FEASIBILITY

STUDY

SAMARINDA, 12 JANUARI 2019

STUDY KELAYAKAN
Studi kelayakan (Feasibility Study) adalah analisis kelayakan bisnis untuk mengetahui kelayakan
dari pembukaan cabang perusahaan dilihat dari aspek pasar, aspek teknis, aspek lingkungan,
aspek hukum, aspek finansial dan sensitivitas terhadap beberapa variabel tertentu serta analisis
risiko usaha sehingga dapat dijadikan informasi yang membantu dalam pengambilan keputusan
investasi (Yandilasari,2014).

STUDY
KELAYAKAN
APOTEK INVESTASI
(BISNIS)

UNTUNG RUGI
Fungsi FS PENGUSAHA
• Pedoman bahan
kajian
• Mengambil peluang
• Menghindari Resiko
Kerugian
KREDITUR
• Pedoman bahan
kajian
INVESTOR
• Pedoman bahan
kajian
• Guarantee
Keamanan Modal
Proses Pembuatan Studi Kelayakan

Penemuan Penelitian Pelaksanaa

Evaluasi Rencana
Gagasan Lapangan n
EVALUASI

Aspek Manajemen

Aspek Pasar

Aspek Teknis

Aspek Keuangan
Aspek Manajemen
Strategi Manajemen (untuk mengubah current
condition menjadi future condition)

Jenis Produk yang akan dijual

• Sesuai dengan target market

• Jumlah item dan value dengan mempertimbangkan dan menjaga
kelengkapannya

Sumber Daya Manusia

 Aspek Pasar Data demografi
umum Kecamatan
Bantargebang
Pendekatan
Demografi
Data demografi
menurut umur
PEMETAAN
PASAR
Kawasan di sekitar
Pendekatan
Apotek, yaitu 3 km
Geografis dari lokasi calon
apotek baru
 Data Demografi di Kecamatan
Catchment Area
Radius 3 Km Radius 5 Km
Jumlah Jumlah Jumlah Jumlah
Populasi Rumah Populasi Rumah
Kelurahan Tangga Tangga
30543  5440     
BANTAR
GEBANG
CIKIWUL  18711  4020    
CIKETINGUDIK  19601  5597    
SUMUR BATU  13791  7399    
BOJONG  50192 10944     
MENTENG
RAWALUMBU      83715 15286 
JATI ASIH     27399  7024 
PEDURENAN  52004  10115    
MUSTIKAJAYA 80606 12995
MUSTIKASARI 39887 7088

TOTAL 184.842 43.515 231607 42.393

(BPS Bekasi, 2014)

PETA LOKASI
Apotek Pesaing di Catchment Area
APOTEK PESAING JARAK DARI ESTIMASI
APOTEK PENJUALAN
PERBULAN
APOTEK FLORA 50 METER 30 JUTA
APOTEK GENERIK 100 METER 60 JUTA
APOTEK BANTAR GEBANG 800 METER 24 JUTA
APOTEK SERAMBI 700 METER 48 JUTA
APOTEK DUNIA 300 METER 40 JUTA
TO. DAFI FARMA 500 METER 25 JUTA
TO. TJONG HUN 800 METER 25 JUTA
PETA LOKASI PESAING
  Praktek Dokter outhouse

Jarakdr Rata2 Hrg Rata2 Potensi Jumlah

lokasi Lembar per- serapan perolehan
No Nama dokter dan Klinik omzet
Calon Resep lembar calon
Apt KF per- thn resep Apt KF per- thn (Rp,000)
1  KLINIK DEAN ASIH 800 M   3650  50.000 5%  9.125
2  KLINIK PRATAMA WAHYU  850 M  3650  50.000 5% 9.125
3  KLINIK ALITA  2,5 KM 20.000   15.000 2% 6.000 
4  KLINIK SETYA BUDI  1,8 KM  20.000  15.000 2% 6.000 
5 KLINIK MEDIKA NUSANTARA 1, 2 KM 20.000 15.000 2% 6.000
6 KLINIK ASMI SAHAD 1,5 KM 30.000 15.000 2% 9.000
7 KLINIK YAKESTI 800 M 20.000 15.000 2% 6.000
8 KLINIK MITRA SEHAT 2,8 KM 3650 50.000 5% 9.125
9 KLINIK MEYTA MEDIKA 1,8 KM 3650 50.000 5% 9.125
10 dr. HM Nababan 2 KM 3650 50.000 5% 9.125
11 dr. H. Ichwan 500 M 5475 50.000 5% 9.125
12 dr. Halim Winata 1,2 KM 5475 50.000 5% 9.125
13 dr. Welliana 2,8 KM 3650 50.000 5% 9.125 
 KANTOR LURAH
MUSTIKA SARI

KANTOR LURAH
BOJONG MENTENG

KANTOR LURAH
PEDURENAN
KANTOR LURAH
BANTAR GEBANG

KANTOR LURAH
CIKIWUL
 Aspek Teknis

Lokasi

Bangunan (Tampilan, Layout)

Legalitas
 LOKASI CALON APOTEK
IDENTITAS CALON LOKASI OUTLET BARU
KOTA : BEKASI
ALAMAT : JALAN RAYA NAROGONG NO 46
TIPE BANGUNAN : RUKO
LUAS BANGUNAN : 9X9 M
BIAYA SEWA : 90 JUTA/TAHUN
TYPE LINGKUNGAN DISEKITAR APOTEK : KAWASAN PERUMAHAN, KAWASAN BISNIS, KAWASAN RUMAH SAKIT,
KAWASAN SEKOLAH
STATUS : SEWA
NAMA PEMILIK : PAK YADI
PERIODE SEWA : 5 TAHUN
ASPEK LEGALITAS :
ASPEK FISIK BANGUNAN : RUKO
KONDISI BANGUNAN : RUSAK, PERLU RENOVASI BANYAK
POSISI BANGUNAN
KIRI : TOKO HARDWARE
KANAN : RUMAH
DEPAN : REKAYASA KONTRUKSI
BELAKANG : RUMAH PENDUDUK
TAMPILAN EKSTERIOR CALON APOTEK
DENAH INTERIOR CALON
APOTEK
CONTOH ANALISIS KEUANGAN
STUDY KELAYAKAN
 OMSET

INVESTASI
PBP, BIAYA
IRR,ROI

RUGI/LABA
TRAFFIC CALON APOTEK
RATA-RATA TRAFFICT PERHARI PADA HARI KERJA

Hari Mobil Motor Pedestrian

Rabu 10.477 30.523 1502
Kamis 10.432 30.533 1304
Rata-rata 10.455 30.528 1.403

RATA-RATA TRAFFICT PERHARI PADA HARI LIBUR

Hari Mobil Motor Pedestrian

Sabtu 9.558 26.298 1.647
Minggu 9.281 25.813 1.307
Rata-rata 9.420 26.056 1.477
KEMIRIPAN CALON APOTEK DENGAN BENCHMARK

PENILAIAN
No. INDIKATOR PENILAIAN BENCH CALON
MARK LOKASI
Area Apotek:
1 a.       Pemukiman: jumlah rumah/perumahan, atau 100 90
b.       Pertokoan /bisnis : tingkat keramaian kawasan
2 Daya beli masyarakat sekitar apotek 100 90
3 Tingkat pendidikan masyarakat sekitar 100 95
4 Visibilitas calon apotek 100 90
5 Lahan parkir apotek/system parkir 100 85
6 Tingkat persaingan apotek 100 90
7 Tingkat kemacetan lalu lintas 100 90
  TOTAL 700 630

Kemiripan dengan benchmark = 630/700 = 0,9000

PROSENTASE SINGGAH BENCHMARK

JENIS TRANSPORTASI SINGGAH KE APOTEK PROSENTASE SINGGAH

HARI
MOBIL/ SEPEDA MOBIL/ SEPEDA SEPEDA
PEDESTRIAN PEDESTRIAN MOBIL/ ANGKOT PEDESTRIAN
ANGKOT MOTOR ANGKOT MOTOR MOTOR

KERJA 44.458 34.675 1.167 283 284 6 0,64% 0,82% 0,51%

LIBUR 13.955 12.556 292 93 122 2 0,67% 0,97% 0,68%

POTENSI JUMLAH PASIEN PER TAHUN

NO. JENIS TRANSPORTASI RATA-RATA TRAFFICT PERHARI PADA BENCHMARK %AGE PASIEN POTENSI JUMLAH PASIEN JUMLAH HARI PER KEMIRIPAN LOKASI DG POTENSI JUMLAH PASIEN
HARI KERJA SINGGAH PER HARI TAHUN BENCHMARK PER TAHUN

1 Mobil/Angkot 10.455 0,64% 66,55 245 0,9000 14.674

2 Motor 30.528 0,82% 250,03 245 0,9000 55.133
3 Pedestrian 1.403 0,51% 7,21 245 0,9000 1.591
Total 71.397

NO. JENIS TRANSPORTASI RATA-RATA TRAFFICT PERHARI PADA BENCHMARK %AGE PASIEN POTENSI JUMLAH PASIEN JUMLAH HARI PER KEMIRIPAN LOKASI DG POTENSI JUMLAH PASIEN
HARI LIBUR SINGGAH PER HARI TAHUN BENCHMARK PER TAHUN

1 Mobil/Angkot 9.420 0,67% 62,77 245 0,9000 6.780

2 Motor 26.056 0,97% 253,17 245 0,9000 27.342
3 Pedestrian 1.477 0,68% 10,12 245 0,9000 35.214
Total 35.214
PROSENTASE TRANSAKSI

JUMLAH TRANSAKSI PER KOMPOSISI SESUAI PROSENTASE TRANSAKSI SAAT SURVEY

LIPH ( BENCHMARK)
HARI SURVEY JUMLAH
SINGGAH

RESEP UPDS OTC RESEP UPDS OTC

HARI KERJA 573 53 226 293 9,25% 39,44% 51,13%

HARI LIBUR 217 2 98 117 0,92% 45,16% 53,92%

POTENSI OMSET PER TAHUN BERD. TRAFFIC

Potensi Jumlah Benchmark % age Komposisi Belanja Jumlah Pasien Per Komposisi
Hari
Pasien per Tahun Resep UPDS OTC Resep UPDS OTC

Kerja 71.397 9,25% 39,44% 51,13% 6.604 28.160 36.509

Weekend 35.214 0,92% 45,16% 53,92% 325 15.903 18.986

      Harga rata-rata/Transaksi
Total 106.611 6.928 44.063 55.495
Resep UPDS OTC
111.264 60.716 44.186

Potensi Omset/Komposisi
Hari Total Omset
Resep UPDS OTC

Kerja 734.779.471 1.709.771.474 1.613.164.976 4.057.715.921

Weekend 36.111.346 965.579.944 838.937.405 1.840.628.695
Total 770.890.817 2.675.351.418 2.452.102.381 5.898.344.616
PENENTUAN MARKET SHARE
DEMOGRAFI & POTENSI PASAR

POTENSI SAKIT & POLA PENGOBATAN

JUMLAH KELUHAN SAKIT SWAMEDIKASI

RAWAT
RAWAT INAP
NO KELURAHAN PENDUDUK JALAN

31,62% 66,91% 44,61% 2,32%

1 SEKELOA 30.856 9.757 6.528 4.352 226
2 LEBAK GEDE 15.474 4.893 3.274 2.183 114
3 TRAFFIC 79.000 24.980 16.714 - -

TOTAL 125.330 39.629 26.516 6.535 340

POTENSI PASAR

Potensi Pasien per bulan Potensi Pasar per bulan

45.067; 2%

340;
(2%) 796.306; 39%
1.114.286;
6.535; (39%) 59%
9.802; (59%)

Swamedikasi UPDS&OTC (Nilai transaksi 42)

Rawat Jalan Rawat Jalan (Nilai transaksi 122)
Rawat Inap Rawat Inap (Nilai transaksi 133)

Total Potensi Pasar = 1.955.659

Total Keluhan Sakit= 39.629

(Satuan dalam ribuan)

KOMPOSISI PENJUALAN

512,904; 46%
601,378; 54%
UPDS
OTC

Komposisi Penjualan Swamedikasi

144,331; 24%

125,977; 25%
344,790; 57% apotek
112,258; 19%
apotek toko obat
toko obat toko umum
386,927; 75%

Komposisi Penjualan UPDS

Komposisi Penjualan OTC
(Satuan dalam ribuan)
KOMPOSISI PENJUALAN (LANJUTAN)

292,761; 37%

Apotek
503,549; 63% Non Apotek

Komposisi Penjualan Rawat Jalan

(Satuan dalam ribuan)

TARGET OMSET

TARGET PENJUALAN APOTEK KFA TAHUN I OPERASI

PENJUALAN   MARKET SHARE
NO KOMPOSISI PENJUALAN
PER BULAN PER TAHUN % AGE POTENSI PASAR % KFA

1 RESEP DAN COPY RESEP 39.858 478.297 22,66% 14.150.462 3,38%

2 UPDS 78.375 940.504 44,57% 6.154.846 15,28%

3 OTC/HV 57.632 691.584 32,77% 7.216.534 9,58%

TOTAL
  175.865 2.110.385 100,00% 27.521.842 7,67%

(Satuan dalam ribuan)

HPP

Faktor
Segmen Omzet Tahun I Pembelian
Jual

Resep & Copy Resep 478.297 1,3 367.921

HV/OTC 691.585 1,2 576.320
UPDS 940.504 1,25 752.403
Jumlah 2.110.385   1.696.644
% HPP 80,39%    
disc Beli   4% 84.415
% HPP 76,39%   1.612.229

(Satuan dalam ribuan)

Pertumbuhan Omset

Tahun ke Asumsi Pertumbuhan Omset HPP (Omset x

per tahun 76,39%)

1.612.123
1 0% 2.110.385
2.095.760
2 30% 2.743.501
2.619.700
3 25% 3.429.376
3.143.640
4 20% 4.115.251
3.772.368
5 20% 4.938.301

(Satuan dalam ribuan)

BIAYA USAHA

TAHUN
Jenis Biaya Asumsi
Kenaikan per
tahun 1 2 3 4 5
Biaya Pegawai 10% 188.360 207.196 227.916 250.707 275.778
Biaya Tak Langsung 10% 54.000 59.400 65.340 75.141 82.655
Biaya Asuransi 10% 2.344 2.578 2.836 3.261 3.587
Biaya Pajak-pajak 10% 6.000 6.600 7.260 7.986 8.785
Biaya Pemeliharaan 10% 9.600 10.560 11.616 13.358 14.694
Biaya Umum 10% 36.000 39.600 43.560 50.094 55.103
Biaya Serba-serbi 10% 0 0 0 0 0
Biaya Penjualan (1,5% dari omset)   31.656 41.153 51.441 61.729 74.075
TOTAL BIAYA   327.959 367.086 409.968 462.276 514.677

(Satuan dalam ribuan)

 INVESTASI

URAIAN INVESTASI HARGA

Sewa Gedung (5 tahun)

192.500
Renovasi
211.800
Inventaris dan peralatan 137.524

Grand opening & Perizinan 15.000

TOTAL 556.824

(Satuan dalam ribuan)

Rugi/Laba

URAIAN TAHUN KE
1 2 3 4 5
Total Omset 2.110.385 2.743.501 3.429.376 4.115.251 4.938.301
HPP 1.612.123 2.095.760 2.619.700 3.143.640 3.772.368
Margin 498.262 647.740 809.676 971.611 1.165.933
Biaya Operasional 327.959 367.086 409.968 462.276 514.677
Laba Kotor 170.303 280.654 399.708 509.334 651.256

Penghasilan kena pajak 170.303 280.654 399.708 509.334 651.256

Pajak (25%) 42.576 70.164 99.927 127.334 162.814

Laba bersih setelah pajak 127.727 210.491 299.781 382.001 488.442

(Satuan dalam ribuan)

PBP&ROI

Investasi 556.824
Modal Kerja 134.352 Jumlah kas masuk per tahun: 301.688
Total Investasi 691.176
Tingkat bunga per tahun: 15%
Laba Kumulatif 1.508.441

 
PBP=
= 2 Tahun 4 bulan -> Layak

ROI=  
= 43,65% -> Layak
PERHITUNGAN IRR

Tahun Laba DF 15% NPV Aliran kas masuk Keterangan

0 691.176 1 691.176 NPV 1
1 127.727 0,8695 111.059  
2 210.491 0,7561 159.152  
3 299.781 0,6575 197.106  
4 382.001 0,5717 218.390  
5 488.442 0,4972 242.853  
  134.352 0,4972 66.800  
      995.359 NPV 2

Δ1 = NPV2-NPV1
304.183 Hasil positif => Diskon faktor ditingkatkan
PERHITUNGAN IRR

Tahun Laba df 28% NPV Aliran kas masuk Keterangan

0 691.176 1 691.176 NPV 1
1 127.727 0,783 100.010  
2 210.491 0,6104 128.483  
3 299.781 0,4768 142.935  
4 382.001 0,3725 142.295  
5 488.442 0,291 142.137  
  134.352 0,291 39.096  
      694.957 NPV 2

Δ2 = NPV2-NPV1
3.781
PERHITUNGAN IRR

Tahun Laba df 30% NPV Aliran kas masuk Keterangan

0 691.176 1 691.176 NPV 1
1 127.727 0,769 98.222  
2 210.491 0,592 124.610  
3 299.781 0,455 136.400  
4 382.001 0,35 133.700  
5 488.442 0,269 131.391  
  134.352 0,269 36.141  
      660.465 NPV 2
Δ2 = NPV2-NPV1
-30.711

IRR= df1 + (Δ1/Δ1+Δ2 X df2-df1)

15% + (304.183/304.183+3.781 x (28-15%)
27,84% -> Layak
Rencana
1. Kerja sama dengan
5 6 pemilik ruko
BISNIS MANAGER Panitia 2. Menentukan
Pelaksana kontraktor
3. Pengawasan
proyek
SK

1 FS 2
SK
4
(Izin prinsip)
Panitia
dan
Surat
3 7
Laporan
Kuasa

DIRUT KFA
TERIMA KASIH