PRAKTIK PERADILAN PERDATA(R02)

“WANPRESTASI SEWA MENYEWA”

DISUSUN OLEH :

Andi.Nadya Fatin Wadianita 183112330050086

Titi Sefrani 183112330050115

Ahmad Fauzan Noveandra 183112330050195

Muhammad Dizky Irawan 183112330050198

Fanadia Nureisa 183112330050208

Fikrivernaldy S. 183112330050258

UNIVERSITAS NASIONAL

FAKULTAS HUKUM

PROGRAM STUDI ILMU HUKUM

JAKARTA
 KRONOLOGI KASUS

WANPRESTASI

A. Kronologi Kasus

perkara gugatan wanprestasi didasari oleh suatu perjanjian sewa menyewa rumah, adapun
para pihak adalah Budi Susanto beralamat di Jalan Pluit Mas IV Blok C NO. 7-A RT
001RW018,Pejagalan,Penjaringan,JakartaUtara,DKI Jakarta. Dalam perkara ini,sebagai
Penggugat; melawan Siertje Tanoto, beralamat di Jalan Johar Hijau Raya Nomor 6 BGM PIK,
RT. 004/RW. 006, Kelurahan Kamal Muara, KecamatanPenjaringan, Jakarta Utara, sekarang
tidak tahu alamatnya pasti di Indonesia, sebagaiTergugat

Per Tanggal 20 Oktober 2017 Budi susanto selaku pemilik rumah ingin menyewakan sebuah
rumah yang kosong kepada siapa saja ingin menyewa rumah tersebut,lalu budi susanto
mengiklankan rumahnya di internternet melalui media jasa aplikasi online.untuk biaya sewanya
itu sekitaran RP 175.000.000(seratus tujuh puluh lima juta pertahunnya).yang beralamat di
Jl.Pluit Selatan Nomor 10,Penjaringan.Jakarta Utara.

Seiring berjalannya waktu akhirnya ada penyewa yang berminat terhadap rumah tersebut
dan menghubungi kontak penyewa yaitu Budi Susanto namun akhirnya tidak cocok dengan
harga yang dinilai terlalu tinggi dan membatalkan niatnya tersebut.Kemudian pada tanggal 13
Desember 2017 SiertjeTanoto melihat iklan sewa rumah yang kebetulan dia juga sedang mencari
rumah dan ingin disewa kemudian dia mencoba menghubungi nomor kontak yang ada diiklan
tersebut dan bertanya sebatas saja mengenai rumah tersebut dan ingin mengajak bertemu secara
langsung agar jelas dan tidak terjadi kesalapahaman.

Kemudian Pada 23 Januari 2018 mereka bertemu di sebuah Kafe Koffe didaerah
sekitaran Pantai Indah kapuk menayakankan perihal yang belum jelas saat bertanya di
handphone sebelumnya.mereka bertanya banyak hal menengenai kondisi rumah serta negosiasi
tentang harga biaya sewa.dan akhirnya mereka berdua mencapai kesepakatan mengenai harga
dan selanjutnya akan mengadakan pertemuan berikutnya kembali.
 Selanjutnya pada tanggal 27 Januari 2018 mereka kembali bertemu sesuai kesepakatan
yang sebelumnya.mengenai penyelesaian pembayaran uang sewa Untuk Pembayaran awal
sebesar Rp 50.000.000(Lima puluh Juta Rupiah)sebagai tahap awal dan sisa kekurangan
pembayaran akan di bayar seiring berjalannya waktu. Dan saat itu terjadi Hubungan hukum
antara Penggugat dengan Tergugat didasari oleh suatu Perjanjian sewa menyewa rumah yang
yang beralamat di Jl.Pluit Selatan Nomor 10,Penjaringan.Jakarta Utara.

Dalam sebuah Perjanjian Sewa Menyewa a quo disebutkan pada Pasal 2 tentang masa

berlakunya sewa serta harga sewa pertahunnya ,dimana antara Penggugat dengan Tergugat telah

bersepakat terhadap objek sewa menyewa a quo akan disewakan Tergugat kepada Penggugat

untuk jangka waktu selama 3 tahun yang dimulai sejak Tanggal 30 Januari 2018 dan berakhir

pada Tanggal 30 Januari 2021 dengan harga sewa pertahunnya yang mencapai Rp. 175.000.000,-

(Seratus tujuh puluh lima juta Rupiah);

Hubungan sewa menyewa a quo berawal dari keinginan Tergugat yang ingin memiliki

home base/tempat tinggal di Jakarta guna menjalankan bisnisnya, dimana pada saat itu Tergugat

Kesulitan mencari tempat tinggal guna menunjang kemajuan bisnisnya.

Penggugat yang sudah berbaik hati dengan menyetujui permintaan Tergugat untuk

menyewa rumahnya bahkan sampai dengan masa sewa sekaligus beserta pembayaran sewa

selama 3 (tiga) tahun demi bisa membantuTergugat melewati masalah finansialnya, Tergugat

justru dengan semena-mena dan sesuka hati tidak ada itikad baik untuk membayar biaya sewa

yang sudah disepakati bersama

 Selanjutnya penggugat mencoba menagih pembayaran dan menghubungi kepada

SiertjeTanoto pada tanggal 10 Januari 2021 namun selalu saja ada alasan tidak ingin membayar

kewajibannya tersebut dan tidak ada itikad baik untuk membayarnya. Penggugat segera

menghubungi Tergugat dengan tujuan ingin menanyakan kejelasan serta tanggung jawab

Tergugat kepada Penggugat dikarenakan rumah tersebut masih dalam masa sewa, namun

demikian Tergugat tidak dapat dihubungi oleh Penggugat dan terkesan tidak koperatif;

Kemudian pada tanggal 20 Januari 2021 penggugat mencoba menenmui Siertje Tanoto

namun tidak ada dan sulit ditemui.dan kemudian pada tanggal 23 Januari 2021 penggugat baru

bisa bertemu tergugat dan meminta pembayaran yang belom dibayarkan selama 3 tahun sebsesar

RP 525.000.000(Lima ratus dua puluh lima juta rupiah) sehingga penggugat mengalami

kerugian materiil selama penyewa tidak membayarkan kewajibannya.

Pada Tanggal 30 Januari 2021 diberikan somasi untuk melakukan pembayaran.,dari

tanggal yang ditetapkan diberikan keringanan untuk melunasi pembayaran.namun selama

tenggang waktu tersebut tidak kunjung mendapatkan pembayaran pelunasan sewa dan maka

Budi Susanto selaku penggugat mengajukan Gugatan Wanprestasi Ke Pengadilan Negeri Jakarta

Utara.
Kepada Yang Terhormat,
Ketua Pengadilan Negeri Jakarta Utara
Jl. Laksamana R.E. Martadinata No.4 Ancol Selatan, Jakarta Utara
di Tempat

Perihal : Gugatan Wanprestasi

Dengan Hormat,
Kami, Imam PurnaWisudawanto , S.H., dan WindraSanusta,S.H Para Advokat dan
Konsultan Hukum dari Kantor “WMJ & Co”, beralamat di Ruko Golf Lakes Residence, Blok
Venice A-25, Cengkareng, Jakarta Barat 11730, HP 31123800, berdasarkan Surat Kuasa Khusus
tertanggal 31 Januari 2021 bertindak atas nama dan untuk kepentingan hukum Klien kami, Budi
Susanto selanjutnya disebut sebagai PENGGUGAT;----------------------------------------------------

PENGGUGAT dengan ini mengajukan gugatan wanprestasi kepada Ketua Pengadilan Negeri
Jakarta Utara terhadap Siertje Tanoto yang beralamat di di Jalan Johar Hijau Raya Nomor 6
BGM PIK, RT. 004/RW. 006, Kelurahan Kamal Muara, KecamatanPenjaringan, Jakarta Utara
selanjutnya disebut sebagai TERGUGAT;

Adapun gugatan PENGGUGAT ini diajukan dengan berdasarkan alasan-alasan sebagai berikut :

A. ALASAN HUKUM

1. Bahwa wanprestasi adalah tidak memenuhi atau lalai melaksanakan kewajiban (prestasi)
sebagimana yang ditentukan dalam perjanjian.

2. Bahwa KUHPerdata telah jelas menyatakan kerugian dapat bersumber dari cidera janji/
wanprestasi (breach of contract) sebagaimana diatur oleh Pasal 1243 KUHPerdata yang
berbunyi; “Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai
diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan Ialai, tetap Ialai untuk memenuhi perikatan
itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau
dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan.”

3. Wanprestasi berarti tidak melakukan apa yang menjadi unsur prestasi, yakni Berbuat sesuatu,
Tidak berbuat sesuatu,dan Menyerahkan sesuatu.

B. POKOK-POKOK GUGATAN

1. Bahwa dalil-dalil yang dikemukakan oleh PENGGUGAT di dalam bagian “Alasan Hukum”
menjadi bagian tidak terpisahkan di dalam bagian ini.

2. Bahwa pada tanggal 13 Desember 2017 Tergugat melihat iklan sewa rumah yang kebetulan
dia juga sedang mencari rumah dan ingin disewa kemudian dia mencoba menghubungi nomor
kontak yang ada diiklan tersebut

3. Bahwa Pada 23 Januari 2018 mereka bertemu di sebuah Kafe Koffe didaerah sekitaran Pantai
Indah kapuk menayakankan perihal yang belum jelas saat bertanya di handphone
sebelumnya.mereka bertanya banyak hal menengenai kondisi rumah serta negosiasi tentang
harga biaya sewa.

4. Bahwa pada tanggal 27 Januari 2018 mereka kembali bertemu sesuai kesepakatan yang
sebelumnya.mengenai penyelesaian pembayaran uang sewa Untuk Pembayaran awal sebesar Rp
50.000.000(Lima puluh Juta Rupiah)sebagai tahap awal dan sisa kekurangan pembayaran akan
di bayar seiring berjalannya waktu.

5. Bahwa penggugat mencoba menagih pembayaran dan menghubungi kepada Tergugat pada

tanggal 10 Januari 2021 namun selalu saja ada alasan tidak ingin membayar kewajibannya

tersebut dan tidak ada itikad baik untuk membayarnya.

6. Bahwa pada tanggal 23 Januari penggugat baru bisa bertemu tergugat dan meminta

pembayaran yang belom dibayarkan selama 3 tahun sebsesar RP 525.000.000(Lima ratus dua

puluh lima juta rupiah) sehingga penggugat mengalami kerugian materiil selama penyewa

tidak membayarkan kewajibannya.

7. Bahwa menurut Pasal 227 ayat (1) HIR menyatakan bahwa; Jika terdapat persangkaan yang

beralasan, bahwa seorang yang berhutang, selagi belum dijatuhkan keputusan atasnya, atau

selagi putusan yang mengalahkannya belum dapat dijalankan, mencari akal menggelapkan atau

membawa barangnya baik yang tidak tetap maupun yang tetap dengan maksud akan menjauhkan

barang-barang itu dari penagih hutang, maka atas surat permintaan orang yang berkepentingan

ketua pengadilan negeri dapat memberi perintah, supaya disita barang itu untuk menjaga hak

orang yang memasukkan permintaan itu, dan kepada peminta harus diberitahukan akan

menghadap persidangan pengadilan negeri yang pertama sesudah itu untuk memajukan dan

menguatkan gugatannya. Bahwa atas dasar tersebut PENGGUGAT melalui gugatan ini

mengajukan kepada Pengadilan Negeri Jakarta Utara untuk menyita asset-asset yang dimiliki

dan/atau dikuasai Tergugat yaitu :

1. Sertifikat Hak Milik nomor 6794/Kamal Muara, sesuai Surat Ukur nomor

01911/Kamal Muara/2006 tanggal 29-9-2006 seluas 180 m2 (seratus delapan puluh meter

persegi), terletak di Jakarta Utara

8. Bahwa Dwangsom adalah uang yang diminta oleh PENGGUGAT kepada pihak TERGUGAT

dalam suatu gugatan setiap kali terhukum lalai atas keterlambatan memenuhi hutang pokok.

Bahwa karena keterlambatan tersebut PENGGUGAT mendapatkan kerugian. PENGGUGAT

meminta TERGUGAT untuk membayar Dwangsom sebesar Rp 1.000.000,- (satu juta rupiah) per

hari sampai hutang pokok dilunasi.

8. Bahwa karena TERGUGAT tidak juga membayarnya, maka PENGGUGAT telah

memberikan Somasi untuk melakukan pembayaran tertanggal 30 Januari 2021.

9. Bahwa mengingat PENGGUGAT mempunyai bukti yang cukup, maka oleh karena itu

PENGGUGAT meminta agar putusan perkara ini dapat dinyatakan dilaksanakan lebih dahulu

meskipun ada bantahan, banding, maupun kasasi (Uitvoerbaar bij vorrad).

C. PETITUM

Berdasarkan segala apa yang terurai di atas, Penggugat mohon dengan hormat kepada Ketua

Pengadilan Negeri Jakarta Utara cq. Majelis Hakim yang Mulia yang memeriksa dan mengadili

perkara ini berkenan memutuskan dengan amar sebagai berikut :

1. Menerima gugatan PENGGUGAT;

2. Mengabulkan seluruh gugatan PENGGUGAT;

3. Menyatakan TERGUGAT telah melakukan wanprestasi sesuai dengan Pasal 1243

KUHPerdata;

4. Menghukum TERGUGAT untuk membayar kewajibannya kepada PENGGUGAT sebesar Rp

525.000.000(Lima ratus dua puluh lima juta rupiah)

5. Menyatakan sah dan berharga sita jaminan (conservatoir beslag) atas assetasset yang

dimohonkan yaitu :

1. Sertifikat Hak Milik nomor 6794/Kamal Muara, sesuai Surat Ukur nomor

01911/Kamal Muara/2006 tanggal 29-9-2006 seluas 180 m2 (seratus delapan puluh meter

persegi), terletak Jakarta Utara

6. Menghukum TERGUGAT untuk membayar Dwangsom sebesar Rp 1.000.000,- (satu juta

rupiah) per hari sampai hutang pokok dilunasi.

7. Menyatakan putusan ini dapat dieksekusi terlebih dahulu walaupun ada bantahan, banding,

dan kasasi (Uitvoerbaar bij voorraad);

8. Menghukum TERGUGAT untuk membayar biaya perkara yang timbul dalam perkara ini;

Apabila Hakim berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aquo et bono).

Demikian Gugatan Wanprestasi ini kami sampaikan. Atas perhatian dan kebijaksaan Majelis

Hakim, kami ucapkan terima kasih.

Jakarta, 5 Maret 2021

Hormat Kami,

Kuasa Penggugat

Imam PurnaWisudawanto , S.H

 JAWABAN TERGUGAT

Kepada Yth.

Kepada Yang Terhormat,

Ketua Pengadilan Negeri Jakarta Utara

Jl. Laksamana R.E. Martadinata No.4 Ancol Selatan, Jakarta

Utara di Tempat

Hal : EKSEPSI dan JAWABAN TERGUGAT

Assalamualaikum wr.wb.

Salam Sejahtera untuk semua

Teriring salam dan doa semoga keselamatan dan rahmat Allah senantisa mengiringi gerak
langkah kita dalam menjalankan amanah. Aamiin.

Bertindak untuk dan atas nama Klien kami SiertjeTanoto yang memilih domisili hukum
ditempat Kantor Kuasa Hukumnya, berdasarkan kekuatan surat kuasa pada tanggal 15
Maret 2021 kami :

1.Maulana wijaya S.H dan

2. Hadiputranto S.H.

Para advokat/ Konsultan Hukum dari Kantor “LHPS &Partners”, beralamat di Jl. H.O.S

Cokroaminoto 47 Menteng, Jakarta 10350 HP. 08922156.

Dalam hal ini TERGUGAT setelah membaca dan mencermati GUGATAN

PENGGUGAT dan pada akhirnya TERGUGAT membuat jawaban menolak dengan

keras dan tegas semua dalil PENGGUGAT kecuali apa yang diakui kebenarannya,

adapun yang menjadi alasan dan dasar dibuatnya jawaban ini adalah sebagai berikut:
DALAM EKSEPSI

Bahwa pada pokoknya Tergugat menolak dalil-dalil yang telah diajukan oleh Penggugat

sebagaimana yang terdapat dalam Gugatan dalam Perkara Perdata Wanprestasi

Penggugat, kecuali yang secara tegas-tegas diakui kebenarannya oleh Tergugat:

1.Gugatan mengandung cacat obscuur libel, ne bis in idem, atau melanggar yurisdiksi

(kompetensi) absolut atau relatif.

2. Gugatan yang ditandatangani kuasa berdasarkan surat kuasa yang tidak memenuhi

syarat yang digariskan Pasal 123 ayat (1) HIR;

3. Gugatan tidak memiliki dasar hukum;

Terkait dengan cacat formil yang sebagaimana telah dijelaskan diatas maka dengan ini

TERGUGAT akan menjabarkan hal-hal tersebut berdasarkan gugatan yang telah

TERGUGAT terima dari PENGGUGAT adalah sbb:

Mengenai Gugatan Melanggar Yuridiksi

1. Bahwa terdapat cacat formil pada gugatan yang di ajukan oleh PENGGUGAT kepada

TERGUGAT.

2. Bahwa sesuai dengan Pasal 118 (1) HIR “Tuntutan (gugatan) perdata yang pada

tingkat pertama termasuk lingkup wewenang pengadilan negeri harus diajukan dengan

surat permintaan (surat gugatan) yang di tanda tangani oleh PENGGUGAT, atau oleh

wakilnya menurut Pasal 123, kepada ketua pengadilan negeri di tempat diam si

TERGUGAT, atau jika tempat diamnya tidak diketahui, kepada ketua pengadilan negeri

di tempat tinggalnya yang sebenarnya”.

3. Bahwa Pengadilan Negeri Jakarta Utara tidak berwenang dalam memeriksa, mengadili

dan memutus perkara a quo terkait dengan kewenangan relatif pengadilan, karena dalam

hal kewenangan relatif terdapat azas yang berbunyi, “Actor Sequitur Forum Rei”, berarti

yang berwenang mengadili perkara adalah pengadilan negeri pada tempat kediaman

TERGUGAT. TERGUGAT dalam hal ini sudah tidak tinggal lagi dialamat yang telah
disebutkan oleh PENGGUGAT dalam gugatannya. Bahwa TERGUGAT saat ini tinggal

di alamat Jl.Asem Raya .Kebayoran lama.Jakarta selatan. yang merupakan wilayah

hukum untuk Pengadilan Negeri Jakarta selatan.

DALAM POKOK PERKARA

1. Bahwa pada pokoknya Tergugat menolak dalih-dalih Penggugat kecuali yang secara

tegas-tegas diakui kebenarannya;

2. Bahwa semua dalih-dalih Tergugat dalam Eksepsi mohon dimasukkan dan

dipertimbangkan dalam Jawaban Pokok ini;

3. Bahwa Tergugat tidak pernah menyatakan persetujuannya di dalam Perjanjian Sewa

Menyewa seperti dalil nomor 2 posita Gugatan Penggugat;

4. Bahwa adapun selain masa berlaku serta harga sewa, di dalam Perjanjian Sewa

Menyewa a quo tersebut juga diterangkan bahwa Tergugat menjamin objek sewa a quo

merupakan miliknya sendiri dan tidak sedang dijaminkan kepada pihak manapun ataupun

terdapat hak dari pihak manapun yang melekat di atas objek sewa menyewa a quo

tersebut sehingga Penggugat berhak untuk menikmati objek sewa menyewa a quo secara

utuh tanpa gangguan dari pihak manapun (Vide-Pasal 4 Perjanjian Sewa Menyewa);

5. Bahwa poin 6 Posita Gugatan Penggugat mendalilkan Tergugat telah melakukan

Perbuatan Hukum Wanprestasi dikarenakan sebagai berikut:

a. Bahwa Tergugat tidak menunaikan kewajibannya kepada Penggugat;

b. Bahwa Tergugat telah menjual tanah dan bangunan yang terletak di Bahwa hubungan

hukum antara Penggugat dengan Tergugat didasari oleh suatu Perjanjian sewa menyewa

rumah yang terletak di Jalan Johar Hijau Golf Raya Nomor 6, Kelurahan Kamal Muara,
Kecamatan Penjaringan, Jakarta Utara Nomor 18 Tanggal 30 Juni 2014,yang selanjutnya

disebut sebagai (“Perjanjian Sewa Menyewa”);

6. Point 7 Gugatan dalam gugatan menyatakan, “...Bahwa atas dasar tersebut

PENGGUGAT melalui gugatan ini mengajukan kepada Pengadilan Negeri Jakarta Utara

untuk menyita asset-asset yang dimiliki dan/atau dikuasai Tergugat yaitu:

a.Sertifikat Hak Milik nomor 6794/Kamal Muara, sesuai Surat Ukur nomor

01911/Kamal Muara/2006 tanggal 29-9-2006 seluas 180 m2 (seratus delapan puluh meter

persegi), terletak Jakarta Utara

Dalam Putusan MA-RI No. 663.K/Sip/1973 menyatakan, “petitum yang tidak mengenai

hal yang menjadi objek dalam perkara harus ditolak.” Permintaan sita juga tidak termasuk

suatu objek perkara yaitu mengenai wanprestasi yang PENGGUGAT permasalahkan.

Karena dalam perjanjian juga tidak sebutkan demikian

7. Bahwa dalam point 8 gugatan PENGGUGAT menyatakan, “...Bahwa karena

keterlambatan tersebut Penggugat mendapatkan kerugian. Penggugat meminta Tergugat

untuk membayar Dwangsom sebesar Rp 1.000.000,- (satu juta rupiah) per hari sampai

hutang pokok dilunasi...”. Hal ini juga tidak dapat diterima karena tidak ada dasar hukum

yang jelas mengenai hal ini.

Bahwa berdasarkan hal-hal yang kami sampaikan di atas, maka Kami Mohon dengan

Hormat kepada Majelis Hakim Pemeriksa Perkara serta mengadili perkara ini, berkenan

memberikan putusan yang amarnya sebagai berikut:

DALAM EKSEPSI

Menerima dan mengabulkan Eksepsi Tergugat untuk seluruhnya

DALAM POKOK PERKARA

1. Menolak Gugatan Penggugat untuk seluruhnya

2. Menyatakan bahwa TERGUGAT tidak melakukan wanprestasi;

3. Menolak sita yang diajukan PENGGUGAT karena ketidakjelasan alasan mengenai

penyitaan terhadap :

a.Sertifikat Hak Milik nomor 6794/Kamal Muara, sesuai Surat Ukur nomor 01911/Kamal

Muara/2006 tanggal 29-9-2006 seluas 180 m2 (seratus delapan puluh meter persegi),

terletak Jakarta Utara

4. Menolak membayar dwangsom sebesar Rp 1.000.000,- (satu juta rupiah) setiap

harinya kepada PENGGUGAT karena tidak beralasan;

5. Menghukum Penggugat untuk membayar semua biaya perkara yang timbul

dalam perkara ini menurut hukum yang berlaku.

DALAM POKOK PERKARA

SUBSIDER:

Apabila Majelis Hakim akan memberikan putusan lain, mohon putusan yang seadil-

adilnya (EX AEQUO ET BONO).

Jakarta,20 Maret 2021

Hormat Kami,

Kuasa Tergugat

Maulana wijaya S.H