PUBLIC TRAINING

PENILAIAN AGUNAN

IDHAM PRASETYO
JOGJAKARTA 19 OCT 2022
•KONSEP DAN TEORI DASAR PENILAIAN AGUNAN
•
PENGERTIAN PROPERTI
➢ Pengertian Properti Secara Umum : “Segala benda yang dapat dimiliki
(anything which is owned)”

➢ Standar Penilaian Indonesia (SPI) atau Standar Penilaian Internasional

memberikan pengertian sebagai konsep hukum yang meliputi seluruh
kepentingan, hak dan keuntungan dari suatu kepemilikan.

➢ Pengertian tersebut perlu dibedakan antara penguasaan secara fisik atas

tanah dan atau bangunan yang disebut real estat dan kepemilikan sebagai
konsep hukum (penguasaan yuridis yang dilandasi hak atas tanah) yang
disebut real property atau suatu konsep non fisik.
 PENGERTIAN PROPERTI (Lanjutan)
➢ Properti sering juga dikenal sebagai real property atau asset
➢ Pengertian Real Property adalah hak perorangan atau badan untuk memiliki,
dalam artian menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah berikut
pengembangan yang melekat padanya.
➢ Properti lain yang bukan Real Estate disebut “benda bergerak” atau personal
property.
➢ Di Indonesia pada saat ini pengertian properti lebih diartikan sebagai real estat
atau bangunan komersial seperti gedung perkantoran, apartemen /
kondominium, gedung pusat perbelanjaan (retail), bangunan hotel, kawasan
industri.
PENGERTIAN PENILAIAN

➢ The Dictionary of Real Estate mendefinisikan Penilaian : “The act or

Process of Estimating Value” atau Proses menghitung/mengestimasi Nilai
Suatu Barang/Benda/Properti”
➢ Appraisal diartikan penilaian dan penaksiran. Begitu juga Valuation
➢ Dari pengertian diatas hal yang tidak dapat dipisahkan, yaitu pengertian
“Valuation (Penilaian) – Valuer (Penilai) – Value (Nilai)”.
➢ Hal yang perlu digaris bawahi :

✓ Penilaian sebuah opini (bukan judgment)

✓ Penilaian suatu estimasi nilai
✓ Dilakukan pada hari yang ditentukan
✓ Hasil analisis atas data pasar yang relevan
LINGKUP KERJA PENIALAI
• Agunan Bank • Revaluasi Aset
• Jual Beli • Sewa
• Waris • Akuisisi dan Konpensasi
• Asuransi • Lelang
• Investasi • Pajak

Penilaian merupakan profesi yang melibatkan multi-disiplin ilmu :

• Ekonomi
• Teknik
• Hukum
• dll
PRINSIP DASAR PENILAIAN

Principe Dasar Penilaian digunakan sebagai bahan pertimbangan bagi

seorang penilai dalam melakukan proses analisa untuk menetukan opini
Nilai. Beberapa Prinsip Dasar Penilaian tersebut adalah :

✓ Prinsip Highest and Best Use ( Prinsip Penggunaan Terbaik dan

Tertinggi )
✓ Prinsip Supply and Demand ( Prinsip Permintaan dan Penawaran )
✓ Prinsip Conformity ( Prinsip Kesesuaian )
✓ Prinsip Increasing and Decreasing Return
PENGERTIAN NILAI
➢ Pengertian Nilai : Adalah nilai ekonomis yang dikaitkan dengan daya
guna dan manfaat (benefit) yang dapat dinikmati oleh pemiliknya baik
manfaat finansial maupun manfaat non finansial.

➢ Investasi Properti : “keuntungan” dan akan mendapatkan :

• Income (Pendapatan)
• Appreciation (Kenaikan Nilai)
• Added Value (Penambahan Nilai)

➢ Tipe Nilai terbagi menjadi 2 (dua)

1. Nilai Pasar
2. Nilai Selain Nilai Pasar
PENGERTIAN NILAI (Lanjutan)

Nilai Pasar menurut SPI didefinisikan sebagai:

Perkiraan jumlah uang pada tanggal Penilaian yang dapat diperoleh dari
transaksi jual – beli atau hasil penukaran suatu asset, antara pembeli yang
berminat membeli dan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi
bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, dan kedua pihal
masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan.

Prinsip Utama Nilai Pasar adalah:

Transferabel: Asset dapat ditransfer/dipindah-tangankan / diperjual-
belikan dalam pasar terbuka.dan mempunyai daya guna
KONSEP NILAI – BIAYA - HARGA

➢ Definisi Biaya : sejumlah uang yang dikeluarkan dalam pembuatan atau

pembangunan suatu properti
Biaya = biaya material + perijinan + upah pekerja + biaya tidak langsung
➢ Definisi Harga : sejumlah uang yang disepakati dari (karena) suatu
transakasi atau penukaran suatu barang yang terjadi dalam pasar, dimana
penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan yang layak mengenai fakta-
fakta yang relevan dan lepas sama sekali dari paksaan
Harga = Biaya + Keuntungan yang ditetapkan oleh pembuat dan pasar
Harga biasanya merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau
jasa oleh pembeli tertentu dan/atau penjual tertentu, dalam kondisi
tertentu pula.
TUJUAN DILAKUKAN PENILAIAN
Untuk mengetahui secara pasti :

✓ Bahwa barang yang akan diagunkan ada dan layak untuk

diterima sebagai agunan

✓ Letak dan kondisi barang yang dijaminkan

✓ Nilai barang tersebut sehubungan dengan syarat-syarat

pinjaman

✓ Bahwa barang tersebut mudah dijual dengan harga yang tidak

merugikan Bank pada saat dilakukan likuidasi agunan
SYARAT – SYARAT AGUNAN DAPAT DITERIMA OLEH BANK

✓ Mudah dijual (Marketable)

✓ Dapat diikat sesuai peraturan perundang – undangan yang
berlaku dan dapat digunakan sebagai pengurang cadangan
kerugian (CKPN)
✓ Tidak mudah rusak
✓ Dapat diasuransikan
✓ Tidak dalam sengketa
HAMBATAN PROSES APPRAISAL

✓ Gambar tanah ( Surat Ukur / Gambar Situasi ) tidak tersedia

✓ Permohonan appraisal tidak disertai data dokumen Sertifikat Tanah

maupun IMB (dokumen diambil di lokasi)

✓ Alamat obyek tidak lengkap ( Nama Jalan / Nama Perumahan / Blok

No.Obyek, Kampung, Desa/Kelurahan, Kecamatan, Kabupaten/Kota
dan Propinsi )

✓ Jalan Masuk ke Properti tidak dapat dilalui mobil

✓ Jalan Akses ke Properti masih berupa Tanah

BERITA ACARA PENILAIAN AGUNAN BERISI TENTANG

Laporan Hasil
Penilaian ( Berita
Acara Penilaian
Agunan )
Persyaratan Appraisal System yang Objektif

Objective

Based on Fact
METODE PENILAIAN
1 Market Data Approach
Pendekatan perbandingan Data Pasar adalah pendekatan yang menggunakan
data penjualan atas properti yang sebanding ataupun yang hampir sebanding
dengan obyek penilaian, di dasarkan pada suatu proses perbandingan

Harga jual (penawaran) dari properti pembanding kemudian dianalisis dengan

menerapkan satuan pembanding yang sesuai dan dicocokkan dengan
perbedaan atas obyek penilaian berdasarkan unsur-unsur pembanding.

2 Cost Approach
Penilaian didasarkan pada harga beli benda tersebut atau berapa biaya-biaya
yang dikeluarkan/ perkiraan nilai ganti/ reproduksi baru untuk memproduksi
barang tersebut pada saat sekarang dengan kondisi dan fasilitas yang sama
untuk penilaian bangunan dengan mempertimbangkan nilai penyusutan

3 Income Approach ( Tidak digunakan di Peniai Internal )

Penilaian didasarkan pada income yang diharapkan akan diperoleh dari
berfungsinya benda tersebut ( bangunan hotel, perkantoran, bioskop, shopping
centre, tanah perkebunan & pertanian)
1. Metode Market Data Approach :

Hal – hal yang perlu diperhatikan dalam mendapatkan data pembanding adalah
• Jumlah minimal 3 data pembanding dari sumber yang berbeda, harus
dipastikan bahwa data pembanding tersebut tidak dikuasai/dimonopoli
oleh salah satu pihak (misal data pembanding dari 1 developer atau
1 agen properti), jika kondisi ini penilai wajib mencari data pembanding
baru lainnya.

• Properti pembanding harus sebanding dengan properti yang dinilai,

diupayakan properti pembanding terletak dalam surrounding area dari
objek yang dinilai

• Catat sumber data pembanding dalam laporan secara lengkap dan jelas
termasuk no telefon (jika ada)
2. Metode Cost Approach :
Unsur-unsur pendekatan biaya adalah :
• Harga baru bangunan
• Jangka waktu ( ekonomi life )
• Kondisi fisik ( umur bangunan, perawatan,
rehabilitasi dan renovasi )
• Penyusutan Fisik
• Penyusutan / kemunduran fungsional
• Penyusutan / kemunduran ekonomis
3. Metode Income Approach :
( Tidak Digunakan Dalam Microfinance )
• Aset yang menghasilkan
• Sewa / Strata title
• Pendapatan sewa dan Proyeksi pemasaran (Strata Title)
• Biaya Langsung : Rekening air, listrik, telpon, biaya pemeliharaan,
asuransi, Pajak Bumi dan Bangunan , dll
• Biaya Tidak Langsung : Overhead dan pengeluaran lainnya yang tidak
terkait langsung dengan operasional
• Nilai sewa
• Capitalizing
Syarat Suatu Jaminan
Jaminan Persyaratan
▪ Memiliki Hak Kepemilikan Tanah ( HM,HGB,Girik/Letter C, dll )
▪ Lokasi/letaknya favorable
Tanah ▪ Sesuai dengan perencanaan kota
▪ Mudah /segera dapat dijual
▪ Milik calon debitur

▪ Memiliki IMB
▪ Dapat diasuransikan
Bangunan ▪ Melampirkan :
Surat Ukur/ Rencana Kota
Gambar bangunan

▪ Memiliki STNK dan BPKB

Kendaraan ▪ Faktur atas kendaraan
▪ Jenis kendaraan marketable
PERANCANGAN BANGUNAN & TATA KOTA ( Lanjutan )
Landasa Hukum Penataan Ruang di Indonesia adalah :
UU no. 24 / 1992 tentang Penataan Ruang

Instansi terkait adalah Kantor Tata Kota / Dinas Tata Ruang atau Badan Perencanaan
Daerah ( Bapeda )

Informasi Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) :

- Peta Tata Ruang Kabupaten / Kota ( Master Plan )
- Tata Guna Lahan - Zoning / Peruntukan Lahan ( Perumahan, Industri,
Komersial , Jalur Hijau, Hutan Lindung dll )
- Persyaratan Bangunan Gedung, meliputi:
1. Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
2. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
3. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
4. Tinggi Bangunan Yang di Ijinkan
5. Garis Sepadan Bangunan (GSB)
6. Rencana Pelebaran Jalan (existing ) atau Rencana Jalan
PERANCANGAN BANGUNAN & TATA KOTA ( Lanjutan )
• Regulasi Tata Ruang

T Tinggi
5 Bangunan

55 3 KDB KLB
PERANCANGAN BANGUNAN & TATA KOTA ( Lanjutan )
1. Rumus Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Luas Tanah X % (KDB)
Contoh : Lt. 250 m²
Luas KDB : 250 m² x 60% = 150 m²

2. Rumus Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

Luas Tanah X KLB
Luas KLB : 250 m² x 1,2 = 300 m²

3. Rumus Tinggi Bangunan Maximum

KLB : KDB = Tinggi Bangunan
300 m² : 150 m² = 2 (artinya tinggi bangunan max 2 lantai)
Pendekatan Biaya
Langkah-langkah Penilaian

1). Menilai Tanah seolah-olah dalam

keadaan kosong
2). Menilai Bangunan
- Hitung Biaya Reproduksi Baru/ Biaya Pengganti Baru Bangunan (BRB)
- Hitung besarnya penyusutan
- Tentukan Nilai Pasar Bangunan
(Biaya Reproduksi Baru – Penyusutan)
3). Menentukan Nilai Properti

Nilai Properti = Nilai Tanah + Nilai Bangunan

atau

Nilai Properti = Nilai Tanah + (B. Reproduksi baru – Penyusutan)

PENDEKATAN BIAYA (Cost Approach)
•
 Biaya Reproduksi Baru
Jumlah uang untuk memproduksi / mengganti baru suatu aktiva, berdasarkan harga setempat pada saat penilaian
dilakukan.

1. Biaya Langsung :
Biaya yg berhubungan langsung dengan fisik properti
- Biaya izin-izin
- Material
- Upah (Tenaga Kerja)
- Biaya kontraktor dan konsultan teknik
- Biaya-biaya tersebut tidak termasuk biaya lembur dan premi/bonus

2. Biaya Tidak Langsung:

Biaya yang tidak terkait langsung dengan fisik properti
- Asuransi
- Bea masuk / Pajak-pajak
- Biaya konsultan
- Biaya bunga selama masa konstruksi
Contoh :

- Nilai Tanah (seolah-olah dalam keadaan kosong) Rp. 200 Juta

- Nilai Bangunan Rp. 110 Juta

(Biaya R. Baru – Penyusutan)
210 juta – 100 juta

Nilai Properti Rp. 310 Juta

Dalam Pendekatan Biaya. Penilai harus
mengetahui/menguasai :

1). Fisik Bangunan

- Struktur bangunan
- Bahan-bahan bangunan
2). Fungsi Bangunan
- Arsitektur
- Kegunaan bangunan
3). Perhitungan harga bangunan
- Biaya Reproduksi/Pengganti Baru
- Menentukan penyusutan
berdasarkan umur dan kondisi serta fungsi
bangunan
Cara Menghitung
Biaya Reproduksi / Pengganti Baru

• Survey Kuantitas
• Unit in Place (Unit Terpasang)
• Index
• Meter Persegi
 Cara Menghitung
Biaya Reproduksi / Pengganti Baru
1. Metode Survei Kuantitas
 2. Metode Unit Terpasang
(Unit in Place Method)

Dengan metode ini biaya membangun dihitung berdasarkan per satuan unit
komponen yang menjadi bagian dari bangunan dihitung (termasuk bahan-bahan,
tenaga kerja, overhead dan keuntungan pemborong)

Untuk mendapatkan nilai bangunan dilakukan dengan cara menjumlahkan seluruh

biaya pekerjaan per unit terpasang termasuk biaya plumbing, electrical dan lain-
lain.
Metode Unit Terpasang
(Unit in Place Method)
 3. Metode Indeks
(Index Method)

• Dengan metode ini biaya membangun dihitung dengan mengalikan indeks kenaikan harga bangunan
sekarang dengan harga bangunan yang asli.

• Metode ini digunakan bila diketahui Biaya Pembangunan yang asli/ original Construction Cost. Dengan
memperbandingkan indeks biaya pada ‘saat dibangun’ dengan indeks pada ‘saat ini’ berdasarkan statistik,
sehingga dapat diperoleh nilai sekarang (nilai baru sekarang)

Contoh :

Indeks Biaya pada tahun 1988 = 125

Indeks Biaya pada tahun 1998 = 195
Nilai Baru Bangunan (tahun 1988) = Rp. 125.000.000

125.000.000 Rp. 195.600.000,-

Nilai Baru sekarang tahun 1998 195 X =
125
 4. Metode Meter Persegi
(Square Meter Method)

Dengan metode ini biaya per meter persegi bangunan yang telah diketahui.
Untuk mendapatkan nilai bangunan dilakukan dengan cara mengalikan luas
bangunan dengan biaya per meter persegi bangunan yang sebanding. Bila
terdapat perbedaan spesifikasi maupun klasifikasi antara bangunan yang menjadi
pembanding dengan bangunan yang dinilai, maka perlu diadakan penyesuaian.
Contoh : Metode Meter Persegi

Diketahui sebuah rumah tinggal (berlantai satu) dengan spesifikasi sebagai

berikut :

Rangka : Beton bertulang

Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat
Lantai : Keramik
Pintu : Pintu plywood rangka kayu kamper (kw 2)
Jendela : Kaca panel dengan kusen kayu kamper (kw 2)
Langit-langit : Plywood rangka kayu dan dicat
Penutup atap : Genteng tanah liat (plentong)
Kamar mandi : Lantai keramik, dinding lapis porselen
Luas bangunan : 250 m2
Biaya Pengganti Baru / m² : Rp. 1.350.000,-
 Contoh : Metode Meter Persegi - Lanjutan
Bila spesifikasi bangunan dirubah, maka Biaya Pengganti Baru /m² juga mengalami perubahan

Rangka : Beton bertulang

Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat
Lantai : Marmer
Pintu : Pintu plywood rangka kayu kamper (kw 2)
Jendela : Kaca panel dengan kusen kayu kamper (kw 2)
Langit-langit : Gybsum rangka kayu dan dicat
Penutup atap : Genteng keramik
Kamar mandi : Lantai keramik, dinding lapis porselen
Luas bangunan : 250 m2
Perhitungan : Baru / m²
Biaya Pengganti : Rp. 1.350.000,-
Selisih nilai
Lantai (keramik diganti marmer) + Rp. 150.000/m2
Langit-langit (Plywood diganti gypsum) + Rp. 35.000/m2
Genteng (Tanah liat diganti keramik) + Rp. 25.000/m2
+ Rp. 210.000 /m2
Jadi, Biaya Pengganti Baru / m² : = Rp. 1.350.000 + Rp. 210.000 = Rp.1.560.000/m2
 Konstruksi Bangunan

Pengertian Bangunan :
Secara umum digolongkan menjadi 6 kelompok,yaitu :

1. Pondasi
2. Rangka Bangunan
3. Dinding
4. Langit – langit
5. Atap
6. Lantai

1. Jenis Pondasi, dikenal antara lain :

- Pondasi Batu kali
- Pondasi Setempat / tapak
- Pondasi Tiang Pancang
- Pondasi Sumuran beton
- Pondasi Umpak
2. RangkaBangunan :
- Rangka beton
- Rangka baja
- Rangka kayu ( tidak berlaku di micro finance)
- Dll
3. Dinding Bangunan dikenal antara lain :
- Dinding batu tanpa plester
- Dinding batu bata diplester dan di cat
- Dinding batu bata dilapis keramik
- Dll
4. Langit – langit dikenal antara lain :
- Plywood rangka kayu di cat
- Gybsumboard rangka kayu di cat
- Acustik rangka holow
- Dll
5. Atap ( Penutup ) dikenal antara lain :
- Atap genteng beton rangka kayu
- Atap genteng keramik rangka kayu
- Atap genteng beton rangka kayu
- Atap genteng metal rangka baja ringan
- Dll

6 . lantai dikenal antara lain :

- Lantai keramik lokal / impor
- Lantai marmer
- Lantai granit
- Lantai Vynil
- Lantai beton rabat, plat beton bertulang , beton lapis vynil
- Dll
CONTOH – CONTOH BANGUNAN
Contoh Bangunan – Rumah Sederhana
Spesifikasi Bangunan Rumah Sederhana
Foto Rumah Type Sederhana
Spesifikasi Bangunan Rumah Menengah
Foto Rumah Type Menengah
Spesifikasi Bangunan Rumah Mewah
Foto Rumah Type Mewah
Spesifikasi Bangunan Tidak Permanen

Bangunan Rumah Tidak Permanen, termasuk agunan yang dihindari

(Tidak direkomendasikan)
Foto Rumah Type Tidak Permanen
Contoh Bangunan Tahap Pembangunan (Progres)

Bangunan yang masih tahap pembangunan (progres)

Renovasi Rumah ( Progres fisik ± 50% ) Pembangunan Gedung ( Progres fisik ± 40% - 50% )

Pembangunan Rumah Tahap Finishing ( Progres fisik ± 85% - 90% )

 Teori Penyusutan
&
Teknik Menghitung Nilai Pasar Bangunan
 KONTRIBUSI NILAI DARI BANGUNAN =

Biaya Pembuatan -
Baru atau PENYUSUTAN
Biaya Pengganti
Baru atas Bangunan
3 (Tiga) Kategori Penyusutan

• Penyusutan Fisik
• Penyusutan (Kemunduran) Fungsional
• Penyusutan (Kemunduran) Ekonomis
 Penyusutan Fisik

Disebabkan oleh faktor :

• Penggunaan dan kerusakan dari
elemen bahan atau konstruksi
• Umur, pemeliharaan, dan intensitas
pemakaian
Penyusutan Fisik
Penyusutan Fisik - Umur Bangunan 30 Tahun

Catatan :
1. Perhatikan tahun dibangun atau tahun renovasi ( bila ada ) dan perawatan bangunan
2. Bila umur bangunan lebih 30 tahun, namun kondisi bangunan masih mempunyai nilai ekonomis dan layak sebagai
jaminan, maka dihitung berdasarkan kondisi terlihat ( memperkirakan kondisi bangunan berdasarkan fisik )
Teknik Menghitung Nilai Pasar Bangunan
Contoh Perhitungan Nilai Pasar Bangunan
Penyusutan fisik – Kerusakan Elemen Bangunan

• Penyusutan fisik akibat penggunaan dan kerusakan elemen

bangunan atau kontruksi bangunan adalah:

• Kerusakan elemen bangunan akibat penggunaan dengan intensitas

tinggi yang berakibat pada kerusakan pada elemen – elemen
bangunan yang berpengaruh langsung terhadap nilai bangunan

• Besar penyusutannya dapat diperhitungkan dengan menghitung

berapa besar biaya perbaikan terhadap elemen bangunan yang
rusak dibandingkan dengan biaya bangun bangunan secara
keseluruhan
Penyusutan /Kemunduran Fungsi

Disebut juga kemunduran fungsional

atau kemunduran internal, disebabkan
oleh :

• Struktur bangunan yang tidak benar

• Kekurangan atau kelebihan design
• Kemunduran teknologi
Kemunduran Ekonomis

Disebut juga kemunduran eksternal,

pada umumnya disebabkan oleh :
• Faktor ekonomi & sosial
• Kebijakan pemerintah
• Faktor lingkungan
Pemahaman terhadap Umur Hidup (Age-Life)

Perhitungan penyusutan berhubungan

dengan “usia” dan “umur hidup” suatu
properti, seperti :

• Umur ekonomis (Economic Life)

• Umur efektif (Effective Age)
• Sisa umur ekonomis (Remaining Age)
• Tahun Dibangunan
• Perawatan
• Umur aktual / manfaat
 Kerusakan Fisik

Dapat diperbaiki (Curable)

Kerusakan yang disebabkan oleh pemeliharaan yang kurang baik, karena kondisi
komponen bangunan yang kurang baik sehingga komponen bangunan tersebut
kurang sempurna. Kondisi ini dapat diperbaiki.

• Kerusakan ini dapat diperkirakan berdasarkan jumlah biaya untuk perbaikan atau
penggantian.

• Contoh :
• Bangunan baru tidak dihuni, rusak pada atap, cat dinding mengelupas, pintu-pintu
rusak karena air dan panas. Dari hasil pengamatan di lapangan biaya perbaikan
adalah Rp. 5.000.000,-, jadi penyusutan fisik bangunan tersebut adalah Rp.
5.000.000,-
 Kerusakan Fisik

• Tidak dapat diperbaiki ( Incurable )

Pada prinsipnya secara teknis semua kerusakan bangunan akan dapat diperbaiki
baik itu bagian Substruktur maupun Superstruktur. Yang dimaksud tidak dapat
diperbaiki adalah apabila biaya perbaikan terlalu besar hingga tidak ekonomis lagi
(ingat Nilai tidak sama dengan Biaya)

• Jadi bila biaya perbaikan tidak seimbang dengan peningkatan nilai maka dapat
dikatakan tidak dapat diperbaiki (incurable)

• Misal : kerusakan pada pondasi bangunan, dapat dikatakan tidak dapat diperbaiki,
karena biaya perbaikan yang tinggi, biaya mungkin akan sama dengan pembuatan
baru bangunan tersebut.
 Kemunduran Fungsi

Dapat diperbaiki (Curable)

Kemunduran fungsi yang dapat diperbaiki seperti modernisasi dapur,

penambahan kamar mandi, penambahan kamar tidur bila
dimungkinkan, penggantian sebagian/seluruhnya sistem pemipaan
dan listrik, penggantian sebagian / seluruhnya sistem pendingin.

Kemunduran fungsi disebabkan oleh perencanaan yang kurang baik,

ketidakseimbangan yang berhubungan dengan desain, ketinggalan mode,
ukuran ruang yang tidak sesuai terlalu besar atau terlalu kecil, pengaturan
ruang yang salah, fasilitas yang rusak atau tak berfungsi.
 Kemunduran Ekonomis

 Kemunduran Ekonomis ( Kebijakan Pemerintah )

Disebabkan oleh faktor external ( faktor luar ), antara lain:

Kebijakan Pemerintah tentang perubahan fungsi tata ruang
yang berdampak negatif terhadap suatu properti.

Contoh :Sebelum dibangun flyover harga sewa ruko disuatu komplek

pertokoan
sebesar Rp. 50.000.000 / tahun, setelah ada pembangunan
flyover di
depan komplek ruko tersebut, harga sewa ruko mengalami
penurunan
sebasar Rp. 40.000.000 / tahun.
Berarti komplek ruko tersebut mengalami kemunduran Ekonomis
sebesar Rp. 10.000.000/ tahun
Rp.50.000.000 - Rp.40.000.000 = Rp. 10.000.000
Kemunduran Ekonomis- Lanjutan

• Kemunduran Ekonomis ( Faktor Ekonomi Sosial )

Kemunduran Ekonomis yang disebabkan faktor sosial ekonomi

seperti kelangkaan bahan baku terhadap industri tertentu, yang
berdampak pada tidak bisa maksimalnya produksi .

Contoh :
Dalam kondisi normal, suatu pabrik bisa berproduksi 100 ton/ hari,
karena mengalami kelangkaan bahan baku, produksi mengalami
penurunan menjadi 75 ton / hari. Berarti industri tersebut mengalami
kemunduran ekonomis sebesar 25 %
•PENDEKATAN DATA PASAR (MARKET APPROACH)
•
 Konsep Pendekatan Data Pasar

• Pendekatan perbandingan data pasar adalah pendekatan yang

menggunakan data transaksi maupun data penawaran atas properti yang
sebanding ataupun yang hampir sebanding dengan obyek penilaian, di
dasarkan pada suatu proses perbandingan.
• Data harga transaksi maupun data penawaran dari properti
pembanding kemudian dianalisa dengan menerapkan satuan
pembanding yang sesuai dan dicocokkan dengan perbedaan atas
obyek penilaian berdasarkan unsur-unsur pembanding
 Konsep Pendekatan Data Pasar- Lanjutan

• Pada Dasarnya Pendekatan Perbandingan Data Pasar dapat

digunakan untuk semua jenis properti, asalkan data transaksi yang
tersedia cukup dan dapat di percaya.
Konsep Pendekatan Data Pasar- Lanjutan

• Nilai Obyek Penilaian = Harga transaksi / harga penawaran +/-

penyesuaian

Obyek Penilaian

Property Pembanding
Proses Pendekatan Data Pasar

• Mengumpulkan Data-data Properti Pembanding

• Melakukan Verifikasi terhadap Properti pembanding
• Menentukan Satuan Pembanding
• Menetukan Unsur Pembanding
• Melakukan Penyesuaian antara Properti Pembanding dengan
Obyek Penilaian
• Melakukan Rekonsiliasi terhadap indikasi nilai yang ada
Satuan Pembanding

• Pengertian Satuan Pembanding adalah satuan yang akan

dipakai dalam melakukan penilaian, pada umumnya tergantung
pada jenis dari properti tersebut

• Jenis Satuan Pembanding

Misalnya : Satuan untuk rumah adalah m2, sedangkan untuk
kondominium adalah kamar, dll
Unsur Pembanding

• Pengertian Unsur Pembanding

Unsur Pembanding adalah faktor-faktor dari properti yang
menyebabkan terjadinya perbedaan nilai pasar antara properti
yang satu dengan yang lain. Dengan demikian nilai properti
merupakan fungsi dari reaksi pasar akan tingkan kegunaan dari
unsur-unsur tersebut.
Unsur Pembanding - Lanjutan

• Jenis Unsur Pembanding :

- Lokasi & Aksesibilitas
- Luas Tanah
- Bentuk Tanah
- Legalitas Tanah
- Lebar Depan (frontage)
- Posisi Tanah
- Lebar Jalan
- Elevasi Tanah (level tanah) terhadap jalan
- Harga Penawaran & Waktu Penawaran
- Harga Jual & Waktu Penjualan
Sumber Informasi Data

• Property Agent
• Developer
• Aparat Pemerintah Setempat
(Kades,Sekdes,Kep.Kampung,KetuaRT/RW)
• Pihak yang terlibat langsung dalam transaksi
• Iklan-iklan di surat kabar, majalah, internet, dll.
• Arsip-arsip penilaian (bukan laporan penilaian)
• Data resmi (Akte Jual Beli, NJOP)
 Verifikasi dan Analisa Data

• Validitas data dapat dipertanggung jawabkan dan harus dari

sumber-sumber yang dapat dipercaya.
• Jika perlu dilakukan pemeriksaan fisik (inspeksi) dan
mengindentifikasikan persamaan dan perbedaan properti yang
dinilai.
• Data tersebut harus memenuhi syarat/asumsi dalam nilai pasar
(Market Value)
Hot Tip
Analisa Data

• Karakteristik Fisik
• Tanah : lokasi, aksesibilitas, luas, bentuk, frontage, kontur, dll
• Bangunan : type, luas, kualitas meliputi konstruksi, finishing,
fasilitas pelengkap, dll
• Kendaraan : merk, type, tahun, warna, STNK, asesoris, dll
 Analisa Data - Lanjutan

• Karakteristik Non-fisik
• Harga jual
• Tanggal transaksi
• Aspek Hukum
• Kondisi Penjualan khusus
• Tata Kota
Teknik Penyesuaian

• Pengertian Penyesuaian
Penyesuaian adalah langkah penting yang perlu dilakukan agar
harga jual sama dengan nilai obyek penilaian. Oleh karena itu
penyesuaikan dilakukan terhadap properti pembanding dan
bukan obyek penilaian . Properti pembanding yang mempunyai
kemiripan paling banyak mendapat penyesuaian paling sedikit.
Demikian sebaliknya,
Rekonsiliasi
• Berdasarkan indikasi nilai yang diperoleh dari
penyesuaian data pembanding maka dilakukan
rekonsiliasi untuk mendapatkan kesimpulan nilai.
Keuntungan Pendekatan Data Pasar

• Sederhana dan mudah dimengerti

• Dapat diterapkan untuk semua jenis properti
• Acuan untuk menguji ketepatan metode-metode lain
• Lebih objektive, bersumber dari data aktual
• Dibandingkan dengan Income Approach : menghindari
kesalahan memprediksi pendapatan yang akan datang.
• Dibandingkan dengan Cost Approach : menghindari
subjektifitas dalam penentuan biaya dan penyusutan.
 Kelemahan Pendekatan Data Pasar

• Ketersediaan data pembanding sering tidak mencukupi

• Verifikasi keabsahan data sulit dilakukan
• Memerlukan pengetahuan dan pengalaman yang luas terutama
dalam melakukan adjustment
• Adjustment yang dilakukan dapat berkurang ketepatannya jika
unsur-unsur yang harus disesuaikan terlalu banyak
Peta Data Pasar
• Contoh Peta Data Pasar Tanah
Jl. Lingkungan

Jl. Lingkungan
Data Pasar 3

Obyek Data Pasar 2

Jl. Utama

Jl. Lingkungan
Peta Data Pasar
• Contoh Peta Data Pasar Kios / Ruko

Komplek Ruko / Pasar

Data 1

Data
Data33
Data 3 Data 3
Obyek

Data 2
Halaman Parkir

Jalan
Tekhnik Penyesuaian ( Adjustment )

T Tinggi
5 Bangunan

• Market 55
Adjustment
3
Grid KDB
(MAG)
KLB
Market Ajustment Grid ( MAG)
• Market Ajustment Grid
Dalam tekhnik ini penilai melakukan adjustment untuk faktor-
faktor yang berpengaruh terhadap nilai. Perbedaan-perbedaan
pada properti yang dinilai dianalisa secara mendetail dan
disesuaikan, masing-masing dibandingkan dengan data
pembanding.
 Pemahaman………
Teknik Penyesuaian / Ajustment

Data Obyek Penilian Obyek Market Data Ajst Market Data Ajst Market Data Ajst

Dan Properti Pembanding Penilaian 1 2 3

Score Score Score Score
Lokasi 1 2 (1) 1 - 3 (2)
Luas Tanah ( m² ) 2 1 1 2 - 2 -
Legalitas ( Dokumen Tanah ) 3 2 1 4 (1) 1 2
Lebar Jalan ( m ) 4 5 (1) 4 - 4 -
Lebar Depan / Frontage ( m ) 3 4 (1) 3 - 3 -
Posisi Tanah 1 2 (1) 2 (1) 1 -
Elevasi 2 2 - 1 1 2 -

Jumlah Penyesuaian (2) (1) -

Jumlah Absolut 6 3 4
Proses Rekonsiliasi

Ingat : Market Data yang mempunyai jumlah absolut lebih kecil berarti mempunyai bobot lebih besar,

demikian sebaliknya Jumlah absolut lebih besar mempunyai bobot lebih kecil
 Pemahaman………
Teknik Penyesuaian / Ajustment

Market Market
Data Obyek Penilian Obyek Market Data Ajst Data Ajst Data Ajst

Dan Properti Pembanding Penilaian 1 2 3

100.000 120.000 90.000

Lokasi 1 2 -1% 1 - 3 -2%
Luas Tanah ( m² ) 2 1 1% 2 - 2 -

Legalitas ( Dokumen Tanah ) 3 2 1% 4 -1% 1 2%

Lebar Jalan ( m ) 4 5 -1% 4 - 4 -
Lebar Depan / Frontage ( m ) 3 4 -1% 3 - 3 -
Posisi Tanah 1 2 -1% 2 -1% 1 -
Elevasi 2 2 - 1 1% 2 -

-2.000 -1.000 0
Jumlah Penyesuaian 98.000 -2% 119.000 -1% 90.000 -
Jumlah Absolut 20% 6 50% 3 30% 4

19.600 59.500 27.000

Nilai Pasar Tanah /m2 106.100

•PROSES PENILAIAN AGUNAN
•OLEH PENILAI INTERNAL
AGUNAN

Apakah peran Agunan bagi bank ?

Salah satu alternatif bagi bank (second way out) untuk

memperkecil resiko apabila debitur sudah tidak
memiliki kemampuan bayar.
AGUNAN

Agunan seperti apa yang diharapkan oleh bank ?

• Agunan yang memiliki nilai, artinya bukan saja Agunan tersebut memiliki
harga dan bisa dijual tapi juga memiliki nilai bagi debitur sehingga ada
ikatan moral yang kuat dari debitur terhadap jaminan tersebut. Contoh :
1. Agunan rumah tinggal vs Agunan villa
2. Agunan Toko untuk usaha vs Agunan Toko untuk gudang
3. Agunan Ruko di lokasi komersial vs ruko dilokasi perumahan
JENIS AGUNAN

Agunan seperti apa yang diharapkan oleh bank ?

• Jenis Agunan secara umum adalah barang yang mudah dan cepat
dijual.
Contoh Agunan yang tidak mudah dijual:
1. Rumah dengan arsitektur yang tidak umum (over design)
2. Tanah kosong dengan luas diatas 2.000 ha, mahal harganya tapi tidak
mudah/cepat dijual.
3. Rumah dekat kabel listrik tegangan tinggi
4. Rumah mewah berada di lokasi perkampungan
5. Rumah berada pada lokasi tusuk sate
6. Mobil yang sudah diberi variasi yang berlebihan & Mobil yang sudah dimodifikasi
7. Ruko yang tidak memiliki lahan parkir.
8. Rumah / tanah kosong yang berada di lokasi rawan banjir
Agunan lain, terbatas untuk
- 1 unit gudang yang berada di komplek pergudangan dan berdiri di atas
tanah dengan luas maksimal 2.000 meter persegi
- Kavling Siap Bangun (KSB) yang terletak di kawasan perumahan atau
kawasan industri
- Tanah kosong yang terletak di luar kawasan perumahan atau kawasan
industri terbatas atas:
a. Luas maksimal 1.000 m2 (di perkotaan), atau
b. Luas maksimal 2.000 m2 (di luar perkotaan),
- Aguanan Inventory debitur Value Change
 JENIS AGUNAN YANG MEMILIKI FAKTOR – FAKTOR NEGATIF DAN
DIHINDARI OLEH BANK :

a. Agunan berdekatan dengan Saluran Udara Tegangan Exstra Tinggi (SUTET) - Jika jarak antara
objek dengan kabel terluar adalah kurang dari 23 meter
b. Tanah dan atau bangunan berada di sekitar BTS berupa tower / menara yang berdiri sendiri ,
namun tidak termasuk tower / menara yang berdiri di atas gedung
c. Tanah dan atau bangunan berdekatan dengan tempat pembuangan sampah akhir sampah / limbah
(berada di dalam radius 100 meter )
d. Tanah dan atau bangunan besebelahan dengan pemakaman
e. Tanah dan atau bangunan bersebelahan dengan SPBU / SPBE
f. Tanah & bangunan berdekatan dengan Rel Kereta Api (termasuk MRT) – Jika jarak objek dengan
Rel Kereta Api /MRT adalah kurang 23 meter
g. Tanah dan atau bangunan digunakan sebagai rumah ibadah umum / publik
h. Tanah dan atau bangunan dalam status disewakan untuk BTS
i. Tanah dan atau bangunan di gunakan sebagai markas partai, ormas, organisasi keagamaan ,
organisasi sosial lainnya
 JENIS AGUNAN YANG MEMILIKI FAKTOR – FAKTOR NEGATIF DAN
DIHINDARI OLEH BANK :

j. Tanah dan atau bangunan yang berada pada garis sepadan sungai :
1. Sesuai ketentuan sepadan sungai yang diatur oleh Peraturan Daerah Setempat
2. Sungai bertanggul / berturap :
- Kawasan Perkotaan
Garis sepadan paling sedikit berjarak 3 meter dari kiri dan kanan tanggul
- Kawasan Luar Perkotaan
Garis sepadan paling sedikit berjarak 5 meter dari kiri dan kanan tanggul
3. Sungai tidak bertanggul / berturap :
- Kawasan Perkotaan
Garis sepadan paling sedikit berjarak setengah dari lebar sungai , maksimal selebar 30 m
dari tepi kiri dan kanan palung sungai, sepanjang alur sungai
- Kawasan Luar Perkotaan
Garis sepadan paling sedikit berjarak setengah dari lebar sungai , maksimal selebar 50 m
dari tepi kiri dan kanan palung sungai, sepanjang alur sungai
 JENIS AGUNAN YANG MEMILIKI FAKTOR – FAKTOR NEGATIF DAN
DIHINDARI OLEH BANK :

k. Tanah dan atau bangunan yang berada pada garis sepadan danau
Garis sepadan danau diukur sejauh 50 meter dari tepi muka tertinggi yang pernah terjadi
l. Tanah dan atau bangunan yang berada di jalan buntu
- Jalan tidak memiliki terusannya (tertutup) pada ujungnya
- Jalan tidak memiliki fasilitas untuk berputarnya mobil (portal tidak termasuk katagori penutup akses)
m. Tanah dan atau bangunan yang memiliki elevasi lebih rendah 50 cm dibanding jalan di depannya
n. Tanah dan atau bangunan berada di posisi tusuk sate
JENIS AGUNAN YANG TIDAK DAPAT DITERIMA OLEH BANK :
a. Agunan dengan peruntukan sebagai fasilitas umum, kawasan hijau, hutan lindung, perkantoran
pemerintahberdasarkan informasi Dinas Tata Kota setempat
b. Agunan berupa tanah dan atau bangunan yang berdiri di atas jalur pipa gas /alam utama
c. Agunan berupa tanah dan atau bangunan yang didalamnya terdapat makam pribadi atau umum
d. Agunan berupa tanah dan atau bangunan yang tidak memiliki akses jalan
e. Agunan berupa tanah dan atau bangunan yang mempunyai akses jalan < 3 meter (tidak dapat
dilalui kendaraan roda 4)
 JENIS AGUNAN YANG TIDAK DIREKOMENDASIKAN OLEH BANK
OBJEK DEKAT SUTET OBJEK POSISI TUSUK SATE

OBJEK BERSEBELAHAN PEMAKAMAN UMUM TANAH KOSONG TIDAK PRODUKTIF

JENIS AGUNAN YANG TIDAK DITERIMA OLEH BANK
AKSES MASUK MELALUI TANAH MILIK PENGAIRAN

Jalan Masuk Melalui Tanah Pengairan

JENIS AGUNAN YANG TIDAK DITERIMA OLEH BANK
AKSES MASUK MELALUI TANAH MILIK ORANG LAIN

Penilai tidak mencocokkan kondisi fisik jaminan dilapangan dengan gambar pada
GS.

Penilai tidak melakukan verifikasi secara mendalam mengenai kepemilikan

tanah yang berada didepan jaminan.

Kondisi sebenarnya adalah tanah yang berada didepan jaminan masih masuk
dalam SHM milik orang lain, nasabah sudah membeli namun hanya
menggunakan kuitansi.
 JENIS AGUNAN YANG TIDAK DITERIMA OLEH BANK

AKSES MASUK TIDAK JELAS (MELALUI TANAH ORANG LAIN) AKSES JALAN BERUPA GANG ( LEBAR 1 M)

Lebar 1 M
 LAPORAN HASIL PENILAIAN AGUNAN OLEH INTERNAL PENILAI

Beberapa ketentuan pembuatan format laporan agunan, yang meliputi :

1. Format laporan dalam bentuk short report (laporan penilaian ringkas), yang berisi
- Tujuan dan Tanggal Penilaian
- Pernyataan penilai, asumsi- asumsi, dan syarat-syarat pembatas
- Lokasi dan Identitas asset
- Status objek, Keadaan objek, Peruntukan objek, Kondisi objek, Sarana & Prasarana
- Faktor- faktor yang mempengaruhi penilaian
- Kesimpulan Nilai (market value dan liqiudation value)
- Lampiran foto objek (diupayakan tersedia foto objek beserta pendamping/PIC debitur)
- Lampiran peta lokasi objek dan posisi data pembanding
- Lampiran denah objek
- Lampiran data pembanding
- lampiran analisa objek (work paper)
- Lampiran ploting tanah (bila agunan memiliki lebih dari 1 sertifikat)
 LAPORAN HASIL PENILAIAN AGUNAN OLEH INTERNAL PENILAI

2. Apabila agunan memiliki faktor-faktor negatif dan dihindari bank , atau agunan yang
tidak dapat diterima oleh bank, maka penilai internal wajib menyampaikan dalam
laporan hasil penilaian agunan

3. Pemberian kesimpulan akhir atas hasil penilaian agunan dibagi 3 (tiga) kategori :
a. Recommended / Direkomendasikan
b. Deviasi
Objek memiliki nilai (berdasar hasil penilaian bank), namun memiliki faktor negatif,
sehingga walaupun objek dapat diterima sebagai agunan, namun memiliki syarat
tambahan harus dimintakan persetujuan penyimpangan
c. Not Recommended / Tidak Direkomendasikan
Objek tidak memiliki nilai (berdasar hasil penilaian bank), sehingga tidak layak
diterima sebagai agunan
 PENILAIAN AGUNAN

Penilaian Agunan Properti

PENILAIAN AGUNAN PROPERTI
A. Ketentuan Umum Penilaian Agunan Properti :
a. Nilai agunan yang harus dihasilkan adalah Nilai Pasar (market value) dan Nilai Likuidasi
(liquidation value)
b. Pendekatan penilaian yang dapat digunakan adalah Pendekatan Pasar (market approach) dan
Pendekatan Biaya (cost approach)
c. Jumlah data pembanding untuk pendekatan pasar minimal 3 data pembanding , Hal - hal yang
perlu diperhatikan dalam mendapatkan data pasar :
- Data pembanding dari sumber yang berbeda – beda
- Data tidak dikuasi / dimonopoli oleh satu pihak saja (misal data pembanding dari 1 developer
/ 1 agency property yang sama), jika hal tersebut terjadi, maka wajib mencari data yang baru
- Properti pembanding harus sebanding, dan terletak di surrounding area
d. Dalam penilaian dengan pendekatan biaya (cost approach) dilarang digunakan untuk menilai :
- Hak Bangunan Serah Guna (built operating transfer /BOT)
- Unit properti dengan strata title
- Penilaian tanah, kendaraan
- Penilaian hak sewa
- Penilaian objek berupa SHGB diatas HPL
e. Bangunan dengan kondisi tahap proses penyelesaian (finishing), dapat dinilai jika progres
fisik sdh mencapai 95%
f. Diharapkan dalam setiap laporan hasil penilaian agunan, penilai mencantumkan koordinat
objek / Global Positioning System (GPS)
A.1. Penilaian Agunan Tanah dan / atau Bangunan :

a. Untuk perhitungan nilai tanah menggunkan pendekatan pasar (market

value), sedangkan penilaian bangunan menggunakan pendekatan biaya
(cost approach)
b. Jika terdapat objek penilaian berupa bangunan yang terindikasi melanggar
ketentuan Tata Kota (Koefisien Dasar Bangunan /KDB, Koefisien Lantai
Bangunan/KLB, Garis Sepadan Bangunan/GSB, Tinggi Bangunan, dll ),
maka bangunan yang melanggar tersebut tidak diperhitungkan.
c. Jika objek penilaian berdiri pada bidang tanah yang terkena rencana
pelebaran jalan atau rencana jalan baru, maka objek yang terkena pelabaran
tidak diperhitungkan.
e. Luas bangunan berdasarkan Fisik

1. Perhitungan luas bangunan fisik berdasarkan dari hasil pengukuran di lapangan

2. Apabila terdapat informasi terkait ketentuan Tata Kota (Koefisien Dasar Bangunan /
KDB, Koefisien Lantai Bangunan/KLB, Garis Sepadan Bangunan/GSB, Ketinggian
Bangunan), maka hasil pengukuran di lapangan harus memperhitungkan hal tersebut
3. Apabila tidak terdapat informasi tata kota secara lengkap, maka bangunan dihitung
sesuai pengukuran di lapangan
4. Dalam pelaksanaan pengukuran dilapangan, hal – hal yang perlu diperhatikan :
- Void tidak dapat dimasukkan sebagai luas bangunan
- Bangunan mezanine dihitung secara luas
- Bangunan berupa balkon tidak dihitung
- Bangunan yang tidak mempunyai dinding permanen dan hanya berupa tiang dan
atap, tidak diperhitungkan
A.2. Penilaian Agunan Tanah Kosong / Tanah Kavling:

a. Untuk perhitungan nilai tanah menggunkan pendekatan pasar (market

value)
b. Penilaian atas objek tanah kosong dan /atau tanah kavling dilakukan atas
dasar nilai tanah rata-rata per meter persegi, baik nilai pasar dan nilai likuidasi
c. Bidang tanah yang terkena rencana pelebaran jalan atau rencana jalan baru
maka objek yang terkena pelabara tidak diperhitungkan.
d. Pengambilan gambar /foto lokasi objek penilaian minimal 3 (tiga) kali, yang ter
diri dari tampak depan objek berikut akses jalan, tamping samping dan tampak
dalam objek.
A.3. Penilaian Agunan Ruko / Rukan:

a. Perhitungan pada penilaian ruko / rukan merupakan satu kesatuan (sebagai

1 satu entitas aset)
b. Data pembanding yang diperoleh wajib berupa ruko / rukan
c. Dalam pencarian informasi data pembanding, penilai wajib meminta informasi
luas tanah, luas bangunan, jumlah lantai, dari ruko / rukan pembanding
d. Data pembanding harus berada di wilayah yang sebanding dengan objek
penialian (contoh ruko / rukan yang berada di komp perumahan, maka data
pembandingnya juga harus berupa ruko / rukan yang berada di komp peruma
han
e. Penilai diharapkan melakukan pengecekan rencana Tata kota terkait peraturan
yang berlaku (KDB, KLB, TB, dll)
f. Jika ruko / rukan melanggar tata kota, maka bangunan yang melanggar tidak
diperhitungkan
g. Jika objek penilaian berdiri pada bidang tanah yang terkena pelebaran jalan
atau rencana jalan, maka objek yang terkena pelebaran jalan tersebut tidak
diperhitungkan
h. Jika terdapat tambahan bangunan lantai paling atas yang tidak sama /typical
dengan lantai di bawahnya, maka luas lantai bangunan yang paling atas
tersebut tidak diperhitungkan ( meskipun secara ketentuan tata kota, lantai
bangunan tersebut tidak melanggar)
B. Prosedure Penilaian Agunan

Prosedure ini berlaku untuk semua jenis objek agunan properti, seperti :
- Tanah dan/atau bangunan
- Tanah kosong / Tanah kavling
- Ruko / Rukan
- Apartemen Strata Title
Prosedur penilaian properti adalah sebagai berikut
1. Pastikan penilai telah menerima form order penilaian dari business unit telah diisi
lengkap dan disertai person in charge (PIC) debitur. Serta dilengkapi dengan
dengan salinan copy legalitas, seperti :
- Sertifikat kepemilikan agunan
- Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), jika salinan (copy) IMB tidak tertera luas bangu
nan, maka informasi luas dapat diperoleh dari dokumen pengganti seperti advice
planning dari dinas tata kota, blue print sebagai lampiran IMB atau dokumen
PBB, atau informasi dari developer (misal brosur)
2. Sebelum kunjungan di lapangan, yakinkan penilai telah melakukan identifikasi properti
antara lain :
a. Pemilik agunan
b. Hubungan pemilik agunan dengan debitur
c. Pemeriksaan dokumen sertifikat kepemilikan, seperti :
- Alamat lokasi secara secara jelas
- Nomor sertifikat, tgl jatuh tempo sertifkat (jika sertifikat Hak Guna bangunan,
dan / atau Hak Pakai )
- Pada lembar GS/SU periksa informasi luas tanah, bentuk tanah, batas-batas
persil, dan jalan depan properti
- Jika properti terdiri dari beberapa bidang tanah, lakukan penyusunan bidang
tanah tersebut sesuai GS/SU (ploting), agar diperoleh satu kesatuan gambar
yang utuh
 d. Lakukan pemeriksaan dokumen Izin Mendirikan Bangunan (IMB) seperti :
- Alamat bangunan
- Pastikan IMB menunjuk objek
- Jika advice planing terlampirkan, maka lakukan pemeriksaan , terkait
luas bangunan, peruntukan bangunan, dan informasi lainnya seperti
GSB, rencana jalan, riool, dan informasi lainnya
3. Hubungi person in charge (PIC) terkait jadwal kunjungan
4. Pada saat kunjungan berbekal informasi dari dokumen kepemilikan agunan
dan IMB, penilain melakukan pemeriksaan meliputi :
a. Pemeriksaan kesesuaian alamat antara legalitas dengan di lapangan
b. Lakukan pengamatan / identifikasi fisik objek penilaian, meliputi bentuk
dan ukuran objek, batas-batas objek, tinggi rendah (elavasi), arah mata
angin, kelengkapan fasilitas objek, kondisi bangunan, dll
c. Lakukan pengamatan kondisi geografis dan topografi, meliputi : Karateristik
lingkungan sekitar (pedesaan / perkotaan), tingkat kepadatan penduduk,
kondisi tata ruang, peruntukan, aksesibilitas, dll
d. Lakukan pengamatan karateristik pasar properti sekitar, meliputi jumlah
objek yang sebanding, kondisi objek yang sebanding, jumlah penawaran
dan permintaan objek yang sebanding, harga objek pembanding, trend
kenaikan /penurunan harga properti di sekitar objek.
e. Lakukan pengamatan terhadap kondisi - kondisi agunan yang dihindari
oleh / kondisi – kondisi yang tidak diterima sebagai agunan oleh bank.
f. Lakukan penganbilan foto, terdiri tampak depan berikut akses jalan,
dalam bangunan, samping kiri- kanan bangunan, bagian belakang, dan
foto kondisi negatif agunan (jika ada).
g. Lakukan konfirmasi dengan PIC terkait : Apakah objek sudah sesuai dgn
form order, hubungan dengan pemilik agunan, tanyakan status penghuni
h. Tanyakan tahun dibangun dan tahun renovasi terakhir (jika ada)
i. Tanyakan sarana-prasarana pendukung seperti : kapasitas listrik, air, telp,
dan lainnya
j. Penilai mencari sumber data pembanding (minimal 3 sumber data yang
sebanding) yang berasal : Database (jika ada), lingkungan /warga sekitar
broker (agency), aparat pemerintah, data internet (online) dan bukti tertulis
transaksi yg pernah terjadi.
 6. lakukan analisa perhitungan yang diperoleh dengan format standar
7. Susun laporan hasil penilaian sesuai format standar
8. Lakukan pembuatan denah gambar lokasi yang ditempel pada peta lokasi
9. Cantumkan koordinat global / Global Positioning System (jika bisa)
10. Buat kesimpulan penilaian agunan :
- Nilai pasar properti yang merupakan pencerminan nilai pasar relevan
- Kondisi-kondisi negatif dari objek agunan yg dapat mempengaruhi
nilai pasar agunan
- Kondisi-kondisi positif yang mendukung nilai pasar
- Rekomendasi atas agunan dari penilai internal
- Lampirkan foto-foto ke dalam laporan hasil penilaian agunan
● Contoh Kasus Penilaian Jaminan
➢ Kasus Over Value Penilaian

1. Penilaian Ruko oleh KJPP

Ruko 3 lt, LT.100 m², LB 134 m² , SHM , Lokasi di dalam komplek ruko,
Nilai Pasa Rp. 876.500.000,- (Rp. 4.613.000,- / m²)

Hasil penilaian ulang (Internal Penilai)

Rp. 427.058.000,- (Rp. 3.187.000,- /m²)

Terjadi gap penilaian sampai dengan Rp. 449.442.000,- ( Cut Loss 51,28% )

Penyebab Over Value :

Dari hasil verifikasi over value disebabkan tidak tepat dalam pengambilan
pembanding data pasar, seharusnya pembanding menggunakan satu komplek
ruko, namun yang digunakan komplek lain yang lokasinya lebih baik.
2. Jaminan Tempat Usaha dinilai sebagai Ruko (over value)

Dinilai dengan Format Ruko

Jaminan Tanah & Bangunan 1 lt, LT. 75 m², LB. 50 m², SHM, IMB
Tempat usaha, lokasi berada di Jalan Raya
Nilai Pasar Rp. 6.500.000 x 50 m² = Rp. 325.000.000,-

Dinilai Ulang dengan Format Tanah & Bangunan

Tanah Rp. 2.500.000,- / m² x 75 = Rp. 187.500.000,-
Bangunan Rp. 1.350.000,- / m² x 50 = Rp. 67.500.000,-
Total Nilai = Rp. 255.000.000,-

Terjadi gap nilai sebesar Rp. 100 jt ( Cut loss 21,54%)

Penyebab Over Value :

Karena dinilai sebagai ruko dan menggunakan pembanding ruko
standar, seharusnya dinilai sebagai tanah & bangunan biasa
3. Penilaian Rumah Tinggal (Nilai Tanah Over Value)

Jaminan Rumah Tinggal 2 Lantai (dua SHM) LT. 325 m²

LB. 125 m², lokasi di perkampungan Lebar Jalan 3 m
Hasil penilaian internal :
Tanah Rp. 1.000.000,- / m² x 325 m² = Rp.325.000.000,-
Bangunan Rp.1.450.000,- / m x 125 m² = Rp.181.250.000,-
Total Nilai = Rp. 506.250.000,-

Dinilai ulang (Internal Penilai)

Tanah Rp. 350.000,- / m² x 325 m² = Rp.122.500.000,-
Bangunan Rp.1.450.000,- / m x 125 m² = Rp.181.250.000,-
Total Nilai = Rp.303.750.000,-

Terjadi gap nilai sebesar Rp.202.500.000,- ( Cut loss 40.00 %)

Penyebab Over Value :

Data market tanah (pembanding tanah) yang digunakan
anomali, karena berdasarkan transaksi yang tidak wajar
(subyektif)
4. Penilaian Rumah Tinggal (Nilai Tanah Over Value)

Jaminan Rumah Tinggal 2 Lantai (dua SHM) LT. 1.500 m²

lokasi di Jalan Raya (L. Jalan raya 8 m) & Jl Lingkungan
(L. Jalan lingkungan 2 m)

Hasil penilaian internal:

Tanah Rp. 538.000,- / m² x 1.517 m² = Rp.816.569.000,-
Bangunan Rp.1.736.269,- / m x 260 m² = Rp.451.430.000,-
Total Nilai = Rp.1.267.000.000,-

Dinilai ulang (KJPP)

Tanah Rp. 360.000,- /m² x 1.517 m² = Rp.546.120.000,-
Bangunan Rp.1.575.000,- / m x 113.4 m² = Rp.178.605.000,-
Total Nilai = Rp.724.725.000,-

Terjadi gap nilai sebesar Rp.543.000.000,- ( Cut loss 42.84 %)

Penyebab Over Value :

Data market tanah (pembanding tanah) yang digunakan hanya
menggunakan bagian depan (jalan raya), seharusnya dilakukan
mix dengan market data bagian belakang (jl kampung)
5. Kasus Penilaian Terkait Peraturan Tata Kota

Kasus penilaian terkait dengan rencana pelebaran

jalan dan rencana pembuatan jalan baru

1. Objek berupa gudang tahun 2015 dinilai Rp. 1.7 M, DENAH TANAH & BANGUNAN
diinformasikan objek terkena rencana pelabaran
jalan (KJPP sudah melakukan pemotongan tanah
yang terkena rencana pelebaran jalan)
2. Tahun 2017 dilakukan penilaian ulang oleh KJPP
yang berbeda dan nilai tidak dapat diterbitkan Rp.0,-
,diinformasikan oleh KJPP bahwa seluruh objek
akan terkena rencana pelebaran jalan dan rencana
pembuatan jalan baru (lihat gambar sebelah)
Terjadi gap nilai sebesar Rp.1.7 M. ( Cut loss 100 %)

Penyebab :
Setelah dilakukan konfirmasi kepada Dinas Tata
kota, kondisi ini disebabkan KJPP pertama tidak
melakukan pengecekan secara cermat terhadap
ketentuan Tata kota yang berlaku.
6. Kasus Penilaian Terkait Legalitas Kepemilikan

Objek berupa ruko 2 (dua) lantai, yang belokasi di dalam

komplek ruko (kawasan komersial), IMB tersedia sbg ruko,
legalitas kepemilikan berupa HGB diatas Hak Penguasaan
Lahan (HPL) / Pemda berlaku sampai dengan tahun 2023

1. Tahun 2015 dinilai sebesar Rp. 670 juta, dgn pendekatan

pasar murni (tidak memperhitungkan masa berakhir HGB)

2. Tahun 2017 dilakukan penilaian ulang (reappraisal) oleh

KJPP yang sama dinilai sebesar Rp. 111 juta (dengan
memperhitung masa berlaku HGB dan dihitung dengan
sisa masa sewa)
Terjadi gap nilai sebesar Rp. 559 jt ( Cut loss 83 %)

Penyebab :
Berdasarkan informasi dari pihak pemda, bahwa legalitas
kepemilikan berupa HGB diatas HPL yang akan berakhir
pada tahun 2023 akan diambil alih oleh Pemda dan tidak
Akan diperpanjang.