Komite Standar Akuntansi Pemerintahan

PSAP NO 17
PROPERTI INVESTASI
Dr. Ratna Wardhani
Anggota Kelompok Kerja KSAP
 Topik Pembahasan

02 Definisi
04 Pengakuan PI 06 Pengukuran stlh
pengakuan awal
Biaya perolehan, nilai
Besar kemungkinan
tercatat, nilai wajar dan Nilai perolehan atau
terdapat manfaat ekonomi
properti investasi nilai wajar
dan dapat diukur dengan

07
andal Pelepasan

01 Pendahuluan 03 Properti Investasi

Pembedaan AT dan PI,
05
Pengukuran saat
Pengakuan awal 06 Pengalihan
PI  AT
• Tujuan Sebesar Biaya PI  Persediaan
contoh PI dan contoh AT  PI
• Ruang Lingkup perolehan dan
bukan PI Persediaan  PI
harga wajar
 Dasar Kesimpulan

• ditambahkan frasa pengecualian properti investasi meliputi “digunakan dalam kegiatan pemerintah, dimanfaatkan
Definisi Properti oleh masyarakat umum
Investasi • mengganti frasa dijual 17 dalam operasi normal entitas menjadi “dijual dan/ atau diserahkan dalam 18 rangka
pelayanan kepada masyarakat”

• Properti Investasi yang diperoleh dari entitas akuntansi lain dalam satu entitas pelaporan bukan merupakan transaksi yang
Pengukuran saat memiliki substansi komersial. Sedangkan Properti Investasi yang diperoleh dari entitas pelaporan yang berbeda memiliki
substansi komersial.
pengakuan awal • Properti Investasi yang diperoleh dari entitas akuntansi lainnya dalam satu entitas pelaporan dinilai dengan menggunakan nilai
buku.

• Properti Investasi berdasarkan biaya perolehan dikurangi akumulasi penyusutan (metode biaya) dan penilaian kembali
Pengukuran setelah atau revaluasi pada umumnya tidak diperkenankan dan hanya mungkin dilakukan berdasarkan ketentuan pemerintah
pengakuan awal yang berlaku secara nasional.

• Pengukuran nilai asset yang dialihgunakan dari dan ke Properti Investasi akan sangat tergantung pada pengukuran nilai
Properti Investasinya dan asset yang dialihgunakan ke dan dari Properti investasi. Mengingat asset tetap dan
Alih Guna persediaan juga dinilai dengan menggunakan model biaya, maka ketika dilakukan alih guna tidak mengubah jumlah
tercatat properti yang dialihgunakan.

Penyajian • ketentuan penyajian properti investasi sebagai satu line item tersendiri dalam kelompok aset non lancar
Pendahuluan

Tujuan
• Mengatur perlakuan akuntansi Properti Investasi

Ruang Lingkup
• Entitas akuntansi dan/atau entitas pelaporan yang diberi tugas
utama/kewenangan untuk melakukan pendayagunaan aset
• Pernyataan ini tidak berlaku untuk:
• aset biologik yang terkait dengan aktivitas agrikultur; dan
• aset properti yang dikonsesikan
• hak penambangan dan reservasi tambang seperti minyak, gas alam dan
sumber daya alam sejenis yang tidak dapat diperbaharui
Definisi

Properti investasi adalah properti untuk menghasilkan pendapatan berupa sewa

atau untuk meningkatkan nilai aset atau kedua-duanya, dan tidak untuk:
a) digunakan dalam kegiatan pemerintahan, dimanfaatkan oleh masyarakat
umum, dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan
administratif; atau
b) dijual dan/ atau diserahkan dalam rangka pelayanan kepada masyarakat.

Properti yang digunakan sendiri adalah properti yang dikuasai (oleh pemilik
atau penyewa melalui sewa pembiayaan) untuk kegiatan pemerintah,
dimanfaatkan oleh masyarakat umum, dalam produksi atau penyediaan barang
atau jasa atau untuk tujuan administratif.  Aset Tetap
Bagan Keputusan
Perbedaan Bagan Keputusan PSAP 17 dengan IPSAS 16
Contoh Properti Investasi

 Tanah yang dikuasai dengan tujuan kenaikan nilai

 Tanah yang dikuasai dan/atau dimiliki namun belum ditentukan
penggunaannya di masa depan

 Bangunan yang dikuasai dan/atau dimiliki oleh entitas & disewakan

kepada pihak lain
 Bangunan yang belum terpakai dan untuk disewakan kepada pihak lain

Bangunan infrastruktur yang disewakan kepada pihak lain

8
Contoh Bukan Properti Investasi

Properti dalam rangka bantuan

Properti untuk diserahkan sosial yg menghasilkan
kepada masyarakat pendapatan dibawah harga
pasar (mis: Rusunawa dengan
sewa murah)

Properti dalam proses Properti yang dimiliki untuk

pembangunan tujuan strategis

Properti yang digunakan dalam

kegiatan operasional pemerintah
atau masyarakat umum

9
Penentuan Properti Investasi
• Aset yang dikuasai dan/atau dimiliki oleh entitas pemerintah pada umumnya digunakan untuk
kegiatan operasional pemerintah, bukan untuk menghasilkan pendapatan sewa atau kenaikan nilai,
karena itu aset tersebut tidak memenuhi definisi properti investasi.
• Dalam beberapa praktik, terdapat entitas pemerintah yang memiliki aset yang digunakan (a) secara
sebagian untuk menghasilkan pendapatan sewa atau kenaikan nilai dan (b) sebagian lain digunakan
untuk kegiatan operasional pemerintah. Apabila masing-masing bagian aset tersebut dapat dijual
terpisah, entitas mempertanggungjawabkannya secara terpisah. Namun apabila masing-masing
bagian aset tersebut tidak dapat dijual secara terpisah, maka aset tersebut dikatakan sebagai properti
investasi hanya jika bagian yang tidak signifikan digunakan untuk kegiatan operasional pemerintah.

Dapat dijual Atau disewakan terpisah dalam sewa pembiayaan

terpisah  Entitas mencatatnya secara terpisah

Tidak dapat dijual  Properti adalah properti investasi hanya jika bagian yang
terpisah bukan properti investasi jumlahnya tidak signifikan
Penentuan Properti Investasi
• Pada kasus konsolidasi, suatu entitas memiliki properti investasi yang
disewakan kepada dan dimanfaatkan oleh entitas induk (entitas yang
berwenang melakukan konsolidasi) atau entitas anak lainnya (entitas
yang laporannya dikonsolidasi). Properti investasi tersebut tidak
memenuhi definisi properti investasi dalam laporan keuangan yang
dikonsolidasi karena kepemilikan properti investasi tersebut berada
dalam satu kesatuan ekonomi.

bukan properti investasi

dalam laporan keuangan
Entitas memiliki properti konsolidasi
yang disewakan kepada,
dan digunakan oleh,
induk atau anak
properti investasi dalam
perusahaan lain
laporan keuangan
individual entitas yang
menyewakan
 Pengakuan Properti Investasi

Properti Investasi
Diakui jika dan
hanya jika:
Biaya perolehan dapat Manfaat ekonomi
diukur dengan andal mengalir ke entitas

12
Pengukuran Properti Investasi
Pengukuran

Pengukuran Saat Pengukuran setelah

Pengakuan Awal Perolehan Awal

Properti investasi dinilai dengan metode

biaya, yaitu sebesar nilai perolehan
Diperoleh dari dikurangi akumulasi penyusutan.
transaksi
pertukaran tidak Revaluasi dilakukan
(misalkan berdasarkan ketentuan
pembelian)? Nilai Wajar pada tanggal Perolehan pemerintah secara nasional

PI yang dibeli: biaya perolehan meliputi Revaluasi tidak

harga pembelian dan pengeluaran yang bertahap?
ya dapat diatribusikan secara langsung ya
Biaya perolehan PI yang dibangun sendiri: biaya perolehan Hasil revaluasi disajikan pada periode
meliputi biaya yang dikeluarkan untuk revaluasi dilaksanakan jika dan hanya jika,
membangun properti investasi telah direvaluasi seluruhnya.
PI yang dikuasai dengan cara sewa: jumlah Selisih nilai revaluasi dan
mana yang lebih rendah antara nilai wajar nilai tercatat diakui pada
dan nilai kini dari pembayaran sewa akun ekuitas
minimum
Selanjutnya PI dinilai
PI yang diperoleh dari entitas akuntansi lain sebesar nilai wajar
dalam satu entitas pelaporan dinilai dikurangi akumulasi
menggunakan nilai buku
Alih Guna

Dimulainya sewa
Persediaan operasi ke pihak lain
Di Persediaan
ke
un mb
tu an
k d gk
iju a n
al

n tu k
a n u al
n a k s io n Par 40
gu r a s
Di Ope ntita
E Berakhirnya pemakaian
Aset Tetap untuk Operasional Aset Tetap
Entitas

Karena entitas menggunakan metode biaya, alih guna antara properti investasi,
properti yang digunakan sendiri dan persediaan tidak mengubah jumlah tercatat
properti yang dialihgunakan serta tidak mengubah biaya properti untuk tujuan
pengukuran dan pengungkapan. Nilai yang digunakan ketika dilakukannya alih guna
adalah nilai tercatat dari properti investasi yang dialihgunakan.
Pelepasan Properti Investasi

Tidak digunakan lagi

secara permanen
Keuntungan/kerugian
pelepasan diakui
sebagai surplus/defisit
Par 46 Tidak memiliki manfaat
ekonomi

• Imbalan yang diterima atas pelepasan properti investasi pada awalnya diakui sebesar nilai wajar. Jika
pembayaran atas properti investasi ditangguhkan, imbalan yang diterima pada awalnya diakui sebesar
setara harga tunai. Selisih antara jumlah nominal dari imbalan dan nilai yang setara dengan harga tunai
diakui sebagai pendapatan bunga.
• Entitas mencatat kewajiban yang masih ada sehubungan dengan properti investasi setelah pelepasan
tersebut.
• Kompensasi dari pihak ketiga yang diberikan sehubungan dengan penurunan nilai, kehilangan atau
pengembalian properti investasi diakui sebagai surplus/defisit ketika kompensasi tersebut diakui sebagai
piutang.
Penyajian Properti Investasi

Properti investasi Properti investasi diklasifikasikan dalam aset non lancar

disajikan dalam
line item tersendiri Properti investasi disajikan terpisah dari kelompok aset tetap dan aset lainnya

Karena sifat dari pengklasifikasian properti investasi adalah untuk memperoleh

pendapatan sewa atau kenaikan nilai, entitas dapat saja memiliki niat untuk
menjual apabila kenaikan nilai atas properti investasi menguntungkan dan
entitas tidak akan memanfaatkan properti tersebut di masa mendatang.
Pengklasifikasian properti investasi tidak mempertimbangkan maksud
pemilihan aset properti investasi secara berkelanjutan atau tidak
berkelanjutan.
 Pengungkapan Properti Investasi
Pengungkapan Properti Investasi diantaranya mencakup:
a. Dasar penilaian yang digunakan untuk menentukan nilai tercatat (carrying amount);
b. Metode penyusutan yang digunakan;
c. Masa manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan;
d. Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat dengan akumulasi rugi penurunan nilai) pada
awal dan akhir periode;
e. Rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal dan akhir periode;
f. Revaluasi atas properti investasi, nilai wajar dari properti investasi;
g. Apabila penilaian dilakukan secara bertahap, entitas perlu mengungkapkan hasil revaluasi properti investasi
h. Apabila pengklasifikasian sulit dilakukan, kriteria yang digunakan untuk membedakan properti investasi dengan
properti yang digunakan sendiri dan dengan properti yang dimiliki untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-
hari;
i. Metode dan asumsi yang signifikan dalam penentuan nilai wajar
j. Apabila entitas menggunakan penilai independen, kualifikasi professional dan pengalaman
k. Jumlah yang diakui dalam Surplus/Defisit
a. Kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun atau mengembangkan properti investasi atau untuk
perbaikan, pemeliharaan atau peningkatan;
b. Properti investasi yang disewa oleh entitas pemerintah lain
Ketentuan Transisi

a. Entitas menerapkan Pernyataan ini dengan mengklasifikasikan propertinya dalam Properti

Investasi saat pertama kali dengan menggunakan nilai tercatat aset sebagai nilai perolehannya
b. Entitas menerapkan Pernyataan ini secara prospektif
Terima Kasih
Komite Standar Akuntansi Pemerintahan
Gedung Prijadi Praptosuhardjo II, Lt. 2,
Jl. Budi Utomo No. 6, Jakarta
Website : www.ksap.org
E-mail: sekretariatksap@gmail.com

19