Pengolahan Dan Analisis Data RDTR - 231121

MODUL RENCANA
Diklat Rencana DETAIL

Detail Tata Ruang TATA
(RDTR) Tingkat RUANG (RDTR)
Menengah
TINGKAT MENENGAH
PENGOLAHAN DAN ANALISIS DATA

RENCANA DETAIL TATA RUANG
PUSAT PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/
BADAN PERTANAHAN NASIONAL
2021
0
Modul Mata Diklat Pengoahan dan Analisis Data Rencana Detail Tata Ruang
Diklat Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Tingkat Menengah
Kementerian Agraria dan Tata Ruang / Badan Pertanahan Nasional

Edisi Tahun 2021
Pusat Pengembangan Sumber Daya Manusia

Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional
Jl. Akses Tol Cimanggis, Ds. Cikeas Udik, Kab. Bogor, Jawa Barat
Telp. (021) 8674586
PENGOLAHAN DAN ANALISIS DATA RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR)

Modul Pelatihan Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR)
Tingkat Menengah
Tim Pengarah Substansi:

1. Dr. Ir. Abdul Kamarzuki, MPM
Tim Penulis Modul:

1. Dr. Darmawan L. Cahya, ST., MURP., MPA.
2. Mirwansyah Prawiranegara, S.T., M.Sc.
3. Zikky Ardiansyah, S.T., M.T.
4. Ridwan Sutriadi, M.Sc, Ph.D
5. Hendry Natanael Gumano, ST, M.PWK
6. Nilla Teni Pratiwi, S.T.
7. Yasmine Salsabila, S.T.
8. Sarah Savira, S.T.
Editor:
JAKARTA - KEMENTERIAN ATR/BPN-2021
1
KATA PENGANTAR
Puji syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Esa atas tersusunnya modul
yang menjadi pegangan bagi peserta Diklat Rencana Detail Tata Ruang
(RDTR) Tingkat Menengah. Modul ini dapat terselesaikan karena kerjasama
Tim Penyusun yang sudah dirangkum melalui beberapa kali workshop dan
dukungan dari berbagai pihak di lingkungan Kementerian Agraria dan Tata
Ruang/ Badan Pertanahan Nasional.
Untuk itu dalam kesempatan ini kami menyampaikan terima kasih
dan penghargaan yang setinggi-tingginya kepada:
1. Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional;
2. Dirjen Tata Ruang Kementerian ATR/BPN;
3. Asosiasi Sekolah Perencanaan Indonesia (ASPI);
4. Tim Penyusun Modul; dan
5. Semua pihak yang telah membantu hingga terselesaikannya
penyusunan modul ini.
Akhir kata, semoga modul ini dapat memberikan manfaat bagi
peserta Pelatihan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Tingkat Menengah.
Kritik dan saran dengan senang hati akan diterima untuk perbaikan modul
ini.
Jakarta, 2021
Kepala Pusat Pengembangan SDM
Kementerian ATR/BPN
2
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR .............................................................................................. 2

DAFTAR ISI ......................................................................................................... 3
DAFTAR GAMBAR ............................................................................................... 5
DAFTAR TABEL ................................................................................................... 7
PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL ..................................................................... 9
BAB I PENDAHULUAN .................................................................................. 10
1.1. LATAR BELAKANG .............................................................................. 10
TUJUAN DAN ...................................................................................... 14
1.2. MANFAAT MODUL ............................................................................... 14
1.3. HASIL PEMBELAJARAN ....................................................................... 15
1.4. INDIKATOR HASIL BELAJAR ............................................................... 15
1.5. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK .......................................... 16
BAB II ANALISIS TERKAIT STRUKTUR RUANG ............................................... 23
2.1. ANALISIS REGIONAL DAN KEBIJAKAN (KEDUDUKAN DAN PERAN WP
DALAM WILAYAH YANG LEBIH LUAS).................................................. 23
2.2. ANALISIS SUMBER DAYA BUATAN ...................................................... 32
2.3. ANALISIS KEPENDUDUKAN DAN SOSIAL BUDAYA .............................. 54
2.4. ANALISIS TRANSPORTASI/PERGERAKAN ............................................ 63
2.5. ANALISIS STRUKTUR INTERNAL WP .................................................... 82
2.6. RANGKUMAN ...................................................................................... 96
BAB III ANALISIS TERKAIT POLA RUANG ........................................................ 99
3.1. ANALISIS SUMBER DAYA ALAM DAN FISIK/LINGKUNGAN WP ............ 99
3.2. ANALISIS EKONOMI DAN SEKTOR UNGGULAN ................................. 138
ANALISIS LINGKUNGAN BINAAN ....................................................... 143
3.3. ANALISIS LINGKUNGAN BINAAN ....................................................... 143
3.4. ANALISIS SISTEM PENGGUNAAN LAHAN .......................................... 179
3.5. ANALISIS KETENTUAN KEGIATAN DAN PENGGUNAAN LAHAN (ITBX) 194
3.6. ANALISIS KETENTUAN PRASARANA DAN SARANA MINIMAL PER ZONA
......................................................................................................... 201
3.7. ANALISIS KETENTUAN PELAKSANAAN PZ ......................................... 203
3.8. ANALISIS TEKNIK PENGATURAN ZONASI .......................................... 205
3.9. RANGKUMAN .................................................................................... 222
BAB IV ANALISIS TERKAIT PROGRAM PEMANFAATAN RUANG ...................... 224
4.1. ANALISIS KELEMBAGAAN ................................................................. 224
3
4.2. ANALISIS PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN ........................................... 227

4.3. RANGKUMAN .................................................................................... 233
BAB V ANALISIS TERKAIT ISU STRATEGIS ................................................... 235
5.1. ANALISIS POTENSI DAN MASALAH (SWOT), ISU STRATEGIS, DAN
STRATEGI PENGEMBANGAN ............................................................. 235
5.2. RANGKUMAN .................................................................................... 239
BAB VI PENUTUP .......................................................................................... 240
DAFTAR PUSTAKA .......................................................................................... 241
4
DAFTAR GAMBAR
Gambar 3.1Konsep Pembelajaran Modul 3 ......................................................... 12

Gambar 3.2Kerangka Analisis Susunan RDTR (1) ............................................... 17
Gambar 3.3Kerangka Analisis Susunan RDTR (2) ............................................... 18
Gambar 3.4Bagan Proses Analisis RDTR ............................................................ 22
Gambar 3.5Contoh Rumus Rentang Skoring Kondisi Sarana dan Prasarana ....... 34
Gambar 3.6Contoh Hasil Analisis Ketersediaan Sarana PrasaranLingkungan ...... 34
Gambar 3.7Contoh Nilai Skoring Analisis Kualitas Sarana Lingkungan ............... 35
Gambar 3.8Contoh Peta Persebaran Sarana Pendidikan RDTR WP 1
Kota Palu ............................................................................................ 35
Gambar 3.9Contoh Analisis Proyeksi Kebutuhan Sarana Pendidikan .................. 38
Gambar 3.10Contoh Analisis Proyeksi Kebutuhan Sarana Kesehatan ................. 39
Gambar 3.11Contoh Analisis Proyeksi Kebutuhan Sarana Peribadatan ............... 40
Gambar 3.12Contoh Peta Sebaran Penduduk WP Kelurahan .............................. 56
Gambar 3.13Contoh Piramida Penduduk Kecamatan X ...................................... 62
Gambar 3.14Sistem Tranportasi Makro .............................................................. 64
Gambar 3.15Hubungan antara T, A, dan F......................................................... 80
Gambar 3.16Contoh Analisis Indeks Pelayanan .................................................. 84
Gambar 3.17Contoh Analisis Skalogram Guttman .............................................. 86
Gambar 3.18Contoh Analisis Rank Size Penduduk ............................................. 87
Gambar 3.19Contoh Hirarki Pusat Pelayanan .................................................... 88
Gambar 3.20Contoh Peta Rekomendasi Pusat Pelayanan .................................... 88
Gambar 3.21Ilustrasi Penampang Jalan ............................................................. 92
Gambar 3.22Potongan Jalan Menurut Klasifikasi ............................................... 92
Gambar 3.23Siklus Perubahan Guna Lahan ...................................................... 94
Gambar 3.24Model Struktur Ruang ................................................................... 96
Gambar 3.25Peta Curah Hujan ........................................................................ 100
Gambar 3.26Peta Ketinggian (DEM) WP ........................................................... 101
Gambar 3.27Peta Kelerengan WP ..................................................................... 101
Gambar 3.28Peta Jenis Tanah ......................................................................... 102
Gambar 3.29Hubungan Antara Kelas Kemampuan Lahan dengan Intensitas
Spektrum dan Hambatan Penggunaan Tanah ............................... 122
Gambar 3.30 ............Hubungan Ekoregion, Jasa Ekosistem, Daya Dukung dan Daya
Tampung........................................................................................... 131
5
Gambar 3.31Contoh KDB Koefisien Dasar Bangunan RDTR

Kec. Kasokandel ................................................................................ 145
Gambar 3.32Hubungan antara Jumlah Lantai, KDB dan KLB .......................... 148
Gambar 3.33Hubungan antara KDB dan KDH ................................................. 149
Gambar 3.34Pertimbangan Keamanan terhadap Bahaya Kebakaran ................. 152
Gambar 3.35Pertimbangan Pencahayaan dan Pengawasan Bangunan .............. 152
Gambar 3.36Pertimbangan Ruang Visual Lalu Lintas ....................................... 153
Gambar 3.37Garis Sempadan Jalan dan Garis Sempadan Bangunan................ 154
Gambar 3.38Bagian-bagian Jalan .................................................................... 154
Gambar 3.39Garis Sempadan Bangunan dan Jarak Bebas ............................... 158
Gambar 3.40Rumus Perhitungan GSB ............................................................. 159
Gambar 3.41Penataan Ketinggian Bnagunan Sisi Pulau Samosir dalam Draft RDTR
Kawasan Perkotaan Panguruan.......................................................... 166
Gambar 3.42Ilustrasi Pengukuran Tinggi Bangunan......................................... 167
Gambar 3.43Ilustrasi Jarak Bebas Antar Bangunan di dalam Persil .................. 169
Gambar 3.44Ilustrasi Amplop Bangunan ......................................................... 170
Gambar 3.45Contoh Peta Kepemilikan Tanah Kelurahan Tembalang
Tahun 2015 ...................................................................................... 184
Gambar 3.46Contoh Tabel Hasil Analisis Kepemilikan Tanah di Kelurahan
Tembalang Tahun 2015 ..................................................................... 184
Gambar 3.47Contoh Grafik Hasil Analisis Kepemilikan Tanah Di Kelurahan
Tembalang Tahun 2015 ..................................................................... 184
Gambar 3.48Contoh Klasifikasi Zona dalam RDTR DKI Jakarta (Perda 1/2014) 192
Gambar 3.49Contoh Klasifikasi Zona dalam RDTR DKI Jakarta (Perda 1/2014) 193
Gambar 3.50 .......... Contoh Daftar Kegiatan yang Menimbulkan Dampak Lalu Lintas
Signifikan .......................................................................................... 196
Gambar 3.51Contoh Matriks Kegiatan Pemanfaatan Ruang (ITBX) .................... 200
Gambar 3.52Ilustrasi TPZ Transfer Of Development Right (TDR) ........................ 209
Gambar 3.53Contoh Rancangan Flood Plain Zoning untuk Kawasan Rawan Banjir
di Garut ............................................................................................ 215
Gambar 3.54Rata-rata Pertumbuhan Realisasi Pendapatan Daerah Tahun
Anggaran 2011-2015 Kabupaten Sumba Barat ................................... 228
Gambar 3.56Rata-rata Pertumbuhan Realisasi Belanja Daerah Tahun Anggaran
2011-2015 Kabupaten Sumba Barat .................................................. 229
Gambar 3.57Rata-rata Pertumbuhan Pembiayaan Daerah Tahun Anggaran 2011-
2015 Kabupaten Sumba Barat ........................................................... 231
6
DAFTAR TABEL
Tabel 3.1Standar Sarana Pemerintahan Dan Pelayanan Umum .......................... 37

Tabel 3.2Standar Sarana Pendidikan ................................................................. 38
Tabel 3.3Standar Sarana Kesehatan .................................................................. 39
Tabel 3.4Standar Sarana Peribadatan ................................................................ 40
Tabel 3.5Standar Sarana Perdagangan dan Niaga ............................................... 41
Tabel 3.6Standar Sarana Kebudayaan dan Rekreasi ........................................... 41
Tabel 3.7Standar Sarana Ruang Terbuka, Taman, dan
Lapangan Olahraga ............................................................................. 42
Tabel 3.8Klasifikasi Jalan di Lingkungan Perumahan ......................................... 44
Tabel 3.9Klasifikassi jalan di lingkungan perumahan ......................................... 45
Tabel 3.10Kebutuhan Prasarana Persampahan .................................................. 48
Tabel 3.11Contoh Perhitungan Kepadatan Penduduk ......................................... 57
Tabel 3.12Contoh Perhitungan Proyeksi Penduduk ............................................. 61
Tabel 3.13Contoh Kapasitas Jalan ..................................................................... 65
Tabel 3.14Contoh Volume Lalu Lintas ................................................................ 65
Tabel 3.15Klasifikasi Level Of Service (LOS) ........................................................ 65
Tabel 3.16Contoh LOS Jalan ............................................................................. 66
Tabel 3.17Hierarki Jalan dan Persyaratannya .................................................... 67
Tabel 3.18Fungsi Jalan dalam Sistem Jaringan Jalan Primer ............................. 68
Tabel 3.19Fungsi Jalan dalam Sistem Jaringan Jalan Sekunder ......................... 68
Tabel 3.20Klasifikasi Kelas Jalan ....................................................................... 69
Tabel 3.21Klasifikasi Berbagai Tingkat Aksesibilitas Secara Kualitatif ................. 71
Tabel 3.22 ................ Klasifikasi Pergerakan Orang di Perkotaan Berdasarkan Maksud
Pergerakan .......................................................................................... 72
Tabel 3.23Interaksi Antar daaerah ..................................................................... 75
Tabel 3.24Standar Ketentuan Teknis Dimensi Jalan Berdasarkan Hierarki Jalan 91
Tabel 3.25Contoh Penghitungan Peta Kemampuan Lahan ................................ 104
Tabel 3.26Klasifikasi Kelas Kemampuan Lahan ................................................ 105
Tabel 3.27SKL Morfologi .................................................................................. 106
Tabel 3.28SKL Kemudahan Dikerjakan ............................................................ 108
Tabel 3.29SKL Kestabilan Lereng ..................................................................... 110
Tabel 3.30SKL Kestabilan Pondasi ................................................................... 112
Tabel 3.31SKL Ketersediaan Air ....................................................................... 113
Tabel 3.32SKL Untuk Drainase ........................................................................ 116
7
Tabel 3.33SKL Terhadap Erosi ......................................................................... 117

Tabel 3.34SKL Pembuangan Limbah ................................................................ 119
Tabel 3.35SKL Terhadap Bencana Alam ........................................................... 121
Tabel 3.36Klasifikasi Kemampuan Lahan dalam Tingkat Kelas ......................... 122
Tabel 3.37Arahan Tata Ruang Pertanian .......................................................... 125
Tabel 3.38Arahan Rasio Penutupan ................................................................. 126
Tabel 3.39Arahan Ketinggian Bangunan .......................................................... 128
Tabel 3.40Arahan Pemanfaatan Air Baku ......................................................... 129
Tabel 3.41Teknik Pengukuran dan Penentuan Daya Dukung Berdasarkan Fungsi
dan Tujuan ....................................................................................... 131
Tabel 3.42Penentuan Daya Dukung dan Daya Tampung Kabupaten/Kota
dan Ekoregion di Wilayah Kabupaten/Kota ........................................ 134
Tabel 3.43Contoh Analisis Struktur Ekonomi Kota Palu Tahun 2017 -2018 ...... 139
Tabel 3.44Contoh Laju Pertumbuhan PDRB Kota Palu Tahun 2017-2018 ......... 140
Tabel 3.45Koefisien Infiltrasi ............................................................................ 146
Tabel 3.46Ketentuan Garis Sempadan Sungai .................................................. 160
Tabel 3.47Penetapan Lebar Sempadan Pantai .................................................. 161
Tabel 3.48Garis Sempadan Jalan Rel Kereta Api .............................................. 163
Tabel 3.49Jarak Bebas Minimum Jalur Arus Listrik Tegangan Tinggi ................ 165
Tabel 3.50Persyaratan Ukuran Tinggi dan Jarak Bangunan .............................. 169
Tabel 3.51Lahan Ukuran Minimal Peruntukan yang Wajib
Melakukan Andalin .......................................................................... 196
Tabel 3.52Rujukan Penghitungan Kebutuhan Prasarana .................................. 202
Tabel 3.53Ukuran Kebutuhan Ruang Parkir ..................................................... 202
Tabel 3.54Jenis Variansi Pemanfaatan Ruang .................................................. 203
Tabel 3.55Contoh Perumusan Matriks Penulisan TPZ TDR di DKI Jakarta ........ 210
Tabel 3.56Contoh Perumusan Matriks Penulisan TPZ Bonus di DKI Jakarta ..... 213
Tabel 3.57Contoh Perumusan Matriks Penulisan TPZ Overlay di DKI Jakarta.... 214
Tabel 3.58Contoh Perumusan Matriks Penulisan TPZ Khusus di DKI Jakarta .. 219
Tabel 3.59Contoh Perumusan Matriks Penulisan TPZ Negotiated Development
di DKI Jakarta ................................................................................... 220
Tabel 3.60Analisis Pengambilan Keputusan dengan Matriks Strength, Weakness,
Opportunity, Threat (SWOT) ................................................................ 236
8
PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL
Anda dapat mempelajari keseluruhan modul ini dengan cara yang

berurutan. Jangan memaksakan diri sebelum benar-benar menguasai bagian demi
bagian dalam modul ini, karena masing-masing saling berkaitan.
Di setiap akhir bagian kegiatan belajar terdapat evaluasi yang disediakan

guna menguji tingkat pemahaman Anda setelah memperoleh pengajaran.
Jawablah setiap pertanyaan dalam tes tersebut, dan nilai yang anda peroleh agar
dijadikan sebagai umpan balik untuk menilai lagi apakah materi dalam kegiatan
belajar sudah Anda kuasai dengan baik atau belum. Jika anda belum menguasai
75% dari setiap kegiatan, maka anda dapat mengulangi untuk mempelajari materi
yang tersedia dalam modul ini.
Guna memudahkan Anda dalam memahami materi dalam modul ini,

Pengajar nantinya akan banyak melakukan simulasi atau latihan selama proses
pembelajaran berlangsung.
Apabila anda masih mengalami kesulitan memahami materi yang ada dalam
modul ini, silahkan diskusikan dengan teman atau guru anda.
9
BAB I
PENDAHULUAN
1.1. LATAR BELAKANG
Modul ini disusun sebagai bagian dari mata diklat penyusunan Rencana
Detail Tata Ruang (RDTR) Tingkat Menengah, dimana dalam rangkaian
proses penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR), modul ini
penggunaannya berada pada, dan pararel dengan tahap pengumpulan dan
kompilasi data, sebelum masuk ke dalam tahapan Perumusan Konsep RDTR.
Modul ini akan berguna bagi peserta diklat yang bertugas melakukan
perumusan dalam penyusunan RDTR atau melakukan evaluasi terhadap
kualitas RDTR dalam rangka persetujuan substansi.
Menyusun RDTR dapat diibaratkan seperti menggambar dan mewarnai.

Menggambar artinya menggambar jalan baru membentuk struktur kota yang
baru. Mewarnai artinya menetapkan warna-warni zona/subzona pada setiap
blok yang dibentuk oleh jalan.
Besaran dan proporsi Kegiatan ‘menggambar’ dan ‘mewarnai’ dimaksud

bergantung pada 4 (empat) faktor:
1. Tingkat Kedalaman RTRW

Pada umumnya RTRW Kota administratif disusun pada tingkat
kedalaman 1:25.000, sedangkan untuk RTRW Kabupaten pada tingkat
kedalaman 1:50.000. Penyusunan RDTR kota administratif bersifat
mendetailkan blok besar ke dalam blok-blok peruntukan yang lebih
kecil. Penyusunan RDTR kabupaten memerlukan proses tambahan,
yakni delineasi kawasan perkotaan dan delineasi WP.
Klasifikasi pola ruang RTRW Kota juga berbeda dengan RTRW
Kabupaten. Klasifikasi pola ruang RTRW Kota hampir sama dengan
RDTR, sedangkan Klasifikasi pola ruang RTRW kabupaten agak jauh
berbeda dengan klasifikasi pola ruang RDTR.
Dari segi tingkat kedalaman dan kesamaan klasifikasi dimaksud,
maka RTRW Kota lebih siap ‘terjun’ untuk didetailkan ke RDTR
disbanding RTRW Kabupaten. Dari segi ruang kreasi, RDTR Kabupaten
10
memiliki ruang memiliki ruang kreasi yang lebih besar dibanding RDTR
kota administratif. Hal ini dimungkinkan karena, RDTR kabupaten
cukup berlindung pada asas dominasi fungsi yang harus dijaga dari
RTRW kabupaten.
Dari segi tingkat kedalaman, kesamaan klasifikasi, ldan ruang
kreasi, maka RDTR kabupaten melibatkan kegiatan ‘menggambar’ dan
‘mewarnai’ yang lebih banyak dibanding RDTR Kota administratif.
2. Umur Kota/Perkotaan
Untuk kota/perkotaan yang sudah lama berdiri, sudah banyak
berlangsung aktivitas pembentuk kota yang hampir tidak
memungkinkan untuk diubah, sehingga aktivitas kegiatan
‘menggambar’ akan sangat terbatas, sedangkan kegiatan ‘mewarnai’
lebih mendominasi. Pada penyusunan RDTR kota/perkotaan
berkembang dan kota baru, kegiatan ‘menggambar’ dan mewarnai
memiliki porsi yang sama besar.
3. Jarak dari Titik Pusat Kota/Perkotaan
Semakin dekat dengan titik pusat kota, maka sudah banyak
berlangsung aktivitas pembentuk kota yang hampir tidak
memungkinkan untuk diubah, sehingga aktivitas kegiatan
‘menggambar’ akan sangat terbatas, sedangkan kegiatan ‘mewarnai’
lebih mendominasi. Pada penyusunan RDTR kota/perkotaan yang jauh
dari pusat kota, semakin banyak lahan pengembangan dan lahan
cadangan yang masih memungkinkan untuk dikembangkan, sehingga
kegiatan ‘menggambar’ dan ‘mewarnai’ memiliki porsi yang sama besar.
4. Jumlah Pusat Kegiatan Level WP
Semakin banyak pusat kegiatan pada orde-2, yaitu Sub Pusat
Pelayanan Kota (SPPK) dan orde-3, yaitu Pusat Lingkungan (PL),
semakin banyak tuntutan penyediaan sarana pelayanan umum (SPU)
yang harus disediakan sesuai dengan standarnya, seperti jumlah
sekolah, terminal, puskesmas, olahraga, aula, peribadatan, dan ruang
terbuka. Hal tersebut akan berimplikasi pada kegiatan ‘menggambar’
dan ‘mewarnai’ yang lebih banyak dibandingkan dengan WP yang
memiliki sedikit SPPK dan PL.
Pada umumnya kota/perkotaan di Indonesia ditandai dengan masih

bercampurnya aktivitas dan pola perdesaan seperti pertanian dan perikanan,
masih banyak pola bentukan alamiah yang bercampur dengan struktur
11
buatan, namun bentuknya beragam, ada yang memanjang/linear, terpusat,

dan kota pulau, adapula kota-kota baru yang seluruh pola perkotaannya
didesain dari nol.
Pengolahan dan Analisis Data RDTR meliputi serangkaian analisis dan

metode yang beragam. Modul ini berisi tatacara pengolahan dan analisis data
RDTR Kabupaten/Kota yang meliputi analisis terkait struktur ruang, analisis
terkait pola ruang, analisis terkait program pemanfaatan ruang dan analisis
terkait isu strategis. Analisis-analisis berikut dikelompokkan berdasarkan
dengan tujuan, fungsi dan keluaran yang dihasilkan dari setiap analisisnya
dapat dilihat pada gambar di bawah ini.
Sumber : Analisis Penyusun, 2020.
Gambar 3.1 Konsep Pembelajaran Modul 3
Pengolahan dan analisis data dalam Penyusunan RDTR identik dengan

tatacara memasak sebuah hidangan yang meliputi:
12
1. Menyiapkan Resep, Cetakan, dan Peralatan Masak: Kerangka Acuan

Kerja Penyusunan RDTR;
2. Pengadaan Bahan Dasar dan Bumbu Masak: Pengumpulan Data
(Wilayah Administrasi, Fisiografis, Kependudukan, Ekonomi dan
Keuangan, Ketersediaan Sarana dan Prasarana, Peruntukan Ruang,
Penguasaan, Penggunaan dan Pemanfaatan Lahan, Terkait Kawasan
dan Bangunan, dll);
3. Tahapan dan Proses Memasak:
1) Analisis Regional dan Kebijakan (Kedudukan Dan Peran WP dalam
Wilayah yang Lebih Luas);
2) Analisis Sumber Daya Alam dan Fisik/Lingkungan;
3) Analisis Kependudukan dan Sosial Budaya;
4) Analisis Ekonomi dan Sektor Unggulan;
5) Analisis Sumber Daya Buatan;
6) Analisis Lingkungan Binaan;
7) Analisis Transportasi/Pergerakan;
8) Analisis Struktur Internal WP;
9) Analisis Sistem Penggunaan Lahan;
10) Analisis Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan;
11) Analisis Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal Per Zona;
12) Analisis Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Zonasi;
13) Analisis Teknik Pengaturan Zonasi;
14) Analisis Kelembagaan;
15) Analisis Pembiayaan Pembangunan; dan
16) Analisis Potensi dan Masalah (SWOT), Isu Strategis, Dan Strategi
Pengembangan (SWOT), Isu Strategis, Dan Strategi Pengembangan.
4. Tahap pengolahan dan analisis data mencakup dua kegiatan besar yaitu
pengolahan dan analisis data RDTR serta perumusan ketentuan teknis
Peraturan Zonasi yang menghasilkan keluaran meliputi:
1) Potensi dan masalah pengembangan di WP;
2) Peluang dan tantangan pengembangan;
3) Tema pengembangan WP;
4) Kecenderungan perkembangan;
5) Perkiraan kebutuhan pengembangan di WP;
6) Intensitas pemanfaatan ruang sesuai dengan daya dukung dan daya
tampung (termasuk prasarana/infrastruktur dan utilitas);
13
7) Teridentifikasinya indikasi arahan penanganan kawasan dan

lingkungan;
8) Definisi zona dan kualitas lokal minimum yang diharapkan;
9) Kesesuaian/kompatibilitas kegiatan dengan peruntukan/ zona/sub
zona;
10) Kesesuaian/kompatibilitas kegiatan dengan kualitas lokal
peruntukan/zona/subzona sebagai dasar perumusan ketentuan
ITBX;
11) Dampak kegiatan terhadap peruntukan/zona/subzona, sebagai
dasar perumusan ketentuan ITBX;
12) Lokasi-lokasi dengan karakteristik spesifik yang membutuhkan
pengaturan yang berbeda (khusus atau perlu penerapan teknik
pengaturan zonasi);
13) Rumusan tabel atribut kegiatan untuk peta zonasi;
14) Kebutuhan prasarana minimum/maksimum dan standar-standar
pemanfaatan ruang;
15) Kebutuhan teknik pengaturan zonasi; dan
16) Konsep awal peraturan zonasi termasuk untuk mitigasi bencana,
pemanfaatan ruang dalam bumi, dan lain-lain.
5. Hasil Penyajian pengolahan dan analisis digunakan sebagai masukan
dalam perumusan konsep RDTR yang meliputi tujuan penataan WP,
penyusunan rencana struktur ruang, penyusunan rencana pola ruang,
perumusan ketentuan pemanfaatan ruang, penentuan deliniasi blok
peruntukkan, perumusan aturan dasar dan teknis peraturan zonasi.
Seperti Modul memasak yang ditindaklanjuti dengan Modul Penyajian

Makanan, maka Modul ini ditindaklanjuti secara lebih detail pada Modul-4
Perumusan Konsep RDTR.
1.2. TUJUAN DAN MANFAAT MODUL
Tujuan pembelajaran: setelah mempelajari mata diklat ini peserta

diharapkan mampu mengolah dan menganalisis RDTR serta menentukan
teknis analisis yang dapat digunakan sesuai karakteristik wilayah
perencanaan.
Manfaat yang didapat dari mempelajari mata diklat pengolahan dan
analisis data dalam Penyusunan RDTR, pembaca modul kompeten dalam
14
melakukan serangkaian analisis dalam penyusunan RDTR serta ketentuan

peraturan zonasi yang sesuai dengan tipologi Kawasan dan kearifan lokal.
1.3. HASIL PEMBELAJARAN
Adapun hasil pembelajaran dari Modul ini yaitu peserta Diklat RTDR
Tingkat Menengah mampu melakukan tahapan-tahapan analisis terkait
struktur ruang, analisis terkait pola ruang, analisis terkait pemanfaatan
ruang dan analisis terkait isu strategis.
1.4. INDIKATOR HASIL BELAJAR
Setelah membaca modul ini pembaca diharapkan dapat:
1. Melakukan serangkaian analisis spasial dan nonspasial yang meliputi:

1) Analisis Regional Dan Kebijakan (Kedudukan Dan Peran WP dalam
Wilayah yang Lebih Luas);
11) Analisis Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal Per Zona;
12) Analisis Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Zonasi;
13) Analisis Teknik Pengaturan Zonasi;
14) Analisis Kelembagaan;
15) Analisis Pembiayaan Pembangunan; dan
16) Analisis Potensi dan Masalah (SWOT), Isu Strategis, Dan Strategi
Pengembangan.
2. Merumuskan hasil keluaran analisis sebagai masukan untuk rencana
struktur ruang dan pola ruang.
15
1.5. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK
Materi pokok dan sub materi pokok dalam modul meliputi :
1. Analisis Terkait Struktur Ruang :

1) Analisis Regional dan Kebijakan (kedudukan dan peran WP dalam
wilayah yang lebih luas);
3) Analisis Kependudukan;
4) Analisis Transportasi/ Pergerakan; dan
5) Analisis Struktur Internal WP.
2. Analisis Terkait Pola Ruang :
6) Analisis Ketentuan Prasarana Dan Sarana Minimal Per Zona;
7) Analisis Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Zonasi; dan
8) Analisis Teknik Pengaturan Zonasi.
3. Analisis Terkait Program Pemanfaatan Ruang :
1) Analisis Kelembagaan; dan
2) Analisis Pembiayaan Pembangunan.
4. Analisis Terkait Isu Strategis :
1) Analisis Potensi Masalah (SWOT), Isu Strategis, Dan Strategi
Pengembangan.
16
Gambar 3.2 Kerangka Analisis Susunan RDTR (1)
17
Gambar 3.3 Kerangka Analisis Susunan RDTR (2)
18
Kerangka RDTR yang disusun lengkap dengan peraturan zonasi

merupakan suatu kesatuan yang tidak terpisahkan untuk suatu WP atau
wilayah perencanaan tertentu. Dimana dari analisis-analisis yang ada dapat
menghasilkan keluaran yang berfungsi sebagai kendali mutu pemanfaatan
ruang kabupaten/ kota, acuan bagi kegiatan pengendalian dan pemanfaatan
ruang, dan acuan bagi penerbitan izin pemanfaatan ruang. Analisis yang
digunakan untuk menyusun RDTR Kabupaten/ Kota terdapat 16 analisis
meliputi, Analisis Regional dan Kebijakan (kedudukan dan peran WP dalam
wilayah yang lebih luas), Analisis Sumber Daya Alam dan Fisik/Lingkungan,
Analisis Kependudukan, Analisis Sumber Daya Buatan, Analisis Ekonomi
dan Sektor Unggulan, Analisis Lingkungan Binaan, Analisis Transportasi/
Pergerakan, Analisis Struktur Internal WP, Analisis Sistem Penggunaan
Lahan, Analisis Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan, Analisis
Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal Per Zona, Analisis Ketentuan
Pelaksanaan Peraturan Zonasi, Analisis Teknik Pengaturan Zonasi, Analisis
Kelembagaan, Analisis Pembiayaan Pembangunan, dan Analisis Potensi
Masalah.
Terdapat 6 (enam) analisis yang berwarna hijau merupakan masukan

untuk merumuskan tujuan penataan WP, rencana struktur ruang, rencana
pola ruang, dan ketentuan pemanfaatan ruang. Terdapat 11 (sebelas) analisis
yang berwarna kuning merupakan masukan untuk merumuskan muatan PZ
(aturan dasar dan teknik pengaturan zonasi). Terdapat 5 (lima) analisis yang
berwarna ungu merupakan analisis terkait dengan RDTR. Untuk penjelasan
lebih lanjut terkait analisis RDTR dapat dilihat pada bab selanjutnya modul
ini.
Tahapan analisis RDTR dapat dilakukan dengan dua cara yaitu secara
paralel dan seri (berurutan). Bagi analisis-analisis yang dilakukan secara
paralel merupakan analisis-analisis yang hanya memerlukan input hasil
pengolahan data saja. Sedangkan untuk analisis-analisis yang dilakukan
secara seri selain memerlukan input hasil pengolahan data juga memerlukan
keluaran dari analisis yang dilakukan secara seri maupun paralel.
Analisis yang dapat dilakukan secara paralel terdapat 7 (tujuh) analisis

yaitu analisis regional dan kebijakan (kedudukan dan peran WP dalam
wilayah yang lebih luas), analisis sumber daya alam dan fisik/lingkungan,
19
analisis kependudukan dan sosial budaya, analisis ekonomi dan sektor,

analisis lingkungan binaan, analisis kelembagaan dan analisis pembiayaan
pembangunan. Sedangkan analisis yang dapat dilakukan secara seri
(berurutan) terdapat 8 (delapan) analisis yaitu analisis sumber daya buatan,
analisis transportasi/pergerakan, analisis struktur internal WP, analisis
sistem penggunaan lahan, analisis ketentuan kegiatan dan penggunaan
lahan (ITBX), analisis ketentuan sarana dan prasarana minimal perzona,
analisis ketentuan pelaksanaan PZ, analisis teknik pengaturan zonasi (TPZ)
dan analisis potensi dan masalah (SWOT), isu strategis, dan strategi
pengembangan (SWOT, isu strategis dan strategi pengembangan). Berikut
tahapan analisis RDTR dapat dilihat pada gambar di bawah ini.
20
Gambar 3.4 Bagan Proses Analisis RDTR
22
Modul Mata Diklat Analisis Penyusunan Rencana Detail Tata
Ruang
BAB II
ANALISIS TERKAIT STRUKTUR RUANG
Indikator hasil belajar :
Setelah menyelesaikan pembelajaran pada Bab II Analisis Terkait Struktur Ruang,

peserta pelatihan diharapkan mampu melakukan: Analisis Regional dan Kebijakan
(kedudukan dan peran WP dalam wilayah yang lebih luas), Analisis Kependudukan
dan Sosial Budaya, Analisis Sumber Daya Buatan, Analisis Transportasi/Pergerakan,
Analisis Struktur Internal WP
2.1. ANALISIS REGIONAL DAN KEBIJAKAN (KEDUDUKAN DAN PERAN WP

DALAM WILAYAH YANG LEBIH LUAS)
2.1.1. TUJUAN
Analisis ini bertujuan untuk memahami kedudukan dan keterkaitan

WP dalam sistem regional yang lebih luas dalam aspek sosial, ekonomi,
lingkungan, sumber daya buatan atau sistem prasarana, budaya,
pertahanan, dan keamanan. Sistem regional tersebut dapat berupa sistem
kota, wilayah lainnya, kabupaten atau kota yang berbatasan, pulau,
dimana WP tersebut dapat berperan dalam perkembangan regional.
2.1.2. FUNGSI
Penetapan fungsi dan peran WP dalam wilayah yang lebih luas yang
akan mempengaruhi pada pembentukan jaringan prasarana terutama
lintas sub wilayah/ lintas kawasan atau yang mengemban fungsi layanan
dengan skala yang lebih luas dari wilayah WP.
Pembentukan pola ruang WP yang serasi dengan kawasan berdekatan

terutama pada wilayah perbatasan agar terjadi sinkronisasi dan
harmonisasi dalam pemanfaatan ruang antar WP dalam rangka
perwujudan penataan ruang.
2.1.3. DATA YANG DIBUTUHKAN
Data yang dibutuhkan dalam melakukan analisis ini berupa data

sekunder yaitu RTRW Kabupaten/Kota yang akan dianalisis dan RTRW
23
Modul Mata Diklat Pengolahan dan Analisis Data Rencana Detail Tata Ruang
Provinsi dari Kabupaten/Kota yang akan dianalisis, data spasial (Peta

Rawan Bencana, citra satelit).
2.1.4. TEKNIK ANALISIS
Berikut beberapa teknik analisis kebijakan dan regional (kedudukan

dan peran WP dalam wilayah yang lebih luas yaitu:
1. Analisis kedudukan dan keterkaitan sosial-budaya dan demografi WP

pada wilayah yang lebih luas;
2. Analisis kedudukan dan keterkaitan ekonomi WP pada wilayah yang

lebih luas;
3. Analisis kedudukan dan keterkaitan sistem prasarana wilayah

perencanaan dengan wilayah yang lebih luas;
4. Analisis kedudukan dan keterkaitan aspek lingkungan;
5. Analisis kedudukan dan keterkaitan aspek pertahanan dan keamanan

WP;
6. Analisis kedudukan dan keterkaitan aspek pendanaan WP;
7. Analisis spesifik terkait kekhasan kawasan; dan
8. Zona Rawan Bencana (ZRB) Regional
Menurut data yang dihimpun dalam Data Informasi Bencana

Indonesia (DIBI)-BNPB, terlihat bahwa dari lebih dari 1.800 kejadian
bencana pada periode tahun 2005 hingga 2015 lebih dari 78% (11.648)
kejadian bencana merupakan bencana hidro meteorologi dan hanya
sekitar 22% (3.810) merupakan bencana geologi. Kejadian bencana
kelompok hidrometeorologi berupa kejadian bencana banjir, gelombang
ekstrim, kebakaran lahan dan hutan, kekeringan, dan cuaca esktrim.
Sedangkan untuk kelompok bencana geologi yang sering terjadi adalah
gempabumi, tsunami, letusan gunungapi, dan tanah longsor.
Kecenderungan jumlah kejadian bencana secara total untuk kedua jenis
kelompok yang relatif terus meningkat.
Pengkajian risiko bencana merupakan sebuah pendekatan untuk

memperlihatkan potensi dampak negatif yang mungkin timbul akibat
suatu potensi bencana yang ada. Potensi dampak negatif tersebut
dihitung juga dengan mempertimbangkan tingkat kerentanan dan
24
kapasitas kawasan tersebut. Potensi dampak negatif ini

menggambarkan potensi jumlah jiwa, kerugian harta benda, dan
kerusakan lingkungan yang terpapar oleh potensi bencana. Bahaya
potensi bencana di Indonesia meliputi:
1) Gempa Bumi
Bahaya Gempabumi dibuat dengan mengacu pada metodologi

yang telah dikembangkan oleh JICA (2015) berdasarkan analisa
intensitas guncangan di permukaan. Intensitas guncangan di
permukaan diperoleh dari hasil penggabungan data intensitas
guncangan di batuan dasar dan data faktor amplifikasi tanah. Data
intensitas guncangan di batuan dasar (Peta Zona Gempabumi respon
spektra percepatan 1.0” di SB untuk probabilitas terlampaui 10%
dalam 50 tahun) merupakan turunan dari Peta Hazard Gempabumi
Indonesia (Kementerian PU, 2010), sedangkan data faktor amplifikasi
tanah diperoleh dari hasil perhitungan AVS30 (Average Shear-wave
Velocity in the upper 30m) yang diestimasi berdasarkan pendekatan
kelas topografi dengan menggunakan data raster DEM (Digital
Elevation Model).
2) Tsunami
Sebaran luasan wilayah terdampak (bahaya) tsunami diperoleh

dari hasil perhitungan matematis yang dikembangkan oleh Berryman
(2006) berdasarkan perhitungan kehilangan ketinggian tsunami per 1
m jarak inundasi (ketinggian genangan) berdasarkan harga jarak
terhadap lereng dan kekasaran permukaan.
Parameter ketinggian gelombang tsunami di garis pantai mengacu

pada hasil kajian BNPB yang merupakan lampiran dari Perka No. 2
BNPB Tahun 2012 yaitu Panduan Nasional Pengkajian Risiko
Bencana Tsunami. Parameter kemiringan lereng dihasilkan dari data
raster DEM dan koefisien kekasaran permukaan dihasilkan dari data
tutupan lahan (landcover). Indeks bahaya tsunami dihitung
berdasarkan pengkelasan inundasi sesuai Perka No. 2 BNPB Tahun
2012 menggunakan metode fuzzy logic.
25
3) Gunung Api
Penentuan indeks bahaya letusan gunungapi dibuat dengan

mengacu pada pedoman yang dikeluarkan oleh PVMBG (2011)
menggunakan metode pembobotan zona KRB (Kawasan Rawan
Bencana) gunungapi. Masing-masing zona KRB (zona I, II, dan III)
terdiri dari zona aliran dan zona jatuhan diberi nilai bobot yang
berbeda-beda berdasarkan tingkat kerawanannya.
4) Banjir
Bahaya banjir dibuat berdasarkan data daerah rawan banjir

dengan memperhitungkan kedalaman genangan sesuai Perka No. 2
BNPB Tahun 2012. Daerah rawan banjir dibuat dengan
menggunakan data raster DEM berdasarkan metode yang
dikembangkan oleh Manfreda et al (2009) melalui indeks topografi
modifikasi. Indeks bahaya banjir diestimasi berdasarkan kemiringan
lereng dan jarak dari sungai pada daerah rawan banjir tersebut
dengan metode fuzzy logic.
5) Tanah Longsor
Bahaya tanah longsor dibuat berdasarkan pengklasifikasian zona

kerentanan gerakan tanah yang dikeluarkan oleh PVMBG dan
dikoreksi dengan kemiringan lereng di atas 15%. Bagi wilayah
kabupaten/kota yang belum memiliki zona kerentanan gerakan
tanah, bahaya tanah longsor dibuat dengan mengacu pada RSNI
Penyusunan dan Penentuan Zona Kerentanan Gerakan Tanah yang
dikeluarkan oleh PVMBG (2015).
6) Kekeringan
Bahaya kekeringan dibuat dengan pendekatan kekeringan

meteorologis yang dianalisa dengan metode perhitungan Indeks
Presipitasi Terstandarisasi atau Standized Precipitation Index (SPI)
periode 3 bulanan. Tahapan dalam perhitungan nilai SPI adalah
sebagai berikut:
 Data utama yang dianalisis adalah curah hujan bulanan pada

masing-masing data titik stasiun hujan yang mencakup wilayah
kajian. Rentang waktu data dipersyaratkan dalam berbagai
literatur adalah minimal 30 tahun.
26
 Nilai curah hujan bulanan dalam rentang waktu data yang

digunakan harus terisi penuh (tidak ada data yang kosong).
Pengisian data kosong dapat dilakukan dengan berbagai metode,
salah satunya yaitu metode MNSC.
 Melakukan perhitungan mean, standar deviasi, lambda, alpha,

beta dan frekuensi untuk setiap bulannya.
 Melakukan perhitungan distribusi probabilitas cdf Gamma.
 Melakukan perhitungan koreksi probabilitas kumulatif H(x)

untuk menghindari nilai cdf Gamma tidak terdefinisi akibat
adanya curah hujan bernilai 0 (nol).
 Transformasi probabilitas kumulatif H(x) menjadi variabel acak

normal baku. Hasil yang diperoleh adalah nilai SPI.
7) Kebakaran Hutan dan Lahan
Bahaya Kebakaran Lahan dan Hutan (Karlahut) dibuat sesuai

metode yang ada di dalam Perka No. 2 BNPB Tahun 2012. Parameter
penyusun bahaya kebakaran hutan dan lahan terdiri dari parameter
jenis hutan dan lahan, iklim, dan jenis tanah. Setiap parameter
diidentifikasi untuk mendapatkan kelas parameter dan dinilai
berdasarkan tingkat pengaruh/ kepentingan masing-masing kelas
menggunakan metode skoring.
8) Cuaca Ekstrim
Bahaya cuaca ekstrim dalam hal ini bahaya angin puting beliung
dibuat sesuai Perka No. 2 BNPB Tahun 2012 dengan menggunakan
metode skoring terhadap parameter-parameter penyusunnya yaitu
Keterbukaan Lahan (KL), Kemiringan Lereng (L), dan Curah Hujan
Tahunan (CH).
9) Gelombang Ekstrim dan Abrasi
Bahaya gelombang ekstrim dan abrasi dibuat sesuai metode yang

ada di dalam Perka No. 2 BNPB Tahun 2012. Parameter penyusun
bahaya gelombang ekstrim dan abrasi terdiri dari parameter tinggi
gelombang, arus laut, tipologi pantai, tutupan vegetasi, dan bentuk
garis pantai. Setiap parameter diidentifikasi untuk mendapatkan
27
kelas parameter dan dinilai berdasarkan tingkat pengaruh/

kepentingan masing-masing kelas menggunakan metode skoring.
10) Banjir Bandang
Bahaya banjir bandang dibuat berdasarkan pedoman yang

dikeluarkan oleh Kementerian PU (2011) dan dilakukan modifikasi
metodologi. Parameter penyusun bahaya banjir bandang terdiri dari
daerah bahaya longsor di wilayah hulu (cakupan wilayah DAS),
sungai utama yang berpotensi terbendung oleh material longsor, dan
kondisi topografi (lereng) di sekitar aliran sungai. Penentuan indeks
bahaya banjir bandang dilakukan berdasarkan pengklasifikasian
kedalaman genangan dengan metode fuzzy logic.
Untuk penjelasan lebih lengkapnya dapat dilihat pada Buku Resiko

Bencana Indonesia yang disusun oleh BNPB.
9. Urban Linkage/Sistem Kota, Peran dan Fungsi
Sistem kota-kota terjadi karena adanya keterkaitan antara suatu

kota dengan kota yang lain, baik secara spasial maupun fungsional.
Suatu kota mempunyai potensi untuk membentuk suatu sistem dengan
kota-kota lain karena terjadinya infrastruktur, faktor lokasi dan
penduduk. Dalam sistem kota-kota terdapat banyak kota yang saling
berkaitan secara fungsional, yang antara lain digambarkan oleh
orientasi pemasaran geografis.
Keterkaitan antar kota dalam suatu sistem kota-kota terjadi

karena terdapat kota sebagai pusat koleksi/distribusi komoditas kota
sebagai node yang ukurannya berbeda-beda tergantung jumlah
penduduk, fungsi dan hirarkinya.
Dalam suatu sistem kota-kota atau sistem perkotaan, kota menjadi

unsur atau elemen utama dan merupakan simpul-simpul atau nodes
dalam sistem ini. Sementara hubungan atau interaksi antar-nodes ini
sebagai aliran-aliran (flows) dalam suatu jejaring (network). Ada 4 peran
penting yang diemban oleh interaksi atau keterkaitan antar simpul-
simpul ini, yaitu:
1) Mewujudkan integrasi spasial, karena manusia dan kegiatannya

terpisah-pisah dalam ruang, sehingga interaksi ini penting untuk
menjalin relasi di antara keduanya.
28
2) Memungkinkan adanya diferensiasi dan spesialis dalam sistem

perkotaan
3) Sebagai wahana untuk pengorganisasian kegiatan dalam ruang
4) Memfasilitasi serta menyalurkan perubahan-perubahan dari satu
simpul ke simpul lainnya dalam sistem
Ditinjau dari lingkup wilayahhnya sistem kota-kota dapat
mempunyai cakupan nasional atau subnasional, membentuk sistem
kota-kota/ perkotaan nasional atau subnasional. Sebagai contoh, di
Indonesia berdasarkan ukuran jumlah penduduknya diklasifikasian
dalam 4 kategori yaitu:
1) Perkotaan Kecil, yaitu perkotaan dengan jumlah penduduk yang

dilayani sebesar 10.000 hingga 100.000 jiwa
2) Perkotaan Sedang, yaitu perkotaan dengan jumlah penduduk yang
dilayani sebesar 100.001 hingga 500.000 jiwa
3) Perkotaan Besar, yaitu perkotaan dengan jumlah penduduk yang
dilayani sebesar 500.001 hingga 1.000.000 jiwa
4) Perkotaan Metropolitan, perkotaan dengan jumlah penduduk yang
dilayani lebih besar dari 1.000.000 jiwa
Secara spasial, distribusi kota-kota tersebut membentuk sistem
kota-kota, baik dalam wilayah nasional, wilayah pulau maupun wilayah
provinsi. Lebih jauh lagi, sistem kota-kota ini dapat mempunyai
cakupan global membentuk suatu global urban system atau
international urban system.
Kota-kota sangat berperan dalam pembangunan nasional. Di

negara-negara berkembangan pada umumnya tujuan pembangunan
nasional antara lain:
1) Peningkatan kesejahteraan masyarakat melalui peningkatan

pertumbuhan produksi dengan laju yang lebih pesat dari
pertumbuhan penduduk
2) Peningkatan integrasi sosial melalui peningkatan partisipasi yang

lebih luas dan efektif dalam pembuatan keputusan publik yang
menyangkut masyarakat
3) Peningkatan integrasi keruangan dengan menebarkan proses

pembangunan ke segenap kawasan di negara melalui sistem
perkotaan yang seimbang
29
Dalam lingkup wilayah yang lebih luas, setiap kota mempunyai

fungsi baik fungsi umum maupun fungsi khusus. Fungsi umum kota
adalah pusat permukiman dan kegiatan penduduk. Fungsi khusus kota
adalah dominasi kegiatan fungsional di suatu kota yang dicirikan oleh
kegiatan ekonomi kota tersebut yang mempunyai peran dalam lingkup
wilayah yang lebih luas. Fungsi kota ini sering pula dikaitkan dengan
hirarki kota tersebut berdasarkan fungsi yang dimilikinya sebagai
bentuk sistem perkotaan/sistem kota-kota. Di Indonesia, National
Urban Development Strategy (NUDS, 1985) telah mengidentifikasi empat
fungsi dasar kota yaitu:
1) Hinterland Services, fungsi utama ini terkait dengan ekonomi. Kota

menyediakan fasilitas pemasaran dan jasa/pelayanan, tetapi juga
menjual input yang dibutuhkan untuk produksi, serta barang
konsumsi untuk penduduk hinterland itu sendiri.
2) Interregional Communication, memiliki peran khusus sebagai pusat

komunikasi interregional. Barang hasil produksi regional
dikumpulkan disana untuk diangkut ke bagian lain negeri tersebut.
Kota yang memiliki fungsi sebagai pusat komunikasi interregional
memiliki dukungan fungsi yang kuat dari hinterlandnya.
3) Goods Processing (Manufacturing), kota biasanya menjadi lokasi

untuk pabrik, memproses material mentah untuk membuat produk
baru. Semua kota mempunyai aktivitas manufaktur, tapi fungsi ini
biasanya cenderung berkonsentrasi di dekat kawasan perkotaan yang
lebih besar.
4) Residential Subcenters, warga perkotaan yang berlokasi dekat dengan

pusat kota besar dapat tumbuh dengan pesat bila tumpahan
penduduk telah melebihi batas kota. Para pekerja memutuskan
untuk memindahkan keluarga mereka ke lokasi perumahan yang
lebih sepi di daerah pinggiran kota dan melakukan pulang pergi ke
kota untuk bekerja.
Berdasarkan fungsinya dalam sistem kota-kota/pusat permukiman

nasional seperti diarahkan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional
(RTRWN), kota-kota di Indonesia terdiri dari : Pusat Kegiatan Nasional
(PKN), Pusat Kegiatan Wilayah (PKW) dan Pusat Kegiatan Lokal (PKL).
30
PKN, PKW dan PKL tersebut pada dasarnya menunjukan hirariki

fungsional dalam lingkup wilayah nasional.
1) Pusat Kegiatan Nasional adalah kota-kota yang berfungsi sebagai

 Pusat yang mempunyai potensi sebagai pintu gerbang ke
kawasan-kawasan internasional dan mendorong daerah
sekitarnya
 Pusat jasa-jasa pelayanan keuangan/bank yang melayani
nasional atau beberapa provinsi
 Pusat pengolahan/pengumpul barang secara nasional atau
meliputi beberapa provinsi
 Simpul transportasi secara nasional atau meliputi beberapa
provinsi
 Pusat jasa pemerintahan untuk nasional atau meliputi beberapa
provinsi
 Pusat jasa-jasa kemasyarakatan yang lain untuk nasional atau
meliputi beberapa provinsi
2) Pusat Kegiatan Wilayah adalah kota-kota yang berfungsi sebagai
 Pusat jasa-jasa pelayanan keuangan/bank yang melayani
provinsi atau beberapa kabupaten
 Pusat pengolahan/pengumpul barang untuk satu provinsi atau
beberapa kabupaten
 Simpul transportasi untuk satu provinsi meliputi beberapa
kabupaten
 Pusat jasa pemerintahan untuk satu provinsi atau beberapa
kabupaten
 Pusat jasa-jasa kemasyarakatan yang lain untuk satu provinsi
atau meliputi beberapa kabupaten
3) Pusat Kegiatan Lokal adalah kota-kota yang berfungsi sebagai
 Pusat jasa-jasa pelayanan keuangan/bank yang melayani satu
kabupaten atau beberapa kecamatan
 Pusat pengolahan/pengumpul barang untuk satu kabupaten
atau beberapa kecamatan
 Simpul transportasi untuk satu kabupaten atau beberapa
kecamatan
 Bersifat khusus karena mendorong perkembangan sektor
strategis atau kegiatan khusus lainnya di wilayah kabupaten
31
2.1.5. KELUARAN YANG DIHASILKAN

Gambaran pola ruang dan sistem jaringan prasarana WP yang
berhubungan dengan WP lain dan kota atau wilayah yang berbatasan.
Gambaran fungsi dan peran WP pada wilayah yang lebih luas (WP
sekitarnya atau kabupaten/ kota berdekatan secara sistemik). Gambaran
potensi dan permasalahan pembangunan akan penataan ruang pada
wilayah yang lebih luas terkait dengan kedudukan dan hubungan WP
dengan wilayah yang lebih luas. Gambaran peluang dan tantangan
pembangunan wilayah perencanaan dalam wilayah yang lebih luas yang
ditunjukkan oleh sektor unggulan.
2.2. ANALISIS SUMBER DAYA BUATAN
2.2.1. TUJUAN
Sumber daya buatan merupakan sumber daya alam yang telah/ akan
ditingkatkan dayagunanya untuk memenuhi kebutuhan manusia.
Pemanfaatan sumber daya buatan akan mengurangi eksploitasi sumber
daya alam sehingga tetap dapat menjaga keseimbangan ekosistem suatu
wilayah. Misalnya, waduk, dinding talud penahan tanah, reklamasi pantai,
sodetan sungai, terasering, dan lain-lain.
2.2.2. FUNGSI
Analisis sumber daya buatan dilakukan untuk memahami kondisi,
potensi, permasalahan, dan kendala yang dimiliki dalam peningkatan
pelayanan sarana dan prasarana pada WP. Melalui analisis ini, diharapkan
teridentifikasi kebutuhan sarana dan prasarana yang diperlukan untuk
memaksimalkan fungsi WP.

Data yang dibutuhkan dari analisis ini adalah besaran luas wilayah
perencanaan dan jumlah penduduk per unit kegiatan dari sebuah WP,
nilai biaya investasi, nilai biaya operasional, nilai biaya perawatan, nilai
biaya manfaat langsung, dan nilai biaya manfaat tidak langsung.
32

Analisis didasarkan pada luas wilayah dan perhitungan penduduk
per unit kegiatan dari sebuah WP atau perhitungan rasio penduduk
terhadap kapasitas atau skala pelayanan prasarana dan sarana wilayah
perencanaan atau intensitas pemanfaatan ruang terhadap daya dukung
prasarana/utilitas serta analisis daya dukung wilayah.
Dalam analisis sumber daya buatan perlu dianalisis cost benefit ratio
terhadap program pembangunan sarana dan prasarana tersebut. Analisis
sumber daya buatan sangat terkait erat dengan perkembangan dan
pemanfaatan teknologi. Berikut beberapa teknik analisis sumber daya
buatan :
1. Identifikasi Ketersediaan Sarana Dan Prasarana
Tujuan analisis ini adalah mengidentifikasi ketersediaan,

kualitas, dan penyebaran sarana prasana lingkungan pada Bagian
Wilayah Perencanaan, sehingga memahami kondisi, potensi,
permasalahan, dan kendala yang dimiliki dalam peningkatan
pelayanan sarana dan prasarana pada WP.
Memberikan rekomendasi terkait ketersediaan dan kualitas
sarana prasarana, sehingga pada WP akan dapat meningkatkan
pelayanan sarana dan prasarana.
Data yang dibutuhkan dari analisis ini adalah besaran luas
wilayah perencanaan dan jumlah penduduk per unit kegiatan dari
sebuah WP dan data di lapangan terkait sarana prasarana.
Analisis yang digunakan yaitu analisis deskriptif kuantitatif
dengan ketentuan SNI 03-1733-2004, skoring dengan skala Likert,
dan pemetaan spasial untuk menghasilkan analisis ketersediaan
sarana prasarana lingkungan, analisis kualitas sarana prasana
lingkungan, dan analisis persebaran sarana prasarana lingkungan.
Metode deskriptif ini mencoba mengidentifikasi ketersediaan dan
kualitas sarana prasarana lingkungan dengan melihat dan
menganalisis ketersediaan, kualitas, dan persebaran sarana
prasarana lingkungan permukiman/ bagian wilayah perencanaan.
Analisis deskriptif kuantitatif adalah analisis yang digunakan
untuk menjelaskan data yang diperoleh di lapangan. Data tersebut
dianggap mampu mewakili seluruh anggota populasi. Analisis
deskriptif kuantitatif digunakan untuk menjelaskan data yang berupa
33
data nominal, ordinal maupun interval/rasio agar data menjadi lebih

mudah dibaca. Teknik analisis deskriptif kuantitatif meliputi kegiatan
dalam mengelompokkan, mengurutkan atau memisahkan bagian
yang dianggap relevan dan penting dari keseluruhan data.
Kemudian dilakukan analisis dengan memberikan skor/bobot
pada masing-masing variabel penelitian yang akan diteliti. Dalam
melakukan skoring perlu ada pembagian kategori agar
mempermudahkan dalam memberi skor. Pemberian skor didasarkan
pada kelas kondisi baik, kondisi kurang baik, dan kondisi buruk.
Skor 1 untuk menggambarkan kondisi buruk dan skor 3 untuk
menggambarkan kondisi baik. Sehingga nilai tinggi akan
menggambarkan kondisi sarana dan prasarana di WPdalam keadaan
baik dan nilai rendah akan menggambarkan sebaliknya. Sedangkan
untuk rentang skor, maka dapat dicari dengan rumus:
Gambar 3.5 Contoh Rumus Rentang Skoring Kondisi

Sarana dan Prasarana
Gambar 3.6 Contoh Hasil Analisis Ketersediaan Sarana Prasarana

Lingkungan
34
Gambar 3.7 Contoh Nilai Skoring Analisis Kualitas Sarana

Lingkungan
Sumber : RDTR Kota Palu WP I Provinsi Sulawesi Tengah Berbasis

Mitigasi Bencana
Gambar 3.8 Contoh Peta Persebaran Sarana Pendidikan

RDTR WP 1 Kota Palu
Hasil keluaran yang dihasilkan dari analisis ketersediaan sarana

prasarana lingkungan, analisis kualitas sarana prasana lingkungan,
dan analisis persebaran sarana prasarana lingkungan adalah melihat
potensi dan menyelesaikan permasalahan dan kendala terkait dengan
sarana prasarana lingkungan.
2. Analisis Kebutuhan Prasarana Dan Sarana Sesuai Standar (Jalan,

Jalur Pejalan Kaki, Jalur Sepeda, Saluran Drainase, Dan Lainnya)
SNI penataan sarana permukiman merupakan kerangka acuan

yang berfungsi sebagai perencanaan, perancangan serta kebutuhan
sarana dalam ruang. Adapun cakupan sarana dalam SNI ini meliputi
35
Sarana Pemerintahan & Pelayanan Umum, Sarana Kesehatan, sarana

Pendidikan, Sarana Perdagangan & Jasa serta sarana Peribadatan.
Dalam menganlisis data menggunakan teknik analisis deskriptif
kualitatif-kuantitatif. Teknis analisis menggunakan data kuantitatif,
dimana data kuantitatif adalah data yang disajikan dalam bentuk
angka-angka. Namun juga menggunakan data kualitatif yang
merupakan data yang disajikan dalam bentuk kata-kata atau
penjelasan. Selain itu penulis menggunakan analisis spasial dimana
sebagai acuan menyajikan data dalam bentuk Peta.
Perkiraan kebutuhan Sarana permukiman tergantung dari
jumlah penduduk. Untuk itu data jumlah penduduk pada daerah
yang dikaji sangat diperlukan dari tahun ke tahun untuk di
proyeksikan pada tahun–tahun yang akan datang. Hasil analisis
pertumbuhan penduduk ini, selanjutnya di pergunakan sebagai dasar
perhitungan kebutuhan Sarana Permukiman. Beberapa faktor yang
mempengaruhi proyeksi kebutuhan sarana permukiman adalah
jumlah penduduk, kecepatan pertumbuhan penduduk, dan kurun
waktu proyeksi.
Pn = Po [1 + r]
Dimana :
Pn = penduduk pada tahun n
Po = penduduk pada tahun awal
1 = angka konstanta
r = angka pertumbuhan penduduk (dalam persen)
n = jumlah rentang tahun dari awal hingga tahun n
Guna mendapat hasil kebutuhan sarana dalam 5 tahun

kedepan, menggunakan analisis proyeksi geometrik
Pn = Po [1 + r] n
Dimana:
Pn = penduduk pada tahun n
Po = penduduk pada tahun awal
1 = angka konstanta
r = angka pertumbuhan penduduk (dalam persen)
n = jumlah rentang tahun dari awal hingga tahun n
36
Guna mendapatkan hasil Kebutuhan sarana, dapat

menggunakan standar nasional Indonesia SNI 03-1733 Tahun
2004 tentang Tata cara Perencanaan Lingkungan Perumahan
dengan perhitungan sebagai berikut :
Dimana:
S(n) = Jenis Sarana berdasarkan standar
Pn = Jumlah Penduduk Hasil Proyeksi (tahun 2020)
Sm = Standar Minimum
Hasil dari perhitungan data tersebut dikurangi dengan jumlah

eksisting sarana yang ada.
1) Analisis Kebutuhan Sarana
 Analisis Pemerintahan dan Pelayanan Umum
Pengembangan sarana pemerintahan dan pelayanan

umum yang baik sangat diperlukan dalam upaya
pembangunan sumber daya manusia. Sebagai upaya
mewujudkan pengembangan sarana pemerintahan dan
pelayanan umum dapat dilakukan dengan perbaikan kualitas
dan kuantitas sarana pemerintahan dan pelayanan umum
dengan sebarannya yang merata. Kuantitas sarana dapat
disesuaikan dengan jumlah kebutuhan sarana terhadap
jumlah penduduk yang dapat dilihat pada SNI 03-1733-2004
tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di
Perkotaan dengan ketentuan sebagai berikut:
Tabel 3.1 Standar Sarana Pemerintahan Dan

Pelayanan Umum
Jenis Sarana Pemerintahan Jumlah Penduduk
Dan Pelayanan Umum Pendukung (Jiwa)
Balai Pertemuan 2500
Pos Hansip 2500
Gardu Listrik 2500
Telepon Umum, Bis Surat 2500
Parkir Umum 2500
Kantor Kelurahan 30000
Pos Kamtib 30000
Pos Pemadam Kebakaean 30000
Agen Pelayanan Pos 30000
Loket Pembayaran Air 30000
Loket Pembayaran Listrik 30000
Telepon Umum, Bis Surat, Bak 30000
37
Jenis Sarana Pemerintahan Jumlah Penduduk

Dan Pelayanan Umum Pendukung (Jiwa)
Sampah Kecil
Parkir Umum 30000
Kantor Kecamatan 120000
Kantor Polisi 120000
Pos Pemadam Kebakaran 120000
Kantor Pos Pembantu 120000
Stasiun Telepon Otomatis Dan 120000
Agen Pelayanan Gangguan
Telepon
Sumber : SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan
Lingkungan Perumahan
 Analisis Sarana Pendidikan
Pengembangan sarana pendidikan yang baik sangat

diperlukan dalam upaya pembangunan sumber daya
manusia. Sebagai upaya mewujudkan pengembangan sarana
pendidikan dapat dilakukan dengan perbaikan kualitas dan
kuantitas sarana pendidikan dengan sebarannya yang
merata. Kuantitas sarana dapat disesuaikan dengan jumlah
kebutuhan sarana terhadap jumlah penduduk yang dapat
dilihat pada SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara
Perencanaan Lingkungan Perumahan di Perkotaan dengan
ketentuan sebagai berikut :
Tabel 3.2 Standar Sarana Pendidikan

Jenis Sarana Pendidikan Jumlah Penduduk Pendukung (Jiwa)
TK 1250
SD 1600
SMP/MTs 4800
SMA/MA/SMK 4800

Mitigasi Bencana
Gambar 3.9 Contoh Analisis Proyeksi Kebutuhan

Sarana Pendidikan
38
 Analisis Sarana Kesehatan
Pengembangan sarana kesehatan yang baik sangat

kesehatan dapat dilakukan dengan perbaikan kualitas dan
kuantitas sarana kesehatan dengan sebarannya yang merata.
Kuantitas sarana dapat disesuaikan dengan jumlah
ketentuan sebagai berikut:
Tabel 3.3 Standar Sarana Kesehatan

Jenis Sarana Kesehatan Jumlah Penduduk
Pendukung (Jiwa)
Posyandu 1250
Balai Pengobatan Warga 2500
BKIA/ Klinik Bersalin 30000
Puskesmas Pembantu dan Balai 30000
Pengobatan Lingkungan
Puskesman dan Balai Pengobatan 120000
Tempat Praktek Dokter 5000
Apotik/ Rumah Obat 30000


Mitigasi Bencana
Sarana Kesehatan
39
 Analisis Sarana Peribadatan
Pengembangan sarana peribadatan yang baik sangat

peribadatan dapat dilakukan dengan perbaikan kualitas dan
kuantitas sarana peribadatan dengan sebarannya yang
merata. Kuantitas sarana dapat disesuaikan dengan jumlah
Tabel 3.4 Standar Sarana Peribadatan

Jenis Sarana Peribadatan Jumlah Penduduk
Pendukung (Jiwa)
Musholla/ Langgar 250
Masjid Warga 2500
Masjid Lingkungan 30000
(Kelurahan)
Masjid Kecamatan 120000
Sarana Ibadah Agama Lain Tergantung sistem
kekerabatan/ hirarki
lembaga


Mitigasi Bencana

Sarana Peribadatan
 Analisis Sarana Perdagangan dan Niaga
Pengembangan sarana perdagangan dan niaga yang

baik sangat diperlukan dalam upaya pembangunan sumber
daya manusia. Sebagai upaya mewujudkan pengembangan
sarana perdagangan dan niaga dapat dilakukan dengan
perbaikan kualitas dan kuantitas sarana perdagangan dan
40
niaga dengan sebarannya yang merata. Kuantitas sarana

dapat disesuaikan dengan jumlah kebutuhan sarana
terhadap jumlah penduduk yang dapat dilihat pada SNI 03-
1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan
Perumahan di Perkotaan dengan ketentuan sebagai berikut:
Tabel 3.5 Standar Sarana Perdagangan dan Niaga

Jenis Sarana Perdagangan Jumlah Penduduk
dan Niaga Pendukung (Jiwa)
Toko/ warung 250
Pertokoan 6000
Pusat pertokoan + pasar 30000
lingkungan
Pusat perbelanjaan dan niaga 120000
(toko + pasar + bank + kantor)
 Analisis Sarana Kebudayaan dan Rekreasi
Pengembangan sarana kebudayaan dan rekreasi yang

baik sangat diperlukan dalam upaya pembangunan sumber
daya manusia. Sebagai upaya mewujudkan pengembangan
sarana kebudayaan dan rekreasi dapat dilakukan dengan
perbaikan kualitas dan kuantitas sarana kebudayaan dan
rekreasi dengan sebarannya yang merata. Kuantitas sarana
dapat disesuaikan dengan jumlah kebutuhan sarana
terhadap jumlah penduduk yang dapat dilihat pada SNI 03-
1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan
Perumahan di Perkotaan dengan ketentuan sebagai berikut:
Tabel 3.6 Standar Sarana Kebudayaan dan

Rekreasi
Jenis Sarana Kebudayaan Jumlah Penduduk
dan Rekreasi Pendukung (Jiwa)
Balai warga/ Balai pertemuan 250
Balai Serbaguna/ Balai 30000
Karang Taruna
Gedung Serbaguna 120000
Gedung Bioskop 120000
 Analisis Ruang Terbuka, Taman, dan Lapangan Olahraga
Pengembangan sarana Ruang Terbuka, Taman, dan

Lapangan Olahraga yang baik sangat diperlukan dalam upaya
41
pembangunan sumber daya manusia. Sebagai upaya

mewujudkan pengembangan sarana Ruang Terbuka, Taman,
dan Lapangan Olahraga dapat dilakukan dengan perbaikan
kualitas dan kuantitas sarana Ruang Terbuka, Taman, dan
Lapangan Olahraga dengan sebarannya yang merata.
Kuantitas sarana dapat disesuaikan dengan jumlah
Tabel 3.7 Standar Sarana Ruang Terbuka, Taman,

dan Lapangan Olahraga
Jenis Sarana Ruang Terbuka, Jumlah Penduduk
Taman, dan Lapangan Olahraga Pendukung (Jiwa)
Taman/ Tempat Main 250
Taman/ Tempat Main 2500
Taman dan Lapangan Olah Raga 30000
Taman dan Lapangan Olah Raga 120000
Jalur Hijau -
Kuburan/ Pemakaman Umum 120000

 Kebutuhan Sistem Evakuasi Bencana

Jalur evakuasi adalah lintasan yang digunakan sebagai
pemindahan langsung dan cepat dari orang-orang yang akan
menjauh dari ancaman atau kejadian yang dapat
membahayakan bahaya. Ada dua jenis evakuasi yang dapat
dibedakan yaitu evakuasi skala kecil dan evakuasi skala
besar. Contoh dari evakuasi skala kecil yaitu penyelematan
yang dilakukan dari sebuah bangunan yang disebabkan
karena ancaman bom atau kebakaran. Contoh dari evakuasi
skala besar yaitu penyelematan dari sebuah daerah karena
banjir, letusan gunung berapi atau badai. Syarat-syarat jalur
evakuasi yang layak dan memadai tersebut adalah:
a. Keamanan Jalur Jalur evakuasi yang akan digunakan
untuk evakuasi haruslah benar-benar aman dari benda-
benda yang berbahaya yang dapat menimpa diri.
b. Jarak Tempuh Jalur Jarak jalur evakuasi yang akan
dipakai untuk evakuasi dari tempat tinggal semula
42
ketempat yang lebih aman haruslah jarak yang akan

memungkinkan cepat sampai pada tempat yang aman.
c. Kelayakan Jalur Jalur yang dipilih juga harus layak
digunakan pada saat evakuasi sehingga tidak
menghambat proses evakuasi.
Metode penelitian dapat berupa analisis jalur-jalur

evakuasi dengan menggunakan Sistem Informasi Geografi
yang dibagi ke dalam tahap-tahap utama yaitu:
pembangunan basis data dan analisis data, yang diawali
dengan pengumpulan data, peta pendukung, dan studi
Pustaka.
Tujuan penelitian yang ingin dicapai adalah untuk

membuat pemetaan tempat evakuasi bencana dan jalur
evakuasi bencana dengan memanfaatkan teknologi
sisteminformasi geografi (SIG).
2) Analisis Kebutuhan Prasarana
Lingkungan perumahan harus disediakan jaringan jalan

untuk pergerakan manusia dan kendaraan, dan berfungsi
sebagai akses untuk penyelamatan dalam keadaan darurat.
Dalam merencanakan jaringan jalan, harus mengacu pada
ketentuan teknis tentang pembangunan prasarana jalan
perumahan, jaringan jalan dan geometri jalan yang berlaku,
terutama mengenai tata cara perencanaan umum jaringan jalan
pergerakan kendaraan dan manusia, dan akses penyelamatan
dalam keadaan darurat drainase pada lingkungan perumahan di
perkotaan. Salah satu pedoman teknis jaringan jalan diatur
dalam Pedoman Teknis Prasarana Jalan Perumahan (Sistem
Jaringan dan Geometri Jalan), Dirjen Cipta Karya, 1998.
 Analisis Kebutuhan Jaringan Jalan
Jalan perumahan yang baik harus dapat memberikan

rasa aman dan nyaman bagi pergerakan pejalan kaki,
pengendara sepeda dan pengendara kendaraan bermotor.
Selain itu harus didukung pula oleh ketersediaan prasarana
43
pendukung jalan, seperti perkerasan jalan, trotoar, drainase,

lansekap, rambu lalu lintas, parkir dan lain-lain.
Tabel 3.8 Klasifikasi Jalan di Lingkungan Perumahan

Dimensi dari Elemen-eleman Dimensi pada Daerah
Hirarki Jalan Jalan GSB
Jalan Mi Ket.
Bahu Jalan
Perkerasan
Pedestrian
Perumahan Dawasja n.
Trotoar
(m)
(m)
(m)
(m)
Damaja Damija Min. (m) (m
(m) (m) )
Lokal 3.0-7.0 1.5-2.0 1.5 0.5 10.0- 13.0 4.0 10.5 ---
Sekunder (mobil- (darurat (pejalan 12.0
I motor) parkir) kaki,
vegetasi
,
penyanda
ng cacat
roda)
Lokal 3.0-6.0 1.0-1.5 1.5 0.5 10.0- 12.0 4.0 10.0 ---
Sekunder (mobil- (darurat (pejalan 12.0
II motor) parkir) kaki,
vegetasi
,
penyan
dang
cacat
roda)
Lokal 3.0 0.5 1.2 0.5 8.0 8.0 3.0 7.0 Khusus
Sekunder (mobil- (darurat (pejalan pejalan
III motor) parkir) kaki, kaki
vegetasi
,
penyan
dang
cacat
roda)
Lingkungan I 1.5-2.0 0.5 --- 0.5 3.5- 4.0 2.0 4.0 Khusus
(pejalan 4.0 pejalan
kaki, kaki
penjual
dorong)
Lingkungan 1.2 0.5 --- 0.5 3.2 4.0 2.0 4.0 Khusus
II (pejalan pejalan
kaki, kaki
penjual
dorong)
Sumber : SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan
44
 Analisis Kebutuhan Jaringan Drainase
Jaringan drainase adalah prasarana yang berfungsi

mengalirkan air permukaan ke badan penerima air dan atau
ke bangunan resapan buatan, yang harus disediakan pada
lingkungan perumahan di perkotaan. Bagian dari jaringan
drainase adalah:
Tabel 3.9 Klasifikassi jalan di lingkungan perumahan
Sarana
Prasarana
Badan penerima air Sumber air di permukaan tanah (laut,

sungai, danau)
Sumber air di bawah permukaan tanah (air
tanah akifer)
Bangunan Gorong-gorong
pelengkap
Pertemuan saluran
Bangunan terjunan
Jembatan
Street inlet
Pompa
Pintu air

 Analisis Kebutuhan Jaringan Air Bersih
Secara umum, setiap rumah harus dapat dilayani air

bersih yang memenuhi persyaratan untuk keperluan rumah
tangga. Untuk itu, lingkungan perumahan harus dilengkapi
jaringan air limbah sesuai ketentuan dan persyaratan teknis
yang diatur dalam peraturan/ perundangan yang telah
berlaku, terutama mengenai tata cara perencanaan umum
jaringan air bersih lingkungan perumahan di perkotaan.
Beberapa ketentuan yang terkait adalah:
a) SNI 03-2399-1991 tentang Tata Cara Perencanaan
Bangunan MCK Umum.
b) SNI 03-1745-1989 tentang Tata Cara Pemasangan Sistem.
Hidran Untuk Pencegahan Bahaya Kebakaran Pada
Bangunan Rumah dan Gedung. Jenis-jenis elemen
perencanaan pada jaringan air bersih yang harus disediakan
pada lingkungan perumahan di perkotaan adalah:
45
a) kebutuhan air bersih;
b) jaringan air bersih;
c) kran umum; dan
d) hidran kebakaran
Beberapa persyaratan, kriteria dan kebutuhan yang

harus dipenuhi adalah:
a) Penyediaan kebutuhan air bersih
1. lingkungan perumahan harus mendapat air bersih yang

cukup dari perusahaan air minum atau sumber lain
sesuai dengan ketentuan yang berlaku; dan
2. apabila telah tersedia sistem penyediaan air bersih kota

atau sistem penyediaan air bersih lingkungan, maka
tiap rumah berhak mendapat sambungan rumah atau
sambungan halaman.
b) Penyediaan jaringan air bersih
1. harus tersedia jaringan kota atau lingkungan sampai

dengan sambungan rumah;
2. pipa yang ditanam dalam tanah menggunakan pipa pvc,

gip atau fiber glass; dan
3. pipa yang dipasang di atas tanah tanpa perlindungan

menggunakan gip.
c) Penyediaan kran umum
1. satu kran umum disediakan untuk jumlah pemakai 250

jiwa;
2. radius pelayanan maksimum 100 meter;
3. kapasitas minimum untuk kran umum adalah 30

liter/orang/hari; dan
4. ukuran dan konstruksi kran umum sesuai dengan SNI

03-2399-1991 tentang Tata Cara Perencanaan
Bangunan MCK Umum.
d) Penyediaan hidran kebakaran
46
1. untuk daerah komersial jarak antara kran kebakaran

100 meter;
2. untuk daerah perumahan jarak antara kran maksimum

200 meter;
3. jarak dengan tepi jalan minimum 3.00 meter;
4. apabila tidak dimungkinkan membuat kran diharuskan

membuat sumur-sumur kebakaran; dan
5. perencanaan hidran kebakaran mengacu pada SNI 03-

1745-1989 tentang Tata Cara Pemasangan Sistem
Hidran Untuk Pencegahan Bahaya Kebakaran Pada
Bangunan Rumah dan Gedung.
 Analisis Kebutuhan Jaringan Air Limbah
Lingkungan perumahan harus dilengkapi jaringan air

limbah sesuai ketentuan dan persyaratan teknis yang diatur
dalam peraturan/ perundangan yang telah berlaku, terutama
mengenai tata cara perencanaan umum jaringan air limbah
lingkungan perumahan di perkotaan. Salah satunya adalah
SNI-03-2398-2002 tentang Tata Cara Perencanaan Tangki
Septik dengan Sistem Resapan, serta pedoman tentang
pengelolaan air limbah secara komunal pada lingkungan
perumahan yang berlaku.
Jenis-jenis elemen perencanaan pada jaringan air
limbah yang harus disediakan pada lingkungan perumahan di
perkotaan adalah:
a) septik tank;
b) bidang resapan; dan
c) jaringan perpipaan air limbah.
Lingkungan perumahan harus dilengkapi dengan sistem

pembuangan air limbah yang memenuhi ketentuan
perencanaan plambing yang berlaku.
Apabila kemungkinan membuat tangki septik tidak ada,

maka lingkungan perumahan harus dilengkapi dengan sistem
pembuangan air limbah lingkungan atau harus dapat
47
disambung pada sistem pembuangan air limbah kota atau

dengan cara pengolahan lain.
Apabila tidak memungkinkan untuk membuat bidang

resapan pada setiap rumah, maka harus dibuat bidang
resapan bersama yang dapat melayani beberapa rumah.
 Analisis Kebutuhan Jaringan Persampahan
Lingkungan perumahan harus dilayani sistem

persampahan yang mengacu pada:
a) SNI 19-2454-2002 tentang Tata cara teknik operasional
pengolahan sampah perkotaan;
b) SNI 03-3242-1994 tentang Tata cara pengelolaan sampah

di permukiman; dan
c) SNI 03-3241-1994 tentang Tata cara pemilihan lokasi

tempat pembuangan akhir sampah.
Jenis-jenis elemen perencanaan yang harus disediakan

adalah gerobak sampah; bak sampah; tempat pembuangan
sementara (TPS); dan tempat pembuangan akhir (TPA)
Tabel 3.10 Kebutuhan Prasarana Persampahan

Prasarana
Lingkup
Sarana Keterangan
Prasarana Status Dimensi
pelengkap
Rumah Tong sampah Pribadi - -
(5 jiwa) -
RW Gerobak 2 m3 Gerobak
(2500 jiwa) sampah TPS mengangk
Bak sampah 6 m3 Jarak ut
kecil bebas TPS 3x
dengan seminggu
Kelurahan Gerobak 2 m3 lingkunga Gerobak
(30.000 jiwa) sampah TPS n hunian mengangk
Bak sampah 12 m3 minimal ut 3x
besar 30m seminggu
Kecamatan Mobil - Mobil
(120.000 sampah TPS/TPA mengangk
jiwa) Bak sampah lokal 25 m3 ut 3x
besar seminggu
Kota Bak sampah -
(> 480.000 akhir TPA --
jiwa) Tempat daur -
ulang
sampah
Sumber : SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan
Perumahan
48
 Analisis Kebutuhan Jaringan Listrik
Lingkungan perumahan harus dilengkapi perencanaan

penyediaan jaringan listrik sesuai ketentuan dan persyaratan
teknis yang mengacu pada:
a) SNI 04-6267.601-2002 tentang Istilah kelistrikan
(Bab 601: Pembangkitan, Penyaluran dan

Pendistribusian Tenaga Listrik – Umum);
b) SNI 04-8287.602-2002 tentang Istilah kelistrikan (Bab

602: Pembangkitan); dan
c) SNI 04-8287.603-2002 tentang Istilah kelistrikan
(Bab 603: Pembangkitan, Penyaluran, dan

Pendistribusian Tenaga Listrik – Perencanaan dan
Manajemen Sistem Tenaga Listrik)
Jenis jenis elemen perencanaan pada jaringan listrik

yang harus disediakan pada lingkungan perumahan di
perkotaan adalah:
a) Kebutuhan daya listrik; dan
b) Jaringan listrik.

a) Penyediaan kebutuhan daya listrik
1) Setiap lingkungan perumahan harus mendapatkan

daya listrik dari PLN atau dari sumber lain; dan
2) Setiap unit rumah tangga harus dapat dilayani daya

listrik minimum 450 VA per jiwa dan untuk sarana
lingkungan sebesar 40% dari total kebutuhan rumah
tangga.
b) Penyediaan jaringan listrik
1) Disediakan jaringan listrik lingkungan dengan

mengikuti hirarki pelayanan, dimana besar
pasokannya telah diprediksikan berdasarkan jumlah
unit hunian yang mengisi blok siap bangun;
49
2) Disediakan tiang listrik sebagai penerangan jalan

yang ditempatkan pada area damija (daerah milik
jalan) pada sisi jalur hijau yang tidak menghalangi
sirkulasi pejalan kaki di trotoar (lihat gambar 1
mengenai bagian-bagian pada jalan);
3) Disediakan gardu listrik untuk setiap 200 kva daya

listrik yang ditempatkan pada lahan yang bebas dari
kegiatan umum;
4) Adapun penerangan jalan dengan memiliki kuat

penerangan 500 lux dengan tinggi > 5 meter dari
muka tanah;
5) Sedangkan untuk daerah di bawah tegangan tinggi

sebaiknya tidak dimanfaatkan untuk tempat tinggal
atau kegiatan lain yang bersifat permanen karena
akan membahayakan keselamatan.
 Analisis Kebutuhan Jaringan Telepon
Jenis prasarana dan utilitas jaringan telepon yang

harus disediakan pada lingkungan perumahan di perkotaan
adalah:
a) Kebutuhan sambungan telepon; dan
b) Jaringan telepon.
o Penyediaan kebutuhan sambungan telepon
 Tiap lingkungan rumah perlu dilayani sambungan
telepon rumah dan telepon umum sejumlah 0,13
sambungan telepon rumah per jiwa atau dengan
menggunakan asumsi berdasarkan tipe rumah sebagai
berikut:
-R-1, rumah tangga berpenghasilan tinggi : 2-3
sambungan/rumah
-R-2, rumah tangga berpenghasilan menengah : 1-2

sambungan/rumah
-R-3, rumah tangga berpenghasilan rendah : 0-1
50
sambungan/rumah
 Dibutuhkan sekurang-kurangnya 1 sambungan telepon

umum untuk setiap 250 jiwa penduduk (unit rt) yang
ditempatkan pada pusat-pusat kegiatan lingkungan rt
tersebut;
 Ketersediaan antar sambungan telepon umum ini harus
memiliki jarak radius bagi pejalan kaki yaitu 200 - 400
m;
 Penempatan pesawat telepon umum diutamakan di
area-area publik seperti ruang terbuka umum, pusat
lingkungan, ataupun berdekatan dengan bangunan
sarana lingkungan; dan
 Penempatan pesawat telepon harus terlindungi terhadap
cuaca (hujan dan panas matahari) yang dapat
diintegrasikan dengan kebutuhan kenyamanan
pemakai telepon umum tersebut.
o Penyediaan jaringan telepon
 Tiap lingkungan rumah perlu dilayani jaringan telepon
lingkungan dan jaringan telepon ke hunian;
 Jaringan telepon ini dapat diintegrasikan dengan

jaringan pergerakan (jaringan jalan) dan jaringan
prasarana/ utilitas lain;
 Tiang listrik yang ditempatkan pada area damija

(≈daerah milik jalan, lihat gambar 1 mengenai bagian-
bagian pada jalan) pada sisi jalur hijau yang tidak
menghalangi sirkulasi pejalan kaki di trotoar; dan
 Stasiun telepon otomat (sto) untuk setiap 3.000 –

10.000 sambungan dengan radius pelayanan 3 – 5 km
dihitung dari copper center, yang berfungsi sebagai
pusat pengendali jaringan dan tempat pengaduan
pelanggan.
 Analisis Mitigasi Struktural Bencana
Mitigasi bencana adalah upaya untuk mengurangi risiko

yang ditimbulkan oleh bencana (jika terjadi bencana). Fokus
51
dalam mitigasi bencana adalah untuk mengurangi dampak

dari ancaman sehingga dampak negatif yang ditimbulkan
akan berkurang. Kegiatan mitigasi bencana di dalam Undang
- Undang No 24 tahun 2007 tentang penanggulangan
bencana serangkaian upaya untuk mengurangi risiko
bencana, baik melalui pembangunan fisik maupun
penyadaran dan peningkatan kemampuan dalam
menghadapi ancaman bencana.
Secara umum kegiatan mitigasi bencana adalah

pemberian peraturan dan pengaturan, sanksi dan
penghargaan untuk memberi pemahaman dan kesadaran
kepada manusia terhadap usaha untuk mengurangi dampak
suatu bencana. Menurut peraturan kepala BNPB No.4 tahun
2008 tentang Penyusunan Rencana Penanggulangan
Bencana, mitigasi bencana dapat digolongkan menjadi
mitigasi aktif dan mitigasi pasif. Yang termasuk kedalam
kegiatan mitigasi pasif antara lain:
a. Penyusunan peraturan perundang-undangan.

b. Pembuatan peta rawan bencana dan pemetaan masalah.
c. Pembuatan pedoman/ standart/ prosedur
d. Pembuatan brosur/ poster
e. Pengkajian karakteristik bencana
f. Analisis risiko bencana
g. Pembentukan organisasi satuan gugus tugas bencana
h. Perkuatan unit-unit sosial dalam masyarakat
Sedangkan tindakan pencegahan yang termasuk dalam

mitigasi aktif adalah:
a. Pembuatan dan penempatan tanda-tanda peringatan,

bahaya, larangan memasuki daerah rawan bencana
b. Pengawasan terhadap pelaksanaan berbagai peraturan

tentang penataan ruang dan sebagainya yang berkaitan
dengan pencegahan bencana.
c. Pelatihan dasar kebencanaan
d. Penyuluhan dan peningkatan kewaspadaan masyarakat
52
e. Pengadaan jalur evakuasi
f. Pembuatan bangunan struktur yang berfungsi untuk

mencegah, mengamankan, daan mengurangi dampak
yang ditimbulkan bencana seperti: tanggul, dam,
bangunan tahan gempa dan sejenisnya.
3. Analisis Cost Benefit Ratio
Analisis ini bertujuan untuk melihat perkembangan dan

pemanfaatan teknologi dengan adanya program pembangunan sarana
dan prasarana. Analisis manfaat biaya merupakan analisis yang
digunakan untuk mengetahui besaran keuntungan atau kerugian
serta kelayakan suatu proyek, dalam perhitungannya analisis ini
memperhitungkan biaya serta mamfaat yang akan diperoleh dari
pelaksanaan suatu program atau proyek.
Fungsi analisis cost benefit ratio adalah mengkaji kelayakan
proyek sering digunakan pula kriteria yang disebut benefit cost ratio-
BCR. Penggunaannya amat dikenal dalam mengevaluasi proyek-
proyek untuk kepentingan umum atau sector publik. Dalam hal ini
penekanannya ditujukan kepada manfaat (benefit) bagi kepentingan
umum dan bukan keuntungan financial perusahaan.
Data yang dibutuhkan dari analisis ini adalah besaran luas
wilayah perencanaan dan jumlah penduduk per unit kegiatan dari
sebuah WP, nilai biaya investasi, nilai biaya operasional, nilai biaya
perawatan, nilai biaya manfaat langsung, dan nilai biaya manfaat
tidak langsung
Metode BCR adalah suatu cara evaluasi suatu proyek dengan
membandingkan nilai sekarang seluruh manfaat proyek yang
diperoleh dari proyek tersebut dengan nilai sekarang seluruh biaya
proyek tersebut. Untuk teknik analisis cost benefit ratio dapat
menggunakan rumus sebagai berikut :
Biaya C pada rumus diatas dapat dianggap sebagai biaya pertama (Cf)
sehingga rumusnya menjadi:
53
Di mana:
BCR = perbandingan manfaat terhadap biaya (benefit- cost
ratio)
(PV)B = nilai sekarang benefit
(PV)C = nilai sekarang biaya.
Keluaran dari hasil analisa BCR adalah hasil perhitungan biaya

manfaat perkembangan dan pemanfaatan teknologi dari program
pembangunan sarana dan prasarana.

Analisis sumber daya buatan digunakan sebagai pertimbangan dalam
penyusunan RDTR.
2.3. ANALISIS KEPENDUDUKAN DAN SOSIAL BUDAYA
2.3.1. TUJUAN
Analisis kependudukan ini dilakukan untuk mengidentifikasi dan
mendapatkan proyeksi perubahan demografi seperti pertumbuhan dan
komposisi jumlah penduduk serta kondisi sosial kependudukan dalam
memberikan gambaran struktur dan karakteristik penduduk. Hal ini
berhubungan erat dengan potensi dan kualitas penduduk, mobilisasi,
tingkat pelayanan dan penyediaan kebutuhan sektoral (sarana, prasarana,
maupun utilitas minimum).
Analisis sosial budaya dilakukan untuk mengkaji kondisi sosial
budaya masyarakat yang mempengaruhi pengembangan wilayah
perencanaan seperti elemen-elemen kota yang memiliki nilai historis
dan budaya yang tinggi (urban heritage, langgam arsitektur, landmark
kota) serta modal sosial dan budaya yang melekat pada masyarakat (adat
istiadat) yang mungkin menghambat ataupun mendukung pembangunan,
tingkat partisipasi/ peran serta masyarakat dalam pembangunan,
kepedulian masyarakat terhadap lingkungan, dan pergeseran nilai dan
norma yang berlaku dalam masyarakat setempat.
54
2.3.2. FUNGSI
Fungsi analisis kependudukan digunakan sebagai pertimbangan
dalam penyusunan RDTR karena dari analisis ini diperoleh gambaran
potensi penduduk, dan gambaran situasi dan kondisi objektif dari
perencanaan pengembangan/pemberdayaan masyarakat, gambaran
kepadatan dan distribusi penduduk serta data komposisi penduduk
berdasarkan umur dan jenis kelamin.
Fungsi analisis sosial budaya ini akan digunakan sebagai bahan
masukan dalam penentuan bagian dari wilayah kota yang diprioritaskan
penanganannya di dalam penyusunan RDTR.

1. Data Jumlah Penduduk Time Series;
2. Data Jumlah Penduduk Usia Produktif dan Tidak Produktif;
3. Data Laju Pertumbuhan Penduduk;
4. Data Penduduk Berdasarkan Umur dan Jenis Kelamin;
5. Data Luas Wilayah;
6. Data Luas Wilayah Terbangun; dan
7. Data makro, yang diperoleh dari BPS Pusat dan Daerah atau data yang
diperoleh dari Instansi/Lembaga Pemerintah lainnya; dan
8. Data mikro, yang diperoleh dari hasil-hasil studi sosial budaya di
wilayah dan/atau kawasan.

1. Analisis Kepadatan dan Distribusi Penduduk
Analisis ini bertujuan untuk mengetahui persebaran penduduk

suatu wilayah dan penataan ruang khususnya distribusi
permukiman.
Analisis ini berfungsi sebagai indikator awal untuk mendeteksi
tingkat perkembangan wilayah beserta seluruh dampak yang
ditimbulkan. Wilayah yang memiliki kepadatan tinggi umumnya
merupakan pusat pemukiman dan pusat aktivitas sosial ekonomi.
Data yang dibutuhkan antara lain:
1. Data Jumlah Penduduk Time Series;
2. Data Luas Wilayah; dan
55
3. Data Luas Wilayah Terbangun.

Untuk mengetahui kepadatan penduduk di suatu wilayah dapat
dilakukan dengan beberapa cara. Untuk mengetahui kepadatan
penduduk di suatu daerah dapat dilakukan dengan 2 cara, yaitu:
1. Kepadatan Penduduk Kotor adalah jumlah penduduk dibagi
luas wilayah
𝑲𝒆𝒑𝒂𝒅𝒂𝒕𝒂𝒏 𝑷𝒆𝒏𝒅𝒖𝒅𝒖𝒌=
2. Kepadatan Penduduk Bersih adalah jumlah penduduk dibagi

luas wilayah terbangun
𝑲𝒆𝒑𝒂𝒅𝒂𝒕𝒂𝒏
𝑷𝒆𝒏𝒅𝒖𝒅𝒖𝒌=
Angka persebaran penduduk kelurahan dapat diketahui melalui

proporsi penduduk kelurahan terhadap total jumlah penduduk.
Sementara angka persebaran penduduk antar kelurahan dapat
diketahui dengan cara membandingkan kepadatan penduduk antar
kelurahan.
Data kependudukan dari BPS berbasis administrasi kecamatan
dan Data Podes berbasis administrasi kelurahan. Data-data tersebut
belum mewakili kondisi penduduk yang masuk ke dalam delineasi
WP. Data kependudukan di tingkat rukun warga (RW) dan rukun
tetangga (RT) harus diperoleh dan disandingkan dengan citra atau
penggunaan lahan eksisting, sehingga dihasilkan Gambar di bawah
ini.
Gambar 3.12 Contoh Peta Sebaran Penduduk WP

Kelurahan
56
Menggunakan citra satelit terkoreksi dan/ atau penggunaan

lahan eksisting, dapat dipetakan besar porsi luas lahan terbangun.
Membagi jumlah penduduk per kelurahan dengan luas terbangun
perkelurahan didapatkan kepadatan penduduk perkelurahan
sebagaimana ditunjukkan pada tabel berikut.
Tabel 3.11 Contoh Perhitungan Kepadatan Penduduk

Kelurahan Luas Kel Luas Penduduk Eksisting
(Ha) Terbangun Jumlah Kepadatan
(Jiwa) (Jiwa/Ha)
(1) (2) (3) (4) (5)
1 97 49 1.650 17,01
2 97 58 2.290 23,61
3 194 19 6.180 31,86
4 290 87 4.640 16,00
5 290 87 4.780 16,48
6 145 131 3.270 22,55
7 116 35 3.500 30,17
8 155 47 4.070 26,26
9 116 93 6.600 56,90
TOTAL 1.500 490 36.980
Keluaran yang dihasilkan dari Analisis Kepadatan dan Distribusi

Penduduk yaitu:
1. Tabel Perhitungan Kepadatan Penduduk;
2. Peta Kepadatan dan Distribusi Penduduk.
2. Analisis Proyeksi dan Komposisi Jumlah Penduduk
Analisis ini bertujuan untuk memperhitungkan dan

memperkirakan kondisi masa depan yang mungkin terjadi dengan
menggunakan beberapa asumsi, seperti bila angka kelahiran,
kematian, dan migrasi saat ini tidak berubah. Selain itu analisis ini
juga digunakan untuk perencananan pembangunan dan program
prioritas di kawasan perencanaan.
Analisis ini digunakan untuk merencanakan penyediaan fasilitas
bagi masyarakat seperti fasilitas pendidikan, penyediaan lapangan
kerja, fasilitas kesehatan, penyediaan kebutuhan lainnya. Selain itu
analisis ini juga berfungsi untuk mengetahui dinamika dan
karakteristik penduduk di masa yang akan datang, penentuan
57
kebijakan kependudukan serta tingkat pelayanan yang diterima

penduduk saat ini dengan tingkat pelayanan yang ideal.
Analisis terhadap penyebaran dan perpindahan penduduk dari
daerah perdesaan ke daerah perkotaan memberikan gambaran dan
arahan kendala serta potensi sumber daya manusia untuk
keberlanjutan pengembangan, interaksi, dan integrasi dengan daerah
di luar WP. Analisis ini dilakukan dengan mempertimbangkan
proyeksi demografi terhadap batasan daya dukung dan daya tampung
WP dalam jangka waktu rencana.
1. Data Laju Pertumbuhan Penduduk;
2. Data Kepadatan Penduduk;
3. Data jumlah kelahiran;
4. Data jumlah kematian; dan
5. Data jumlah migrasi masuk dan keluar.
Teknik analisis, dari analisis proyeksi dan jumlah penduduk
terdiri dari:
a) Laju Pertumbuhan Penduduk
Pehitungan/rumus laju pertumbuhan penduduk adalah

sebagai berikut:
r = {(Pt/P0)(1/t) – 1} x 100
Dengan:
r : Laju pertumbuhan penduduk
Pt : Jumlah penduduk pada tahun ke –t
P0 : Jumlah penduduk pada tahun dasar
t : selisih tahun Pt dan P0
b) Proyeksi Penduduk
Apabila data yang ada pada kawasan perencanaan cukup valid

dan tersedia, maka untuk menentukan jumlah pertumbuhan
penduduk di suatu daerah, dipengaruhi oleh:
 Besarnya kelahiran;
 Besarnya kematian;
 Besarnya migrasi masuk dan keluar.
Keadaan penduduk pada tahun tertentu dapat dilukiskan
sebagai berikut:
58
Pt = Po + ((Po ((B – D) + (Mi – Mo)) x n)
Dengan:
Pt : Jumlah penduduk pada tahun t
Po : Jumlah penduduk pada tahun dasar
B : Jumlah kelahiran
D : Jumlah kematian
Mi : Jumlah migrasi masuk
Mo : Jumlah migrasi keluar
(B – D) : Pertumbuhan penduduk alamiah
(Mi – Mo) : Pertumbuhan penduduk migrasi (neto)
Selain metode tersebut di atas, dapat dipergunakan pula metode

analisis lainnya apabila data yang ada di tingkat kota tidak terpenuhi
(jumlah kematian, kelahiran, migrasi masuk dan migrasi keluar tidak
ada). Metode tersebut antara lain:
 Model Linier (Polinomial)
Model linier digunakan dengan asumsi, tingkat pertumbuhan
penduduk jumlahnya selalu konstan dari tahun ketahun. Bentuk
matematis model linier adalah:
P(t+q) = Pt + b(q)
Dimana:
P(t+q) : Jumlah penduduk tahun proyeksi
Pt : Jumlah penduduk tahun dasar
B : Selisih tahun dari tahun dasar ke tahun t+q
q : Rata-rata tambahan jumlah penduduk tiap
tahun.
 Model Bunga Berganda
Penggunaan model bunga berganda didasarkan pada asumsi
bahwa tingkat pertumbuhan penduduk tiap tahun selalu
proporsional dengan jumlah penduduk pada tahun sebelumnya.
Model bunga berganda adalah sebagai berikut:
Pt = Po (1 + r)n
59
Dimana :
Pt : Jumlah Penduduk Tahun Proyeksi
Po : Jumlah Penduduk Tahun dasar
R : Prosentase Pertumbuhan
n : Tahun Proyeksi
 Model Regresi Linier

Model regresi linier digunakan dengan asumsi terdapat hubungan
linier antara tahun pengamatan dengan jumlah penduduk pada
tahun pengamatan yang bersangkutan. Model matematisnya
adalah sebagai berikut:
P(t+x) = a + b (x)
Dimana:
P(t+x) : Jumlah Penduduk Tahun Proyeksi
x : Tambahan Tahun Terhitung dari Tahun Dasar
a&b : Konstanta dengan rumus
 Model Komparatif (Comparative Model)
Asumsi dasar penggunaan model ini adalah bahwa pola
pertumbuhan penduduk pada suatu lokasi relatif akan sama atau
proporsional atau analog dengan pola pertumbuhan penduduk
pada wilayah yang lebih luas, atau pada suatu lokasi yang
memiliki kesamaan karakteristik dengan lokasi pengamatan. Ada
tiga jenis metode komparatif, yaitu:
 Ratio Methods
Model matematisnya:
Pc (t) = k Ps(t)
Dimana:
Pc(t) : Jumlah penduduk kecamatan pada tahun t
Ps(t) : Jumlah penduduk kota pada tahun t
k : Proportional factor
 Time Lag Methods
Model matematisnya:
Pa(t) = Pb(t-T)
60
Dimana:
Pa(t) : Jumlah penduduk area a pada tahun t
Pb(t-T) : Jumlah penduduk area b pada tahun t –T
T : Time lag
 Combination Methods
Model matematisnya:
Pa(t) = kPb (t – T)
Dimana:
Pa(t) : Jumlah penduduk area a pada tahun t
Pb(t-T) : Jumlah penduduk area b pada tahun t –T
T : Time lag
 Minimum Sum of Square Method
Metode ini digunakan untuk menguji tingkat kecocokan suatu
model terhadap kondisi faktualnya. Tingkat kecocokan dapat
dilihat dari jumlah kuadrat simpangannya. Nilai jumlah kuadrat
simpangan terkecil merupakan indikator tingkat kecocokan suatu
model. Dalam proses perencanaan kota, metode ini digunakan
untuk menguji tingkat kecocokan beberapa model pertumbuhan
penduduk. Bentuk matematisnya adalah sebagai berikut:
 =  ( Yi – Ya)
Dimana:
 : Nilai simpangan
Yi : Perkiraan jumlah penduduk
Ya : Jumlah penduduk factual
Tabel 3.12 Contoh Perhitungan Proyeksi Penduduk

No. Kelurahan 2017 2018 2024 2029 2034 2039
1. A 18.560 19.132 20.641 22.270 24.026 25.921
2. B 10.577 10.903 11.763 12.691 13.692 14.772
3. C 10.851 11.186 12.068 13.020 14.047 15.155
4. D 14.871 14.871 16.539 17.843 19.251 20.769
5. E 16.594 17.106 18.455 19,911 21.481 23.175
Total 71.453 73.656 79.466 85.734 92.496 99.792
Analisis komposisi penduduk berdasarkan umur dan jenis

kelamin dilakukan dengan membuat diagram perbandiangan antara
jumlah penduduk usia muda dan usia dewasa, sedangkan analisis
61
komposisi penduduk berdasarkan umur dan jenis kelamin juga

dilakukan dengan membuat diagram piramida antara usia produktif
dan usia tidak produktif, dimana akan didapatkan kesimpulan angka
angkatan kerja yang ada pada suatu wilayah perencanaan dan akan
memberikan dampak pada laju pertumbuhan ekonomi.
Gambar 3.13 Contoh Piramida Penduduk Kecamatan X
Keluaran yang dihasilkan dari analisis komposisi dan proyeksi

jumlah penduduk yaitu:
1. Proyeksi jumlah penduduk di masa mendatang;
2. Komposisi penduduk menurut umum dan jenis kelamin.
3. Analisis Sosial Budaya
Analisis sosial budaya menggunakan teknik analisis dengan

pendekatan kualitatif, digunakan untuk mendapatkan hasil yang
lebih rinci. Adapun analisis yang digunakan adalah dengan
menggunakan tinjauan teoritis yang disusun berdasarkan pendapat
beberapa ahli, dikaitkan dengan data yang didapat dari hasil
pengumpulan data.

1. Data kepadatan penduduk di wilayah perencanaan;
2. Komposisi penduduk menurut umur dan jenis kelamin serta angka
angkatan kerja;
3. Proyeksi jumlah penduduk yang digunakan untuk merencanakan
penyediaan kebutuhan sektoral (sarana, prasarana, maupun utilitas
62
minimum yang akan digunakan sebagai pertimbangan dalam

penyusunan RDTR.
4. Kondisi sosial budaya masyarakat pada wilayah perencanaan.
2.4. ANALISIS TRANSPORTASI/PERGERAKAN
2.4.1. TUJUAN
Analisis ini dilakukan untuk menciptakan kemudahan dalam
pergerakan, mendorong pertumbuhan ekonomi kawasan, dan mendukung
fungsi masing-masing zona.
2.4.2. FUNGSI
Analisis ini digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam menyusun
rencana struktur ruang. Analisis ini didasarkan pada pusat kegiatan,
proyeksi kebutuhan lalu lintas.

1. Data Volume Kendaraan/Lalu lintas;
2. Data Jenis Jalan;
3. Data Kelas Jalan;
4. Data Kondisi Jalan dan Jenis Perkerasan;
5. Data Fungsi dan Hirarki Jalan;
6. Data Kapasitas/Dimensi Jalan;
7. Data Panjang, Lebar Jalan dan Bahu Jalan;
8. Data Hambatan Samping;
9. Tujuan Pergerakan;
10. Kondisi sarana dan prasarana trasportasi;
11. Penggunaan Lahan Saat ini; dan
12. Jumlah aktivias (dan intensitas) pada tata guna lahan dan kepadatan
permukiman.

Dengan melihat interaksi antara sistem kegiatan, sistem jaringan dan
sistem pergerakan, dengan pengendalian oleh sistem kelembagaan.
63
Gambar 3.14 Sistem Tranportasi Makro
1. Analisis Sistem Pergerakan
Analisis ini bertujuan untuk mengetahui bagaimana pergerakan

pada suatu kawasan perencanaan dan tingkat pelayanan jalannya.
Pergerakan terbentuk karena adanya suatu aktivitas tersebut terjadi
atau dilakukan bukan di tempat tinggalnya.
Analisis ini didasarkan pada pusat kegiatan dan proyeksi
kebutuhan lalu lintas dan pola pergerakan kegiatan perjalanan orang
atau barang dari tata guna lahan awal menuju tata guna lahan yang
lain dan akan menjadi bahan pertimbangan dalam menyusun
rencana struktur ruang terutama dalam penyediaan sarana dan
prasarana transportasi.
1. Data volume Lalu Lintas;
2. Data Kapasitas Jalan;
3. Data Panjang, Lebar Jalan dan Bahu Jalan;
Teknik analisis yang bisa dilakukan adalah:
 Analisis Tingkat Pelayanan Jalan (Kapasitas Jalan dan Volume
Lalu Lintas).
Analisis ini digunakan untuk mengetahui tingkat pelayanan
jalan utama pada kawasan Perkotaan meliputi volume pergerakan
dan kapasitas jalan utama (perlu diperhatikan pengaruh
hambatan samping) yang diperoleh dari data sekunder yang
nantinya akan digunakan untuk menghtung Level Of Service
(LOS), dapat dihitung mengguna rumus:
64
 Kapasitan Jalan
C = Co x FCw x FCsp x FCsf x FCcs
Dimana:
C : kapasitas smp per jam
FCw : faktor koreksi kapasitas untuk lebar jalan
FCsp : faktor koreksi kapasitas akibat pembagian arah
FCsf : faktor koreksi kapasitas akibat gangguan samping
FCcs : faktor koreksi kapasitas akibat ukuran kota (jumlah

penduduk)
 Volume Lalu Lintas
Q=n/t
Dimana:
Q : Volume lalu lintas
n : Jumlah Kendaraan
t : Waktu
Tabel 3.13 Contoh Kapasitas Jalan
Tabel 3.14 Contoh Volume Lalu Lintas
Tabel 3.15 Klasifikasi Level Of Service (LOS)

Level Of Batas
Service Karakteristik Lingkup
(LOS) (V/C)
Kondisi arus bebas dengan kecepatan
A tinggi, pengemudi memilih kecepatan yang 0,0 – 0,20
diinginkan tanpa hambatan
Arus stabil, tetapi kecepatan operasi mulai
B 0,21 – 0,44
dibatasa oleh kondisi lalu lintas
Arus stabil, tetapi kecepatan dan gerak
C kendaraan dikendalikan, pengemudi 0,45 – 0,74
dibatasi dala memilih kecepatan
65
Level Of Batas
Service Karakteristik Lingkup
(LOS) (V/C)
Arus mendekati tidak stabil, kecepatan
D masih dikendalikan, Q/C masih dapat 0,75 – 0,84
ditolerir
Volume lalu lintas mendekati/berada pada
E kapasitas arus tidak stabil, terkandang 0,85 – 1,00
berhenti
Arus yang dipaksa/macet, kecepatan
rendah, V di atas kapasitas, antrian
F >1,00
panjang dan terjadi hantabatan-hambatan
yang besar
Sumber: MKJI, 1997.
Tabel 3.16 Contoh LOS Jalan
Keluaran yang dihasilkan dari analisis sistem pergerakan yaitu:

1. Kapasitas Jalan;
2. Volume Lalu Lintas Jalan;
3. Level Of Service (LOS);
4. Proyeksi Kebutuhan Lalu Lintas.
2. Analisis Jaringan/Prasarana Transportasi
Analisis jaringan transportasi bertujuan untuk mengetahui

karakteristik jaringan/ prasarna transportasi yang merupakan
simpul penting untuk mendorong pertumbuhan suatu daerah karena
jaringan/ prasarana transportasi merupakan kebutuhan pokok yang
digunakan sebagai prasarana bagi manusia/ barang melakukan
pergerakan dari daerah asal ke tempat tujuan.
Analisis ini berfungsi untuk menghubungkan simpul-simpul
transportasi yang terdiri dari infrastruktur transportasi jalan.
Insfrastuktur jalan yang dimaksud meliputi berbagai karakteristik
seperti gambaran hireraki dan kondisi jalan, grama kelas jalan, serta
gambaran fungsi jalan yang digunakan sebagai bahan pertimbangan
penyusunan rencana struktur ruang terutama dalam pemenuhan
66
kebutuhan jaraingan/ prasarana trasportasi yang disesuaikan

dengan karakteristik wilayah perencanaan.
1. Data Kondisi Jalan dan Jenis Perkerasan;
2. Data Fungsi dan Hirarki Jalan;
3. Data Kapasitas/Dimensi Jalan;
4. Penggunaan Lahan saat ini.
Teknik analisis dari analisis jaringan/ prasarana transportasi

terdiri dari:
a) Analisis Hierarki dan Kondisi Jalan
Analisa ini digunakan untuk mengetahui perubahan kondisi dan
hierarki jalan–jalan utama pada kawasan perencanaan. Metode
pendekatan yang digunakan yaitu standar hierarki jalan
menurut peraturan perundangan yang berlaku.
Tabel 3.17 Hierarki Jalan dan Persyaratannya

Persyaratan
Hierarki Kecepatan Lebar Jalan Tinggi Ruang Kedalaman Batas Luar
Bebas
Jalan 60 km/ jam +8m +5m ±1½m Dari as + 20
arteri m
primer
Jalan 40 km/ jam +7m +5m ±1½m Dari as
kolektor +15m
primer
Jalan 20 km/ jam +6m Dari as + 10
lokal m
primer
arteri m
sekunder
kolektor m
sekunder
Jalan 10 km/ jam +5m Roda tiga atau Dari as + 4
lokal lebih m
sekunder Tidak kurang 3
½ m
(ambulan/
lainnya)
Sumber: Pedoman Penentuan Klasifikasi Fungsi Jalan di Kwasan Perkotaan Pd. T-18-
2004-B, Departemen Permukiman dan Prasarana Wilayah
67
b) Analisis Kelas dan Fungsi Jalan

Fungsi jalan dalam system jaringan jalan dibedakan menjadi
sistem jaringan primer dan sekunder. Fungsi jalan dalam sistem
jaringan primer meliputi:
 Jalan Arteri Primer
 Jalan Kolektor Primer
 Jalan Lokal Primer
 Jalan Lingkungan Primer
Tabel 3.18 Fungsi Jalan dalam Sistem Jaringan Jalan

Primer
Jalan Fungsi
JAP Menghubungkan secara berdaya guna antarPKN
Menghubungkan secara berdaya guna antara
PKN dan PWK
PKS dan/atau PKW dan pelabuhan
utama/pengumpul
PKN dan/atau PKW dan bandar udara
utama/pengumpul
JKP - 1 JKP yang menghubungkan secara berdaya guna
antar ibukota provinsi
JKP – 2 JKP yang menghubungkan secara berdaya guna
antara ibukota provinsi dan ibukota
kabupaten/kota
JKP – 3 JKP yang menghubungkan secatra berdaya gun
antar ibukota kabupaten/kota
JKP – 4 JKP yang menghubungkan secara berdaya guna
antara ibukota kabupatan/kota dan ibukota
kecamatan
JLP Menghubungkan secara berdaya guna antara PK
dan PK-Ling
PKW dan PK-Ling
Menghubungkan secara berdaya guna antarPKL
Menghubungkansecara berdaya guna antara PKL
dan PK-Ling
JLing - P Menghubungkan kegiatan di dalam kawasan
perdesaandan jalan di dalam lingkungan
kawasan perdesaan
Sumber: Permen PU Nomor 03/PRT/M/2012
Tabel 3.19 Fungsi Jalan dalam Sistem Jaringan Jalan

Sekunder
Jalan Fungsi
JAS Menghubungkan secara berdaya guna antara
Kawasan Primer dan Kawasan Sekunder
Menghubungkan secara berdaya guna
antarKawasan Sekunder – I
Kawasan Sekunder – I dan Kawasan Sekunder -
II
68
Jalan Fungsi
JKS Menghubungkan secara berdaya guna
antarKawasan Sekunder-II
Kawasan Sekunder – II dan Kawasan Sekunder –
III
JLS Menghubungkan secara berdaya guna antara
Kawasan Sekunder – I dan perumahan
Kawasan Sekunder – II dan perumahan
Kawasan Sekunder – III dan seterusnya sampai
ke perumahan
JLing-S Menghubungkan secara berdaya guna antar
persil dalam kawasan perkotaan
Jalan dikelompokkan dalam beberapa kelas jalan berdasarkan:

 Fungsi dan intensitas lalu lintas guna kepentingan pengaturan
penggunaan jalan dan kelancaran lalu lintas dan angkutan
jalan;
 Daya dukung untuk menerima muatan sumbu terberat dan
dimensi kendaraan bermotor
Analisis kelas jalan ditentukan berdasarkan fungsi jalan, hirarki
jalan dan kapasitas/dimensi jalan. Hal yang harus dilakukan
adalah identifikasi setiap data yang diperlukan per data jalan
kemudian akan diketahui kelas jalan yang sesuai untuk setiap
ruas jalan.
Tabel 3.20 Klasifikasi Kelas Jalan

Kelas Jalan Fungsi Jalan Ukuran Kendaraan Muatan Sumbu
Bermotor Terberat
Kelas I  Jalan Arteri Lebar ≤ 2.500 mm 10 Ton
 Jalan Kolektor Panjang ≤ 18.000
mm
Tinggi ≤ 4.200 mm
Kelas II  Jalan Arteri Lebar ≤ 2.500 mm 8 Ton
 Jalan Lokal mm
 Jalan Tinggi ≤ 4.200 mm
Lingkungan
Kelas III  Jalan Arteri Lebar ≤ 2.100 mm 8 Ton
 Jalan Lokal mm
 Jalan Tinggi ≤ 3.500 mm
Lingkungan
Kelas Jalan Arteri Lebar ≤ 2.500 mm >10 Ton
Khusus Panjang ≤ 18.000
mm
Tinggi ≤ 4.200 mm
Sumber: UU No. 22 Tahun 2009
69
Keluaran yang dihasilkan dari analisis kelas dan fungsi jalan

yaitu:
1. Hirarki dan Kondisi Jalan;
2. Fungsi Jalan;
3. Kelas Jalan.
3. Analisis Sistem Kegiatan
Analisis ini digunakan untuk mengetahui pusat-pusat kegiatan

di perkotaan yang menjadi tujuan pergerakan dan merupakan
simpul-simpul yang harus dihubungkan dengan system jaringan
jalan.
Analisis ini berfungsi untuk memberikan gambaran penggunaan
lahan di kawasan perkotaan yang menjadi tujuan pergerakan
sehingga perlu dihubungkan oleh sistem jaringan transportasi baik
sarana maupun prasarana. Serta digunakan sebagai bahan
pertimbangan dalam penyusunan rencana struktur ruang dengan
mempertimbangkan lokasi elemen pembentuk stuktur ruang
(permukiman dan fasilitas penunjang permukiman) sehingga
membuat interaksi antar pusat kegiatan menjadi lebih mudah.
Data yang dibutuhkan untuk menganalisis antara lain:
1. Penggunaan Lahan saat ini;
2. Jumlah aktivias (dan intensitas) pada tata guna lahan dan
kepadatan permukiman;
3. Tujuan Pergerakan;
4. Kondisi sarana dan prasarana transportasi; dan
5. Jumlah Penduduk setiap wilayah.
Analisis ini digunakan untuk mencari wilayah yang berpotensi
kuat dalam pertumbuhannya. Adanya interaksi antara menunjukkan
eratnya hubungan antara wilayah 1 dengan wilayah 2 sebagai
konsekuensi interaksi daerah dalam teori pusat pertumbuhan.
Interaksi antar wilayah dianalogikan dengan formulasi hukum
gravitasi degan rumus sebagai berikut:
Dimana:
Ii,j : Interaksi dalam wilayah 1 dan 2
Pi : Jumlah penduduk wilayah 1

70
Pj : Jumlah penduduk wilayah 2
Di,j : Jarak antara wilayah 1 dan 2 (dalam m)
Nilai Ii,j menunjukkan eratnya hubungan antara wilayah 1 dan

2, semakin besar nilai Ii,j , maka semakin erat hubungan antara dua
wilayah, dengan demikian semakin banyak pula perjalanan ekonomi
yang terjadi sebagai konsekuensi interasksi kota-desa dalam regional.
Selain itu perlu dilakukan identifikasi pusat-pusat kegiatan
dengan memetakan penggunaan lahan permukiman dan lokasi
fasilitas penunjang permukiman sehingga diperoleh tingkat
aksesibilitas.
Aksesibilitas merupakan suatu konsep yang menggabungkan
system tata guna lahan secara geografis dengan system jaringan
transportasi yang menghubungkannya, dimana perubahan tata guna
lahan yang menimbulkan zona-zona dan jarak geografis di suatu
wilayah atau kota akan mudah dihubungkan oleh penyediaan
prasarana atau sarana angkutan. Aksesibiltas merupakan alat untuk
mengukur potensial dalam melakukan perjalanan selain untuk
menghitung jumlah perjalanan. Aksesibiltas dihitung berdasarkan
jumlah waktu dan jarak yang dibutuhkan seseorang dalam
menempuh perjalanan antara tempat tinggal dan dimana fungsi-
fungsi fasilitas berada, berikut merupakan klasifikasi tingkat
aksesbilitas secara kualitatif.
Tabel 3.21 Klasifikasi Berbagai Tingkat Aksesibilitas Secara

Kualitatif
Jarak Dekat Jauh
Kondisi Transportasi
Sangat Baik Aksesibilitas Tinggi Aksesibiltas Sedang
Sangat Jelek Aksesbilitas Aksesibiltas Rendah
Sedang
Sumber: Black, 1981
Secara terukur (kuantitatif), tingkat aksesibilitas lokasi tujuan

dapat ditentukan dengan rumus pada persamaan berikut:
Dimana:
Hi : Aksesibilitas dari zona asal i ke berbagi zona tujuan j
71
Ldj : Ukuran aktivitas (kegiatan) di setiap zona tujuan j,

seperti: persediaan lapanan kerja, luas tempat kegiatan,
tempat parkir, jumlah perdagangan, dan lain sebagainya
yang semua dapat dikukut
tij : Faktor kendala seperti ukuran waktu, biaya, jarak

fisik dari zona asal i ke berbagi zona tujuan j
n : banyaknya zona tujuan j sesuai dengan kegiatan orang

dalam wilayah kota
Tabel 3.22 Klasifikasi Pergerakan Orang di Perkotaan

Berdasarkan Maksud Pergerakan
Aktivitas Klasifikasi Perjalanan Keterangan
I. Ekonomi 1. Ke dan dari tempat Jumlah orang bekerja tidak
a. Mencari kerja tinggi, sekitar 40-50%
nafkah 2. Yang berkaitan dengan penduduk. Perjalanan yang
b. Mendapatkan bekerja berkaitan dengan pekerja:
barang dan 3. Ke dan dari took dan a. Pulang kerumah
pelayanan kelura untuk b. Mengangkut barang
keperluan pribadi c. Ke dan dari rapat
Yang berkaitan dengan Pelayanan hiburan dan

belanja atau bisnis rekreasi diklasifikasikan
pribadi secara terpisah, tetapi
pelayanan medis, hukum,
dan kesejahteraan
termasuk disini
II. Sosial 1. Ke dan dari rumah Kebanyakan fasilitas
Menciptakan, temen terdapat dalam lingkungan
menjaga 2. Ke dan dari tempat keluarga dan tidak
hubungan pertemuan bukan di menghasilkan banyak
pribadi rumah perjalanan, butir 2 juga
terkombinasi dengan
perjalanan dengan maksud
hiburan
III. Pendidikan Ke dan dari sekolah, Hal ini terjadi pada sebagai
kampus dan lain-lain besar penduduk yang
berusia 5 -22 tahun. Di
Negara sedang berkembang
jumlahnya sekitar 85%
penduduk
IV. Rekreasi dan 1. Ke dan dari tempat Mengunjungi restoran,
Hiburan rekreasi kunjungan social,
2. Yang berkaitan dengan termasuk perjalanan pada
perjalanan dan hari libur
berkendaraan untuk
rekreasi
V. Kebudayaan 1. Ke dan dari tempat Perjalanan kebudayaan dan
ibadah hiburan sangat sulit
72
Aktivitas Klasifikasi Perjalanan Keterangan

2. Perjalanan bukan dibedakan
hiburan ke dan dari
daerah budaya serta
pertemuan politik
Sumber: LPM – ITB (1996, 1997 ac)
Keluaran yang dihasilkan dari analisis sistem kegiatan yaitu:

1. Sistem Kegiatan Perkotaan;
2. Klasifikasi Tingkat Aksesibilitas
4. 4 Step Model Transportasi
Model perencanaan transporrtasi terdiri dari 4 tahap antara lain:
a) Bangkitan dan Tarikan Pergerakan (Trip Generation)
Trip Generation adalah tahapan pemodelan yang memperkirakan

jumlah pergerakan yang berasal dari suatu zona dan jumlah
pergerakan yang tertarik ke suatu zona atau tata guna lahan.
Suatu zona atau tata guna yang dimaksud dapat berupa unit
permukiman atau bagian wilayah kota (kawasan).
i j
Jenis-jenis perjalanan (Trip Purpose) biasanya berupa:

 Home-based work trip (rumah-kantor);
 Home-based other (rumah-tempat lain);
 Non-home-based trip (tempat lain-tempat lain)
Inti dari Trip Generation adalah menentukan :
 Besar bangkitan tanpa menghiraukan kemana tujuannya;
 Besar tarikan tanpa menghiraukan berasal dari mana
Sehingga dalam tahap Trip Generation hanya ada Sistem
Kegiatan.
Bangkitan dan Tarikan tergantung dari 2 aspek Tata Guna
Lahan:
73
 Tipe Tata Guna Lahan

 Tipe Tata Guna Lahan yg berbeda akan menghasilkan : jumlah
arus lalu lintas yg berbeda, jenis lalu lintas yg berbeda
(pejalan kaki, mobil, dll) serta waktu bangkitan dan tarikan yg
berbeda
 Intensitas kegiatan/ jumlah aktivitas
Asumsi dasar yg dipakai adalah : Semakin tinggi tingkat
pemakaian sebidang tanah, maka semakin tinggi pula jumlah
lalulintas yang dihasilkan. Salah satu ukuran intensitas adalah
kepadatan.
b) Distribusi Pergerakan Lalu Lintas (Trip Distribution)
Trip Distribution adalah tahapan pemodelan yang

memperkirakan distribusi/ sebaran pergerakan yg berasal dari
suatu zona atau menuju suatu zona. Apakah arah perjalanan
itu semua menuju satu tempat atau tersebar merata.
i j
Untuk setiap pasang zona (i,j), berapa arus yang berasal dari
zona i menuju ke zona j
Trip Distribution ini mencakup :
 Sistem Kegiatan / Tata Guna Lahan
 Sistem Jaringan (Aksesibilitas)
Distribusi Pergerakan dapat direpresentasikan dalam bentuk :
 Garis keinginan/Desire line
 Matrik Asal Tujuan (OD Matriks)
To 1 2 3 Oi
From
1 T11 T12 T13 O1
2 T21 T22 T23 O2
3 T31 T32 T33 O3
Dd D1 D2 D3 T
74
Dimana:
O i   Tid Dd   Tid T   Tid

d i i d
Garis Keinginan
Pola distribusi lalu lintas antara zona Asal & Tujuan adalah
hasil dari 2 hal yg terjadi secara bersamaan yaitu :
 Intensitas Tata Guna Lahan
Semakin tinggi tingkat aktivitas suatu tata guna lahan, maka
semakin tinggi kemampuannya menarik atau menghasilkan
lalulintas.
 Spatial Separatian (Pemisahan Ruang)
Jarak antara 2 buah tata guna lahan merupakan batasan
dari adanya pergerakan. Jarak yg jauh dan atau biaya yg
besar membuat pergerakan antara 2 buah zona menjadi
semakin sulit.
Hubungan antara Spatial Separatian dan Intensitas TGL pada
Sebaran Pergerakan :
 Daya tarik suatu tata guna lahan berkurang dengan
meningkatnya jarak (efek spatial separation)
 Tata guna lahan cenderung menarik lalu lintas dari tempat yg
lebih dekat dibandingkan dari tempat yg jauh
 Jumlah lalu lintas antara 2 buah tata guna lahan tergantung
dari intensitas kedua tata guna lahan dan spatial separation
(jarak, waktu dan biaya).
Tabel 3.23 Interaksi Antar daaerah

Interaksi dapat Interaksi Interaksi
Jauh
diabaikan rendah menengah
Jarak
Interaksi Interaksi sgt
Dekat Interaksi rendah
menengah tinggi
Intensitas TGL
Kecil-Kecil Kecil-Besar Besar-Besar
antara 2 Zona
Sumber: Black, 1981 dalam Tamin, 1997
c) Pemilihan Moda (Modal Choice/Modal Split)
Modal split adalah pembagian perjalanan ke dalam moda

angkutan baik pribadi maupun angkutan umum. Dengan kata
lain moda split adalah pemisahan perjalanan berdasarkan jenis
angkutan umum.
75
Jika terjadi interaksi antara 2 zona, maka seseorang akan

memutuskan bagaimana interaksi tersebut dilakukan. Biasanya
interaksi mengharuskan terjadinya perjalanan. Interaksi antara
dua tata guna lahan dapat dilakukan dalam dua pilihan,
pertama adalahan dengan menggunakan telepon (atau pos)
untuk menghindari terjadinya pergerakan dan kedua, interaksi
yang mengharuskan terjadinya pergerakan.
Pada pilihan kedua, keputusan harus ditetapkan dalam hal
pemilihan moda yang berkaitan dengan jenis transportasi yang
digunakan. Secara garis besar moda angkutan terbagi menjadi 3
yakni:
 Angkutan darat (mobil, motor, bus, kereta api)
 Angkutan air (kapal laut, boat)
 Angkutan udara (pesawat terbang, helicopter)
Pemilihan moda transportasi sangat tergantung dari:
 Tingkat ekonomi
 Biaya transportasi
 Faktor lainnya (kenyamanan dan keselamatan)
d) Pembebanan Lalu Lintas (Trip Assignment)
Dalam kasus ini, pemilihan moda dan rute dilakukan bersama-

sama. Untuk angkutan umum, rute ditentukan berdasarkan
moda transportasi sedangkan untuk kendaraan pribadi,
diasumsikan bahwa orang akan memilih moda transportasinya
dahulu kemudian rutenya.
Seperti pada pemilihan moda, pemilihan rute juga tergantung
pada alternatif terpendek, tercepat dan termurah dan juga
diasumsikan bahwa pemakai jalan mempunyai informasi yang
cukup (misal tentang kemacetan jalan) sehingga mereka dapat
menentukan rute terbaik.
Begitu pula untuk pengaturan volume lalu lintas sehingga lalu
lintas tidak menumpuk pada satu ruas jalan. Volume lalu lintas
pada suatu ruas jalan dapat dialihkan ke ruas jalan untuk
menghindari kemacetan lalu lintas dan matriks asal tujuan
akan menjadi factor inputan dalam permodelan ini.
76
5. Pergerakan Non Kendaraan Bermotor (Pejalan Kaki, Sepeda)
Penyediaan jaringan sirkulasi pedestrian (pejalan kaki) harus

menerapkan beberapa prinsip dan kriteria antara lain:
a. Azas keterkaitan/ keterhubungan (connections), yaitu bagaimana
membuat jaringan sirkulasi pedestrian yang saling
menghubungkan berbagai area yang dapat dijangkau pejalan
kaki;
b. Azas kemudahan pencapaian (convenience), yaitu bagaimana
membuat kemudahan sirkulasi yang dapat secara langsung
dicapai dan dipergunakan oleh public secara umum dengan
mudah;
c. Azas keselamatan/keamanan dan atraktif (convivial), yaitu
bagaimana membentuk lingkungan yang menjamin pejalan kaki
bergerak dengan terlindungi dan aman terutama terhadap
sirkulasi kendaraan bermotor di sekitarnya sekaligus aman
terhadap kemungkinan gangguan kriminalitas, serta bagaimana
membentuk lingkungan yang kondusif bagi pejalan kaki untuk
lebih memilih berjalan kaki dengan menggunakan jaringan
sirkulasi pedestrian yang disediakan akibat penyelesaian
lingkungan sekitar jaringan sirkulasi ini yang menarik bagi
pejalan kaki;
d. Azas kenyamanan (comfortable), yaitu bagaimana membentuk
lingkungan yang nyaman bagi pejalan kaki dikaitkan dengan
penciptaan dimensi besaran ruang gerak yang memenuhi standar
kenyamanan pejalan kaki ketika melewatinya;
e. Azas kejelasan/ kemudahan pengenalan (conspicousness), yaitu
bagaimana menyelesaikan lingkungan pedestrian dengan system
pergerakan yang mudah diamati dan diikuti, baik rute dan
arahnya, serta mudah dikenali keberadaannya di natara jejaring
sirkulasi lain.
Bentukan dan besaran jalur pedestrian (pejalan kaki)
diperhitungkan atas dasr:
a. Proyeksi kebutuhan disesuaikan dengan dimensi standar
(minimal) dari trotoar;
77
b. Pembentukan jaringan penghubung di dalam area pusat

lingkungan (antara berbagai sarana lingkungan) ataupun antar
area pusat lingkungan dengan lingkungan hunian;
c. Setting lingkungan dan lokasi terkait dengan pembentukan
karakter/konteks khas setempat;
d. Faktor keamanan pejalan kaki terkait dengan arus kendaraan
yang melewati jalur jalan utamanya;
e. Faktor kenyamanan pejalan kaki dengan pertimbangan iklim
regional dan cuaca setempat.
Beberapa kriteria dalam penyelesaian jalur pedestrian ini
adalah:
a. Jalur pejalan kaki diletakkan menyatu secara bersisian dengan
jalur jalan pada kedua posisi jalan pada area daerah milik
jalan/damija;
b. Dalam kondisi tertentu, jika memang terpaksa jalur pedestrian ini
dapat hanya pada satu sisi saja. Salah satu kondisi khusus
tersebut adalah kondisi topografi atau keadaan vegetasi di
sepanjang jalur yang tidak memungkinkan menampung volume
kendaraan pada jalur jalan yang relative sempit. Tambahan yang
perlu diperhatikan pada kasus khusus ini adalah dianjurkan
adanya elemen pembatas sebagai pengaman bagi pejalan kaki
sehingga keamanan pejalan kaki dapat terjamin;
c. Permukaan perkerasan jalur pejalan kaki secara umum terbuat
dari bahan anti slip;
d. Perkerasan jalur pejalan kaki ini harus menerus dan tidak
terputus terutama ketika menemui titik-titik konflik antara jalur
pejalan kaki dengan moda transportasi lain seperti jalur masuk
kapling, halte, dan lain sebagainya;
e. Penyelesaian pada titik-titik konflik ini harus diselesaikan dengan
pendekatan kenyamanan sirkulasi pejalan kaki sebagai prioritas
utamanya;
f. Lebar jalur untuk pejalan kaki saja minimal 1,20 m;
g. Jika terdapat jalur sepeda, maka lebar jalur untuk pejalan kaki
dan sepeda minimal 2,00 m;
h. Kemiringan jalur pedestrian (trotoar) memiliki rasio 1:2;
i. Tata hijau pada sisi jalur pedestrian mutlak diperlukan sebagai
elemen pembatas dan pengaman (barrier) bagi pejalan kaki,
78
sebagai peneduh yang memberi kenyamanan, serta turut

membetuk karakter wajah jalan dari koridor jalan secara
keseluruhan;
j. Pembatas fisik lain yang bersifat ringan, seperti penggunaan
bollards diperlukan sebagai elemen pengaman dan pembatas
antara sirkulasi manusia pejalan kaki dengan sirkulasi
kendaraan;
k. Harus dihindari bentukan jalur pejalan kaki yang membentuk
labirin yang tertutup dan terisolasi dengan lingkungan sekitarnya
karena dapat memicu terjadinya kejahatan;
l. Ukuran lebar jalur pejalan kaki sesuai dengan hirarki jalan yang
bersangkutan.
6. Kebutuhan Intervensi Integrasi Tata Guna Lahan dan

Transportasi
Sistem transportasi saling terkait erat dengan system sosio-

ekonomi. Transportasi mempengaruhi pertumbuhan dan perubahan
system sosio-ekonomi dan akan memicu peruabahan dalam system
transportasi. Seluruh sistem yang menjadi perhatian dapat
didefinisikan oleh 3 variabel dasar:
 T  Sistem Transportasi termasuk moda yang berbeda, berbagai
prasarana seperti jalan raya dan lain-lain.
 A  Sistem Kegiatan (Aktivitas) sosial-ekonomi seperti: pekerjaan,
penggunaan lahan, perumahan, sekolah dan lain-lain. Sistem
kegiatan didefinisikan sebagai totalitas dari transaksi sosial,
ekonomi dan politik, dan lainnya yang terjadi pada ruang dan
waktu di sutau wilayah tertentu.
 F  Pola Aliran (Flow) yang meliputi rute, volume atau penumpang
atau barang dan lain-lain.
Tiga jenis hubungan dapat diidentifikasi seperti ditunjukkan
pada gambar di bawah ini dan dapat diringkas sebagai berikut:
 F ditentukan oleh T dan A
 F saat ini dari waktu ke waktu akan menyebabkan perubahan dari
A melalui pola T dan melalui sumber daya yang dipergunakan
dalam menyediakan T
79
 F saat ini dari waktu ke waktu juga akan menyebabkan perubahan

pada T karena perubahan pada A.
Perhatikan bahwa A bukanlah variabel sederhana seperti yang
terlihat. Perlu diketahui juga bahwa transportasi bukanlah agen
tunggal yang menyebabkan perubaahan dalam A.
T
Transportartio
n system
F
1 Flow
A
Activity
system
2
Gambar 3.15 Hubungan antara T, A, dan F
Moda digunakan untuk memenuhi tujuan intevensi sistem TA

penting. Tiga pemain utama dalam system TAF adalah:
 Pengguna  para pengguna dari sistem transportasi akan
memutuskan kapan dimana dan bagaimana untuk bepergian.
 Operator  operator sarana atau layanan operator tertentu akan
menentukan model operasi, rute, jadwal, fasilitas dan lain-lain.
 Pemerintah  pemerintah akan memutuskan pajak, subsidi,
pembangunan fasilitas baru, hukum yang mengatur, tariff dan
lain-lain.
Intervensi bisa dalam transportasi atau sistem kegiatan. Pilihan
transportasi yang tersedia untuk memberikan perubahan dalam
sistem tersebut adalah:
 Teknologi (misalnya bus gandeng, sky bus dan lain-lain);
 Jaringan (misalnya grid dan radial);
 Karakteristik link (misalnya persimpangan bersinyal atau flyover);
 Kendaraan (misalnya menambah ukuran armada);
 Sistem kebijakan operasi (misalnya peningkatan frekuensi atau
subsidi); dan
 Kebijakan organisasi (misalnya sistem angkutan pribadi atau
umum di kota).
80
Di sisi lain, terdapat beberapa pilihan aktivitas antara lain:

 Kebutuhan perjalanan (travel demand). Merupakan hasil agregat
dari semua keputusan perjalanan individu. Keputusannya dapat
berupa perjalanan dengan kereta api atau bus, rute jarak
terpendek atau rute waktu tempuh terpendek, kapan (waktu) dan
bagaimana (moda) untuk bepergian dan lain-lain
 Pilihan lain. Sebagian besar aktor sosial, ekonomi, dan politik
dalam sistem aktivitas memutuskan kapan, bagaimana atau
dimana melakukan kegiatan, misalnya pilihan sekolah dipengaruhi
oleh sarana transportasi.

1. Sistem Kegiatan Perkotaan;
2. Kapasitas Jalan;
3. Volume Lalu Lintas Jalan;
4. Level Of Service (LOS);
5. Proyeksi Kebutuhan Lalu Lintas.
6. Hirarki dan Kondisi Jalan;
7. Fungsi Jalan;
8. Kelas Jalan.;
9. Model Pemilihan Moda; dan
10. Kebutuhan Sarana Non Kendaraan Bermotor.
Keluaran analisis ini juga digunakan sebagai bahan dalam

pertimbangan dalam menyusun struktur ruang beserta kelengkapan
sarana dan prasarana transportasi pendukung yang didasarkan pada
pusat kegiatan, proyeksi kebutuhan lalu lintas sehingga dapat
menciptakan sistem jaringan pergerakan yang memudahkan interaksi,
mendorong pertumbuhan ekonomi kawasan serta mendukung fungsi
masing-masing zona/ pusat kegiatan dalam wilayah perencanaan. Selain
itu pemetaan pusat-pusat kegiatan perkotaan juga akan menjadi masukan
dalam perumusan sistem perkotanaan nasional yang berdampak
pemenuhan kebutuhan akan sarana dan prasarana transportasi di masa
mendatang.
81
2.5. ANALISIS STRUKTUR INTERNAL WP
2.5.1. TUJUAN
Analisis struktur internal kawasan WP dilakukan untuk merumuskan
kegiatan fungsional sebagai pusat dan jaringan yang menghubungkan
antar pusat di dalam WP ruang dari RTRW Kabupaten/ Kota ke RDTR.
Analisis struktur internal kawasan perkotaan didasarkan pada kegiatan
fungsional di dalam kawasan perkotaan tersebut, pusat-pusat kegiatan
dan sistem jaringan yang melayaninya.
2.5.2. FUNGSI
Hasil dari analisis struktur internal WP digunakan sebagai bahan
pertimbangan dalam menentukan pusat aktivitas atau pelayanan di dalam
WP.

Data yang digunakan dalam penelitian ini berupa data sekunder yang
terdiri dari peraturan perundang-undangan, dokumen perencanaan, data
spasial (peta-peta, citra setelit), data dalam angka, jurnal dan laporan
penelitian.

Teknik analisis struktur internal WP tersebut meliputi:
1. Analisis Sistem Pusat Pelayanan
Analisis sistem pusat pelayanan dirumuskan berdasarkan

arahan pada kebijakan RTRW terkait dengan fungsi dan arahan
pengembangan, persebaran permukiman eksisting kawasan,
identifikasi besaran kota dan identifikasi pemusatan kegiatan.
Tujuan dari analisis ini ntuk mengetahui fungsi pengembangan
yang sudah ada/ berkembang di WP, mengidentifikasi pergeseran dan
kecenderungan perkembangan kota, mengetahui dominasi suatu kota
dengan kota lainnya.
Analisis ini digunakan sebagai arahan pembentukan sistem
pusat-pusat pelayanan wilayah kota yang memberikan layanan bagi
wilayah kota, sebagai arahan perletakan jaringan prasarana wilayah
kota sesuai dengan fungsi jaringannya yang menunjang keterkaitan
82
antar pusat-pusat pelayanan kota, dan sebagai dasar penyusunan

program utama jangka menengah lima tahunan.
Data yang digunakan dalam analisis ini merupakan data
sekunder yang terdiri dari dokumen perencanaan RTRW, data spasial
berupa peta sebaran kegiatan berdasarkan fungsi perwilayahan di
RTRW.
Teknik analisis yang dapat digunakan antara lain:
a) Analisis Indeks Pelayanan

Analisis indeks pelayanan dilakukan untuk dilakukan
untuk mengetahui tingkat pelayanan dari suatu kelurahan
dilihat dari kberadaan fasilitas eksisting. Analisis indeks
pelayanan dilakukan menggunakan analisis indeks sentralitas,
untuk mengukur tingkat kelengkapan dan skala pelayanan dari
setiap kelurahan dibanding terhadap wilayah lainnya.
Analisis yang dilakukan pertama adalah membandingkan
indeks pelayanan fasilitas, kelurahan mana yang memiliki
kelengkapan fasilitas. Unit lingkungan dengan kelurahan paling
lengkap akan memiliki peringkat paling tinggi. Penentuan nilai
indeks dihitung dengan menggunakan rumus :
Keterangan:
C : bobot dari atribut fungsional suatu fasilitas
t : nilai sentralitas gabungan dalam hal ini 100
T : jumlah total dari atribut dalam sistem
Dari hasil analisis sentralitas juga didapatkan peringkat.

Peringkat dibagi menjadi 5 kelas dengan interval skor 96.
Pembagian peringkat dalam analisis indeks pelayanan fasilitas
dibagi kedalam 5 peringkat, yaitu : sangat tinggi, tinggi, sedang,
rendah, dan sangat rendah. Indeks beserta penentuan peringkat
kelurahan hasil analisis indeks pelayanan dapat dilihat pada
gambar berikut ini.
83

Mitigasi Bencana
Gambar 3.16 Contoh Analisis Indeks Pelayanan
b) Analisis Skalogram Guttman

Analisis skalogram adalah analisis yang digunakan untuk
menganalisis pusatpusat permukiman khususnya hirarki atau
orde pusat-pusat permukiman. Adapun yang menjadi subyek di
dalam analisis ini diganti dengan permukiman (settlement)
sedangkan obyek diganti dengan fungsi atau kegiatan. Analisis
skalogram dapat memberi gambaran terkait adanya
pengelompokan permukiman sebagai pusat pelayanan dengan
mendasarkan pada kelengkapan fungsi pelayanannya. Pada
pembahasan kali ini, fasilitas yang digunakan di dalam
penilaian adalah fasilitas yang mencirikan fungsi pelayanan
sosial dan ekonomi dengan kriteria obyek tunggal dan terukur
serta sedapatnya memiliki karakteristik hirarki atau berjenjang.
Untuk membuat tabel analisis Skalogram Guttman, data
jumlah fasilitas digabung menjadi satu tabel, kemudian
84
diurutkan dari jumlah penduduk di setiap kelurahan yang

paling banyak hingga yang paling sedikit. Dari data-data
tersebut, dapat dilakukan analisis skalogram berdasarkan teori
Guttman. Setelah mendapatkan jumlah total fasilitas yang ada,
langkah selanjutnya adalah memberi skor pada setiap kelurahan
dengan mengkalikan jumlah pelayanan dengan bobot.
Pemberian bobot pada setiap fasilitas untuk membedakan skala
pelayanan setiap fasilitas. Fasilitas dengan skala pelayanan
lebih luas mendapatkan bobot yang lebih tinggi. Penentuan
bobot adalah sebagai berikut:
Menentukan jumlah orde di WP 1 dengan menggunakan
rumus sebagai berikut:
Dimana n = jumlah kelurahan, yaitu 12 kelurahan Jumlah
Orde = 1 + (3,3 x log n)
Jumlah Orde = 1 + (3,3 x log 12) = 3,5613
Sehingga ditemukan jumlah orde di WP 1 ada empat.
Untuk mencari range setiap orde digunakan rumus:
Dari hasil analisis didapatkan nilai tertinggi 11,665 dan

nilai terendah 2,665. Setelah dikelompokkan berdasarkan range
didapatkan bahwa Kelurahan Lere, Ujuna, dan Baru masuk
kedalam orde 1. Untuk lebih lengkapnya mengenai hasil analisis
skalogram dapat dilihat pada gambar berikut ini.
85

Mitigasi Bencana
Gambar 3.17 Contoh Analisis Skalogram Guttman
c) Analisis Rank Size Penduduk

Penentuan orde kota dengan menggunakan metode rank
size penduduk adalah untuk mengetahui proporsi distribusi
aktivitas ekonomi perkotaan dengan melihat proporsi dan
distribusi jumlah penduduk. Analisis rank size dilakukan
dengan menggunakan dua metode yaitu dengan rank size rule
dan Zipf (1949). Metode rank size rule menghitung jumlah
penduduk kota ke n adalah 1/n dari jumlah penduduk kota
orde tertinggi. Sedangkan metode zipf menyimpulkan bahwa
ukuran distribusi aktivitas ekonomi dari suatu kota akan
mengikuti distribusi Pareto, sekaligus juga memiliki bentuk
parameter tertentu (jamak dikenal sebagai Hukum Zipf).
Penentuan orde dengan menggunakan metode rank size
rule menggunakan rumus:
86
Pn = P1 x Rn-1
Keterangan:
Pn = jumlah penduduk kota rde ke n
P1 = jumlah penduduk kota terbesar di wilayah tersebut
(orde I)
Rn-1 = orde kota dengan pangkat -1 atau 1/Rn
Pada metode ke dua, penentuan orde dengan
menggunakan metode rank size zipf dilakukan dengan
menggunakan rumus sebagai berikut:
n = ( P1 / Pn ) / 1q
Keterangan:
n = Orde Kota
P1 = Jumlah penduduk kelurahan terbesar
Pn = Jumlah penduduk kelurahan n
q = konstanta yang didapat dari log5q / log 5 (sesuai
jumlah orde yang diinginkan)
Terdapat banyak kelurahan dengan orde tertinggi
dikarenakan jumlah penduduk pada 5 kelurahan tertinggi relatif
tidak berbeda jauh. Untuk lebih lengkapnya mengenai hasil
analisis rank size rule untuk wilayah dapat dilihat pada gambar
berikut ini.
Sumber : RDTR Kota Palu WP I Provinsi Sulawesi Tengah

Berbasis Mitigasi Bencana
Gambar 3.18 Contoh Analisis Rank Size Penduduk
87
d) Rekomendasi Penentuan Pusat Pelayanan

Dari penghitungan analisis pusat pelayanan diatas,
kemudian dilakukan penentuan orde perkotaan eksisting
dengan metode scoring. Hasil analisis dengan menggunakan
metode-metode diatas menghasilkan orde yang berbeda-beda.
Untuk menentukan orde eksisting, hasil penghitungan dengan
beberapa metode analisis pusat pelayanan yang telah dilakukan
diberi skor dan kemudian dijumlahkan untuk mendapatkan
nilai skor total. Kelurahan dengan skor paling kecil memiliki
nilai orde paling besar dan sebaliknya.

Mitigasi Bencana
Gambar 3.19 Contoh Hirarki Pusat Pelayanan
Sumber : RDTR Kota Palu WP I Provinsi Sulawesi Tengah

Berbasis Mitigasi Bencana
Gambar 3.20 Contoh Peta Rekomendasi Pusat

Pelayanan
88
Keluaran yang dihasilkan dapat berupa sistem pusat

pelayanan yang ada di WP biasanya dalam bentuk peta.
2. Analisis Sistem Jaringan Jalan
Analisis sistem jaringan jalan didasarkan pada kondisi eksisting

dimana jaringan pergerakan terdiri dari:
 Berdasarkan kewenanganya terdiri dari jalan nasional, provinsi,
kabupaten dan desa;
 Berdasarkan hirarkinya terdiri dari jaringan primer dan sekunder;
dan
 Berdasarkan kondisinya terdiri dari jaringan jalan dengan kondisi
baik, kondisi sedang dan kondisi buruk.
Tujuan analisis ini dilakukan guna menyelaraskan
pertumbuhan penduduk dengan prasarana yang ada sehingga tidak
menimbulkan konflik lalu lintas dan bisa membentuk jaringan jalan
yang berstandar.
Analisis ini berfungsi ntuk melihat sistem jaringan jalan yang
membentuk struktur ruang serta melihat keterkaitan jarigan jalan
yang menghubungkan antar pusat-pusat Kota.
Data yang dibutuhkan dalam melakukan analisis ini terdiri dari
data primer berupa survey lokasi, buku rencana, peraturan (undang-
undang, SNI, dll).
Teknik analisis yang dapat digunakan antara lain:
a) Kewenangan Jalan
Sesuai dengan Undang-Undang Republik Indonesia Nomor
38 Tahun 2004 tentang Jalan dan Peraturan Pemerintah Nomor
34 Tahun 2006 tentang Jalan, maka sesuai dengan
kewenangan/status, maka jalan umum dikelompokkan sebagai
berikut:
 Jalan Nasional;
 Jalan Provinsi;
 Jalan Kabupaten;
 Jalan Kota; dan
 Jalan Desa.
Pengertian dari masing-masing status jalan tersebut adalah
sebagai berikut:
89
 Jalan Nasional
Jalan Nasional terdiri dari: Jalan Arteri Primer Jalan Tol
Penyelenggaraan. Jalan Nasional merupakan kewenangan
Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, yaitu
di Direktorat Jenderal Bina Marga yang dalam pelaksanaan
tugas penyelenggaraan jalan nasional dibentuk Balai Besar
Pelaksanaan Jalan Nasional sesuai dengan wilayah kerjanya
masing-masing. Sedangkan untuk wilayah Jawa Tengah dan
DIY dilaksanakan oleh Balai Besar Pelaksanaan Jalan
Nasional VII yang berkantor di Jalan Murbei Barat I
Sumurboto Banyumanik Semarang. Sesuai dengan
kewenangannya, maka ruas-ruas jalan nasional ditetapkan
oleh Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat dalam
bentuk Surat Keputusan (SK) Menteri PUPR.
 Jalan Kabupaten
Penyelenggaraan Jalan Kabupaten merupakan kewenangan
Pemerintah Kabupaten. Jalan Kabupaten terdiri dari:
 Jalan kolektor primer yang tidak termasuk jalan nasional
dan jalan provinsi.
 Jalan lokal primer yang menghubungkan ibukota kabupaten
dengan ibukota kecamatan, ibukota kabupaten dengan pusat
desa, antar ibukota kecamatan, ibukota kecamatan dengan
desa, dan antar desa.
 Jalan sekunder yang tidak termasuk jalan provinsi dan jalan
sekunder dalam kota.
 Jalan strategis kabupaten.
Ruas-ruas jalan kabupaten ditetapkan oleh Bupati dengan

Surat Keputusan (SK) Bupati.
 Jalan Kota
Jalan Kota adalah jalan umum pada jaringan jalan sekunder
di dalam kota, merupakan kewenangan Pemerintah Kota.
Ruas-ruas jalan kota ditetapkan oleh Walikota dengan Surat
Keputusan (SK) Walikota.
 Jalan Desa
Jalan Desa adalah jalan lingkungan primer dan jalan lokal
primer yang tidak termasuk jalan kabupaten di dalam
90
kawasan perdesaan, dan merupakan jalan umum yang

menghubungkan kawasan dan/atau antar permukiman di
dalam desa.
b) Hirarki Jalan
Untuk menentukan hierarki jalan perlu dipahami mengenai
definisi jalan dan fungsinya. Berikut ini beberapa definisi terkait
dengan hierarki jalan menurut UU No. 38 Tahun 2004 tentang
Jalan:
 Sistem jaringan jalan primer merupakan sistem jaringan jalan
dengan peranan pelayanan distribusi barang dan jasa untuk
pengembangan semua wilayah di tingkat nasional, dengan
menghubungkan semua simpul jasa distribusi yang berwujud
pusat-pusat kegiatan.
 Sistem jaringan jalan sekunder merupakan sistem jaringan
jalan dengan peranan pelayanan distribusi barang dan jasa
untuk masyarakat dalam kawasan perkotaan.
 Jalan arteri merupakan jalan umum yang berfungsi melayani
angkutan utama dengan ciri perjalanan jarak jauh, kecepatan
rata-rata tinggi, dan jumlah jalan masuk dibatasi secara
berdaya guna.
 Jalan kolektor merupakan jalan umum yang berfungsi
melayani angkutan pengumpul atau pembagi dengan ciri
perjalanan jarak sedang, kecepatan rata-rata sedang, dan
jumlah jalan masuk yang dibatasi.
 Jalan lokal merupakan jalan umum yang berfungsi melayani
angkutan setempat dengan ciri perjalanan jarak dekat,
kecepatan rata-rata rendah, dan jumlah jalan masuk tidak
dibatasi.
 Jalan lingkungan merupakan jalan umum yang berfungsi
melayani angkutan lingkungan dengan ciri perjalanan jarak
dekat, dan kecepatan rata-rata rendah.
Tabel 3.24 Standar Ketentuan Teknis Dimensi Jalan

Berdasarkan Hierarki Jalan
Hirarki Jalan Rumaja Rumija Ruwasja Kecepatan
Arteri Primer ≥ 11 meter 25 meter ≥ 15 meter ≥ 60 km/jam
Kolektor Primer ≥ 9 meter 25 meter ≥ 10 meter ≥ 40 km/jam
Kolektor Sekunder ≥ 9 meter 25 meter ≥ 5 meter ≥ 20 km/jam
Lokal Primer ≥ 7,5 meter 15 meter ≥ 7 meter ≥ 20 km/jam
91
Hirarki Jalan Rumaja Rumija Ruwasja Kecepatan

Lokal Sekunder ≥ 7,5 meter 15 meter ≥ 3 meter ≥ 10 km/jam
Lingkungan Primer ≥ 6,5 meter 11 meter ≥ 5 meter ≥ 15 km/jam
Lingkungan Sekunder ≥ 6,5 meter 11 meter ≥ 2 meter ≥ 10 km/jam
Sumber : Permen PU No 19/PRT/M/2011 tentang Persyaratan Teknis
Jalan dan Kriteria Perencanaan Teknis Jalan

Perumahan
Gambar 3.21 Ilustrasi Penampang Jalan

Perumahan
Gambar 3.22 Potongan Jalan Menurut Klasifikasi
92
c) Kondisi Jalan
Kondisi jalan yang dilihat merupakan kondisi jalan
eksisting yang di bagi sebagai berikut.
 Jalan dengan kondisi baik
 Jalan dengan kondisi sedang
 Jalan dengan kondisi buruk
Kondisi jalan didapatkan dari survey primer ataupun data
sekunder berupa perhitungan pada peta.
d) Konektivitas Kawasan
Uji konektivitas kawasan dilakukan untuk mengetahui
keterhubungan antar pusat wilayah pengembangan yang telah
ditentukan sebelumnya. Keterhubungan yang dimaksud
berkaitan dengan jaringan jalan yang menghubungkan antar
pusat wilayah pengembangan.
Dari rumusan diatas, dilakukan formulasi sebagai berikut:
Nilai struktur = jumlah garis– jumlah titik + network
Uji struktur menggunakan pusat wilayah pengembangan
sebagai titik. Jaringan jalan arteri primer, kolektor primer dan
lokal primer sebagai garis. Sedangkan network adalah satu
kesatuan jaringan.
Keluaran yang dihasilkan dapat berupa permasalahan di
pada ruas-ruas jalan yang telah dianalisis, apakah kondisi yang
ada pada saat ini sudah sesuai dengan peraturan yang berlaku.
3. Analisis Intensitas Pengembangan Ruang pada seluruh WP
Intensitas pengembangan ruang melihat koefisien terbangun di

setiap kelurahan. Analisis ini dilakukan untuk mengidentifikasi
struktur dan pola ruang, serta kesesuaian pemanfaatan ruang
dengan arahan perencanaan yang ada.
Analisis intensitas pengembangan ruang berfungsi untuk
melihat pada pengembangan kawasan terbangun.
Data yang dibutuhkan untuk melakukan analisis ini berupa
data sekunder yaitu luas lahan terbangun dan luas penggunaan
lahan untuk zona permukiman.
93
Teknik analisis berupa koefisien terbangun didapatkan dari

hasil pembagian antara luas lahan terbangun dibagi dengan luas
penggunaan lahan untuk kategori budidaya permukiman.
Keluaran yang dihasilkan berupa peta intensitas pemanfaatan
ruang yang dapat memperlihatkan intensitas kepadatan kawasan
terbangun yang memusat disatu titik atau pada beberapa titik.
4. Struktur Guna Lahan Perkotaan (Model Kota)
Penggunaan lahan diartikan sebagai bentuk campur tangan

manusia terhadap lahan dalam langka memenuhi kebutuhan
hidupnya baik materiil maupun spiritual. Klasifikasi penggunaan
lahan didasarkan pada kondisi fisik wilayah dan bentuk pemanfaatan
sebagai ruang pembangunan.
Kenampakan penggunaan lahan berubah berdasarkan waktu.
Perubahan ini pada umumnya tidak liniear karena kenampakan
berubah-ubah baik penggunaan lahan maupun lokasi. Penggunaan
lahan sangat dipengaruhi oleh manusia, aktivitas dan lokasi. Dimana
hubungan antar ketiganya sangat berkaitan, dimana dalam
melakukan aktivitas setiap manusia membutuhkan lokasi sehingga
dapat dianggap sebagai siklus perubahan penggunaan lahan sesuai
pada gambar dibawah ini.
Sumber : Catenese, 1986.

Gambar 3.23 Siklus Perubahan Guna Lahan
Struktur ruang kota merupakan susunan pusat-pusat

permukiman dan sistem jaringan sarana prasarana yang berfungsi
sebagai pendukung kegiatan sosial ekonomi masyarakat yang secara
hierarkis memiliki hubungan fungsional (Undang-Undang No 26
Tahun 2007).
Berkaitan dengan itu bahwa wujud struktural pemanfaatan
ruang diantaranya meliputi hirarki pusat pelayanan kegiatan
94
perkotaan seperti pusat kota, pusat bagian wilayah kota, dan pusat
lingkungan yang ditunjang dengan sistem prasarana jalan seperti
jalan arteri, jalan kolektor dan jalan lokal.
Menurut Sinulingga (2005), bentuk struktur ruang kota apabila
ditinjau dari pusat pelayanan terbagi menjadi tiga yaitu:
1. Monocentric city dimana kota yang belum berkembang pesat,
jumlah penduduknya belum banyak, dan hanya mempunyai satu
pusat pelayanan (CBD).
2. Polycentric city dimana kota bertambah besar, lebih dari satu pusat
pelayanan.
3. Kota Metropolitan merupakan kota besar yang dikelilingi oleh kota-
kota satelit yang terpisah cukup jauh dengan urban fringe, tetapi
semuanya membentuk satu kesatuan sistem dalam pelayanan
penduduk wilayah metropolitan.
Berdasarkan pusat-pusat pelayanannya model struktur ruang
terbagi seperti berikut:
1. Mono centered, terdiri dari satu pusat dan beberapa sub pusat
yang tidak saling terhubung antara sub pusat yang satu dengan
sub pusat yang lain.
2. Multi nodal, terdiri dari satu pusat, beberapa sub pusat dan sub-
sub pusat yang saling terhubung satu sama lain dan ada yang
tidak terhubung.
3. Multi centered, terdiri dari beberapa pusat, sub pusat dan sub-sub
pusat yang saling terhubung satu sama lainnya.
4. Non centered, tidak terdapat pusat. semua node memiliki hirarki
yang sama dan saling terhubung antara yang satu dengan yang
lainnya.
95
Secara skematik model struktur kota dapat digambarkan

sebagai berikut:
Sumber : Sinulingga, 2005.

Gambar 3.24 Model Struktur Ruang
Perkembangan kota dicerminkan oleh pemusatan penduduk,

berbagai fasilitas produktif dan kemudahan lainnya (Adisasmita,
2010). Sedangkan menurut Paul Barros dalam Nurmandi (2006),
bahwa pola perkembangan fisik kota menyerupai pita yang mengikuti
garis transportasi dan tidak merata. Karolien (2012) menjelaskan
bahwa perkembangan kota akan terjadi jika tersedia jaringan jalan,
kondisi eksisting kawasan terbangun dan aksesibilitas terhadap
pusat kota. Selain itu menurut Oduro (2014) bahwa pertumbuhan
kawasan terbangun dipengaruhi oleh kedekatan dengan pusat kota.

Keluaran yang dihasilkan dari analisis struktur internal WP berupa
arahan garis besar intensitas ruang dan arahan pengembangannya di
masa datang.
2.6. RANGKUMAN
Analisis terkait strutuktur ruang secara umum terdiri dari:
1) Analisis Regional dan kebijakan (keududukan dan peran WP dalam

wilayah yang lebih luas);
96

Keluaran yang dihasilkan dari analisis terkait struktur ruang meliputi:
1. Analisis Regional dan kebijakan (keududukan dan peran WP dalam

wilayah yang lebih luas), bertujuan untuk memahami kedudukan dan
keterkaitan WP dalam sistem regional yang lebih luas dalam aspek sosial,
ekonomi, lingkungan, sumber daya buatan atau sistem prasarana,
budaya, pertahanan, dan keamanan. Keluaran hasil analisis ini adalah
gambaran pola ruang dan sistem jaringan prasarana WP, fungsi dan
peran WP pada wilayah yang lebih luas, potensi dan permasalahan
pembangunan akan penataan ruang pada wilayah yang lebih luas,
peluang dan tantangan pembangunan wilayah perencanaan dalam
wilayah yang lebih luas yang ditunjukkan oleh sektor unggulan.
2. Analisis Kependudukan dan Sosial Budaya, bertujuan untuk
mengidentifikasi dan mendapatkan proyeksi perubahan demografi seperti
pertumbuhan dan komposisi jumlah penduduk serta kondisi sosial
kependudukan dalam memberikan gambaran struktur dan karakteristik
penduduk. Keluaran hasil analisis ini adalah data kepadatan penduduk
di wilayah perencanaan, komposisi penduduk menurut umur dan jenis
kelamin serta angka angkatan kerja, dan proyeksi jumlah penduduk yang
digunakan untuk merencanakan penyediaan kebutuhan sektoral.
3. Analisis Sumber Daya Buatan, bertujuan untuk memenuhi kebutuhan
manusia. Pemanfaatan sumber daya buatan akan mengurangi eksploitasi
sumber daya alam sehingga tetap dapat menjaga keseimbangan
ekosistem suatu wilayah. Keluaran hasil analisis ini adalah pertimbangan
dalam penyusunan RDTR.
4. Analisis Transportasi/Pergerakan, bertujuan untuk menciptkan
kemudahan dalam pergerakan, mendorong pertumbuhan ekonomi
kawasan, dan mendukung fungsi masing-masing zona. Keluaran hasil
analisis ini adalah bahan dalam pertimbangan dalam menyusun struktur
ruang beserta kelengkapan sarana dan prasarana transportasi
pendukung yang didasarkan pada pusat kegiatan, proyeksi kebutuhna
lalu lintas sehingga dapat menciptakan sistem jaringan pergerakan yang
memudahkan interaksi, mendorong pertumbuhan ekonomi kawasan
97
serta mendukung fungsi masing-masing zona/pusat kegiatan dalam

wilayah perencanaan
5. Analisis Struktur Internal WP, bertujuan untuk merumuskan kegiatan
fungsional sebagai pusat dan jaringan yang menghubungkan antar pusat
di dalam WP ruang dari RTRW Kabupaten/Kota ke RDTR. Keluaran
analisis ini adalah arahan garis besar intensitas ruang dan arahan
pengembangannya di masa datang.
98
BAB III
ANALISIS TERKAIT POLA RUANG
Setelah menyelesaikan pembelajaran pada Bab III Analisis Terkait Pola Ruang, peserta
pelatihan diharapkan mampu melakukan: Analisis Sumber Daya Alam dan
Fisik/Lingkungan, Analisis Ekonomi dan Sektor Unggulan, Analisis Lingkungan Binaan,
Analisis Sistem Penggunaan Lahan; Analisis Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan
Lahan; Analisis Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal Per Zona dan Sarana
Minimal, Analisis Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Zonasi, Analisis Teknik Pengaturan
Zonasi
3.1. ANALISIS SUMBER DAYA ALAM DAN FISIK/LINGKUNGAN WP
3.1.1. TUJUAN
Analisis ini bertujuan untuk memberikan gambaran kerangka fisik
pengembangan wilayah serta batasan dan potensi alam WP dengan
mengenali karakteristik sumber daya alam, menelaah kemampuan dan
kesesuaian lahan agar pemanfaatan lahan dalam pengembangan wilayah
dapat dilakukan secara optimal dengan tetap memperhatikan
keseimbangan ekosistem dan meminimalkan kerugian akibat bencana.
3.1.2. FUNGSI
Hasil studi analisis fisik dan lingkungan ini akan menjadi masukan
dalam penyusunan rencana tata ruang maupun rencana pengembangan
wilayah dan/atau kawasan (rencana tindak, rencana inventasi, dan lain-
lain), karena akan memberikan gambaran kerangka fisik pengembangan
wilayah dan/atau kawasan.

Data-data yang dibutuhkan dalam aspek analisis fisik dan
lingkungan antara lain:
99
1. Data Klimatologi
Data klimatologi ini dapat diperoleh pada stasiun meteorologi dan

geofisika di wilayah dan/atau kawasan atau daerah sekitarnya yang
terdekat, atau pada kabupaten dalam bentuk laporan, atau dapat
juga diperoleh pada Badan Meteorologi dan Geofisika Pusat di
Jakarta.
Kedalaman data adalah pengamatan 10 tahun (bila tersedia),

apabila data yang diperoleh tidak mencapai kedalaman tersebut
dapat dikumpulkan data semaksimum yang tersedia.
Gambar 3.25 Peta Curah Hujan
2. Data Topografi
Data topografi dapat berupa peta topografi dengan skala
terbesar yang tersedia yang dapat diperolah pada instansi: Badan
Koordinasi Survei dan Pemetaan Nasional (Bakosurtanal) dan
instansi terkait lainnya.
Peta topografi dapat diturunkan beberapa data yang berkaitan
dengan bentuk bentang alam dan kemiringannya, yakni peta
morfologi dan peta kemiringan lereng/lahan.
Peta kelerengan diolah dari peta ketinggian (kontur) atau data
ketinggian (Digital Elevation Model) sebagaimana masing-masing
digambarkan pada Gambar dibawah ini.
100
Gambar 3.26 Peta Ketinggian (DEM) WP
Gambar 3.27 Peta Kelerengan WP
3. Data Geologi
Untuk mengetahui kondisi geologi regional wilayah dan/atau
kawasan perencanaan dan daerah sekitarnya, maka diperlukan data
fisiografi daerah yang lebih luas. Data geologi yang diperlukan dalam
analisis aspek fisik dan lingkungan terdiri dari tiga bagian, yakni data
geologi umum, data geologi wilayah dan data geologi permukaan.
Data geologi umum yang diperlukan untuk mengetahui kondisi
fisik secara umum, terutama pada batuan dasar yang akan menjadi
tumpuan dan sumber daya alam wilayah ini, data geologi mencakup
stratigrafi dan uraian litologinya, struktur geologi dan penampang-
penampang geologi (satuan buatan: batuan vulkanik, batuan
sedimen, alluvium). Data geologi wilayah lebih terinci dari geologi
umum dan bersifat geologi tinjau dan lebih menekankan pada rincian
karakteristik litologi dan struktur geologinya dan memperhatian
stratigrafi (satuan batuan: halosen, plistosen, dan pliosen).
101
Sedangkan geologi permukaan adalah kondisi geologi tanah/ batu

yang ada di permukaan dan sebarannya baik lateral maupun vertikal
hingga kedalaman batuan dasar serta sifat-sifat keteknikan batu
tersebut dan diperoleh dari penelitian lapangan (data primer) (contoh:
andosol, latosol kelabu, aluvial kelabu, regosol coklat, dll).
Gambar 3.28 Peta Jenis Tanah
4. Data Hidrologi
Data hidrologi yang dimaksud adalah data yang berkaitan
dengan kondisi keairan, baik air permukaan maupun air tanah.
Untuk itu penyajian data hidrologi ini dibedakan atas air permukaan
dan air tanah. Air permukaan yang dimaksud adalah air yang
muncul atua mengalir di permukaan seperti: mata air, danau, sungai
dan rawa dan hendaknya diikuti besaran dan debitnya sehingga
dapat terlihat potensi air permukaan secara umum. Data air
permukaan dapat diperoleh pada instansi pengairan setempat atau
pusat dilengkpai dengan pengamatan lapangan. Sedangkan air tanah
yakni air tanah yang memerlukan teknologi tambahan untuk
pengadaannya, secara umum dapat diketahui dari kondisi geologinya
dan dapat diperoleh dari Kementerian ESDM atau instansi terkait
lainnya.
5. Data Sumber Daya Mineral/Bahan Galian

Sumber daya mineral/bahan galian telah dipetakan oleh
Kementerian ESDM berupa bahan bangunan berupa batu, pasir, dan
tanah urug yang kesemuanya termasuk bahan galian golongan C,
namun bagi daerah yang belum dipetakan dapat dikenali di lapangan
102
dan dipertegas dengan kondisi geologinya serta informasi dari

pemerintah daerah terkait aktivitas pertambangan bahan galian
golongan C. Sumber daya mineral lainnya yang tidak termausk bahan
galian golongan C adalah minyak bumi, batubara, dan mineral logam.
6. Data Bencana Alam

Data bencana alam perlu dikenali sedini mungkin, agar
tindakan pengamanan bila daerah tersebuat memang akan
dikembangkan, telah disiapkan atau sejak dini dihindari
pengembangan pada daerah rawan bencana ini. Kemungkinan
bencana alam yang akan timbul di suatu daerah adalah bencana
alam yang beraspek geologi, seperti: banjir, longsor, amblesan,
letusan gunung berapi, gempa bumi, kekeringan dll, dapat dikenali
dari kondisi geologi, sejarah bencana alam yang pernah terjadi di
suatu wilayah, dan gejala bencana alam mikro yang berpotensi
terjadinya bencana yang lebih makro.
7. Data Penggunaan Lahan
Penggunaan lahan di wilayah dan/atau kawasan perencanaan

perlu diketahui secara terinci terutama bangunan yang bersifat tidak
meluluskan air/kedap air. Hal ini berkaitan dengan rasio tutupan
lahan yang ada saat ini/eksisting yang akan digunakan dalam
penghitungan ketersediaan air tanah. Data penggunaan lahan juga
digunakan untuk mengetahui pengelompokkan peruntukan lahan
termasuk aglomerasi fasilitas yang akan membentuk pusat kota serta
bangunan-bangunan yang memerlukan persyaratan kemampuan
lahan tinggi yang digunakan dalam penentuan rekomendasi
kesesuaian lahan. Data penggunaan lahan dapat diperoleh dari peta
penggunaan lahan/ peta tata guna lahan.
Kondisi fisiografis yang paling minimal diwakili oleh 3 (tiga)

parameter, meliputi: kelerengan, jenis tanah, dan curah hujan.
Memberikan nilai untuk ketiga parameter tersebut dan
menjumlahkannya sehingga diperoleh nilai akhir. Klasifikasi nilai
akhir tersebut menggambarkan kemampuan pengembangan suatu
kawasan. Semakin rendah nilainya, semakin tinggi kemampuan
103
lahan untuk dikembangkan, sebaliknya semakin tinggi nilainya,

semakin tinggi sifat lindung lahan.

1. Analisis Kemampuan Lahan
Analisis kemampuan lahan merupakan analisis gabungan dari

hasil analisis fisik dan lingkungan. Analisis kemampuan lahan akan
menghasilkan kelas kemampuan dan klasifikasi pengembangan
kawasan dan digunakan sebagai acuan bagi arahan-arahan
kesesuaian lahan pada tahap analisis berikutnya. Pembuatan peta
nilai kemampuan lahan ini yang merupakan penjumlahan nilai
dikalikan bobot terdapat 2 (dua) cara, yakni:
1) Men-superimpose-kan setiap satuan kemampuan lahan yang telah
diperolah hasil pengkalian nilai dengan bobotnya secara satu
persatu, sehingga kemudian diperolah peta jumlah nilai dikalika
bobot seluruh satuan secara kumulatif.
2) Membagi peta masing-masing satuan kemampuan lahan dalam
sistem grid, kemudian memasukkan nilai dikalikan bobot masing-
masing satuan kemampuan lahan ke dalam grid tersebut.
Penjumlahan nilai dikalikan bobot secara keseluruhan adalah
tetap dengan menggunakan grid, yakni menjumlahkan hasil nilai
dikalikan bobot seluruh satuan kemampuan lahan pada setiap grid
yang sama. Berikut ini merupakan contoh perhitungan peta
kemampuan lahan dari hasil tumpang tindih berbagai peta SKL
yang telah dibuat sebelumnya.
Tabel 3.25 Contoh Penghitungan Peta Kemampuan Lahan

SKL
Morfo Kemu Kestab Kestabil Keterse Terhada Draina Pembuan Bencan Kema
logi dahan ilan an diaan p Erosi se gan a Alam mpuan
Diker Lereng Pondasi Air Limbah Lahan
jakan
Bobot Bobot Bobot Bobot = Bobot = Bobot = Bobot Bobot = Bobot Jumlah
=5 =1 =5 3 5 3 =5 0 =5 Nilai
Bobot x nilai
5 1 5 3 5 3 25 0 25
10 2 10 6 10 6 20 0 20
15 3 15 9 15 9 15 0 15
20 4 20 12 20 12 10 0 10
25 5 25 15 25 15 5 0 5
104
Dari penghitungan di atas, maka dapat diklasifikasikan dalam

beberapa kelas dengan memperhatikan nilai minimum dan
maksimun total. Dari penghitungan angka di atas, didapatkan nilai
minimum yaitu 32 dan nilai maksimum 160. Dengan begitu
pengkelasan dari total nilai ini adalah:
Tabel 3.26 Klasifikasi Kelas Kemampuan Lahan

Total Kelas Kemampuan
Klasifikasi Pengembangan
Nilai Lahan
32-58 Kemampuan Pengembangan

Kelas a
Sangat Rendah
Kemampuan Pengembangan
59-83 Kelas b
Rendah
84-109 Kelas c
Sedang
110-134 Kelas d
Agak Tinggi
135-160 Kelas e
Sangat Tinggi
Analisis kemampuan lahan ini bermaksud untuk mengkaji

tingkatan kemampuan lahan untuk kawasan budidaya berdasarkan
aspek fisik dasar. Aspek-aspek fisik kemampuan lahan dalam analisis
ini dikenal dengan satuan kemampuan lahan (SKL). Berdasarkan
pedoman teknik analisis aspek fisik lingkungan, ekonomi serta sosial
budaya, analisis kemampuan lahan terdiri dari:
a) Satuan Kemampuan Lahan (SKL) Morfologi
Analisis Satuan Kemampuan Lahan Morfologi bertujuan

untuk memilah bentuk bentang alam/ morfologi pada wilayah
dan atau kawasan perencanaan yang mampu untuk
dikembangkan sesuai dengan fungsinya.
Digunakan sebagai masukan untuk analisis kemampuan
lahan karena analisis ini menghasilkan tingkat kemampuan
lahan dari segi morfologinya dan teridentifikasi potensi kendala
morfologi masing-masing tingkatan kemampuan lahan terhadap
morfologi.
Data yang dibutuhkan terdiri dari:
 Peta morfologi skala besar yang tersedia;
 Peta kemiringan lereng bila ada;
105
 Peta morfologi bila sudah pernah dilakukan studi

sejenis; dan
 Hasil pengamatan lapangan mengenai morfologi.
Teknik analisis yang dilakukan adalah dengan
menggunakan software Arc GIS dengan mengisi attribute table
dengan langkah-langkah:
1. Hitung/identifikasi kemiringan lereng wilayah secara
terinci dari peta topografi dan sesuaikan dengan hasil
pengamatan lapangan;
2. Bila tidak tersedia peta topografi yang memadai,
kemiringan lereng ditentukan berdasarkan pengamatan
langsung di lapangan dan plotting ke peta dasar (peta
sketsa kemiringan lereng);
3. Tentukan satuan morfologi yang membentuk wilayah
perencanaan berdasarkan peta topografi dan/atau peta
kemiringan lereng;
4. Tentukan tingkat kemampuan lahan (SKL Morfologi)
berdasarkan peta-peta hasil analisis di atas (attribute
table), persyaratan/batasan yang diharapkan pada
pengembangan kawasan, berikan nilai dari setiap analisis
seperti tabel di bawah ini dan deskripsikan potensi dan
kendala morfologi masing-masing tingkatan SKL Morfologi
tersebut.
Tabel 3.27 SKL Morfologi

Morfologi Lereng SKL Morfologi Nilai
Gunung/Pegunung > 40% Kemampuan lahan 1

an dan dari morfologi tinggi
Bukit/Perbukitan
Gunung/Pegunung 25 – 40% Kemampuan lahan 2
an dan dari morfologi cukup
Bukit/Perbukitan
Bukit/Perbukitan 15 – 25% Kemampuan lahan 3
dari morfologi sedang
Datar 2 – 15% Kemampuan lahan 4
dari morfologi kurang
Datar 0 – 2% Kemampuan lahan 5
dari morfologi rendah
Keluaran yang dihasilkan yaitu:

1. Peta Satuan Kemampuan Lahan Morfologi;
106
2. Potensi dan kendala Morfologi masing-masing tingkatan

dalam SKL Morfologi.
b) Analisis Satuan Kemampuan Lahan (SKL) Kemudahan

Dikerjakan
Analisis Satuan Kemampuan Lahan Mudah Dikerjakan

bertujuan untuk mengetahui tingkat kemudahan lahan di
wilayah dan atau kawasan untuk digali atau dimatangkan
dalam proses pembangunan atau pengembangan kawasan.
lahan karena analisis ini diperoleh gambaran tingkat
kemampuan lahan untuk digali, ditimbun, ataupun
dimatangkan dala proses pembangunan untuk pengembangan
kawasan dan teridentifikasi potensi dan kendala dalam
pengerjaan masing-masing tingkatan kemampuan lahan
kemudahan dikerjakan serta teridientifikasi metode pengerjaan
yang sesuai untuk masing-masing tingkat kemampuan lahan.
1. Peta Topografi;
2. Peta Morfologi;
3. Peta Kemiringan Lereng;
4. Peta Geologi;
5. Peta Geologi Permukaan; dan
6. Peta Penggunaan Lahan saat ini.
1. Tentukan tingkat kekerasan batuan berdasarkan peta
topografi, peta geologi, peta penggunaan lahan saat ini dan
sesuaikan dengan gata geologi permukaan dari hasil
pengamatan langsung di lapangan;
2. Tentukan kemudahan pencapaian berdasarkan peta
morofologi, peta kemiringan lereng dan peta penggunaan
lahan saat ini;
3. Tentukan tingkat kemudahan dikerjakan (SKL Kemudahan
Dikerjakan) dari hasil analisis di atas (attribute table),
107
berikan nilai dari setiap analisis seperti tabel di bawah ini

serta deskripsi masing-masing tingkatan.
Tabel 3.28 SKL Kemudahan Dikerjakan

Morfologi Lereng Ketinggia Penggunaan SKL Nilai
n Lahan Kemudahan
Dikerjakan
Gunung/Pegunungan > 40% Tinggi Semua Kemudahan 1
dan Bukit/Perbukitan Dikerjakan
Sangat Rendah
Gunung/Pegunungan 25 – 40% Cukup Air danau, Air Kemudahan
dan Bukit/Perbukitan Tinggi rawa, Air Dikerjakan
sungai, Sangat Rendah
Hutan, Sawah
Gunung/Pegunungan 25 – 40% Cukup Semua Kemudahan 2
dan Bukit/Perbukitan Tinggi Dikerjakan
Rendah
Bukit/Perbukitan 15 – 25% Sedang Semua Kemudahan 3
Dikerjakan
Sedang
Datar 2 – 15% Rendah Semua Kemudahan 4
Dikerjakan
Tinggi
Datar 0 – 2% Sangat Semua Kemudahan 5
Rendah Dikerjakan
Sangat Tinggi
Keluaran yang dihasilkan terdiri dari
1. Peta Satuan Kemampuan Lahan (SKL) Kemudahan

dikerjakan;
2. Deskripsi masing-masing tingkatan kemudahan
dikerjakan.
c) Analisis Satuan Kemampuan Lahan (SKL) Kestabilan Lereng
Analisis satuan kemampuan lahan kesetabilan lereng

bertujuan untuk mengetahui tingkat kemantapan lereng di
wilayah atau kawasan pengembangan dalam menerima beban.
Kestabilan lereng artinya wilayah tersebut dapat dikatakan
stabil atau tidak kondisi lahannya dengan melihat kemiringan
lereng di lahan tersebut. Bila suatu kawasan disebut kestabilan
lerengnya rendah, maka kondisi wilayahnya tidak stabil. Tidak
stabil artinya mudah longsor, mudah bergerak yang artinya
tidak aman dikembangkan untuk bangunan atau permukiman
dan budidaya. Kawasan ini bisa digunakan untuk hutan,
perkebunan dan resapan air.
108

lahan karena analisis ini mengasilkan gambaran tingkatan
kestabilan lereng untuk pengembangan wilayah dan/atau
kawasan, teridentifikasi daerah-daerah yang berlereng cukup
aman untuk dikembangkan serta terindentifikasi batasan-
batasan pengembangan pada masing-masing tingkatan
kestabilan lereng.
1. Peta Topografi;
2. Peta Morfologi;
4. Peta Geologi;
5. Peta Geologi Pemukaan;
6. Karakteristik Air Tanah Dangkal;
7. Besar Curah Hujan;
8. Penggunaan Lahan Saat ini; dan
9. Data Bencana Alam (Bahaya Gerakan Tanah,
Kegempaan, Gunung Berapi dan Pengikisan).
1. Tentukan daerah yang diperkirakan mempunyai lereng
tidak stabil dari peta topografi, morfologi dan kestabilan
lereng;
2. Pertajam perkiraan di atas dengan memperhatikan kondisi
geologi daerah tersebut;
3. Kaitkan hasil analisis di atas dengan kondisi geologi
permukaan serta pengamatan langsung dan karakteristik
air tanah dangkalnya;
4. Perhatikan jenis penggunaan lahan saat ini pada daerah
tersebut apakah memperlemah lereng atau tidak;
5. Bila terdapat hasil penelitian mengenai bencana gerakan
tanah, maka daerah rawan bencana adalah daerah yang
mempunyai lereng tidak stabil (merupakan masukan
langsung bagi SKL Kestabilan Lereng)
6. Selain itu, perhatikan kondisi kegempaan karena akan
memperlemah kestabilan lereng
109
4. Tentukan tingkat kestabilan lereng (SKL Kestabilan Lereng)

dari hasil analisis di atas (attribute table), berikan nilai dari
setiap analisis seperti tabel di bawah ini serta deskripsi
masing-masing tingkatan.
Tabel 3.29 SKL Kestabilan Lereng

Morfologi Lereng Ketinggia Curah Penggunaan SKL Kestab. Nilai
n Hujan Lahan Lereng
Gunung/Pegunu > 40 % Tinggi (sama) Semak, Kestabilan 1
ngan dan Belukar, Lereng
Bukit/Perbukitan Ladang Rendah
Gunung/Pegunu 25 – 40 % Cukup (sama) Kebun, Kestabilan 2
ngan dan Tinggi Hutan, Lereng
Bukit/Perbukitan Hutan Kurang
Belukar
Bukit/Perbukitan 15 – 25 % Sedang (sama) Semua Kestabilan 3
Lereng
Sedang
Datar 2 – 15 % Rendah (sama) Semua Kestabilan 4
Datar 0–2% Sangat (sama) Semua Lereng Tinggi 5
Rendah
Selain SKL Kestabilan Lereng, Analisis Topografi dan

Kelerengan juga dapat dilakukan untuk mengetahui potensi
dan permasalahan pengembangan wilayah perencanaan
berdasarkan ketinggian dan kemiringan lahan. Analisis ini
dilakukan untuk mengetahui daya dukung serta kesesuaian
lahan bagi peruntukan kawasan budi daya dan lindung.
Keluaran yang dihasilkan dari SKL Kestabilan Lereng yaitu:
1. Peta Satuan Kemampuan Lahan Kestabilan Lereng;
2. Deskripsi Masing-Masing Tingkatan Kestabilan Lereng.
d) Analisis Satuan Kemampuan Lahan (SKL) Kestabilan Pondasi
Kestabilan pondasi ditentukan terutama oleh jenis dan

sifat fisik batuan dasarnya, keberadaan struktur geologi berupa
kekar dan atau sesar, serta kestabilan lereng di kawasan
perencanaan. Suatu kawasan yang memiliki kemiringan lahan
curam (kemiringan lebih dari 15%) akan berkendala terhadap
kestabilan pondasi kawasannya, karena rentan terhadap erosi
tanah di bawah bangunan yang dijadikan pondasinya. Kawasan
perencanaan yang memiliki lereng tidak stabil agak menyulitkan
110
dijadikan tumpuan bangunan berat, karena penambahan

bebannya akan mengurangi kemantapannya.
lahan karena analisis ini akan menghasilkan gambaran daya
dukung tanah secara umum, gambaran tingkat kestabilan
pondasi di wilayah dan/ atau kawasan, serta perkiraan jenis
pondasi dari masing-masing tingkatan pondasi.
1. Peta Kestabilan Lereng;
2. Peta Geologi;
3. Peta Geologi Permukaan;
4. Karakteristik Air Tanah Dangkal;
5. Penggunaan Lahan Saat Ini.
1. Kelompokkan daerah-daerah berdasarkan karakteristik
kelerengan dan perhatikan daerah yang berlereng tidak
stabil juga memiliki kestabilan pondasi rendah;
2. Perhatikan kondisi geologi yang akan memperlemah
daya dukung tanah, seperti: struktur geologi dan
batuan yang yang mempunyai daya dukung lemah
(gambut, batu gamping dll);
3. Kaitkan dengan kondisi geologi permukaan yang
memperlihatkan sifat fisik dan daya dukung masing-
masing tanah;
4. Perhatikan karekteristik air tanah dangkal, terutama
kedalaman muka air tanah dan pengaruh penyusupan
air laut;
5. Perhatikan penggunaan lahan saat ini terutama
penggunaan lahan yang memperlemah daya dukung
tanah (adanya penggalian tanah bahan galian C yang
tidak beraturan).
6. Tentukan tingkat kestabilan pondasi (SKL Kestabilan
Pondasi) dari hasil analisis di atas (attribute table),
berikan nilai dari setiap analisis seperti tabel di bawah
ini serta deskripsi masing-masing tingkatan.
111
Tabel 3.30 SKL Kestabilan Pondasi

SKL Kestabilan Penggunaan SKL Kestabilan Nilai
Lereng Lahan Pondasi
Kestabilan Lereng Semak, Belukar, Daya Dukung dan 1
Rendah Ladang Kestabilan Pondasi
Rendah
Kestabilan Lereng Kebun, Hutan, Daya Dukung dan 2
Kurang Hutan Belukar Kestabilan Pondasi
Kestabilan Lereng Semua Kurang 3
Sedang
Kestabilan Lereng Semua Daya Dukung dan 4
Tinggi Semua Kestabilan Pondasi 5
Tinggi
Selain SKL Kestabilan Pondasi, Analisis Geologi

Lingkungan dapat digunakan untuk mengidentifikasi potensi
dan pengembangan WP berdasarkan potensi dan kendala dari
aspek geologi lingkungan atau dari formasi/ satuan batuan yang
terkandung. Analisis ini menjadi rekomendasi bagi
peruntukan kawasan rawan bencana, kawasan lindung geologi,
dan kawasan pertambangan. Keluaran yang dihasilkan dari
Analisis SKL Kestabilan Pondasi yaitu:
1. Peta Satuan Kemampuan Lahan (SKL) Kestabilan
Pondasi;
2. Deskripsi masing-masing tingkatan kestabilan pondasi
yang memuat juga perkiraan jenis pondasi untuk
masing-masing tingkatan kestabilan pondasi.
e) Satuan Kemampuan Lahan (SKL) Ketersediaan Air
Analisis Satuan Kemampuan Lahan Ketersediaan Air

bertujuan untuk mengetahui tingkat ketersediaan air guna
pengembangan kawasan, dan kemampuan penyediaan air
masing-masing tingkatan. Selain itu analisis SKL ketersediaan
air juga bertujuan untuk mengetahui bagaimana gambaran
penyediaan air untuk tiap tingkatan ketersediaan air, dan
pengolahan secara umum untuk air dengan mutu kurang
memenuhi persyaratan kesehatan.
lahan karena analisis ini akan memperoleh gambaran
penyediaan air untuk setiap tingkatan ketersediaan air dan
112
pengolahan secara umum untuk air dengan mutu kurang

memenuhi persyaratan kesehatan, teridentifikasi kapasitas air
untuk pengembangan kawasan serta teridentifikasi sumber-
sumber air yang bisa dimanfaatkan untuk keperluan
pengembangan kawasan.
1. Data Hidrologi Dan Data Klimatologi;
2. Peta Morfologi;
4. Peta Geologi Dan Peta Geologi Permukaan;
1. Tentukan tingkatan ketersediaan air berdasarkan data
hidrologi dan dipertajam dengan melihat kondisi geologi
serta geologi permukaan;
2. Hitung kapasitas air berdasarkan data klimatologi dan
morfologi, kemiringan lereng dengan memperhatikan
tingkat resapan berdasarkan kondisi geologi, geologi
permukaan, serta penggunaan lahan saat ini;
3. Perhatikan pemanfaatan air yang ada saat ini sehingga
kapasitas air hasil perhitungan pada poin sebelumnya.
4. Tentukan tingkat ketersediaan air (SKL Ketersediaan Air)
dari hasil analisis di atas (attribute table), berikan nilai dari
setiap analisis seperti tabel di bawah ini, serta deskripsi,
kendala, potensi masing-masing tingkatan kemampuan
ketersediaan air.
Tabel 3.31 SKL Ketersediaan Air

Morfologi Lereng Penggunaan SKL Nilai
Lahan Ketersediaan
Air
Gunung/Pegunun > 40 % Semak, Ketersediaan air 1
gan dan Belukar, sangat rendah
Bukit/Perbukitan Ladang
Gunung/Pegunun 25 – 40 % Kebun, Ketersediaan air 2
gan dan Hutan, Hutan rendah
Bukit/Perbukitan Belukar
Bukit/Perbukitan 15 – 25 % Semua Ketersediaan air 3
sedang
Datar 2 – 15 % Semua Ketersediaan air 4
113
Morfologi Lereng Penggunaan SKL Nilai

Lahan Ketersediaan
Air
Datar 0–2% Semua tinggi 5
Selain SKL Ketersediaan Air, Analisis Sumber Daya Air

juga dilakukan untuk memahami bentuk, dan pola kewenangan,
pola pemanfaatan, dan pola kerjasama pemanfaatan sumber
daya air yang ada dan yang sebaiknya dikembangkan di
dalam WP. Khususnya terhadap sumber air baku serta air
permukaan (sungai dan/ atau danau) yang mengalir dalam WP
yang memiliki potensi untuk mendukung pengembangan dan/
atau memiliki kesesuaian untuk dikembangkan bagi kegiatan
tertentu yang sangat membutuhkan sumber daya air. Analisis
ini menjadi dasar dalam menetapkan kebijakan yang mengatur
sumber-sumber air tersebut. Keluaran yang dihasilkan dari
Analisis SKL Ketersediaan Air yaitu:
1. Peta Satuan Kemampuan Lahan (SKL) Ketersediaan Air;
2. Deskripsi masing-masing tingkatan kemampuan
ketersediaan air
3. Perkiraan kapasitas air permukaan dan air tanah;
4. Metode pengolahan sederhana untuk air yang mutunya
tidak memenuhi persyaratan kesehatan;
5. Sumber-sumber air yang bsia dimanfaatkan sebagai
sumber air bersih.
f) Satuan Kemampuan Lahan (SKL) Untuk Drainase
Untuk menghindari kemungkinan terjadinya

penggenangan air atau banjir, baik yang bersifat lokal maupun
meluas ke seluruh kawasan perencanaan, maka perlu
diperhatikan kemampuan kawasannya terhadap kelancaran
drainase dan dalam proses pematusan. Kemampuan drainase
yang dikaji terutama adalah tingkatan kemampuan alamiahnya,
yaitu proses pengaliran air dalam saluran sistem drainase
secara alamiah, mengikuti gaya gravitasi sehingga dapat
diketahui daerah-daaerah yang cenderung tergenang pada
musim penghujan.
114

lahan karena analisis ini menghasilkan gambaran karakteristik
drainase alamiah masing-masing tingkatan kemampuan
drainase, teridentifikasi tingkat kemampuan lahan dalam proses
pematusa serta teridentifikasi daerah-daerah yang cenderung
tergenang di musim penghujan.
1. Peta Morfologi;
3. Peta Topografi;
4. Peta Geologi;
6. Data Hidrologi Dan Klimatologi;
1. Tentukan tingkat kemudahan pematusan berdasarkan peta
morfologi, kemiringan lereng dan topografi serta pertajam
dengan melihat kemampuan batuan/tanah dalam
menyerap air guna mempercepat proses pematusan
berdasrkan kondisi geologi dan geologi permukaan;
2. Perhatikan kondisi hidrologi yang berpengaruh dalam
proses pematusan ini seperti: kedalaman muka air tanah,
pola aliran sungai dan lainnya;
3. Kaitkan juga dengan analisis kemampuan drainase ini
dengan kondisi klimatologi setempat;
4. Perhitungkan juga penggunaan lahan yang berpengaruh
pada proses pematusan;
5. Tentukan tingkat kemampuan untuk pematusan (SKL
Untuk Drainase) dari hasil analisis di atas (attribute table),
berikan nilai dari setiap analisis seperti tabel di bawah ini,
serta deskripsi masing-masing tingkatan kemampuan
drainase.
115
Tabel 3.32 SKL Untuk Drainase

Morfologi Lereng Topografi Penggunaan SKL Nilai
lahan drainase
Gunung/Pegunungan > 40 % Tinggi Semak, Drainase 5
dan Belukar, Tinggi
Bukit/Perbukitan Ladang
Gunung/Pegunungan 25 – Cukup Kebun, 4
dan 40 % Tinggi Hutan,
Bukit/Perbukitan Hutan
Belukar
Bukit/Perbukitan 15 – Sedang Semua Drainase 3
25 % Cukup
Datar 2 – 15 Rendah Semua Drainase 2
% Kurang
Datar 0–2 Sangat Semua 1
% Rendah
Selain SKL Untuk Drainase, Analisis klimatologi dapat

digunakan untuk mengidentifikasi potensi dan permasalahan
pengembangan WP berdasarkan kesesuaian iklim setempat dan
dapat diketahui waktu-waktu curah hujan tinggi dan daerah-
daerah yang akan kemungkinan tergenang. Analisis ini menjadi
bahan rekomendasi bagi kesesuaian peruntukan pengembangan
kegiatan budi daya.
Keluaran yang dihasilkan dari Analisis SKL untuk
Drainase yaitu:
1. Peta Satuan Kemampuan Lahan (SKL) Untuk Drainase;
2. Deskripsi masing-masing tingkatan kemampuan
drainase.
g) Satuan Kemampuan Lahan (SKL) Terhadap Erosi
Erosi berarti mudah atau tidaknya lapisan tanah terbawa

air atau angin. Erosi tinggi berarti lapisan tanah mudah
terkelupas dan terbawa oleh angin dan air. Erosi rendah berarti
lapisan tanah sedikit terbawa oleh angin dan air. Tidak ada erosi
berarti tidak ada pengelupasan lapisan tanah.
lahan karena analisis ini menghasikan gambaran batasan pada
masing-masing tingkatan kemampuan terhadap erosi,
teridentifikasi tingkat keterkikisan tanah di wilayah dan/ atau
kawasan perencanaan, teridentifikasi tingkat ketahanan lahan
terhadap erosi, dan teridentifikasi daerah yang peka terhadap
116
erosi dan perkiraan arah pengendapan hasil erosi tersebut pada

bagian hilirnya.
2. Peta Geologi;
3. Peta Morfologi;
5. Data Hidrologi Dan Klimatologi;
1. Tentukan tingkat keterkisisan berdasarkan peta geologi
permukaan, peta geologi, peta morfologi, dan peta
kemiringan lereng;
2. Pertajam batasan tersebut dengan memperhatikan kondisi
hidrologi dan klimatologi seperti: pola aliran dan
karekteristik sungai, debit sungai, curah hujan kecepatan
dan arah angina;
3. Perhatikan juga penggunaan lahan yang mempengaruhi
aktivitas erosi seperti: pengupasan lahan terutama pada
perbukitan, penggalian bahan galian golongan C yang tidak
tersistem dan lainya;
4. Tentukan tingkat ketahanan terhadap pengikisan (SKL
Terhadap Erosi) dari hasil analisis di atas (attribute table),
berikan nilai dari setiap analisis seperti tabel di bawah ini,
serta deskripsi masing-masing tingkat ketahanan terhadap
pengikisan.
Tabel 3.33 SKL Terhadap Erosi

Morfologi Lereng Penggunaa SKL Erosi Nilai
n lahan
Gunung/Pegunungan > 40 % Semak, Erosi 1
dan Bukit/Perbukitan Belukar, Tinggi
Ladang
Gunung/Pegunungan 25 – 40 % Kebun, Erosi 2
dan Bukit/Perbukitan Hutan, Cukup
Hutan Tinggi
Belukar
Bukit/Perbukitan 15 – 25 % Semua Erosi 3
Sedang
Datar 2 – 15 % Semua Erosi 4
117
Morfologi Lereng Penggunaa SKL Erosi Nilai

n lahan
Sangat
Rendah
Datar 0–2% Semua Tidak Ada 5
Erosi
Keluaran yang dihasilkan dari analisis SKL Terhadap Erosi

yaitu:
1. Peta Satuan Kemampuan Lahan (SKL) Terhadap Erosi;
2. Deskripsi masing-masing tingkatan kemampuan lahan
terhadap erosi tersebut.
h) Satuan Kemampuan Lahan (SKL) Pembuangan Limbah
Analisis Satuan Kemampuan Lahan Pembuangan Limbah

bertujuan untuk mengetahui daerah-daerah yang mampu untuk
ditempati sebagai lokasi penampungan akhir dan pengolahan
limbah, baik limbah padat maupun limbah cair. Selain itu
untuk mempersiapkan daerah-daerah tersebut dan
pengamanannya sebagai lokasi pembuangan akhir limbah.
lahan karena dari analisis ini teridentifikasi daerah-daerah yang
mampu untuk ditempat sebagai lokasi penampungan akhir dan
pengolahan limbah padat atau sampah, teridentifikasi daerah
yang mampu untuk ditempati lokasi penampungan akhir dan
pengolahan limbah cair serta mempersiapkan daerah-daerah
tersebut dan pengamanannya sebagai loasi pembungan akhir
limbah.
1. Peta Morfologi, kemiringan lereng dan topografi;
2. Peta geologi dan geologi permukaan;
3. Data hidrologi dan klimatologi;
4. Penggunaan lahan saat ini.
118
1. Menentukan daerah yang mampu sebagai tempat

pembuangan akhir sampah berdasarkan morfologi,
kemiringan lereng, dan topografinya;
2. Mempertajam batasan daerah yang relative kedap air
berasarkan kondisi geologi dan geologi permukaan;
3. Memperhatikan kondisi hidrologi dan klimatologi;
4. Memperhalus analisis kemampuan pembuangan limbah
dengan mempertimbangkan kondisi penggunaan lahan
yang ada saat ini yakni jarak pencapaian, jenis penggunaan
lahan di sekitar daerah yang diusulkan, dan kemungkinan
jenis limbah yang akan dihasilkan;
5. Tentukan tingkat kemampuan lahan untuk pembuangan
limbah (SKL Pembuangan Limbah) dari hasil analisis di
atas (attribute table), berikan nilai dari setiap analisis
seperti tabel di bawah ini, serta deskripsi masing-masing
tingkat kemampuan lahan untuk pembuangan limbah,
perkiraan prioritas lokasi dan daya tampung lokasi.
Tabel 3.34 SKL Pembuangan Limbah

Morfologi Lereng Topografi/ Penggunaan SKL pembuangan Nilai
ketinggian lahan limbah
Gunung/ > 40 % Tinggi Semak, Kemampuan lahan 1
Pegunungan Belukar, untuk pembuangan
dan Bukit/ Ladang limbah Kurang
Perbukitan
Gunung/ 25 – 40 % Cukup Kebun, Hutan, 2
Pegunungan Tinggi Hutan Belukar
dan Bukit/
Perbukitan
Bukit/ 15 – 25 % Sedang Semua Kemampuan lahan 3
Perbukitan untuk pembuangan
limbah Sedang
Datar 2 – 15 % Rendah Semua Kemampuan lahan 4
Datar 0–2% Sangat Semua untuk pembuangan 5
Rendah limbah Cukup
Keluaran yang dihasilkan dari Analisis SKL Pembuangan

Limbah yaitu:
1. Peta Satuan Kemampuan Lahan (SKL) Pembuangan
Limbah;
2. Perkiraan prioritas lokasi pembuangan sampah dan
daya tampung lokasi.
119
i) Satuan Kemampuan Lahan (SKL) Terhadap Bencana Alam
Analisis Satuan Kemampuan Lahan Terhadap Bencana

Alam bertujuan untuk mengetahui tingkat kemampuan lahan
dalam menerima bencana alam khususnya dari sisi geologi,
untuk menghindari/ mengurangi kerugian dan korban akibat
bencana tersebut. Selain itu juga bertujuan untuk mengetahui
daerah-daerah yang rawan bencana alam dan mempunyai
kecenderungan untuk terkena bencana alam.
lahan karena dari analisis ini teridentifikasi tingkat wilayah
perencanaan terhadap berbagai jenis bencana alam berdasarkan
geologi, teridentifikasi daerah-daerah yang rawan bencana alam
dan mempunyai kecenderungan terkena bencana alam serta
teridentifikasi pola pengambangan dan pengamanan masing-
masing tingkat kemampuan lahan terhadap bencana alam.
1. Data bencana alam;
2. Peta topografi, morfologi dan kemiringan lereng;
3. Peta geologi dan geologi permukaaan;
4. Data hidrologi dan klimatologi;
5. Penggunaan lahan saat ini.
1. Menentukan tingkat kemampuan lahan terhadap bencana
alam berdasarkan data bencana alam;
2. Mempertajam penentuan di atas dengan memperhitungkan
kecenderungan untuk terkena bencana berdasarkan peta
topografi, morfologi, kemiringan lereng, kondisi geologi,
geologi permukaan dan data hidrologi serta klimatologi;
3. Menganalisis penggunaan lahan saat ini yang dapat
memperbesar kemungkinan terkena bencana alam;
4. Tentukan tingkat kemampuan terhadap bencana alam (SKL
Terhadap Bencana Alam) dari hasil analisis di atas
(attribute table), berikan nilai dari setiap analisis seperti
tabel di bawah ini, serta deskripsi masing-masing tingkat
120
kemampuan lahan terhadap bencana, batasan

pengembangan pada masing-masing tingkat kemampuan
lahan terhadap bencana.
Tabel 3.35 SKL Terhadap Bencana Alam

Morfologi Lereng Topografi Penggunaan SKL Nilai
/ketinggian lahan bencana
Gunung/ > 40 % Tinggi Semak, Potensi 5
Pegunungan Belukar, Bencana
dan Bukit/ Ladang Alam
Perbukitan Tinggi
Gunung/ 25 – 40 % Cukup Tinggi Kebun, 4
Pegunungan Hutan, Hutan
dan Bukit/ Belukar
Perbukitan
Bukit/ 15 – 25 % Sedang Semua Potensi 3
Perbukitan Bencana
Alam
Cukup
Datar 2 – 15 % Rendah Semua Potensi 2
Datar 0–2% Sangat Semua Bencana 1
Rendah Alam
Kurang
Selain SKL Terhadap Bencana Alam, Analisis Sumber Daya

Tanah juga dapat digunakan dalam mengidentifikasi potensi dan
permasalahan pengembangan WP berdasarkan kesesuaian
tanah serta kawasan rawan bencana. Analisis ini menghasilkan
rekomendasi bagi peruntukan zona budi daya dan zona lindung.
Keluaran yang dihasilkaan dari Analisis SKL Kemampuan Lahan
yaitu:
1. Peta Satuan Kemampuan Lahan (SKL) Terhadap
Bencanan Alam;
2. Dekripsi masing-masing tingkatan kemampuan lahan
terhadap bencana alam;
3. Batasan pengembangan pada masing-masing tingkat
kemempuan terhadap bencana alam.
2. Analisis Kesesuaian Lahan
Analisis keksesuaian lahan menggambarkan potensi tanah

secara umum untuk berbagai penggunaan dengan
mempertimbangkan resiko kerusakan tanah. Analisis kesesuaian
lahan dilakukan untuk mengetahui arahan-arahan kesesuaian lahan,
sehingga diperoleh arahan kesesuaian peruntukan lahan untuk
121
pengembangan kawasan berdasarkan karakteristik fisiknya. Analisis

kesesuaian lahan ini dilakukan dengan menggunakan hasil beberapa
analisis sebelumnya, dilakukan dengan beberapa tahapan antara
lain:
1. Melakukan analisis masing-masing arahan kesesuaian lahan
untuk memperoleh arahan-arahan kesesuaian lahan;
2. Menentukan arahan peruntukan lahan berdasarkan klasifikasi
kemampuan lahan dan arahan-arahan kesesuiaan lahan di atas;
3. Mendeskripsikan masing-masing arahan peruntukan termasuk
persyaratan dan pembatas pengembangannya.
Kemampuan lahan diklasifikasikan ke dalam 8 kelas yang
ditandai dengan huruf romawi I – VIII. Untuk kelas I dan II,
merupakan lahan yang cocok untuk pertanian dan untuk Kelas VII
dan VIII, merupakan lahan yang harus dilindungi atau diperuntukan
untuk lahan konservasi. Sedangan 4 kelas berikutnya (III, IV, V, VI)
dapat dipertimbangkan untuk berbagai pemanfataan lainnya.
Gambar 3.29 Hubungan Antara Kelas Kemampuan Lahan

dengan Intensitas Spektrum dan Hambatan Penggunaan Tanah
Tabel 3.36 Klasifikasi Kemampuan Lahan dalam Tingkat Kelas
Kelas Kriteria Pilihan Arahan
Penggunaan ruang
Lahan ini tidak mempunyai Pertanian : Tanaman
I atau hanya sedikit tanaman pangan
hambatan yang membatasi pertanian
penggunaannya. Lahan semusim,
kelas I sesuai untuk tanaman rumput,
berbagai penggunaan, hutan dan cagar
terutama pertanian. alam
Karakteristik lahannya
antara lain : topografi
hamper datar-datar,
ancaman erosi kecil,
kedalaman efektif dalam,
drainase baik, mudah
122

Penggunaan ruang
diolah, kapasitas menahan
air baik, subur, tidak
terancam banjir.
II Lahan ini mempunyai Pertanian : Tanaman
beberapa hambatan atau tanaman pangan
ancaman kerusakan yang semusim,
mengurangi pilihan tanaman rumput,
penggunaannya atau padang
memerlukan tindakan penggembalaan,
konservasi yang sedang. hutan produksi,
Pengelolaan perlu hati-hati hutan lindung,
termasuk tindakan dan cagar alam
konservasi untuk
mencegah kerusakan.
III Lahan ini mempunyai - Pertanian : Tanaman
beberapa hambatan yang tanaman tahunan /
berat yang mengurangi semusim, keras,
pilihan penggunaan lahan tanaman yang pemukiman
dan memerlukan tindakan memerlukan
konservasi khusus dan pengolahan
keduanya. Lahan ini tanah, tanaman
mempunyai pembatas lebih rumput, padang
berat dari kelas II dan jika rumput, hutan
dipergunakan untuk produksi, hutan
tanaman perlu pengolahan lindung dan cagar
tanah dan tindakan alam.
konservasi lebih sulit - Penggunaan non
diterapkan. Hambatan ini pertanian
membatasi lama (pemukiman, dsb)
penggunaan bagi tanaman
semusim, waktu
pengolahan, pilihan
tanaman atau kombinasi
dari penmbatas-pembatas
tersebut.
IV Hambatan dan ancaman -Pertanian : Tanaman
kerusakan tanah lebih Tanaman tahunan /
besar dari kelas III, dan semusim dan keras
pilihan tanaman juga tanaman
terbatas. Perlu pengolahan pertanian pada
hati-hati untuk tanaman umumnya,
semusim, tindakan tanaman
konservasi lebih sulit rumput, hutan
diterapkan. produksi,
penggembalaan,
hutan lindung
dan suaka alam.
- Penggunaan non
pertanian
V Lahan kelas ini tidak -Tanaman rumput Tanaman
terancam erosi tetapi padang tahunan /
mempunyai hambatan lain penggembalaan, keras/
yang tidak mudah untuk hutan produksi, peternakan
dihilangkan, sehingga hutan lindung
membatasi pilihan dan suaka alam.
penggunannya. Tanah ini - Penggunaan non
juga mempunyai hambatan pertanian
yang membatasi pilihan
123

Penggunaan ruang
macam penggunaan dan
tanaman. Tanah ini
biasanya terletak pada
topografi datar-hampir
datar tetapi sering terlanda
banjir, berbatu atau iklim
yang kurang sesuai.
VI Lahan ini mempunyai -Tanaman rumput Peternakan,
hambatan berat yang padang tanaman
menyebabkan penggunaan penggembalaan, keras
tanah ini sangat terbatas hutan produksi,
karena mempunyai hutan lindung
ancaman kerusakan yang dan cagar alam.
tidak dapat dihilangkan. - Penggunaan non
Umumnya terletak pada pertanian
lereng curam, sehingga jika
dipergunakan untuk
penggembalaan dan hutan
produksi harus dikelola
dengan baik untuk
menghindari erosi.
VII Lahan ini mempunyai Padang rumput Hutan
hambatan dan ancaman dan hutan produksi
berat yang tidak dapat produksi
dihilangkan, karena itu
pemanfaatannya harus
bersifat konservasi. Jika
digunakan untuk padang
rumput atau hutan
produksi harus dilakukan
pencegahan erosi yang
berat.
VIII Lahan ini sebaiknya Hutan lindung, Hutan
dibiarkan secara alami. rekreasi alam dan lindung,
Pembatas dan ancaman cagar alam hutan
sangat berat dan tidak konservasi
mungkin dilakukan
tindakan konservasi,
sehingga perlu dilindungi
Sumber: Hockensmith dan Steela (1943)
Berdasarkan pedoman teknik analisis aspek fisik

lingkungan, ekonomi serta sosial budaya, analisis kesesuian
lahan terdiri dari:
1. Arahan Tata Ruang Pertanian
Analisis ini digunakan untuk mendapatkan arahan
pengembangan pertanian yang sesuai dengan kesesuaian
lahannya.
1. Arahan Tata Ruang Pertanian Indonesia;
2. Klasifikasi Kemampuan Lahan
124

menggunakan software Arc GIS dengan langkah-langkah:
1. Tentukan tingkatan rasio tutupan lahan berdasarkan

klasifikasi kemampuan lahan;
2. Menyiapkan peta lahan pertanian Indonesia;
3. Memperhatikan arahan tata ruang pertanian yang ada pada
kawasan perencanaan;
4. Mengoverlay peta kemampuan lahan dengan peta lahan
pertanian;
5. Tentukan arahan tata ruang pertaniannya berdasarkan
analisis di atas, berikan nilai dari setiap analisis seperti
tabel di bawah ini, lengkap dengan deskripsi masing-
masing arahan ruang pertaniannya.
Tabel 3.37 Arahan Tata Ruang Pertanian

Kemampuan Lahan Arahan Tata Ruang Pertanian
Kelas Kemampuan Klasifikasi Nilai
Pengembangan
Kelas a Kemampuan Lindung 1
pengembangan sangat
rendah
Kelas b Kemampuan Kawasan Penyangga 2
pengembangan rendah
Kelas c Kemampuan Tanaman Tahunan 3
pengembangan sedang
Kelas d Kemampuan Tanaman Setahun 4
pengembangan agak
tinggi
Kelas e Kemampuan Tanaman Setahun 5
pengembangan sangat
tinggi
Keluaran analisis ini berupa Peta Klasifikasi Arahan Ruang

Pertanian yang sesuai dengan kelas kemampuan lahan.
2. Arahan Rasio Penutupan
Analisis ini digunakan untuk mengetahui gambaran

perbandingan daerah yang bisa tertutup oleh bangunan
bersifat kedap air dengan luas lahan keseluruhan.
Digunakan sebagai masukan untuk analisis kesesuaian

lahan karena analisis ini akan menghasilkan perbandingan
daerah yang boleh dibangun dengan luas lahan keseluruhan,
tingkatan rasio tutupan lahan sesuai dengan kendala fisik
125
masing-masing tingkatan, dan memperoleh gambaran arahan

dan luas daerah pengembangan sesuai dengan arahan rasio
tutupan lahan.

1. Klasifikasi Kemampuan Lahan;
2. SKL untuk Drainase;
3. SKL Kestabilan Lereng;
4. SKL Terhadap Erosi;
5. SKL Terhadap Bencana Alam

1. Tentukan tingkatan rasio tutupan lahan berdasarkan

klasifikasi kemampuan lahan, dan pertajam dengan SKL
untuk Drainase;
2. Saring lagi kesesuaian rasio tutupan lahan dengan
memperhatikan SKL Kestabilan Lereng, SKL Terhadap
Erosi, dan SKL Terhadap Bencana Alam.
3. Gunakan kurva keseimbangan tata air untuk menentukan
batasan rasio tutupan lahan, terutama perbandingan
peningkatan aliran permukaan akibat peningkatan tutupan
lahan;
4. Tentukan arahan rasio tutupan berdasarkan analisis di
atas, berikan nilai dari setiap analisis seperti tabel di
bawah ini, lengkap dengan deskripsi masing-masing
arahan Rasio Tutupan.
Tabel 3.38 Arahan Rasio Penutupan

Arahan Rasio Tutupan
Kelas Nilai
Klasifikasi
Kemampuan
Lahan
Kelas a Non bangunan 1
126
Arahan Rasio Tutupan
Kelas Nilai
Klasifikasi
Kemampuan
Lahan
Rasio tutupan lahan

Kelas b 2
maks 10 %
Rasio tutupan lahan
Kelas c 3
maks 20 %
Rasio tutupan lahan
Kelas d 4
maks 30 %
Rasio tutupan lahan
Kelas e 5
maks 50 %
Keluaran yang dihasilkan dari analisis Arahan Rasio

Penutupan yaitu:
1. Peta Arahan Rasio Tutupan Lahan;

2. Batasan rasio tutupan lahan pada masing-masing
arahan serta persyaratan pengembangannya.
3. Arahan Ketinggian Bangunan
Analisis ini bertujuan untuk mengetahui daerah-daerah

yang sesuai untuk dikembangkan dengan bangunan
berat/tinggi pada pengembangan kawasan.

lahan karena analisis ini akan mengasilkan daerah-daerah
yang sesuai untuk dikembangkan bangunan tinggi dan
perkiraan batasan/persyaratan pengembangan bangunan
tinggi pada daerah-daerah yang sesuai ataupun sesuai
bersyarat.
1. Klasifikasi Kemampuan Lahan;

2. SKL Kestabilan Pondasi;
3. SKL Terhadap Bencana Alam;

127
1. Menentukan arahan ketinggian bangunan berdasarkan

klasifikasi kemampuan lahan dan memperhatikan SKL
Kestabilan Pondasi dan SKL Terhadap Bencana Alam;
2. Memperhatikan penggunaan lahan saat ini yang
kemungkinan akan memperlemah kekuatan bangunan,
seperti penggalian bahan galian golongan C atau daerah
bekas penambangan/ pengurukan;
3. Tentukan arahan ketinggian bangunan berdasarkan
tabel di bawah ini, lengkap dengan deskripsi masing-
masing arahan ketinggian bangunan.
Tabel 3.39 Arahan Ketinggian Bangunan

Arahan Ketinggian Bangunan
Kelas Kemampuan Klasifikasi Nilai
Lahan
Kelas a Non bangunan 1
Kelas b Non bangunan 2
Kelas c Bangunan < 4 lantai 3
Kelas d Bangunan 4 lantai 4
Kelas e Bangunan > 4 lantai 5
Keluaran yang dihasilkan dari Analisis Ketinggian
Bangunan yaitu:
1. Peta Arahan Ketinggian Bangunan;

2. Batasan/persyaratan pengembangan bangunan tinggi.
4. Arahan Pemanfaatan Air Baku
Analisis ini bertujuan untuk mengetahui sumber-sumber

air yang dapat dimanfaatkan sebagai sumber air baku dalam
perencanaan tata ruang.

lahan karena analisis ini akan mengasilkan titik-titik sumber
air yang dapat dimanfatkan sebagai sumber air baku wiilayah
dan/ atau kawasan perencanaan, memperoleh gambaran
kapasitas masing-masing sumber yang diarahkan untuk
keperluan perencanaan tata ruang dan gambaran prioritas
pengembangan sumber-sumber air baku sesuai dengan
kepasitas dan kebutuhan, serta teknis pemanfataannya.
128
1. SKL Ketersediaan Air;

2. Hasil Perhitunan Ketersediaan Air;

1. Mempelajari SKL Ketesediaan Air, dan tentukan sumber-

sumber air yang paling memungkinkan sebagai sumber air
baku untuk pusat-pusat kegiatan dalam wilayah dan/ atau
kawasan perencanaan (termasuk memperhitungkan jarak)
berdasarkan SKL tersebut;
2. Memperhatikan penggunaan lahan saat ini, terutama yang
berkaitan dengan pemanfaatan air seperti pertanian,
industri dan lainnya;
3. Menentukan prioritas pemanfataan sumber-sumber yang
telah diarahkan tersebut sesuai dengan tingkat kebutuhan
dan ketersediaan, serta teknis pemanfataannya;
4. Tentukan arahan pemanfataan air baku berdasarkan
tabel di bawah ini, lengkap dengan kapasitas sumber-
sumber air baku yang disarankan untuk dikembangkan.
Tabel 3.40 Arahan Pemanfaatan Air Baku

Arahan Pemanfaatan Bahan Baku
Kelas Kemampuan Lahan Klasifikasi Nilai
Kelas a Sangat rendah 1
Kelas b Rendah 2
Kelas c Cukup 3
Kelas d Baik 4
Kelas e Sangat baik 5
Keluaran yang dihasilkan dari Analisis Pemanfaatan Air

Baku yaitu:
1. Arahan pemanfataan air baku;
2. Kapasitas sumber-sumber air yang disarankan untuk
dikembangkan.
3. Daya Dukung Dan Daya Tampung Lingkungan Hidup
Daya dukung lingkungan hidup adalah kemampuan lingkungan

hidup untuk mendukung perikehidupan manusia, makhluk hidup
129
lain dan keseimbangan antarkeduanya. Sedangkan daya tampung

lingkungan hidup untuk menyerap zat, energy, dan/ atau komponen
lain yang masuk atau dimasukkan ke dalamnya. Penentuan daya
dukung dan daya tampung lingkungan hidup adalah proses/ cara
kajian ilmiah untuk menentukan/ mengetahui kemampuan suatu
wilayah dalam mendukung kebutuhan hidup manusia dan mahkluh
hidup lainnya. Penentuan daya dukung dan daya tampung
lingkungan hidup adalah penetapan kemampuan suatu wilayah
dalam batas optimal yang harus diperhatikan untuk mendukung
kebutuhan hidup manusia dan makhluk hidup lainnya secara
berkelanjutan yang didasrkan pada daya dukung dan daya tampung
lingkungan hidup.
Menurut UU Nomor 32 Tahun 2009 penentuan daya dukung

dan daya tampung berdasarkan pada inventarisasi lingkungan hidup
dan ekoregion. Inventarisasi lingkungan hidup dilaksanakan untuk
memperoleh data dan informasi mengenai sumber daya alam.
Pemetaaan ekoregion ditunjukan untuk:
a) Unit analisis dalam penetapa daya dukung dan daya tampung;

b) Dasar dalam penyusuna RPPLH;
c) Memperkuat kerjasama dalam pengelolaan dan perlindungan
lingkungan hidup;
d) Acuan untuk pengendalian dan pelestarian jasa ekosistem;
e) Acuan pemetaan pada skala yang lebih besar
Hubungan antara ekoregion dengan daya dukung dan daya
tampung dapat dilihat pada gambar di bawah ini.
130
Daya Dukung Kesejahteraan

Struktur Ekosistem dan
Fungsi
Manusia:
Ekosistem:
1. Kebebasan
1. Pengatura Jasa Manusia
n 2. Keamanan
Ekosistem
(Regulatio dan Materi 3. Bahan
n) dasar
Proses
2. Habitat 4. Kesehatan
Daya
3. Produksi 5. Hubungan
Tampung
4. Informasi sosial
Ekoregion Fungsi & Daya Dukung & Daya Indikator Kondisi LH

Jasa Tampung
Ekosistem
Gambar 3.30 Hubungan Ekoregion, Jasa Ekosistem, Daya
Dukung dan Daya Tampung
Dalam penentuan daya dukung dan daya tampung lingkungan

hidup dilakukan melalui indikatif berdasarkan unit analisis,
parameter, indikator dan tolok ukur pada masing-masing unit
analisis. Secara umum teknik pehitungan daya dukung dan daya
tampung tergantung dari fungsi dan tujuan yang akan diukur apakah
menyangkut ekonomi, demografi dan sebagainya. Muta’ali (2014)
telah merangkum beberapa teknik pengukuran dan penentuan daya
dukung berdasarkan fungsi dan tujuan sebagaimana tertera pada
tabel berikut:
Tabel 3.41 Teknik Pengukuran dan Penentuan Daya

Dukung Berdasarkan Fungsi dan Tujuan
Konsep/Tujuan Formulasi Keterangan
1. Daya A = L/P Kebutuhan
Tampung lahan menurut
Demografis A : Daya dukung lahan jumlah
L : Luas Lahan (ha) penduduk
P : Populasi Penduduk (jiwa) (Yates)
Bandingkan nilai A dengan tabel Populasi
konsumsi lahan 10.000 (0,100
ha/jiwa);
25.000
(0,091);
50.000
(0,086);
100.000
(0,076);
250.000
(0,070);
500.000
(0,066);
1.000.000
(0,061);
131

2.000.000
(0,057)
2. Ekonomi  DDE >1,
sumberday
a dan
Ket: ekonomi
DDE : Daya Dukung Ekonomi wilayah
Wilayah mampu
PDRB tot : Produk Domestik Regional mendukun
Bruto (Rp) g
JP : Jumlah Penduduk (jiwa) kebutuhan
K : Konsumsi Penduduk per dan
kapita (Rp) konsumsi
NIlai konsumsi dapat digunakan penduduk
KFM (Kebutuhan FIsik Minimum) dalam
(Rp) atau garis kemiskinan (Rp). batas
Keduanya didapatka dari data BPS minimal
 DDE <1,
kemampua
n ekonomi
wilayah
sudah
tidak
mampu
mendukun
g
penduduk
 DDE =1,
berarti
terdapat
keseimban
gan
3. Keseimbangan
Pangan
Konsep Bayliss Smit.

Ket:
K : Daya dukung lahan =
orang/ha
As1, As2 : luas lahan yang ditanami
jenis tanaman s1, s2, s3
Ys1, Ys2 : Produktivitas neto jenis-
jenis tanaman pangan s1, s2, s3
dalam kalori/ha/tahun
Cs1, Cs2 : Tingkat konsumsi minimal
untuk masing-masing jenis tanaman
pangan dalam menu penduuk dalm
persen dari kalori total
R : Kebutuhan kalori rata-
rata per kapita
4. Lahan Dengan
Pertanian asumsi bila:
σ <1 mampu
Ket: tidak mampu
r : daya dukung wilayah pertanian swasembada
Lp : luas lahan panen (ha) pangan,
Pd : jumlah penduduk (jiwa) σ <1 mampu
KFM : Kebutuhan Fisik Minimum swasembada
132

(kg/kapita/tahun) pangan
Pr : produksi lahan rata-rata per
hektar (kg/ha)
CCR = (A x r) / (H x h x F)  CCR >1,
wilayah
Ket: memiliki
CCR : rasio kemampuan daya kemampua
dukung (Carrying Capacity Ratio) n untuk
A : jumlah total area yang dapat mendukng
digunakan untuk kegiatan pertanian kebutuhan
R : frekuensi panen per hektar per pokok
tahun penduduk
H : jumlah KK (Rumah Tangga)  CCR <1,
h : presentase jumlah penduduk wilayah
yang tinggal tidak
F : ukuran lahan pertanian rata- mampu
rata yang dimiliki petani untuk
mendukun
g
kebutuhan
pokok
penduduk
5. Permukiman  DDP >1,
mampu
menampun
Ket: g
DDPm : daya dukung permukiman penduduk
JP : jumlah penduduk untuk
Α : koefisien luas kebutuhan bermukim
raung/kapita (m2/kapita)  DDP = 1,
Menurut SNI 03-1733-2004 sebesar terjadi
26 m2, sedangkan menurut keseimban
Peraturan Menteri Perumahan gan antara
Rakyar Nomor 11/PERMEN/M/2008, penduduk
kebutuhan bervariasi menurut yang
kawasan. berukim
LPm : luas lahan yang layak (membang
untuk permukiman (m2), dapat un rumah)
menggunakan beberapa batasa dengan
diantaranya: luas
1. Areal yang layak untuk lahan wilayah
permukiman adalah di luar yang ada
kawasan lindung dan kawasan  DDP <1,
rawan bencana (banjir dan tidak
longsor), sehingga: mampu
LP = LW – (LKL + LKRB) menampun
g
LW : luas wilayah penduudk
LKL : luas kawasan lindung untuk
LKRB : luas kawasan rawan bermukim
bencana (membang
2. Menggunakan batasan kelas un rumah)
kemampuan lahan, dimana dalam
dapat diasumsikan kelas wilayah
kemampuan lahan I – IV dapat tersebut
dan layak digunakan untuk
permukiman
6. Fungsi Daya dukung
Lindung fungsi lindung
133

(DDL) memiliki
Ket: kisaran nilai
DDL : daya dukung fungsi lindung antara 0
Lgl1 : luas guna lahan jenis 1 (ha) (minimal)
LW : luas wilayah (ha) sampai 1
α1 : koefisien lindung untuk guna (maksimal).
lahan 1 Oleh karena
itu, semakin
cagar alam (1,00), suaka margasatwa mendekati
(1,00), taman wisata (1,00), taman nilai 1,
buru (0,82), hutan lindung (1,00), semakin baik
hutan cadangan (0,61), hutan fungsi lindung
produksi (0,68), perkebunan besar yang ada
(0,54), perkebunan rakyat (0,42), adalam
persawahan (0,46), ladang/tegalan wilayah
(0,21), padang rumput (0,28), tersebut.
danau/tambak (0,98), tanag kosong
(0,01)
Sumber: Buku Pedoman Penentuan Daya Dukung dan Daya Tampung Lingkungan
Hidup, 2014
Selain penentuan daya dukung berdasarkan fungsi atau tujuan

tersebut, penentuan daya dukung juga dapat diukur berdasarkan
tipologi media seperti lahan hutan dan air serta sector ekonomi baik
pada tingkat nasional, regional maupun ecoregion.
Penentuan daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup
pada unit analisis kabupaten/ kota dan ekoregion di wilayah
kabupaten/ kota secara prinsip juga sama dengan pada tingkat di
atasya. Yang diperlukan adalah scaling down pada delineasi
komponen kajian seperti ekstraksi sumber daya mineral dala wilayah
kabupaten/ kota (izin usaha pertambangan) atau tingkat pencemaran
sungai yang berada di wilayah kabupaten/ kota maupun wilayah
ekoregion yang melintasi kabupaten/kota tersebut.
Tabel 3.42 Penentuan Daya Dukung dan Daya Tampung

Kabupaten/Kota dan Ekoregion di Wilayah
Kabupaten/Kota
Unit Analisis Komponen Kajian Indikator Tolok Ukur Tujuan
Kabupaten/Kota Kerawanan geologi Tigkat kerawanan Mengetahui
dan ekoregion di (potensi patahan dan dan kerentanan tingkat
wilayah tsunami) geologi kerentanan
kabupaten/kota dan
kerawanan
bencana
Fungsi hidrologi Kualitas Ketersediaan Mengetahui
(penyedia/penyimpan ekosistem air/ jumlah kemampuan
air menyediakan penduduk suatu
fungsi hidrologi ekosistem
sebagai fungsi
hidrologi
Produksi hayati  Tingkat Ketersediaan Mengetahui
134

(pertanian, perikanan, ketersediaan produk hayati pemanfataan
kehutanan)  khusus suatu (komoditas ketersediaan
untuk kabupaten komoditas pertanian/ lahan sesuai
hayati untuk perikanan/ karateristik
memenuhi kehutanan) wilayah untuk
kebutuhan dibandingkan mendukung
tertentu jumlah ketersediaan
 Jaseko penduduk pangan (LP2B)
 Ecological
footprint
 Valuasi
ekonomi
Produksi sumber daya  Tingkat Ketersediaan Mengetahui
mineral  khusus ketersediaan sumber daya ketersediaan
untuk kabupaten suatu mineral/ jumlah energy
komoditas penduduk
mineral untuk
memenuhi
kebutuhan
tertentu
 Jaseko
 Valuasi
ekonomi
Kapasita sequestrasi Kemampuan
dan emisi karbon ekosistem
sebagai karbon
stock
Keunikan ekosistem,  Ketahanan Frekuensi Keberlajutan
spesies dan sumber ekologi kerusakan keanekaragam
daya genetic  Tingkat potensi kehati a hayati,
keanekaragam tingkat konservasi,
an hayati keanekaragama restorasi
 Kearifan lokal n hayati
 Tingkat
kelangkaan
suatu spesies
tertentu
 Potensi kehati
 Baku mutu
kerusakan
ekosistem
 High
Coencentration
Value (HCV)
Tingkat kerusakan  Tingkat Baku mutu Mengetahui
hutan/lahan kerusakan kerusakan tingkat
hutan/lahan ekosistem dan kerusakan
 Kemampuan laham hutan/lahan
ekosistem
hutan
menyediakan
tangible
product
 Kemampuan
ekosistem
hutan
135

menyediakan
intangible
product
 Valuasi
ekonomi
Daya tampung beban Baku mutu
pencemaran air pada kualitas air
segmen sungai
andalan/pada badan
air lainnya
Kecukupan Kapasitas Mengetahui
infrastruktur infrastruktur kaemampuan
infrastruktur
untuk
memenuhi
kebutuhan
infrastruktur
Tingkat Potensi terjadinya Mengetahui
keamanan/kerawanan konflik tingkat
sosial keamanan/ker
awanan sosial
Sumber: Buku Pedoman Penentuan Daya Dukung dan Daya Tampung Lingkungan Hidup, 2014
Analisis daya tampung lahan dilakukan untuk mengetahui

perkiraan jumlah penduduk yang bisa ditampung di wilayah dan/
atau kawasan, dengan pengertian masih dalam batas kemampuan
lahan. Selain itu analisis ini juga bertujuan untuk mengetahui
gambaran disribusi penduduk berdasarkan daya tampungnya dan
memperoleh persyaratan pengembangan penduduk untuk daerah
yang melampaui daya tampung. Analisis daya tampung lahan ini
dengan beberapa tahapan antara lain:
1. Menghitung daya tampung berdasarkan ketersediaan air,
kapasitas air yang bisa dimanfaatkan, dengan kebutuhan air per
orag perharinya disesuiakan dengan jumlah penduduk yang ada
saat ini, atau misalnya rata-rata 100 l/jiwa/hari(tergantung
standar yang digunakan).
2. Menghitung daya tampung berdasarkan arahan rasio tutupan
lahan dengan asumsi masing-masing arahan rasio tersebut
dipenuhi maksimum, dan dengan anggapan luas lahan yang
digunkan untuk permukiman hanya 50% dari luas lahan yang
boleh tertutup (30% untuk fasilitas dan 20% untuk jaringan jalan
serta utilitas lainnya). Kemudian dengan asumsi 1 KK yang terdiri
dari 5 orang memelukan lahan seluas 100 m2 . Maka dapat
136
diperoleh daya tampung berdasarkan arahan rasio tutupan lahan

ini sebagai berikut:
Membandingkan daya tampung ini dengan penduduk yang ada

saat ini dan proyeksinya untuk waktu jumlah perencanaan untuk
daerah yang melampaui daya tampung berikan persyaratan
pengembangannya.

Analisis Kemampuan Lahan akan menghasilkan:
1. Peta Klasifikasi Kemampuan Lahan untuk pengembangan kawasan;
2. Kelas-kelas atau tingkatan kemampuan lahan untuk dikembangkan
sesuai dengan fungsi kawasan;
3. Uraian potensi dan kendala fisik masing-masing kelas kemampuan
lahan.
Analisis Kesesuaian Lahan akan menghasilkan:
1. Peta Arahan Kesesuaian Peruntukan Lahan

2. Deskripsi pada masing-masing arahan peruntukan.
Secara umum analisis fisik/ lingkungan dan Sumber Daya ini,
memiliki keluaran:
1. Gambaran daya dukung lingkungan fisik dalam menampung kegiatan
yang ada maupun yang akan dikembangkan sampai akhir masa
berlakunya RDTR;
2. Gambaran daya dukung maksimum (daya tampung) ruang/ lingkungan
hidup dalam menampung kegiatan sampai waktu yang melebihi masa
berlakunya RDTR;
3. Gambaran kesesuaian lahan untuk pemanfaatan ruang di masa
mendatang berdasarkan kondisi fisik/ lingkungannya;
4. Gambaran potensi dan dan hambatan pembangunan keruangan dari
aspek fisik; dan
5. Gambaran alternatif-alternatif upaya mengatasi hambatan fisik/
lingkungan yang ada di WP.
137
Keluaran analisis ini juga digunakan sebagai bahan dalam sintesa

analisis holistik dalam melihat potensi, masalah, peluang penataan ruang
WP dalam penyusunan RDTR.
3.2. ANALISIS EKONOMI DAN SEKTOR UNGGULAN
3.2.1. TUJUAN
Analisis ini dilakukan untuk menciptakan keterkaitan intra-regional
(antar kawasan/kawasan perkotaan/perdesaan/kabupaten/kota) maupun
inter-regional sehingga teridentifikasi sektor-sektor riil unggulan, dan
solusi-solusi secara ekonomi yang mampu memicu peningkatan ekonomi
wilayah kota.
3.2.2. FUNGSI
Analisis ini berfungsi sebagai bahan pertimbangan dalam
penyusunan RDTR karena dari hasil analisis ini teridentifikasi
karakteristik perekonomian wilayah perencanaan dan ciri-ciri ekonomi
kawasan perencanaan.

Data yang digunakan untuk menganalisis ekonomi dan sekor
unggulan yaitu data tenaga kerja, data produksi suatu komoditas, data
PDRB.

1. Analisis Struktur Ekonomi dan Tenaga Kerja
Salah satu indikator untuk menunjukkan tingkat kemakmuran

suatu daerah adalah data mengenai Produk Domestik Regional Bruto
(PDRB) atas dasar harga yang berlaku ataupun atas dasar harga
konstan. Suatu masyarakat dipandang mengalami suatu
pertumbuhan dalam kemakmuran masyarakat apabila pendapatan
perkapita menurut harga atau pendapatan terus menerus bertambah.
Perkembangan yang positif yang dicerminkan dari laju pertumbuhan
ekonomi pada dasarnya harus diikuti oleh perbaikan indikator
ekonomi lainnya terutama penyerapan tenaga kerja.
138
Penyerapan tenaga kerja dipengaruhi oleh perubahan pada

komposisi produksi dan teknologi yang digunakan. Pasokan tenaga
kerja dipengaruhi oleh faktor demografis (pertambahan penduduk),
tingkat Pendidikan dan persebaran penduduk. Interaksi permintaan
dan penawaran tenaga kerja dipengaruhi alokasi sektor ekonomi yang
menunjukkan perbedaan produktivitas tenaga kerja di antara sektor-
sektor ekonomi. Dalam proses akumulasi peningkatan mutu modal
fisik maupun peningkatan mutu modal manusia. Seiring perjalanan
waktu juga terjadi perubahan perimbangan di antara faktor-faktor
produksi yang terlibat pada proses produksi. Hal tersebut membawa
perubahan pada komposisi sektoral dalam struktur produksi.
Demikian terlihat bahwa pembangunan berkisar pada pergeseran
struktur dalam produksi maupun dalam konsumsi.
Dalam analisis Struktur Ekonomi bertujuan untuk mengetahui
sumbangan masing-masing kegiatan ekonomi dalam sektor
perekonomian wilayah secara keseluruhan dalam suatu tahun
tertentu. Rumus struktur ekonomi adalah:
Struktur Ekonomi
Tabel 3.43 Contoh Analisis Struktur Ekonomi Kota Palu Tahun 2017 -
2018
PDRB Kota Palu Atas Dasar Harga Konstan

Lapangan Usaha menurut Lapangan Usaha (Juta Rupiah)
2017 % 2018 %
A. Pertanian, Kehutanan
dan Perikanan 644,505.90 4.42 662,060.20 4.32
B. Pertambangan dan
Penggalian 1,008,258 6.91 1,014,917.90 6.62
C. Industri Pengolahan 1,180,131.00 8.09 1,181,667.50 7.71
D. Pengadaan Listrik dan
Gas 28,671.30 0.2 3,780.30 0.02
E. Pengadaan Air,
Pengelolaan Sampah,
Limbah dan Daur Ulang 48,628.50 0.33 50,614.60 0.33
F. Konstruksi 2,044,265.10 14.01 2,216,300.30 14.46
G. Perdagangan Besar
dan Eceran; Reparasi
Mobil dan Sepeda Motor 1,504,427.30 10.31 1,547,307.00 10.1
H. Transportasi dan
Pergudangan 1,358,740.80 9.31 1,438,204.50 9.38
I. Penyediaan Akomodasi
dan Makan Minum
160,688.50 1.1 160,878.10 1.05
139
PDRB Kota Palu Atas Dasar Harga Konstan

Lapangan Usaha menurut Lapangan Usaha (Juta Rupiah)
2017 % 2018 %
J. Informasi dan
Komunikasi 1,471,405.70 10.09 1,597,988.30 10.43
K. Jasa Keuangan dan
Asuransi 935,347.80 6.41 945,435.90 6.17
L. Real Estate 385,885.40 2.65 400,804.10 2.62
M, N Jasa Perusahaan 172,175.00 1.18 179,578.50 1.17
O. Administrasi
Pemerintahan,
Pertahanan dan Jaminan
Sosial Wajib 1,904,644.90 13.06 2,055,219.50 13.41
P. Jasa Pendidikan 1,161,306.20 7.96 1,209,404.30 7.89
Q. Jasa Kesehatan dan
Kegiatan Sosial 429,233.30 2.94 480,719.50 3.14
R,S,T,U. Jasa Lainnya 149,140.40 1.02 152,909.10 1
Produk Domestik
Regional Bruto 14,587,454.70 100 15,324,789.70 100
Sumber : RDTR Kota Palu WP I Provinsi Sulawesi Tengah Berbasis Mitigasi
Bencana
2. Analisis Laju Pertumbuhan Ekonomi

Laju pertumbuhan ekonomi merupakan proses peningkatan
kapasitas produksi dalam jangka Panjang dari suatu negara untuk
menyediakan barang ekonomi kepada penduduknya. Pertumbuhan
ekonomi dipengaruhi oleh beberapa faktor yaitu pertumbuhan
penduduk dan angkatan kerja, akumulasi modal dan kemajuan
teknologi. Data yang dibutuhkan untuk menganalisis laju
pertumbuhan ekonomi yaitu Produk Domestik Regional Bruto dan
Produk Domestik Regional Bruto Perkapita. Berikut rumus
perhitungan Laju Pertumbuhan Ekonomi.
Keterangan :
R = Tingkat pertumbuhan ekonomi dalam satuan persentase (%)
PDBt = PDRB pada tahun t
PDBt-1 = PDRB pada tahun sebelumnya
Tabel 3.44 Contoh Laju Pertumbuhan PDRB Kota Palu Tahun 2017-
2018
Laju Pertumbuhan PDRB Kota
Palu Atas Dasar Harga Konstan
Lapangan Usaha
Menurut Lapangan Usaha
(Persen) Tahun 2017-2018
140
Laju Pertumbuhan PDRB Kota

Palu Atas Dasar Harga Konstan
Lapangan Usaha
Menurut Lapangan Usaha
(Persen) Tahun 2017-2018
A. Pertanian, Kehutanan dan Perikanan 2.72
B. Pertambangan dan Penggalian 0.66
C. Industri Pengolahan 0.13
D. Pengadaan Listrik dan Gas -86.82
E. Pengadaan Air, Pengelolaan Sampah,
Limbah dan Daur Ulang 4.08
F. Konstruksi 8.42
G. Perdagangan Besar dan Eceran;
Reparasi Mobil dan Sepeda Motor 2.85
H. Transportasi dan Pergudangan 5.85

I. Penyediaan Akomodasi dan Makan
Minum 0.12
J. Informasi dan Komunikasi 8.6

K. Jasa Keuangan dan Asuransi 1.08
L. Real Estate 3.87
M, N Jasa Perusahaan 4.3
O. Administrasi Pemerintahan,
Pertahanan dan Jaminan Sosial Wajib 7.91
P. Jasa Pendidikan 4.14

Q. Jasa Kesehatan dan Kegiatan Sosial 11.99
R,S,T,U. Jasa Lainnya 2.53
Produk Domestik Regional Bruto 5.05
Sumber : RDTR Kota Palu WP I Provinsi Sulawesi Tengah Berbasis Mitigasi
Bencana
3. Analisis Ekonomi Dominan
Sektor ekonomi dominan dapat dilihat dari nilai sektor yang

ditentukan oleh jumlah tenaga kerja yang dipergunakan untuk
menghasilkan sektor tersebut. Tenaga kerja di wilayah perencanaan
merupakan modal bagi bergeraknya roda pembangunan ekonomi.
Jumlah dan komposisi ternaga kerja akan terus mengalami
perubuhan seiring dengan berlangsungnya proses demografi.
Sektor ekonomi dominan dapat diketahui juga dengan melihat

presentase laju pertumbuhan tenaga kerja dan presentase laju
pertumbuhan ekonomi (PDRB) setiap tahun selama 5 (lima) tahun
mengalami pertumbuhan yang berbeda dan cenderung mengalami
kenaikan atau penurunan. Misalnya diketahui angka elastisitas
tenaga kerja sebesar 1,01 dimana angka tersebut lebih besar dari
141
satu (>1), ini berarti bahwa apabila jumlah PDRB bertambah 1%

maka jumlah tenaga kerja yang terserap adalah sebesar 1,01%.
Dengan demikian dapat diketahui bahwa ada hubungan antara
pertumbuhan ekonomi (PDRB) dengan penyerapan tenaga kerja.
4. Peluang Pengembangan Inventasi dan Ekonomi Kota
Peluang pengembangan investasi dan ekonomi kota, dapat

dilihat dari kekhasan dan keunggulan kompetitif dari wilayah yang di
rencanakan akan diarahkan pada sektor apa saja. Selain itu untuk
melihat peluang penembangan investasi ekonomi kota juga bisa
berdasarkan visi dan misi pembangunan wilayah yang direcanakan,
apakah dalam visi dan misinya terdapat pengembangan ekonomi.
Contoh peluang pengembangan investasi dan ekonomi kota di

Kota Bogor, melihat dari kekhasan dan keunggulan dari Kota Bogor
yang diarahkan pada pengembangan investasi di Sektor Jasa
(diarahkan pada kegiatan jasa Pendidikan, penelitian, akomodasi,
konvensi, kesehatan yang dimana jasa-jasa tersebut baik untuk
melayani kebutuhan penduduk Kota Bogor maupun untuk penduduk
sekitarnya), sektor pariwisata (pengembangannya diarahkan kepada
wisata kuliner, belanja, budaya, iptek, rekreasi dan hiburan), sektor
perdagangan (fokus pengembangan diarahkan pada pengembangan
sentra agribisnis, otomotif, dan elektronik untuk melayani penduduk
internal maupun eksternal Kota Bogor) dan sektor perumahan (jenis
kegiatan perumahan yang dikembangkan adalah jenis perumahan
dengan KDB rendah). Diharapkan adanya pengembangan investasi
ekonomi dapat meningkatkan kemampuan ekonomi rakyat yang
memproritaskan pembangunan ekonomi dalam rangka
penanggulangan kemiskinan.

Analisis ini diharapkan dapat membaca potensi ekonomi lokal
terhadap pasar regional, nasional maupun global. Diharapkan juga
diperoleh karakteristik perekonomian wilayah perencanaan dan ciri-ciri
ekonomi kawasan dengan mengidentifikasi basis ekonomi, sektor-sektor
142
unggulan, besaran kesempatan kerja, pertumbuhan dan disparitas

pertumbuhan ekonomi di WP.
3.3. ANALISIS LINGKUNGAN BINAAN
3.3.1. TUJUAN
Analisis kondisi lingkungan binaan dilakukan untuk menciptakan
ruang yang berkarakter, layak huni dan berkelanjutan secara ekonomi,
lingkungan, dan sosial. Analisis ini didasarkan pada kondisi fisik kawasan
perencanaan dan kriteria lokal minimum. Analisis kondisi lingkungan
binaan tersebut meliputi:
a. analisis figure and ground;
b. analisis aksesibilitas pejalan kaki dan pesepeda;
c. analisis ketersediaan dan dimensi jalur khusus pedestrian;
d. analisis karakteristik kawasan (langgam bangunan);
e. analisis ketersediaan ruang terbuka hijau dan non hijau;
f. analisis vista kawasan (pelataran pandang);
g. analisis tata massa bangunan;
h. analisis intensitas bangunan;
i. analisis land value capture (pertambahan nilai lahan); dan
j. analisis cagar budaya.
3.3.2. FUNGSI
Analisis ini berfungsi untuk menggantikan beberapa fungsi
lingkungan alamiah sesuai dengan kebutuhan manusia, analisis ini
terbentuk karena adanya kemampuan manusia dalam membuat
lingkungan hidup binaan agar bisa lebih efektif dan efisien dalam
memenuhi kebutuhannya. Analisis ini juga berfungsi sebagai analisis
dalam perumusan aturan dasar Peraturan Zonasi pada konsep RDTR.

Data yang dibutuhkan untuk menganalisis kondisi lingkungan
binaan berupa citra satelit atau peta yang memperlihatkan kepadatan
bangunan, arus lalu lintas, kecepatan rata – rata, inventarisasi jalan, SNI
143
Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perkotaan, jumlah penduduk, Permen

PU No.05/PRT/M/2008, harga lahan yang disepakati dalam transaksi jual-
beli lahan, harga sewa lahan, dll.

1. Analisis Intensitas Pemanfaatan Ruang
Intensitas pemanfaatan ruang adalah besaran pembangunan
yang diperbolehkan berdasarkan batasan tertentu. Ketentuan
intensitas pemanfaatan ruang paling sedikit terdiri atas:
1. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) Maksimum;
2. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) Maksimum;
3. Koefisien Dasar Hijau (KDH) Minimum; dan
4. Ketinggian Bangunan Maksimum (terkait erat dengan Tata
Bangunan).
Aturan yang dapat ditambahkan dalam intensitas pemanfaatan
ruang antara lain:
1. Koefisien Tapak Basemen (KTB) maksimum;
2. Koefisien Wilayah Terbangun (KWT) maksimum;
3. Kepadatan bangunan atau unit maksimum;
4. Kepadatan penduduk maksimum.
Penentuan intensitas pemanfaatan ruang perlu
mempertimbangkan :
1. Kondisi intensitas pemanfaatan ruang eksisting
2. Karakteristik sosial budaya
3. Analisis kesesuaian lantai bangunan
4. Prinsip mitigasi bencana pada kawasan permukiman
5. Arahan kebijakan tata ruang
Selanjutnya secara teknis dapat mengacu pada
pemodman/aturan antara lain pada:
1. Lampiran Peraturan Menteri Agraria dan Tara Ruang Nomor
11/2021 tentang Tata Cara Penyusunan, Peninjauan Kembali,
Revisi, dan Penerbitan Persetujuan Substansi Rencana Tata
Ruang Wilayah Provinsi, Kabupaten, Kota, dan Rencana Detail
Tata Ruang;
2. SNI 03-6981-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan
Perumahan Sederhana Tidak Bersusun di Daerah Perkotaan.
144
Cara melakukan analisis penentuan KDB, KLB, KDH, KTB,

KWT, kepadatan bangunan dan penduduk adalah sebagai berikut:
1) Koefisien Dasar Bangunan (KDB) Maksimum
KDB adalah koefisien perbandingan antara luas lantai
dasar bangunan gedung dengan luas persil/kavling. KDB
maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan tingkat
pengisian atau peresapan air, kapasitas drainase, dan jenis
penggunaan lahan. KDB maksimum dinyatakan dalam satuan
persentase, misalnya di sebuah zona dengan KDB 60%, maka
properti yang dapat dibangun luasnya tak lebih dari 60% dari
luas lahan.
Dasar perhitungan KDB ini hanya memperhitungkan luas
bangunan yang tertutup atap, jalan setapak dan halaman
dengan pengerasan yang tidak beratap tidak termasuk dalam
aturan ini. Sebagai contoh jika kita mempunyai lahan 300 m2
dan KDB yang ditentukan 60%, maka area yang dapat kita
bangun hanya 60% x 300 m2 = 180 m2 . Kalau lebih dari itu
artinya kita melebihi KDB yang ditentukan. Secara matematis,
KDB dapat dinyatakan dalam persamaan :
KDB = (Luas Lantai Bangunan : Luas Lahan/kavling) X
100%
Contoh Perhitungan Untuk Menentukan Intensitas
Pemanfaatan Ruang :
Penentuan KDB (Koefisien Dasar Bangunan)
Gambar 3.31 Contoh KDB Koefisien Dasar Bangunan RDTR

Kec. Kasokandel
145
KDB adalah perbandingan antara luas bangunan dengan

luas lahan. Nilai KDB di suatu kawasan menentukan berapa
persen luas bangunan di suatu kawasan yang boleh dibangun.
Penentuan KDB ditinjau dari aspek lingkungan dengan tujuan
untuk mengendalikan luas bangunan di suatu lahan pada
batas-batas tertentu sehingga tidak mengganggu penyerapan air
hujan ke tanah. Nilai KDB dapat dihitung melalui debit infiltrasi
air pada suatu daerah sebagai berikut:
Dimana :
OS =Iinf/Qinf
OS = luas kawasan yang harus dilestarikan

Iinf = intensitas infiltrasi (l/detik)
Qinf = debit infiltrasi air (l/detik)
Lalu debit dan intensitas infiltrasi air adalah:

Qinf = C x I x A
Qinf = debit infiltrasi air (l/detik)

C = koefisien infiltrasi
I = intensitas infiltrasi minimum (l/detik)
A = luas lahan (ha/m2)
Dan
Iinf =SxA
Iinf = intensitas infiltrasi (l/detik)

S = koefisien penyimpanan
A = luas lahan (ha/m2)
Koefisien infiltrasi (C) tergantung dari jenis bidang yang
menutupi di atasnya, apakah itu dari bahan kedap air ataupun
dari rumput masing-masing mempunyai koefisien tertentu
seperti pada tabel berikut:
Tabel 3.45 Koefisien Infiltrasi

Kemiringan Tanah
No Daerah Tangkapan
0-5 % 5-10 % 10-30%
Sedikit tanah terbuka, sedikit
1 1,8 1,9 2,2
penghijauan, infiltrasinya sedikit
Cukup tanah terbuka, 50%
2 1,2 1,4 1,7
penghijauan, infiltrasinya
146
sedang
Daerah terbuka, penghijauannya
3 banyak/padat, infiltrasinya 0,8 1,0 1,2
tinggi
Sumber: Stern, 1979 dalam Suwandono, 1988
Contoh:
Diketahui di suatu daerah:
Luas area : 3,2975 ha = 32975 m2
Intensitas infiltrasi (I) : 1101 mm/166 hari (ada tabelnya)
Koefisien infiltrasi (C) : 1,8 (pada kemiringan 0-5%)
Koefisien penyimpanan air (S) : 0,0018 berdasarkan hasil
pemboran setempat
(Setiap pengambilan 0,18 m3 terjadi penurunan sebanyak 1 m/100
m2)
Maka untuk 3.2975 ha dapat diambil air tanahnya sebanyak:
Iinf = S x A
= 0.0018 x 32975 l/menit

= 59,35 l/menit
= 0,98 l/detik
Qinf = C.I.A
= 1,8 x (6,67 x 10-3 m3/detik) x (32975 m2)

= 0,0045564 m3/detik
= 4,5564 l/detik
Debit infiltrasi untuk luas 1 ha:
Q1ha = (Qinf /A)
= 1,38 l /detik/ha
Sehingga untuk kebutuhan 0,98 l/detik pada luas 3,2975 ha,

luas daerah yang harus dilestarikan :
Luas KDB maksimum:
KDB Maksimum =
= (2.5807/3.2975) x 100%
= 78%
147
2) Koefisien Lantai Bangunan (KLB) Minimum dan Maksimum

KLB adalah koefisien perbandingan antara luas seluruh
lantai bangunan gedung dan luas persil/kavling. KLB minimum
dan maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan harga
lahan, ketersediaan dan tingkat pelayanan prasarana, dampak
atau kebutuhan terhadap prasarana tambahan, serta ekonomi,
sosial dan pembiayaan. Secara matematis, KLB dapat
dinyatakan dalam persamaan :
KLB = (Total Luas Lantai Bangunan : Luas Lahan/kavling)
Gambar 3.32 Hubungan antara Jumlah Lantai, KDB

dan KLB
3) Koefisien Dasar Hijau Minimal

KDH adalah angka prosentase perbandingan antara luas
seluruh ruang terbuka di luar bangunan gedung yang
diperuntukkan bagi pertamanan/penghijauan dengan luas
persil/kavling. KDH minimal digunakan untuk mewujudkan
RTH dan diberlakukan secara umum pada suatu zona. KDH
minimal ditetapkan dengan mempertimbangkan tingkat
pengisian atau peresapan air dan kapasitas drainase. KDH
minimal dinyatakan dinyatakan dalam satuan persentase,
misalnya di sebuah zona dengan KDH 20%.
148
Gambar 3.33 Hubungan antara KDB dan KDH
Beberapa ketentuan lain dapat ditambahkan dalam

intensitas pemanfaatan ruang, antara lain meliputi:
a) Koefisien Tapak Basement (KTB) Maksimum
KTB maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan
KDH minimal. KTB adalah angka prosentasi luas tapak
bangunan yang dihitung dari proyeksi dinding terluar
bangunan dibawah permukaan tanah terhadap luas
perpetakan atau lahan perencanaan yang dikuasai sesuai
RTRW, RDTR.
b) Koefisien Wilayah Terbangun (KWT) Maksimum
KWT adalah perbandingan antara luas wilayah
terbangun dengan luas seluruh wilayah. KWT ditetapkan
dengan mempertimbangkan:
 Tingkat pengisian peresapan air/water recharge;
 Jenis penggunaan lahan; dan
 Kebutuhan akan buffer zone.
c) Kepadatan Bangunan atau Unit Maksimum
Kepadatan bangunan atau unit maksimum ditetapkan
dengan mempertimbangkan faktor kesehatan (ketersediaan
air bersih, sanitasi, sampah, cahaya matahari, aliran
udara, dan ruang antar bangunan), faktor sosial (ruang
terbuka privat, privasi, serta perlindungan dan jarak
tempuh terhadap fasilitas lingkungan), faktor teknis (resiko
kebakaran dan keterbatasan lahan untuk bangunan atau
149
rumah), dan faktor ekonomi (biaya lahan, ketersediaan, dan

ongkos penyediaan pelayanan dasar).
d) Kepadatan Penduduk Maksimal
Untuk menentukan intensitas pemanfaatan ruang pada
suatu zona diperlukan analisis proyeksi penduduk yang
disesuaikan dengan daya dukung dan daya tampung
lingkungan dan ditetapkan berdasarkan rekomendasi/
pendapat teknis para ahli terkait.
Perumusan Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang
dilakukan berdasarkan pada:
 ketentuan kegiatan dalam zona; dan
 peraturan perundang-undangan tentang bangunan
gedung.
Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang mendetailkan
lebih lanjut intensitas pemanfaatan ruang yang diatur dalam
ketentuan umum peraturan zonasi pada RTRW kabupaten/
kota, atau juga bisa berisi sama dengan intensitas pemanfaatan
ruang yang diatur dalam ketentuan umum peraturan zonasi
pada RTRW kabupaten/ kota. Intensitas pemanfaatan ruang
yang terdapat dalam ketentuan intensitas pemanfaatan ruang
dapat didetailkan kembali lebih lanjut dalam RTBL.
2. Analisis Tata Massa Bangunan
Ketentuan tata massa bangunan adalah ketentuan yang

mengatur bentuk, besaran, peletakan, dan tampilan bangunan pada
suatu zona.
Komponen ketentuan tata massa bangunan sekurang-
kurangnya terdiri atas :
1. Garis sempadan minimum;
2. Tinggi bangunan maksimum atau minimum;
3. Jarak bebas antar bangunan minimum; dan
4. Jarak bebas samping (JBS) dan jarak bebas belakang (JBB)
Pertimbangan untuk mempermudah dalam analisis tata
bangunan yakni :
1. Kondisi intensitas pemanfaatan ruang eksisting
2. Karakteristik sosial budaya, fisik kawasan/ zona
150
3. Karakteristik kondisi eksiting dan rencana sistem jaringan

jalan
4. Analisis kesesuaian lantai bangunan
5. Standar teknis bangunan (Permen PU 29/2006)
Penetapan lebar Garis Sempadan lainnya (antara lain garis
sempadan sungai, sempadan pantai, sempadan situ/ waduk/ danau/
mata air, sempadan rel kereta api, sempadan jalur arus listrik
tegangan tinggi, dan sempadan saluran pipa) ditetapkan dalam
Rencana Umum Tata Ruang atau Rencana Rinci Tata Ruang. Ruang
yang ditetapkan sebagai sempadan tersebut ditetapkan sebagai Zona
Perlindungan Setempat dan pengendalian pemanfaatannya diatur
dalam Peraturan Zonasi.
Aturan yang dapat ditambahkan dalam ketentuan tata massa
bangunan antara lain :
1. Amplop bangunan; dan
2. Tampilan bangunan. Peraturan Zonasi dapat menetapkan
ketentuan mengenai tampilan bangunan dalam suatu zona
yang mengedepankan sisi artistik kawasan, misalnya pada
zona cagar budaya.
Ketentuan tata massa bangunan mendetailkan lebih lanjut tata
massa bangunan yang diatur dalam ketentuan umum peraturan
zonasi pada RTRW kabupaten/ kota, atau juga dapat berisi sama
dengan tata massa bangunan yang diatur dalam ketentuan umum
peraturan zonasi pada RTRW kabupaten/kota. Tata massa bangunan
yang terdapat dalam ketentuan tata massa bangunan ruang dapat
didetailkan kembali lebih lanjut dalam Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan (RTBL).
Perhitungan untuk menentukan tata massa bangunan dapat
mengacu pada Lampiran Peraturan Menteri ATR Nomor 11/2021
tentang Tata Cara Penyusunan, Peninjauan Kembali, Revisi, dan
Penerbitan Persetujuan Substansi Rencana Tata Ruang Wilayah
Provinsi, Kabupaten, Kota, dan Rencana Detail Tata Ruang.
Standar penetapan sempadan sungai, sempadan pantai,
sempadan situ/ waduk/ danau/ mata air, sempadan rel kereta api,
sempadan jalur arus listrik tegangan tinggi, dan sempadan saluran
pipa dapat mengacu pada peraturan yang berlaku.
151
a) Penetapan Garis Minimum

Dasar pertimbangan penetapan ketentuan tata massa
bangunan khususnya penetapan sempadan bangunan adalah
berikut:
 Keselamatan terhadap bahaya kebakaran
Merupakan jarak atau ruang yang diperhitungkan dapat
mencegah merambatnya api ke bangunan lain dan
memberikan ruang yang cukup untuk petugas dalam
memadamkan kebakaran. Jarak aman terhadap bahaya
kebakaran ini diperhitungkan juga terhadap pemakaian
bahan bangunan dan faktor ketinggian bangunan.
Gambar 3.34 Pertimbangan Keamanan terhadap

Bahaya Kebakaran
 Pencahayaan dan pengawasan bangunan

Ruang antara bangunan harus cukup memberikan
kemungkinan pertukaran udara dan masuknya terang
langit ke dalam bangunan.
Gambar 3.35 Pertimbangan Pencahayaan dan

Pengawasan Bangunan
152
 Ruang visual lalu lintas

Ruang visual lalu lintas yang aman terhadap kegiatan
pergerakan dalam suatu lingkungan akan ditentukan oleh
jenis lalu lintas yang melewati jalan tersebut. Hal ini
ditentukan oleh fungsi jalan.
Gambar 3.36 Pertimbangan Ruang Visual Lalu Lintas
1) Garis Sempadan Jalan (GSJ)
Selanjutnya disebut GSJ, garis rencana jalan yang

ditetapkan dalam rencana kabupaten/kota dan memiliki
pengertian yang sama dengan Ruang Milik Jalan (Rumija).
GSJ merupakan batas terdepan pagar halaman yang

boleh didirikan dan ditetapkan dari as jalan ke sebelah kiri
dan kanan jalan.
Pada GSJ tidak boleh didirikan bangunan rumah,

terkecuali jika GSJ berimpit dengan garis sempadan
bangunan (GSB). GSJ dimaksudkan mengatur lingkungan
hunian memiliki kualitas visual yang baik, selain itu juga
mengatur jarak pandang yang cukup antara lalu lintas di
jalan dan bangunan.
153
Gambar 3.37 Garis Sempadan Jalan dan Garis

Sempadan Bangunan
Gambar 3.38 Bagian-bagian Jalan
Rujukan :
Pemanfaatan bagian-bagian jalan untuk kepentingan tertentu dapat merujuk kepada
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 20/PRT/M/2010 tentang Pedoman Pemanfaatan dan
Penggunaan Bagian-Bagian Jalan.
2) Garis Sempadan Bangunan
Penetapan garis sempadan yang terkait dengan bangunan

sekurang-kurangnya mencakup:
 Garis Sempadan Bangunan Depan
Selanjutnya disebut GSB adalah garis yang

membatasi jarak terdekat bangunan terhadap tepi jalan,
154
dihitung dari batas terluar saluran air kotor (riol) sampai

batas terluar muka bangunan, berfungsi sebagai pembatas
ruang atau jarak bebas minimum dari bidang terluar suatu
massa bangunan terhadap lahan yang dikuasai, batas tepi
sungai atau pantai, antara massa bangunan yang lain atau
rencana saluran, jaringan tegangan tinggi listrik, jaringan
pipa gas, dan sebagainya.
GSB memiliki pengertian yang sama dengan Ruang

Pengawasan Jalan (Ruwasja).
Panjang jarak antara GSB dengan GSJ ditentukan

oleh persyaratan yang berlaku untuk masing-masing jenis
bangunan dan letak persil tanah setempat, serta mengacu
pada rencana tata ruang kota setempat.
Tujuan dari GSB yaitu :
 Supaya hunian/rumah tinggal memiliki

pekarangan di depan rumah yang cukup untuk
penghijauan, pengudaraan alami dan menambah
daerah resapan air hujan serta mempercantik
rumah.
 Untuk keamanan rumah agar tidak dapat secara
langsung dimasuki tamu tak diundang, sebagai
tempat bermain anak-anak supaya terhindar
dari resiko kecelakaan, sebagai area bongkar-
muat dan sirkulasi parkir bangunan dalam
persil.
 Mengurangi pengaruh suara bising dari
kendaraan bermotor yang lewat di depan
bangunan, dan memungkinkan dibuat teritis
atap yang cukup lebar sebagai pelindung
bangunan dari panas matahari dan tempias air
hujan.
Adapun acuan ideal untuk menetukan Garis

Sempadan Bangunan (GSB Minimum) yakni :
155
 Berdasarkan orientasi jalan :
 Jalan dengan rumija > 8 m  GSB = (0,5 x

rumija) + 1
 Jalan dengan rumija ≤ 8 m  GSB = (0,5x
rumija)
Maka:
GSB pada jalan kolektor = (0,5 x 16) + 1 = 9 meter
GSB pada jalan lokal = (0,5 x 10) + 1 = 6 meter
GSB pada jalan lingkungan = 0,5 x 3 = 3 meter
 Berdasarkan luas kavling (*pengembang):
 Kavling besar > 200 m2 : sempadan muka :

14 meter; sempadan samping 4 m; sempadan
belakang : 5 m
 Kavling sedang 80 – 200 m2 : sempadan

muka 9 meter; sempadan samping 4 m,
sempadan belakang: 2 m
 Kavling kecil < 80 : sempadan muka 6 meter;

sempadan samping 3 meter, sempadan
belakang bangunan 2 meter
 Garis Sempadan Bangunan Samping
Pada bangunan berbentuk tunggal/ lepas dan

renggang, induk bangunan harus memiliki jarak bebas
terhadap batas pekarangan yang terletak di samping (sisi).
Pada bangunan turutan/ anak/ tambahan boleh dibangun
rapat dengan batas pekarangan samping dimana dinding
terdepan berada pada jarak minimal 2 kali jarak GSB
sesuai dengan persyaratan yang berlaku.
Lebar jarak bebas samping antara bangunan dengan

batas pekarangan ditentukan berdasarkan jenis bangunan
dan persil tanah setempat. Luas areal bebas samping
adalah lebar jarak bebas samping dikali panjang jarak GSB
yang ditentukan.
Penetapan garis sempadan samping dimaksudkan

untuk memenuhi persyaratan kesehatan, kenyamanan,
156
dan keindahan mengingat faktor iklim tropis lembab di

Indonesia dengan ciri-ciri temperatur udara cukup tinggi,
curah hujan besar, sudut datang sinar matahari yang
besar, dan lain-lain. Adanya jarak bebas samping
memungkinkan :
 Sirkulasi udara yang baik ke dalam ruangan

untuk mengurangi panas dan lembab.
 Sinar matahari langsung ke dalam rumah (pada

pagi hari) untuk kesehatan.
 Lebar teritis atap yang cukup untuk melindungi

bangunan dari panas matahari dan tempias air
hujan.
 Garis Sempadan Bangunan Belakang
Garis jarak bebas belakang adalah garis batas

bangunan yang boleh didirikan pada bagian belakang
terhadap batas pekarangan bagian belakang. Panjang garis
bebas belakang ditentukan sesuai dengan jenis bangunan
dan lingkungan persil tanah setempat.
Pada halaman belakang suatu persil tanah boleh

didirikan bangunan turutan/ tambahan, asal tidak
memenuhi seluruh pekarangan belakang. Halaman kosong
di belakang rumah minimal mempunyai lebar sama dengan
panjang garis bebas belakang yang ditentukan.
Tujuan adanya garis jarak bebas belakang adalah:
 Memungkinkan sirkulasi udara dan pencahayaan

alami ke dalam ruangan;
 Memungkinkan adanya taman belakang rumah

untuk kesejukan dan menambah volume oksigen
bagi penghuni rumah.;
 Menghindari atau mencegah bahaya kebakaran;
 Sebagai area service seperti tempat cuci, jemuran,

yang tidak merusak tampilan rumah bagian
depan;
157
 Sebagai tempat rekreasi mini/ bercengkerama

bagi penghuni rumah.
Gambar 3.39 Garis Sempadan Bangunan dan

Jarak Bebas
 Perhitungan Garis Sempadan Bangunan Dengan

Kombinasi Terhadap Kondisi Lalu Lintas Sekitar.
158
Sumber : Analisis Penyusun, 2020
Gambar 3.40 Rumus Perhitungan GSB
159
3) Garis Sempadan Sungai
Garis sempadan sungai adalah garis batas luar

pengamanan sungai. Daerah sempadan adalah adalah
kawasan sepanjang kiri kanan sungai termasuk sungai
buatan yang mempunyai manfaat penting untuk
mempertahankan kelestarian fungsi sungai.
Penetapan garis sempadan sungai dimaksudkan

sebagai upaya agar kegiatan perlindungan, penggunaan
dan pengendalian atas sumber daya yang ada pada sungai
termasuk danau dan waduk dapat dilaksanakan sesuai
dengan tujuannya.
Penetapan garis sempadan sungai mengikuti

ketetapan dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum,
Permen PUPR 28/2015 tentang Penetapan Garis Sempadan
Sungai dan Garis Sempadan Danau. Batas sempadan
sungai juga mempertimbangkan mitigasi/ pengurangan
risiko banjir, dan lebih lanjut batas definitif sempadan
yang dapat variatif untuk tiap segmen sungai ditetapkan
dalam RDTR. Kawasan Rawan Banjir yang berada di luar
sempadan sungai yang ditetapkan kemudian diatur
ketentuan pemanfaatan ruangnya lebih rinci dalam
Peraturan Zonasi berupa overlay zoning.
Tabel 3.46 Ketentuan Garis Sempadan Sungai

Di Luar Kawasan Di Dalam Kawasan
Perkotaan Perkotaan
No. Tipe Sungai
Lebar Lebar
Kriteria Kriteria Minimal
Minimal
1
Sungai
bertanggul
(diukur dari 5m 3m
kaki tanggul
sebelah luar)
2 Sungai tak Kedalaman
30 m
bertanggul Sungai besar > 20 m
(diukur dari (luas DPS < 100 m Kedalaman
tepi sungai) 500 km2) 3 m s/d 20 15 m
m
Sungai kecil
Kedalaman
(luas DPS < 50 m 10 m
s/d 3 m
500 km2)
160
Di Luar Kawasan Di Dalam Kawasan

Perkotaan Perkotaan
No. Tipe Sungai
Lebar Lebar
Kriteria Kriteria Minimal
Minimal
3 Sungai yang
terpengaruh
pasang surut 100 m 100 m
air laut (dari
tepi sungai)
Sumber: Permen PUPR 28/2015 tentang Penetapan Garis Sempadan Sungai
dan Garis Sempadan Danau
4) Garis Sempadan Pantai
Sempadan pantai adalah daratan sepanjang tepian

pantai yang lebarnya proporsional dengan bentuk dan
kondisi fisik pantai, minimal 100 (seratus) meter dari titik
pasang tertinggi ke arah darat. Lebar sempadan pantai
dihitung dari titik pasang tertinggi, bervariasi sesuai
dengan fungsi/aktifitas yang berada di pinggirannya,
ekosistem pesisir, dan pertimbangan bahaya dan risiko
bencana tsunami.
Tabel 3.47 Penetapan Lebar Sempadan Pantai

Lebar
Bentuk Kondisi Fisik
No. Jenis Aktivitas Sempadan
Pantai Pantai
(m)
1.
Kawasan permukiman Landai Stabil dengan 30
dengan pengendapan
gelombang <2
Stabil tanpa 50
m
pengendapan
Labil dengan 50
pengendapan
Labil tanpa 75
pengendapan
Landai Stabil dengan 50
dengan pengendapan
gelombang >2
Stabil tanpa 50
m
pengendapan
Labil dengan 75
pengendapan
Labil tanpa 100
pengendapan
2.
Kawasan non Landai Stabil dengan 100
permukiman dengan pengendapan
gelombang <2
Stabil tanpa 150
m
pengendapan
161
Lebar
Bentuk Kondisi Fisik
No. Jenis Aktivitas Sempadan
Pantai Pantai
(m)
Labil dengan 150
pengendapan
Labil tanpa 200
pengendapan
Landai Stabil dengan 150
dengan pengendapan
gelombang >2
Stabil tanpa 200
m
pengendapan
Labil dengan 200
pengendapan
Labil tanpa 250
pengendapan
Curam Stabil 200
dengan
Labil 250
gelombang <2
m
Curam Stabil 250
dengan
Labil 300
gelombang >2
m
Sumber: Pedoman Pemanfaatan Ruang Tepi Pantai di Kawasan Perkotaan
Penetapan sempadan pantai dilakukan dalam rangka

pengamanan pantai, yaitu untuk melindungi dan
mengamankan daerah pantai dan muara sungai dari
kerusakan akibat erosi, abrasi, dan akresi;
Pengamanan pantai dimaksudkan untuk melakukan

perlindungan dan pengamanan terhadap:
 masyarakat yang tinggal di sepanjang pantai dari

ancaman gelombang dan genangan pasang tinggi (rob),
erosi serta abrasi;
 fasilitas umum, fasilitas sosial, kawasan yang
mempunyai nilai ekonomis tinggi dan nilai sejarah serta
nilai strategis nasional yang berada di sepanjang pantai;
 perairan pantai dari pencemaran dan kerusakan
lingkungan yang diakibatkan oleh limbah perkotaan,
limbah industri, dan limbah-limbah lainnya; dan
 pendangkalan muara sungai.
162
5) Garis Sempadan Situ, Danau, Waduk dan Mata Air
Untuk situ, danau, dan waduk, garis sempadan

ditetapkan sekurang-kurangnya 50 (lima puluh) meter dari
titik pasang tertinggi ke arah darat. Untuk mata air, garis
sempadan ditetapkan sekurang-kurangnya 200 (dua ratus)
meter di sekitar mata air.
6) Garis Sempadan Rel Kereta Api
Garis sempadan jalan rel kereta api ditetapkan

sebagai berikut:
Tabel 3.48 Garis Sempadan Jalan Rel Kereta Api

Obyek
 Bahan mudah
terbakar
 Bangunan
Jalan Rel Kereta
Api terletak di dengan atap
Tanaman Bangunan Galian
mudah terbakar
 Tanaman kering
dan mudah
terbakar
1. Jalan Rel KA
Lurus >11 m >20 m -
2. Jalan Rel KA
Belokan/Lengku
ngan -
 Lengkung
dalam >23 m >23 m -
 Lengkung
luar >11 m > 11 m -
3. Tanah urugan >6 m >20 m
4. Dalam galian >6 m >20 m
5. Tanah datar >9,23 m >20 m
Sumber: Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 5/PRT/M/2008 tentang Pedoman
Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan
Penetapan garis sempadan jalan rel kereta api

mengikuti ketentuan sebagaimana dinyatakan dalam
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 5/PRT/M/2008
tentang Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang
Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan, sebagai berikut:
163
 Garis sempadan jalan rel kereta api adalah ditetapkan

dari as jalan rel terdekat apabila jalan rel kereta api itu
lurus;
 Garis sempadan jalan rel kereta api yang terletak di
tanah timbunan diukur dari kaki tanggul;
 Garis sempadan jalan rel kereta api yang terletak di
dalam galian, diukur dari puncak galian tanah atau atas
serongan;
 Garis sempadan jalan rel kereta api yang terletak pada
tanah datar diukur dari as jalan rel kereta api;
 Garis sempadan jalan rel kereta api pada belokan
adalah lebih dari 23 m diukur dari lengkung dalam
sampai as jalan. Dalam peralihan jalan lurus ke jalan
lengkung diluar as jalan harus ada jalur tanah yang
bebas, yang secara berangsur–angsur melebar dari jarak
lebih dari 11 sampai lebih dari 23 m. Pelebaran tersebut
dimulai dalam jarak 20 m di muka lengkungan untuk
selanjutnya menyempit lagi sampai jarak lebih dari 11
m;
 Garis sempadan jalan rel kereta api sebagaimana
dimaksud pada butir a tidak berlaku apabila jalan rel
kereta api terletak di tanah galian yang dalamnya 3,5 m;
dan
 Garis sempadan jalan perlintasan sebidang antara jalan rel
kereta api dengan jalan raya adalah 30 m dari as jalan rel
kereta api pada titik perpotongan as jalan rel kereta api
dengan as jalan raya dan secara berangsur–angsur menuju
pada jarak lebih dari 11 m dari as jalan rel kereta api pada
titik 600 m dari titik perpotongan as jalan kereta api dengan
as jalan raya.
7) Garis Sempadan Jalur Arus Listrik Tegangan Tinggi
Ketentuan lebar sempadan jaringan tenaga listrik

adalah sebagai berikut :
 Garis sempadan jaringan tenaga listrik adalah 64 m

yang ditetapkan dari titik tengah jaringan tenaga listrik;
164
 Ketentuan jarak bebas minimum antara penghantar Jalur

Arus Listrik Tegangan Tinggi dengan tanah dan benda lain
ditetapkan sebagai berikut :
Tabel 3.49 Jarak Bebas Minimum Jalur Arus Listrik

Tegangan Tinggi
SUTT SUTET SUTM SUTR Saluran Kabel

No. Lokasi 66 150
500 KV SKTM SKTR
KV KV
1
Bangunan beton 20 m 20 m 20 m 2,5 m 1,5 m 0,5 m 0,3 m
2
Pompa bensin 20 m 20 m 20 m 2,5 m 1,5 m 0,5 m 0,3 m
3
Penimbunan bahan bakar 50 m 20 m 50 m 2,5 m 1,5 m 0,5 m 0,3 m
4
Pagar 3m 20 m 3m 2,5 m 1,5 m 0,5 m 0,3 m
5
Lapangan terbuka 6,5 20 m 15 m 2,5 m 1,5 m 0,5 m 0,3 m
m
6
Jalan raya 8m 20 m 15 m 2,5 m 1,5 m 0,5 m 0,3 m
7
Pepohonan 3,5 20 m 8,5 m 2,5 m 1,5 m 0,5 m 0,3 m
m
8
Bangunan tahan api 3,5 20 m 8,5 m 20 m 20 m 20 m 20 m
m
9
Rel kereta api 8m 20 m 15 m 20 m 20 m 20 m 20 m
10
Jembatan besi/ tangga 3m 20 m 8,5 m 20 m 20 m 20 m 20 m
besi/ kereta listrik
11
Dari titik tertinggi tiang 3m 20 m 8,5 m 20 m 20 m 20 m 20 m
kapal
12
Lapangan olah raga 2,5 20 m 14 m 20 m 20 m 20 m 20 m
m
13
SUTT lainnya penghantar 3 m 20 m 8,5 m 20 m 20 m 20 m 20 m
udara tegangan rendah,
jaringan telekomunikasi,
televisi dan kereta
gantung
Sumber: Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 5/PRT/M/2008 tentang Pedoman
Keterangan: SUTR = Saluran Udara Tegangan Rendah

SUTM = Saluran Udara Tegangan Menengah
SUTT = Saluran Udara Tegangan Tinggi
SUTET = Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi
SKTR = Saluran Kabel Tegangan Rendah
SKTM = Saluran Kabel Tegangan Menengah
8) Garis Sempadan Saluran Pipa Gas

Garis Sempadan Pipa ditetapkan dari dinding luar pipa
yang terdekat dengan dinding luar bangunan, ditetapkan
165
dengan jarak minimal 9 meter dari utilitas bawah tanah

lainnya/ pagar bangunan/ tanaman.
Penetapan garis sempadan untuk pipa penyalur minyak
dan gas bumi mengacu pada Keputusan Menteri
Pertambangan dan Energi No 300.K/38/M.PE/1997
tentang Keselamatan Kerja Pipa Penyalur Minyak dan Gas
Bumi.
b) Tinggi Bangunan Maksimum atau Minimum

Tinggi bangunan adalah tinggi suatu bangunan atau
bagian bangunan, yang diukur dari rata-rata permukaan tanah
sampai setengah ketinggian atap miring atau sampai puncak
dinding atau parapet, dipilih yang tertinggi.
Gambar 3.41 Penataan Ketinggian Bnagunan Sisi Pulau

Samosir dalam Draft RDTR Kawasan Perkotaan Panguruan
166
Gambar 3.42 Ilustrasi Pengukuran Tinggi Bangunan
Tinggi bangunan ditetapkan dengan mempertimbangkan :
a. Pertimbangan jalur pesawat terbang

b. Penetapan tinggi bangunan terkait keamanan jalur pesawat
terbang mempertimbangkan penetapan Kawasan
Keselamatan Operasional Penerbangan sebagaimana diatur
dalam SNI 03-7112-2005 tentang Kawasan Keselamatan
Operasional Penerbangan;
c. Pertimbangan terhadap bahaya kebakaran
Penetapan tinggi bangunan terkait keamanan terhadap
bahaya kebakaran mengacu kepada Permen PU
No.26/PRT/M/2008 tentang Persyaratan Teknis Sistem
Proteksi Kebakaran Pada Bangunan Gedung dan
Lingkungan dan Permen PU No.29/PRT/M/2006 tentang
Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung;
d. Pertimbangan terhadap Sky Exposure Plane (SEP) dan Angle
of Light (ALO)
Kriteria SEP dipertimbangkan atas kondisi fisik dasar yaitu
pencahayaan sinar matahari yaitu perbandingan antara
jarak bidang horisontal dengan vertikal yang terjadi karena
bidang lereng khayal akibat pencahayaan matahari. ALO
167
merupakan sudut pencahayaan yang terkena bayangan

matahari. Kriteria ini dapat digunakan untuk menentukan
tinggi dan jarak bangunan atau blok bangunan maksimum
berdasarkan pertimbangan pencahayaan alami dengan
tujuan penghematan energi, kesehatan dan berhubungan
dengan iklim mikro setempat. Untuk SEP umumnya
dipergunakan untuk menentukan tinggi dan blok
bangunan pada bangunan-bangunan yang merapat jalan.
ALO dipergunakan untuk menentukan sudut pencahayaan
yang berhubungan dengan ketinggian setempat.
Pengukuran ALO dimulai dari garis di tengah jalan, atau
garis sempadan pagar muka dan belakang, atau dari garis
di tengah antara sempadan pagar dengan sempadan
bangunan;
e. Pertimbangan terhadap angin
Angin dapat menentukan tinggi bangunan berdasarkan
pertimbangan strukturnya serta lebar/ jarak bangunan
berdasarkan pertimbangan aliran udara alami. Penetapan
tinggi bangunan terkait pertimbangan terhadap angin
dapat mengacu kepada SNI 03-2397-1991 tentang
Perencanaan Bangunan Sederhana Tahan Angin;
f. Pertimbangan terhadap gempa

Penetapan tinggi bangunan terkait pertimbangan terhadap
gempa dapat mengacu kepada SNI 03-1726-2002 tentang
Standar Perencanaan Ketahanan Gempa untuk Struktur
Bangunan Gedung.
c) Jarak Bebas Antara Bangunan Minimum

Jarak bebas antarbangunan adalah jarak yang terkecil,
diukur di antara permukaan-permukaan denah dari bangunan-
bangunan atau jarak antara dinding terluar yang berhadapan
antara dua bangunan.
168
Gambar 3.43 Ilustrasi Jarak Bebas Antar

Bangunan di dalam Persil
Jarak bebas antarbangunan dan ketinggian bangunan

dapat memiliki keterkaitan, seperti ditampilkan dalam tabel
berikut:
Tabel 3.50 Persyaratan Ukuran Tinggi dan Jarak

Bangunan
Tinggi Bangunan (m) Jarak Bangunan (m)
0 s/d 8 3
8 s/d 14 3–6
14 s/d 40 6–8
˃ 40 ˃8
Sumber: Departemen Pekerjaan Umum, 1987.
d) Jarak Bebas Samping (JBS) dan Jarak Bebas Belakang (JBB)

JBB adalah jarak minimum antara garis batas petak
belakang terhadap dinding bangunan terbelakang. JBS
merupakan jarak minimum antara batas petak samping
terhadap dinding bangunan terdekat.
e) Amplop Bangunan
Amplop bangunan ditetapkan dengan mempertimbangkan
GSB, tinggi bangunan maksimum, dan bukaan langit.
169
Gambar 3.44 Ilustrasi Amplop Bangunan
f) Tampilan Bangunan (opsional)

Tampilan bangunan ditetapkan dengan
mempertimbangakan warna bangunan, bahan bangunan,
tekstur bangunan, muka bangunan, gaya bangunan, keindahan,
dan keserasian dengan lingkungan sekitar.
Pada kawasan tertentu misalnya sub WP yang
direncanakan sebagai kawasan TOD, pengaturan tampilan
bangunan menjadi penting, dimana dirancang sedemikian rupa
agar aktivitas berjalan kaki dapat menjadi lebih nyaman dan
dapat dinikmati.
3. Analisis Citra Kawasan

a) Elemen : Landmark, Node, Path, Edges, District
Teori mengenai citra place merupakan suatu teori penting
dalam perancangan kota, karena sejak tahun 1960an teori `citra
kota' mengarahkan pandangan perancangan kota ke arah yang
memperhatikan pikiran terhadap kota dari orang yang hidup
didalamnya. Individu mengalami reaksi terhadap lingkungan
fisik bangunan dan perkotaan yang mereka lihat, reaksi tersebut
menjadi pengalaman berupa citra (image) lingkungan yang
tersimpan dalam ingatan, dan kemudian citra inilah yang akan
mempengaruhi perilaku.
170
Ciri khas sebuah kota adalah adanya kawasan-kawasan

yang dapat dilihat atau dipahami sebagai segi visual, artinya
sebuah kota tidak dapat dilihat dalam satu titik saja. Yang
diperlukan dalam hal ini adalah suatu proses pengamatan di
dalam gerakan (Cullen dalam Zahnd, 1999). Menurut Kevin
Lynch (Lynch dalam Zahnd, 1999), citra kota dapat dibagi dalam
lima elemen, yaitu path (jalur), edge (tepian), district (kawasan),
node (simpul), serta landmark (tengeran).
Metode analisis ini menggunakan metode kualitatif. Data-
data diperoleh dari observasi langsung ke wilayah penelitian dan
observasi pustaka lain yang berhubungan dengan objek studi.
Pembahasan bersifat deskriptif dengan riset kepustakaan yaitu
studi literatur-literatur dan media informatif lain yang
berhubungan dengan pembahasan.
Elemen Pembentuk Kota menurut Kevin Lynch, 1960

dalam The Image of the city (1960) pengetahuan yang terbentuk
mengenai kota. Berdasarkan teori Kevin Lynch 5 teori tersebut
adalah:
a. Path
Path merupakan suatu jalur yang digunakan oleh
pengamat untuk bergerak atau berpindah
tempat.
b. Edges
Merupakan batas, dapat berupa suatu desain, jalan,
sungai, gunung. Edge memiliki identitas yang kuat karena
tampak visualnya yang jelas.
c. District
Merupakan suatu bagian kota mempunyai karakter
atau aktivitas khusus yang dapat dikenali oleh pengamatnya.
d. Nodes
Merupakan simpul atau lingkaran daerah strategis di
mana arah atau aktivitasnya saling bertemu dan dapat diubah
ke arah atau aktivitas lain, misalnya persimpangan lalu lintas,
stasiun, lapangan terbang, jembatan, kota secara
keseluruhan dalam skala makro besar, pasar, taman, square,
tempat suatu bentuk perputaran pergerakan, dan sebagainya.
171
e. Landmark
Merupakan simbol yang menarik secara visual dengan
sifat penempatan yang menarik perhatian. Biasanya landmark
mempunyai bentuk yang unik serta terdapat perbedaan skala
dalam lingkungannya.
Citra kota adalah gambaran mental yang terbentuk dari
ritme biologis tempat dan ruang tertentu yang mencerminkan
waktu (sense of time), yang ditumbuhkan dari dalam secara
mengakar oleh aktivitas sosial-ekonomi-budaya masyarakat kota
itu sendiri” (Lynch, 1960).
Dari gambaran tersebut diperoleh tiga komponen yang
sangat mempengaruhi gambaran mental orang terhadap suatu
kawasan yaitu:
a. Identitas sebagai potensi yang dibacakan artinya orang
dapat memahami gambaran perkotaan (identifikasi objek-
objek, perbedaan antar objek, perihal yang dapat diketahui).
b. Struktur sebagai potensi yang disusun artinya orang dapat
melihat pola perkotaan (hubungan objek-objek, hubungan
subjek-objek, pola yang dapat dilihat).
c. Makna sebagai potensi yang dibayangkan artinya orang
dapat memahami ruang perkotaan (arti objek-objek, arti
subjek-objek, rasa yang dapat dialami).
Teori Morfologi Kota, menurut Roger Trancik 1986 yaitu:
a. Teori Figure Ground

Teori ini lebih menekankan pada pengenalan struktur
kota figure and ground; solid and void; atau building and
open space. Figure adalah wilayah/ area kota yang
terbangun, sedangkan ground adalah wilayah/ area kota
yang tidak terbangun.
b. Linkage Theory
Linkage Theory berasal dari hubungan yang berbentuk
garis dari elemen-elemen yang satu ke elemen lainnya.
Bentuk elemen ini berupa jalan-jalan, pedestrian, ruang
terbuka yang berbentuk garis.
172
c. Theory of Place
Linkage Theory berasal dari hubungan yang berbentuk
garis dari elemen-elemen yang satu ke elemen lainnya.
Bentuk elemen ini berupa jalan-jalan, pedestrian, ruang
terbuka yang berbentuk garis.
b) Arsitektur Lokal, Langgam dan Heritage

Kondisi kota yang terus berkembang menjadi lebih modern
memberi pengaruh terhadap langgam arsitektur bangunan. Di
kawasan pusat kota yang relatif masih banyak terdapat
bangunan lama saat ini banyak ditemukan bangunan baru
dengan langgam yang berbeda. Perbedaan tersebut dipicu oleh
kemajuan teknologi dan tuntutan kebutuhan. Tujuan dari
analisis ini adalah untuk mengkaji bagaimana konteks
bangunan baru terhadap bangunan lama khususnya dalam
penerapan langgam arsitektur bangunannya.
Analisis langgam bangunan akan melihat bentuk
arsitektural bangunan pada suatu kawasan yang mewakili
karakteristik citra kawasan tersebut. Langgam bangunan
biasanya terlihat dari fasade bangunan. Fasade masih menjadi
elemen penting dalam arsitektur untuk mengetahui fungsi dan
makna sebuah bangunan. Kesempurnaan tubuh bangunan
merupakan prioritas utama untuk dipamerkan dan menghadap
ke jalan. Fasade tidak hanya melengkapi persyaratan alami
organisasi ruang di sebaliknya. Fasade menunjukkan kondisi
budaya pada saat bangunan tersebut dibangun, menampilkan
kriteria susunan dan penataan, serta dapat memberikan
kemungkinan adanya kreativitas dalam sebuah ornamentasi dan
dekorasi. Suatu fasade juga memberitahu kita mengenai
penghuni suatu gedung, memberikan identitas.
Data yang digunakan adalah kondisi eksisting wilayah
perencanaan yang dimana bangunannya memiliki langgam
arsitektur dan jenis elemen arsitektur.
Teknik yang digunakan dalam penelitian ini adalah
kuantitatif deskriptif yang menjelaskan tingkat penggunaan
langgam arsitektur dan jenis langgam arsitektur.
173
Hasil keluaran hasil analisis ini adalah kajian dan

rekomendasi yang diperlukan penataan fasade bangunan
beserta dengan elemen rancang kota lainnya agar dapat
memperkuat citra kawasan bersejarah dan kawasan religi.
Tujuan dari analisis cagar budaya adalah dengan adanya
perubahan zaman yang semakin maju, semakin banyak pula
bangunan - bangunan modern yang berdiri di setiap sudut kota.
Keberadaan bangunan modern tersebut dikhawatirkan dapat
menggeser fungsi bangunan-bangunan lama yang mempunyai
nilai sejarah yang tinggi. Untuk itulah mengapa pengelolaan dan
pelestarian dibutuhkan, yaitu agar bangunan cagar budaya yang
ada tetap terawat sehingga dapat dijadikan pengingat akan
sejarah yang ada di kota tersebut.
Analisis cagar budaya memiliki fungsi sebagai bentuk
upaya pelestarian cagar budaya untuk mewujudkan aset
budaya secara menyeluruh dalam bentuk data untuk dijadikan
landasan kebijakan pembangunan lebih lanjut dengan cara
pendataan cagar budaya, pengamanan cagar budaya dengan
cara mengarahkan pada pemanfaatan untuk kepentingan
pendidikan, sosial, dan lain-lain yang sesuai dengan undang-
undang mengenai cagar budaya, dan menggugah kepedulian
dan partisipasi masyarakat luas dalam mendukung pengelolaan
dan pelestarian cagar budaya.
Kebutuhan data pada analisis cagar budaya adalah
gambaran fisik da non fisik mengenai kondisi bangunan cagar
budaya dan informasi mengenai masalah terkait dengan
pengelolaan dan pelestarian bangunan cagar budaya
Teknik analisis yang dapat digunakan pada analisis cagar
budaya adalah teknik penelitian metode deskriptif kualitatif,
yang dimana menggambarkan fenomena aktual tentang apa
yang terjadi di lapangan, kemudian di analisa menggunakan
deskriptif kualitatif mengenai pelestarian dan pengelolaan
bangunan cagar budaya yakni aspek wujud pengelolaan dan
pelestarian aset bangunan cagar budaya dalam bentuk data,
perlindungan bangunan cagar budaya secara utuh, dan
pemanfaatan bangunan cagar budaya.
174
Hasil dari analisa cagar budaya adalah sebagai bahan

masukan untuk kebijakan publik dalam melakukan pengelolaan
dan pelestarian cagar budaya.
c) Vocal Point dan Sumbu Pengembangan

Berbeda dengan landmark, sebuah vocal point mempunyai
bentuk spesial yang berbeda dengan ke’monoton’an sekitar.
Namun demikian vocal point dapat juga berfungsi sebagai
landmark ketika dapat dikenali dan mudah diingat
keberadaanya. Tentu hal ini juga tergantung aspek lokasi. Suatu
vocal point tidak akan menjadi landmark ketika lokasinya
tersembunyi.
Keberadaan vocal point menjadikan suatu area menjadi
‘fresh’ karena adanya pemecah konsentrasi dari keseragaman
yang membosankan. Manusia akan cenderung bosan dengan
sesuatu yang sama secara terus menerus. Hal ini berlaku dalam
tata ruang kota maupun dalam aktivitas lainnya, seperti
bekerja, belajar, dan kegiatan sehari-hari.
d) Vista Kawasan
Arti vista secara harafiah berhubungan dengan view yang
berarti pandangan sejauh yang dapat tertangkap oleh mata
manusia. View hanya dapat dibatasi oleh sesuatu yang
menghalangi. View merupakan sesuatu yang sangat penting
dalam perencanaan kawasan. Bagaimana suatu kawasan
mempunyai nilai estetika yang baik sangat ditentukan oleh
faktor view. Hal ini berhubungan dengan kontur, gaya
bangunan, jalur jalan dan elemen-elemen lain seperti furniscape,
taman kota, dan public area.
e) Skyline
Skyline merupakan simbol untuk kota dan warganya,
mencerminkan identitas sosial, dapat menjadi ikon serta skyline
dapat dihargai karena memiliki kualitas estetika dan pembawa
nilai kolektif kota. Estetika skyline tergantung pada bentuk
skyline kota itu sendiri, keadaan lingkungan disekitarnya dan
pemikiran serta kecenderungan pergaulan yang dibawa ketika
175
seseorang melihat skyline kota. Untuk menikmati kota perlu

untuk memandang dari jauh. Skyline begitu indah dan skyline
dapat mewakili banyak hal yang terjadi di dalam satu kota.
Terdapat empat nilai yang mewakili apa yang dihargai kota
melalui skyline, yaitu:
1. Skyline Spiritual
2. Skyline komunal
3. Skyline Laissez-faire
4. Skyline ekologi
Penelitian ini menggunakan beberapa teori yaitu teori
estetika skyline, dalam hal ini variabel fisik yaitu variabel Fisik,
terdiri dari rhytm, harmonious fit, netting the sky, punctuation,
abstract form, layering dan framing serta teori elemen visual
yang berkaitan dengan variabel fisik estetika skyline yaitu
position, orientation, size, shape, interval, time dan light. Teori
estetika skyline dan teori elemen visual dikombinasikan untuk
menganalisis kualitas estetika skyline. Kondisi visual suatu kota
berkaitan dengan fenomena psikologis dan fenomena fisik.
Skyline merupakan gambaran dari bentuk fisik kota, sehingga
merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan di dalam
melihat suatu kondisi perkotaan dalam hal ini ditinjau dari pola
morfologi kota. Berdasarkan teori morfologi kota oleh dan
bentuk-bentuk fisikal dari lingkungan perkotaan serta teori
urban design maka untuk menganalisis faktor pembentuk
skyline menggunakan variabel yang telah dikelompokan
kedalam tata guna lahan, sirkulasi serta bentuk massa dan
bangunan yaitu topografi dan peraturan pemerintah. Skyline
menjadi sumber visual yang sangat penting di lansekap berbukit
dan bergunung-gunung.
Pendekatan analisis dilakukan secara deskriptif kualitatif,
dimana proses pengambilan data dan identifikasi dilakukan
secara deskriptif kualitatif melalui observasi dan foto/
dokumentasi lapangan untuk mendeskripsikan kawasan. Teknik
analisis dilakukan secara deskriptif dengan menggali lebih
dalam tentang variabel elemen visual dan variabel estetika
skyline. Berikut ini tahap - tahap dalam analisis data yaitu:
a. Pembagian segmen
176
b. Analisis hasil rekaman visual elemen pembentuk skyline

yaitu bangunan dan unsur alam.
c. Ground check bertujuan untuk mengidentifikasi letak
elemen
d. Pembentuk skyline pada lokasi penelitian.
e. Analisis variabel elemen visual yang berkaitan dengan
variabel estetika skyline yakni positio, orientation, size,
shape, interval, time dan light.
f) Urban Heat Island

Perkembangan kota dari waktu ke waktu mengakibatkan
terjadinya fenomena Urban Heat Island (UHI). UHI ialah
fenomena perbedaan suhu pada daerah perkotaan dan daerah
perdesaan di sekitarnya. Gejala UHI merupakan salah satu
faktor penyebab perubahan iklim khususnya pemanasan global.
Pemanasan global diperkirakan akan mengakibatkan perubahan
iklim seperti naiknya permukaan air laut, meningkatnya
intensitas fenomena cuaca ekstrim, serta perubahan jumlah dan
pola presipitasi. Pendekatan penginderaan jauh dapat
digunakan untuk menghasilkan peta UHI dengan pemrosesan
citra digital untuk mengekstrasi Land Surface Temperature (LST).
Berdasarkan berbagai penelitian sebelumnya terkait kajian
UHI, data LST dapat diperoleh dari citra satelit penginderaan
jauh khususnya yang memiliki saluran inframerah termal. Citra
satelit penginderaan jauh yang dapat digunakan adalah citra
Landsat 8 karena memiliki kualitas resolusi yang baik dan
bebas untuk diakses (gratis). Metode ekstraksi LST yang akurat
berdasarkan beberapa penelitian sebelumnya adalah Split
Window Algortihm (SWA).
Peta UHI disusun berdasarkan perbedaan nilai LST daerah
perkotaan dengan daerah perdesaan di sekitarnya. Peta UHI
menunjukkan persebaran spasial nilai UHI dalam wilayah
kajian. Keunikan dari penelitian ini adalah LST diekstraksi
dengan algoritma SWA. Selain itu, peta UHI disajikan dalam tiga
periode waktu berseri (time series) pada musim yang sama
(musim kemarau). Jadi, memungkinkan dilakukan analisis
secara spatiotemporal yang lebih akurat dan relevan sesuai
177
kondisi wilayah kajian. Penelitian ini juga akan menghasilkan

berbagai rekomendasi terkait pengendalian dan mitigasi
pemanasan global
Perumusan rekomendasi disusun berdasarkan analisis
terhadap persebaran UHI dan hasil survei observasi lapangan
pasca pengolahan data di wilayah perencanaan. Persebaran UHI
diperoleh dari hasil pemrosesan digital citra penginderaan jauh
sedangkan observasi lapangan dilakukan terhadap faktor-faktor
yang memengaruhi fenomena UHI, seperti jenis tutupan
permukaan lahan, pemanfaatan dan peruntukan lahan, jenis
atap dan jumlah lantai bangunan gambaran dan jenis vegetasi,
serta kondisi ruang terbuka hijau (RTH).
Metode penelitian ini terdiri dari beberapa tahapan metode,
meliputi metode pengambilan sampel, metode pengumpulan
data, instrumen penelitian, metode pengolahan data, dan
metode analisis data. Metode pengambilan sampel berisi
serangkaian kegiatan untuk menentukan teknik pengambilan
sampel di lapangan. Metode pengumpulan data berisi
serangkaian kegiatan untuk memperoleh dan mengumpulkan
data dalam penelitian termasuk jenis-jenis data yang digunakan.
Instrumen penelitian berisi alat, perangkat, dan bahan yang
digunakan dalam penelitian. Metode pengolahan data berisi
serangkaian kegiatan yang menjelaskan tahapan teknik
pengolahan dan penyajian data. Metode analisis data berisi
serangkaian kegiatan teknik analisis data yang digunakan
untuk menjawab pertanyaan atau permasalahan.
UHI dapat diekstraksi dari citra penginderaan jauh dengan
menurunkan data LST. Peta UHI dapat dihasilkan dengan
memodifikasi persamaan yang disampaikan oleh Rajasekar &
Weng (2009) dan memasukan persamaan yang disampaikan
oleh Ma, et al (2010) sebagai berikut (Jatmiko, 2015):
UHI = Tmean – (µ + 0,5 α ) (9)
Keterangan:
UHI : Urban Heat Island
Tmean : Land Surface Temperature (°C)
µ : nilai rerata Land Surface Temperature (°C)
178
α : nilai standar deviasi Land Surface Temperature (°C)
Hasil yang didapatkan pada persamaan tersebut akan

menghasilkan peta UHI. Berdasarkan statistik akan diketahui
nilai maksimal dan minimal. Secara spasial juga akan dilihat
aglomerasi serta persebaran nilai LST yang membentuk UHI
pada wilayah kajian.

Analisis ini digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam
menentukan konsep ruang.
3.4. ANALISIS SISTEM PENGGUNAAN LAHAN
3.4.1. TUJUAN
Analisis sistem penggunaan lahan dilakukan untuk mendetailkan

pola ruang dari RTRW Kabupaten/ Kota ke RDTR. Analisis ini didasarkan
pada kondisi fisik kawasan perencanaan, kondisi eksisting, status lahan,
dan kerentanan terhadap risiko bencana. Analisis sistem penggunaan
lahan tersebut meliputi:
a. analisis simpangan antara pola ruang RTRW dan kondisi eksisting;
b. analisis tutupan lahan dan run-off yang ditimbulkan; dan
c. analisis kepemilikan tanah.
Berdasarkan Norma, Standar, Prosedur dan Kriteria (NSPK) Survei
Pemetaan Tematik Pertanahan Tahun 2012, pemanfaatan lahan
merupakan pemanfaatan atas suatu penggunaan lahan tanpa merubah
wujud fisik seluruhnya dengan maksud untuk memperoleh nilai lebih atas
penggunaan tanahnya. Menurut Peraturan Pemerintah No. 16 Tahun 2004
tentang Penatagunaan Tanah, ketentuan-ketentuan dalam penggunaan
dan pemanfaatan lahan adalah sebagai berikut:
1. Penggunaan dan pemanfaatan lahan di kawasan lindung atau kawasan
budidaya harus sesuai dengan fungsi kawasan dalam Rencana Tata
Ruang Wilayah (RTRW).
2. Penggunaan dan pemanfaatan lahan di kawasan lindung tidak boleh
mengganggu fungsi alam, tidak mengubah bentang alam dan
ekosistem alami.
179
3. Penggunaan lahan di kawasan budidaya tidak saling bertentangan,

tidak saling menggangu dan memberikan peningkatan nilai tambah
terhadap penggunaan tanahnya.
4. Pemanfaatan lahan di kawasan budidaya tidak boleh ditelantarkan,
harus dipelihara dan dicegah kerusakannya.
3.4.2. FUNGSI
Hasil dari analisis sistem penggunaan lahan digunakan sebagai
bahan pertimbangan dalam menentukan rencana pola ruang.

Data yang digunakan dalam penelitian berupa data primer dan data
sekunder. Data primer diperoleh dari survei dan wawancara lapang untuk
mengamati jenis penggunaan lahan dan memperoleh variabel-variabel
inkonsistensi penggunaan lahan terhadap rencana pola ruang. Wawancara
lapang dilakukan dengan teknik Sampling Nonprobabilitas melalui
pendekatan Purposive Sampling, responden wawancara adalah
masyarakat/ aparat/ tokoh masyarakat. Data sekunder terdiri dari
dokumen perencanaan, peraturan perundang-undangan, data spasial
(peta-peta, citra satelit), buku, jurnal, arsip, serta laporan penelitian. Data
sekunder terdiri dari Dokumen dan Peta RTRW skala 1:25.000, Peta
Administrasi skala 1:25.000, Peta Penggunaan Lahan skala 1:25.000, Citra
satelit, data Potensi Kabupaten/Kota, Peta Bidang Lahan/Hak Kepemilikan
Lahan (BPN) skala 1:25.000.

Berikut merupakan penjelasan analisis sistem penggunaan lahan:
1. Analisis Simpangan Antara Pola Ruang RTRW Dan Kondisi
Eksisting
Analisis ini memiliki tujuan untuk membandingkan arahan

pemanfaatan lahan.
Analisis ini berfungsi sebagai acuan dalam melihat kesesuaian
pemanfaatan ruang dengan klasifikasi penggunaan lahan yang harus
sesuai dengan kriteria fungsi dan peruntukan pola ruangnya.
180
Analisis ini menggunakan data citra digital sebagai acuan dalam

mengidentifikasi penggunaan lahan. Citra digital yang digunakan
berasal dari Software SAS Planet. Dalam menganalisis simpangan
pemanfaatan lahan, digunakan data yang berasal dari muatan perda
RTRW yaitu pola ruang dan data eksisting pemanfaatan lahan.
Metode analisis merupakan suatu cara untuk mengolah data
yang telah diperoleh untuk mengidentifikasi besaran simpangan
pemanfaatan lahan yang ada. Metode analisis yang digunakan dapat
berupa metode analisis deskriptif, baik analisis deskriptif kualitatif
maupun analisis deskriptif kuantitatif. Analisis ini dilihat
berdasarkan arahan rencana pola ruang yang berlaku. Berdasarkan
dokumen peraturan/ perencanaan tersebut dilakukan pengkajian.
Pengkajian dilakukan terhadap dokumen RTRW dan kebijakan
lainnya yang terkait. Simpangan pemanfaatan ruang dinilai dengan
memperhatikan kesinambungan antara RTRW dengan pemanfaatan
lahan kondisi eksisting. Analisis ini menggunakan metode
Superimpose/ Tumpang Tindih, maka klasifikasi penggunaan lahan
harus sesuai dengan kriteria fungsi dan peruntukan kawasan lindung
dan kawasan budidaya. Ketentuan kesesuaian pemanfaatan lahan
merujuk pada Materi Teknis Pedoman Monitoring dan Evaluasi
Pemafaatan Ruang dan Ketentuan Umum Pemanfaatan Lahan yang
termuat dalam RTRW Kota/Kabupaten terkait.
Keluaran dari hasil analisis ini adalah sebagai arahan
pemanfaatan lahan dan sebagai evaluasi kesesuaian penggunaan
lahan.
2. Analisis Tutupan Lahan Dan Run-Off yang Ditimbulkan
Penutupan lahan (land cover) dapat berupa vegetasi dan

konstruksi yang menutup permukaan lahan. Penutupan lahan
berkaitan dengan jenis kenampakannya di permukaan bumi, seperti
bangunan, danau, vegetasi (Lillesand dan Kiefer, 1990). Perubahan
penggunaan lahan dari non terbangun menjadi terbangun seperti dari
tegalan atau hutan menjadi permukiman dll dapat menyebabkan
berkurangnya kemampuan lahan untuk meresapkan air hujan.
Penetapan klasifikasi penutupan lahan dalam standar yang dipakai
adalah klasifikasi penutupan lahan berdasarkan Standar Nasional
181
Indonesia (SNI) 7645:2010 dengan beberapa penyesuaian di

lapangan. Klasifikasi terbagi menjadi 7 kelas yaitu, hutan, kebun
campuran, ladang, perairan, perkebunan, permukiman, dan sawah.
Tujuannya untuk mengakomodasikan kelas penutupan lahan yang
pendetailan kelasnya bervariasi antar pihak-pihak yang
berkepentingan. Kelas penutupan lahan dalam standar ini
merupakan kelas-kelas umum yang melibatkan banyak sektor.
Standar penutupan lahan ini mengacu pada Land Cover Classification
System United Nation – Food and Agriculture Organization (LCCS-
UNFAO) dan ISO 19144-1 Geographic information Classification
System – part 1 : Classification System Structure, dan dikembangkan
sesuai dengan keadaan tutupan lahan di Indonesia.
Data yang digunakan pada analisis ini adalah:
1. Citra Landsat wilayah selama 10 tahun terakhir;
2. Peta Rupa Bumi skala 1:25.000;
3. Peta batas wilayah skala 1:25.000; dan
4. Data curah hujan selama 10 tahun terakhir.
Teknik analisis ini dilakukan dengan beberapa pengolahan data:
a) Klasifikasi Tutupan Lahan

Pengklasifikasian tutupan lahan pada penelitian ini didasarkan
pada klasifikasi penutupan lahan oleh Badan Standar Nasional
Indonesia. Klasifikasi tutupan lahan ini juga menggunakan
metode Digitasi On Screen, dimana digitasi ini bertujuan untuk
membagi tutupan lahan berdasarkan kelas yang sudah
ditentukan dalam klasifikasi yang sesuai dengan Badan Standar
Nasional Indonesia.
b) Perhitungan Koefisien run off
Dalam metode rasional, nilai koefisien run off (C) merupakan
suatu nilai koefisien yang sudah diketahui besarnya masing -
masing kelas tutupan lahan tersebut kemudian dilakukan
pembobotan sederhana untuk memperoleh nilai Ctertimbang
berdasarkan luas masing-masing kelas tutupan lahan.
c) Perhitungan Curah Hujan Rata-rata
Perhitungan curah hujan rata-rata dilakukan dengan metode
Poligon Thiessen, yaitu dengan membagi daerah penelitian
menjadi beberapa polygon.
182
d) Perhitungan Debit Pucak

Perhitungan debit puncak ini menggunakan metode rasional.
Perhitungan ini dilakukan dengan mengalikan besarnya nilai
koefisien run off (Ctertimbang) dengan curah hujan rata-rata
dan juga dengan luas dari pada wilayah.
Dari hasil analisis perubahan tutupan lahan maka diperoleh
peta tutupan lahan serta dapat diketahui luas masing – masing kelas
tutupan lahan dari data atribut peta. Sedangkan keluaran dari
analisis perubahan nilai koefisien run off rata – rata (Ctertimbang)
Dari masing–masing nilai C pada kelas tutupan lahan kemudian
dilakukan pembobotan sederhana untuk memperoleh nilai
Ctertimbang berdasarkan luas masing–masing kelas tutupan lahan.
3. Analisis Kepemilikan Tanah
Kepemilikan tanah bagi masyarakat memberikan pengaruh

keeratan hubungan psikologis antara pemegang hak dengan
tanahnya.
Hak atas tanah terdiri dari Hak Milik (HM), Hak Guna Bangunan
(HGB), Hak Guna Usaha (HGU), Hak Pakai, Hak Wakaf dan Hak
Pengelolaan.
Data yang dapat digunakan pada analisis kepemilikan tanah
adalah data persil status hak BPN dan peta sebaran bidang tanah.
Untuk teknik analisis yang dapat digunakan adalah overlay
persil status hak BPN dengan peta sebaran bidang tanah. Selain itu,
analisis kepemilikan lahan teknik analisis yang dapat dilakukan
adalah dengan dengan mengedit peta bidang lahan, dan Areal
Penggunaan Lain (APL). Selanjutnya dari APL tersebut dianalisis hak-
hak kepemilikan lahan yang telah terdaftar di BPN kemudian,
dikelompokkan berdasarkan jenis hak kepemilikan lahan untuk satu
kabupaten dan masing-masing kecamatan. Berikut ini merupakan
contoh peta, tabel, dan grafik dari analisis kepemilikan tanah.
183
Gambar 3.45 Contoh Peta Kepemilikan Tanah Kelurahan

Tembalang Tahun 2015
Gambar 3.46 Contoh Tabel Hasil Analisis Kepemilikan

Tanah di Kelurahan Tembalang Tahun 2015
Gambar 3.47 Contoh Grafik Hasil Analisis Kepemilikan

Tanah Di Kelurahan Tembalang Tahun 2015
184
Output dari hasil analisis ini adalah status kepemilikan hak

tanah yang kemudian diklasifikasikan berdasarkan NSPK Pembuatan
Peta Tematik.
4. Neraca PGT
Salah satu upaya di bidang pertanahan yang sudah dilakukan

pemerintah melalui Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan
Pertanahan Nasional (ATR/BPN) dalam menyiapkan lokasi yang cocok
untuk suatu kegiatan pembangunan adalah dengan menyusun
Neraca Penatagunaan Tanah (NPGT). Setiap lima tahun sekali NPGT
ini direvisi disesuaikan dengan kondisi terkini.
Neraca Penatagunaan Tanah adalah perimbangan antara
ketersediaan tanah dan kebutuhan penguasaan, penggunaan, dan
pemanfaatan tanah menurut fungsi kawasan RTRW. Keberadaan
neraca ini seharusnya mampu menjadi elemen penting dalam
penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR). Penyusunan RDTR
selama ini masih belum mengakomodasi secara khusus data dan
informasi yang ada dalam neraca penatagunaan tanah. Hal ini
disebabkan belum tersedianya neraca penatagunaan tanah pada
setiap wilayah kabupaten/ kota atau belum dipahami sepenuhnya
keberadaan neraca penatagunaan tanah oleh penyusun RDTR. Tidak
adanya NPGT dalam RDTR menyebabkan informasi yang terkandung
dalam regulasi tersebut menjadi tidak optimal. Hal ini berakibat pada
pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang yang
kurang tepat atau bahkan mekanisme pengendalian tidak dapat
dijalankan.
Dari segi pertanahan, pembangunan yang dibutuhkan adalah
pembangunan yang berkelanjutan. Artinya bahwa pembangunan
yang dilakukan merupakan usaha untuk menyeimbangkan
penggunaan dan pemanfaatan tanah yang jumlahnya terbatas. Untuk
mencapai maksud tersebut, maka tanah perlu diatur penggunaan
dan pemanfaatannya secara optimal melalui RTRW. Dalam kehidupan
sehari-hari, tanah dimanfaatkan untuk masyarakat dan berlangsung
secara terus menerus. Mengingat kelembagaaan pengelolaan tanah
tersebut tidak hanya satu, maka diperlukan suatu usaha untuk
menserasikan antar kelembagaan agar tanah bisa digunakan secara
185
berkelanjutan. Untuk tujuan itulah salah satunya diperlukan

penatagunaan tanah.
Penatagunaan tanah adalah pola pengelolaan tata guna tanah
yang meliputi penguasaan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah
yang berwujud konsolidasi pemanfaatan tanah melalui pengaturan
kelembagaan yang terkait dengan pemanfaatan tanah sebagai satu
kesatuan sistem untuk kepentingan masyarakat secara adil (Bab I
Pasal 1 PP 16 Tahun 2004). Secara garis besar penatagunaan tanah
bertujuan untuk:
a. Mengatur penguasaan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah bagi
berbagai kebutuhan agar dapat digunakan sesuai dengan
fungsinya,
b. Mewujudkan tertib pertanahan yang meliputi penguasaan,
penggunaan, dan pemanfaatan tanah serta pengendalian
pemanfaatan tanah,
c. Menjamin kepastian hukum untuk memanfaatkan tanah bagi
masyarakat yang mempunyai hubungan hukum dengan tanah.
Salah satunya adalah kegiatan pokok penatagunaan tanah
berupa penyusunan npgt.
Tujuan disusunnya NPGT adalah untuk memperoleh informasi
ketersediaan, dan kebutuhan mengenai penguasaan, penggunaan,
dan pemanfaatan tanah menurut fungsi kawasan sebagaimana
tertuang dalam RTRW. Manfaat NPGT adalah sebagai bahan masukan
bagi perencanaan kegiatan dan pengendalian pembangunan secara
makro, penyusunan/revisi RTRW, kebijakan dan pelaksanaan
penyesuaian penggunaan dan pemanfaatan tanah dengan RTRW,
kebijakan dan penyusunan program penataan pertanahan, serta
kebijakan pertanahan dalam menyelesaikan permasalahan
pertanahan dan koordinasi lintas sectoral
Dalam penyusunan NPGT, dilakukan Analisa Penatagunaan
Tanah yang terdiri atas 3 (tiga) analisa, yaitu Analisa Perubahan
Penggunaan Tanah, Analisa Kesesuaian Penggunaan Tanah Terhadap
RTRW, dan Analisa Ketersediaan Tanah. Melalui Analisa Perubahan
Penggunaan Tanah, dapat diketahui luas dan lokasi perubahan
penggunaan tanah dalam kurun waktu tertentu. Langkah-langkah
analisanya dilakukan dengan mengoverlaykan Peta penggunaan
Tanah baru dan peta Penggunaan Tanah lama sehingga diperoleh
186
Peta Perubahan Penggunaan Tanah. Dari hasil ini dilakukan

inventarisasi luas, jenis, dan letak perubahan penggunaan tanah
pada kurun waktu tertentu. Hasilnya dituangkan dalam tabel
Perubahan Penggunaan Tanah, Rekapitulasi Perubahan Penggunaan
Tanah, dan Perkembangan Penggunaan Tanah. Dari peta perubahan
penggunaan tanah selanjutnya dioverlaykan dengan peta RTRW
sehingga diperoleh Peta Perubahan Penggunaan Tanah pada Fungsi
Kawasan menurut RTRW.
Analisa Kesesuaian Tanah terhadap RTRW dilakukan dengan
menyusun matrik kesesesuaian penggunaan tanah terhadap arahan
fungsi kawasan dalam RTRW. Dikatakan SESUAI apabila penggunaan
tanah yang telah sesuai dengan arahan fungsi kawasan dalam
dokumen dan peta RTRW. Contohnya kalau menurut peta
penggunaan tanah adalah jenis penggunaan tanahnya sawah, maka
dalam RTRW merupakan kawasan pertaniaan lahan basah. TIDAK
SESUAI apabila penggunaan tanah tidak sesuai dengan arahan
fungsi kawasan dalam dokumen dan peta RTRW. Misalnya
penggunaan tanah untuk industri terletak pada fungsi kawasan
pertanian lahan basah. Output dari analisa ini adalah tersedianya
peta kesesuaian penggunaan tanah terhadap RTRW hasil dari analisa
superimpose antara peta penggunaan tanah saat ini (existing land
use) dengan peta RTRW berdasarkan matrik kesesuaian. Tahap
selanjutnya adalah mendeskripsikan luas, letak, dan tingkat
kesesuaian penggunaan tanah terhadap RTRW.
Analisa ketersediaan tanah terdiri dari 2 (dua) analisa yaitu
analisa prioritas ketersediaan tanah dan analisa ketersediaan tanah
untuk kegiatan atau komoditas tertentu. Pada prinsipnya analisa
ketersediaan tanah mengacu pada penggunaan dan penguasaan
tanah. Tanah-tanah yang belum digunakan secara intensif dan belum
dikuasai dengan hak atas tanah (skala besar) dikategorikan sebagai
tanah-tanah yang tersedia untuk berbagai kegiatan sesuai dengan
RTRW. Sedangkan tanah-tanah yang telah digunakan secara intensif
dan telah dikuasai dengan hak atas tanah (skala besar) masih
dikategorikan tersedia dalam penyesuaian dan optimalisasi
penggunaan tanah. Rencana Tata Ruang Wilayah merupakan rencana
letak dari berbagai macam penggunaan dan pemanfaatan tanah yang
direncanakan dalam rangka memenuhi berbagai ragam keinginan
187
dan kebutuhan dalam suatu wilayah. Dalam kenyataannya, untuk

memenuhi keinginan dan kebutuhan masyarakat, banyak sekali jenis
penggunaan dan pemanfaatan tanah yang harus diakomodir di atas
tanah. Tidaklah mungkin semua jenis penggunaan tanah itu bisa
diakomodir dalam rencana tata ruang. Oleh karena itu rencana
penggunaan dan pemanfaatan tanah yang diletakkan dalam rencana
tata ruang hanya mencerminkan rencana penggunaan dan
pemanfaatan tanah yang benar-benar menjadi prioritas.
Salah satu analisa yang dilakukan dalam penyusunan NPGT
adalah Analisa Kesesuaian Penggunaan Tanah terhadap RTRW.
Analisa ini dilakukan dengan langkah-langkah sebagai berikut:
a. Menyusun Matrik Kesesuaian penggunaan tanah terhadap
arahan fungsi kawasan dalam RTRW, dengan klasifikasi sebagai
berikut: SESUAI; apabila penggunaan tanah yang ada telah
sesuai dengan arahan fungsi kawasan dalam dokumen dan peta
RTRW. TIDAK SESUAI; apabila penggunaan tanah tidak sesuai
dengan arahan kawasan dalam dokumen dan peta RTRW.
b. Melaksanakan overlay (tumpang susun) Peta Penggunaan Tanah
Saat Ini (Existing Landuse) terhadap Peta RTRW dengan
menggunakan Matrik Kesesuaian sebagai acuannya.
5. Konsep Pola Ruang dan Klasifikasi Zonasi
Klasifikasi zonasi adalah jenis dan hirarki zona yang disusun

berdasarkan kajian teoritis, kajian perbandingan, maupun kajian
empirik untuk digunakan di daerah yang disusun peraturan
zonasinya. Klasifikasi zonasi merupakan perampatan (generalisasi)
dari kegiatan atau penggunaan lahan yang mempunyai karakter
dan/atau dampak yang sejenis atau yang relatif sama.
Dalam menentukan klasifikasi zona juga harus memperhatikan
karakteristik peruntukan, dan zona berdasarkan kondisi yang
diharapkan (berdasarkan nilai sejarah, lokasi, kerentanan dan risiko
bencana, persepsi maupun preferensi pemangku kepentingan).
Klasifikasi zona yang dijelaskan dalam sub bab ini adalah untuk zona
dasar (Base Zone), sedangkan untuk zona pertampalan dengan
188
aturan khusus tambahan di atas zona dasar, dijelaskan di bab

berikutnya yaitu Teknik Pengaturan Zonasi untuk zona pertampalan
(Overlay Zone).
Tujuan penyusunan klasifikasi zonasi adalah untuk:
1. Menetapkan zonasi yang akan dikembangkan pada suatu wilayah

perkotaan;
2. Menyusun hirarki zonasi berdasarkan tingkat gangguannya.
Delineasi dan klasifikasi zonasi disusun sesuai dengan kondisi

daerah dan rencana pengembangannya dengan pertimbangan sebagai
berikut:
1. Pola ruang yang telah ditetapkan pada RTRW;

2. Kajian peraturan terkait, kajian teoretis, kajian perbandingan,
maupun kajian empirik/lapangan di daerah bersangkutan;
3. Kesepakatan dengan pemangku kepentingan;
4. Kesamaan karakteristik pemanfaatan ruang (misalnya
perumahan, perdagangan dan jasa, industri, dan lain-lain);
5. Tingkat gangguan yang ditimbulkan terhadap kawasan
sekitarnya. Suatu jenis pemanfaatan ruang yang menimbulkan
gangguan yang besar terhadap suatu kawasan (misalnya
menyebabkan kemacetan lalu lintas, menimbulkan bangkitan dan
tarikan pergerakan yang lebih besar dibandingkan dengan
kawasan secara keseluruhan) dapat ditetapkan sebagai satu zona
walaupun ukurannya hanya seluas 1 (satu) persil;
6. Skala pelayanan kegiatan terkait. Kegiatan yang melayani wilayah
regional ditetapkan sebagai satu zona tersendiri, sementara
kegiatan yang melayani wilayah lingkungan tidak perlu
ditetapkan sebagai satu zona jika tingkat gangguan yang
ditimbulkannya rendah;
7. Menambahkan/melengkapi klasifikasi zonasi pada lampiran yang
dirujuk dengan mempertimbangkan:
a. Hirarki klasifikasi zonasi yang dipilih sebagai dasar
pengaturan;
b. Zonasi yang sudah berkembang di daerah yang akan disusun
peraturan zonasinya (kajian/pengamatan empiris) dan
dianggap perlu ditambahkan ke dalam klasifikasi zona;
189
c. Jenis zona yang spesifik yang ada di daerah yang disusun

peraturan zonasinya yang belum terdaftar;
d. Jenis zonasi yang prospektif berkembang di daerah yang akan
disusun peraturan zonasinya.
8. Menghapuskan zonasi yang tidak terdapat di daerah dari
Lampiran yang dirujuk.hirarki zona yang dianjurkan untuk
wilayah perkotaan adalah Peruntukan Zona Hirarki 5, yang
menunjukkan penggunaan yang lebih detail/rinci untuk setiap
peruntukan hirarki 4, mencakup blok peruntukan dan tata
cara/aturan pemanfaatannya.
Klasifikasi zona disusun berdasarkan pola ruang yang ada di

RTRW dan/atau RDTR Kabupaten/Kota dengan membentuk hirarki
yang semakin rinci. Pemilihan hirarki klasifikasi zonasi sebagai dasar
pengaturan didasarkan pada ketentuan sebagai berikut:
1. Peruntukan Zona Hirarki 1

Peruntukan dasar, terdiri atas peruntukan ruang untuk budidaya
dan lindung, seperti yang tercantum pada RTRW Nasional;
Menunjukkan penggunaan secara umum, seperti yang tercantum
pada RTRW Provinsi dan RTRW Kabupaten, atau yang
dikembangkan berdasarkan rencana tersebut

Menunjukkan penggunaan secara umum, seperti yang tercantum
pada RTRW Kota, atau yang dikembangkan berdasarkan rencana
tersebut.
Menunjukkan penggunaan yang lebih detail/rinci untuk setiap
peruntukan hirarki 3, mencakup blok peruntukan dan tata
cara/aturan pemanfaatannya.
Kelas atau klasifikasi zona untuk Peraturan Zonasi sekurang-

kurangnya mencakup klasifikasi pola ruang atau peruntukan zona
pada hirarki (4) yang lebih rinci dari klasifikasi dalam RTRW kota,
atau merupakan penjabaran atau turunan dari pola ruang dalam
RTRW kota yang disusun dengan memperhatikan kondisi setempat.
190
Selain melakukan delineasi dan Klasifikasi zonasi serta

penyajiannya, harus didefinisikan Kualitas lokal minimum untuk tiap
zona. Kualitas lokal minimum adalah kinerja yang diharapkan di
suatu zona tertentu sebagai panduan bagi semua pihak yang terlibat
(pemerintah, swasta, dan masyarakat) dalam pelaksanaan
pengendalian pemanfaatan ruang di zona tersebut. Kualitas lokal
minimum disusun berdasarkan pertimbangan:
1. Dampak kegiatan terhadap lingkungan, sosial-budaya, lalu lintas;

2. Kelestarian lingkungan (perlindungan dan pengawasan terhadap
pemanfaatan air, udara dan ruang bawah tanah);
3. Toleransi terhadap tingkat gangguan dan dampak terhadap
peruntukkan yang ditetapkan;
4. Rujukan terhadap ketentuan-ketentuan maupun standar-standar
yang berkaitan dengan pemanfaatan ruang, termasuk untuk
bangunan yang memiliki fungsi tertentu (misalnya bandara,
pelabuhan, dan lain-lain);
5. Rujukan terhadap ketentuan dalam peraturan bangunan
setempat.
Perumusan kualitas lokal minimum zona yang digunakan dalam

Peraturan Zonasi.
191
Gambar 3.48 Contoh Klasifikasi Zona dalam RDTR DKI Jakarta

(Perda 1/2014)
192
Gambar 3.49 Contoh Klasifikasi Zona dalam RDTR DKI

Jakarta (Perda 1/2014)

Hasil analisis ini menghasilkan tiga jenis kesesuaian, yaitu penggunaan lahan yang
sudah sesuai maupun tidak sesuai dengan rencana pola ruang, serta rencana pola ruang
yang belum terlaksana sehingga penggunaan lahan masih dapat berubah sesuai dengan
rencana pola ruang. Analisis kesesuaian berdasarkan pertimbangan jenis penggunaan lahan
yang irreversible (sulit/tidak dapat diubah) baik terkait biaya maupun upaya yang akan
dilakukan, permasalahan-permasalahan sosial yang akan timbul, serta fungsi wilayah
perencanaan.
193
3.5. ANALISIS KETENTUAN KEGIATAN DAN PENGGUNAAN LAHAN (ITBX)
Analisis kegiatan dimulai dengan menyusun daftar kegiatan, yaitu suatu

daftar yang berisii rincian kegiatan yang ada, mungkin ada, atau prospektif
dikembangkan pada suatu zona yang ditetapkan.
Seluruh kegiatan yang dicantumkan dalam Daftar Kegiatan harus
disertai dengan definisinya untuk memudahkan dalam penetapan ketentuan
teknis zonasi dan menghindari kesalahan/perbedaan pemahaman tentang
suatu kegiatan.
Daftar kegiatan dalam Peraturan Zonasi dapat disusun berdasarkan
Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia yang ditetapkan dalam Peraturan
Kepala Badan Pusat Statistik Nomor 19 tahun 2017 tentang Perubahan Atas
Perka BPS Nomor 95 tahun 2015 atau yang terbaru, dan disesuaikan dengan
kondisi setempat.
Ketentuan kegiatan pemanfaatan ruang pada suatu zona adalah
ketentuan yang berisi kegiatan yang diperbolehkan (I), kegiatan yang
bersyarat secara terbatas (T), kegiatan yang bersyarat tertentu (B), dan
kegiatan yang tidak diperbolehkan pada suatu zona (X).
Ketentuan kegiatan pemanfaatan ruang pada suatu zona dirumuskan
berdasarkan ketentuan maupun standar yang terkait dengan pemanfaatan
ruang, ketentuan dalam peraturan bangunan setempat, dan ketentuan
khusus bagi unsur bangunan atau komponen yang dikembangkan. Untuk
mempermudah, terlebih dahulu dapat melakukan delineasi zona dan rencana
pembagian blok untuk memperoleh tipologi zona atau blok dengan
mempertimbangkan:
1. Struktur ruang kawasan eksisting
2. Sebaran Aktivitas
3. Kecenderungan perkembangan wilayah
4. Batas-batas administrasi dana batas fisik (keluarahan, desa, lingkungan,
sungai, jalan) untuk kemudahan rencana pengaturan dan pengelolaan
kawasan.
5. Fungsi dominan didalam blok
6. Kesamaan karakteristik fisik alami maupun buatan
Ketentuan kegiatan pemanfaatan ruang berfungsi memberikan aturan
pemanfaatan ruang berdasarkan kegiatan di suatu zonasi untuk membatasi
dampak yang terjadi. Dalam melakukan analisis kegiatan dan penggunaan
194
lahan untuk merumuskan ketentuan ITBX masing-masing zona peruntukan

dalam RDTR dapat dilakukan analisis sebagai berikut:
1. Analisis karakteristik peruntukan zona, berdasarkan kondisi yang
diharapkan (berdasarkan nilai sejarah, lokasi, kerentanan dan risiko
bencana, persepsi maupun preferensi pemangku kepentingan);
2. Analisis jenis dan karakteristik kegiatan, yang saat ini berkembang dan
mungkin akan berkembang di masa mendatang;
3. Analisis kesesuaian kegiatan terhadap zona. Analisis ini
mengindentifikasi kompabilitas antara kegiatan yang ada, yang mungkin
timbul, dan direncanakan, terhadap standar kinerja atau kualitas
minimum yang ingin dicapai melalui RDTR;
4. Analisis dampak kegiatan, khususnya kemungkinan dampak lingkungan,
dampak lalu lintas, dan dampak sosial. Referensi daftar jenis kegiatan
yang wajib memiliki analisis mengenai dampak lingkungan hidup serta
kemungkinan dampak yang ditimbulkan adapat mengacu pada Lampiran
1 Peraturan MENLH No. 05/2012 dimana terdapat 14 Bidang dan 72
Jenis Kegiatan. Sedangkan referensi daftar jenis kegiatan wajib dampak
lalu lintas dapat mengacu pada PP No.32 Tahun 2011 tentang
Manajemen dan Rekayasa, Analisis Dampak, Serta Manajemen
Kebutuhan Lalu Lintas;
5. Analisis pertumbuhan dan pertambahan penduduk pada suatu zona;
6. Analisis gap antara kualitas zona yang diharapkan dengan kondisi
eksisting yang terjadi di lapangan (peruntukan saat ini, perizinan yang
sudah dikeluarkan; status guna lahan, konflik pemanfaatan ruang);
7. Analisis karakteristik spesifik lokasi, misal obyek strategis, kawasan
simpul transit, kawasan cagar budaya, KKOP, kawasan rawan bencana,
kawasan kumuh, dan lain-lain; dan
8. Analisis kewenangan dalam perencanaan, pemanfaatan ruang, dan
pengendalian pemanfaatan ruang.
195
Sumber : PP No 32 Tahun 2011 tentang Manajemen dan Rekayasa,

Analisis Dampak, Serta Kebutuhan Lalu Lintas
Gambar 3.50 Contoh Daftar Kegiatan yang Menimbulkan

Dampak Lalu Lintas Signifikan
Tabel 3.51 Lahan Ukuran Minimal Peruntukan yang Wajib

Melakukan Andalin
Penentuan I, T, B, atau X untuk aturan kegiatan didasarkan pada

pertimbangan sebagai berikut :
1. Umum, berlaku untuk semua jenis pemanfaatan ruang pada suatu zona:
a. Dampak kegiatan terhadap lingkungan, sosial-budaya, lalu lintas;
196
b. Toleransi terhadap tingkat gangguan dan dampak terhadap

peruntukkan yang ditetapkan;
c. Kesesuaian dengan arahan dalam rencana tata ruang
kabupaten/kota;
d. Kualitas Lokal Minimum yang ditetapkan dalam klasifikasi zona;
e. Kelestarian lingkungan (perlindungan dan pengawasan terhadap
pemanfaatan air, udara dan ruang bawah tanah)
f. Tidak merugikan golongan masyarakat tertentu, terutama golongan
sosial-ekonomi lemah, dan sebagainya;
g. Analisis gap antara kualitas peruntukan/zona/sub zona yang
diharapkan dengan kondisi yang terjadi di lapangan (peruntukan saat
ini, perizinan yang sudah dikeluarkan; status guna lahan, konflik
pemanfaatan ruang);
h. Analisis kesesuaian kegiatan terhadap peruntukan/zona/sub zona
(karakteristik kegiatan, fasilitas penunjang dan lain-lain);
i. Analisis karakteristik spesifik lokasi (obyek strategis
nasional/provinsi, ruang dalam bumi);
j. Peraturan perundang-undangan terkait dengan permanfaatan ruang
di sekitar jaringan jalan;
k. Analisis ketentuan, standar setiap sektor terkait;
l. Analisis pertumbuhan dan pertambahan penduduk pada suatu zona.
2. Khusus, berlaku untuk masing-masing karakteristik guna lahan,
kegiatan, atau komponen yang akan dibangun, dapat disusun
berdasarkan:
a. Rujukan terhadap ketentuan-ketentuan maupun standar-standar
yang berkaitan dengan pemanfaatan ruang, termasuk untuk
bangunan yang memiliki fungsi tertentu (misalnya bandara,
pelabuhan, dll);
b. Rujukan terhadap ketentuan dalam peraturan bangunan setempat.
Komponen pengaturan terdiri atas :

1. Klasifikasi ”I” = Pemanfaatan diperbolehkan/diizinkan. Sifatnya
sesuai dengan peruntukan tanah yang direncanakan. Hal ini berarti tidak
akan ada peninjauan atau pembahasan atau tindakan lain dari
pemerintah kabupaten/kota terhadap pemanfaatan tersebut).
197
2. Klasifikasi ”T”= Pemanfaatan diperbolehkan secara terbatas. Sebuah

pemanfaatan ruang disebut pemanfaatan yang terbatas mengandung arti
bahwa pemanfaatannya mengandung batasan-batasan, sebagai berikut:
a. Pembatasan pengoperasian, baik dalam bentuk pembatasan waktu
beroperasinya sebuah pemanfaatan ataupun pembatasan jangka
waktu pemanfaatan ruang tersebut untuk kegiatan yang diusulkan;
b. Pembatasan jumlah kegiatan. Jika pemanfaatan yang diusulkan
telah ada, masih mampu melayani, dan belum memerlukan
tambahan, maka kegiatan tersebut tidak boleh diizinkan, atau
diizinkan dengan pertimbangan-pertimbangan khusus. (Contoh:
dalam sebuah kawasan perumahan yang telah cukup jumlah praktik
dokternya, tidak diperkenankan membangun praktik dokter baru);
c. Penulisan batasan-batasan diatas dapat diperjelas dengan penulisan
Kode T1 (untuk pembatasan pengoperasian), T2 (untuk pembatasan
jumlah kegiataan) dan seterusnya.
3. Klasifikasi ”B” = Pemanfaatan diperbolehkan secara bersyarat.Jika
sebuah pemanfaatan ruang merupakan pemanfaatan bersyarat, berarti
untuk mendapatkan izin, diperlukan persyaratan-persyaratan tertentu.
Persyaratan ini diperlukan mengingat pemanfaatan ruang tersebut
memiliki dampak yang besar bagi lingkungan sekitarnya. Persyaratan ini
antara lain:
a. Penyusunan dokumen Analisis Mengenai Dampak Lingkungan
(AMDAL).
b. Penyusunan Upaya Pengelolaan Lingkungan (UKL) dan Upaya
Pemantauan Lingkungan (UPL)
c. Penyusunan Analisis Dampak Lalu lintas (ANDALIN)
d. Kelayakan sosial, ekonomi, dan lingkungan.
Persyaratan ini dapat dikenakan secara bersamaan atau salah satunya
saja. Penentuan persyaratan mana yang dikenakan ditentukan oleh
pemerintah daerah kabupaten/kota dengan mempertimbangkan
besarnya dampak yang ditimbulkan oleh kegiatan/pemanfaatan ruang
tertentu bagi lingkungan di sekitarnya.
4. Klasifikasi ”X” = Pemanfaatan yang tidak diperbolehkan. Karena
sifatnya tidak sesuai dengan kualitas lokal minimum suatu zona yang
direncanakan dan dapat menimbulkan dampak yang cukup besar bagi
lingkungan di sekitarnya.
198
Suatu kegiatan pemanfaatan ruang yang tidak dibolehkan dalam suatu

zona tertentu, dapat dibolehkan sebagai pemanfaatan pelengkap pada
peruntukan lahan tersebut, tergantung pada persyaratan-persyaratan yang
ditentukan dalam peraturan zonasi. Persyaratan-persyaratan tersebut
disusun dengan mempertimbangkan :
1. Kesesuaian dengan kualitas lokal minimum zona;
2. Kesesuaian dengan peraturan yang dapat diberlakukan pada penggunaan
tersebut dalam peruntukan tanah dasar lain pada tipe peruntukan tanah
yang sama (ruang terbuka, pertanian, hunian, komersial, atau industri);
3. Kesesuaian dengan pemanfaatan ruang utama di kawasan tersebut,
dimana prosentasenya tidak boleh melebihi fungsi utama kawasan;
4. Peraturan pemanfaatan yang diatur secara terpisah yang diidentifikasi
sebagai “tidak diizinkan” pada suatu peruntukan tanah tertentu, tidak
diizinkan sebagai pemanfaatan pelengkap pada peruntukan tanah
tersebut;
5. Tidak merugikan dan atau mengganggu kegiatan masyarakat di sekitar
kawasan tersebut;
6. Tingkat kepentingannya terhadap kebutuhan publik, dan bukan hanya
untuk keuntungan perorangan;
7. Pertimbangan sosial budaya dan norma dalam masyarakat setempat.
Pernyataan pengaturan dapat disusun dengan merujuk pada salah satu
yang diperbolehkan atau yang dilarang. Alternatif pernyataan aturan
berdasarkan pendekatan tersebut adalah :
a. Berorientasi pada kegiatan yang diperbolehkan
 Kegiatan yang sejenis dinyatakan diperbolehkan dengan eksplisit.
Contoh: ”Kegiatan yang diperbolehkan adalah ...., ...., dan ....”;
 Kegiatan yang tidak sejenis tidak dinyatakan (berarti dilarang);
 Kegiatan yang tidak termasuk dalam aturan 1 dan 2 dapat disebutkan.
Contoh: “restoran, tapi tidak termasuk klub malam”.
b. Berorientasi pada kegiatan yang dilarang
 Kegiatan yang sejenis dinyatakan dilarang dengan eksplisit. Contoh:
”Kegiatan yang dilarang meliputi ...., ...., dan ....”;
 Kegiatan yang tidak sejenis tidak dinyatakan (berarti diperbolehkan);

Kegiatan yang sejenis dengan kegiatan yang dilarang, namun
diperbolehkan dengan syarat. Contoh: ”pertokoan dilarang, kecuali
kurang dari 50 m2
199
Cara menyusun tabel ketentuan kegiatan dalam suatu zona adalah

sebagai berikut :
1. Siapkan tabel yang terdiri atas Nomor Urut (kolom 1); Daftar Kegiatan
(kolom 2); zona dan subzona yang akan diatur kegiatannya di dalam
Peraturan Zonasi;
2. Zona dan subzona disusun secara berurutan. Urutan penempatan dalam
tabel diawali dengan zona lindung (dasar dan spesifik) kemudian diakhiri
dengan zona budidaya (dasar dan spesifik). Seluruh zona spesifik dimulai
dengan angka terkecil hingga terbesar secara berurutan;
3. Zona dasar dan zona spesifik pada kolom A pada Gambar 4
dioperasionalkan terhadap daftar kegiatan pada kolom B dengan
menentukan klasifikasi pemanfaatannya.
Gambar 3.51 Contoh Matriks Kegiatan Pemanfaatan

Ruang (ITBX)
Keluaran yang dihasilkan dari analisis ketentuan kegiatan dan

penggunaan lahan berupa Matriks Kegiatan Pemanfaatan Ruang (ITBX) atau
dapat lebih di kenal sebagai Tabel ITBX. Analisis ini dapat digunakan sebagai
200
materi wajib dalam perumusan aturan dasar Peraturan Zonasi pada konsep
RDTR.
3.6. ANALISIS KETENTUAN PRASARANA DAN SARANA MINIMAL PER ZONA
Prasarana minimum adalah prasarana yang dibutuhkan suatu kegiatan

agar dapat berfungsi dengan tidak mengurangi kualitas lokal minimum suatu
zona yang ditetapkan.
Ketentuan prasarana minimum berfungsi sebagai kelengkapan dasar
fisik lingkungan dalam rangka menciptakan lingkungan yang nyaman melalui
penyediaan prasarana yang sesuai agar zona berfungsi secara optimal.
Ketentuan prasarana minimum berfungsi :
1. Sebagai dasar dalam menentukan prasarana yang dibutuhkan suatu
kegiatan;
2. Memberikan penyelesaian dari dampak yang terjadi akibat kegiatan
disuatu zonasi.
Dasar ketentuan prasarana minimum :
1. Jenis kegiatan;
2. Kebutuhan prasarana;
3. Dampak kegiatan terhadap lingkungan, sosial-budaya, lalu lintas.
Ketentuan prasarana minimum dirumuskan berdasarkan :
1. Kondisi di lapangan;
2. Rujukan pada standar, literatur dan peraturan perundang-undangan
yang berlaku;
3. Kesesuaian dengan skala kegiatan yang ada.
Cakupan prasarana yang diatur dalam peraturan zonasi sekurang-
kurangnya adalah prasarana :
1. Parkir
Penyediaan parkir minimum untuk setiap zona dan setiap kegiatan
ditetapkan dangan standar yang berlaku umum untuk setiap kegiatan
atau bangunan di daerah. Misal kegiatan sekolah, perkantoran,
perbelanjaan, dan kegiatan lain yang diprospektif memerlukan parkir.
2. Bongkar muat
Kegiatan-kegiatan yang melakukan bongkar muat diwajibkan
menyediakan ruang bongkar muat yang memadai. Kegiatan ini antara
lain kegiatan perdagangan, pergudangan, pelayanan lainnya.
201
3. Kelengkapan prasarana lainnya yang dianggap perlu.

Prasarana lainnya yang diperlukan dapat diwajibkan atau dianjurkan
sesuai kebutuhan, seperti penyediaan situ, fasilitas/instalasi pengolahan
limbah, ruang terbuka publik, fasilitas untuk difabel, dan lain-lain.
Ketentuan prasarana minimum yang harus disediakan ditetapkan
sesuai dengan ketentuan mengenai prasarana dan sarana yang diterbitkan
oleh instansi yang berwenang. Rujukan yang dapat digunakan dapat dilihat
pada tabel berikut:
Tabel 3.52 Rujukan Penghitungan Kebutuhan Prasarana
Kebutuhan
Rujukan
Standar
Standar
1. SNI 03-6981-2004 tentang Tata Cara Perencanaan
kebutuhan parkir
Lingkungan Perumahan Sederhana Tidak Bersusun
di Daerah Perkotaan;
2. SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan
Lingkungan Perumahan di Perkotaan
3. Keputusan Dirjen Perhubungan Darat No.
272/HK.105/DRJD/96 tentang Pedoman Teknis
Penyelenggaraan Fasilitas Parkir
Standar SNI 3242:2008 tentang Pengelolaan sampah di

kebutuhan permukiman
prasarana
persampahan
Standar 1. Permen PU No. 05/PRT/M Tahun 2008 tentang
kebutuhan RTH Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang
dan RTNH Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan
2. Permen PU No. 12/PRT/M Tahun 2009 tentang
Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang
Terbuka Non-Hijau (RTHN) di Wilayah
Kota/Kawasan Perkotaan
Tabel 3.53 Ukuran Kebutuhan Ruang Parkir
Sumber: Keputusan Dirjen Perhubungan Darat No. 272/HK.105/DRJD/96

tentang Pedoman Teknis Penyelenggaraan Fasilitas Parkir
202
3.7. ANALISIS KETENTUAN PELAKSANAAN PZ
Ketentuan pelaksanaan adalah aturan yang berkaitan dengan

pelaksanaan penerapan peraturan daerah RDTR. Analisis ini juga digunakan
sebagai analisis dalam perumusan aturan dasar pada konsep RDTR, dengan
ketentuan pelaksanaan Peraturan Zonasi sekurang-kurangnya terdiri atas:
ketentuan variansi pemanfaatan ruang, dan ketentuan untuk pemanfaatan
ruang yang sudah ada namun tidak sesuai dengan peraturan zonasi.
1. Variansi Pemanfaatan Ruang

Ketentuan variansi pemanfaatan ruang merupakan ketentuan yang
memberikan kelonggaran untuk menyesuaikan dengan kondisi tertentu
dengan tetap mengikuti ketentuan massa ruang yang ditetapkan dalam
peraturan zonasi.
Hal ini dimaksudkan untuk menampung dinamika pemanfaatan

ruang mikro, dan sebagai dasar antara lain transfer of development
rights (TDR) dan air right development yang dapat diatur lebih lanjut
dalam RTBL. Jenis variansi pemanfaatan ruang yang dapat diberikan
dapat dilihat pada Tabel berikut:
Tabel 3.54 Jenis Variansi Pemanfaatan Ruang

Jenis Variansi Definisi
Minor variance
Izin untuk bebas dari aturan standar sebagai upaya untuk
menghilangkan kesulitan yang tidak perlu akibat kondisi
fisik lahan (luas, bentuk persil). Minor variance dapat
diberikan setelah mendapat persetujuan dari lembaga yang
memberikan pertimbangan/rekomendasi terkait dengan
pemanfaatan ruang dengan mempertimbangkan daya
dukung lingkungan.
Non-conforming dimension
kelonggaran atau pengurangan ukuran dari yang ditetapkan
dalam peraturan atau standar. Contohnya adalah
pengurangan besar GSB, penambahan tinggi atap,
perubahan KDB kurang dari 10%, dll.
Non-conforming use
izin yang diberikan untuk melanjutkan penggunaan lahan,
bangunan atau struktur yang telah ada pada waktu
peraturan zonasi ditetapkan dan tidak sesuai dengan
peraturan zonasi sampai jangka waktu 3 tahun sebelum
harus mengikuti peraturan zonasi yang ditetapkan.
Dalam penerapan non-conformin use ini dilarang:
a. mengubah penggunaan dari satu non-conforming use
ke non-conforming use lainnya
b. mengubah atau memperluas bangunan/struktur,
kecuali diperintahkan pemda
c. ditelantarkan/tidak digunakan untuk jangka waktu
tertentu
203
Jenis Variansi Definisi

Interim development
izin pembangunan yang diberikan untuk melaksanakan
pembangunan antara sebagai bagian/tahapan dari
pembangunan secara keseluruhan, misalnya perataan lahan
(grading), pematangan lahan (konstruksi jalan, saluran
drainase, dll).
Interim/temporary use
izin penggunaan lahan sementara yang diberikan untuk
jangka waktu tertentu sebelum pemanfaatan ruang final
direalisasikan.
2. Ketentuan Pemberian Insentif dan Disinsentif

Ketentuan ini merupakan ketentuan yang memberikan insentif
bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang sejalan dengan rencana tata
ruang dan memberikan dampak positif bagi masyarakat, serta yang
memberikan disinsentif bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang tidak
sejalan dengan rencana tata ruang dan memberikan dampak negatif
bagi masyarakat. Insentif dapat berbentuk kemudahan perizinan,
keringanan pajak, kompensasi, imbalan, subsidi prasarana, pengalihan
hak membangun, dan ketentuan teknis lainnya. Sedangkan disinsentif
dapat berbentuk antara lain pengataatan persyaratan, pengenaan pajak
dan retribusi yang tinggi, pengenaan denda, pembatasan penyediaan
prasarana dan sarana, atau kewajiban untuk penyediaan prasarana dan
sarana kawasan.
3. Ketentuan untuk Pemanfaatan Ruang yang Sudah Ada dan Tidak

Sesuai dengan Peraturan Zonasi
Ketentuan ini berlaku untuk pemanfaatan ruang yang izinnya
diterbitkan sebelum penetapan RDTR, dan dapat dibuktikan bahwa izin
tersebut diperoleh sesuai dengan prosedur yang benar. Pemanfaatan
ruang yang sah menurut rencana tata ruang sebelumnya diberi masa
transisi selama 3 (tiga) tahun untuk penyesuaian.
Dasar pertimbangan dalam menetapkan ketentuan untuk
pemanfaatan ruang yang sudah ada dan tidak sesuai dengan Peraturan
Zonasi adalah sebagai berikut :
a. Penetapan zonasi harus konsisten dengan Rencana Pola Ruang yang
ditetapkan dalam Peraturan Daerah tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah. Izin yang diberikan harus mengedepankan kepentingan
masyarakat banyak dan tidak menyebabkan salah satu atau
204
sekelompok individu dalam masyarakat mendapatkan hak khusus

yang berbeda dari anggota masyarakat lainnya.
b. Pemberian izin untuk kegiatan yang telah ada sebelum penetapan
RDTR tidak menyebabkan terbentuknya spot zoning.
c. Apabila satu kegiatan yang telah ada sebelum penetapan RDTR
diberikan izin untuk meneruskan kegiatannya di zona tertentu, maka
kegiatan lain yang serupa yang telah ada sebelum penetapan RDTR
harus diberikan izin yang sama sesuai dengan prinsip keadilan.
d. Pengabulan izin kegiatan tidak menyebabkan preseden yang tidak
diinginkan terhadap properti lain di lingkungan sekitar.
e. Zoning harus menjamin penggunaan yang terbaik terhadap satu
properti.
f. Pemberian izin untuk kegiatan yang telah ada sebelum penetapan
RDTR harus menjamin kesinambungan dengan kegiatan lain yang
berbatasan dan berdekatan dan tidak menyebabkan penurunan
karakter lingkungan.
g. Pemberian izin di kawasan yang memiliki nilai historis dan budaya
harus menjamin dilestarikannya nilai-nilai historis dan budaya yang
menjadi karakter kawasan.
4. Aturan Peralihan
Mengatur status pemanfaatan ruang yang berbeda dengan fungsi
ruang zona peruntukannya. Terkait pemanfaatan ruang yang tidak
sesuai dengan rencana tata ruang harus disesuaikan dan diberi masa
transisi selama 36 (tiga puluh enam) bulan / 3 tahun untuk
menyesuaikan terhadap fungsi zona peruntukannya atau pindah ke
zona yang sesuai. Untuk pemanfaatan ruang tertentu yang memenuhi
persyaratan dapat mengajukan persetujuan “legal non-conforming use”
atau persetujuan “conditional use”.
3.8. ANALISIS TEKNIK PENGATURAN ZONASI
Teknik pengaturan zonasi (TPZ) merupakan ketentuan lain dari aturan

dasar, yang berfungsi untuk memberikan fleksibilitas dalam penerapan
peraturan zonasi dasar serta memberikan pilihan penanganan pada lokasi
tertentu sesuai dengan karakteristik, tujuan pengembangan, dan
205
permasalahan yang dihadapi pada zona tertentu, sehingga sasaran

pengendalian pemanfaatan ruang dapat dicapai secara lebih efektif.
Berbagai teknik pengaturan dalam peraturan zonasi dibuat untuk

membuat peraturan zonasi lebih tanggap dan luwes terhadap persoalan nyata
yang dihadapi di lapangan. Maka penyusun Peraturan Zonasi (PZ) harus
memahami karakteristik teknik-teknik tersebut dan mengerti kondisi
lapangan dan persoalan yang dihadapi dalam upaya menciptakan kualitas
lingkungan yang (lebih) baik. Penerapan teknik pengaturan zonasi didasarkan
pada arahan dalam rencana tata ruang yang telah ditetapkan Penyusun PZ
harus memahami materi rencana tata ruang dan mampu menjabarkan
arahan di dalam RTR ke dalam ketentuan-ketentuan teknik pengaturan
zonasi agar tercapai kualitas lingkungan yang diinginkan.
Teknik pengaturan zonasi adalah aturan yang disediakan untuk

mengatasi kekakuan aturan dasar di dalam pelaksanaan pembangunan kota.
Penerapan teknik pengaturan zonasi tidak dapat dilakukan secara serta-
merta, melainkan harus direncanakan sejak awal mengenai teknik apa saja
yang akan diaplikasikan dan didukung oleh perangkat dan kelembagaan yang
auditable.
Pertimbangan umum dalam pemilihan Teknik Pengaturan Zonasi (TPZ):
1. Fungsi, tujuan, deskripsi, delineasi, kebijakan, strategi dan program

penataan ruang kawasan strategis
2. Kriteria atau perhatian (concern) dalam perumusan TPZ terkait nilai
strategis kawasan, minimum eksternalitas / dampak yang ingin dicegah,
akuntabilitas, dan efisiensi penanganan kawasan.
3. Kondisi guna lahan dan kegiatan saat ini (eksisting)
4. Tidak harus semua jenis TPZ diterapkan dan tidak seluruh bagian
kota/kabupaten diterapkan TPZ (berakibat seluruh bagian kota menjadi
fleksibel)
5. Penetapannya pada saat penetapan perda, bukan berdasarkan
kebutuhan pasar.
Sedangkan Pertimbangan Teknis dalam pemilihan Teknik Pengaturan Zonasi
(TPZ), adalah :
1. Daya dukung dan daya tampung.
2. Daya dukung prasarana dan utilitas saat ini dan rencana.
3. Karakteristik lingkungan, sosial, ekonomi.
206
Ketentuan yang diberlakukan harus merujuk kepada referensi atau

literatur, kesepakatan, dan penelitian khusus sesuai kebutuhan. Terdapat
banyak pilihan teknik pengaturan zonasi yang dapat diterapkan. Teknik
pengaturan zonasi yang dipilih diterapkan pada suatu zonasi tertentu di blok
tertentu. Teknik tersebut dapat diterapkan untuk suatu zonasi dimanapun
letak zona tersebut.
Alternatif Pilihan TPZ
a) ANALISIS TPZ TRANSFER OF DEVELOPMENT RIGHT (TDR)
TDR adalah perangkat implementasi yang mendorong

pengalihan secara sukarela dari pembangunan pada suatu
kawasan yang ingin dipertahankan/dilindungi yang disebut
sebagai sending areas (area pengirim) menuju kawasan yang
diharapkan untuk berkembang yang disebut sebagai receiving area
(area penerima).
Transfer of Development Right (TDR) merupakan ketentuan
untuk menjaga karakter kawasan setempat dengan mengizinkan
pemindahan hak membangun dari suatu persil dalam satu zona ke
persil lainnya di zona yang sama atau di zona lain yang berdekatan
secara terbatas.
Untuk menganalilis pemilihan TPZ berupa TDR dapat
menggunakan kriteria penetapan sebagai berikut :
1. Pemindahan hak dapat dilakukan antara persil yang
bersebelahan, berseberangan jalan, atau khusus untuk persil
sudut berada pada persimpangan yang sama.
2. Melibatkan pengalihan peluang/hak/manfaat membangun dari
1 properti ke 1 properti lainnya
3. Tidak terjadi pengalihan hak-hak atas tanah (status hak atas
tanah menetap pada pemilik tanah)
4. Peluang/hak/manfaat membangun dapat dialihkan apabila
terdapat aturan yang ditetapkan oleh pemerintah. Rencana
pola ruang dan aturannya dalam rencana tata ruang tidak
diganti.
5. Peluang/hak/manfaat membangun dialihkan dari pemilik
lahan di area pengirim (sending area) kepada
pembangun/pemilik lahan di area penerima (receiving area)
207
6. Tujuan TDR antara lain :

a. untuk menjaga kelestarian kawasan, landmark, atau
bangunan cagar budaya,
b. mempertahankan keberadaan ruang terbuka (hijau atau
non-hijau) di suatu zona,
c. mengatur lokasi dan waktu pertumbuhan penduduk
d. Akuisisi lahan untuk kepentingan publik dan untuk
pelayanan kota
7. Kompensasi diberikan pada pemilik yang kehilangan hak
membangun atau pemilik dapat mentransfer/menjual hak
membangunnya (biasanya luas lantai bangunan) kepada pihak
lain dalam satu kawasan.
Elemen dasar TDR terdiri atas :
1. Adanya sending area (area pengirim). Area yang ingin
dipertahankan/dilindungi/dibatasi pembangunannya,dimana
pemilik lahan memisahkan peluang/hak pembangunannya
untuk dialihkan;
2. Adanya receiving area (area penerima). Area yang diharapkan
berkembang, dimana pemilik lahan dapat menerima
pengalihan peluang/hak pembangunan dari sending area
untuk meningkatkan intensitas pembangunan pada lahannya
melebihi aturan yang berlaku;
3. Adanya market (pasar) untuk penerapan TDR. Penerapan TDR
akan berjalan apabila ada pemanfaat TDR pada receiving areas
dan adanya pemilik lahan pada sending area yang bersedia
menjual & mengalihkan peluang/hak pembangunannya;
4. Adanya mekanisme /proses & prosedur pengalihan
peluang/hak pembangunan (penerapan TDR). Perlu ditetapkan
TDR Ratio, perlu kejelasan mekanisme, serta pihak yg
mengelola/memfasilitasi.
208
Sumber: Diolah dari Paparan RM. Petrus Natalivan Indradjati, ITB, 2018,
Perangkat-Perangkat Inovatif Dalam Penyediaan Fasilitas Perkotaan
Gambar 3.52 Ilustrasi TPZ Transfer Of Development

Right (TDR)
TDR adalah teknik pengaturan zonasi yang memungkinkan

pemilik tanah untuk menjual haknya untuk membangun kepada
pihak lain, sehingga si pembeli dapat membangun propertinya
dengan intensitas lebih tinggi. Umumnya, TDR digunakan untuk
melindungi penggunaan lahan pertanian atau penggunaan lahan
hijau lainnya dari konversi penggunaan lahan, dimana pemilik
lahan pertanian/hijau dapat mempertahankan kegiatan
pertaniannya dan memperoleh uang sebagai ganti rugi atas haknya
untuk membangun.
Di Indonesia TDR tidak dapat digunakan untuk melindungi
lahan pertanian ataupun lahan hijau karena pada lahan pertanian
dan lahan hijau budidaya sudah tidak diperkenankan ada kegiatan
lain (bangunan) dan intensitas pemanfaatan ruang nol.
209
TDR digunakan untuk menambah intensitas pemanfaatan

ruang pada kawasan terbangun dengan kriteria sebagai berikut:
1. Hanya dapat diaplikasikan sebagai upaya terakhir setelah tidak
ada lagi teknik pengaturan zonasi lain yang dapat digunakan
untuk meningkatkan intensitas pemanfaatan ruang;
2. Diaplikasikan pada satu blok peruntukan yang sama. Bila
diaplikasikan pada zona yang sama namun antara blok
peruntukan berbeda, harus didahului dengan analisis daya
dukung daya tampung terkait dengan perubahan intensitas
pemanfaatan ruang pada blok peruntukan yang menerima
tambahan intensitas ruang; dan
3. Hanya dapat diaplikasikan pada zona komersial dan zona
perkantoran.
Contoh:
Dalam hal penerapan LP2B di kawasan perkotaan. Misalnya
sebidang sawah milik Tuan A hendak dialihfungsikan untuk
membangun rumah. Dikarenakan bidang sawah tersebut masuk
dalam delineasi LP2B maka Tuan A tidak dapat
mengalihfungsikan sawah tersebut. Sebagai gantinya
Pemerintah wajib memberikan insentif bisa berupa lahan
pengganti, keringanan PBB, dan insentif lainnya sesuai dengan
mekanisme pasar.
Tabel 3.55 Contoh Perumusan Matriks Penulisan TPZ TDR di
DKI Jakarta
Penuangan pengalihan hak membangun atau TDR dengan kode

dalam Perda b pada suatu persil/sub zona ke persil/sub zona
lain sesuai kesepakatan bersama.
Bentuk /
- pengalihan hak membangun berupa luas lantai
Aturan TPZ
bangunan dari satu persil ke persillain dengan
zona yang sama dalam satu blok;
- pengalihan hak membangun berupa luas lantai

bangunan dari satu persil ke persil lain dengan
zona yang sama dalam kawasan yang
dikembangkan konsep TOD diperkenankan tidak
dalam satu blok;
- hak membangun yang dapat dialihkan berupa

luas lantai dari selisih batasan KLB yang
ditetapkan dalam PZ dengan KLB yang telah
digunakan dalam kaveling;
- penerima pengalihan luas lantai bangunan

setinggi-tingginya 50% (lima puluh persen) dari
210
KLB yang ditetapkan di LP dimaksud;
- pengalihan luas lantai bangunan hanya

dilakukan 1 (satu) kali;
- terhadap lahan yang telah melakukan pengalihan

luas lantai bangunan dan menerima pengalihan
luas lantai bangunan tidak memperoleh
pelampauan KLB;
- dalam hal suatu LP telah melakukan pengalihan

luas lantai bangunan kemudian ditetapkan KLB
baru untuk LP tersebut, maka selisih nilai KLB
tidak dapat dialihkan; dan
- pengalihan luas lantai bangunan dapat dilakukan

pada zona dalam suatu area perencanaan
terpadu dan kompak, dengan ketentuan meliputi:
- pada LP yang telah memiliki panduan

Rancang Kota (UDGL), pengalihan nilai KLB
harus menetapkan kembali Panduan Rancang
Kota (UDGL); dan
- pengalihan nilai KLB antar LP ditetapkan oleh

Gubernur.
Lokasi
- kawasan terpadu kompak dengan pengembangan
konsep TOD;
- pusat kegiatan primer dan pusat kegiatan

sekunder; dan
- kawasan yang memiliki panduan rancang kota.
b) ANALISIS TPZ BONUS/INCENTIVE ZONING
Bonus zoning atau Zona Insentif adalah TPZ yang

memberikan izin kepada pengembang untuk meningkatkan
intensitas pemanfaatan ruang (KDB,KLB, dll) melebihi aturan
dasar, dengan imbalan (kompensasi) pengembang tersebut harus
menyediakan sarana publik tertentu. Fasilitas publik yang disedian
pengembang tersebut misalnya RTH, arcade atau plaza,
pengatapan ruang, ruang bagi pejalan/pedestrian, peninggian jalur
pejalan atau bawah tanah untuk memisahkan pejalan dan lalu
lintas kendaraan, ruang bongkar muat off-street untuk
mengurangi kemacetan. Incentive Zoning merupakan suatu bentuk
mekanisme kerjasama antara Pemerintah Kota dengan
pengembang (swasta) dalam mengembangkan kawasan/daerah
yang berhubungan dengan kepentingan publik.
211
Kelemahan TPZ jenis ini adalah cenderung lebih memberikan

keuntungan kepada developer dibandingkan masyarakat. Insentif
zoning lebih cocok diberlakukan pada kota dengan tekanan pasar
yang tinggi yang mengindikasikan minat yang tinggi pada
pembangunan.
Penerapan bonus zoning harus memenuhi kriteria berikut:
1. diberikan pada pengembang yang belum atau tidak pernah
menambah intensitas pemanfaatan ruangnya;
2. hanya dapat diberlakukan pada zona komersial, zona
perkantoran, dan zona perumahan, khususnya untuk rumah
susun; dan
3. harus didahului dengan analisis daya dukung daya tampung
lingkungan untuk mengetahui:
a. penambahan intensitas pemanfaatan ruang pada blok
peruntukan agar masih dalam daya dukung
lingkungannya;
b. dampak negatif yang mungkin ditimbulkan beserta besar
kerugiannya; dan
c. kompensasi pembangunan sarana publik.
Kompensasi pembangunan sarana publik diutamakan untuk
dilaksanakan pada sub kawasan dimana bonus zoning diterapkan,
namun dapat juga dilaksanakan pada kawasan lainnya dengan
persyaratan tertentu berdasarkan keputusan Pemerintah Daerah.
Contoh Bonus/Incentive Zoning :
1. Kota Dallas adalah salah satu contoh kota yang menerapkan
insentif zoning yang diterapkan pada pusat bisnis (CBD),
berupa insentif yang pemberian KLB sebesar 1 sampai 4
apabila menyediakan ruang terbuka hijau yang sebanding
pada lantai dasar bangunan di blok yang sama. Akan tetapi,
pemberian insentif ini juga berdampak pada rendahnya
kualitas ruang terbuka yang dikembangkan.
2. Pembangunan Jalan Simpang Susun Semanggi yang didanai
oleh kompensasi dari perhitungan penambahan ketinggian
bangunan beberapa gedung di sekitar Simpang Semanggi.
212
Tabel 3.56 Contoh Perumusan Matriks Penulisan TPZ Bonus di

DKI Jakarta
Penuangan dalam TPZ bonus dengan kode a pada
Perda zona/kawasan tertentu
Bentuk TPZ
peningkatan luas lantai bangunan (KLB)
Lokasi
- pusat kegiatan primer, pusat kegiatan
sekunder, dan kawasan strategis
kepentingan ekonomi;
- kawasan terpadu kompak dengan
pengembangankonsep TOD;
- kawasan yang memiliki fungsi sebagai
fasilitas parkir perpindahan moda (park
and ride); dan
- lokasi pertemuan angkutan umum
massal.
Kompensasi menyediakan fasilitas publik, meliputi:
- menyediakan lahan dan/atau
membangun RTH publik;
- menyediakan lahan dan/atau
membangun rumah susun umum;
- menyediakan dan/atau membangun
waduk;
- membuka RTH privat yang dapat diakses
publik;
- mengadakan infrastruktur;
- menyediakan jalur dan meningkatkan
kualitas fasilitas pejalan kaki yang
terintegrasi dengan angkutan umum;
dan
menyediakan jalur sepeda yang
terintegrasi dengan angkutan umum.
- Ketentuan lebih lanjut tata cara
Kedalaman pengaturan
pemberian bonus diatur dengan
Peraturan Gubernur, tidak di dalam
perda RDTR & PZ
c) ANALISIS TPZ OVERLAY ZONING
Overlay zoning atau Zona Pertampalan adalah peraturan

yang menghasilkan zona khusus dengan menampalkan (meng-
overlay) suatu zona dasar dengan peraturan tertentu yang
menyebabkan penambahan ketentuan di zona dasar tersebut.
Untuk menganalilis pemilihan TPZ berupa Overlay Zoning
dapat menggunakan kriteria penetapan sebagai berikut :
1. Dapat diterapkan pada satu atau beberapa zona dengan
tujuan:
a. Untuk mengendalikan pembangunan di zona tertentu,
misalnya di zona resapan air, kawasan pelestarian alam,
daerah rawan banjir, dan lain-lain. Contoh Flood plain
zoning pada kawasan rawan banjir, yaitu overlay zoning
213
yang memuat Ketentuan pemanfaatan ruang pada kawasan

rawan banjir untuk mencegah atau mengurangi kerugian
atau mitigasi/pengurangan risiko bencana.
b. Untuk menjaga kelestarian kawasan cagar budaya,
kawasan pertanian. Contoh untuk kawasan/zona cagar
budaya (Design/historic preservation). TPZ mencakup
Ketentuan-ketentuan pemanfaatan ruang dan elemen
lainnya (keindahan, tata informasi, dll) untuk memelihara
visual dan karakter budaya, bangunan, dan kawasan
masyarakat setempat yang ditetapkan dalam peraturan-
perundangan pelestarian.
c. Mendorong pembangunan ekonomi di suatu zona
2. Peraturan yang ditampalkan (overlay) dengan zona dasar
memiliki delineasi wilayah yang jelas yang:
a. memiliki batas-batas delineasi zona yang sama dengan
zona dasarnya; atau;
b. memiliki batas-batas delineasi zona yang melintasi zona-
zona dasar.
3. Apabila peraturan yang ditampalkan (overlay) tidak memiliki
delineasi wilayah yang jelas maka ketentuan yang terdapat
dalam peraturan tersebut dapat diterapkan pada satu atau
beberapa zona yang relevan dalam bentuk Ketentuan Khusus.
Tabel 3.57 Contoh Perumusan Matriks Penulisan TPZ
Overlay di DKI Jakarta
Penuangan dalam pertampalan aturan atau overlay dengan kode e;
Perda
pelestarian Kawasan Cagar Budaya dengan kode g.
Bentuk TPZ
KKOP dengan ketentuan pembatasan tinggi bangunan,
dan jenis kegiatan sesuai ketentuan peraturan
perundang-undangan.
TPZ Pelestarian Kawasan Cagar Budaya sebagai
perangkat untuk mempertahankan bangunan dan situs
yang memiliki nilai sejarah
Lokasi
- KKOP
Cagar Budaya:
- Kawasan Kota Tua;
- Kawasan Pulau Onrust, Pulau Cipir, Pulau Kelor,
dan Pulau Bidadari;
- Kawasan Menteng; dan
- Kawasan Kebayoran Baru.
Aturan
TPZ KKOP:
- pembatasan tinggi bangunan, dan jenis kegiatan
214
Penuangan dalam pertampalan aturan atau overlay dengan kode e;

Perda
pelestarian Kawasan Cagar Budaya dengan kode g.
sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

TPZ Cagar Budaya:
- kegiatan hunian diperkenankan untukdirubah tanpa
merubah struktur dan bentuk asli bangunan pada
kawasan yang dilalui angkutan umum massal;
- intensitas pemanfaatan ruang Bangunan Cagar
Budaya golongan A dan golongan Bsesuai kondisi
bangunan asli yang ditetapkan; dan pembangunan
baru pada kaveling dalam Kawasan Cagar Budaya
harus menyesuaikan dengan karakter kawasan
Cagar Budaya.
Gambar 3.53 Contoh Rancangan Flood Plain Zoning untuk

Kawasan Rawan Banjir di Garut
d) ANALISIS TPZ PERFORMANCE ZONING
TPZ performance zoning adalah ketentuan pengaturan pada

satu atau beberapa blok peruntukan yang didasarkan pada kinerja
tertentu yang ditetapkan.
Untuk menganalilis pemilihan TPZ berupa performance
zoning dapat menggunakan kriteria penetapan sebagai berikut:
1. Performance zoning efektif untuk meningkatkan pemanfaatan
campuran di suatu zona;
2. Daerah yang memilih teknik performace zoning harus memiliki
standar kinerja pembangunan yang bersifat mengikat,
215
misalnya standar tentang tingkat pelayanan jalan minimum,

tingkat pencemaran maksimum, dan lain-lain, serta memiliki
sistem pemberian nilai yang baik sebagai dasar untuk
mengukur kinerja pembangunan di suatu zona;
3. Pengajuan izin membangun dinilai berdasarkan
kemampuannya untuk mengikuti standar. Hanya
pembangunan yang mengikuti standar kinerja tertentu yang
dapat diproses izin pembangunannya.
e) ANALISIS TPZ EXCELUSIONARY ZONING
TPZ Exclusionary Zoning adalah Ketentuan/aturan pada

satu/beberapa blok peruntukan yang menyebabkan blok
peruntukan tersebut menjadi ekslusif. Ketentuan ini mengandung
unsur diskriminasi, misalnya penetapan luas persil minimum 500
m2 menyebabkan masyarakat berpenghasilan rendah tidak dapat
tinggal dalam blok tersebut.
Untuk menganalilis pemilihan TPZ berupa Exclusionary
Zoning dapat menggunakan kriteria penetapan sebagai berikut:
1. Exclusionary zoning dapat diterapkan dengan pertimbangan:
a. Fiskal: melindungi nilai properti dan tampilan kawasan
dengan mengecualikan akses ke suatu zona (misalnya
perumahan) kepada kelompok masyarakat tertentu;
b. Mempertahankan tingkat kepadatan (bangunan atau
penduduk) tertentu untuk menjaga kualitas lingkungan di
suatu zona;
c. Kenyamanan dan keselamatan, misalnya dengan melarang
suatu kegiatan di zona tertentu.
2. Penerapan ketentuan kegiatan, ketentuan intensitas, dan
ketentuan tata massa bangunan secara ketat untuk suatu
zona pada prinsipnya merupakan pelaksanaan teknik
pengaturan zonasi ini;
3. Penerapan teknik ini secara ketat dapat mengakibatkan
berbagai dampak (negatif) seperti semakin besarnya
kesenjangan antarkelompok masyarakat.
216
f) TPZ LAINNYA
Conditional uses. Seringkali disebut sebagai pemanfaatan

khusus, merupakan izin pemanfaatan ruang yang diberikan pada
suatu zona jika kriteria atau kondisi khusus zona tersebut
memungkinkan atau sesuai dengan pemanfaatan ruang yang
diinginkan.
Growth control. Pengendalian ini dilakukan melalui faktor

faktor pertumbuhan, seperti pembangunan sarana dan prasarana
melalui penyediaan infrastruktur yang diperlukan, mengelola
faktor ekonomi dan sosial hingga politik. TPZ ini mengatur tentang
pengendalian pertumbuhan pembangunan, contoh : seluruh lokasi
pada bok/subblok A didalam aturan dasar boleh membangun
sampai 4 lantai namun sebagian lokasi pada blok tersebut terkena
TPZ Pengendalian Pertumbuhan dengan ketentuan seluruh
bangunan yang terkena TPZ Pengendalian Pertumbuhan bangunan
maksimal hanya 2 lantai.
Negotiated development. Pembangunan yang dilakukan

berdasarkan negosiasi antar stakeholder. Ketentuan pembangunan
yang dilakukan berdasarkan negosiasi antar pemangku
kepentingan. Syarat untuk permohonan persetujuan
pembangunan dan/atau kesepakatan pembangunan yang
dinegosiasikan mencakup hal-hal berikut:
a. Rencana master development;

b. Panduan rencana rinci untuk pembangunan termasuk
kesepaktan untuk mengikuti rencana pembangunan
c. Rencana keamanan pembangunan untuk melindungi
mayarakat di kawasan sekitar pembangunan, dll.
Planned Unit Developments (PUD). Pengembangan lahan

dalam pemanfaatan ruang sebagai proyek pada suatu
kawasan/zona wajib dilengkapi masterplan atau siteplan
menyeluruh mencakup guna lahan, intensitas, jaringan jalan,
pedestrian, sarana dan prasarana.
Upzoning. TPZ ini merupakan proses kontroversial yang

bertujuan untuk mengubah zonasi suatu kawasan yang
memperbolehkan adanya peningkatan kepadatan atau
217
penambahan guna lahan komersial. Perubahan dalam klasifikasi

zoning terhadap suatu properti dari penggunaan yang bernilai
rendah menjadi lebih tinggi, misalnya peruntukan lahan
perumahan mnjadi koemersial.
Downzoning/Penurunan Nilai Pemanfaatan Ruang. TPZ ini

merupakan re-zoning lahan yang seharusnya dilakukan atas
persetujuan pemilik lahan yang mengubah peruntukan lahan
bernilai tinggi menjadi rendah. Misalnya, guna lahan komersial
dizonasi ulang (diubah) menjadi guna lahan permukiman. Akibat
TPZ ini yaitu terjadinya penurunan nilai lahan. Terdapat beberapa
batasan dari TPZ ini yaitu:
a. Constitutional limitation: larangan secara hukum untuk

mengubah properti pribadi tanpa adanya kompensasi.
b. Existing use: zona penurunan nilai lahan tidak dapat
digunakan atau diterapkan untuk menghilangkan kondisi
eksisting saat ini.
Penerapan :
a. Ketika konsolidasi tanah tidak dapat di terapkan, dan redesign

tidak layak, maka zona penurunan nilai lahan pemanfaatan
ruang dapat digunakan untuk menurunkan kepadatan
pembangunan.
b. Zona Penurunan nilai pemanfaatan ruang berbeda dengan

merger (penggabungan) karena tidak mengurangi jumlah
bidang, namun memiliki efek yang sama yaitu menciptakan
standar yang tidak dapat dikembangkan secara terpisah.
c. Zona Penurunan nilai pemanfaatan ruang hanya

mempengaruhi kepadatan pembangunan dan tidak
mempengaruhi secara langsung lokasi atau tata letak lokasi.
d. Zona Penurunan nilai pemanfaatan ruang adalah salah alat

yang paling populer untuk membatasi pengembangan
pinggiran kota.
Fiscal zoning. Ketentuan/aturan yang ditetapkan pada satu

atau beberapa blok peruntukan yang berorientasi kepada
peningkatan PAD. Kriteria penggunaannya antara lain :
218
1. Peningkatan PAD dicapai melalui peningkataproperti yang

dihasilkan dari penerapan aturanseperti keharusan
mempertahankan tampilan bapengecualian akses kelompok
masyarakat kepada suatu zona;
2. Penetapan fiscal zoning serupa dengan exclusionary zoning

berdasarkan pertimbangan fiskal.
Tabel 3.58 Contoh Perumusan Matriks Penulisan TPZ Khusus

di DKI Jakarta
Penuangan dalam TPZ khusus dengan kode d
Perda
Bentuk TPZ
Lokasi
kawasan yang memiliki karakteristik spesifik
dan keberadaannya dipertahankan oleh
pemerintah.
- Kawasan Taman Medan Merdeka (Taman

Monas) di Kecamatan Gambir;
- Kawasan Istana Presiden di Kecamatan

Gambir;
- Kawasan ASEAN di Kecamatan Kebayoran

Baru;
- Kawasan yang digunakan untuk

kepentingan pertahanan;
- Kawasan Depo Pertamina Plumpang di

Kecamatan Tanjung Priok;
- Kawasan Pelabuhan Tanjung Priok di

Kecamatan Tanjung Priok dan Kecamatan
Cilincing;
- Kawasan Ekonomi Strategis (KES) Marunda

di Kecamatan Cilincing; dan
- kawasan budidaya pertanian sawah di

Kecamatan Cakung dan Kecamatan
Cengkareng.
Pengaturan khusus
- pada kawasan taman merdeka (taman
monas) diperkenankan pemanfaatan ruang
bawah tanah sebagai ruang pamer, pusat
informasi, parkir dan penunjang;
- memiliki dimensi dan ketentuan

pembangunan sesuai kebutuhan dan
dilaksanakan sesuai ketentuan peraturan
perundangan;
- tidak menimbulkan dampak negatif
219
Penuangan dalam TPZ khusus dengan kode d

Perda
terhadap kawasan sekitar; dan
- pada lahan pertanian sawah tidak

diperkenankan ada pengembangan selain
kegiatan pertanian sawah.
Tabel 3.59 Contoh Perumusan Matriks Penulisan TPZ

Negotiated Development di DKI Jakarta
Penuangan dalam permufakatan pembangunan dengan kode c

Perda
Bentuk TPZ
permufakatan pengadaan lahan untuk
infrastruktur.
Lokasi sepanjang koridor angkutan umum massal
berbasis rel layang
Kompensasi - perubahan/penambahan kegiatan; dan
- penambahan luas lantai bangunan
Historical Zoning. TPZ ini Merupakan ketentuan

pemanfaatan ruang dan elemen lainya untuk memelihara visual
dan karakter budaya, bangunan, dan kawasan masyarakat
setempat yang ditetapkan dalam peraturan perundangan
pelestarian.
Penerapan:
a. Aturan dan arahan penegendalian renovasi dan redevelopment
disusun untuk mengendalikan ketinggian dan masa bangunan
dalam suatu distrik, dan arahan rancangan arsitektur spesifik
untuk bangunan lama dan baru.
b. Design review biasanya diperlukan sebagai bagian dari proses
pembangunan atau renovasi. Design review dapat
menyediakan kebutuhan fleksibilitas untuk pembangunan
yang sensitif.
c. Kompensasi yang didapat oleh pemilik bangunan historis
biasanya pengurangan pajak, pemberian TDR.
d. Estetika, faktor estetika dalam peraturan zoning ditempatkan
untuk mengeluarkan persyaratan detail, mengontrol tanda,
ketinggian bangunan, fasade bangunan, peraturan bangunan
diatas lahan, dan lansekap.
220
e. Pengendalian tanda (sign controls), menekankan pada estetika

dan komunikasi visual. Tanda yang diijinkan untuk dipasang
harus memenuhi kriteria dalam hal ukuran, lokasi, jumlah
informasi, jenis informasi dan rancangannya.
f. Historic and cultural preservation, zoning untuk kawasan
preservasi budaya dan sejarah ditujukan pada bangunan
tunggal, kelompok bangunan dan distrik.
g. Tingkatannya melibatkan semua elevasi, fasade jalan, interior
ruang, lansekap, dan ruang terbuka.
Floating Zone/Zona Pengambangan. TPZ ini Merupakan

ketentuan blok peruntukan yang diambangkan pemanfaatan
ruangnya dan penetapan peruntukan didasarkan pada
kecenderungan perubahan/perkembanganya atau sampai ada
penelitian mengenai pemanfaatan ruang tersebut yang paling
tepat.
Penerapan:
a. Zona pengambangan digunakan dalam suatu pembangunan
unit perencanaan multifamily, pusat perbelanjaan, taman
perumahan.
b. Zona pengambangan berfungsi untuk memenuhi kebutuhan
publik, bukan pribadi, yang tidak diketahui
Flood Pain Zoning/Zona Banjir. TPZ ini merupakan

Merupakan ketentuan pemanfaatan ruang pada kawasan banjir
untuk mencegah atau mengurangi kerugian.
Penerapanya menggunakan pendekatan pada perencanaan

kawasan rawan banjir yaitu:
a. Pendekatan distrik tunggal (single districts) yang disesuaikan
dengan daerah kota dan desa dimana nilai lahan rendah dan
sukar memperoleh data. Pendekatan ini tidak disaranakan
pada daerah metropolitan.
b. Pendekatan distrik ganda (two district approach) yang
membedakan daerah aliran banjir dan tepi aliran banjir (flod
fringe zones), dan pendekatan ini sangat sesuai untuk daerah
metropolitan.
c. Gabungan distrik tunggal dan distrik ganda.
221
3.9. RANGKUMAN
Analisis terkait pola ruang secara umum terdiri dari:

1. Analisis Sumber Daya Alam dan Fisik/Lingkungan;
2. Analisis Ekonomi dan Sektor Unggulan;
3. Analisis Lingkungan Binaan;
4. Analisis Sistem Penggunaan Lahan;
5. Analisis Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan;
6. Analisis Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal Per Zona;
7. Analisis Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Zonasi;
8. Analisis Teknik Pengaturan Zonasi;
Keluaran yang dihasilkan dari analisis terkait pola ruang meliputi:
1. Analisis Sumber Daya Alam dan Fisik/Lingkungan, bertujuan untuk

memberikan gambaran kerangka fisik pengembangan wilayah serta
batasan dan potensi alam WP. Keluaran hasil analisis ini adalah daya
dukung lingkungan fisik dalam menampung kegiatan yang ada maupun
yang akan dikembangkan sampai akhir masa berlakunya RDTR, daya
dukung maksimum (daya tampung) ruang/lingkungan hidup dalam
menampung kegiatan sampai waktu yang melebihi masa berlakunya
RDTR, kesesuaian lahan untuk pemanfaatan ruang di masa mendatang
berdasarkan kondisi fisik/lingkungannya, potensi dan hambatan
pembangunan keruangan dari aspek fisik, dan alternatif-alternatif upaya
mengatasi hambatan fisik/lingkungan yang ada di WP.
2. Analisis Ekonomi dan Sektor Unggulan, bertujuan untuk menciptakan
keterkaitan intra-regional (antar kawasan/ kawasan perkotaan/
perdesaan/ kabupaten/ kota) maupun inter-regional sehingga
teridentifikasi sektor-sektor riil unggulan, dan solusi-solusi secara
ekonomi yang mampu memicu peningkatan ekonomi wilayah kota.
Keluaran hasil analisis yaitu dapat membaca potensi ekonomi lokal
terhadap pasar regional, nasional maupun global.
3. Analisis Lingkungan Binaan, bertujuan untuk menciptakan ruang yang
berkarakter, layak huni dan berkelanjutan secara ekonomi, lingkungan,
dan sosial. Keluaran hasil analisis adalah bahan pertimbangan dalam
menentukan konsep ruang.
222
4. Analisis Sistem Penggunaan Lahan, bertujuan untuk mendetailkan pola

ruang dari RTRW Kabupaten/Kota ke RDTR. Keluaran hasil analisis ini
yaitu menghasilkan tiga jenis kesesuaian, yaitu penggunaan lahan yang
sudah sesuai maupun tidak sesuai dengan rencana pola ruang, serta
rencana pola ruang yang belum terlaksana sehingga penggunaan lahan
masih dapat berubah sesuai dengan rencana pola ruang.
5. Analisis Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan, bertujuan untuk
memberikan aturan pemanfaatan ruang berdasarkan kegiatan di suatu
zonasi untuk membatasi dampak yang terjadi. Keluaran hasil analisis ini
adalah ketentuan yang berisi kegiatan yang diperbolehkan (I), kegiatan
yang bersyarat secara terbatas (T), kegiatan yang bersyarat tertentu (B),
dan kegiatan yang tidak diperbolehkan pada suatu zona (X).
6. Analisis Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal Per Zona, bertujuan
untuk memberikan kemudahan dalam menerapkan ketentuan teknis
yang diberlakukan di setiap zona. Keluaran hasil analisis ini adalah
aturan-aturan teknis pembangunan yang sesuai dengan kebutuhan.
7. Analisis Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Zonasi, bertujuan untuk
memberikan kelonggaran untuk menyesuaikan dengan kondisi tertentu
dengan tetap mengikuti ketentuan massa ruang yang ditetapkan dalam
peraturan zonasi. Keluaran hasil analisis ini adalah aturan yang
membeirkan kelonggaran untuk menyesuaikan dengan kondisi tertentu.
8. Analisis Teknik Pengaturan Zonasi, bertujuan untuk memberikan
fleksibilitas dalam penerapan peraturan zonasi dasar serta memberikan
pilihan penanganan pada lokasi tertentu sesuai dengan karakteristik,
tujuan pengembangan, dan permasalahan yang dihadapi pada zona
tertentu, sehingga sasaran pengendalian pemanfaatan ruang dapat
dicapai secara lebih efektif. Keluaran hasil analisis ini adalah aturan yang
disediakan untuk mengatasi kekakuan aturan dasar di dalam
pelaksanaan pembangunan kota.
223
BAB IV
ANALISIS TERKAIT PROGRAM PEMANFAATAN RUANG
Setelah menyelesaikan pembelajaran pada Bab IV Analisis Terkait Program

Pemanfataan Ruang, peserta pelatihan diharapkan mampu melakukan: Analisis
Kelembagaan dan Analisis Pembiayaan Pembangunan.
4.1. ANALISIS KELEMBAGAAN
4.1.1. TUJUAN
Analisis ini bertujuan untuk memahami kapasitas pemerintah kota
dalam menyelenggarakan pembangunan yang mencakup struktur
organisasi dan tata laksana pemerintah, sumber data manusia, sarana dan
prasarana kerja, produk-produk pengaturan serta organisasi non
pemerintah, perguruan tinggi dan masyarakat.
4.1.2. FUNGSI
Analisis ini digunakan sebagai bahan pertimbangan penyusunan
RDTR dimana analisis ini menghasilkan beberapa bentuk dan operasional
kelembagaan di wilayah perencanaan sehingga semua pihak yang terlibat
dapat berpartisipasi dalam perencanaan, pemanfaatan dan pengendalian
pemanfataan ruang.

1. Stuktur Organisasi Perangkat Daerah;
2. Tugas Pokok dan Fungsi Organisasi Perangkat Daerah;

1. Analisis kewenangan
Kelembagaan penata ruang diharapkan mampu menjadi wadah
yang terorganisasi yang berfungsi sebagai wadah berbagai stakeholder
terkait untuk mengtasi permasalahan keruangan yang terdapat pada
wilayah perencanaan. Kebutuhan pngembangan kelembagaan
penataan ruang terdiri dari 3 aspek, yaitu:
224
1. Lembaga Perencanaan, merupakan lembaga yang bertanggung

jawab dan terlibat dalam proses perencanaan mulai dari tahap
persiapan, tahap penyusunan materi rencana tata ruang,
tahapan penetapan dan pengesahan rencana tata ruang di
berbagai aspek perencanaan, serta melakukan sosialisasi secara
luas terkait substansi rencana tata ruang;
2. Lembaga Pemanfataan, merupakan lembaga yang terlibat dalam
pengimplementasian rencana tata ruang baik dinas/instansi
terkait maupun pihak swasta/masyarakat dan menciptakan rasa
kepemilikan serta memiliki rasa tanggung jawab atas kegiatan
pemanfaatan ruang.
3. Lembaga Pengendalian, merupakan lembaga yang bertanggung
jawab atas kegiatan koordinasi, pengawasan dan penertiban.
Lembaga pengendalian terkait penataan ruang daerah adalah Tim
Koordinasi Penataan Ruang Daerah (TKPRD) yang memiliki fungsi
membantu pelaksanaan tugas Gubernur dan Bupati/Walikota
dalam pelaksanaan penataan ruang di daerah. Koordinasi TKPRD
dilaksanakan 3 kali di tingkat kabupaten/kota dan tingkat
provinsi. Koordinasi TKPRD di tingkat Kabuapaten/Kota
menghasilkan surat pernyataan Kepala Daerah yang selanjutnya
dilaksanakan TKPRD di tingkat Provinsi, koordinasi ini dilakukan
untuk membahas permohonan Rekomendasi Gubernur. Pada
koordinasi ini terdapat masukkan yang akan menjadi bahan
untuk melakukan penyempurnaan Rancangan Perda RDTR.
Koordinasi yang dilakukan bertujuan untuk memfasilitasi dan
menjembatani permasalahan berbagai aspek perencaaan yang
mungkin timbul. Pengawasan yang dilakukan bertujuan untuk
mengidentifikasi atau menemukenali penyimpangan pemanfataan
ruang dan melakukan evaluasi terhadap pemanfataa ruang.
Sedangkan penertiban bertujuan untuk meminimalkan terjadinya
penyimpangan pemanfataan ruang yang berdampak pada
pengembangan rencana tata ruang di masa yang akan datang.
Mekanisme pengelolaan diperlukan sebagai upaya dalam
mengimplementasikan dan mengendalikan rencana tata ruang dan
beberapa aspek pengelolaan yang perlu diperhatikan meliputi:
225
1. Aspek fungsional, aspek pengelolaan yang berkaitan dengan

keterpaduan fungsional antar kegiatan, antar instansi dan antar
wilayah;
2. Aspek formal, aspek pengelolaan yang ada kaitannya antara
program yang direncanakan dengan peraturan atau dokumen
perencanaan yang lebih tinggi;
3. Aspek struktural, aspek pengelolaan yang ada kaitannya dengan
bentuk penugasan dari setiap stakeholder yang terkait;
4. Aspek materiil, aspek pengelolaan yang ada kaitannya antara
program intra dan antar instansi;
5. Aspek operasional, aspek pengelolaan yang ada kaitan dan
keterpaduan dalam penentuan langkah-langkah pelaksaanaan
baik terkait waktu, lokasi maupun kebutuhan material.
Metode analisis lain yang digunakan ada metode diagram venn yaitu:
1. Memfasilitasi diskusi berbagai stakeholder terkait baik instasi,
pihak swasta maupun masyarakat;
2. Mengidentifikasi peran, pengaruh dan manfaat setiap stakeholder
yang terlibat dalam penyusunan rencana tata ruang;
3. Megidentifikasi besarnya pengaruh dan manfaat setiap
stakeholder;
4. Membentuk lembaga sesuai kewenangan dan urusan masing-
masing perangkat daerah yang terlibat (lembaga
perencanaan/pemanfaatan/pengendalian).
5. Menyusun rencana kegiatan serta tugas pokok dan fungsi setiap
lembaga dalam proses perencanaan tata ruang.

1. Kelompok Kelembagaan Perencanaan, Pemanfataan dan Pengendalian
Pemanfaatan Ruang;
2. Tim Koordinasi Penataan Ruang Daerah;
3. Mekanisme Pengelolaan dan Pembangunan Kota.
226
4.2. ANALISIS PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN
4.2.1. TUJUAN
Analisis pembiayaan pembagunan dilakukan untuk mengidentifikasi
besar pembelanjaan pembangunan, alokasi dana terpakai, dan sumber-
sumber pembiayaan pembangunan yang terdiri dari:
 Pendapatan asli daerah;
 Pendanaan oleh pemerintah;
 Pendanaan dari pemerintah provinsi;
 Investasi swasta dan masyarakat;
 Bantuan dan pinjaman luar negeri; dan
 Sumber-sumber pembiayaan lainnya.
4.2.2. FUNGSI
Analisis ini berfungsi sebagai gambaran tentang kapasitas atau
kemampuan keuangan daerah untuk mendanai penyelenggaraan
pembangunan daerah, mengingat bahwa pengelolaan keuangan daerah
diwujudkan dalam suatu Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah
(APBD).

Data yang dibutuhkan dalam melakukan analisis pembiayaan
pembangunan berupa data sekunder yaitu APBD Kabupaten/Kota.

1. Struktur Belanja Pembangunan dan Sumber Pembiayaan
a) Pendapatan Daerah
Gambaran tentang Pendapatan Daerah yang disajikan
secara series menginformasikan mengenai rata-rata
pertumbuhan realisasi Pendapatan Daerah. Pendapatan daerah
yang bersumber dari Pendapatan Asli Daerah (PAD) rata-rata
pertumbuhannya cukup besar, dari keempat komponen PAD
secara presentasi pertumbuhan masing-masing komponen
pembentuk PAD berbeda-beda.
Permasalahan yang dihadapi dalam pengelolaan
pendapatan daerah adalah belum diketahui secara pasti besar
227
potensi PAD sehingga target yang ditetapkan tidak didasarkan

atas asesmen potensi yang dimiliki. Setelah berlakunya close list
system dalam ketentuan jenis pajak dan retribusi sesuai UU
Nomor 28 Tahun 2009, perlu dilakukan penyesuaian perangkat
regulasi, kelembagaan pendapatan daerah serta personil agar
tidak berimplikasi pada penurunan pendapatan daerah.
Sumber : DPPKAD Sumba Barat, 2016
Gambar 3.54 Rata-rata Pertumbuhan Realisasi Pendapatan

Daerah Tahun Anggaran 2011-2015 Kabupaten Sumba Barat
Pada gambar di atas terlihat realisasi Pendapatan Asli

Daerah, selama periode Tahun 2011-2015 tingkat pertumbuhan
rata-rata Pendapatan Asli Daerah mencapai 16.53%. Sementara
tingkat pertumbuhan rata-rata Dana Perimbangan adalah
sebesar 9.66% dan tingkat pertumbuhan rata-rata Lain-lain
Pendapatan Daerah Yang Sah sebesar -6.50%. Artinya tingkat
pertumbuhan rata-rata Pendapatan Asli Daerah lebih besar dari
tingkat pertumbuhan penerimaan Dana Perimbangan dan Lain-
lian Pendapatan Daerah Yang Sah.
b) Belanja Daerah
Gambaran tentang realisasi Belanja Daerah yang disajikan
secara series menginformasikan mengenai rata-rata
perkembangan/kenaikan realisasi Belanja Daerah Kabupaten
Sumba Barat sebagaimana tertuang pada gambar berikut:
228

Gambar 3.55 Rata-rata Pertumbuhan Realisasi Belanja Daerah
Tahun Anggaran 2011-2015 Kabupaten Sumba Barat
Dari ketujuh komponen Belanja Tidak Langsung, Belanja

Bantuan Keuangan, Belanja Tidak Terduga dan Belanja Hibah
mengalami kenaikan terbesar dengan rata-rata kenaikan
masing-masing mencapai 44.15%, 30.64% dan 25.33%.
Belanja Daerah terdiri dari Belanja Tidak Langsung dan

Belanja Langsung. Proporsi Belanja Tidak Langsung mengalami
penurunan setiap tahunnya, dimana pada tahun 2011 sebesar
41.37% menjadi sebesar 38.79% pada tahun 2015. Sedangkan
proporsi Belanja Langsung mengalami kenaikan setiap
tahunnya, dimana pada tahun 2011 sebesar 58.27% menjadi
sebesar 61.21% pada tahun 2015.
c) Pembiayaan Daerah
Pembiayaan daerah adalah seluruh transaksi keuangan
Pemerintah Daerah, baik penerimaan maupun pengeluaran,
yang perlu dibayar atau akan diterima kembali, yang dalam
penganggaran Pemerintah Daerah terutama dimaksudkan untuk
menutup defisit dan atau memanfaatkan surplus anggaran.
Penerimaan pembiayaan adalah semua penerimaan Rekening
Kas Umum Daerah antara lain berasal dari penerimaan
pinjaman, penjualan obligasi pemerintah, hasil privatisasi
perusahaan daerah, penerimaan kembali pinjaman yang
229
diberikan kepada pihak ketiga, penjualan investasi permanen

lainnya, dan pencairan dana cadangan. Penerimaan pembiayaan
mencakup:
1) Penggunaan Sisa Lebih Perhitungan Anggaran (SILPA);
2) Transfer dari Dana Cadangan;
3) Penerimaan Kembali Pinjaman Daerah;
4) Penjualan Aset Daerah Yang Dipisahkan; dan
5) Penerimaan Piutang.
Pengeluaran pembiayaan adalah semua pengeluaran
Rekening Kas Umum Daerah antara lain pemberian pinjaman
kepada pihak ketiga, penyertaan modal pemerintah,
pembayaran kembali pokok pinjaman dalam periode tahun
anggaran tertentu, dan pembentukan dana cadangan.
Pengeluaran pembiayaan antara lain digunakan untuk
pembayaran kembali pokok pinjaman, pemberian pinjaman
kepada entitas lain, dan penyertaan modal oleh pemerintah
daerah. Pengeluaran pembiayaan mencakup:
1) Transfer ke Dana Cadangan;
2) Penyertaan Modal (Investasi) Pemerintah Daerah;
3) Pembayaran Utang Pokok yang Jatuh Tempo; dan
4) Pemberian Pinjaman Daerah.
Gambaran tentang realisasi Pembiayaan Daerah yang

disajikan secara series menginformasikan mengenai rata-rata
perkembangan/kenaikan realisasi Penerimaan dan Pengeluaran
Daerah Kabupaten Sumba Barat sebagaimana tertuang pada
gambar sebagai berikut:
230

Gambar 3.56 Rata-rata Pertumbuhan Pembiayaan Daerah
Tahun Anggaran 2011-2015 Kabupaten Sumba Barat
2. Kapasitas dan Kebutuhan Pembiayaan Pembangunan

Pembiayaan adalah transaksi keuangan daerah untuk menutup
selisih antara pendapatan daerah dan belanja daerah ketika terjadi
defisit anggaran. Sumber pembiayaan dapat berasal dari sisa lebih
perhitungan anggaran tahun lalu, penerimaan pinjaman obligasi,
transfer dari dana cadangan maupun hasil penjualan aset daerah
yang dipisahkan. Sedangkan dalam pengeluaran pembiayaan itu
sendiri adalah angsuran hutang, bantuan modal dan transfer ke dana
cadangan. Sumber pembiayaan dapat berasal dari sisa lebih
perhitungan anggaran tahun lalu yaitu dengan:
 Optimalisasi sumber tetap pendapatan daerah Kabupaten Sumba
Barat;
 Mendorong dunia perbankan untuk mengalokasikan kredit pada
usaha-usaha produktif masyarakat;
 Memberikan stimulasi kepada masyarakat untuk berpartisipasi
dalam pembangunan misalnya dengan alokasi dana langsung ke
kelompok-kelompok masyarakat;
 Inisiasi penerbitan obligasi Pemerintah Kabupaten Sumba Barat;
 Pembenahan manajemen pengelolaan BUMN/D agar memberikan
kontribusi yang signifikan terhadap penerimaan daerah.
231
Pembiayaan daerah meliputi dua hal yaitu untuk menutup

defisit yang disebabkan belanja daerah lebih besar dibandingkan
dengan pendapatan daerah dan pemanfaatan surplus anggaran.
Penyebab utama terjadinya defisit anggaran adalah adanya
kebutuhan pembangunan daerah yang semakin meningkat tidak
diimbangi dengan penerimaan pendapatan. Kebijakan Pembiayaan
Daerah terdiri dari penerimaan pembiayaan dan pengeluaran
pembiayaan.
a) Kebijakan Penerimaan Pembiayaan

Penerimaan pembiayaan adalah semua penerimaan yang
perlu dibayar kembali baik pada tahun anggaran yang
bersangkutan maupun pada tahun-tahun anggaran berikutnya,
mencakup: Sisa Lebih Perhitungan Anggaran tahun anggaran
sebelumnya (SILPA); pencairan dana cadangan; hasil penjualan
kekayaan daerah yang dipisahkan; penerimaan pinjaman
daerah; penerimaan kembali pemberian pinjaman; dan
penerimaan piutang daerah. Kebijakan penerimaan pembiayaan
tahun 2016-2021 adalah:
 Sisa Lebih Anggaran tahun sebelumnya (SILPA) dipergunakan
sebagai sumber penerimaan pembiayaan pada APBD tahun
berikutnya dan ratarata SILPA akan diupayakan seminimal
mungkin dengan melaksanakan perencanaan dan
pelaksanaan anggaran secara konsisten.
 Apabila sangat diperlukan maka perlu merintis pemanfaatan
pinjaman daerah untuk membiayai pembangunan
infrastruktur publik ataupun program/ kegiatan strategis
lainnya.
b) Kebijakan Pengeluaran Pembiayaan
Pengeluaran pembiayaan adalah pengeluaran yang akan
diterima kembali baik pada tahun anggaran yang bersangkutan
maupun pada tahun-tahun anggaran berikutnya, mencakup
pembentukan dana cadangan; penyertaan modal (investasi)
pemerintah daerah; pembayaran pokok utang; dan pemberian
pinjaman daerah. Kebijakan pengeluaran pembiayaan adalah:
232
 Investasi dan Penyertaan modal kepada BUMN/D atau

perusahaan swasta untuk meningkatkan kapasitas fiskal
daerah atau sosial ekonomi masyarakat.
 Penyertaan modal BUMD dibarengi dengan revitalisasi dan
restrukturisasi kinerja BUMD dan pendayagunaan kekayaan
milik daerah yang dipisahkan dalam rangka efisiensi
pengeluaran pembiayaan termasuk kajian terhadap
kelayakan BUMD.
 Pembentukan dana cadangan untuk membangun infrastruktur
atau kegiatan yang memerlukan dana besar dan tidak dapat
dipenuhi dalam satu tahun anggaran misalnya kegiatan
pemilihan kepala daerah manakala terjadi surplus anggaran.
Analisis ini menghasilkan perkiraan besaran kebutuhan pendanaan

untuk melaksanakan rencana pembangunan wilayah kota yang
diterjemahkan dalam usulan program utama jangka menengah dan jangka
Panjang.
4.3. RANGKUMAN
Analisis terkait program pemanfaatan ruang secara umum terdiri dari:
1. Analisis Kelembagaan; dan

2. Analisis Pembiayaan Pembangunan.
Keluaran yang dihasilkan dari analisis terkait program pemanfaatan ruang

meliputi:
1. Analisis Kelembagaan, bertujuan untuk memahami kapasitas pemerintah

kota dalam menyelenggarakan pembangunan yang mencakup struktur
organisasi dan tata laksana pemerintah, sumber data manusia, sarana
dan prasarana kerja, produk-produk pengaturan serta organisasi non
pemeritah, perguruan tinggi dan masyarakat. Keluaran hasil analisis ini
adalah adanya kelompok Kelembagaan Perencanaan, Pemanfataan dan
Pengendalian Pemanfaatan Ruang, Tim Koordinasi Penataan Ruang
Daerah, dan Mekanisme Pengelolaan dan Pembangunan Kota.
233
2. Analisis Pembiayan Pembangunan, bertujuan untuk mengidentifikasi

besar pembelanjaan pembangunan, alokasi dana terpakai, dan sumber-
sumber pembiayaan pembangunan. Keluaran analisis ini yaitu
menghasilkan perkiraan besaran kebutuhan pendanaan untuk
melaksanakan rencana pembangunan wilayah kota yang diterjemahkan
dalam usulan program utama jangka menengah dan jangka Panjang.
234
BAB V
ANALISIS TERKAIT ISU STRATEGIS
Setelah menyelesaikan pembelajaran pada Bab V Analisis Terkait Isu Strategis, peserta
pelatihan diharapkan mampu melakukan: Analisis Potensi dan Masalah (SWOT, Isu
Strategis dan Strategi Pengembangan)
5.1. ANALISIS POTENSI DAN MASALAH (SWOT), ISU STRATEGIS, DAN

STRATEGI PENGEMBANGAN
Identifikasi potensi, permasalahan, peluang, tantangan dan potensi

tumbuh kembang WP dapat membantu proses perumusan tujuan penataan
ruang. Matrik SWOT adalah matrik yang menginteraksikan faktor strategis
internal dan eksternal. Matrik ini dapat menggambarkan secara jelas
bagaimana peluang dan ancaman (eksternal) yang dihadapi dapat
disesuaikan dengan kekuatan dan kelemahan (internal) yang dimiliki (Freddy
Rangkuti, 2001:31).
Hasil dari interaksi faktor strategis internal dengan eksternal

menghasilkan alternatif-alternatif strategi. Matrik SWOT menggambarkan
berbagai alternatif strategi yang dapat dilakukan didasarkan hasil analisis
SWOT. Strategi SO adalah strategi yang digunakan dengan
memanfaatkan/mengoptimalkan kekuatan yang dimilikinya untuk
memanfaatkan berbagai peluang yang ada. Sedang strategi WO adalah
strategi yang digunakan seoptimal mungkin untuk meminimalisir kelemahan.
Strategi ST adalah strategi yang digunakan dengan
memanfatkan/mengoptimalkan kekuatan untuk mengurangi berbagai
ancaman. Strategi WT adalah Strategi yang digunakan untuk mengurangi
kelemahan dalam rangka meminimalisir/menghidari ancaman.
Alternatif strategi adalah hasil dari matrik analisis SWOT yang

menghasilkan berupa Srtategi SO, WO, ST, WT. Alternatif strategi yang
dihasilkan minimal 4 buah strategi sebagai hasil dari analisis matrik SWOT.
Menurut Freddy Rangkuti (2001:31-32) strategi yang dihasilkan adalah
sebagai berikut :
235
- Strategi SO : Strategi ini dibuat berdasarkan jalan pikiran

memanfaatkan seluruh kekuatan untuk merebut dan memanfaatkan
peluang sebesar-besarnya.
- Strategi ST : Strategi ini adalah strategi dalam menggunakan kekuatan

yang dimiliki untuk mengatasi ancaman.
- Strategi WO : Strategi ini diterapkan berdasarkan pemanfaatan peluang

yang ada dengan cara meminimalkan kelemahan yang ada.
- Strategi WT : Strategi ini didasarakan pada kegiatan usaha

meminimalkan kelemahan yang ada serta menghindari ancaman.
Tabel 3.60 Analisis Pengambilan Keputusan dengan Matriks

Strength, Weakness, Opportunity, Threat (SWOT)
S W
1. Sektor perdagangan di 1. Penyebaran penduduk yang
Kawasan Palu Selatan tidak merata dan
berskala Kota dan regional cenderung berkonsentrasi
yang melayani kota palu disekitar pusat kegiatan
dan kabupaten sekitarnya dimana terkonsentrasinya
2. Terdapat Bandara Mutiara berbagai fasilitas umum
berskala regional yang dan fasilitas sosial.
dapat memacu 2. Sungai yang berhulu di
perekonomian di Kecamatan barat, timur dan selatan
Palu Selatan. menyatu di Sungai Palu.
3. Jumlah penduduk umur Kearah pusat kota sungai
produktir lebih nesar ini sangat berpotensi
sehingga dapat mendukung menimbulkan banjir.
kegiatan perekonominan 3. Perkembangan
4. Kawasan perencanaan pembangunan perumahan
cukup tinggi untuk yang tinggi, namun
dikembangkan sebagai perkembangan tersebut
perkotaan dan daya tidak diimbangi dengan
tampung penataan sistem
transportasi yang baik, hal
5. Terdapat Potensi untuk
ini menyebabkan sistem
dikembangkan Home
jaringan jalan yang tidak
industry cindera mata
teratur.
untuk kota palu di
kelurahan Nunu; 4. Permasalahan prasarana
pendukung dalam
6. Terdapat stadion induk
pengembangan wilayah,
sebagai potensi penunjang
Adanya kelurahan seperti
kegiatan olahraga
Kelurahan Palupi yang
7. Adanya pengembangan tidak memiliki saluran
jalan lingkar luar yang drainase dan Biroboli Utara
melewati WP II sebagai saluran drainase tersumbt.
pemicu pertumbuhan
5. Belum terlayaninya
aktivitas baru;
nenerapa sarana dasar baik
8. Huntap Duyu berpotensi dalam jumlah maupun
menjadi Perkembangan jangkauan sarana
baru
6. Beberapa jaringan jalan
rusak dan terputus akibat
236
bencana
7. Belum adanya pengelolaan
sampah
8. Belum terlayani
sepenuhnya WP ii oleh
transportasi umum
9. Kegiatan aktivitas
perekonomian penduduk
paska bencana mengalami
penurunan;
10. Masih terdapatnya
permukiman penduduk
yang harus dibebaskan di
sekitar area pengamanan
Bandara Mutiara Palu.
O
1. Kota palu WP II 1. Mengoptimalkan peran 1. Penataan sistem dan
ditetapkan sebagai bandara dalam jaringan transportasi
kawasan pusat pengembanngan WP II; sebagai penghubung WP II;
pengembangan 2. Penataan kawasan WP II 2. Pengembangan dan
kegiatan sebagai pusat kegiatan perbaikan jaringan
perdaganagn perdagangan dan jasa prasarana perkotaan.
regional,
transportasi dan
pemerintahan di
pusat kota
2. Kecamatan palu
selatan ditetapkan
sebagai kawasan
strategis kota palu
dari sudut
kepentingan
pertumbuhan
ekonomi
3. Terdapat potensi
alih fungsi lahan
dari kegiatan
permukiman
menjadi kegiatan
perdagangan dan
jasa
4. Lokasi terdampak
pada ZRB 4 dapat
dijadikan RTH
public.
T
1. WP II rawan
terhadap bencana 1. Menetapkan pengaturan Pengendalian resiko bencana
(bencana liquifaksi, zona rawan bencana; dengan penyediaan
gerakan tanah dan infrastruktur berbasis
2. Penanganan permukiman
banjir) yang mitigasi bencana.
kembali korban bencana
mempengaruhi
dengan pendekatan
kegiatan perkotaan
berbasis masyarakat.
di WP ii
2. Terdapat konflik
237
masyarakat pasca
bencana. Di
Kecamatan Tatanga
terdapat potensi
alih fungsi lahan
dari kegiatan
permukiman
menjadi kegiatan
perdagangan dan
jasa;
3. Adanya
permasalahan
terkait relokasi yang
berdampak pada
penurunan mata
pencaharian
4. Huntap Duyu
menjadi peluang
sebagai
Perkembangan baru
Analisis isu strategis adalah kondisi atau hal yang harus diperhatikan
atau dikedepankan dalam perencanaan pembangunan karena dampaknya
yang signifikan bagi entitas (daerah/masyarakat) di masa datang. Isu
strategis juga diartikan sebagai suatu kondisi/kejadian penting /keadaan
yang apabila tidak diantisipasi, akan menimbulkan kerugian yang lebih besar
atau sebaliknya akan menghilangkan peluang apabila tidak dimanfaatkan.
Karakteristik suatu isu strategis adalah kondisi atau hal yang bersifat
penting, mendasar, berjangka panjang, mendesak, bersifat kelembagaan/
keorganisasian dan menentukan tujuan di masa yang akan datang. Oleh
karena itu, untuk memperoleh rumusan isu-isu strategis diperlukan analisis
terhadap berbagai fakta dan informasi kunci yang telah diidentifikasi untuk
dipilih menjadi isu strategis.
Karakteristik suatu isu strategis adalah kondisi atau hal yang bersifat
penting, mendasar, berjangka panjang, mendesak, bersifat kelembagaan/
keorganisasian dan menentukan tujuan di masa yang akan datang. Oleh
karena itu, untuk memperoleh rumusan isu-isu strategis diperlukan analisis
terhadap berbagai fakta dan informasi kunci yang telah diidentifikasi untuk
dipilih menjadi isu strategis.
Faktor penting lain yang perlu diperhatikan dalam merumuskan isu-isu

strategis adalah telaahan terhadap Visi, Misi dan Program Kepala Daerah
terpilih. Hal tersebut bertujuan agar rumusan isu yang dihasilkan selaras
238
dengan cita-cita dan harapan masyarakat terhadap kepala daerah dan wakil
kepala daerah terpilih. Sumber lain isu strategis dari lingkungan eksternal
(misal, dari masyarakat, dunia swasta, perguruan tinggi, dunia riset, lembaga
nonprofit, dan lain-lain) skala regional, nasional, dan internasional juga
merupakan unsur penting yang perlu diperhatikan dan menjadi masukan
dalam menganalisis isuisu strategis pembangunan jangka menengah daerah.
Dalam menentukan data atau informasi yang akan dijadikan isu

strategis dilakukan dengan memperhatikan kriteria sebagai berikut:
1) Memiliki pengaruh yang besar/ signifikan terhadap pencapaian sasaran

pembangunan nasional;
2) Merupakan tugas dan tanggung jawab Pemerintah Daerah;
3) Luasnya Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPJMD)
Kota Semarang Tahun 2010- 2015 dampak yang ditimbulkannya
terhadap publik;
4) Memiliki daya ungkit untuk pembangunan daerah;
5) Kemungkinan atau kemudahannya untuk dikelola; dan
6) Prioritas janji politik yang perlu diwujudkan.
5.2. RANGKUMAN
Analisis terkait isu strategis terdiri dari Analisis Potensi dan Masalah
(SWOT), Isu Strategis, Dan Strategi Pengembangan (SWOT, Isu Strategis dan
Strategi Pengembangan). Analisis ini bertujuan untuk memberikan penilaian
yang bersifat kondisi internal: kekuatan (strength), kelemahan (weakness),
dan kondisi eksternal: peluang (opportunity), dan ancaman (threat). Keluaran
yang dihasilkan dari analisis terkait isu strategis menghasilkan matriks
SWOT yang dapat dijadikan sebagai arahan dalam membuat suatu rencana.
239
BAB VI
PENUTUP
Modul diklat ini menjabarkan bagaimana tahap-tahap analisis yang perlu

dilakukan dalam penyusunan RDTR, setelah mempelajari modul ini diharapkan
dapat dipahami oleh pembaca. Analisis yang dilakukan dalam penyusunan RDTR
meliputi analisis Analisis Regional dan Kebijakan (kedudukan dan peran WP dalam
wilayah yang lebih luas), Analisis Sumber Daya Alam dan Fisik/Lingkungan,
Analisis Kependudukan dan Sosial Budaya, Analisis Ekonomi dan Sektor
Unggulan, Analisis Sumber Daya Buatan, Analisis Lingkungan Binaan, Analisis
Transportasi/Pergerakan, Analisis Struktur Internal WP, Analisis Sistem
Penggunaan Lahan; Analisis Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan; Analisis
Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal Per Zona; Analisis Ketentuan
Pelaksanaan Peraturan Zonasi, Analisis Teknik Pengaturan Zonasi, Analisis
Kelembagaan, Analisis Pembiayaan Pembangunan, dan Analisis Potensi dan
Masalah (SWOT), Isu Strategis, Dan Strategi Pengembangan.
Dalam rangka penyempurnaan modul ke depan, data dan tabel selanjutnya

harus dikonversi ke dalam format shapefile (*.shp) agar dapat dipraktekkan
langkah demi langkahnya dalam perangkat lunak sistem informasi geografis.
240
DAFTAR PUSTAKA
UU No. 22 Tahun 2009 tentang Lalu Lintas dan Angkutan Jalan

PP No.32 Tahun 2011 tentang Manajemen dan Rekayasa, Analisis Dampak, Serta
Manajemen Kebutuhan Lalu Lintas
Permen KKP No.21/2018 Tentang tata Cara Perhitungan Batas Sempadan Pantai
Peraturan Kepala Badan Pusat Statistik Nomor 19 tahun 2017 tentang Perubahan
Atas Perka BPS Nomor 95 tahun 2015 tentang Klasifikasi Baku Lapangan
Usaha Indonesia yang ditetapkan dalam
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 28/2015 Penetapan Garis Sempadan
Sungai dan Garis Sempadan Danau
Peraturan Menteri Lingkungan Hidup No. 5 Tahun 2012 Tentang Jenis Rencana
Usaha Dan/Atau Kegiatan Yang Wajib Memiliki Analisis Mengenai
Dampak Lingkungan Hidup
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum NOmor 03/PRT/M/2012 tentang Pedoman
Penetapan Fungsi Jalan dan Status Jalan
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 20/PRT/M/2010 tentang Pedoman
Pemanfaatan dan Penggunaan Bagian-Bagian Jalan
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. No. 12/PRT/M Tahun 2009 tentang
Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Non-Hijau (RTHN)
di Wilayah Kota/Kawasan Perkotaan
Perencanaan Tata Ruang Kawasan Reklamasi Pantai
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 20/PRT/M/2007 tentang Pedoman Teknik
Analisis Aspek Fisik dan Ligkungan, Ekonomi Serta Sosial Budaya dalam
Penyusunan Rencana Tata Ruang
Keputusan Menteri Pertambangan dan Energi No 300.K/38/M.PE/1997 tentang
Keselamatan Kerja Pipa Penyalur Minyak dan Gas Bumi
Keputusan Dirjen Perhubungan Darat No. 272/HK.105/DRJD/96 tentang
Pedoman Teknis Penyelenggaraan Fasilitas Parkir
SNI 1726-2012 tentang Tata Cara Perencanaan Ketahanan Gempa untuk struktur
bangunan gedung dan non gedung
SNI 3242:2008 tentang Pengelolaan sampah di permukiman
SNI 03-6981-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan
Sederhana Tidak Bersusun di Daerah Perkotaan.
SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di
Perkotaan
Pedoman Konstruksi Bangunan Pd. T-18-2004-b Penentuan Klasifikasi Fungsi
Jalan di Kawasan Perkotaan, Departemen Permukiman dan Prasarana
Wilayah
241
Adjie Sengka, Chrystiawan., 2015. Analisis Tenaga Kerja Sektoral di Kota Tomohon,
Manado: Universitas Sam Ratulangi
Al Hamid, A. D., 20XX. ANALISIS PENGELOLAAN DAN PELESTARIAN BANGUNAN
CAGAR BUDAYA OLEH PEMERINTAH KOTA SALATIGA. GEDEBAGE
MENGGUNAKAN HEDONIC PRICING MODEL
Fahirah, F., Basong, H., Tagala, H. H. 2010. Identifikasi Faktor Yang
Mempengaruhi Nilai Jual Lahan Dan Bangunan Pada Perumahan Tipe
Sederhana. SMARTek, 8(4).
Hidayat, W. 2011. Aplikasi Langgam Arsitektur Melayu sebagai Identitas Kawasan
Menuju Kota Berkelanjutan. Local Wisdom: Jurnal Ilmiah Kajian Kearifan
Lokal, 3(2), 27-32.
Indradjati, RM. Petrus Natalivan, ITB, 2018, Paparan tentang Perangkat-Perangkat
Inovatif Dalam Penyediaan Fasilitas Perkotaan
Muhammad, M., Sofyan, D. K., & Iswardi, I. 2017. Analisis Perbandingan Manfaat
Dan Biaya Stasiun Pemadam Kebakaran Kota Lhokseumawe. Industrial
Engineering Journal (IEJ), 5(1).
Muta‘ali, Luthfi, 2015. Teknik Analisis Regional untuk Perencanaan Wilayah, Tata
Ruang, dan Lingkungan, Yogyakarta: UGM
Rotinsulu, F. A., Franklin, P. J., & Sembel, A. 2017. ANALISIS KETERSEDIAAN
DAN KEBUTUHAN SARANA PERMUKIMAN DI KECAMATAN KALAWAT.
SPASIAL, 4(3), 42-51.
Saraswati, G. F., Suprayogi, A., & Amarrohman, F. J. 2017. Analisis Perubahan

Tutupan Lahan DAS Blorong Terhadap Peningkatan Debit Maksimum
Sungai Blorong Kendal. Jurnal Geodesi Undip, 6(2), 90-98.
Tamin, Ofyar Z., 2000. Perencanaan dan Permodelan Transportasi, Bandung: ITB
Tufail, D. N. & Dirgahayani, P. 2018. IDENTIFIKASI POTENSI LAND VALUE

CAPTURE DI KAWASAN STASIUN. CSID Journal of Sustainable City and
Urban Development.
Warpani, Suwardjoko, 1984. Analisis Daerah dan Kota, Bandung: ITB
242

Pengolahan Dan Analisis Data RDTR - 231121

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Pengolahan Dan Analisis Data RDTR - 231121

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

MODUL RENCANA

Diklat Rencana DETAIL

PENGOLAHAN DAN ANALISIS DATA

PUSAT PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

Kementerian Agraria dan Tata Ruang / Badan Pertanahan Nasional

Pusat Pengembangan Sumber Daya Manusia

PENGOLAHAN DAN ANALISIS DATA RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR)

Tim Pengarah Substansi:

Tim Penulis Modul:

JAKARTA - KEMENTERIAN ATR/BPN-2021

Kepala Pusat Pengembangan SDM

KATA PENGANTAR .............................................................................................. 2

4.2. ANALISIS PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN ........................................... 227

Gambar 3.1Konsep Pembelajaran Modul 3 ......................................................... 12

Gambar 3.31Contoh KDB Koefisien Dasar Bangunan RDTR

Tabel 3.1Standar Sarana Pemerintahan Dan Pelayanan Umum .......................... 37

Tabel 3.33SKL Terhadap Erosi ......................................................................... 117

PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL

Anda dapat mempelajari keseluruhan modul ini dengan cara yang

Di setiap akhir bagian kegiatan belajar terdapat evaluasi yang disediakan

Guna memudahkan Anda dalam memahami materi dalam modul ini,

1.1. LATAR BELAKANG

Menyusun RDTR dapat diibaratkan seperti menggambar dan mewarnai.

Besaran dan proporsi Kegiatan ‘menggambar’ dan ‘mewarnai’ dimaksud

1. Tingkat Kedalaman RTRW

Pada umumnya kota/perkotaan di Indonesia ditandai dengan masih

buatan, namun bentuknya beragam, ada yang memanjang/linear, terpusat,

Pengolahan dan Analisis Data RDTR meliputi serangkaian analisis dan

Sumber : Analisis Penyusun, 2020.

Gambar 3.1 Konsep Pembelajaran Modul 3

Pengolahan dan analisis data dalam Penyusunan RDTR identik dengan

1. Menyiapkan Resep, Cetakan, dan Peralatan Masak: Kerangka Acuan

7) Teridentifikasinya indikasi arahan penanganan kawasan dan

Seperti Modul memasak yang ditindaklanjuti dengan Modul Penyajian

1.2. TUJUAN DAN MANFAAT MODUL

Tujuan pembelajaran: setelah mempelajari mata diklat ini peserta

melakukan serangkaian analisis dalam penyusunan RDTR serta ketentuan

1.3. HASIL PEMBELAJARAN

1.4. INDIKATOR HASIL BELAJAR

Setelah membaca modul ini pembaca diharapkan dapat:

1. Melakukan serangkaian analisis spasial dan nonspasial yang meliputi:

1.5. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK

Materi pokok dan sub materi pokok dalam modul meliputi :

1. Analisis Terkait Struktur Ruang :

Sumber : Analisis Penyusun, 2020.

Gambar 3.2 Kerangka Analisis Susunan RDTR (1)

Sumber : Analisis Penyusun, 2020.

Gambar 3.3 Kerangka Analisis Susunan RDTR (2)

Kerangka RDTR yang disusun lengkap dengan peraturan zonasi

Terdapat 6 (enam) analisis yang berwarna hijau merupakan masukan

Analisis yang dapat dilakukan secara paralel terdapat 7 (tujuh) analisis

analisis kependudukan dan sosial budaya, analisis ekonomi dan sektor,

Sumber : Analisis Penyusun, 2020.

Gambar 3.4 Bagan Proses Analisis RDTR

ANALISIS TERKAIT STRUKTUR RUANG

Indikator hasil belajar :

Setelah menyelesaikan pembelajaran pada Bab II Analisis Terkait Struktur Ruang,

2.1. ANALISIS REGIONAL DAN KEBIJAKAN (KEDUDUKAN DAN PERAN WP

Analisis ini bertujuan untuk memahami kedudukan dan keterkaitan

Pembentukan pola ruang WP yang serasi dengan kawasan berdekatan

2.1.3. DATA YANG DIBUTUHKAN

Data yang dibutuhkan dalam melakukan analisis ini berupa data

Provinsi dari Kabupaten/Kota yang akan dianalisis, data spasial (Peta