Case ;

Ilustrasi proyek investasi PT. Jaya

Nilai investasi Rp. 1.000 umur proyek 5 tahun, proyek dibiayai oleh modal sendiri Rp. 200 dan sisanya oleh hutang,
dengan pembayaran kembali bunga secara anuitas. Biaya modal sendiri 24% dan biaya hutang 20% dengan pajak perseroan 40%.
Investasi tersebut dialokasikan ke modal kerja Rp. 300 dan sisanya dialokasikan ke harta tetap
dengan penyusutan angka tahun, nilai sisa 150, dengan estimasi pendapatan dan biaya tunai per kas sebagai berikut ;

Data Proyek Investasi Pendapatan Biaya Operasi

1 1,200 800
2 1,400 950
3 1,250 1,100
4 1,400 1,100
5 1,200 900

Hitunglah Net Present Value, Internal Rate of Return, Accounting Rate of Return, profitability index dan payback period

1. Langkah pertama (menghitung beban npenyusutan harta tetap, nilai 700 sisa Rp. 150 (nilai residu), yang disusutkan 550, selama 5 tahun dengan
(model sum of year digit method) selama 5 tahun
Menghitung beban penyusutan
Jumlah angka tahun = 1 + 2 + 3 + 4 +5 = 15
Tahun Teknik perhitungaBeban Penyusutan
1 5/15*550 183
2 4/15*550 147
3 3/15*550 110
4 2/15*550 73
5 1/15*550 37

2. langkah kedua
Skedule pembayaran bunga dan angsuran, besarnya anuitas, bunga 20% per tahun dan pinjaman Rp. 800, bunga 20% per tahun
pinjaman 800 = (Rp.800/(PVIFA, 20%, 5 tahun) = (Rp. 200/ 2.990) = Rp. 267,56 dibulatkan 268
Tahun Pinjaman Anuitas Bunga 20% Angsuran
1 800 268 160 108
2 692 268 138 130
3 562 268 112 156
4 407 268 81 187
5 220 268 48 220
Jumlah 1340 540 800
Pembulatan pembayaran bunga

Langkah ketiga
Menghitung arus kas bersih
Keterangan Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Pendapatan 1,200 1,400 1,250 1,400 1,200
Biaya Operasi per kas 800 950 1,100 1,100 900
EBDIT 400 450 150 300 300
Depresiasi 183 147 110 73 37
EBIT 217 303 40 227 263
Bunga 160 138 112 81 48
EBT 57 165 (72) 145 215
Tax 40% 23 66 (29) 58 86
Earning after Tax 34 99 (43) 87 129

Net Cashinflow = EBIT* 313 329 134 209 195

Nilai sisa harta tetap 0 0 0 0 150
Modal kerja akhir proye 0 0 0 0 300
Total Net Cash Flow (NC 313 329 134 209 645

Langkah keempat
Biaya Modal ; k= [kb(1-T)(B/V)] + ks (S/V) = 0,20 *(1-0,4)*(0,8) + 0,24 (0,2) = 0,1440 (14,40%)
sebagai hasil invetasi (arus kas bersih)
langkah kelima
Menghitung Net Present Value (NPV)

Tahun Arus Kas Masuk BeDiskon Faktor ( Nilai Tunai

1 313 0.874 274 1.144
2 329 0.764 251 1.309
3 134 0.668 90 1.497
4 209 0.584 122 1.713
5 645 0.510 329 1.959
Total nilai Cash bersih 1066
Modal awal 1000
Nilai Tunai Bersih 66
NPV = 1
(1+ i)ⁿ
NPV = 1 Tahun ke-1
(1+ 0,144)¹
NPV = 1 Tahun ke-2
(1+ 0,144)²
dst

Kesimpulan : Proyel layak berdasar NPV, karena positif 66

Langkah keenam
Menghitung Internal Rate of Return
1. Nilai IRR adalah titik impas investasi, dimana nilai tunai arus kas masuk bersih sama dengan nilai tunai investasi, oleh sebab itu harus dicari discount
nilai tunai arus kas masuk bersih dengan nilai investasi melalui trial dan error

2. Tahap perhitungannya adalah bahwa jika nilai tunai bersih (Net Present Value) dari arus kas masuk bersih positif, harus kas masuk bersih dengan di
kemudian dihitung dengan menggunakan model seperti diatas yaitu discount rate 20%, sehingga memperoleh NPV negatif (73)

3. Nilai tunai arus kas bersih dengan discount rate yang mempunyai NPV positif dibandingkan dengan nilai tunai kas masuk bersih yang mempunyai N

Tahun Arus Kas Masuk BeDiskon Faktor ( Nilai Tunai

1 313 0.833 261 1.200
2 329 0.694 228 1.440
3 134 0.579 78 1.728
4 209 0.482 101 2.074
5 645 0.402 259 2.488
Total nilai Cash bersih 927
Modal awal 1000
Nilai Tunai Bersih -73

Menghitung selisihdiscount rate

Discount Rate NPV Rendah Selisih NPV

14.40% 1066 1066
20.00% 1000 927
5.60% 66 139

IRR = 14,41% + (66/139)*(5,60%) = 17,05%

14.40% 2.65% 17.05%

Langkah ketujuh
Profability Index (PI) = Nilai aliran kas masuk/ nilai investasi
Jika P1 > 1 ; maka Investasi tersebut dapat dijalankan (layak dijalankan)
Jika P1 < 1 ; maka Investasi tersebut dapat tidak dijalankan (tidak layak)
Profability Index (PI) = 1630
1000

= 1.63
(Investasi ini layak dijalankan karena diatas 1)

Langkah ke delapan
Accounting rate of return (ARR) adalah suatu metode analisis yang mengukur besarnya tingkat keuntungan dari suatu investasi
ARR = Pendapatan bersih investasi/biaya i 61
1000 (Nilai Investasi
= 0.061
= 6.117 %

Investasi ini kurang layak karena dibawah biaya modal 14,40%

Langkah kesembilan
Payback period (PP) = Pengembalian modal dapat diartikan sebagai pengembalian modal investasi dalam jangka waktu tertentu
313+329+134+209 = 98kira-kira 4 tahun lebih sedikit untuk mencapai nilai 1.000

Kesimpulan
1. Jika manajemen menginginkan payback period 3 tahun, maka proyek tersebut tidak layak
jak perseroan 40%.

disusutkan 550, selama 5 tahun dengan metode penyusutan jumlah angka tahun

ga 20% per tahun

tasi, oleh sebab itu harus dicari discount rate terlebih dahulu rate yang dapat menyamakan

ositif, harus kas masuk bersih dengan diskonto persentasi ertentu agar diperoleh NPV negatif
NPV negatif (73)

ai kas masuk bersih yang mempunyai NPV negatif, hasilnya sebagai penyebut dalam menghitung IRR
ri suatu investasi

ka waktu tertentu