Tukar Menukar

A. Pengertian
Menurut pasal 1541 KUHPerdata, tukar menukar adalah suatu persutujuan dengan mana kedua belah pihak
mengikatakan dirinya untuk saling memberikan suatu barang secara bertimbal balik sebagai gantinya suatu
barang lain. Dalam pembuatan Akta Tukar menukar hak atas tanah, maka yang menjadi barang untuk saling
ditukarkan adalah hak atas tanah yang satu dengan hak atas tanah lainya.

B. Akta Tukar Menukar

Akta tukar menukar dibuat oleh PPAT manakala terjadi kejadian dimana ada 2 orang misalnya Tuan A dan Tuan
B yang masing-masing memiliki sebidang hak atas tanah, kemudian Tuan A menginginkan untuk memiliki tanah
milik Tuan B dan Tuan B pada saat bersamaan juga berkeinginan untuk memiliki tanah tuan A. Dalam hal ada
keinginan seprti itu maka Tuan A dan Tuan B dapat mengahadap PPAT untuk membuat akta tukar menukar. Jadi
unsur esensial yang ada dalam Akta Tukar Menukar tanah adalah adanya pertukaran tanah dengan tanah dimana
pemiliknya saling bertukar kepemilikan atas tanah (tanah) yang ditukar. Dengan dibuatnya akta tukar menuka
maka pada detik ditandantanganinya akta tukar menukar hak atas tanak milik Tuan A telah menjadi milik Tuan B
dan demikian pula sebaliknya hak atas tanah milik Tuan B telah menjadi milik Tuan A. Akta Tukar Menukar
dapat terjadi dengan pemberian kompensasi sejumlah uang kepada pihak lainya, misalnya Tuan A memberi
kompensasi uang sebesar Rp.100.000.000,- kepada Tuan B, namun dapat terjadi tanpa adanya nilai kompensasi.
Bila ada nilai kompensasinya maka dalam Akta Tukar Menukar akan diisi/dicantumkan nilai kompensasi
tersebut. Tempat untuk menuliskan nilai kompensasi sudah disediakan dalam blanko Akta Tukar Menukar. Akta
Tukar Menukar dapat dibuat untuk obyek tukar menukar yang terdiri lebih dari satu bidang, misalnya Tuan C
dan Tuan D setuju untuk tukar menukar atas dua bidang milik Tuan D. Tukar Menukar yang demikian ini dapat
juga terjadi dengan adanya kompensasi uang atau tanpa juga terjadi dengan adanya kompensasi uang atau tanpa
adanya kompensasi uang.
Tukar menukar dengan demikian ini dapat dibuat cukup dengan satu Akta Tukar Menukar, tidak perlu dengan
dua Akta Tukar Menukar, karena prinsip yang dikandung dalam Akta Tukar Menukar boleh mencantumkan
beberapa bidang tanah dalam satu Akta Tukar Menukar, tidak seperti Akta Jual Beli dan Akta Hibah yang hanya
membolehkan satu hak atas tanah untuk setiap satu akta yang dibuat.

C. Dasar Hukum Tukar Menukar

Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997

Adobe Acrobat
Document

D. Subjek dan Objek Tukar Menukar

Obyek Akta Tukar Menukar adalah hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun. Hak atas tanah yang
dimaksud dapat berupa sebidang tanah kosong namun dapat juga berikut dengan bangunan yang berdiri
diatasnya. Jenis hak atas tanah yang dapat dibuatkan akta tukar menukar oleh PPAT adalah :

 Hak Milik
 Hak Guna Bangunan
 Hak Guna Usaha
 Hak Pakai
 Selain ketentuan pasal 98 PMNA/Kepala BPN nomor 3 tahun 1997, jual beli mengenai Hak Pakai harus
mengikuti juga ketentuan pasal 43 UUPA yang pada intinya:
1. Hak pakai atas tanah yang dikuasai langsung oleh negara hanya dapat dijual dengan mendapat ijin dari
pejabat yang berwenang.
2. Hak pakai atas tanah hak milik hanya dapat ditukar jika hal itu diperjanjikan dalam perjanjian pemberian
hak pakai (maksudnya : dalam akta pemberian hak pakai atas tanah hak milik) catatan: hak guna
bangunan atas tanah hak milik hanya dapat ditukar jika hal itu diperjanjikan dalam perjanjian pemberian
HGB (maksudnya) dalam akta pemberian hak guna bangunan atas tanah hak milik).

E. Fungsi Akta PPAT dalam tukar menukar

1. Sebagai alat bukti; dan Akta PPAT (Akta Tukar Menukar) membuktikan bahwa memang benar telah
dilakukannya tukar menukar hak atas tanah oleh para pihak.
2. Sebagai syarat pendaftaran peralihan hak atas tanah karena tukar menukar di Kantor Pertanahan.
Pendaftaran peralihan hak atas tanah karena tukar menukar di Kantor Pertanahan bertujuan agar para
pihak mendapatkan kepastian hukum atas tukar menukar hak atas tanah yang telah dilakukan.
F. Contoh Akta Tukar Menukar

Adobe Acrobat
Document

G. Contoh Surat Perjanjian tukar menukar

SURAT PERJANJIAN TUKAR-MENUKAR

Pada hari jumat tanggal 18 Desember 2020 yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama : Novel Jans
Pekerjaan : Wiraswasta
Alamat : Jl. Semeru Barat, Rt.08 rw 001 Ungaran Barat, Bandarjo Kab. Semarang
Nomor KTP : 3205076412770002
Bertindak untuk dan atas nama diri sendiri dan selanjutnya disebut sebagai Pihak Pertama.

Nama : Enggal Prabawuri Khotimah

Pekerjaan : Wiraswasta
Alamat : Jl. Brigjen Sudiarto No.428, Pedurungan, Semarang
Nomor KTP : 3217072302800006
Bertindak untuk dan atas nama diri sendiri dan selanjutnya disebut sebagai Pihak Kedua.

Para Pihak terlebih dahulu menerangkan :

1. Bahwa Pihak Pertama memiliki 1 (satu) buah unit mobil merek Honda CRV tipe 1.5L
turbo Prestige, yang diperolehnya berdasarkan lelang dan oleh para pihak ditaksir
seharga Rp. 543.700.000,00 (Lima ratus empat puluh tiga juta tujuh ratus ribu rupiah)
dengan spesifikasi :

Tahun Pembuatan : 2020;

No Rangka : MAFINEPK5BS1121000;
 Warna : Putih;
Bahan Bakar : Bensin;
No. Polisi : H 3151 IE;

2. Bahwa Pihak Kedua memiliki tanah seluas 100 m2 Sertifikat Hak Milik No. 179 yang
beralamat di Jl. Ki mangunsarkoro Bandarjo, ungaran barat kab. Semarang, yang oleh
para pihak ditaksir seharga Rp. 255.500,00 ( Dua ratus lima puluh lima juta lima ratus
ribu rupiah) dengan batas-batas sebagai berikut :

Sebelah Timur berbatasan dengan Inyup Pangadimedjo

Sebelah Barat berbatasan dengan Suran Mandalika
Sebelah Utara berbatasan dengan Pohan Nababan
Sebelah Selatan berbatasan dengan Dorrothy Anglingmande

3. Bahwa para pihak hendak saling menukarkan kedua barang tersebut;

4. Para pihak telah bersepakat untuk dengan ini saling menukarkan kedua barang tersebut
di atas diatas dengan ketentuan antara lain sebagai berikut;
Pasal 1
Pihak pertama dengan ini menjamin bahwa 1( satu) unit mobil merek Honda CRV tipe 1.5L
adalah hak milik Pihak Pertama yang sekaliigus sebagai pemilik satu-satunya yang sah atas
penguasaanya.
Pasal 2
Pihak Kedua dengan ini menjamin bahwa 1 (satu ) bidang tanah seluas 100 m2 Sertifikat Hak
Milik No. 179 yang beralamat di Jl. Ki mangunsarkoro Bandarjo, Ungaran barat kab. Semarang
adalah hak milik Pihak Kedua yang sekaligus sebagai pemilik satu-satunya yang sah atas
penguasaanya.
Pasal 3
Pihak Pertama dengan ini telah menukarkan barang dengan Pihak Kedua berupa 1 ( satu) unit
mobil merek Honda CRV tipe 1.5L dengan 1 (satu ) bidang tanah seluas 100 m2 Sertifikat Hak
Milik No. 179 dengan ketentuan bahwa Pihak Pertama akan memberikan tambahan uang
sejumlah Rp. 2.500.000 (Dua juta lima ratus ribu rupiah ) Kepada Pihak kedua sesudah
perjanjian ini ditangani
Pasal 4
A. Pihak Pertama menyerahkan barang dan dilakukan di tempat Pihak Kedua yang
beralamat di Jl. Brigjen Sudiarto No.428, Pedurungan, Semarang
B. Biaya Pengiriman barang dari tempat Pihhak Pertama sampai ke Tempat Pihak Kedua
ditanggung oleh Pihak pertama.
Pasal 5
Pembayaran dalam perjanjian tukar menukar ini dilakukan dengan cara transfer ke Bank Jateng
Cabang Ungaran dengan nomor rekening 08-179876-45387 atas nama Enggal Prabawuri
Khotimah .
Pasal 6
Apabila suatu saat Pihak Pertama di gugat dalam bentuk apapun mengenai kepemilikan barang
berupa tanah oleh Pihak ketiga maka Pihak Kedua wajib menyelesaikanya atas biaya sendiri.

Pasal 7
Hal-hal yang belum tercantum dalam perjanjian ini akan diselesaikan secara kekeluargaan atau
musyawarah untuk mufakat oleh kedua belah pihak.

Pasal 8
Apabila terjadi Perselisihan antara Pihak Pertama dan Pihak Kedua yang berkaitan dengan isi
perjanjian ini, maupun pelaksanaan dari perjanjian ini maka Para Pihak berusaha terlebih dahulu
semaksimal mungkin untuk menyelesaikan perselisihan dengan jalur musyawarah -secara
kekeluargaan, dan apabila tidak mencapai kata mufakat antara kedua belah pihak dalam
musyawarah, maka kedua belah piiak sepakat untuk meyelesaikan perselisihan tersebut melalui
jalur litigasi di Pengadilan Negeri Semarang.

Pasal 9
Demikianlah Perjanjian ini dibuat rangkap 2 dan bermaterai cukup yang berkekuatan hukum
yang sama untuk masing-masing pihak, serta berlaku sejak perjanjian ini ditandatangani oleh
para pihak dan saksi-saksi.

Semarang, 18 Desember 2020

Pihak Pertama Pihak Kedua

Novel Jans Enggal Prabawuri Khotimah

Saksi-saksi

Saksi Pertama Saksi Kedua

Yuanita Nur Komalasari Robertus Budi Pradana