PENILAIAN PABRIK, MESIN DAN PERALATAN

(PLANT, MACHINERY & EQUIPMENT VALUATION)

arif7000@yahoo.com

08/30/17 1
 Hal-hal yang perlu diketahui dalam
penilaian mesin:
Definisi dan Interprestasi Mesin,
Penggolongan mesin dalam pasar properti
Asumsi dan pernyataan standar dalam penilaian
mesin
Penyebab timbulnya nilai mesin
Dasar penilaian mesin
Faktor-faktor yang mepengaruhi nilai mesin
Prosedur penilaian mesin
Analisa penyusutan mesin
Umur mesin
Apa sebaiknya yang harus dilakukan oleh penilai
sehubungan sifat khusus yang dimiliki oleh mesin.

08/30/17 2
 Definisi Mesin
Standar Penilaian Indonesia 05 ( 0.5.28.1)
Mesin dan peralatan terdiri dari instalasi
pelayanan gedung serta mesin dan peralatan
yang dirangkai dalam satu kesatuan proses
dalam hubungannya dengan kegiatan
industri atau komersial dari perusahaan
termasuk mebel, perabotan dan peralatan,
kendaraan, cetakan dan perkakas lainnya
yang digunakan dalam kegiatan usaha

08/30/17 3
 Definisi yang lebih terperinci adalah

Pabrik (plant) adalah suatu kesatuan dari berbagai

jenis aset, dapat pula termasuk bangunan non-
permanen yang bersifat khusus, mesin-mesin dan
peralatan.
Mesin (machine) adalah suatu perangkat yang
mempergunakan atau memanfaatkan daya
mekanik, memiliki komponen-komponen yang
masing-masing mempunyai fungsinya sendiri-
sendiri dan secara kesatuan berfungsi melakukan
pekerjaan dan proses tertentu.
Peralatan (equipment) merupakan aset-aset
pendukung yang berfungsi untuk membantu
operasional suatu kegiatan usaha.

08/30/17 4
JENIS-JENIS MESIN DAN PERALATANNYA
Mesin
Mesindan
danPeralatan
Peralatan

Mesin
MesinPerkakas
Perkakas
Mesin
MesinProses
Proses
Produksi
Produksi Alat-alat
Alat-alatBerat
Berat

Alat
AlatTransportasi
Transportasi/ /
Kendaraan
Kendaraan

Mesin
Mesinmesin
mesin
Listrik
Listrik
Mesin-
Mesin-mesin
mesin
utilitas
utilitas

Peralatan
Peralatan
Laboratorium
Laboratorium
Alat
AlatPenelitian
Penelitian

08/30/17 5
 Mesin
Mesin Proses
Proses Produksi
Produksi
Mesin Industri Perkayuan :
Logging, Sawmill, Plywood, mesin produk kayu olahan
Mesin Industri Logam :
Foundry / Peleburan baja, pembuat cannal, pipa, pelat, mesin
Mesin Industri Plastik :
Injection moulding, hopper, packaging , dies/cetakan
Mesin Industri Kertas :
Paper Pulp making, Bleaching, Stretching, Rolling, Coiling
Mesin Industri Kimia :
Reactor, Presser Vessel, Destilizing, Absorber, heat exchanger
Mesin Industri Pangan :
Makanan : Cleaning, washing, milling, sifter, packing. Minuman : Distilizing,
Pasturizing, colling unit, bottling, packing
Mesin Industri Tekstil :
Blowing, Drawing, Carding, Spinning, Winding, Garment
Mesin dan Alat Pertanian & Peternakan :
Alat pemanen, alat pembajak, mesin pengolah teh/kopi, alat penetas telur, alat
pertambakan, mesin pengolah minyak sawit
Mesin dan Alat Pertambangan :
mesin pengolahan batu bara : Dredger, Conveyor, Scraper, mesin pengolahan
minyak : Oil Refinery, Rig
DLL

08/30/17 6
 Mesin
MesinPerkakas Mesin
Perkakas MesinBubut,
Bubut,Mesin
MesinKetam,
Ketam,Mesin
MesinFrais,
Frais,Mesin
MesinBor,
Bor,
Mesin Gergaji, Las, dll
Mesin Gergaji, Las, dll

Alat-alat
Alat-alatBerat Buldozer,
Berat Buldozer,Tractor,
Tractor,Grader,
Grader,Shovel,
Shovel,Excavator,
Excavator,AMP,
AMP,dll
dll

Alat
AlatPengangkat Lift/
Pengangkat Lift/Elevator,
Elevator,Escalator
Escalatorgedung,
gedung,Crane,
Crane,dll
dll

Alat
AlatTransportasi
Transportasi/ / Pesawat
Kendaraan PesawatUdara,
Udara,Kapal,
Kapal,Kendaraan
KendaraanBermotor,
Bermotor,dll
dll
Kendaraan

Mesin Satelit,
Satelit,Tranceiver,
Tranceiver,Jaringan
Jaringantelepon,
telepon,Panel,
Panel,Box,
Box,Rumah
RumahKabel,
Mesindan
danAlat
Alat alat monitor dll
Kabel,
Komunikasi
Komunikasi alat monitor dll

Mesin-
Mesin-mesin
mesinutilitas
utilitas Genset,
Genset,Transformer,
Transformer,Boiler,
Boiler,Air
AirConditioner,
Conditioner,Compressor,
Compressor,
Pompa, dll
Pompa, dll

Peralatan
Peralatan Timbangan
Timbangananalityc,
analityc,Stirrer,
Stirrer,Water
WaterBath,
Bath,Glass
Glassapparatus,
apparatus,
Laboratorium
Laboratorium&&Alat
Alat alat ukur, teodolith,dll
Penelitian alat ukur, teodolith,dll
Penelitian

08/30/17 7
 Mesin Produksi

Memiliki persentasi (porsi) yang cukup

besar atas total nilai dari sebuah
pabrik misal : palm oil mill

08/30/17 8
Oil mill

08/30/17 9
Oil refinery plant

08/30/17 10
STRUCTURAL SUPPORT

Installed machinery may required

structural steel , catwalks,ladders or
platforms

08/30/17 11
08/30/17 12
MATERIAL HANDLING AND
STORAGE EQUIPMENT

i.e forklift, loaders, conveyors, cranes,

hoist, pallet movers, programmable
inventory systems etc.

08/30/17 13
COMPUTER EQUIPMENT

This class includes various computer

(personal, network and mainframe) ,
monitors, printers, plotters, modems,
scanners and similar assets,if they are
not included in office furniture , fixtures
and equipment.

SOFWARE ASSOCIATED WITH THE

SYSTEM

08/30/17 14
08/30/17 15
 Asumsi dalam penilaian
Mesin dan Peralatan dianggap sebagai kesatuan
utuh dalam kondisi siap operasi dilokasinya (in-situ),
lengkap dengan pondasi, instalasi dan peralatan
pendukung yang diperlukan dalam operasinya.
Apabila mesin yang dinilai merupakan unit yang
berdiri sendiri, baik yang sudah terpasang maupun
belum terpasang, ataupun sudah terpasang namun
dianggap akan dipindahkan (ex-situ), penilai harus
menjelaskannya tentang keadaan mesin tersebut
termasuk komponen-komponen apa yang termasuk
dan tidak termasuk dalam penilaian, serta metode
penilaian yang diterapkan.

08/30/17 16
 FAKTOR-FAKTOR
FAKTOR-FAKTOR YANG
YANG
MEMPENGARUHI
MEMPENGARUHI NILAI
NILAI MESIN
MESIN

EKONOMI
EKONOMI
Pertumbuhan
Pertumbuhanekonomi,
ekonomi,Ss&Dd
Ss&Dd
mesin
mesin tsb., meningkatnyadaya
PHISIK tsb., meningkatnya
PHISIK daya
beli,
Ciri2 phisik Mesin :
Ciri2 phisik Mesin : beli,penemuan
penemuanbaru barusumber
sumber
bahan
Merek,
Merek,negara
negaraasal,
asal, bahanbakubakupengganti
pengganti
minyak,batu
model,tahun,
model,tahun, minyak,batubara,bara,solar
solarcell,
cell,
bentuk,kapasitas, perluasan produksi baru mesin
bentuk,kapasitas,bahan
bahan perluasan produksi baru mesin
otomatis,
yg
ygdipakai,
dipakai, otomatis,plastik
plastikpengganti
pengganti
komponen
teknologi,space
teknologi,spaceygyg komponenmesin, mesin,trend
trendofof
industry, dll.
diperlukan,
diperlukan,perawatan,
perawatan, NILAI MESIN industry, dll.
sistem
sistempengoperasian.
pengoperasian.

POLITIK
POLITIK
SOSIAL
SOSIAL Kebijakan Pemerintah dlm
Kebanggaan Kebijakan Pemerintah dlm
Kebanggaan UU,
kepemilikan, UU,besar
besartarif
tarifBM,
BM,PPN,
PPN,
kepemilikan,membesar
membesar perubahan
perubahan nilai tukaruang
nilai tukar
dan terkenalnya suatu uang
dan terkenalnya suatu yg
usaha ygberpengaruh
berpengaruhthd thdmesin
mesin
usahaygygdikelola,
dikelola,sikap
sikap drdrLN,
manusia, tingkah laku LN,adanya
adanyarelokasi
relokasi
manusia, tingkah laku zona
zona industri menjadireal
industri menjadi
dan real
danselera
seleraingin
inginmemiliki
memiliki estate,
estate,dll.
dll.

08/30/17 17
 Dasar dan Tujuan Penilaian
Kegiatan penilain seluruh mesin untuk tujuan going
concern, dalam hal ini dua pihak yang berbeda
kepentingannya adalah Manajemen dan Investor.
Kegiatan penilaian seluruh mesin untuk tujuan
removal, relocation dan recommissioning, untuk
kepentingan pemilik mesin dan kontraktor
pelaksana kegiatan.
Kegiatan penilaian untuk tujuan dijual untuk
seluruh bagian atau beberapa bagian atau satu
bagian komponen mesin, untuk kepentingan
pemilik mesin dan calon pembeli.
Kegiatan penilaian untuk kepentingan likuidasi
perusahaan, untuk kepentingan para pemilik
perusahaan/mesin, atau kepentingan para kreditur.

08/30/17 18
 Kegiatan penilaian untuk kepentingan pemindahan
hak, untuk kepentingan pemilik lama dan pemilik
baru.
Kegiatan penilaian untuk mencari pinjaman untuk
kepentingan perusahaan yang akan meminjam dan
lembaga peminjam.
Kegiatan penilaian untuk kepentingan Merger atau
penggabungan perusahaan untuk kepentingan
perusahaan lama dan perusahaan baru.
Kegiatan penilaian untuk tujuan perhitungan pajak,
untuk kepentingan Pemerintah dan Subyek Pajak
(pemilik, yang memanfaatkan atau yang menguasai
mesin)
Kegiatan penilaian untuk tujuan asuransi, untuk
kepentingan Perusahaan/Pemilik mesin dan
Maskapai asuransi.
Kegiatan penilaian untuk tujuan property tax/rating.
08/30/17 19
Biaya-Biaya Yang Dipertimbangkan
dalam Penilaian Mesin

Basic Cost
Biaya trasportasi dari lokasi mesin yang
dinilai dengan pabrik pembuatnya atau
pelabuhan.
Biaya perakitan/ pemasangan di tempat.
Biaya penambahan assessories yang
dapat meningkatkan kinerja mesin.
Biaya komisi.
Pajak pemerintah .
08/30/17 20
Melakukan survei pendahuluan
dan rencana penilaian :

Mencari data yang dibutuhkan,

Mencari sumber data,
Kebutuhan tenaga kerja,
Melakukan penjadwalan,
Membuat bagan arus penyelesaian.

08/30/17 21
08/30/17 22
 Inspection
(Before Inspection)

1. Read the application carefully;

2. Ascertain what is the purpose of
valuation, e.g Acquisition, Selling,
Merger, Liquadation etc.
3. Ascertain the date of valuation
4. The scope of valuation

08/30/17 23
6.Assumptions to be made relating to the
basis of valuation.
7. The appropriate limit on instructions,
publication and liability to third parties.

08/30/17 24
8. Gather the informations regarding the PME to
be inspected by searching it in the office
a. Previous valuation done
b. Magazines
c. Yellow Pages
d. Journals
e. Brochures
f. Classified advertisements
g. Internet

08/30/17 25
h. Vendors
I. Catalogs
j. Reference Books

08/30/17 26
9. List down all the relevant particulars
that you want the applicants to provide
such as:
a. List of inventory
b. Confirmation date of inspection
c. Person to met and also to be
assisted during inspection.

08/30/17 27
 Inspection
(During Inspection - preparations)

1.Prepare the necessary tools and

equipment;
a. Pencil / Pencil Sharpener / Eraser
b. Small Torchlight
c. Measuring tape / ruler
d. Standard Form / Inspection Sheet
e. Safety equipments

2. Figure out the time-hours likely to be

taken to complete the whole
exercises;

08/30/17 28
 Cont..

3. Plan the inspection to be made

systematically
a. Room by room
b. Process Flow
c. Building by building
d. Any other consideration

***

08/30/17 29
 Inspection
(During Inspection Data Collections)

Particulars taken:
Description
Model, serial number and makers name
Clients own plant reference number
Size or capacity
Age
Reference to any special foundations,
service connections, accessories etc.

08/30/17 30
 Cont

Particulars taken:
Modifications, renovations carried out after
installation
Energy consumption
Environmental and other legal restrictions if
any
Usage
Record of production and maintenance

08/30/17 31
 Cont

Particulars taken:
Installation cost / original price
Physical state / state of obsolescence
Brand new / second hand

08/30/17 32
 Perhitungan
Perhitungan Nilai
Nilai
Data 1 Data 2
Market Data Approach

Cari Pembanding yang

Sejenis/ setara
Adjust beberapa hal
sbb.:
Tahun

Model
Nilai Kendaraan
Isi silinder

Engine

Data 3 Data 3 Body

Accessories

Surat-surat

08/30/17 33
 Perhitungan
Perhitungan Nilai
Nilai
Data 1 Data 2
Market Data Approach

Cari Pembanding yang

Sejenis/ setara
Adjust beberapa hal
sbb.:
Merek

Model
Nilai Mesin
Kapasitas

Bahan

Data 3 Data 3 Teknology

Tenaga Penggerak

Perlengkapan

08/30/17 34
 Perhitungan
Perhitungan Nilai
Nilai
Data 1
Cost Approach

Cari mesin yang sama/

Sejenis/ setara di pasaran
Insert beberapa hal sesuai
peraturan yg berlaku sbb.:
Original Price

FOB/ CIF/ C&F

Nilai Mesin
Import Duty

Handling Charge
Data 2
Local Transportation

Installation Cost

Reproduction Cost New

08/30/17 35
Perhitungan
Perhitungan Nilai
Nilai

Income Approach

Cari mesin yang sama/

Market Data Sejenis/ setara di pasaran
Approach
Insert beberapa hal sesuai
peraturan yg berlaku sbb.:
Total Gross / Net Revenue

Total Cost
Nilai
NilaiPompa
Pompa
BBM Rekonsiliasi
Rekonsiliasi Net Provit
BBM
Pilih Discount Rate

Pilih Cap.Rate pd Terminal

Value
Cost Approach Hitung Nilai aset pd masa
proyeksi
Tetapkan Nilai dgn menarik
Installation Cost
Reproduction Cost New

08/30/17 36
 Jenis Penyusutan
a. Kerusakan fisik( Physical deteroiration)
Deterioration adalah penyusutan yang terjadi karena faktor
umur pemakaian dan kondisi fisik yang ada, sehingga
berakibat pada penurunan kinerja mesin yang ditunjukkan
adanya penurunan kemampuan mesin beroperasi tidak
seperti pada waktu mesin dalam keadaan baru. Meliputi
rusak, aus, usang, kropos, karatan, retak, mengeras atau
kerusakan pada struktur.

b. Kemunduran (obsolescence)
Obsolescence adalah aspek lain dalam penyusutan yang
disebabkan diluar kerusakan/keausan fisik, misalnya mesin
dalam keadaan kurang sempurna dalam hal fasilitas, model,
bentuk, umur, perubahan sosial, peraturan pemerintah dan
peraturan lain yang membatasi dll, meskipun secara fisik
mesin dapat bekerja dengan baik (excellent). Hal ini
dimungkinkan karena kemajuan teknologi dengan diciptakan
mesin baru, yang lebih utama adalah penentuan dasar
pendekatan perhitungan penyusutan.

08/30/17 37
 Jenis
Jenis Penyusutan
Penyusutan Mesin
Mesin

Terdapat 3 penyusutan yang di kenal dalam penilaian :

Akibat
Akibatkerusakan
kerusakanstruktur,
struktur,retak,
retak,pecah,
pecah,kering,
kering,
Physical mengeras,
mengeras, perlu diperhatikan apakah kerusakandapat
perlu diperhatikan apakah kerusakan dapat
Physical diperbaiki atau tidak (curable/incurable)
Deterioration
Deterioration
diperbaiki atau tidak (curable/incurable)
Pada
Padadasarnya
dasarnyamenentukan
menentukanperbandingan
perbandingansisa
sisaumur
umur
ekonomis dengan perkiraan usia ekonomisnya
ekonomis dengan perkiraan usia ekonomisnya

Kemunduran
Kemunduranfungsi
fungsiakibat
akibatkesalahan
kesalahanperencanaan
perencanaanatauatau
perkembangan teknologi mesin baru yang lebih efisien
perkembangan teknologi mesin baru yang lebih efisien
Functional
Functional kerjanya,
kerjanya,dihitung
dihitungdgn
dgnmengkapitalisasi
mengkapitalisasipemborosan
pemborosan
Obsolescence
Obsolescence dibanding mesin baru selama sisa usia ekonomisnya.
dibanding mesin baru selama sisa usia ekonomisnya.
Pemborosan
Pemborosanbisabisaberupa
berupatenaga
tenagakerja,
kerja,energi,
energi,suku
suku
cadang, perawatan
cadang, perawatan dsbdsb

Kemunduran
Kemunduranekonomis
ekonomisakibat
akibatperaturan
peraturanbaru
barudari
dari
Economic pemerintah, relokasi, perubahan selera masyarakat,
pemerintah, relokasi, perubahan selera masyarakat,
Economic Penjualan
Obsolescence Penjualansatu
satujenis
jenisbarang
barangmenurun
menurunhingga
hingga
Obsolescence Mempengaruhi
Mempengaruhi produksinya, penurunankerja
produksinya, penurunan kerjainilah
inilah
yang dihitung sebagai kemunduran ekonomis.
yang dihitung sebagai kemunduran ekonomis.

08/30/17 38
 Mesin dipakai Mesin dinilai Batas umur Batas umur
Mesin dibuat ekonomis Fisik

Umur Aktual
Sisa umur ekonomis
(Penggunaan)

Umur efektIf

Umur Aktual (Phisik)

Umur Ekonomis Salvage /Scrap

Umur Fisik

SISA UMUR EKONOMIS = PERKIRAAN UMUR EKONOMIS UMUR EFEKTIF

08/30/17 39
 Beberapa Istilah yang biasa dipergunakan :
Umur Phisik Umur yang diperkirakan secara phisik
(Usefull Life)

Umur Ekonomis Umur yang diperkirakan secara

(Economic Usefull Life) ekonomis

Umur Efektif Saat Mesin dibuat sampai dilakukan (Efective Age)

penilaian

Umur Aktual Phisik Sejak Mesin dibuat sampai dilakukan (Physical

Actual Age) penilaian

Umur Aktual Penggunaan Sejak Mesin dipakai sampai saat

dilakukan penilaian

Sisa Umur Ekonomis Sisa umur secara eknomis

(Economic Remaining Life)

08/30/17 40
 Tabel Referensi Penyusutan
Penyusutan Kondisi Sisa Umur
Ekonomis
BARU
05% Belum pernah digunakan, kondisi prima 95 100 %

SANGAT BAIK
6 15 % Seperti baru, baru dipakai sebentar, belum memerlukan penggantian 85 94 %
suku cadang atau perbaikan
BAIK
16 35 % Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, kondisi prima 65 84 %

WAJAR
36 60% Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, masih 40 64 %
memerlukan beberapa perbaikan serta penggantian suku cadang
minor seperti :seal, bearing dsb.
CUKUP
61 80 % Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, masih 20 39 %
memerlukan beberapa perbaikan serta penggantian suku cadang
penting seperti : motor penggerak, poros, dan komponen penting
lainnya

BURUK
81 95 % Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, masih 5 19 %
memerlukan cukup banyak serta penggantiankomponen penting
seperti : poros utama, komponen dari struktur utama
SANGAT BURUK (Scrap)
96 100 % Dalam keadaan rusak, tidak dapat dipergunakan dan diperbaiki lagi 04%
08/30/17 41
 Trend atau perkembangan teknologi dari suatu industri, biasanya akan
berdampak langsung kepada harga mesin lama yang akan dinilai , sekalipun
mesin lama masih memiliki phisik yang masih baik. Dampak yang timbul
meliputi kemunduran fungsi dan ekonomis
( Functional & Economic Obsolesences).
Economic
Economic
Functional
Functional Obsolesence
Obsolesence::
Obsolesence
Obsolesence::
Bahan
BahanBaku
Baku: :
Efisiensi
Efisiensi: : Kelangkaan
Kelangkaanbhn.baku,
bhn.baku,
menjadikan penurunan
menjadikan penurunan
produksi.Contoh
DDesign
esignlebih
lebihbaik,
baik,adanya
adanyaalat
alat produksi.ContohPabrik
Pabriktekstil
tekstil
kontrol, dgn bhn.baku cottton
kontrol,motor
motorlebih
lebihkecil.
kecil. dgn bhn.baku cottton
sekarang
Contoh
ContohComputer,
Computer,Alat Trend sekarangpolyester.
Trendof
ofIndustry
Alat polyester.
komunikasi.
komunikasi.
Industry
Hasil
HasilProduksi
Produksi: :
Cara
Man
ManPower
Power: : Carapemasaran
pemasaranproduk,
produk,tdk
tdk
Penggunaan ada selera masyarakat untuk
Penggunaantenaga
tenagamanusia
manusia ada selera masyarakat untuk
memiliki.
lebih
lebihsedikit
sedikit memiliki.

Investment Peraturan
PeraturanPemerintah
Pemerintah: :
Investment: : Adanya
RRatio
atiospace
spaceyang
yanglebih
lebihkecil
kecil Adanyalarangan
larangan mesin
mesintsb.
tsb.
beroperasi
berdampak
berdampakkpd
kpdretun.
retun. beroperasikarena
karena
membahayakan,
membahayakan,perubahan
perubahan
zona,
zona,relokasi
relokasi

08/30/17 42
08/30/17 43
08/30/17 44
 Faktor-faktor utama yang berpengaruh terhadap jangka
hidup mesin secara ekonomi dapat diklasifikasi sbb:

Frekuensi kerja/penggunaan mesin, jumlah jam kerja

per hari.
Personil yang terlibat menggunakan mesin, untuk
penggunaan secara umum/bebas atau dioperasikan
oleh orang tertentu yang terlatih.
Cara kerja, kasar (coarse) atau kerja secara baik (fine
work).
Jadwal perawatan
Kualitas material yang digunakan dalam kontruksi
mesin
Modernisasi/tingkat pergantian komponen-komponen.

08/30/17 45
TERIMA KASIH

08/30/17 46