Manajemen Konstruksi

Konsep Dasar Manajemen Proyek

Alokasi Risiko Proyek

Pembahasan
Estimasi Biaya Konstruksi

Harga Perkiraan Sendiri dan SNI

__Septyanto Kurniawan
 Manajemen Konstruksi

Manajemen : rangkaian kegiatan yang terdiri dari perencanaan,

pengorganisasian, pengisian staf, pengarahan, pengendalian
sumber daya (material, metoda, peralatan, uang, dan tenaga
kerja) yang ada untuk mencapai tujuan tertentu

Proyek : kegiatan yang mempunyai tujuan spesifik dengan standar

tertentu, berlangsung dalam jangka waktu dan sumber daya
terbatas, unik, tidak repetitif  tidak ada satu proyek yang identik
sama

__Septyanto Kurniawan
Manajemen Proyek Konstruksi

Definisi Manajemen Proyek

Konstruksi

Manajemen proyek konstruksi : „kegiatan

merencana, mengorganisasi, mengisi staf,
mengarahkan, dan mengendalikan sumber
daya yang tersedia berdasarkan kriteria
standar spesifikasi yang telah ditentukan
untuk membangun aset fisik bangunan“

__Septyanto Kurniawan
 Manajemen Konstruksi

Biaya

Kriteria Proyek Tiga kendala tradisional

Berhasil Mutu

Waktu

Kendala lainnya Keselamatan

Hubungan yang harmonis antar pihak
Tata kelola yang baik
Tertib administrasi

__Septyanto Kurniawan
 Manajemen Konstruksi

KUALITAS

SPESIFIKASI

SKEDUL
WAKTU

ANGGARAN Hasil proyek konstruksi adalah berhubungan

antara biaya, mutu, dan waktu yang telah
BIAYA
disepakati

__Septyanto Kurniawan
 Manajemen Konstruksi

Tahapan Proyek Konstruksi Tipikal

DESAIN PENGADAAN KONSTRUKSI SERAH TERIMA

Menentukan konsep dan Membuat spesifikasi Memperoleh perjinan Testing and commissioning
desain awal tender Mobilisasi sumber daya Serah terima
Memperoleh perijinan Mengundang tender Pelaksanaan konstruksi Pemeliharaan
Dll. Penyerahan proposal
tender
Evaluasi proposal tender
Penentuan pemenang
tender
Penandatangan kontrak

__Septyanto Kurniawan
 Manajemen Konstruksi

Keunikan Proyek Konstruksi

Permasalahan proyek konstruksi kompleks

Hubungan antara elemen-elemen dari sebuah

permasalahan mungkin tidak linear

Elemen-elemen dari permasalahan tidak pasti

Situasi yang dinamis

Masalah “manusia” adalah elemen yang

esensial dari permasalahan konstruksi

__Septyanto Kurniawan
 Manajemen Konstruksi

Banyak faktor yang Risiko Konstruksi

berpengaruh
pada keberhasilan
proyek konstruksi :
internal dan eksternal

Ketergantungan terhadap faktor internal

dan eksternal tinggi  risiko terjadinya
keterlambatan, kenaikan biaya konstruksi,
dan tidak terpenuhinya persyaratan
spesifikasi

__Septyanto Kurniawan
 Manajemen Konstruksi

Alokasi Risiko Keterlambatan Proyek

Keterlambatan yang disebabkan pemilik (E)

Siapa yang harus Keterlambatan yang disebabkan kontraktor (C)

bertanggung jawab?

Keterlambatan yang tidak disebabkan pemilik

kontraktor (N)

TIDAK MUDAH

__Septyanto Kurniawan
 Manajemen Konstruksi

Skedul proyek yang telah disepakati di kontrak

adalah 18 bulan. Saat proyek berlangsung
proyek mengalami keterlambatan yang
disebabkan owner selama dua bulan.
Kontraktor sebenarnya dapat menyelesaikan
proyek dalam waktu 16 bulan tetapi karena
keterlambatan tersebut, proyek tetap
diselesaikan 18 bulan. Kontraktor tidak
berhak mengajukan klaim karena proyek
selesai sesuai dengan kontrak

Setujukah Anda?

__Septyanto Kurniawan
 Manajemen Konstruksi

Proyek mengalami keterlambatan akibat Setujukah Anda?

owner dan akibat keterlambatan tersebut
proyek diprediksikan akan terlambatan
bila tidak dilakukan percepatan.
Kontraktor dengan inisiatif sendiri
melakukan pekerjaan percepat untuk
mengejar skedul. Kontraktor kemudian
meminta klaim. Owner tidak menyetujui
karena tidak pernah memberikan
instruksi.

__Septyanto Kurniawan
 Manajemen Konstruksi

Ada keterlambatan yang disebabkan oleh owner.

Pada saat yang bersamaan terjadi cuaca buruk
yang menyebabkan proyek tertunda. Owner
memberikan kompensasi perpanjangan waktu
kepada kontraktor dengan harapan kontraktor
tidak mengklaim keterlambatan yang disebabkan
oleh owner.

Setujukah Anda?

__Septyanto Kurniawan
 Manajemen Konstruksi

Konsensus tentang Kompensasi

Keterlambatan tipe E memperoleh

kompensasi ganti rugi dan
perpanjangan waktu

Keterlambatan tipe C tidak

memperoleh kompensasi

Keterlambatan tipe N memperoleh

kompensasi perpanjangan waktu

__Septyanto Kurniawan
 Manajemen Konstruksi

Alokasi risiko akibat kenaikan biaya

konstruksi relatif mudah dilaksanakan
Alokasi risiko kenaikan ketimbang alokasi risiko keterlambatan
biaya konstruksi

Salah satu metoda alokasi risiko secara

kontraktual adalah menentukan tipe kontrak
berkaitan dengan metoda pembayaran
(methods of payment)

__Septyanto Kurniawan
 Manajemen Konstruksi

Kontrak harga tetap

Kontrak harga tetap (fixed price term contract)

pengguna jasa membayar penyedia jasa berdasarkan
estimasi biaya pekerjaan, ditambah allowance untuk
segala risiko dan ketidakpastian, ditambah profit,
pembayaran tidak ada hubungannya dengan biaya
konstruksi aktual yang dikeluarkan oleh penyedia jasa

__Septyanto Kurniawan
 Manajemen Konstruksi

Kontrak cost reimbursement Pembayaran didasarkan atas biaya konstruksi aktual

yang dikeluarkan oleh penyedia jasa.

Biaya utama ditambah persentase/ Prime cost plus Variasi

percentage

Biaya utama ditambah biaya tetap/ Prime cost plus

fixed fee

Biaya utama ditambah kontrak biaya berfluktuasi /

Prime cost plus fluctuating fee contracts

Target kontrak biaya/ Target cost contracts

__Septyanto Kurniawan
 Manajemen Konstruksi

Biaya Aktual+Fee
Biaya utama ditambah persentase
BIAYA YANG DIBAYARKAN OWNER

Fee
Biaya Aktual

BIAYA AKTUAL

__Septyanto Kurniawan
 Manajemen Konstruksi

Biaya utama ditambah biaya tetap

BIAYA YANG DIBAYARKAN OWNER

Biaya Aktual+Fee
Biaya Aktual
Fee

BIAYA AKTUAL

__Septyanto Kurniawan
 Manajemen Konstruksi

Biaya utama ditambah kontrak biaya berfluktuasi

BIAYA YANG DIBAYARKAN OWNER

Biaya Aktual+Fee
Biaya Aktual
Fee

BIAYA AKTUAL

__Septyanto Kurniawan
 Manajemen Konstruksi

X1

X2
BIAYA YANG DIBAYARKAN OWNER

X2
Target kontrak biaya

Target cost contract 50/50

X1 X1 = Bagian Penyedia Jasa
X2 = Bagian Pengguna Jasa

Biaya Aktual+Fee

BIAYA AKTUAL

__Septyanto Kurniawan
Manajemen Konstruksi

Kontrak Konstruksi berdasarkan PP No. 29

tahun 2000 tentang Penyelenggaraan Jasa
Konstruksi

Lump Sum
Harga satuan
Biaya tambahan imbalan jasa
Gabungan Lump Sum dan harga satuan
Aliansi

__Septyanto Kurniawan
 Manajemen Konstruksi

Kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam

Lump-Sum jangka waktu tertentu dengan jumlah harga yang pasti dan
tetap serta semua risiko yang mungkin terjadi dalam proses
penyelesaian pekerjaan yang sepenuhnya ditanggung oleh
penyedia jasa sepanjang gambar dan spesifikasi tidak
berubah

Kontrak jasa atas penyelesaian seluruh Harga Satuan

pekerjaan dalam jangka waktu tertentu
berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap
untuk setiap satuan/unsur pekerjaan dengan
spesifikasi teknis tertentu, dengan volume
pekerjaan yang benar-benar telah dilaksanakan
oleh penyedia jasa

__Septyanto Kurniawan
 Manajemen Konstruksi

Biaya tambah imbalan jasa

(cost plus fee)

Kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan

dalam jangka waktu tertentu, di mana jenis-jenis
pekerjaan dan volumenya belum diketahui dengan
pasti, sedangkan pembayarannya dilakukan
berdasarkan pengeluaran biaya yang meliputi
pembelian bahan, sewa peralatan, upah pekerja
dan lain-lain, ditambah imbalan jasa yang telah
disepakati oleh kedua belah pihak

__Septyanto Kurniawan
 Manajemen Konstruksi

Gabungan Lump Sum dan atau harga Gabungan lump sum dan harga
satuan atau tambah imbalan jasa dalam 1
(satu) pekerjaan yang diperjanjikan sejauh satuan
yang disepakati para pihak dalam kontrak
kerja konstruksi

Kontrak pengadaan jasa di mana suatu harga kontrak

Aliansi
referensi ditetapkan lingkup dan volume pekerjaan yang
belum diketahui atau diperinci secara pasti sedangkan
pembayaran dilakukan secara biaya tambah imbal jasa
dengan suatu pembagian tertentu yang disepakati bersama
atas penghematan ataupun biaya lebih yang timbul dari
perbedaan biaya sebenarnya dan harga kontrak referensi

__Septyanto Kurniawan
 Manajemen Konstruksi

Cara pembayaran berdasarkan PP

No. 29 tahun 2000 tentang
Penyelenggaraan Jasa Konstruksi

Bagaimana dengan pra

pembiayaan (pre-financing) ?
Berdasarkan kemajuan pekerjaan

Secara berkala (bulanan)

__Septyanto Kurniawan
 Manajemen Konstruksi

Risiko pekerjaan tidak

sesuai dengan spesifikasi

Spesifikasi hasil akhir/ End-result specification

Spesifikasi material dan metode/ Material and

method specification

Spesifikasi jaminan kualitas/ Quality assurance

spesification

__Septyanto Kurniawan
 Manajemen Konstruksi

Seni memperkirakan (art of

approximating) kemungkinan jumlah
biaya yang diperlukan untuk suatu
kegiatan yang didasarkan atas
Estimasi biaya informasi yang tersedia waktu itu

Hasil estimasi bisa berbeda antara satu estimator

dengan estimator lainnya: pengalaman,
pengetahuan, asumsi, perspektif, tujuan,
organisasi, dll.

__Septyanto Kurniawan
TERIMA KASIH