PENILAIAN

Properti & BISNIS

Dr. Tri Kurniawan, MMA, MAPPI (Cert.)
www.kjpp-trikurniawan.com
 Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) tempat Penilai
berpraktek:

KJPP adalah tempat Penilai berpraktek , bila Penilai

telah
berpraktek wajib berpedoman pada :
 Standar Penilaian Indonesia .
 Kode Etik Penilai Indonesia ( KEPI )
 Ketentuan perundangan lain yang berlaku
(antara lain):
Bukti kepemilikan tanah ( Hukum Properti )
Ketentuan Tata Kota yang berlaku .
Ijin Mendirikan Bangunan
Peraturan Menteri Keuangan No 101 dan PMK lainnya yang
berhubungan dengan Penilaian .
 Bidang Keahlian Penilaian

1. Penilaian properti
(property valuation/appraisal)
2. Penilaian usaha
(business valuation/appraisal)
Sistematika SPI edisi VI
PENDAHULUAN PENDAHULUAN, REGULASI, SISTEMATIKA DAN FORMAT STANDAR

SPI 101 SPI 102 SPI 103 SPI 105

SPI 104
STANDAR UMUM NILAI PASAR DASAR LINGKUP PELAPORAN
IMPLEMENTASI PENILAIAN
SEBAGAI DASAR PENILAIAN PENUGASAN
PENILAIAN SELAIN NILAI
PASAR

STANDAR SPI 201 SPI 202 SPI 203

PENERAPAN PENILAIAN UNTUK PENILAIAN UNTUK PENILAIAN ASET
PELAPORAN TUJUAN SEKTOR PUBLIK
KEUANGAN PENJAMINAN
UTANG

KERANGKA KONSEP & PRINSIP UMUM PENILAIAN (KPUP)

KONSEPTUAL
PERUSAHAAN HAK
REAL PERSONAL / BADAN KEPEMILIKAN
PROPERTI PROPERTI USAHA FINANSIAL
 STANDAR TEKNIS

SPI 300 •PENILAIAN REAL PROPERTI

SPI 310 •PENILAIAN PERSONAL PROPERTI

SPI 301 •PENILAIAN HAK SEWA

•PENILAIAN MESIN DAN
SPI 311 PERALATAN

SPI 302 •PENILAIAN PROPERTI AGRI

SPI 320 •PENILAIAN ASET TAK BERWUJUD

SPI 303 •PENILAIAN PROPERTI DENGAN BISNIS KHUSUS SPI 330 •PENILAIAN BISNIS

•PENILAIAN INSTRUMEN
SPI 304 •PENILAIAN MASSAL
SPI 340 KEUANGAN

•PENDEKATAN BIAYA UNTUK ASET

•PENILAIAN PROPERTI INDUSTRI
SPI 350 BERWUJUD
SPI 305 PERTAMBANGAN
•ANALISIS DISCOUNTED CASH
SPI 351 FLOW (DCF)
•PENILAIAN TERHADAP PENGADAAN TANAH
SPI 306 BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN
UMUM

SPI 360 •ANALISIS PENGGUNAAN TERTINGGI

DAN TERBAIK (HBU ANALYSIS)

SPI 361 •OPINI KEWAJARAN DAFTAR ISTILAH (GLOSSARY)

ADENDUM
•INSPEKSI DAN HAL YANG
SPI 362 DIPERTIMBANGKAN INTERPRETASI

SPI 363 •KAJI ULANG PENILAIAN

SPI 364 • JASA KONSULTASI

 Konsep Hukum Penilaian Properti

Properti adalah konsep hukum yang mencakup

kepentingan , hak dan manfaat yang berkaitan
dengan suatu kepemilikan .

Properti terdiri atas hak kepemilikan , yang

memberikan hak kepada pemilik untuk suatu
kepentingan tertentu ( specific interest ) atau
sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya .
 KLASIFIKASI PROPERTI
BERDASARKAN JENISNYA
• Tanah
Real Property • Bangunan
• Sarana Pelengkap

• Mesin dan Peralatan

• Fixture & Furniture
Personal Property • Jewel & Antique
• Kendaraan Bermotor
• Surat Berharga
PROPERTY
“Kegiatan di bidang
Business Komersial, Industri, Jasa,
atau Investasi (Aktivitas
Ekonomi)”

Instrumen Investasi yang

Financial Interest dijamin aset-aset Real Estat
15
 SKEMA PENGGOLONGAN PROPERTI ATAU
HARTA KEKAYAAN SESUAI SIFATNYA

Real Property

(Tanah, Bangunan dan Sarana

Pelengkap)

Tangible Asset Personal Property

Machine Equipment Fixture &

Furniture, Moviable, Kendaraan
Bermotor, Jewelry/Antique Art

Goodwill
Hak Paten
Franchises
Intangible Asset Merk Dagang (Trade Mark)
PROPERTY Hak Cipta (Copy Right)

Saham
Investasi
Surat Berharga Deposito
Obligasi

16
 PENGERTIAN BIAYA, HARGA DAN NILAI

❖ BIAYA adalah sejumlah uang yang harus

disediakan untuk memproduksi atau
menciptakan barang dan jasa. (Fakta Cost
historis)
❖ HARGA adalah sejumlah uang yang diminta,
ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu
benda. (Fakta historis) Value Price
❖ NILAI adalah harga yang paling mungkin
disepakati oleh pembeli dan penjual atas
suatu barang/jasa yang diperjual belikan.
(bukan fakta historis tapi estimasi harga)
 lanjutan……
….
III. PENGERTIAN BIAYA, HARGA DAN NILAI

CAPITAL GAIN

PROFIT

NILAI
(VALUE)

HARGA
BIAYA (PRICE)
(COST)

KONDISI NORMAL
 FENOMENA NILAI DAN SIKLUS PROPERTI

PRE CRISIS CRISIS RECOVERY NORMAL

< 1997 1997 - 2005 2006 - 2007 > 2007

COST
VALUE

COST PRICE
VALUE COST
PRICE PRICE VALUE
COST
VALUE
PRICE
 an economic concept

 konsep ekonomi yang merujuk pada harga yang

sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan
penjual barang dan jasa yang tersedia untuk dibeli.
Nilai bukan merupakan fakta, tetapi merupakan
harga yang sangat mungkin dibayarkan pada waktu

Nilai
tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai.
SPI 2015
 Nilai tidak selamanya diukur dengan satuan uang.
 Nilai menyatu dalam istilah yang lebih spesifik =
Nilai Pasar, Nilai selain Nilai Pasar
 Properti Tidak Khusus

Nilai Pasar

Gedung ini dijual dengan

harga 510 miliar

Nilai Pasar menurut SPI 2015(SPI 101 )

didefinisikan sebagai:
“Estimasi sejumlah uang yang dapat Saya akan
diperoleh dari hasil penukaran suatu asset tawar gedung
atau liabilitas pada tanggal penilaian antara ini Rp. 500
pembeli yang berminat membeli (willing miliar
buyer) dengan penjual yang berminat
menjual (willing seller), dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak
masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian
dan tanpa paksaan.”

21
 Properti Khusus BISA NGGAK
YA DIJUAL ?

Nilai Selaian
Nilai Pasar
(DRC ?)
BERAPA YA
NILAINYA ?
Jenis Nilai Selain Nilai Pasar
▪Nilai dalam penggunaan
▪Nilai investasi
▪Nilai asuransi
▪Nilai kena pajak
▪Nilai Penggantian Wajar
▪Nilai likuidasi
▪Nilai khusus
▪Nilai jaminana pinjaman
▪Nilai realisasi bersih
▪Nilai sewa
▪dll
22
 Matriks nilai

No Uraian Basis Nilai Tujuan Kategori Aset

NP BNP LK PJmn ATK AK
1 Basis Nilai
- Nilai Pasar √ √ √
- Bukan Nilai Pasar √ √

2 Tujuan Penilaian
- Laporan Keuangan √ √ √ √
- Penjaminan √ √

3 Kategori aset
- Aset Tidak Khusus √ √ √
- Aset khusus √ √
 UNSUR NILAI
1. Kegunaan (Utility)
2. Kelangkaan (Scarcity)
3. Keinginan (Desire)
4. Kekuatan Daya Beli Efektip
5. Dapat Dialihkan

FAKTOR-FAKTOR YG
MEMPENGARUHI NILAI :
➢Pengaruh Sosial
➢ Pengaruh Ekonomi
➢ Pengaruh Politik
➢ Pengaruh Lingkungan
 PRINSIP PENILAIAN

 Highest & Best Use (Pemanfatan Tertinggi dan Terbaik)

 Suplai & Demand (Penawaran & Permintaan)
 Pengganti (Substitution)
 Antisipasi (Anticipation)
 Perubahan (Change)
 Penyesuaian (Conformity)
 Persaingan (Competition)
 Keseimbangan (Increasing & Decreasing
Return/Balance)
 Penggunaan yang Tetap (Consistent Use)
 Eksternalitas (Externalities)
 Konstribusi (Contribution)
 Bagan Proses Penilaian
LINGKUP PENUGASAN
DEFINISI PENUGASAN/IDENTIFIKASI MASALAH
Identifikasi
Identifikasi Pemberi Penentuan Asumsi &
Penentuan Objek Penilaian Tanggal
Tugas & Pengguna Tujuan Kondisi
Dasar Nilai dan Hak Penilaian
Laporan Penilaian Pembatas
Kepemilikan

IMPLEMENTASI
PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA
DATA PERMINTAAN &
DATA UMUM DATA KHUSUS
PENAWARAN Data
Wilayah, kota dan perbandingan (Transaksi,
Data properti
lingkungan Penawaran, Sewa, Tingkat
yang dinilai
(Neighborhood) Hunian, Pendapatan)

ANALISIS DATA
Analisis Pasar Analisis HBU (Penggunaan Tertinggi dan Terbaik)
Permintaan dan Penawaran Tanah dalam Keadaan Kosong
Studi Pasar Properti dikembangkan
OPINI NILAI TANAH
PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan Pasar Pendekatan Pendapatan Pendekatan Biaya
REKONSILIASI INDIKASI DAN OPINI NILAI AKHIR
PELAPORAN PENILAIAN
Pendekatan Penilaian
Amerika Australia INDONESIA

1. Market Data Approach 1. Market Data Approach : Market 1. Pendekatan Pasar

Continuum, Simple Comparison,
Detailed Analysis (paired sales
analysis, market adjustment grid)

2. Cost Approach : Quantity Survey, 2. Cost Approach 2. Pendekatan Biaya : Metode

Unit in Place, Square Metre, Index Kalkulasi Biaya dan Metode DRC

3. Income Approach : Direct 3. Hypothetical Development Approach 3. Pendekatan Pendapatan : Metode

Capitalization, DCF, Land Kapitalisasi Langsung, Metode GIM
Development, Residual Technique Metode Arus Kas Terdiskonto,
(land, building, property) Residual Technique

4. Computer Based Technique : Cash

Flow Method, Regression (simple and
multi regression analysis)
Pendekatan Pasar
Definisi Pendekatan Pasar
Suatu pendekatan untuk memperkirakan Nilai Pasar dari suatu
aktiva, “berdasarkan harga jual dari aktiva sejenis yang
sebanding, yang ditransaksikan di pasar terbuka”

 x
 Konsep Pendekatan data
Pasar
Nilai Objek Penilaian =
Harga Jual [penawaran/transaksi] Properti
Pembanding
+/-
Penyesuaian

Properti Pembanding Properti yang dinilai

 Prosedur Penilaian
Properti
pembanding
Riset
Data
Verifikasi
Data
8m
Seleksi Unit Properti
Perbandingan
dinilai

Menetapkan
Unsur
Pembanding 10 m
Penyesuaian
Data Pembanding

HGB HM
Rekonsiliasi
Indikasi Nilai Properti
Properti
pembanding dinilai
Contoh Soal :
 Unsur Pembanding Data 1 Data 2 Data 3 Data 4 Data 5 Data 6
Harga jual (Rp/m2) 700.000 800.000 900.000 400.000 400.000 400.000
Waktu Transaksi (bulan) 1 1 Penawaran 1 8 1
Korelasi Data
Akurasi -5% -5% -10% -5% -10% 0%
Waktu 0% 0% -5% 0% 0% 0%
Lokasi
Lebar jalan 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Jawaban
Tanah sudut 0% -10% -10% 0% 0% 0%
Tusuk sate 0% 0% 0% 10% 0% 0%
Dekat pusat kegiatan 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Fasilitas umum 0% 0% 0% 5% 8% 10%
Keadaan Fisik
Luas 0% 0% 5% 0% -5% 8%
Bentuk 0% 0% 0% 0% 0% 5%
Permukaan Tanah 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Peruntukkan 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Rencana Tata Kota 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Highest and Best Use 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Lain-lain 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Ancaman banjir 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Jumlah Penyesuaian -5% -15% -20% 10% -8% 23%
Adjusted Market Data 665.000 680.000 720.000 440.000 370.000 490.000
Pembobotan 25% 20% 15% 12% 18% 10%
Nilai kini 166.250 136.000 108.000 52.800 66.600 49.000
Nilai Properti (pembulatan) 579.000
PENDEKATAN KALKULASI BIAYA
 Pendekatan Kalkulasi Biaya

▪ Pendekatan ini juga dikenal

dengan istilah COST APPROACH
atau SUMMATION METHOD.

▪ Elemen penentu pada

pendekatan ini :
BIAYA PENGGANTIAN/REPRODUKSI
PENYUSUTAN
PENGERTIAN
 Biaya Reproduksi spesifikasi sama
Biaya yang dibutuhkan untuk membangun
dengan menggunakan harga yang berlaku pada
saat penilaian dilakukan, yang merupakan
duplikat atau replika dari properti yang dinilai,
dengan menggunakan bahan-bahan, standar
konstruksi, rancangan, denah dan kualitas
perkerjaan yang sama dan menyatukan semua
kekurangan, kelebihan dan kemunduran fisik
bangunan
▪ Biaya Penggantian fungsi sama
Perkiraan biaya untuk membangun dengan
menggunakan harga yang berlaku pada saat penilaian
dilakukan dimana bangunan yang dinilai
menggunakan bahan-bahan moderen serta standard
dengan rancangan masa kini
 COST APPROACH

MARKET VALUE =
REPRODUCTION(REPLACEMENT) COST :
• Direct Cost
• Indirect Cost
• Developer’s Cost

less
ACCRUED DEPRICIATION :
• Physical Deterioration
• Functional Obsolescence
• External Obsolescence

plus
LAND VALUE
Highest and Best Use As if Vacant
 Contoh :

- Nilai Tanah (seolah-olah Rp. 200 Juta

dalam keadaan kosong)

- Nilai Bangunan Rp. 110 Juta

(Biaya R. Baru – Penyusutan)
210 juta – 100 juta

Nilai Properti Rp. 310 Juta

Pendekatan Pendapatan
Konsep Pendekatan
Pendapatan

 Pendekatan pendapatan digunakan untuk penilaian

properti yang menghasilkan pendapatan [income
producing property].

Pendekatan pendapatan terkait erat dengan investasi jangka

panjang, sehingga faktor rate of return harus dapat
mengakomodasi unsur risiko dan penghasilan dari investasi
properti tersebut.
 Konsep Pendekatan
Pendapatan

 Nilai objek penilaian merupakan fungsi dari pendapatan

yang dapat dihasilkan oleh bangunan komersial tersebut.

NOI 1 NOI 2 NOI 3 NOI n-1 NOI n

Future Value
Present Value

Property Value
 Format Perhitungan

Pendapatan Kotor Potensial

(-) Tingkat Kekosongan
(+) Pendapatan Lain-lain _
= Pendapatan Kotor Efektif
(-) Biaya Operasi _
= Net Operating Income
Penilaian Gedung Perkantoran Dengan
Metode DCF

Objek Penilaian:
Gedung Perkantoran – Jl. TB Simatupang
Jakarta Selatan
 Data Objek Penilaian
& Data Pasar
 Memenuhi Prinsip HBU
 Pendapatan Kotor Efektif Tahun 1 Rp 2,000 juta dan diasumsikan setelah tahun
ke 5 konstan
 Total Biaya Tahun 1 Rp 800 juta
 Kenaikan Pendapatan per Tahun 5%
 Kenaikan Biaya per Tahun 7%
 Discount Rate 11%
 Terminal Capitalization Rate 11.75%
 Data Pasar Saat ini untuk Gedung Perkantoran Sejenis Rp 20,000 juta
 Pendapatan Bersih per Tahun untuk Gedung Perkantoran Sejenis Rp 1,850 juta
Penilaian – Metode DCF

Tahun 1 2 3 4 5
Pendapatan Kotor Efektif 2,000 2,100 2,205 2,315 2,431
Biaya 800 856 915.92 980.0344 1048.6368
Pendapatan Bersih 1,200 1,244 1,289 1,335 1,382
Nilai Terminal 11,765
Discount Faktor 0.9009 0.8116 0.7312 0.6587 0.5935
Nilai Sekarang 11,715 1,081 1,010 943 880 7,802
Initial Cap Rate 9.23%

1/(1+11%)^1
0.7312 * 1,289
PENILAIAN bisnis
DR. TRI KURNIAWAN, MMA, MAPPI (CERT.)
WWW.KJPP-TRIKURNIAWAN.COM
 Hasil Riset:
Prof. Baruch Lev, New York University

 Pada tahun 1982 proporsi nilai buku aktiva berwujud

perusahaan-perusahaan manufaktur di USA berkisar 62%
dari Nilai Pasar perusahaan tersebut.

 Sepuluh tahun kemudian (1992), proporsi tersebut melorot

menjadi 38% dari Nilai Pasar.

 Pada tahun 2000, proporsi tersebut diperkirakan 10% s/d 15%

dari Nilai Pasar.

47
 Capital You don’t see on the Balance Sheet

Human Capital
The collective skill, knowledge
attitudes and behavoiur of the Information Capital
People in the Organization

Organizational Capital
The resources and processes in
place that ensure effective use of
The human capital
The values, Good will, Trade merk,
working relationship
And cultural norms at work in
The organisation
 Pendahuluan
 Definisi penilaian Bisnis:
“Suatu proses untuk memperkirakan nilai suatu perusahaan
yang berjalan, termasuk berbagai kepentingan dan
kepemilikan (business ownership interest) serta transaksi dan
kegiatan yang memiliki pengaruh terhadap nilai
perusahaan”
 Ruang lingkup penilaian usaha:
 Penilaian Entitas Bisnis
 Penilaian penyertaan (ekuitas)
 Penilaian Surat Berharga termasuk derivasinya
 Penilaian Hak dan Kewajiban Perusahaan
 Penilaian aktiva tak berwujud
 Penilaian kerugian ekonomis
 Penilaian Opini Kewajaran
 Penilaian Instrumen Keuangan
49
Pendahuluan

 Alasan dilakukannya penilaian usaha:

 Kepentingan merjer dan akuisisi
 Kepentingan restrukturisasi perusahaan
 Divestasi sebagian saham dan private placement
 Pemisahan dari suatu kemitraan (partnership dissolution)
 Initial public offering dan privatisasi
 Standar nilai dalam penilaian usaha:
 Nilai Pasar(market value)
 Nilai investasi (investment value)
 Nilai likuidasi (liquidation value)
 Nilai likuidasi paksa (forced liquidation value)

50
 Apa Sebenarnya yang
Dinilai?
 Neraca, dilihat dari pembagian akun secara
umum:
Aktiva Kewajiban dan Modal
Aktiva Lancar Kewajiban Lancar

Aktiva Tetap Kewajiban Jangka

Panjang

Aktiva Lain-Lain Ekuitas Ekuitas/

Saham

Total Aktiva Total Kewajiban dan

Modal
 Apa Sebenarnya yang
Dinilai?
 Neraca, dilihat dari pembagian struktur kapital:
Aktiva Kewajiban dan Modal
Aktiva Lancar Kewajiban di Luar
Struktur Kapital
(Hutang Dagang, Hutang Pajak dll)

Aktiva Tetap Hutang/Kewajiban

Struktur Kapital Kapital/
(Hutang Berbunga Jangka Panjang Struktur Kapital
dan/atau Hutang Berbunga Jangka
Pendek)

Aktiva Lain-Lain Ekuitas

Ekuitas/
Saham
Total Aktiva Total Kewajiban dan
Modal

52
 Komponen Struktur Kapital

 Alternatif 1:
 Ekuitas saja
 Alternatif 2:
 Hutang berbunga jangka panjang (long-term interest bearing
debt [LTIBD])
 Ekuitas
 Alternatif 3:
 Hutang berbunga jangka pendek (short-term interest bearing
debt [STIBD]), jika (1) nilainya signifikan, dan (2) digunakan scr
terus-menerus
 LTIBD
 Ekuitas
 Alternatif 4:
 STIBD
 Ekuitas 53
 Bagan Proses Penilaian Bisnis Sesuai SPI 2015
LINGKUP PENUGASAN
DEFINISI PENUGASAN/IDENTIFIKASI MASALAH
Penentuan Identifikasi Asumsi &
Identifikasi Pemberi Tugas Penentuan Tanggal
Tujuan Objek Kondisi
& Pengguna Laporan Dasar Nilai Penilaian
Penilaian Penilaian Pembatas

IMPLEMENTASI
PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA

Data Perusahaan
Data Makro Ekonomi dan Industri Data Perusahaan
Pembanding

UJI TUNTAS PENILAIAN

Analisis
Analisis Makro Ekonomi & Analisis Informasi Umum Analisis Penyesuaian
Kewajaran
Industri Perusahaan Laporan Keuangan
Proyeksi
PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan Pasar Pendekatan Pendapatan Pendekatan Aset

REKONSILIASI INDIKASI NILAI DAN OPINI NILAI AKHIR

PELAPORAN PENILAIAN
 PROSES PENILAIAN BISNIS

Pemahaman
atas Usaha
yang Dinilai
Analisis
Makroekonomi Pemilihan
Analisis & Metode
Definisi
Analisis
Normalisasi Penilaian
Penugasan Penyusunan
Industri Laporan &
Penilaian Laporan
Keuangan Pelaksanaan
Analisis atas Penilaian
Perusahaan

55
 Definisi Nilai dan Model
Penilaian
 Beberapa definisi nilai dalam penilaian usaha:
 Nilai perusahaan (firm/corporate/enterprise value): nilai dari
kapital (invested capital) atau struktur kapital (capital
structure)  nilai seluruh aktiva dikurangi kewajiban yg tdk
termasuk dlm struktur kapital
 Nilai ekuitas: nilai seluruh aktiva dikurangi dengan nilai seluruh
kewajiban

 Dua model yang umum dalam penilaian usaha:

 Model ekuitas (equity model): langsung memperoleh nilai
ekuitas
 Model kapital (invested capital model): memperoleh nilai
perusahaan/kapital, yang harus dikurangi dengan hutang
komponen kapital untuk memperoleh nilai ekuitas 56
 Metodologi Penilaian Usaha

Metode Penilaian
1. Diskonto Pendapatan Ekonomi Mendatang
Pendktan
a. Model Ekuitas (FCFE Model)
Pendptan b. Model Kapital (FCFF Model)
2. Kapitalisasi Pendapatan Ekonomi Mendatang

Pendktan 1. Pembanding Perusahaan Tbk: P/E, P/BV, etc

Pasar 2. Pembanding Perusahaan Merjer & Akuisisi
(Relative Valuation)

Pendktan 1. Akumulasi Aset

Aset 2. Kapitalisasi Kelebihan Pendapatan
57
Penilaian Usaha dengan
Pendekatan
Aktiva/Neraca
 Metoda Penyesuaian Aktiva Bersih:
Penilaian Ekuitas PT ABC
Aktiva Nilai Penye- NPW Kewajiban & Ekuitas Nilai Penye- NPW
Buku suaian Buku suaian
Aktiva lancar 3.914 (330) 3.584 Kewajiban lancar 2.399 - 2.399
Kas & setara kas 561 - 561 Hutang dagang 113 - 113
Uang muka 1.053 (105) 948 Hutang bank 1.156 - 1.156
Piutang lain-lain 271 (225) 46 Hutang pajak 365 - 365
Persediaan rupa-rupa 79 - 79 Hutang perush. anak 765 - 765
Piutang perush. anak 1.950 - 1.950
Penyertaan 9.270 7.480 16.750 Kewajiban jk. pj. 7.750 - 7.750
Aktiva tetap bersih 9.673 3.859 13.532 Hutang bank (LTD) 7.750 - 7.750
Tanah 1.626 1.674 3.300
Bangunan 6.051 2.208 8.259 Ekuitas 12.708 14.384 27.092
Kendaraan 720 560 1.280 Modal disetor 10.000 - 10.000
Perlengkapan 1.276 (583) 693 Laba ditahan 2.708 - 2.708
Aktiva tak berwujud - 3.375 3.375 Selisih penilaian - 14.384 14.384
Biaya pre-ops/set up - 50 50
Sisdur/software - 320 320
Karyawan & manajer - 755 755
Resep/formula - 2.250 2.250
Total aktiva 22.857 14.384 37.241 Ttl kwjbn & ekuitas 22.857 59
14.384 37.241

Catatan: semua angka di atas adalah dalam jutaan rupiah

Pendekatan Pasar
(Market Approach)

Dalam
Penilaian Usaha
 Metode Pembanding
Perusahaan Terbuka
 Nilai ekuitas (dan nilai perusahaan/kapital)
diperkirakan dengan cara mengalikan suatu ukuran
nilai (value measure) yang diperoleh dari data
transaksi jual-beli yang pernah/sedang terjadi dari
perusahaan-perusahaan yang digunakan sebagai
pembanding pada suatu variabel nilai

 Ukuran nilai  suatu angka pengali (multiple) yang

diperoleh dengan cara membagi harga saham dari
suatu perusahaan pembanding pada tanggal
penilaian dengan variabel ekonomi yang relevan
61
 Metode Pembanding Perusahaan Terbuka:
Prosedur

Review Basis Angka Pengali Diskon/Premi:

 Go public/ada  Key valuation  Control share
 Bisnis harga pasar  Lack of control
ratios
 Keuangan  KLUI  Lack of liquidity

 Persaingan

Pemilihan &
Analisis Analisis Penetapan
Analisis
Perusahaan Angka Perkiraan
Perusahaan
yg Dinilai Pengali Nilai
Pembanding

Penyesuaian Yang Key Valuation Cara

Lapkeu Dibandingkan: Ratios: Perhitungan:
 Gaji yg tdk wajar  R/L, neraca  P/E  Angka
 Biaya/beban yg pengali x
tdk wajar
 Rasio &  P/S
pertumbuhan  P/BV
variabel
 Transaksi pihak keuangan
terkait  P/EBIT

62
 Metode Pembanding Perusahaan Terbuka:
Contoh Perhitungan – PT ABC
Tabel 1. Nilai Pasar Ekuitas
XYZ PQR STU ABC
Jumlah saham biasa (000) 3.554 6.552 7.036 6.500
Harga saham 2,03 1,76 0,81
Nilai Pasar Ekuitas/NPE (000) 7.200 11.520 5.700 ADT
ADT : Akan ditentukan

Tabel 2. Variabel Keuangan Fundamental

XYZ PQR STU ABC
S 2.846 7,945 2.103 1.200
EBT 735 1,108 576 225
BV 762 3,064 1351 1310

Tabel 3. Value Multiples

Multples XYZ PQR STU Mean Median
P/S 2.53 1.45 2.71 2.23 2.53
P/EBT 9.80 10.40 9.90 10.03 9.90
P/BV 9.45 3.76 4.22 5.81 4.22 (*)

(*) Dipilih median, karena sebaran cukup besar

Hitung Nilai Pasar Ekuitas, bila Premi Kendali 40% dan Diskon Pasar 30% ?

63
Metode Pembanding Perusahaan Terbuka:
Contoh Perhitungan – PT ABC
Tabel 4. Perhitungan Nilai
Basis Var. Multiples Indikasi Bobot Bobot tertimbang
Penilaian Fundamental NPE
NPE
P/S : 1.200 X 2,23 2.676,10 0,5 1.338,05
P/EBT : 225 X 10,03 2.256.66 0,5 1.128,33
P/BV : 1.310 X 4,22 5.527.02 0 (**)
Rata-rata tertimbang Nilai Pasar Ekuitas 2.466,38
(**) Indikasi NPE diabaikan, karena memiliki sebaran terlalu besar

Tabel 5. Diskon, Premi & Kesimpulan Nilai

Keterangan Nilai
Indikasi NPE 2.466,38
Premi kendali 40%
Value as if freely traded 3.452,93
Diskon utk lack of marketability 30%
NPE 100% saham ABC 2.417,05

64
Income Approach
– Discounted Cash
Flow Method
Gambaran Umum
66

Model
Ekuitas
Metode
DCF
Model
Kapital
Pendekatan
Pendapatan
Model
Ekuitas
Metode
Kapitalisasi
Model
Kapital
 Pendekatan Pendapatan – cont’d
Summary 67
Periode eksplisit

• Pertumbuhan
Pembilang Arus Kas Bersih Periode kontinuitas • AKB normal
• Tk diskonto normal

Discounted
Cash Flow
Ekuitas Invested Capital
Approach

Struktur Modal Proporsi Hutang & Ekuitas

berdasarkan nilai pasar
Penyebut Tingkat Diskonto
(Biaya Modal) Biaya Hutang - Tax shield
- Denominasi mata uang

Biaya Ekuitas - Build up model

* risk free rate
* size premium
* specific co. premium
- APM
- CAPM
* risk free rate
* beta (levered, unlevered)
* premi risiko pasar
 Pendekatan Pendapatan
68

Dasar Pemikiran Metode Discounted

Cash Flow:

 Nilai dari suatu investasi / aktiva adalah nilai

sekarang (Present Value) atas arus kas yang
diharapkan diperoleh dari investasi atau aktiva
tersebut di masa datang.
 Nilai sebuah bisnis ditentukan oleh kemampuannya
menghasilkan arus kas di masa mendatang.
 Suatu investasi baru memiliki nilai jika investasi
tersebut dapat memberikan pengembalian yang
lebih besar dibandingkan dengan biaya yang
harus dikeluarkan untuk memperoleh pendanaan
untuk membiayai investasi tersebut.
 Pendekatan Pendapatan – cont’d
Variabel dalam metode DCF
69

Metode DCF dapat digunakan untuk menentukan Nilai Perusahaan

(atau “Invested Capital”) maupun Nilai Ekuitas (atau “Equity Value”).

 Untuk Memperoleh Nilai Perusahaan

Nilai sekarang Nilai Pasar
Nilai Perusahaan Arus Kas Operasi
(Invested Capital) = Bersih di masa datang
+ Aktiva Non
Operasional

Periode eksplisit Periode

(masa proyeksi) + Kontinuitas

 Untuk Memperoleh Nilai Ekuitas

Nilai Pasar
Nilai Ekuitas
(Equity Value) = Nilai Perusahaan
(Invested Capital)
- Hutang Berbeban
Bunga
 1. Arus Kas Operasional Bersih untuk
Menentukan Nilai Perusahaan 70

(Invested Capital)
Laba bersih
+ Beban bunga (net of tax) (beban bunga x (1-t))
+ Beban non kas (depresiasi, amortisasi)
- Capital expenditures (pembelian aset tetap) atau +
bila ada penjualan aktiva tetap
- Peningkatan atau + penurunan modal kerja bersih
= Arus kas bersih untuk kapital

*Penyesuaian yang dilakukan adalah untuk

mengeluarkan item-item yang sifatnya non operasional
atau non-recurring.
 1. Arus Kas Operasional Bersih untuk Menentukan Nilai
Ekuitas (Equity Value) 71

Laba bersih (setelah penyesuaian)

+ Beban non kas (depresiasi, amortisasi)
- Capital expenditures atau + bila ada penjualan
aktiva tetap
- Peningkatan atau + penurunan modal kerja
bersih
+ kenaikan atau - penurunan utang berbunga
= Arus Kas Bersih untuk Ekuitas

*Penyesuaian yang dilakukan adalah untuk

mengeluarkan item-item yang sifatnya non operasional
atau non-recurring.
 Modal Kerja Bersih (Net Working Capital)
72

 Modal kerja bersih = Aktiva Lancar – Kewajiban Lancar

 Kenaikan modal kerja bersih berarti ada dana perusahaan
yang tertanam di dalamnya sehingga mengurangi arus kas
bersih
 Penurunan modal kerja bersih berarti ada dana yang
“dibebaskan” sehingga menambah arus kas bersih
 Modal Kerja Bersih (Net Working Capital)

Neraca 2016 (Aktual) 2017 (Proyeksi) 2018 (Proyeksi) 2019 (Proyeksi)

Kas 6.200 7.383 8.837 10.984

Piutang 14.500 16.667 17.500 18.375
Persediaan 9.300 10.000 10.500 11.025
Total Aktiva lancar 30.000 34.050 36.837 40.384
Deposito
Aktiva Tetap 50.000 57.000 66.000 75.000
Akumulasi depresiasi 20.000 25.700 32.300 39.800
Aktiva Tetap bersih 30.000 31.300 33.700 35.200
Total Aktiva 60.000 65.350 70.537 75.584

Hutang Lancar 10.000 10.500 11.025 11.576

Hutang jangka panjang 40.000 42.000 44.100 46.305
Ekuitas 10.000 12.850 15.412 17.703
Total Kewajiban & Ekuitas 60.000 65.350 70.537 75.584

Modal Kerja Bersih

Aktiva Lancar 30.000 34.050 36.837 40.384
Hutang Lancar 10.000 10.500 11.025 11.576
Modal Kerja Bersih (MKB) 20.000 23.550 25.812 28.808
(Kenaikan) penurunan MKB (3.550) (2.262) (2.996)
 Pendekatan Pendapatan – cont’d 74

Mengestimasi Biaya Modal Rata-

rata Tertimbang (“Weighted
Averaged Cost of Capital”)
 Pendekatan Pendapatan – cont’d
75
Definisi Biaya Modal (“Cost of Capital”)

 Tingkat pendapatan yang diharapkan oleh pasar

 Biaya opportunity atau opportunity cost (semakin tinggi risiko,
semakin besar pula hasil yang diharapkan)
 Prinsip substitusi (principle of substitution)

Setiap komponen dalam struktur pembiayaan sebuah perusahaan

memiliki biaya tertentu, dan komponen biaya-biaya tersebut
membentuk Biaya Modal Rata-rata Tertimbang atau yang dikenal
sebagai Weighted Average Cost of Capital (WACC)
 Menghitung Biaya Modal Rata-rata
Tertimbang (WACC) 76

Langkah-langkah untuk menghitung WACC

• Menentukan bobot masing-masing komponen dalam struktur
modal berdasarkan nilai pasar masing-masing komponen.
• Mengestimasi biaya hutang
• Mengestimasi biaya ekuitas
Formula:

WACC = (ke x We) + ([kd x (1-t)] x Wd)

Ke = biaya ekuitas
We = % ekuitas dalam struktur modal, dihitung berdasarkan nilai pasarnya
Kd = biaya hutang sebelum pajak
t = tingkat pajak
Wd = % hutang dalam struktur modal, dihitung berdasarkan nilai pasarnya
 Pendekatan Pendapatan – cont’d
Mengestimasi Biaya Modal Sendiri dengan
77

menggunakan Capital Asset Pricing Model (CAPM)

Formula:
E(Ri) = Rf + ß (Rm - Rf)

Premi Risiko

E(Ri) = tingkat pendapatan yang diharapkan oleh pasar atas

sekuritas i.
Rf = tingkat pendapatan bebas risiko per tanggal penilaian
ß = Beta
Rm = Tingkat return di pasar
 Contoh perhitungan Ke dan WACC
78

Bila diketahui:
- Beta perusahaan = 1,5
- Tingkat return SUN (Surat Utang Negara/Rf) = 11%
- Tingkat return pasar (Rm) = 17%
- Persentase Utang dalam struktur kapital = 29%
- Persentase Ekuitas dalam struktur kapital = 71%
- Tingkat bunga pinjaman (Kd) = 17%
- Tarif Pajak = 30%
- Hitung WACC ?
 79

CONTOH
 Kasus PT Makmur
Berdasarkan proyeksi neraca dan laba rugi PT Makmur, tentukan nilai
ekuitas PT Makmur per 31 Desember 2016, Jika Diketahui:
 PT Makmur bergerak dalam industri yang memiliki rata-rata
pertumbuhan selama lima tahun terakhir sebesar 8% - 10%.
 Selama tahun 2017 – 2019, PT Makmur melakukan ekspansi yang
cukup signifikan untuk mengganti mesin-mesin yang sudah lama
dan pada akhir tahun 2018, kapasitas utilitas PT Makmur telah
mencapai tingkat yang maksimum sebesar 90%.
 Manajemen PT Makmur memperkirakan bahwa perusahaan akan
mampu mempertahankan tingkat pertumbuhan 5% per tahun
sesuai dengan estimasi tingkat inflasi.
 Biaya modal sendiri = 25%
 Biaya hutang = 17%
 Pajak = 30%
 Kasus : PT Makmur
 Proyeksi Neraca PT Makmur

Neraca 2016(Aktual) 2017 (Proyeksi) 2018 (Proyeksi) 2019 (Proyeksi)

Kas 6.200 7.383 8.837 10.984

Piutang 14.500 16.667 17.500 18.375
Persediaan 9.300 10.000 10.500 11.025
Total Aktiva lancar 30.000 34.050 36.837 40.384
Deposito
Aktiva Tetap 50.000 57.000 66.000 75.000
Akumulasi depresiasi 20.000 25.700 32.300 39.800
Aktiva Tetap bersih 30.000 31.300 33.700 35.200
Total Aktiva 60.000 65.350 70.537 75.584

Hutang Lancar 10.000 10.500 11.025 11.576

Hutang jangka panjang 40.000 42.000 44.100 46.305
Ekuitas 10.000 12.850 15.412 17.703
Total Kewajiban & Ekuitas 60.000 65.350 70.537 75.584
 Proyeksi Laba Rugi PT Makmur

Laba Rugi 2017 (Proyeksi) 2018(Proyeksi) 2019 (Proyeksi)

Penjualan 200.000 210.000 220.500

Harga Pokok Penjualan (120.000) (126.000) (132.300)
Laba kotor 80.000 84.000 88.200
Beban operasional (52.000) (54.600) (57.330)
Beban penyusutan (5.700) (6.600) (7.500)
Laba operasi 22.300 22.800 23.370
Pendapatan bunga - - -
Beban bunga (6.800) (7.140) (7.497)
Laba sebelum pajak 15.500 15.660 15.873
Pajak (30%) (4.650) (4.698) (4.762)
Laba bersih 10.850 10.962 11.111
 TERIMA KASIH

ATAS KESEMPATAN DAN

PERHATIANNYA