Skenario dan Instrumen

Pembiayaan dalam Rangka

Pewujudan Struktur dan
Pola Ruang

R Widodo D Pramono
OUTLINE

1. ASAS IMPLEMENTASI RTR

2. PERMASALAHAN UMUM IMPLEMENTASI RTR
3. PRINSIP PENYUSUNAN KEGIATAN IMPLEMENTASI RTR
4. SUMBER-SUMBER PEMBIAYAAN KEGIATAN IMPLEMENTASI RTR
5. KOORDINASI IMPLEMENTASI KEGIATAN
6. PERAN SWASTA & RAGAM ALTERNATIF PEMBIAYAAN DILUAR
APBN/APBD
Implementasi =
PEMANFAATANA RUANG
• Pemanfaatan ruang adalah upaya untuk mewujudkan struktur ruang dan
pola ruang sesuai dengan rencana tata ruang melalui penyusunan dan
pelaksanaan program beserta
pembiayaannya (PP 15/2010)
• Program adalah instrumen kebijakan yang
berisi satu atau lebih kegiatan yang
dilaksanakan oleh instansi pemerintah/lembaga
untuk mencapai sasaran dan tujuan serta
memperoleh alokasi anggaran, atau kegiatan
masyarakat yang dikoordinasikan oleh instansi
pemerintah (UU SPPN)
 Lingkup Kerja Penataan Ruang
• Penataan ruang adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang,
pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang; meliputi
TURBINLAKWAS

PERENCANAAN PEMANFATAN PENGENDALIAN

RUANG PEMANFATAN RUANG
HASIL PERENCANAAN:
RTRW PROGRAM  Pengendalian
RTR KS KEGIATAN pemanfaatan ruang
RDTRRENCANA RINCI LAIN IMPLEMENTASI adalah upaya
berisi; tujuan, struktur, Pemerintah: untuk mewujudkan
pola, KStrat/Kprioritas, Tertuang dalam tertib tata
Indikasi Program, PENGANGGARAN ruangterutama
Pengendalian  Swasta/Masy: tertuang dalam
investasi di atas Peraturan dan program
RTBL-pedoman lain lahan pengawasan
Teori dasar Perangkat Implementasi Penataan Ruang dari
Pemerintah
EXAMPLE related to spatial
planning:
1. ZONING REGULATION
2. BUILDING CODES
Perangkat tata kelaola 3. BUILDING PERMITS NON PHYSICAL
pemerintahan
4. .... 1. SOVEIRECNITY
REGULATION/ 2. SECURITY
Peraturan 3. SAFETY
4. BUSSINESS
ENVIRONENENT
EXPENDITURE/ PUBLIC GOOD
5. SERVICES
anggaran 6. ......

TAXES/pajak PHYSICAL
1. INFRASTRUCTURE NETS
2. BUILDING FACILITIES
EXAMPLE : 3. OPEN SPACES
1. PROPERTY TAXES 4. .........
2. INCOME TAXES
3. INDUSTRIAL TAXES
4. ....
 Azas Implementasi RTR
1. Pelaksanaan RTR (disebut dalam undang-undang sbg
Pemanfaatan Ruang) adalah dalam bentuk program/kegiatan
fisik atau non fisik spt:
• investasi pembangunan infrastruktur,
• pembelian/akuisisi tanah untuk fungsi khusus (misalnya LP2B,
taman kota, Kasiba-Lisiba)
• keg. pelaksanaan perijinan pembangunan (misal berdasar
peraturan zonasi), dan insentive-disensentive pembangunan,
2. Pelaksanaan/penyelengaraan dan pembiayaan
program/kegiatan dapat dilaksanakan oleh
• pemerintah,
• swasta,
• Masyarakat
3. Pelaksanaan RTR harus dijabarkan/diintegrasikan dalam rencana
pembangunan-dioperasionalkan melalui penyusunan
RPJMRKPD- Anggaran serta pementukan pelaksanaan
peraturan perijinan yang menjadi acuan investasi swasta/masy
PERMASALAHAN
IMPLEMENTASI RTR
1. Kualitas RTR belum cukup baik
• DELTPerubahan struktur/pola ruang (DELTA) yg diharapkan tidak
terdefinisi/terukur dgn jelas
• Konsistensi/relevansi/hubungan logis Indikasi program dengan
(DELTA) tidak jelas/lemah
• Kerangka waktu/tahapan target dari rencana (DELTA) dan indikasi
program tidak jelas
• Penetapan Anggaran dalam indikasi program tidak
mempertimbangkan kapasitas dan kejelasan sumber anggaran
2. Belum menggali potensi anngaran diluar APBN/D PINA
3. Sering tidak terjabarkan/terintegrasi dengan rencana
pembangunan 5 tahunan (RPJM/RENSTRA) dan tahunan
(RKP/RKPD/RENJA)
4. Belum sesuainya intrumen dan kelembagaan dengan skala
rencana yang akan diimplementasikan
5. Masih lemahnya operasionalisasi RTR sebagai produk hukum--
sering kalah dengan politik
DEFINISI KEGIATAN
Pewujudan RTR dan hasilnya
1. Kegiatan adalah bagian dari PROGRAM (UU SPPN)
2. Kegiatan Perangkat Daerah adalah serangkaian aktivitas
pembangunan yang dilaksanakan oleh Perangkat Daerah untuk
menghasilkan keluaran (output) dalam rangka mencapai hasil
(outcome) suatu program (Permendagri 86/2017)
• output adalah suatu produk akhir berupa barang atau jasa dari serangkaian proses
atas sumber daya pembangunan agar hasil (outcome) dapat terwujud=Hasil
langsung dari kegiatan oleh pemerintah dari implementasi KEGIATAN/PROYEK
• outcome adalah keadaan yang ingin dicapai atau dipertahankan pada penerima
manfaat dalam periode waktu tertentu yang mencerminkan berfungsinya keluaran
dari beberapa kegiatan dalam satu program.
• OUTCOME dari IMPLEMENTASI kegiatan pemerintah bisa
berupa KEGIATAN masy/swasta yang terpicu
• Beberapa OUTCOME MENGHASILKAN IMPAK, yaitu kondisi
yang ingin diubah berupa hasil pembangunan/layanan
KEGIATAN YANG BAIK
• Menghasilkan Output yangs sedikitnya
menyelesaikan satu akar masalah
(Permendagri 86/2017)

• Akar masalah adalah MASALAH PALING AWAL yg mengakibatkan

masalah inti/pokok
• Masalah inti/pokok adalah:
• Masalah yang menjadi muara berbagai masalah; terjadi disebabkan oleh
banyak maslah lain
• dan, kejadian/keberadaanya menjadi awal dari berbagai masalah berikutnya
• AKAR MASALAH adalah MASALAH YG DAPAT DIPECAHKAN SECARA
LANGSUNG
• Pemecahan akar maslah akan mendorong secara berganda
(MULTIPLIER) menuju pada maslah inti dan kemudian kepada
masalah-masalah di atasnya yang biasanya menjadi indikator sasaran
pembangunan
PENDEKATAN “MEMILIH” PROGRAM KEGIATAN

AREA ANALISIS
Langkah 1 Langkah 2 Langkah 3
Analisis Stakeholder Menyusun Pohon Masalah Menyusun Pohon Tujuan

AKAR MASLAH UNIT KEGIATAN

Langkah 4
Memilih Program/Proyek

Langkah 5 Langkah 5
Membuat PDM Rencana Aksi
Hasil

AREA RENCANA
Goal diharapka Penanggu Material
No Aktivitas n Jadual ngjawab Pelaksana & Alat Biaya
Purpose

Output

Input

Langkah 6
Evaluasi (Apraisal, Pemantauan, Pelaporan Hasil, Evaluasi Hasil)
Contoh kriteria PEMILIHAN
KEGIATAN

N ALT RENC. KEGIATAN Immediate External

Urgency Acceptance Total Ranking
o PEWUJUDAN RTR Impact Support
1

Notes: rank for 1-9 (low to high) 11

 POSISI KEGIATAN DALAM
HIRARKHI RENCANA
INDIKATOR KINERJA UTAMA PEMBANGUNAN

TUJUAN TUJUAN TUJUAN

SASARAN SASARAN SASARAN SASARAN SASARAN SASARAN

STRATEGI
STRATEGI STRATEGI
STRATEGI STRATEGI
STRATEGI STRATEGI
STRATEGI STRATEGI
STRATEGI STRATEGI
STRATEGI
STRATEGI
STRATEGI STRATEGI
STRATEGI STRATEGI
STRATEGI STRATEGI
STRATEGI STRATEGI
STRATEGI STRATEGI
STRATEGI

STRATEGI
STRATEGI
STRATEGI
PROGRAM HARUS TERADOPSI DALAM RPJM

STRATEGI
STRATEGI
STRATEGI
ALT PROYEK/ PENDANAAN KEGIATAAN UTK MEMECAHKAN
KEGIATAN
SEDIKITNYA 1 AKAR MASALAH
 Karakteristik Kegiatan

• Sebuah kegiatan/proyek adalah • Ada Spesifikasi Output

upaya sementara yang dilakukan
untuk menciptakan produk atau
layanan yang unik • Jelas kebutuhan waktu
• Sebuah proyek adalah usaha unik pelaksanaan (saat definitif
dengan awal dan akhir, yang kontrak ada tanggal mulai
dilakukan oleh orang-orang untuk
memenuhi tujuan yang ditetapkan dan berakhir)
dalam parameter biaya, jadwal, dan
kualitas (Buchanan & Boddy 92) • Ada satuan biaya/Batas
• berorientasi pada tujuan, melibatkan
upaya terkoordinasi dari sub-kegiatan
pendanaan
yang saling terkait, memiliki durasi • Jelas kebutuhan sumber
yang terbatas, dan semuanya, pada
tingkat yang unik (Frame 95) daya (5 m)
CONTOH OUTPUT
SPECIFICATION
Usual information found in a PBAS Output Specification

Outlines the government’s key design principles for the project, the understanding of and approach to design
Functional brief that forms the basis of the design requirements, and detailed accommodation requirements for the facilities (if
a building facility).

Details the minimum accommodation building and fabric performance standards that the private sector must
Architectural Specification provide to all the facilities, as well as the site constraints and compliance matters that the private sector must
meet when undertaking the works on each site.

Details the minimum performance standards for each element of the building engineering services, civil and
Technical Specification structural requirements, utility, ICT and communication requirements that the private sector must provide to all
facilities.

Furniture, Fittings and Details the FF&E requirements for the project.
Equipment (“FF&E”)

Provides details of the facilities management services to be provided during the operating term including the
scope of service, responsiveness and service quality to be provided.
The service specification should also include details of how the performance of the private party will be
Services Specification
monitored and measured, and the relationships between performance and payments (reflected also in the
Payment Mechanism).
The services specification should ultimately be attached as a schedule to the contractual documents.
DOMAIN PEMBIAYAAN IMPLEMENTASI
RTR/PROGRAM PEMANFAATAN
Skala perencanaan

RTRWN RTRWP RTRWK RTR KS RDTRK

Kekuatan modal implementasi
dominasi pada PUBLIK (investasi
publik)
Kekuatan modal implementasi
dominan pada MASYARAKAT
dan SWASTA (investasi swasta)

INFRASTRUCTURE PROJECT Large-Scale Urban Development Dev. Permit & Insentive

Nat Conserv. Area Projects/LSUDP- PROPERTY) /Disinsentive
Ragam Sumber Pembiayaan
Implementasi RTR di Daerah
Via PSN

Transport Via Unit2

kerja
jaringan sungai
kementria APBN
n (misal
Balai)
APBD
Utilitas Air, Energi,
Struktur ruang
DAK
Fasilitas Publik berbagi ASET
Komersial kemendrian LAHAN
Simpul layanan
Fasilitas Publik/non
Tata Ruang komersial BOO/BOT
Taman nas, Kaw.,
BADAN
Lindung Hutan Konseervasi USAHA
dll
KPBU
Lindung overlay
Pola ruang
Budidaya
SWADAY
Budidaya
A MASY
 Pembiayan dengan anggaran
publik
• APBD/N
• HARUS SELALU DAPAT DIPERTA
NGGUNGJAWABKAN SEBAGAI
INVESTASI PUBLIK
• BISA MENGHASILKAN DIRRECT
BENEFIT (PROFIT)
• ATAU INDIRRECT BENEFITS
(NON MARKET VALUE)
• HARUS MELALUI MEKANISME
PERENCANAAN PEMBANGUNAN
• RPJP
• RPJM
• RKP
• RENJA
• APBD/N
 Penjabaran Indikator Sasaran dari
RTR Menjadai Rencana
PRINSIP: Pembangunan Pemerintah daerah
1.Rencana Tata Ruang
harus terintegrasi RENCANA TATA RUANG 20 RENCANA PEMBANGUNAN 20 TAHUN:
dalam Rencana
TAHUN: kesesuaian visi, misi, arah pembangunan, Sasaran dan
struktur, pola, renc. pengemb.

Pembangunan
jaringan/ fasilitas, INDIKATOR
INDIKATOR SASARAN
SASARAN, INDIKASI PROGRAM

2.Pengintegrasian dalam
wujud INDIKATOR Indikator
4 SASARAN
SASARAN Jabaran RPJM:
3 Indikator
s.d. 5 ke
empat
PEMBANGUNAN BID. visi, misi, target
2 Indikator
SASARAN
s.d. 5 ke

TATA RUANG 1
Indikator
SASARAN
s.d. 5
tiga
SASARAN
3.INDIKATOR SASARAN s.d. 5
kedua
pertama
dlm bentuk OUTPUT,

 KEGIATAN
Implementasi:
Proses

KEBIJAKAN  PROGRAM
OUTCOME, sd IMPACT, INPUTT indikator OUTPUT

Terdistribusi sbg Anggaran,

SDM, SDA
Yang langsung
dihasilkan dari indikator OUTCOME
TAHAPAN
(termasuk kegiatan, dapat
lahan), … langsung
Tujuan fungsional
diukur/diverifik Indikator IMPACT
4.INDIKATOR TAHAPAN asi begitu
kegiatan selesai
yang ingin dicapai,
dapat berlangsung

sbg BENCHMARK
akibat adanya output
Perubahan yang
dituju/diinginkan

EVALUASI

CATATAN: Dalam RTR yg berlaku 20 tahun, harus dimuat INDIKATOR SARASAN 5

tahunan sebagai amanat untk di capai dalam tahapan RPJM
Penerjemahan RTRW
menjadi Rencana Kegiatan Pembangunan(anggaran)
RPJMD memuat (PP 86/2017):
ISI RPJP a. visi, misi, dan program kepala daerah;
1. Visi (20 th) b. arah kebijakan keuangan daerah;
2. Misi c. strategi pembangunan daerah;
3. arah kebijakan, d. kebijakan umum;
4. Strategi
e. program SKPD;
5. Sasaran, target dan indikator f. program lintas SKPD;
6. Prioritas Tahapan g. program kewilayahan;
7. ...... h. rencana kerja dalam kerangka regulasi yang bersifat
indikatif; dan
ISI RTRW i. rencana kerja dalam kerangka pendanaan yang bersifat
indikatif.
1. Tujuan
ISI RENSTRA SKPD
2. Kebijakan Penataan Ruang 1. Tujuan
3. Strategi Penataan Ruang 2. Strategi
3. Program dan kegiatan
4. Rencana Struktur ruang
5. Rencanan Pola Ruang pengecek
6. Tetapan Kawasan Strategis an
7. Rencana Pemanfaatan/INDIKASI PROGRAM
PEWUJUDAN struktur & pola ruang
Renja/RKPD
8. Rencana Pengendalian
pengecek
an APBD
INTEGRASI & KOORDINASI PUSAT-DAERAH dlm Pembangunan
Infrastruktur Wilayah

NASIONAL

KOORD DLM RENSTRA & MUSRENBANG

Imple
R menta
si
Pil Alt Monev Masal
RPJMD Monev
ah TAHAP
Peng.
Masalah PENYUSUNAN
Alt.
AREA INTEGRASI & Tuj
uan
Imple
menta Siklus Perenc, Tujuan
RENCANA
KOORDINASI ANTARA si Infr. Jangka DLM RPJPD
PUSAT & DAERAH Panjag di
Daerah
JANGKA MENENGAH Peny.
Penge
mb.Alt
Rencana
.
Pilihan
Alt.
PERAN SWASTA
• SUMBER IDE
• SUMBER DANA INVESTASI
• Keseriusan IMPLEMENTASI
• Keberanian mengambil resiko KONDISI KEUANGAN PUBLIK
 PERATURAN BAGI PELIBATAN SWASTA DLM
PEWUJUDAN POLA RUANG

• Housing Estate : KASIBA-LISIBA

• Industrial Estate :

• Urban Regeneration/ peremajaan kota

• Recreational & Tourism

Peran Swasta dkm Pembangunan
Infrastruktur
Peran Swasta dkm Pembangunan
Infrastruktur, per sektor
Peran Swasta dkm Pembangunan
Infrastruktur, terbaru

• Ada PP no 38/2015 ttg KPBU

• Ada PT. Penjaminan (Resiko) Infrastruktur Indonesia-
silakan pelajari dokumen
RAGAM SKEMA PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR
ALTERNATIF NON APBN/APBD
1. BOT/BOO (Build, Operate Transfer/Build, Operate, Own) - multi-year contract 15
hingga 30 tahun; asset tanah negara, bangun-operasi-keuntungan oleh swasta hingga
waktu kotrak, asset dikembalikan dgn spesifikasi tertentu

2. Private Finance Initiative (PFI)  multi-year contract 15 hingga 30 tahun, mirip dengan
model BOO membangun, memiliki dan mengoperasikan fasilitas. Namun, sektor publik
(tidak seperti pengguna dalam model BOO) membeli layanan dari sektor swasta
melalui perjanjian jangka panjang. Dalam model PFI, kepemilikan aset pada akhir
periode kontrak ditransfer /tidak ke sektor publik, tergantung perjanjian

3. KPBU Pembangunan infrastruktur melalui alternatif pendanaan menggunakan

metode performance-based annuity scheme (PBAS) didanai oleh pihak swasta yang
kemudian nantinya pemerintah akan membayar dengan cara mencicil secara tahunan
setelah proyek selesai

4. Land Value Capture pengambilan keuntungan oleh badan publik yang telah
berinvestasi, misalnya, infrastruktur, dari peningkatan nilai properti yang merupakan
hasil dari investasi itu SEBAGAI PENGEMBALIAN BIAYA INVESTASI PEMBANGUNAN

5. Transfer of Development RightTransfer keuntngan finansial sebagai kompensasi

Pengalihan Hak Membangun dari satu lahan kepada lahan lain, agar peraturan guna lahan
fleksible

26
KPBU

• adalah kerjasama antara pemerintah dan Badan Usaha

dalam Penyediaan Infrastruktur untuk kepentingan umum
dengan mengacu kepada spesifikasi yang telah ditetapkan
sebelumnya oleh Menteri/ Kepala Lembaga/Kepala
Daerah/ BUMN/BUMD, yang sebagian atau seluruhnya
menggunakan sumber daya Badan Usaha dengan
memperhatikan pembagian risiko antara para pihak
(kpsrb.bappenas.go.id)
 KEMENTERIAN DALAM NEGERI

Pendanaan Untuk Kerjasama Pemerintah dan

Badan Usaha (KPBU)

Pemerintah, memfasilitasi
SWASTA, mendanai 1. Regulasi, Masyarakat
1. Pembangunan 2. Perencanaan 1. Menerima manfaat
2. OM 3. Kontrak, 2. Membayar, melalui
4. Penjaminan • pajak/
5. Pembayaran/cicilan/AV • tarif
Pengembalian Investasi Badan Usaha melalui
(1) pembayaran oleh pengguna dalam
bentuk tarif,
(2) Availability Payment
(3) Bentuk lainnya sepanjang tidak
bertentangan dengan peraturan
perundang-undangan.

Pasal 11 dan Pasal 12 Perpres

38/2015
Kriteria Proyek dapat KPBU-AP
Pola Transaksi skema KPBU-AP

PEMERINTAH
•Efisiensi
produksi

SPONSOR/BANK.SUMBE
PENGGUNA PRODUSEN Modal
TARIF R/INVESTOR
• kebutuhan •Efisiensi
• pengembalian investasi
• affordabilitas produksi
• barang saingan Return

KEUNTUNGAN= vol x harga sat – (biaya prod + pengembalian

investasi)
 Di Ambil dariPAPARAN DIREKTUR PENDAPATAN DAERAH
Perbedaan Skema Konvensional (APBD) dengan Availibity
Payment (AP)
Konvesional (APBD) AP

Penganggaran dan Dipecah dalam beberapa Kegiatan Hanya Satu

Kontraktual (Design, Konstruksi, Operasi, (KPBDU/Kontrak AP)
Pemeliharaan)
Jangka Waktu Konstruksi (1-3 Tahun) 10 – 30 Tahun
Pemeliharaan (Tiap Tahun)

Beban Risiko Publik Swasta

Sumber Pendaanan
untuk Konstruksi Publik Swasta

Pembayaran (Tahunan) Berat di Awal Datar

Jumlah ($) Jumlah ($)

Waktu Waktu

Konstruksi Operasi Konstruksi Operasi

 KEMENTERIAN DALAM NEGERI
REPUBLIK INDONESIA

Manfaat AP Bagi Pemda

f
•Tidakada pembayaran selama  AP dibayarkan untuk penyediaan jasa layanan.
Kontruksi  PJKP tidak perlu membayar biaya konstruksi.

Pembayaran bersifat jangka AP dibayarkan selama periode operasi (30 s.d 50 Tahun).
panjang Sehingga dapat mengatasi keterbatasan fiskal daerah

Pembayaran dilakukan secara  Jumlah pembayaran setiap tahun disesuaikan dengan

perjanjian kontrak.
cicilan  Jumlah AP disesuaikan terhadap inflasi.
Struktur Pembayaran AP Jumlah AP meliputi:
Jumlah ($) a) Design dan Konstruksi
b) Operasi dan Pemeliharaan
c) Bunga pembayaran ke Bank
d) Profit untuk Badan Usaha

Jumlah AP

Waktu

Periode Operasi (15 Tahun

Periode Konstruksi (3 Tahun)
Struktur/Komponen
Pembayaran AP
Sumber Pendanaaan AP dalam APBD
1. Pendapatan Daerah
2. Belanja Daerah
a. Belanja Tidak Langsung
1) Belanja Pegawai
2) Belanja Bunga Penganggaran
3) Belanja Subsidi untuk Availability
4) Belanja Hibah Payment (AP)
5) Belanja Bantuan Sosial melalui belanja,
sesuai karakterisitik
6) Belanja Bagi Hasil
untuk jasa layanan
7) Bantuan Keuangan
8) Belanja Tak Terduga
b. Belanja Langsung:
1) Belanja Pegawai
2) BELANJA BARANG DAN JASA
3) BELANJA MODAL
3. Pembiayan Daerah (Investasi) ........ ? 34
 Penganggaran
dana Availability Payment KPBU
• dilakukan dengan memperhitungkan
• biaya modal,
• biaya operasional dan/atau
• keuntungan Badan Usaha Pelaksana.
 Di Ambil dariPAPARAN DIREKTUR
PENGHITUNGAN BESARNYA “AVAILABILITY PAYMENT “ PENDAPATAN DAERAH

Skhema AP
AP berdasarkan
kinerja layanan
APBD Belanja
APBD
Inflasi alokasi AP
Lender
Availability Payment
Debt Service
Periode Periode operasi (30 tahun) Cicilan
konstruksi PJPK AP
Badan
(3 tahun) Usaha
AP CAPEX : + OPEX : - PENALTY : Ka.SKPD Perjanjian (Swasta)
= • Debt service • Biaya • Bila kinerja kerjasama

• Barang Modal pemeliharaan layanan tidak

pendapatan tarif &
• Beban • Administrasi sesuai target non tarif (x)
Capex
penggantian pegawai Opex
• Tingkat Pengguna
pengembalian jasa
Tidak ada pembayaran selama periode konstruksi
Target output kinerja Layanan
- Jumlah penumpang yang diangkut per tahun;
- Ketepatan waktu kedatangan dan keberangkatan kereta api cepat;
- Pembangunan terminal bus sesuai rute yang dilayani;
- Kenyamanan penumpang atas fasilitas stasiun kereta api cepat;
- Ratio ruang kelas dengan jumlah siswa: 1:30;
- Membangun aula dgn fasilitas pengaturan suhu pendingin ruangan 23o C.
36
Konsepsi Pembayaran AP
 ‘Land Value Capturing’ (Munoz, 2010)
• ‘Value capturing’ or ‘value capture’ adalah pengambilan
keuntungan oleh badan publik yang telah berinvestasi, misalnya,
infrastruktur, dari peningkatan nilai properti yang merupakan hasil
dari investasi itu.
• Penting untuk membedakan antara biaya investasi publik, dan
peningkatan nilai yang dihasilkan dari investasi tersebut.
• Untuk biaya mungkin lebih besar, atau kurang, dari kenaikan
nilai itu; Jika biaya kurang dari kenaikan nilai, pemulihan biaya
penuh dapat terjadi, meninggalkan beberapa peningkatan nilai
dengan pengembang swasta.
• Jika biaya lebih besar dari kenaikan nilai, tidak ada
kemungkinan mengganti semua biaya. Yaitu, 'menangkap nilai'
terbatas untuk menutup kenaikan nilai yang hanya merupakan
hasil dari investasi publik, dan peningkatan nilai ini mungkin
lebih tinggi atau lebih rendah dari investasi.
• ‘Value capturing’ mengecualikan dengan demikian pengembalian
nilai yang disebabkan oleh keputusan publik tentang peraturan
perencanaan penggunaan lahan atau oleh akumulasi keputusan
dari semua anggota masyarakat anonim.
Nilai Tambah Tata Ruang
Nilai tambah

Hasil Outcome Impak

INVESTASI
Efiiensi Distribusi –
turunnya Keterjangkauan,
biaya/kerugian-keluasan kemudahan, keadilan
sasaran
Kualitas Struktur Ruang

Efisiensi Produksi- Keterjangkauan,

turunya biaya/kerugian kelestarian
Penataan Ruang

Optimal Pemanfaatan
Pertumbuhan,
Kualitas Pola Ruang SDA-the highest & best
kelestarian
use
 KONSEP NILAI DALAM LVC
• Nilai adalah konsep yang menunjukkan bentuk dan besaran
kegunaan/manfaat atau makna dari suatu (barang atau tindakan).
• Suatu barang atau Tindakan dikatakan memiliki nilai karena
memberikan manfaat atau bermakna bagi seseorang, yaitu ketika
keberadaan atau ketiadaannya berdampak bagi seseorang
tersebut.
• Manfaat atau makna bisa bersifat fisik atau psikis, secara langsung
maupun tidak langsung.
• Menurut Aristotle, pembentukan nilai bermula dari kebutuhan
manusia terhadap pertukaran karena untuk barang/jasa yang
dipertukarkan nilainya harus setara.
• Nilai dinyatakan dalam proporsi nilai barang yang dipertukarkan
dengan barang yang lain. Suatu barang dapat dinilai berdasarkan
nilai barang/jasa yang kita gunakan (value in use) maupun nilai
pertukaran (value in exchange) (Sewall, 1901)
KONSEP Value Added dalam
LVC
• Secara umum adalah selisih lebih antara harga jual barang
dan harga beli bahan baku, bahan penolong, suku
cadang, dan jasa, yang di pergunakan untuk
menghasilkan barang itu
• Nilai muncul (created) akibat suatu tindakan diambil yang
manfaatnya melebihi biaya,
• atau besaran kerugian (biaya melebihi manfaat) yang
dapat “dicegah” akibat dari suatu tindakan.
• berlaku untuk beberapa aspek produksi: kuantitas, kualitas,
entri, inovasi, metode produksi. Juga berlaku untuk
hubungan antara perusahaan dan karyawannya, mis.,
Keselamatan kerja.
IDENTIFIKASI ADDED VALUE
melalui CBA
Monetary Valuation of Dirrect cost
Externality cost

CBA-Project

Monetary Valuation of Dirrect benefits (RE

InDirrect benefits (Value calculation)
capturing)
Biaya dan Manfaat langsung
& Tidak Langsung
PERAN PEMERINTAH & SWASTA
DALAM PENGEMANGAN KAWASAN

PERATURAN
PEMBANGUNAN
Masyarakat/swasta
LAND
DEVELOPMENT right
BISNIS/JOBO
PAJAK PORTUNITY
KAPASITAS
KEUANGAN PUBLIK
LAND
PROPERTY right

PELUANG PEMBANGUNAN
PENYERTAAN INFRASTRUKTUR
MODAL
SWASTA
Jenis-jenis Pajak PELUANG VALUE CHAPTURE

1. Pajak Penghasilan (PPh)

2. Pajak Pertambahan Nilai(PPN)
dan Pajak Penjualan Barang
Mewah(PPNBM)
3. Pajak Bumi Dan
Bangunan(PBB)
4. Bea Materai (BM)
5. Bea Perolehan Hak Tanah dan
Bangunan (BPHTB)
Pajak daerah-salah satu sumber PAD
Retribusi Daerah-salah satu sumber PAD

2.
TRANSFER OF DEVELOPMENT
RIGHT
• is a market based technique that encourages the
voluntary transfer of growth from places where a
community would like to see less development (called
sending areas) to places where a community would like to
see more development (called receiving areas).
• The sending areas can be environmentally-sensitive
properties, open space, agricultural land, wildlife habitat,
historic landmarks or any other places that are important
to a community.
• The receiving areas should be places that the general
public has agreed are appropriate for extra development
because they are close to jobs, shopping, schools,
transportation and other urban services.” (Source:Pruetz,
AICP, 1999).
Skema TDR
contoh
contoh
contoh
 Insentif – disinsentif lain
• Di atur dalam PP 15/2010
• Wujud misalnya bisa
sebagai
• Development Impact
Fee (DIF)
• Penggantian Biaya
(pajak) fasum-fasos
• Biaya gangguan
(replacement cost)
Contoh perlunya
penerapan Transfer keuntungan pembangunan
(di Gamping Sleman), sebagai sumber biaya
RTH/LP2B

PERBANDINGAN POTENSI PERBANDINGAN KEUNTUNGAN

KEUNTUNGAN SETELAH DIBANGUN OLEH
INVESTOR
Contoh perlunya
penerapan Distribusi keuntungan atau dev.
Impact Fee pembangunan Apartment (di Depok
Sleman), sebagai sumber biaya RTH/LP2B

PERBANDINGAN POTENSI PERBANDINGAN KEUNTUNGAN

KEUNTUNGAN SETELAH DIBANGUN OLEH
INVESTOR