HAK-HAK ATAS TANAH

PENGERTIAN HAK ATAS TANAH

HAK ATAS TANAH adalah hak

yang memberi wewenang kepada
seseorang yang mempunyai hak
untuk mempergunakan atau
mengambil manfaat atas tanah
tersebut.
MACAM-MACAM HAK ATAS TANAH MENURUT
UUPA

Menurut Pasal 16 ayat (1) UUPA

a. hak milik
b. hak guna-usaha
c. hak guna-bangunan
d. hak pakai
e. hak sewa
f. hak membuka tanah
g. hak memungut-hasil hutan
h. hak-hak lain yang tidak termasuk
dalam hak-hak tersebut diatas yang
akan ditetapkan dengan Undang-
undang serta hak-hak yang sifatnya
sementara sebagai yang disebutkan
dalam pasal 53.
HAK MILIK
 PENGATURAN HAK MILIK

Ketentuan Hak Milik disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1)

huruf a UUPA.
Secara khusus diatur dalam Pasal 20 sampai dengan
Pasal 27 UUPA.
Menurut Pasal 50 ayat (1) UUPA, ketentuan lebih lanjut
mengenai Hak Milik akan diatur dengan undang-undang.
Tetapi undang-undang yang yang diperintahkan Pasal 50
ayat (1) UUPA tersebut sampai sekarang belum terbentuk.
Untuk itu diberlakukanlah Pasal 56 UUPA yang
menyatakan, selama undang-undang mengenai hak milik
sebagai tersebut dalam pasal 50 ayat (1) belum terbentuk,
maka yang berlaku adalah ketentuan-ketentuan hukum adat
setempat dan peraturan-peraturan lainnya sepanjang tidak
bertentangan dengan UUPA.
 PENGERTIAN HAK MILIK

Hak Milik adalah hak turun

temurun, terkuat dan terpenuh
yang dapat dipunyai orang atas
tanah dengan mengingat
ketentuan dalam pasal 6.
(Pasal 20 ayat (1) UUPA)
 PERALIHAN HAK MILIK

Hak Milik dapat

beralih dan dialihkan
kepada pihak lain
(Pasal 20 ayat (2) UUPA)
 SUBJEK HAK MILIK

1. WNI;
2. Badan-badan hukum, dengan syarat-
syarat yang ditetapkan oleh
pemerintah;
Mis : Bank-bank yang didirikan oleh Negara
(Bank Negara), Koperasi Pertanian, Badan
Keagamaan, dan Badan Sosial (Pasal 1 PP
No. 38 Thn 1963 Ttg Penunjukan Badan-badan
Hukum Yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas
Tanah)

(Pasal 21 ayat (1) (2) UUPA)

 TERJADINYA HAK MILIK

1. Hak milik atas tanah yang terjadi

menurut hukum adat.
2. Hak milik atas tanah terjadi
karena penetapan pemerintah.
3. Hak milik atas tanah terjadi
kerena ketentuan undang-
undang.
(Pasal 22 UUPA)
 PENDAFTARAN HAK MILIK

Hak milik, demikian pula setiap peralihan,

hapusnya dan pembebanannya dengan
hak-hak lain harus didaftarkan menurut
ketentuan-ketentuan yang dimaksud
dalam pasal 19.
(Pasal 23 UUPA)

Hal ini dibuktikan dengan penerbitan sertifikat

oleh Kantor Pertanahan setempat
(Berdasarkan PP No. 24 Tahun 1997 Ttg
Pendaftaran Tanah).
 PEMBEBANAN HAK MILIK

Hak Milik dapat

dibebani/dijadikan jaminan
utang dengan dibebani hak
tanggungan.
(Pasal 25 UUPA)
 HAPUSNYA HAK MILIK

1. tanahnya jatuh kepada negara,

a. karena pencabutan hak berdasarkan pasal
18;
b. karena penyerahan dengan sukarela oleh
pemiliknya;
c. karena diterlantarkan;
d. karena ketentuan pasal 21 ayat (3) dan 26
ayat (2).
2. tanahnya musnah.

(Pasal 27 UUPA)
HAK GUNA USAHA
 PENGATURAN HAK GUNA USAHA

Ketentuan Hak Guna Usaha (HGU) disebutkan

dalam Pasal 16 ayat (1) huruf b UUPA.
Secara khusus diatur dalam Pasal 28 sampai dengan
Pasal 34 UUPA.
Menurut Pasal 50 ayat (2) UUPA, ketentuan lebih
lanjut mengenai HGU akan diatur dengan peraturan
perundangan. Peraturan perundangan yang
dimaksudkan disini adalah PP N0. 40 Thn 1996 Ttg
Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak
Pakai, secara khusus diatur dalam Pasal 2 sampai
dengan Pasal 18
PENGERTIAN HAK GUNA USAHA

Hak Guna Usaha adalah hak untuk

mengusahakan tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara, dalam jangka
waktu sebagaimana tersebut dalam
pasal 29, guna perusahaan pertanian,
perikanan atau peternakan.
(Pasal 28 ayat (1) UUPA)

PP No. 40 Tahun 1996 menambahkan

guna perusahaan perkebunan.
LUAS HAK GUNA USAHA

Luas Tanah Hak Guna Usaha adalah :

1. Perseorangan, luas minimalnya 5
hektar dan luas maksimalnya 25
hektar.
2. Badan Hukum, luas minimalnya 5

hektar dan luas maksimalnya

ditetapkan oleh Kepala BPN.

(Pasal 28 ayat (2) UUPA jo. Pasal 5 PP No. 40 Tahun

1996)
JANGKA WAKTU HAK GUNA USAHA

1. paling lama 25 tahun.

2. untuk perusahaan yang
memerlukan waktu yang lebih
lama, 35 tahun.
3. dapat diperpanjang dengan
waktu yang paling lama 25 tahun
(Pasal 29 UUPA)
PERALIHAN HAK GUNA USAHA

1. Hak guna usaha dapat beralih dan

dialihkan kepada pihak lain.
2. Peralihan Hak Guna Usaha terjadi
karena:
a. jual beli;
b. tukar menukar;
c. penyertaan dalam modal;
d. hibah;
e. pewarisan.

(Pasal 28 ayat (3) UUPA Jo Pasal 16 PP No. 40 Thn

1996 Ttg HGU, HGB, Hak Pakai atas Tanah)
SUBJEK HAK GUNA USAHA

1. WNI
2. badan hukum yang didirikan
menurut hukum Indonesia
dan berkedudukan di
Indonesia.

(Pasal 30 ayat (1) UUPA jo. Pasal 2 PP No. 40 Tahun 1996)

SYARAT TANAH YANG DAPAT DIBERIKAN HAK GUNA
USAHA

1. Tanah negara;
2. Tanah negara yang merupakan kawasan
hutan, setelah tanah yang bersangkutan
dikeluarkan dari statusnya sebagai kawasan
hutan;
3. Tanah yang telah dikuasai dengan hak
tertentu sesuai ketentuan yang berlaku,
setelah terselesaikannya pelepasan hak
tersebut sesuai dengan tata cara yang diatur
dalam peraturan perundang-undangan yang
berlaku.

( Pasal 4 ayat (1) (2) (3) PP No 40 Tahun 1996 Ttg HGU,

HGB, Hak Pakai)
TERJADINYA HAK GUNA USAHA

Hak Guna Usaha terjadi

karena penetapan
pemerintah
(Pasal 22 UUPA)
PENDAFTARAN HAK GUNA USAHA

Hak guna usaha, termasuk syarat-syarat

pemberiannya, demikian juga setiap peralihan
dan penghapusan hak tersebut harus
didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang
dimaksud dalam Pasal 19 Undang Nomor 5
Tahun 1960.

(Pasal 32 UUPA)

Hal ini dibuktikan dengan penerbitan sertifikat oleh Kantor

Pertanahan setempat (Berdasarkan Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997).
PEMBEBANAN HAK GUNA USAHA

Hak Guna Usaha dapat

dijadikan jaminan utang
dengan dibebani hak
tanggungan.
(Pasal 33 UUPA)
HAPUSNYA HAK GUNA USAHA

1. Jangka waktunya berakhir

2. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir
karena sesuatu syarat tidak dipenuhi;
3. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum
jangka waktunya berakhir;
4. Dicabut untuk kepentingan umum
5. Diterlantarkan;
6. Tanahnya musnah;
7. Ketentuan dalam pasal 30 ayat (2) UU No. 5
Tahun 1960.

(Pasal 34 UUPA)
HAK GUNA BANGUNAN
 PENGATURAN HAK GUNA BANGUNAN

Ketentuan Hak Guna Bangunan disebutkan

dalam Pasal 16 ayat (1) huruf c UUPA.
Secara khusus diatur dalam Pasal 35
sampai dengan Pasal 40 UUPA.
Menurut Pasal 50 ayat (2) UUPA, ketentuan
lebih lanjut mengenai Hak Guna Bangunan
akan diatur dengan peraturan perundangan.
Peraturan perundangan yang dimaksudkan
disini adalah PP N0. 40 Thn 1996 Ttg Hak
Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak
Pakai, secara khusus diatur dalam Pasal 19
sampai dengan Pasal 38
PENGERTIAN HAK GUNA
BANGUNAN
Hak guna-bangunan adalah
hak untuk mendirikan dan
mempunyai bangunan-bangunan
atas tanah yang bukan miliknya
sendiri, dengan jangka waktu
paling lama 30 tahun.
(Pasal 35 ayat (1) UUPA)
JANGKA WAKTU HAK GUNA
BANGUNAN

1. paling lama 30 tahun.

2. dapat diperpanjang dengan
waktu yang paling lama 20
tahun
(Pasal 35 ayat (1) (2) UUPA)
PENGALIHAN HAK GUNA BANGUNAN

1. Hak guna bangunan dapat beralih dan

dialihkan kepada pihak lain.
2. Peralihan hak guna bangunan terjadi
karena:
a. jual beli;
b. tukar menukar;
c. penyertaan dalam modal;
d. hibah;
e. pewarisan.

(Pasal 35 ayat (3) UUPA Jo Pasal 34 ayat (1) (2) PP No.

40 Thn 1996 Ttg HGU, HGB, Hak Pakai)
SUBJEK HAK GUNA BANGUNAN

1. WNI;
2. Badan hukum yang
didirikan menurut hukum
Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia,
(Pasal 36 ayat (1) UUPA)
TANAH YANG DAPAT DIBERIKAN HAK GUNA
BANGUNAN

1. Tanah Negara;
2. Tanah Hak Pengelolaan
3. Tanah Hak Milik
TERJADINYA HAK GUNA BANGUNAN

1. Untuk Tanah Negara, Hak Guna Bangunan

diberikan dengan keputusan pemberian hak
oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk;
2. Untuk Tanah Hak Pengelolaan, Hak Guna
Bangunan diberikan dengan keputusan
pemberian hak oleh menteri atau pejabat yang
ditunjuk berdasarkan usul pemegang hak
pengelolaan.
3. Untuk Tanah Hak Milik , terjadinya Hak Guna
Bangunan adalah melalui pemberian oleh
pemegang hak milik dengan akta yang dibuat
oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) .
PENDAFTARAN HAK GUNA
BANGUNAN
Hak guna bangunan, termasuk syarat-syarat
pemberiannya, demikian juga setiap peralihan
dan penghapusan hak tersebut harus
didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang
dimaksud dalam Pasal 19 Undang Nomor 5
Tahun 1960.

(Pasal 38 ayat (1) UUPA)

Hal ini dibuktikan dengan penerbitan sertifikat oleh Kantor

Pertanahan setempat (Berdasarkan Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997).
PEMBEBANAN HAK GUNA
BANGUNAN

Hak guna bangunan dapat

dijadikan jaminan utang
dengan dibebani hak
tanggungan.
(Pasal 39 UUPA)
HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN

1. jangka waktunya berakhir;

2. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir
karena sesuatu syarat tidak dipenuhi;
3. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum
jangka waktunya berakhir;
4. dicabut untuk kepentingan umum;
5. diterlantarkan;
6. tanahnya musnah;
7. ketentuan dalam pasal 36 ayat (2).

(Pasal 40 UUPA)
HAK PAKAI

HAK PAKAI
 PENGATURAN HAK PAKAI

Ketentuan Hak Guna Bangunan disebutkan

dalam Pasal 16 ayat (1) huruf d UUPA.
Secara khusus diatur dalam Pasal 35
sampai dengan Pasal 40 UUPA.
Menurut Pasal 50 ayat (2) UUPA, ketentuan
lebih lanjut mengenai Hak Guna Bangunan
akan diatur dengan peraturan perundangan.
Peraturan perundangan yang dimaksudkan
disini adalah PP N0. 40 Thn 1996 Ttg Hak
Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak
Pakai, secara khusus diatur dalam Pasal 19
sampai dengan Pasal 38
 PENGERTIAN HAK PAKAI

Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau

memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi
wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam
keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang
memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik
tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau
perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak
bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan
Undang-undang ini.

(Pasal 41 ayat (1) UUPA)

 JANGKA WAKTU HAK PAKAI

1. Hak Pakai atas tanah Negara dan atas tanah Hak

Pengelolaan 25 tahun dan dapat diperpanjang paling
lama 20 tahun atau untuk jangka waktu yang tidak
ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan
tertentu
2. Hak Pakai yang diberikan untuk jangka waktu yang tidak
ditentukan selama dipergunakan untuk keperluan tertentu
diberikan kepada: Departemen, Lembaga Pemerintah Non
Departemen, dan Pemerintah Daerah; Perwakilan negara
asing dan perwakilan badan Internasional; Badan
Keagamaan dan badan sosial.
3. Hak Pakai atas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka
waktu paling lama 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang

(Pasal 45 ayat (1) (2) (3) PP No. 40 Thn 1996 Ttg HGU, HGU dan
Hak Pakai atas Tanah)
 PENGALIHAN HAK PAKAI

1. Sepanjang mengenai tanah yang dikuasai

langsung oleh Negara maka hak pakai hanya
dapat dialihkan kepada pihak lain dengan izin
pejabat yang berwenang.
2. Hak pakai atas tanah-milik hanya dapat
dialihkan kepada pihak lain, jika hal itu
dimungkinkan dalam perjanjian yang
bersangkutan.

(Pasal 43 UUPA Jo Pasal 16 PP No. 40 Thn 1996 Ttg

HGU, HGB, Hak Pakai)
 SUBJEK HAK PAKAI

1. WNI;
2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di
indonesia
5. Departemen, Lembaga Pemerintah Non
Departemen, dan Pemerintah Daerah;
6. Badan-badan keagamaan dan sosial;
7. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan
Internasional

(Pasal 39 PP No. 40 Thn 1996 Ttg HGU, HGU dan Hak Pakai
atas Tanah)
TANAH YANG DAPAT DIBERIKAN HAK PAKAI

1. Tanah negara;
2. Tanah hak pengelolaan;
3. Tanah hak milik.
(Pasal 41 PP No. 40 Tahun 1996 Ttg HGU, HGB,
Hak Pakai)
 TERJADINYA HAK PAKAI

Terjadinya hak pakai karena

pemberian oleh pejabat yang
berwenang memberikan atau
dalam perjanjian dengan pemilik
tanah.

(Pasal 41 ayat (1) UUPA)

 PENDAFTARAN HAK PAKAI

Hak Pakai atas tanah Negara, atas tanah Hak

Pengelolaan dan atas tanah hak milik wajib didaftar
dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan.

(Pasal 43, 44 PP No. 40 Thn 1996 Ttg HGU, HGU dan

Hak Pakai atas Tanah)

Sebagai tanda bukti hak, kepada pemegang Hak

Pakai diberikan sertifikat hak atas tanah oleh Kantor
Pertanahan setempat (Berdasarkan Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997).
 PEMBEBANAN HAK PAKAI

Hak Pakai atas tanah Negara

dan atas tanah Hak
Pengelolaan dapat dijadikan
jaminan utang dengan dibebani
Hak Tanggungan.
(Pasal 53 PP No. 40 Thn 1996 Ttg HGU, HGU dan Hak
Pakai atas Tanah)
 HAPUSNYA HAK PAKAI

1. berakhimya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam

keputusan pemberian atau perpanjangannya atau dalam
janjian pemberiannya;
2. dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang
Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sebelum jangka
waktunya berakhir.
3. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum
jangka waktu berakhir;
4. dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun
1961;
5. ditelantarkan;
6. tanahnya musnah;
7. Hapus karena hukum (pemegang hak tidak lagi memenuhi
syarat subyek yang berhak/dapat memegang Hak Pakai).

(Pasal 55 PP No. 40 Thn 1996 Ttg HGU, HGU dan Hak Pakai
atas Tanah)
TERIMA KASIH