB dan bersetuju, pelanggan dan bank akan
memeterai perjanjian melalui dokumen yang disediakan bank. Sebagai rakan kongsi,
RHBIB akan membayar baki 90% harga rumah kepada pemaju secara berperingkat.
d) Nisbah perkongsian antara bank dan pelanggan ialah 90:10. Ianya merangkumi 90
nisbah perkongsian milik bank dan 10 nisbah milik pelanggan. Nisbah 90% adalah
paling maksima boleh dikeluarkan RHB untuk dikongsi dengan pelanggan. Sekiranya

11
 pelanggan meningkatkan nisbahnya kepada 20% dan bank 80%, ianya tidak menjadi
satu masalah kerana di bawah paras maksima yang dibenarkan. Ini kerana bank akan
membiayai sesuatu hartanah tidak melebihi 90% dari nilainya.
e) Selepas itu, pelanggan akan menduduki rumah tersebut dengan membayar sewa kepada
bank. Pelanggan hanya perlu membayar sewa berdasarkan nilai 90% bahagian
pelanggan sahaja dalam bayaran ansurannya. Pelanggan dalam masa yang masa akan
membeli secara beransur-ansur ekuiti bank dalam pegangan hakmilik rumah tersebut.
Kedua-dua bayaran ini terangkum dalam satu bayaran ansuran. Ini kerana pelanggan
telah menandatangani perjanjian (wa‘ad) untuk membeli ekuiti RHBIB.
f) Milikan (ekuiti) bank terhadap rumah tersebut akan berkurang atau menurun sedikit
demi sedikit setelah dibeli pelanggan secara beransur-ansur sehingga tempoh
pembiayaan tamat (contohnya 30 tahun). Kesannya, bayaran sewa pelanggan kepada
bank akan menurun disebabkan pemilikan saham pelanggan yang meningkat dan ekuiti
bank yang berkurang terhadap rumah tersebut. Proses pengambilalihan ini akan berlaku
secara berterusan sehinggalah pelanggan memiliki sepenuhnya rumah tersebut secara
100%.
g) Setelah selesai, maka tamatlah kontrak pembiayaan perumahan secara musyarakah
mutanaqisah antara bank dan pelanggan.17
h) Pelanggan akan menerima notis akhir (fulfillment notice) dari RHBIB yang akan
menyatakan bahawa pelanggan telah memiliki sepenuhnya rumah tersebut secara
individu.

RHBIB juga turut menawarkan produk ini untuk pembiayaan rumah yang masih dalam
pembinaan. Kaedah pembiayaan adalah sama. Yang membezakannya dengan rumah yang telah
siap ialah status bayaran bagi rumah yang masih dalam pembinaan. Bayaran tersebut akan
dikira sebagai bayaran pendahuluan sewa. Setelah rumah siap, bayaran tersebut adalah
termasuk dalam nilai sewa bulan pertama yang perlu dibayar oleh pelanggan setelah rumah
mula diduduki. Ini akan menjadikan bayaran sewa pada bulan pertama setelah rumah diduduki
adalah agak tinggi berbanding bulan selepasnya sehingga tamat tempoh pembiayaan.
Pembiayaan untuk rumah yang masih dalam pembinaan ini memerlukan pelanggan
menyatakan jaminan untuk rumah ini disiapkan kerana pelanggan yang mengemukakan

17Equity Home Financing – i, http://www.rhbislamicbank.com.my/index.asp?fuseaction=financing.main

(10 Julai 2008). Pamphlet / Brosur Share RHB Islamic Berhad, Produk Pembiayaan Perumahan Ekuiti-i.

12
cadangan rumah kepada bank. Pelanggan juga boleh mendapatkan jaminan rumah itu disiapkan
dari pihak pemaju bagi memastikan mereka dapat memberi jaminan tersebut kepada bank.18

6.0 Kesimpulan
Kesimpulan daripada keseluruhan kajian ini, didapati bahawa banyak harapan yang telah
diletakkan kepada Musyarakah Mutanaqisah kerana ia mempunyai banyak potensi dan boleh
diperluaskan. Dengan adanya fokus dan usaha yang kuat daripada pengawal selia, produk ini
boleh berkembang sehingga di pasaran antarabangsa.

Asbab daripada kegesaan memperkenalkan produk tersebut, banyak infrastruktur dan

sokongan daripada pelbagai pihak telah kekurangan serta mengakibatkan banyak isu yang
masih belum selesai.

Musyarakah Mutanaqisah dalam bentuknya sekarang, terbukti ia bukanlah suatu produk

"berasaskan ekuiti", tetapi sebaliknya ia suatu produk "pembiayaan berasaskan hutang". Risiko
yang berkaitan dengan Musyarakah sangat dikurangkan, di mana kehilangan ekuiti telah
dicegah dengan penggunaan dokumen undang-undang dan penstrukturan yang disengajakan
untuk mencerminkan apa yang diperhatikan dalam produk pinjaman perumahan konvensional.

18Temu bual dengan Encik Muhd Ramadhan Fitri Ellias, op.cit. Temu bual dengan Encik Norafzan
Shamshi bin Nordin, op.cit.

13
7.0 Rujukan

Ismail, N. I. (2013). Musyarakah Mutanaqisah: Isu dan Cabaran, Kesan Terhadap

Pembangunan Ekonomi. Prosiding Persidangan Ekonomi Malaysia, 407-408.
Retrieved from
https://www.ukm.my/fep/perkem/pdf/perkemVIII/PKEM2013_2B2.pdf

Mohamad, M. S. (2011). Pembiyaan Perumahan Secara islam Di Malaysia: Analisis Kelebihan

Produk Berasaskan Musharakah Mutanaqisah Di Kuwait Finance House Malaysia
Berhad (KFHMB). Jurnal Teknologi, 111-112. Retrieved from
https://www.researchgate.net/publication/281400089_Pembiayaan_Perumahan_Secar
a_Islam_Di_Malaysia_Analisis_Terhadap_Kelebihan_Produk_Berasaskan_Musharak
ah_Mutanaqisah_Di_Kfhmb

Mohammad, A. H. (2013). Pembiayaan Perumahan Secara Musharakah Mutanaqisah Di

Malaysia: Satu Sorotan. International Seminar on Islamic Jurisprudence in
Contemporary Society, 338. Retrieved from
https://d1wqtxts1xzle7.cloudfront.net/36035953/Pembiayaan_Perumahan_Secara_Mu
sharakah_Mutanaqisah_Di_Malaysia_Satu_Sorotan-
libre.pdf?1419471813=&response-content-
disposition=inline%3B+filename%3DPembiayaan_Perumahan_Secara_Musharakah_
M.pdf&Expires=1696681

Bab II musharakah mutanaqisah Dalam Sistem Muamalah Islam - um. (n.d.).

http://studentsrepo.um.edu.my/5164/5/Bab_2.pdf

Akad Musyarakah: Skema, Hukum, Rukun, Syarat Dan Contohnya - OCBC NISP. (n.d.-a).
https://www.ocbcnisp.com/id/article/2021/09/20/akad-musyarakah

Qureshi , et al., F. (2016). In implementing Musharakah Mutanaqisah Islamic home financing

in Malaysia. Journal of Islamic Financial Studies, 2(2), 45–54.
https://doi.org/10.12785/jifs/020205

14