PENILAIAN PABRIK, MESIN DAN PERALATAN

(PLANT, MACHINERY & EQUIPMENT VALUATION)

arif7000@yahoo.com

6/15/2019 1
 Hal-hal yang perlu diketahui dalam
penilaian mesin:
• Definisi dan Interprestasi Mesin,
• Penggolongan mesin dalam pasar properti
• Asumsi dan pernyataan standar dalam penilaian
mesin
• Penyebab timbulnya nilai mesin
• Dasar penilaian mesin
• Faktor-faktor yang mepengaruhi nilai mesin
• Prosedur penilaian mesin
• Analisa penyusutan mesin
• Umur mesin
• Apa sebaiknya yang harus dilakukan oleh penilai
sehubungan sifat khusus yang dimiliki oleh mesin.

6/15/2019 2
 Definisi Mesin
Standar Penilaian Indonesia 05 ( 0.5.28.1)
Mesin dan peralatan terdiri dari instalasi
pelayanan gedung serta mesin dan peralatan
yang dirangkai dalam satu kesatuan proses
dalam hubungannya dengan kegiatan
industri atau komersial dari perusahaan
termasuk mebel, perabotan dan peralatan,
kendaraan, cetakan dan perkakas lainnya
yang digunakan dalam kegiatan usaha

6/15/2019 3
 Definisi yang lebih terperinci adalah

• Pabrik (plant) adalah suatu kesatuan dari berbagai

jenis aset, dapat pula termasuk bangunan non-
permanen yang bersifat khusus, mesin-mesin dan
peralatan.
• Mesin (machine) adalah suatu perangkat yang
mempergunakan atau memanfaatkan daya
mekanik, memiliki komponen-komponen yang
masing-masing mempunyai fungsinya sendiri-
sendiri dan secara kesatuan berfungsi melakukan
pekerjaan dan proses tertentu.
• Peralatan (equipment) merupakan aset-aset
pendukung yang berfungsi untuk membantu
operasional suatu kegiatan usaha.

6/15/2019 4
JENIS-JENIS MESIN DAN PERALATANNYA
Mesin dan Peralatan

Mesin Perkakas
Mesin Proses
Produksi
Alat-alat Berat

Alat Transportasi /
Kendaraan

Mesin –mesin
Listrik
Mesin- mesin
utilitas

Peralatan
Laboratorium

Alat Penelitian

6/15/2019 5
 Mesin Proses Produksi
Mesin Industri Perkayuan :
Logging, Sawmill, Plywood, mesin produk kayu olahan
Mesin Industri Logam :
Foundry / Peleburan baja, pembuat cannal, pipa, pelat, mesin
Mesin Industri Plastik :
Injection moulding, hopper, packaging , dies/cetakan
Mesin Industri Kertas :
Paper Pulp making, Bleaching, Stretching, Rolling, Coiling
Mesin Industri Kimia :
Reactor, Presser Vessel, Destilizing, Absorber, heat exchanger
Mesin Industri Pangan :
Makanan : Cleaning, washing, milling, sifter, packing. Minuman : Distilizing,
Pasturizing, colling unit, bottling, packing
Mesin Industri Tekstil :
Blowing, Drawing, Carding, Spinning, Winding, Garment
Mesin dan Alat Pertanian & Peternakan :
Alat pemanen, alat pembajak, mesin pengolah teh/kopi, alat penetas telur, alat
pertambakan, mesin pengolah minyak sawit
Mesin dan Alat Pertambangan :
mesin pengolahan batu bara : Dredger, Conveyor, Scraper, mesin pengolahan
minyak : Oil Refinery, Rig
DLL

6/15/2019 6
 Mesin Perkakas Mesin Bubut, Mesin Ketam, Mesin Frais, Mesin Bor,
Mesin Gergaji, Las, dll

Alat-alat Berat Buldozer, Tractor, Grader, Shovel, Excavator, AMP, dll

Alat Pengangkat Lift/ Elevator, Escalator gedung, Crane, dll

Alat Transportasi /
Kendaraan Pesawat Udara, Kapal, Kendaraan Bermotor, dll

Mesin dan Alat Satelit, Tranceiver, Jaringan telepon, Panel, Box, Rumah Kabel,
Komunikasi alat monitor dll

Mesin- mesin utilitas Genset, Transformer, Boiler, Air Conditioner, Compressor,

Pompa, dll

Peralatan
Laboratorium & Alat Timbangan analityc, Stirrer, Water Bath, Glass apparatus,
Penelitian alat ukur, teodolith,dll

6/15/2019 7
 Mesin Produksi

Memiliki persentasi (porsi) yang cukup

besar atas total nilai dari sebuah
pabrik misal : palm oil mill

6/15/2019 8
Oil mill

6/15/2019 9
Oil refinery plant

6/15/2019 10
STRUCTURAL SUPPORT

Installed machinery may required

structural steel , catwalks,ladders or
platforms

6/15/2019 11
6/15/2019 12
MATERIAL HANDLING AND
STORAGE EQUIPMENT

i.e forklift, loaders, conveyors, cranes,

hoist, pallet movers, programmable
inventory systems etc.

6/15/2019 13
COMPUTER EQUIPMENT

This class includes various computer

(personal, network and mainframe) ,
monitors, printers, plotters, modems,
scanners and similar assets,if they are
not included in “office furniture , fixtures
and equipment.

SOFWARE ASSOCIATED WITH THE

SYSTEM

6/15/2019 14
6/15/2019 15
 Asumsi dalam penilaian
Mesin dan Peralatan dianggap sebagai kesatuan
utuh dalam kondisi siap operasi dilokasinya (in-situ),
lengkap dengan pondasi, instalasi dan peralatan
pendukung yang diperlukan dalam operasinya.
Apabila mesin yang dinilai merupakan unit yang
berdiri sendiri, baik yang sudah terpasang maupun
belum terpasang, ataupun sudah terpasang namun
dianggap akan dipindahkan (ex-situ), penilai harus
menjelaskannya tentang keadaan mesin tersebut
termasuk komponen-komponen apa yang termasuk
dan tidak termasuk dalam penilaian, serta metode
penilaian yang diterapkan.

6/15/2019 16
 FAKTOR-FAKTOR YANG
MEMPENGARUHI NILAI MESIN

PHISIK
Ciri2 phisik Mesin :
Merek, negara asal,
model,tahun,
bentuk,kapasitas, bahan
yg dipakai,
teknologi,space yg
diperlukan, perawatan,
sistem pengoperasian.
EKONOMI
Pertumbuhan ekonomi, Ss&Dd
mesin tsb., meningkatnya daya
beli, penemuan baru sumber
bahan baku pengganti
minyak,batu bara, solar cell,
perluasan produksi baru mesin
otomatis, plastik pengganti
komponen mesin, trend of
NILAI MESIN industry, dll.

SOSIAL POLITIK
Kebijakan Pemerintah dlm
Kebanggaan
UU, besar tarif BM, PPN,
kepemilikan, membesar
perubahan nilai tukar uang
dan terkenalnya suatu
yg berpengaruh thd mesin
usaha yg dikelola, sikap
dr LN, adanya relokasi
manusia, tingkah laku
zona industri menjadi real
dan selera ingin
estate, dll.
memiliki

6/15/2019 17
 Dasar dan Tujuan Penilaian
• Kegiatan penilain seluruh mesin untuk tujuan
going concern, dalam hal ini dua pihak yang
berbeda kepentingannya adalah Manajemen dan
Investor.
• Kegiatan penilaian seluruh mesin untuk tujuan
removal, relocation dan recommissioning, untuk
kepentingan pemilik mesin dan kontraktor
pelaksana kegiatan.
• Kegiatan penilaian untuk tujuan dijual untuk
seluruh bagian atau beberapa bagian atau satu
bagian komponen mesin, untuk kepentingan
pemilik mesin dan calon pembeli.
• Kegiatan penilaian untuk kepentingan likuidasi
perusahaan, untuk kepentingan para pemilik
perusahaan/mesin, atau kepentingan para
kreditur.

6/15/2019 18
• Kegiatan penilaian untuk kepentingan pemindahan
hak, untuk kepentingan pemilik lama dan pemilik
baru.
• Kegiatan penilaian untuk mencari pinjaman untuk
kepentingan perusahaan yang akan meminjam dan
lembaga peminjam.
• Kegiatan penilaian untuk kepentingan Merger atau
penggabungan perusahaan untuk kepentingan
perusahaan lama dan perusahaan baru.
• Kegiatan penilaian untuk tujuan perhitungan pajak,
untuk kepentingan Pemerintah dan Subyek Pajak
(pemilik, yang memanfaatkan atau yang menguasai
mesin)
• Kegiatan penilaian untuk tujuan asuransi, untuk
kepentingan Perusahaan/Pemilik mesin dan
Maskapai asuransi.
• Kegiatan penilaian untuk tujuan property tax/rating.

6/15/2019 19
Biaya-Biaya Yang Dipertimbangkan
dalam Penilaian Mesin

• Basic Cost
• Biaya trasportasi dari lokasi mesin yang
dinilai dengan pabrik pembuatnya atau
pelabuhan.
• Biaya perakitan/ pemasangan di tempat.
• Biaya penambahan assessories yang
dapat meningkatkan kinerja mesin.
• Biaya komisi.
• Pajak pemerintah .
6/15/2019 20
Melakukan survei pendahuluan
dan rencana penilaian :

• Mencari data yang dibutuhkan,

• Mencari sumber data,
• Kebutuhan tenaga kerja,
• Melakukan penjadwalan,
• Membuat bagan arus penyelesaian.

6/15/2019 21
6/15/2019 22
 Inspection
(Before Inspection)

1. Read the application carefully;

2. Ascertain what is the purpose of
valuation, e.g Acquisition, Selling,
Merger, Liquadation etc.
3. Ascertain the date of valuation
4. The scope of valuation

6/15/2019 23
6.Assumptions to be made relating to the
basis of valuation.
7. The appropriate limit on instructions,
publication and liability to third parties.

6/15/2019 24
8. Gather the informations regarding the PME to
be inspected by searching it in the office
a. Previous valuation done
b. Magazines
c. Yellow Pages
d. Journals
e. Brochures
f. Classified advertisements
g. Internet

6/15/2019 25
h. Vendors
I. Catalogs
j. Reference Books

6/15/2019 26
9. List down all the relevant particulars
that you want the applicants to provide
such as:
a. List of inventory
b. Confirmation date of inspection
c. Person to met and also to be
assisted during inspection.

6/15/2019 27
 Inspection
(During Inspection - preparations)
1.Prepare the necessary tools and
equipment;
a. Pencil / Pencil Sharpener / Eraser
b. Small Torchlight
c. Measuring tape / ruler
d. Standard Form / Inspection Sheet
e. Safety equipments
2. Figure out the time-hours likely to be
taken to complete the whole
exercises;

6/15/2019 28
 Cont..

3. Plan the inspection to be made

systematically
a. Room by room
b. Process Flow
c. Building by building
d. Any other consideration

***

6/15/2019 29
 Inspection
(During Inspection – Data Collections)

• Particulars taken:
– Description
– Model, serial number and maker’s name
– Client’s own plant reference number
– Size or capacity
– Age
– Reference to any special foundations,
service connections, accessories etc.

6/15/2019 30
 Cont…

• Particulars taken:
– Modifications, renovations carried out after
installation
– Energy consumption
– Environmental and other legal restrictions if
any
– Usage
– Record of production and maintenance

6/15/2019 31
 Cont…

• Particulars taken:
– Installation cost / original price
– Physical state / state of obsolescence
– Brand new / second hand

6/15/2019 32
 Perhitungan Nilai
Data 1 Data 2
Market Data Approach

Cari Pembanding yang

Sejenis/ setara
Adjust beberapa hal
sbb.:
• Tahun

• Model
Nilai Kendaraan
• Isi silinder

• Engine

Data 3 Data 3 • Body

• Accessories

• Surat-surat

6/15/2019 33
 Perhitungan Nilai
Data 1 Data 2
Market Data Approach

Cari Pembanding yang

Sejenis/ setara
Adjust beberapa hal
sbb.:
• Merek

• Model
Nilai Mesin
• Kapasitas

• Bahan

Data 3 Data 3 • Teknology

• Tenaga Penggerak

• Perlengkapan

6/15/2019 34
 Perhitungan Nilai
Data 1
Cost Approach

Cari mesin yang sama/

Sejenis/ setara di pasaran
Insert beberapa hal sesuai
peraturan yg berlaku sbb.:
• Original Price

• FOB/ CIF/ C&F

Nilai Mesin
• Import Duty

• Handling Charge
Data 2
• Local Transportation

• Installation Cost

• Reproduction Cost New

6/15/2019 35
Perhitungan Nilai

Income Approach

Cari mesin yang sama/

Market Data Sejenis/ setara di pasaran
Approach
Insert beberapa hal sesuai
peraturan yg berlaku sbb.:
• Total Gross / Net Revenue

• Total Cost
Nilai Pompa
BBM Rekonsiliasi • Net Provit

• Pilih Discount Rate

• Pilih Cap.Rate pd Terminal

Value
Cost Approach • Hitung Nilai aset pd masa
proyeksi
• Tetapkan Nilai dgn menarik
Installation Cost
• Reproduction Cost New

6/15/2019 36
 Jenis Penyusutan
a. Kerusakan fisik( Physical deteroiration)
• Deterioration adalah penyusutan yang terjadi karena faktor
umur pemakaian dan kondisi fisik yang ada, sehingga
berakibat pada penurunan kinerja mesin yang ditunjukkan
adanya penurunan kemampuan mesin beroperasi tidak
seperti pada waktu mesin dalam keadaan baru. Meliputi
rusak, aus, usang, kropos, karatan, retak, mengeras atau
kerusakan pada struktur.

b. Kemunduran (obsolescence)
• Obsolescence adalah aspek lain dalam penyusutan yang
disebabkan diluar kerusakan/keausan fisik, misalnya mesin
dalam keadaan kurang sempurna dalam hal fasilitas,
model, bentuk, umur, perubahan sosial, peraturan
pemerintah dan peraturan lain yang membatasi dll,
meskipun secara fisik mesin dapat bekerja dengan baik
(excellent). Hal ini dimungkinkan karena kemajuan
teknologi dengan diciptakan mesin baru, yang lebih utama
adalah penentuan dasar pendekatan perhitungan
penyusutan.

6/15/2019 37
 Jenis Penyusutan Mesin

Terdapat 3 penyusutan yang di kenal dalam penilaian :

Akibat kerusakan struktur, retak, pecah, kering,

Physical mengeras, perlu diperhatikan apakah kerusakan dapat
diperbaiki atau tidak (curable/incurable)
Deterioration Pada dasarnya menentukan perbandingan sisa umur
ekonomis dengan perkiraan usia ekonomisnya

Kemunduran fungsi akibat kesalahan perencanaan atau

perkembangan teknologi mesin baru yang lebih efisien
Functional kerjanya, dihitung dgn mengkapitalisasi pemborosan
Obsolescence dibanding mesin baru selama sisa usia ekonomisnya.
Pemborosan bisa berupa tenaga kerja, energi, suku
cadang, perawatan dsb

Kemunduran ekonomis akibat peraturan baru dari

Economic pemerintah, relokasi, perubahan selera masyarakat,
Penjualan satu jenis barang menurun hingga
Obsolescence Mempengaruhi produksinya, penurunan kerja inilah
yang dihitung sebagai kemunduran ekonomis.

6/15/2019 38
 Mesin dipakai Mesin dinilai Batas umur Batas umur
Mesin dibuat ekonomis Fisik

Umur Aktual
Sisa umur ekonomis
(Penggunaan)

Umur efektIf

Umur Aktual (Phisik)

Umur Ekonomis Salvage /Scrap

Umur Fisik

SISA UMUR EKONOMIS = PERKIRAAN UMUR EKONOMIS – UMUR EFEKTIF

6/15/2019 39
 Beberapa Istilah yang biasa dipergunakan :
• Umur Phisik Umur yang diperkirakan secara phisik
(Usefull Life)

• Umur Ekonomis Umur yang diperkirakan secara

(Economic Usefull Life) ekonomis

• Umur Efektif Saat Mesin dibuat sampai dilakukan

(Efective Age) penilaian

• Umur Aktual Phisik Sejak Mesin dibuat sampai dilakukan

(Physical Actual Age) penilaian

• Umur Aktual Penggunaan Sejak Mesin dipakai sampai saat

dilakukan penilaian

• Sisa Umur Ekonomis Sisa umur secara eknomis

(Economic Remaining Life)

6/15/2019 40
 Tabel Referensi Penyusutan
Penyusutan Kondisi Sisa Umur
Ekonomis
BARU
0–5% Belum pernah digunakan, kondisi prima 95 – 100 %

SANGAT BAIK
6 – 15 % Seperti baru, baru dipakai sebentar, belum memerlukan penggantian 85 – 94 %
suku cadang atau perbaikan
BAIK
16 – 35 % Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, kondisi prima 65 – 84 %

WAJAR
36 – 60% Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, masih 40 – 64 %
memerlukan beberapa perbaikan serta penggantian suku cadang
minor seperti :seal, bearing dsb.
CUKUP
61 – 80 % Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, masih 20 – 39 %
memerlukan beberapa perbaikan serta penggantian suku cadang
penting seperti : motor penggerak, poros, dan komponen penting
lainnya
BURUK
81 – 95 % Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, masih 5 – 19 %
memerlukan cukup banyak serta penggantiankomponen penting
seperti : poros utama, komponen dari struktur utama
SANGAT BURUK (Scrap)
96 – 100 % Dalam keadaan rusak, tidak dapat dipergunakan dan diperbaiki lagi 0–4%
6/15/2019 41
 Trend atau perkembangan teknologi dari suatu industri, biasanya
akan berdampak langsung kepada harga mesin lama yang akan dinilai ,
sekalipun mesin lama masih memiliki phisik yang masih baik. Dampak
yang timbul meliputi kemunduran fungsi dan ekonomis
( Functional & Economic Obsolesences).
Economic
Functional
Obsolesence :
Obsolesence :
Bahan Baku :
Efisiensi : Kelangkaan bhn.baku,
menjadikan penurunan
Design lebih baik, adanya alat produksi.Contoh Pabrik tekstil
kontrol, motor lebih kecil. dgn bhn.baku cottton
Contoh Computer, Alat sekarang polyester.
komunikasi.
Trend of Industry
Hasil Produksi :
Man Power : Cara pemasaran produk, tdk
Penggunaan tenaga manusia ada selera masyarakat untuk
lebih sedikit memiliki.

Investment : Peraturan Pemerintah :

Ratio space yang lebih kecil Adanya larangan mesin tsb.
berdampak kpd retun. beroperasi karena
membahayakan, perubahan
zona, relokasi

6/15/2019 42
6/15/2019 43
6/15/2019 44
 Faktor-faktor utama yang berpengaruh terhadap jangka
hidup mesin secara ekonomi dapat diklasifikasi sbb:

Frekuensi kerja/penggunaan mesin, jumlah jam kerja

per hari.
• Personil yang terlibat menggunakan mesin, untuk
penggunaan secara umum/bebas atau dioperasikan
oleh orang tertentu yang terlatih.
• Cara kerja, kasar (coarse) atau kerja secara baik (fine
work).
• Jadwal perawatan
• Kualitas material yang digunakan dalam kontruksi
mesin
• Modernisasi/tingkat pergantian komponen-komponen.

6/15/2019 45
TERIMA KASIH

6/15/2019 46